房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及流程講義

PAGEPAGE15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及流程（講義）根據(jù)公司安排，今天由我給大家介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及流程。本課主要向大家介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要節(jié)點(diǎn)和主要工作，目的是向大家普及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一些基本知識(shí)。由于本人學(xué)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有限，在講解過(guò)程中難免有不當(dāng)之處，還請(qǐng)各位同事給予批評(píng)指正。在正式開(kāi)始之前，我先向大家介紹幾個(gè)常用的概念。一、容積率是指項(xiàng)目范圍內(nèi)HYPERLINK"/view/140360.htm"總建筑面積與HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面積的比率。容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例。而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)2（建筑物地下部分建筑面積不計(jì)入容積率）。二、綠地率用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與用地的比率（%）。（同時(shí)，還要搞清楚什么是HYPERLINK"/view/77999.htm"綠化率？什么是綠化覆蓋率？）三、建筑密度指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)HYPERLINK"/view/613208.htm"用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度指HYPERLINK"/view/36375.htm"建筑物室外地平面至HYPERLINK"/view/3024703.htm"外墻頂部的總高度。（煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平HYPERLINK"/view/550991.htm"投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20％，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度。）五、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項(xiàng)主要指標(biāo)。（在一般情況下，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價(jià)也相應(yīng)提高；反之，如果土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當(dāng)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不足，都會(huì)減弱土地的使用價(jià)值，降低地價(jià)水平）。五、道路紅線道路紅線一般是指道路用地的邊界線。（插入東區(qū)項(xiàng)目總平面圖予以說(shuō)明）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義一、含義：1、從廣義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者，運(yùn)用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會(huì)與市場(chǎng)的需求及企業(yè)的主客觀條件，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動(dòng)的全過(guò)程。予以決策、運(yùn)籌、組織與調(diào)控，以保證動(dòng)態(tài)地最優(yōu)化地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。2、從狹義上來(lái)說(shuō)，是指房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)、取得項(xiàng)目用地（或合作談判）、辦理各種報(bào)批報(bào)建手續(xù)、施工管理與成本管理、銷(xiāo)售及服務(wù)的全過(guò)程。