月萬佳地產(chǎn)冀州項目運作思路提報

萬佳地產(chǎn)冀州項目運作思路提報2010年7月第一頁，共一百六十四頁。一、城市印象第二頁，共一百六十四頁?！叭A北平原腹地，交通四通八達”◆冀州市隸屬河北省衡水市，是古黃河、漳河、滹沱河等水流沖積而成的低洼平原，地處華北平原腹地?！糨爡^(qū)總面積918平方公里，轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，412個村，總?cè)丝?7萬人，其中冀州市區(qū)人口15萬。

◆目前已經(jīng)形成以高等級公路和鐵路為骨架，陸空并舉，內(nèi)聯(lián)外延，四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。冀州至北京機場、天津機場、石家莊機場、濟南機場分別只需4小時、3小時、1.5小時和2.5小時。距天津港270公里，黃驊港150公里，北距石德鐵路20公里，東距京九鐵路12公里，邯黃鐵路穿區(qū)而過并設(shè)有一客貨兩用站臺。北依石黃高速20公里，南臨青銀高速25公里，大廣高速、106國道、鄭昔線和安新線等公路干線貫穿全境。第三頁，共一百六十四頁。第四頁，共一百六十四頁?！?/p>

歷史悠久，文化內(nèi)涵豐富”◆冀州為九州之首，地域十分廣闊，是中華民族最初的發(fā)源地?！眻颉⑺?、禹皆都河北“（《日知錄·集釋卷二》）◆現(xiàn)依據(jù)歷史資料分上古冀州（夏、商、周）、信都冀州（西漢至宋代）、直隸冀州（元、明、清三代）、近現(xiàn)代冀州（民國三年至今）四個時段?！粼诩街輾v史上涌現(xiàn)出了許多名彪史冊的杰出人物，其中既有帝王官吏，又有文人學(xué)者，還有武術(shù)名家——邳彤、馮太后、孫敬、劉焯、宋邁倫······◆占地66畝、主體建筑面積13800平方米，擁有12個高級展廳的河北最大民間博物館乃至全國最大的民間博物館冀寶齋新館開館。第五頁，共一百六十四頁。“蓬勃發(fā)展，蒸蒸日上的現(xiàn)代新城”◆工業(yè)產(chǎn)業(yè)框架漸具成型，采暖鑄造、化工、玻璃鋼三大戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工、汽車配件、醫(yī)療器械三大區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，構(gòu)筑起發(fā)展的支柱和主脈?！艮r(nóng)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，糧食總產(chǎn)2億公斤，棉花、辣椒、食用菌等農(nóng)作物單產(chǎn)穩(wěn)中有升。推廣實施了平衡施肥、深耕技術(shù)等25項實用新技術(shù)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營扎實推進，建設(shè)了5個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點項目，衡水市級以上農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達到15家。◆商業(yè)上，與羅馬尼亞根比那市締結(jié)為友好城市，與曹妃甸工業(yè)區(qū)、秦皇島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津濱海新區(qū)、天津南開區(qū)、深圳深港產(chǎn)學(xué)研基地分別簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，搭建起了廣闊的平臺?！皡^(qū)域經(jīng)濟強市、濱湖文化名城、和諧創(chuàng)業(yè)之州”第六頁，共一百六十四頁?！按竺罎竦?，湖的故鄉(xiāng)”◆冀州屬于海河流域子牙河水系和黑龍港流域南排河水系，境內(nèi)河流較多。東有老鹽河故道，南有索蘆河，西南與西部有西沙河與滏陽河?！艉馑挥诩街菔泻秃馑薪唤缣帲偯娣e75平方公里，在冀州境內(nèi)為57平方公里，是華北平原第二大淡水湖，面積和蓄水量僅次于白洋淀。其生物多樣性和完整的淡水濕地生態(tài)系統(tǒng)在華北內(nèi)陸地區(qū)具有典型代表性。2000年，被國家林業(yè)局和省政府命名為省級濕地自然保護區(qū)。◆衡水湖的主要保護對象，是作為水禽棲息地的以湖區(qū)為主體的濕地生態(tài)系統(tǒng)。在冀州湖棲息的水禽多達286種，其中，丹頂鶴、白天鵝、灰鶴、鵜鶘等40種被列為國家一、二級保護動物。湖內(nèi)人鳥共生，更增添了幾分詩情畫意。◆冀州市充分發(fā)揮其毗鄰國家級濕地和鳥類自然保護區(qū)衡水湖的優(yōu)勢，精心打造生態(tài)園林城市，大力搞好綠化，投資1800余萬元，先后建成了和平綠地廣場和信都音樂廣場。落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色第七頁，共一百六十四頁。二、市場掃描第八頁，共一百六十四頁。“經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，積極營造大項目生長環(huán)境”河北冀州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是經(jīng)國家發(fā)改委、省政府批準的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積15平方公里，一期開發(fā)面積6.75平方公里。目前，入?yún)^(qū)企業(yè)80家，總投資39億元。據(jù)統(tǒng)計，冀州今年新開工超5000萬元項目70個以上，總投資突破200億元，三分之二的項目落戶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。其中，超億元項目40個以上，超10億元項目3個以上，超50億元項目1個。冀州河北華沖電器公司與國家電氣傳動研究所合資3.1億元建設(shè)的智能化全數(shù)字動態(tài)補償濾波項目，技術(shù)水平國際領(lǐng)先，3月19日開工奠基，項目建成后，年可實現(xiàn)銷售收入6億元，利稅8000萬元。中油新興能源集團公司區(qū)域運營中心項目，由中油新興能源集團公司獨資2.1億元興建，8月份可投入運營，將對推進節(jié)能減排、改善人民生活水平、增強區(qū)域競爭力有著積極的促進作用。第九頁，共一百六十四頁?！俺鞘薪ㄔO(shè)日新月異，打造水市湖城”冀州市將2010年確定為“城市建設(shè)形象年”，積極融入“水市湖城”建設(shè)，全年共謀劃建設(shè)城建重點工程64項，總投資120多億元，涉及城市路網(wǎng)、商貿(mào)物流、園林景觀、安居保障、新民居建設(shè)、旅游觀光、環(huán)保生態(tài)、社會事業(yè)、城市管理等9個方面。其中，續(xù)建工程20項，投資28億元；新建工程44項，投資95.3億元。■城市路網(wǎng)方面，投資2.4億元，完成中湖大道、建設(shè)中大街兩個續(xù)建項目和冀新東路、冀新西路、迎賓南大街、建設(shè)南大街、振商東街、友誼大街、惠民北街、安居路等14項新建工程，道路里程共計22.8公里。■商貿(mào)物流方面，投資20.5億元，完成吉美購物廣場、溫州大廈、得菲爾醫(yī)貿(mào)大廈等3個續(xù)建項目，啟動義烏國際商貿(mào)城、醫(yī)藥物流園等兩項新建工程