虹今天我們著重尋討論架的是厘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的損狹義概念。居二、招什么叫開(kāi)發(fā)？翠開(kāi)發(fā)的目的是奉什么？1、開(kāi)發(fā)：頃開(kāi)發(fā)是一個(gè)過(guò)緊程，是一個(gè)資營(yíng)源整合綁、陽(yáng)科學(xué)罩管理興的過(guò)程。集那么，史房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都仿要整合哪些資衡源贊、要進(jìn)行哪望些綢方面的管理那悲？極房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需滔要整合的資源喊很多，要是進(jìn)裳行簡(jiǎn)單的分類(lèi)女，我認(rèn)為主要訪有以下幾方面憂(yōu)。一是土地資用源，二是資金猶資源、三是人企力資源、四是慣社會(huì)資源。擇同樣，玉科學(xué)惰管理盜是申要進(jìn)行項(xiàng)目立懇項(xiàng)、人力資源衰、財(cái)務(wù)、施工濤、成本、營(yíng)銷(xiāo)獵、物業(yè)等唇方面丈的管理宰。探（插入示意圖研予以說(shuō)明）錯(cuò)2懂、推開(kāi)發(fā)的目的：沾開(kāi)發(fā)的目的就鍛是通過(guò)資源整動(dòng)合、科學(xué)管理忙，最大限度的冬增加各種資源間的附加值。也良可以這么說(shuō)，禽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其中實(shí)質(zhì)就是一個(gè)挪增加價(jià)值的過(guò)擔(dān)程。綢三、房地產(chǎn)公拿司的組織架構(gòu)善大家知道，房勵(lì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一蘋(píng)資金密集型、減專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的凳行業(yè)，只有搭修建一個(gè)經(jīng)濟(jì)、莫靈活、實(shí)用的敵房地產(chǎn)公司組姻織架構(gòu)，才能甚正常、有序的跳進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)豐工作。通常情涉況下，酸除夢(mèng)公司董事會(huì)、害總經(jīng)理、副總摘經(jīng)理外，有一遵定規(guī)模的房地蛙產(chǎn)公司還應(yīng)具裁備以下部門(mén)：榴1象、行政辦公室碼—蔑負(fù)責(zé)公司的日鄉(xiāng)常事務(wù)。副2塑、人力資源部末—械負(fù)責(zé)公司的人掉事管理。蜻3喇、計(jì)劃財(cái)務(wù)部捎—顯負(fù)責(zé)公司的資皂金管理妥4根、開(kāi)發(fā)捆部君--蒼-風(fēng)負(fù)責(zé)協(xié)助公司糠主管對(duì)項(xiàng)目的太前期決策及進(jìn)屋行項(xiàng)目前、中所、后期的手續(xù)蛙辦理。厚5臂、合同管理中露心烘（或法律顧問(wèn)貞）搜—值負(fù)責(zé)敞對(duì)葡合同的合法性串、可執(zhí)行性進(jìn)陳行審核以及風(fēng)問(wèn)險(xiǎn)防范管理。統(tǒng)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)爽過(guò)程中，要簽悔訂大量的、各傲種各樣的合同戴，每一個(gè)合同贊的簽訂都需要秤相關(guān)專(zhuān)業(yè)的知拘識(shí)作支持，單敢一的部門(mén)不可擺能包攬所有的于合同簽訂。如衡何在合同簽訂嚼之前盡最大可來(lái)能的消除隱患枯，這就需要在勤法律上、風(fēng)險(xiǎn)淋防范上對(duì)合同跑進(jìn)行宏觀管控兆。同時(shí)，一旦烈發(fā)生合同糾紛肥，也需要一個(gè)曠具有司法實(shí)踐哨經(jīng)驗(yàn)的部門(mén)對(duì)瞇合同糾紛進(jìn)行堆處理。）碼6末、工程部方—攪負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施阻工管理（工程劇進(jìn)度、質(zhì)量、納施工酒安全管理）。眨7孫、成本部糟—?jiǎng)蜇?fù)責(zé)項(xiàng)目的成院本管理（造價(jià)此管理）。堆8塞、采購(gòu)從部碌--燦-乘負(fù)責(zé)項(xiàng)目箭設(shè)備及默材料的采購(gòu)。項(xiàng)公司內(nèi)部的部宵門(mén)之間，既相水互獨(dú)立、又相熱互聯(lián)系，也即伶是說(shuō)各個(gè)部門(mén)誦既有各自獨(dú)立茫的職責(zé)范疇，它又有必須的相平互內(nèi)在工作的寨聯(lián)系。在井這里，我重點(diǎn)稼以物工程部、成本鎖部、采購(gòu)部雕三部門(mén)關(guān)于工布程設(shè)備及材料買(mǎi)采購(gòu)為例，講僅一下相互部門(mén)悔之間的猾工作關(guān)系。半根據(jù)量、價(jià)、窯實(shí)施相分離的念原則，如果爸在汁條件允許的情慰況下，這三個(gè)繞部門(mén)應(yīng)該是相慧互獨(dú)立工作的在。羅工程部根據(jù)設(shè)灑計(jì)提出剩設(shè)備、競(jìng)材料質(zhì)量要求抽和真設(shè)備作材料采購(gòu)清單帳，成本部提供臟價(jià)格控制錄空間昆參與并主持價(jià)顧格談判維，采購(gòu)部根據(jù)撫得到的數(shù)量、屑質(zhì)量、價(jià)格察以及供貨時(shí)間之要求選擇三家漢以上合乎條件忽的凡供貨商膨，非組成有三部門(mén)犯參加的招標(biāo)小培組堅(jiān)進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)櫻，最后確定供鄉(xiāng)貨商裳，懷簽訂供貨合同馳。曬（插入三部門(mén)貍工作流程圖）夸9港、營(yíng)銷(xiāo)策劃中扒心強(qiáng)--穗-盞負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)路及客戶(hù)管理。交1妹0往、物業(yè)部（物票業(yè)公司插）悅-柏-泛負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成綁后的物業(yè)管理截。惹（插入組織架忘構(gòu)表）沈第二節(jié)套雁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)捷程具有那幾個(gè)醋階段赤從胃開(kāi)發(fā)椅時(shí)間順序上來(lái)卻分，眨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有環(huán)前期、中期、鴿后期歐三個(gè)階段逆。蛇為便于討論，丸下面我為大家選逐一進(jìn)行介紹廳。村一器、摧項(xiàng)目的前期階嚴(yán)段帆前期主要是房矮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的魂準(zhǔn)備階段，在推這個(gè)階段，主按要有項(xiàng)目立項(xiàng)值、項(xiàng)目方案及消施工圖設(shè)計(jì)、砌項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建欠等工作。欣（一）鵲、項(xiàng)目立項(xiàng)語(yǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)，是江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)光過(guò)程中的耗一個(gè)最為基礎(chǔ)拒、最為重要的乳環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立姑項(xiàng)的正確與否御，直接決定了挽項(xiàng)目的成敗儲(chǔ)；尤其是在公爽司起步階段，鏡一個(gè)好的項(xiàng)目失決策，甚至可酷以決定一個(gè)公捧司的生死案?？荚谶@里，我先很向大家鮮介紹我們?cè)?jīng)貨做過(guò)的兩個(gè)項(xiàng)適目裳。茂在九十年代初皆，鄭州市特舊城改造紅項(xiàng)目很多至，子公司柜在決策南乾元孔街改造項(xiàng)目時(shí)保，干由于乏當(dāng)時(shí)粉公司剛剛起步陜，萌資金量很小，雞按照常規(guī)，是冷根本不足以進(jìn)蹲行該項(xiàng)目的開(kāi)貪發(fā)。但是，叢公司主管在挖充分聽(tīng)取有有示舊城改造經(jīng)驗(yàn)省人員的意見(jiàn)釘后讀，詳細(xì)研究舊忘城改造的內(nèi)在縣規(guī)律和流程，雀大膽決策，快硬速啟動(dòng)，用最莫少的資金例（記得是幾十扯萬(wàn)元）許，近就狠撬動(dòng)了項(xiàng)目，趨獲得了較大的荒收益。這是我搶們進(jìn)入房地產(chǎn)燃市場(chǎng)墾來(lái)附以嶄自有網(wǎng)實(shí)力省掘到的第一桶知金，項(xiàng)目收益婦率極高。然而旗，懷在隨后進(jìn)行的扯天榮市場(chǎng)項(xiàng)目繪中，公司在項(xiàng)虛目決策上，由遣于劣當(dāng)時(shí)不懂得盞專(zhuān)業(yè)隨批發(fā)織市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)冊(cè)律和利潤(rùn)空間愿，在對(duì)整個(gè)項(xiàng)闊目的定位上，關(guān)沒(méi)有進(jìn)行深入著的調(diào)查和了解拍。今僅僅把壞我們懂定位在牧項(xiàng)目的前期舊男城拆遷獲上笨，塞沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)雷行二次開(kāi)發(fā)，澡只是把土地一睡賣(mài)了之。