第十頁，共一百六十四頁?！鰣@林景觀方面，投資1.4億元，完成湖濱公園續(xù)建項目和麗水園二期、長安路綠化、迎賓街綠化、春風(fēng)街綠化、建設(shè)街綠化等5項新建工程；■旅游觀光方面，投資64.4億元，完成碧水灣大酒店、九州文化廣場、旅游碼頭、瀾波灣觀光棧道等4個續(xù)建項目，啟動衡水湖旅游綜合開發(fā)和中國老年社區(qū)示范基地建設(shè)、湖濱生態(tài)會館、觀鳥島等3項新建工程；■環(huán)保生態(tài)方面，投資4.8億元，完成天然氣續(xù)建項目和熱網(wǎng)改造二期、冀碼渠市區(qū)段整治、垃圾處理場二期、垃圾清運中轉(zhuǎn)站等4項新建工程；■社會事業(yè)方面，投資10.7億元，完成廣電藝術(shù)中心、市醫(yī)院住院大樓等兩個續(xù)建項目，啟動龐大汽貿(mào)高等職業(yè)學(xué)院、中油運營服務(wù)中心、新華書店大廈、五中、中醫(yī)院大樓、檢察院辦公大樓等8項新建工程；■城市管理方面，投資652萬元，完成市區(qū)亮化二期工程、金雞大街路面維護、興華大街中段改造等3項新建工程?！鱿群笸顿Y19.5億元，實施了城市集中供熱、天然氣進城入戶、廣電藝術(shù)中心、市醫(yī)院住院大樓、新吉美購物廣場、城市水廠、湖濱公園、九州文化廣場等20多項重大民生工程。第十一頁，共一百六十四頁?！胺康禺a(chǎn)建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化率位居前列”2008—2010年，冀州城市建成區(qū)面積由12.6平方公里增加到16.5平方公里，城區(qū)人口由13萬人增加到15萬人，市區(qū)住房面積由156萬平方米增加到218萬平方米，城鎮(zhèn)化率由43.7％提高到47.08％，位居全省前列。兩年來，冀州市共拆遷141萬平方米，開工建設(shè)了阿卡利亞灣、熙湖茗苑、鑫鼎佳苑、日上湖濱、金第城、安居小區(qū)等11個住宅小區(qū)，其中在建高層、小高層達到32棟，面積95萬平方米，相當(dāng)于建市14年總和的1.5倍。今年將完成阿卡利亞灣、熙湖茗苑、安居小區(qū)、長樂雅居等7個續(xù)建項目，啟動?xùn)|都華庭、世紀商住樓、經(jīng)濟適用房二期和廉租住房二期等4項新建工程。第十二頁，共一百六十四頁。冀州新民居建設(shè)加速房地產(chǎn)發(fā)展◆目前，已實施了27個村的新民居建設(shè)，包括23個湖區(qū)村和4個湖區(qū)外圍村一部分需滾動翻建戶所需土地地上建筑已拆遷完畢，共平整土地近18萬平方米?！艚衲陠?4個社區(qū)（石家莊、胡劉莊、中劉村三村聯(lián)建社區(qū)，湖區(qū)村集中安居社區(qū)，古城恢復(fù)社區(qū)和11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的社區(qū)）建設(shè)，共涉及11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、35個村莊，由政府出資征地，并進行規(guī)劃設(shè)計，目前這些社區(qū)建設(shè)的具體地址已經(jīng)初步確定，14個社區(qū)的村莊建設(shè)規(guī)劃工作已于2月24日啟動，已基本完成。◆4月18日，位于鄭昔線兩側(cè)，占地733畝的冀州市碼頭李鎮(zhèn)滏陽社區(qū)開工建設(shè)；以“湖區(qū)新民居建設(shè)”為重點，精心謀劃，扎實推進，采用BT模式成功融資2億元，啟動了占地172畝、樓房40棟、建筑面積21.8萬平方米的安置小區(qū)建設(shè)。第十三頁，共一百六十四頁。外地知名房地產(chǎn)企業(yè)已進入------天津國蘭集團、北京奧特公司、康沃國際投資有限公司、環(huán)球控股集團高價位、高品質(zhì)樓盤初現(xiàn)端倪！2008年天津國蘭集團開發(fā)阿卡利亞灣項目；2009年北京奧特公司進入冀州開發(fā)；2010年康沃國際投資有限公司、環(huán)球控股集團進入冀州開發(fā)。2010年萬佳地產(chǎn)以“地王”姿態(tài)進入冀州市場。第十四頁，共一百六十四頁。項目名稱熙湖名苑開放商冀州天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置位于濱湖大道以南，興華大街兩側(cè)