由天前榮公司對(duì)該項(xiàng)宴目進(jìn)行二次開(kāi)紅發(fā)，建成現(xiàn)在便天榮服裝批發(fā)撈市場(chǎng)。旬在這個(gè)項(xiàng)目中秒，項(xiàng)目是我們殃的、我們動(dòng)用膏了大量的社會(huì)夫資源和人力資溫源，承擔(dān)了最紫大的社會(huì)責(zé)任臥（負(fù)責(zé)安置每真一個(gè)拆遷戶(hù)）項(xiàng)，把整個(gè)開(kāi)發(fā)粥環(huán)節(jié)最重要、芽最難做的事情剝給做完了。結(jié)押果那，防只是給別人打攝了工，平掙了摩幾暮個(gè)工錢(qián)燒而已牛。目前該市場(chǎng)舉在已經(jīng)賣(mài)掉一菊半的情況下評(píng)鄭估價(jià)值達(dá)抗到豆1飼5秒個(gè)億左右，并抓以此悉作價(jià)萬(wàn)入股一家境外哨上市公司悔，占該公司該超項(xiàng)目否25%支的股份，準(zhǔn)備岡二次拆遷重建綠，沙要建成比銀基稿規(guī)模還要大的蒸服裝批發(fā)市場(chǎng)萬(wàn)。但是，這已疊經(jīng)和我們沒(méi)有寨任何關(guān)系了。澡如果我們當(dāng)時(shí)歉具備市場(chǎng)的概邪念、認(rèn)識(shí)到市伶場(chǎng)的巨大潛在顯價(jià)值，我們完禾全可以借助合嗚作方的資金實(shí)被力，在這個(gè)市銷(xiāo)場(chǎng)中占丟有枝一席之地。波僅僅這一個(gè)項(xiàng)庭目，就使天榮鬼房地產(chǎn)打下了梅堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。純?cè)谔鞓s集團(tuán)隨晴后出現(xiàn)的重大酒危機(jī)面前，由壟于有了天榮服卸裝市場(chǎng)源源不征斷地在經(jīng)濟(jì)上裝的不斷輸血，價(jià)天榮集團(tuán)早就毯魂斷藍(lán)橋了。荷由此可見(jiàn)，項(xiàng)弱目立項(xiàng)在開(kāi)發(fā)賽過(guò)程中的重要拉作用。下面，狼我偷分別賭向大家簡(jiǎn)要介使紹一下櫻項(xiàng)目立項(xiàng)的幾扶個(gè)主要工作環(huán)灘節(jié)模。浩1從、貿(mào)項(xiàng)目可行性研握究自（壇1身）丘、露項(xiàng)目區(qū)位的分加析與洋選擇姿土地是房地產(chǎn)照開(kāi)發(fā)中最重要找的生產(chǎn)資料之早一，是一切房候地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基叨礎(chǔ)。業(yè)項(xiàng)目位置的好早壞對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)漏發(fā)起著至關(guān)重蹈要的作用。當(dāng)（邁2廚）憶、歸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容半和規(guī)模的分析培與茶選擇誕有了好的項(xiàng)目毒土地，接著就肯要決定干什么拒、做多少的問(wèn)怠題。這就是項(xiàng)蒸目定位。目前著，干什么，做鋼多少，在你拿由到土地的時(shí)候駁，政府在大的催方向上已為你砍限定了許多條貪件，但是在禁市場(chǎng)細(xì)分上芒，錯(cuò)并沒(méi)有明確的徑多少規(guī)定，晝你還需要的通過(guò)攔認(rèn)真的調(diào)研皺，準(zhǔn)確的愛(ài)把握市場(chǎng)距，使所建項(xiàng)目溪符合市場(chǎng)的需造要葵。如我公司現(xiàn)倆在開(kāi)發(fā)的東區(qū)崖寫(xiě)字樓項(xiàng)目，香土地出讓合同紗上明確規(guī)定，趣土地使用性質(zhì)蒸為招“罵商服用哲地騾”痛只能建商業(yè)和頂寫(xiě)字樓。蚊容積率臟為第4.杠0鄙，根據(jù)這個(gè)容滑積率計(jì)算，地財(cái)面以上總建筑抵面積只能劇是扮4100邀0鎖平方米左右。丙但是，商業(yè)建薪多少、寫(xiě)字樓促建多少并沒(méi)有躲對(duì)你做過(guò)細(xì)的狠規(guī)定。因此，鷹我公司結(jié)合市徑場(chǎng)需要，經(jīng)過(guò)慶充分調(diào)研和認(rèn)洽真計(jì)算，最終伍確定為矩三層南商業(yè)偶裙房、二十一踢層寫(xiě)字樓返（奉3琴）五、疾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)絡(luò)的分析與巨選擇餅頌嚼項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)午的鵲選擇鑄，主要考慮項(xiàng)武目周邊的配套誰(shuí)程度和市場(chǎng)需另求決定的。配評(píng)套程度越高、驅(qū)市場(chǎng)需求越旺恒盛，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)狐越好。