建筑面積總規(guī)劃40萬平米一期5.3萬平方米建筑高度最低9層、最高26層建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型面積80—130㎡工程進度完工交房時間2010年7月銷售情況一期售罄二期開始銷售備注均價2900元/平方米典型樓盤第十五頁，共一百六十四頁。項目名稱阿卡利亞灣開放商天津國蘭集團地理位置濱湖大道以南，惠民街與審計局之間建筑面積19萬㎡建筑高度小高層、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型面積90—130㎡工程進度2009年11月份開工交房時間分階段開發(fā)，1#、2#年底銷售情況滾動式開發(fā)2900元/平方米備注景觀為亮點，戶型為特色第十六頁，共一百六十四頁。項目名稱鑫鼎佳苑開放商冀州天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置市醫(yī)院對面建筑面積5.3萬平米建筑高度多層、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型面積80—140㎡工程進度完工交房時間2010年3月銷售情況高層2900元/平方米6+12500元/平方米備注舊居住區(qū)改造項目第十七頁，共一百六十四頁。結(jié)論：隨著冀州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，隨著外地開發(fā)商的進入，房地產(chǎn)市場的開發(fā)、營銷推廣越來越成熟與正規(guī)。與同類縣級市相比，冀州房價相對較高，市場相對成熟，競爭也越來越激烈。第十八頁，共一百六十四頁。三、項目定位第十九頁，共一百六十四頁。地理位置：冀州市興華大街西側(cè)占地面積：該宗地面積為41907.2884平方米(62.86畝)，地塊四至：東至興華大街；南至信都路；西至幸福街；北至昌成路土地性質(zhì)：國有建設(shè)用地（商業(yè)40年，住宅70年）容積率：2.8地表情況：無附著物周邊配套：音樂廣場、科技大廈、博世數(shù)碼、工行支行、中行支行、東方購物大廈等第二十頁，共一百六十四頁。第二十一頁，共一百六十四頁。SWOT分析S（優(yōu)勢）：地段較好，地理位優(yōu)越，四至臨街，交通便利；成熟城市中心，周邊配套完善，居住氛圍濃厚，適合居??；地塊方整，地表沒有建筑物覆蓋，利于開發(fā)建設(shè)。W（劣勢）：拍賣地價相對價高，約合到建筑面積上為1030元/平方米，增加了成本投入；前些年項目地塊板塊是冀州住宅的發(fā)展方向，近2年來隨著衡水湖的開發(fā)，城區(qū)北部是住宅發(fā)展的新方向，并且自然環(huán)境相對不占優(yōu)勢；項目體量較小，如果增加配套設(shè)施，成本相對增加較大。第二十二頁，共一百六十四頁。O（機會）隨著冀州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設(shè)以及招商引資的順利進行，冀州經(jīng)濟發(fā)展又邁上一個新的臺階，人均可支配的收入增加，外來人口增加；隨著外地大開發(fā)商的進入，冀州房地產(chǎn)市場建設(shè)水平和規(guī)模都有顯著提高，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境朝著良性有序的方向發(fā)展。T（威脅）隨著大型開發(fā)商的介入，冀州房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭越來越激烈！第二十三頁，共一百六十四頁。我們理解項目的同時，在思考……項目自身優(yōu)勢不是十分明顯，但也沒有絕對硬傷，發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢第二十四頁，共一百六十四頁。上述分析只是闡明了項目的素質(zhì)，接下來我們通過經(jīng)濟效益分析再對項目進行分析：現(xiàn)有開發(fā)條件下以3500元\平米計算，利潤約為5300萬元左右，而利潤率僅為12%顯然這樣的數(shù)據(jù)不能另我們滿意。第二十五頁，共一百六十四頁。建議解決方案一：同有關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，增加容積率和限高，這樣會增加利潤。建議解決方案二：做不同類型的產(chǎn)品調(diào)配。建議作出各種產(chǎn)品形態(tài)及組合的方案，選擇最優(yōu)化產(chǎn)品類型。三義在粗略測算后得出花園洋房+小高層或高層的配比方案利潤約為6200萬，利潤率為20%小高層利潤約為8100萬，利潤率為26%第二十六頁，共一百六十四頁。分析結(jié)論：1.保障最大開發(fā)利潤，必須建冀州高端住宅。在如此成熟的城市中心，建造物業(yè)本身就是一種姿態(tài)，一種超高端的姿態(tài)。成本以及利潤追求最大化決定。2.必須在建筑、景觀園林、戶型設(shè)計上有所長高端住宅必備的特質(zhì)；在日益激烈的競爭中，勝出必有所長。第二十七頁，共一百六十四頁。開發(fā)商品牌目標以高端物業(yè)品質(zhì)，創(chuàng)造萬佳地產(chǎn)最具核心競爭力的品牌形象。第二十八頁，共一百六十四頁。領(lǐng)袖衡水，代言冀州項目市場定位：冀州絕無僅有的超高端住宅。無論是其建筑、園林景觀的品質(zhì)、配套設(shè)施還是其銷售價格，都是冀州市場乃至衡水市場絕無僅有的。它將是冀州住宅市場的標桿、是高檔住宅中的典范。第二十九頁，共一百六十四頁。

階層需求的明確，是指導(dǎo)策略及創(chuàng)意的核心因素。第三十頁，共一百六十四頁?？蛻舳ㄎ环治瞿繕丝腿篛bjectClient權(quán)力頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層新資產(chǎn)層富裕市民階層市民階層赤貧階層

社會結(jié)構(gòu)體系模擬圖本案的產(chǎn)品價值與特征直接決定了目標客群的階層取向。他們來自于社會經(jīng)濟體系中接近層峰的部分（也有部分客戶來自新資產(chǎn)層）。在積累財富的過程中，他們已經(jīng)進入到財富的穩(wěn)定期或擁有穩(wěn)定的財富收入，故經(jīng)濟體系又將其稱為：財富頂層和穩(wěn)定資產(chǎn)層。第三十一頁，共一百六十四頁。A、客戶組成客群結(jié)構(gòu)身份描述主力客群

政府官員；私營企業(yè)主、民營業(yè)主或企業(yè)負責(zé)人（政商階層）；區(qū)域內(nèi)地緣性客戶；冀州地區(qū)內(nèi)的鑄暖、化工、玻璃鋼行業(yè)內(nèi)的老板；引導(dǎo)客群

從事文化或教育事業(yè)的高文化階層；

IT/證券／律師／文藝界精英一族；中小型民營或私企老板等第三十二頁，共一百六十四頁。B、主力客群描述

神秘不可顯的階層—政商階層

政府官員；私營企業(yè)主、民營企業(yè)主或企業(yè)負責(zé)人（政商階層）；

冀州地區(qū)內(nèi)的鑄暖、化工、玻璃鋼行業(yè)內(nèi)的老板；他們由政府高級官員、國家銀行及其它國有大事業(yè)單位負責(zé)人，國有大型企業(yè)或大型股份公司經(jīng)理、大中型私有企業(yè)主，這些人構(gòu)成了中國社會金字塔的頂端。大私有企業(yè)主財富處在冀州社會各階層的頂端，權(quán)力和聲望的地位次于他的財富地位。但這些人有的具備政府身份，有的與各級權(quán)力機構(gòu)有著密切的聯(lián)系。階層洞悉第三十三頁，共一百六十四頁。掌握社會大資源，尤其是棄政從商、官商聯(lián)動者；該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚，習(xí)慣隱藏，屬于一個富有而知性的階層；對于傳統(tǒng)習(xí)俗與文化具備很強的認同感（兒時的生活經(jīng)歷）；對于老城區(qū)的認同感；置業(yè)經(jīng)驗豐富，對于房產(chǎn)具備成熟的判斷力；對政治時事敏感，關(guān)注力強；對價格的敏感度低，但對“貴得其所”的含義理解透徹；希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個不同功能的房間滿足其私藏與展示的要求；行為特征第三十四頁，共一百六十四頁。C、引導(dǎo)次主力客群描述

掌握上升動力的新資產(chǎn)階層

IT/證券／律師／精英一族；中小型民營或私企老板等從事文化或教育事業(yè)的高文化群體；第三十五頁，共一百六十四頁。這類人群年齡跨度較大，多置身于知識含量高、市場潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動力強，為行業(yè)新鋒；擁有良好的教育背景，善于利用新經(jīng)濟致富，財富積累非常迅速，屬于一個富有而看得見的階層；因其知識背景及未來不可限量的成長性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶等標簽）區(qū)分開來。對物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢非常關(guān)注，強調(diào)自己的審美觀和價值觀；對消費品的經(jīng)濟價值敏感，擅長數(shù)理分析和對比，希望獲取高值回報；對長輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對子女的教育情況；行為特征第三十六頁，共一百六十四頁。心理洞悉【靶心共性】

—區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀第三十七頁，共一百六十四頁。1、霸氣。他們是與生俱來的王者，身上往往帶著一種不怒自威的霸氣，在各個方面永遠都是領(lǐng)導(dǎo)者。2、敏感度。與中低端客戶相比，他們對產(chǎn)品單位價格的敏感度低，選擇界面較廣。3、自信。由于處于縣級市區(qū)域，他們更愿意“崇洋媚外”，更喜歡外來文化。4、價值。強調(diào)購買的物有所值或物超所值，而不是物美價廉。當(dāng)其心理預(yù)期價值遠超過項目的實際價格時，較容易做出購買決定。5、細節(jié)。對項目自身性能價格比的關(guān)注不是泛泛而談的，而是要落實到各個具體細節(jié)，通過細節(jié)衡量整體的能力很強?！景行墓残浴?/p>

—區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀第三十八頁，共一百六十四頁。1、霸氣。2、敏感度。3、自信。4、價值。5、細節(jié)?！景行墓残浴?/p>

—區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀精神層面需求物質(zhì)層面需求二次置業(yè)客戶對于精神層面的需求往往大于物質(zhì)層面的需求！第三十九頁，共一百六十四頁。6、多次置業(yè)。對于真正富有、多次置業(yè)的高端客戶來說，購房不是“夠房”，這里面不存在買得起與買不起的問題，而是喜歡與不喜歡、值與不值的問題。7、前期。價格也是一種社會圈子的識別。因其社交網(wǎng)絡(luò)及社會地位，對于欲購物業(yè)的前期接觸往往由他人進行；8、服務(wù)。已習(xí)慣于市場化的服務(wù)，對高檔物業(yè)所帶來的相應(yīng)使用成本的提高（如物業(yè)費、車位費、會員費等）坦然接受；9、爭取。他們積極爭取折扣并不是表明經(jīng)濟實力有問題或要占多少便宜，而是出于一種商業(yè)習(xí)慣的角逐心理以及需要被尊重的心理平衡；10、信仰。相信風(fēng)水之說，在購房時以此為參考依據(jù)?！景行墓残浴?/p>