反之則扇不好。但是，爽現(xiàn)在竭隨著國(guó)家對(duì)房晚地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控倍力度加大，房炕地產(chǎn)公司捂地肚囤地的難度也敘越來(lái)越大。項(xiàng)鉆目土地拿到手頃后，并不是你微想什么時(shí)候開(kāi)愉發(fā)就什么時(shí)候闖開(kāi)發(fā)，而是在活土地出讓合同寇中就明確規(guī)定種了你開(kāi)竣工的劃時(shí)間獻(xiàn)，無(wú)理由超過(guò)頑規(guī)定的時(shí)間就值要接受處罰，美直至收回土地蓋使用權(quán)。如我替公司東區(qū)哨寫(xiě)字樓進(jìn)項(xiàng)目，土地出肚讓合同屋中凈明確規(guī)定該項(xiàng)扭目的開(kāi)工時(shí)間準(zhǔn)為顛201萬(wàn)0劫年高1蹄0樓月冊(cè)3甜1堡日增之前，竣工時(shí)熊間為鳳201財(cái)2忽年眠1圍0亞月尚3銀0腿日銜。出（罷4都）踏、金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式拌的分析與總選擇追遞團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式朽主要是指項(xiàng)目?jī)斒仟?dú)資開(kāi)發(fā)還尤是合資開(kāi)發(fā)，艙是分期開(kāi)發(fā)還糾是一次性開(kāi)發(fā)服。這主要由茫資金和市場(chǎng)決挎定的。裝（火5蠶）何、旦項(xiàng)目資金籌措百方式龍的打分析與冤選擇講開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金嶼的籌集是房地漏產(chǎn)開(kāi)發(fā)中根本把性工作。用多索少資金啟動(dòng)項(xiàng)取目，后續(xù)資金厭如何安排，是襪使用自有資金夫還是依靠銷(xiāo)售撒回籠資金，是雕依靠銀行貸款他還是借用投資停公司保持項(xiàng)目觸資金鏈不斷，喂這是每一個(gè)開(kāi)攔發(fā)公司老總至猛始至終都要考毒慮的問(wèn)題。駱（其6濟(jì)）進(jìn)、悟項(xiàng)目江產(chǎn)品蔬經(jīng)營(yíng)方式的分認(rèn)析與懇選擇劫逗芒確定產(chǎn)品的經(jīng)崖?tīng)I(yíng)方式，是持通有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)蔥營(yíng)，獲取最大姿的經(jīng)濟(jì)效益，魚(yú)還是快速推出老、快速回籠資足金加快資金周享轉(zhuǎn)率，開(kāi)發(fā)更撓多的項(xiàng)目。季（霜7掃）并、斷項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)漆和社會(huì)效益的福分析與確定戚桐消通過(guò)以上分析伏，計(jì)算出項(xiàng)目絞的運(yùn)營(yíng)成本和徹盈利空間，以母及產(chǎn)生的社會(huì)厲效益嗚。我們正在搞跟的東區(qū)寫(xiě)字樓嚼項(xiàng)目，煎我們的當(dāng)家人扔陳總內(nèi)心里饅也有一個(gè)運(yùn)營(yíng)迅成本和盈利空騙間分析，出于思保密暫時(shí)不便喪公開(kāi)。（8）、結(jié)論陡給項(xiàng)目作出上積與不上，怎么飯上的最終說(shuō)法滔。貼以上講了這么弱多項(xiàng)目可行性麥研究的內(nèi)容和建方法，看似復(fù)尼雜，其實(shí)在實(shí)售戰(zhàn)中也可以非洪常簡(jiǎn)單。對(duì)于盜一些項(xiàng)目來(lái)講碌，根本就沒(méi)有掙時(shí)間叫你坐下倒去做認(rèn)真的可圓行性研究報(bào)告秀，你必須經(jīng)過(guò)帆短暫思考，立懲即作出準(zhǔn)確的束判斷。這就要蛛求項(xiàng)目決策人持員具有豐富的予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)蓋驗(yàn)和較大的抗格風(fēng)險(xiǎn)能力。如膀我公司現(xiàn)在進(jìn)怖行的東區(qū)寫(xiě)字狀樓項(xiàng)目，整個(gè)敵決策過(guò)程就是齒陳總一個(gè)人、壇一個(gè)晚上，子土地底價(jià)的確探定只有兩三個(gè)蔥電話(huà)，拿地的驢時(shí)間只有短短憐的挺7宗個(gè)小時(shí)（包括韻報(bào)名、打入投終標(biāo)保證金、中盞午吃飯和鑄休息時(shí)間）。結(jié)這就像侍宋朝萍著舍名詩(shī)人陸游關(guān)杠于寫(xiě)詩(shī)的一句館話(huà)值：化“議汝果欲學(xué)幅詩(shī)，工夫在詩(shī)權(quán)外真”柏。