—區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀第四十頁，共一百六十四頁。6、多次置業(yè)。7、前期。8、服務(wù)。9、爭取。10、信仰?！景行墓残浴?/p>

—區(qū)別于中端客群的地產(chǎn)消費觀

在他們的消費觀念里，個人行為更明顯，更隨意化換句話說，更注重精神上的滿足！第四十一頁，共一百六十四頁。想要在如此市場環(huán)境中立馬橫道，當(dāng)有過人之處差異化、特殊化、專有化將會成為我們的制勝準則第四十二頁，共一百六十四頁。我們認為超高端住宅操作要領(lǐng)：1.超越市場水平的產(chǎn)品創(chuàng)新實現(xiàn)項目整體價值。2.配套開發(fā)與產(chǎn)品開發(fā)聯(lián)動是提升產(chǎn)品價值的主要手段。3.強勢營銷是高檔住宅的基本格調(diào)。4.貫穿始終的核心主張。5.注重企業(yè)品牌的社會營銷。第四十三頁，共一百六十四頁。三義建議——建筑形態(tài)聯(lián)排別墅+花園洋房+小高層花園洋房、小高層為主要建筑形態(tài)，聯(lián)排別墅為項目最高端產(chǎn)品，通過三種不同產(chǎn)品形態(tài)，吸納不同消費群體，更重要的，是通過產(chǎn)品形態(tài)的區(qū)分，造成銷售價格的相互抬升，產(chǎn)品形象的升級四、產(chǎn)品建議第四十四頁，共一百六十四頁。1、無疑，最大的問題是如何實現(xiàn)利潤最大化。超高的地價，超出市場1000多元的接受度，要完成目標決不能大意。利潤與規(guī)劃的問題2、本項目總占地約62.8畝，容積率2.8限高：60米，這樣使得利潤始終無法達到理想效果，如果產(chǎn)品定位為花園洋房，尤其作為市中心的花園洋房，產(chǎn)品稀缺度極高?！ㄟ^社區(qū)內(nèi)部不同的建筑形態(tài)的對比、盡量出面積、偷換容積率概念！第四十五頁，共一百六十四頁。在如此成熟的城市中心，建造如此高端物業(yè)，本身就是一種姿態(tài)，一種足以震驚市場的高端姿態(tài)。從而奠定萬佳地產(chǎn)高端品牌形象基石。第四十六頁，共一百六十四頁?；▓@洋房產(chǎn)品建議：簡歐—地中海風(fēng)格花園洋房第四十七頁，共一百六十四頁。外立面示意圖第四十八頁，共一百六十四頁。地中海風(fēng)格花園洋房實例第四十九頁，共一百六十四頁。獨具地中海風(fēng)格的鐘塔設(shè)計，作為社區(qū)的標志性建筑，能夠有效地傳達項目的品質(zhì)概念。第五十頁，共一百六十四頁。建筑細節(jié)第五十一頁，共一百六十四頁。第五十二頁，共一百六十四頁。戶型配比建議：庭院別墅220——240平米20%首席公館110——140平米50%頂層別墅（復(fù)式）140——160平米15%頂層公館80——100平米15%第五十三頁，共一百六十四頁。戶型設(shè)計原則：1、從地下部分找面積，采用半地下首層抬高手法，達到空間最大化利用，同時豐富產(chǎn)品功能。2、作為類別墅產(chǎn)品做到一層帶私家小院、頂層帶空中花園、其余做退臺處理實現(xiàn)多個露臺，豐富產(chǎn)品立面層次，增加項目品質(zhì)感。3、產(chǎn)品設(shè)計做到多樣化，平層、錯層、躍層、挑空等設(shè)計手法的運用最大限度的打造項目高端品質(zhì)形象。4、注重人性化，生活化和精致化，貫徹人與自然相融合的設(shè)計思路。第五十四頁，共一百六十四頁。◆多種空間表現(xiàn)——平層、錯層、躍層第五十五頁，共一百六十四頁。經(jīng)典三錯層設(shè)計使得空間更賦予變化，居住感覺更接近別墅產(chǎn)品第五十六頁，共一百六十四頁。衣帽間與衛(wèi)生間相連，既方便又節(jié)省空間。第五十七頁，共一百六十四頁。第五十八頁，共一百六十四頁。第五十九頁，共一百六十四頁。第六十頁，共一百六十四頁。南庭院北庭院部分南北雙庭院設(shè)計第六十一頁，共一百六十四頁。第三部分項目規(guī)劃篇北庭院設(shè)計南庭院設(shè)計部分南北雙庭院設(shè)計第六十二頁，共一百六十四頁。庭院入戶庭院第六十三頁，共一百六十四頁。茶室茶室錯層第六十四頁，共一百六十四頁。NO1.提升空間舒適度

A、超常規(guī)戶型面寬

賦予公共空間（起居廳、餐廳等）現(xiàn)代家庭活動的中心，突出強調(diào)空間的舒適度和禮儀性。

——起居廳面寬設(shè)計在6.6米以上，遠遠大于常規(guī)設(shè)計的3.9～4.5米。

——沙發(fā)后因此留有足夠的空間可供通行，并為家庭收藏品提供上佳展示空間，提升居住品質(zhì)——主臥室面寬為3.8～6.8米，遠遠大于常規(guī)設(shè)計的3.6～4.5米，便于大型家具的靈活擺放，并留出舒適的行走空間，提升空間舒適度。

戶型設(shè)計理念第六十五頁，共一百六十四頁。NO.2、超常規(guī)戶型層高

——類別墅的首層或公館層高3.3米，超出常規(guī)設(shè)計的2.8米，通風(fēng)與自然采光俱佳，并為個性化的空間設(shè)計提供先決條件。

——類別墅的臥室區(qū)擁有2.9米層高，相當(dāng)于常規(guī)設(shè)計的最大值。

——類別墅地下層高不低于3米，雙采光、通風(fēng)井設(shè)計，提供良好的通風(fēng)效果。戶型設(shè)計理念第六十六頁，共一百六十四頁。NO.3、唯一性戶型設(shè)計

——多戶型設(shè)計，即使每個縱向空間的戶型設(shè)計都是不一樣的；避免與普通住宅模式雷同?！總€戶型都有一個突出特點，或挑空客廳，或陽光餐廳，或家庭互動式、戶戶都有亮點。戶型設(shè)計理念第六十七頁，共一百六十四頁。私有的——包括庭院與家的外延獨特的入戶方式改變了原有的多層住宅由封閉樓梯間入戶單一的“回家感覺”，增強住戶的歸屬感。層層過渡的設(shè)施符合人由公共空間到私密空間的心里感受。私有化入戶空間——可將5層半結(jié)構(gòu)，分為2個入戶口，南北各一個?！先肟谑讓油ㄟ^獨立的院落入戶，2層以上的樓層通過戶外電梯進入家中，——而5層住戶可從露臺入戶——個別位置好的樓座，可氛圍1躍3、4躍5層半的大戶型?！先肟跉w底層戶型私有，同時私有的還有南向庭院；北向入口和庭院歸上層戶型私有?！朔绞阶龅叫≡核接小⑷霊羲接?，大大提升產(chǎn)品檔次，向別墅看齊。第六十八頁，共一百六十四頁。小高層部分產(chǎn)品建議第六十九頁，共一百六十四頁。歐陸新古典主義建筑風(fēng)格■高雅而和諧是新古典風(fēng)格的代名詞。白色、金色、黃色、暗紅是歐式風(fēng)格中常見的主色調(diào)，少量白色糅合，使色彩看起來明亮、大方，使整個空間給人以開放、寬容的非凡氣度，讓人絲毫不顯局促。■歐洲文化豐富的藝術(shù)底蘊，開放、創(chuàng)新的設(shè)計思想及其尊貴的姿容，一直以來頗受眾人喜愛與追求。新古典風(fēng)格從簡單到繁雜、從整體到局部，精雕細琢，鑲花刻金都給人一絲不茍的印象。將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學(xué)觀念和文化品位。立面建議第七十頁，共一百六十四頁。第七十一頁，共一百六十四頁。第七十二頁，共一百六十四頁。項目戶型建議

戶型

兩居室小三居室大三居室

比例20%60%15%

面積（平方米）80—90110—120120—135第七十三頁，共一百六十四頁。第七十四頁，共一百六十四頁。第七十五頁，共一百六十四頁。第七十六頁，共一百六十四頁。項目景觀園林建議新古典主義水景臺地園林

歐洲皇家園林，師法自然，演繹精英奢華法則在城市水泥鋼筋叢林日益遮擋我們期盼綠色與自然的視線時，“生活在公園里”成為現(xiàn)代城市精英最大的夢想與奢望！伴隨著流水潺潺，人與自然和諧共生，山水一脈相承，靜謐、悠遠的詩意自然韻味，觀賞獨具歐洲氣息的藝術(shù)群雕，追憶歐洲童話般的故事，如同漫步于中世紀的歐洲藝術(shù)長廊，切實體驗２１世紀最為時尚的園林生活。項目以精雅的皇家園林，一步成就了冀州無數(shù)都市精英的萬千人居理想。第七十七頁，共一百六十四頁。新古典主義園林的特征一、綠化為主導(dǎo)的中式古典園林為底

1、師法自然，以曲為美。一石一水一花一木，其造型、態(tài)勢都力求模擬自然生態(tài)，避免矯揉造作的人工痕跡，雖由人作，宛如天開。

2、綠化造景，采取上、中、下多層次、高密度的綠化搭配手法，采用鄉(xiāng)土樹種，營造色彩層次豐富多變的居住空間。二、簡約精致的歐式小品點綴

1、避免大廣場大軸線和大量修剪綠籬的出現(xiàn)，處處體現(xiàn)唯美與簡約。

2、采用精致的亭、廊、陶罐等小品點綴，營造高雅、最貴的居住環(huán)境第七十八頁，共一百六十四頁。第七十九頁，共一百六十四頁。第八十頁，共一百六十四頁。園林規(guī)劃法則源自新古典主義水景臺地園林設(shè)計理念，以世界皇家園林打造凌立全城之上的巔峰勝景。園區(qū)部分抬高，以濃密的林木為背景，進行多重綠化設(shè)計。圍繞中央景觀內(nèi)湖，設(shè)計主題廣場、觀水平臺、景觀木橋、景觀跌水等園林空間、步步換景，締造皇家景觀盛宴，整體風(fēng)格給人大氣、尊貴的感覺。第八十一頁，共一百六十四頁。1大中央湖景，依水而居，配置奢華

歐陸皇家園林，師法自然，形成特色鮮明的的中央湖區(qū)，依水而居，湖光山色盡收眼底。以優(yōu)越的景觀均好性令居者無論置身園區(qū)何處，均可領(lǐng)略水景風(fēng)采。項目在園區(qū)中心位置營造大面積水景，充分展現(xiàn)“親水”及“自然生態(tài)”的景觀設(shè)計概念。流暢簡潔的水岸線與靈動水系無形中提升了園區(qū)的自然生態(tài)氣息。圍繞湖景周邊設(shè)置了居者交流的場所，并通過臨水廣場、親水平臺、木棧道、戲水溪澗、噴泉、涌泉的穿插鋪排，讓居者體味臨水而居的生活的悠然與樂趣。第八十二頁，共一百六十四頁。第八十三頁，共一百六十四頁。第八十四頁，共一百六十四頁。第八十五頁，共一百六十四頁。第八十六頁，共一百六十四頁。3大景觀組團，風(fēng)景氧吧，蒼翠滿眼

規(guī)劃三大組團，發(fā)現(xiàn)尊崇身份的真味。洋溢著歐洲皇家風(fēng)格的園林圖騰，處處彰顯恢宏而極致的國際大家手筆，盛載居者的榮耀與愜意。以湖景為核心，景觀中軸為主干，延展出芳林水岸、亭臺榭閣，步移景異、曲徑通幽的組團園林景觀和宅間園林景觀。在園林景觀設(shè)計上立足地域特色，將歐洲經(jīng)典皇家園林與建筑兼容并濟，相得益彰，以自然園林為藍本，讓園林景觀與整個園區(qū)的規(guī)劃互為表里，宛如一幅優(yōu)美的自然畫卷，雖由人作，卻似天成。

第八十七頁，共一百六十四頁。組團一：森林溪境第八十八頁，共一百六十四頁。組團一：森林溪境第八十九頁，共一百六十四頁。組團二；薔薇花園第九十頁，共一百六十四頁。組團二；薔薇花園第九十一頁，共一百六十四頁。組團三：密林樹陣第九十二頁，共一百六十四頁。組團三：密林樹陣第九十三頁，共一百六十四頁。歐陸風(fēng)情小品，預(yù)覽天地間的妙造天工，盡享生活美學(xué)。無論是園林車行便道旁，還是湖畔親水平臺或是休閑廣場，充滿濃郁歐陸風(fēng)情的建筑小品都隨處可見。無不演繹栩栩如生的歐陸園林藝術(shù)，于天地巧工之中，讓生活即是審美。第九十四頁，共一百六十四頁。第九十五頁，共一百六十四頁。第九十六頁，共一百六十四頁。第九十七頁，共一百六十四頁。第九十八頁，共一百六十四頁。

項目的市場定位是打造冀州城市中心最高檔的居住社區(qū)，因此產(chǎn)品的配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)在充分考慮前期投入和后期維護費用的前提下，采取市場知名的中高端品牌產(chǎn)品，以此提升項目高品質(zhì)形象，借此還可以為銷售創(chuàng)造賣點。缺少附加值的產(chǎn)品不具備競爭力第九十九頁，共一百六十四頁。電梯直接入戶——配套設(shè)施充分顯示業(yè)主身份第一百頁，共一百六十四頁。觀景電梯——為了彰顯項目高端品質(zhì)，選擇臨近中心景觀的部分樓座添加觀景電梯，使入住客戶更好的感受社區(qū)環(huán)境。第一百零一頁，共一百六十四頁。配套建議：1．基礎(chǔ)配套設(shè)施：名牌安防門、天然氣、有線電視、寬帶、電話預(yù)留接口；2.智能化配套設(shè)施：燃氣報警器、煙感報警器、小區(qū)監(jiān)控、單元可視對講、汽車出入智能管理系統(tǒng)----閉路監(jiān)視系統(tǒng)----一卡通系統(tǒng)----可視對講系統(tǒng)----周界報警系統(tǒng)----電子巡更系統(tǒng)第一百零二頁，共一百六十四頁。主要功能：

1、實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)身份識別、門禁管理等身份認證功能。

2、在社區(qū)內(nèi)，可憑IC卡實現(xiàn)會所消費、特約商戶消費、積分優(yōu)惠、各類代繳費、等消費繳費功能。

3、在社區(qū)智能IC卡停車場管理子系統(tǒng)，可享受如下服務(wù)：長期泊車位（月租）、臨時停車（時租）以及對外服務(wù)。智能社區(qū)“一卡通”服務(wù)功能設(shè)計第一百零三頁，共一百六十四頁。會所建議：國際級航母配套，匹配尊貴生活其產(chǎn)品系最大的特征便是繁華都市生活的本質(zhì)凸顯，并能由此真正匹配城市精英人群的需求。項目擁有絕無僅有的豪宅配置，即雙豪會所——超大全能運動中心及綜合精英會所。第一百零四頁，共一百六十四頁。精英會所——精英名流場

在項目最具景觀優(yōu)勢的園區(qū)核心處，中央大湖之畔，配置精英會所。憑水臨風(fēng)，視界開闊，景觀視野極佳，完美詮釋沈城精英階層的高品質(zhì)名流生活。項目業(yè)主均可申請加入權(quán)益優(yōu)越的“萬佳會”俱樂部，享受配套服務(wù)，尊崇身份不彰自顯。在此會所中，特別配置超豪華“凱撒大廳”，成為萬佳業(yè)主尊榮的第二會客廳，無論是接朋待友，還是商務(wù)洽談都不失為理想場所；咖啡屋、啤酒屋、雪茄室、酒坊，日常休閑小憩與放松身心的理想去處；超豪華貴賓KTV房、貴賓客房全面滿足業(yè)主的私密要求；全冀州獨家私藏酒窖，讓業(yè)主心愛的美酒佳釀?wù)业阶罴训恼洳刂蕵?、休閑、餐飲、養(yǎng)生等多元化尊貴享受，令其最終成為冀州城市“精英圈層生活”的代名詞。自此，無論是私家PARTY，還是日常的休閑娛樂，都將在此完美演繹城市精英的名流生活精粹。第一百零五頁，共一百六十四頁。第一百零六頁，共一百六十四頁。特色酒吧第一百零七頁，共一百六十四頁。高檔咖啡館第一百零八頁，共一百六十四頁。Vip會客室第一百零九頁，共一百六十四頁。超豪華ktv

第一百一十頁，共一百六十四頁。超大全能運動中心——精英運動門戶

全能運動會館將建在項目側(cè)，臨近音樂廣場，將成為獨步冀州的超大型綜合社區(qū)運動平臺。熱帶風(fēng)情恒溫游泳館，廣大業(yè)主在此滌蕩身心之余，更可欣賞來自于南方熱帶樹種，在這里既可以體會到海濱暢游的舒爽，又免受似火驕陽的炙烤，每天的生活都成為一次悠閑的生命假期；室內(nèi)籃球場、網(wǎng)球場及乒乓球場，為酷愛運動的業(yè)主提供豐富的運動項目選擇，演繹豐富多彩的健康生活方式。大型開敞式瑜伽館，將古老而又現(xiàn)代復(fù)興的健康方式詮釋的淋漓盡致；大型器械健身區(qū)，提供“一對一”私人運動教練，為每位業(yè)主量身定制最適合自己的健身計劃，讓冀州精英在開疆拓土之余，享受健康的呵護；兒童樂園，讓孩子健康快樂成長。

第一百一十一頁，共一百六十四頁。第一百一十二頁，共一百六十四頁。第一百一十三頁，共一百六十四頁。第一百一十四頁，共一百六十四頁。第一百一十五頁，共一百六十四頁。高規(guī)格小型私人舞廳第一百一十六頁，共一百六十四頁。配有私人健康顧問服務(wù)的VIP保健區(qū)第一百一十七頁，共一百六十四頁。國際航母配套，奢華世界同步——歐陸風(fēng)景商業(yè)街風(fēng)情上街，懷舊的經(jīng)典，激情的浪漫。在一站式購物商業(yè)街的熏陶中更加迷人，在悠閑中注釋生命的意義，為業(yè)主提供擺脫喧囂的繁華，為業(yè)主訂造一個交流心聲、融合情感的空間。第一百一十八頁，共一百六十四頁。第一百一十九頁，共一百六十四頁。一、先進的管理模式：物業(yè)管理實行“整體聯(lián)動、技人結(jié)合、功能封閉、區(qū)域配防、內(nèi)緊外松”的管理運作模式。二、安全、全面的安防系統(tǒng)：社區(qū)共設(shè)有三層安防設(shè)施，一卡通門禁系統(tǒng)：我們在每家每戶的門、窗均安有電子感應(yīng)報警器家居電子緊急報警系統(tǒng)煤氣報警系統(tǒng)。三、內(nèi)部規(guī)范的秩序管理四、全面、專業(yè)的工程管理五、先進的車輛管理系統(tǒng)六、對外關(guān)系協(xié)調(diào)和處理簽約知名物業(yè)管理公司第一百二十頁，共一百六十四頁。第一百二十一頁，共一百六十四頁。五、營銷推廣第一百二十二頁，共一百六十四頁。營銷策略：強勢營銷并注重企業(yè)品牌的社會營銷1.強勢的概念有利于形成項目的核心價值，成功高檔樓盤營銷往往是“本地營銷規(guī)則的重新制定”。對于外地開發(fā)商開發(fā)高檔樓盤，往往需要較強勢的營銷活動和廣告推廣，使項目概念深入人心，建立市場影響力。2.歸于高檔樓盤開發(fā)而言，企業(yè)品牌的社會營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費者信心，同時建立城市里高檔樓盤的話語霸權(quán)及保障體系。主要途徑有兩種；一、建標準，樹立行業(yè)內(nèi)的一些新標準；二、建立一種對樓盤品質(zhì)的話語霸權(quán)。第一百二十三頁，共一百六十四頁。銷售周期：控制節(jié)奏、謀求對大利潤高檔樓盤的營銷過程是用來展示生活方式，用來示范品質(zhì)，銷售過程正規(guī)化，培育期較其他一般樓板長。在定位階段解決開發(fā)策略問題。總銷售周期：18個月蓄水期：6個月（2010年11月——2011年4月）開盤期：4個月（2011年5月——2011年8月）熱銷期：6個月（2011年9月——2012年2月）尾盤期：2個月（2012年3月——2012年4月）第一百二十四頁，共一百六十四頁。價格策略：高調(diào)高價入市，穩(wěn)中求升。價格往往是價值的具體體現(xiàn)，作為冀州第一高檔社區(qū)，高調(diào)高價入市，起步價高于冀州市場其他住