帥如果想達(dá)到畢準(zhǔn)確判斷、諒快速?zèng)Q策的境鮮界，那么、徑加強(qiáng)漢平時(shí)的學(xué)習(xí)和斯經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的聲積累，剝?cè)陉P(guān)鍵時(shí)刻們才殼會(huì)圣起處到壯十分重要的作求用。益再舉一個(gè)案例購(gòu)，醋說(shuō)起來(lái)蕉可能大家都不堡相信，私199亭9戲年泊光彩市場(chǎng)的蝕項(xiàng)目決策，只純是兩個(gè)人、十度分鐘時(shí)間，就勻決定了三千多滋萬(wàn)元的投資行豐為。改這一看似瘋狂來(lái)的冒險(xiǎn)投資行帽為，蛾其實(shí)在其決策卸的背后煩存在著實(shí)現(xiàn)的付極大可能性。棒一是當(dāng)時(shí)粥主要命決策人員有著乳豐富的市場(chǎng)招允商及建設(shè)東經(jīng)驗(yàn)，深刻洞捆悉市場(chǎng)招商的務(wù)內(nèi)在規(guī)律，對(duì)韻快速回籠資金舉有著極大的把困握；調(diào)二是對(duì)舊城拆遣遷改造權(quán)有著豐富的實(shí)汁踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉乖舊城改造整個(gè)乳手續(xù)的辦理和枝拆遷流程，對(duì)頑拆遷的可實(shí)施殖性也有著較大隱的信心，因此唯才成就了今天把的貼“乓光彩市燦場(chǎng)淡”朗。擁當(dāng)時(shí)決心定下個(gè)后，手上的現(xiàn)疾金只弦有慎5差0復(fù)多萬(wàn)元（斗這點(diǎn)抹當(dāng)時(shí)連我都不婦知道，只有破現(xiàn)任由“臂光彩市場(chǎng)似”扭的洗劉總一個(gè)人知土道）。戒不過(guò)那是一個(gè)寺特定年代的特越殊事熟例，在房地產(chǎn)駱市場(chǎng)筐日益規(guī)范化的彎今天，是沒(méi)有摘可能的。塔下面我們了解臉一下項(xiàng)目用芽地是如何獲得蝕的。破2加、糧項(xiàng)目土地理的獲得際在了解如何獲擔(dān)得項(xiàng)目用地之畫(huà)前，我們先要練知道項(xiàng)目用隱地的分類(lèi)。英A大、項(xiàng)目用地的吉種類(lèi)駁（按土地的使瞞用性質(zhì)和功能喇分）事(吉1陶)枝、住宅用地急__術(shù)_括主要是指僅用斷于民用住宅的節(jié)用地。如建業(yè)講城市花園步、選2貼1飄世紀(jì)等小區(qū)（境里面也有部分碌商業(yè)配套），遇土地使用年限愧為伐7混0稱(chēng)年。絨（插入住宅小啄區(qū)圖片）頌(縮2趨)濾、商住用地敲--脅-果主要是指用于獸居住和商業(yè)的巴混合用地。如跳城市中的臨街宜高層住宅小區(qū)翼，底層一般為泳商業(yè)裙房，上挨層為民用住宅寨。土地使用年珠限一般亞為況7多0促年。庭（插入商住小包區(qū)圖片）敏(堂3掉)迅、商業(yè)斯（服）吩用地叮--靜-丸主要是指僅用頃于商業(yè)粗及辦公服務(wù)業(yè)庭用地。如城市請(qǐng)中的各大商場(chǎng)賓、批發(fā)市場(chǎng)、汗服裝市場(chǎng)。土疊地使用權(quán)期限覆一般愁為挪40贊—城5欲0蓄年。恥如我們的東區(qū)肝寫(xiě)字樓項(xiàng)目用步地。炎（插入商業(yè)建掃筑圖片）燃(柿4旦)郊、旺工業(yè)用地揉（略）走(野5晝)乞、物流用地旗（略）籌(測(cè)6突)經(jīng)、倉(cāng)儲(chǔ)用地死（略）性(領(lǐng)7械)賀、綠化用地肉（略）刃(偷8膏)該、市政用地優(yōu)（略）休(塑9滅)殘、交通用地含（略）轎(剃1娘0捉)表、科研用地乞（略）縱當(dāng)然，還可以呈從土地的區(qū)位蛇上、資金烘投入的煮程度上進(jìn)行分踐類(lèi)。競(jìng)作為我們公司安來(lái)講，目前主獅要是圍繞住宅猜用地、商住用掩地、商業(yè)（服臉）用地進(jìn)行開(kāi)童發(fā)。無(wú)B曲、項(xiàng)目用地的剃取得方法端目前，項(xiàng)目用笑地的取得方法鞭主要有下面幾放種形式?；狈▔?誦）浮、通過(guò)政辣府臨“銅招、拍、撓掛鳴”殘的方式取得佳這是目前房地鞋產(chǎn)公司拿地的而最基本的一種葡方式。如我公慰司現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的塞東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)嚷目。廣一般要經(jīng)過(guò)報(bào)普名及資格審查垃、繳納投標(biāo)保完證金、參與投土標(biāo)報(bào)價(jià)等過(guò)程零。聲（插入投標(biāo)現(xiàn)給場(chǎng)圖片）惡（遭2霞）夕、通過(guò)釣（劃撥）堪協(xié)議出讓取得偉這是國(guó)家政府料機(jī)關(guān)、失公共配套、卷醫(yī)療衛(wèi)生、軍久事用地、科研攏機(jī)構(gòu)、教育事馳業(yè)等等機(jī)構(gòu)拿鄉(xiāng)地的基本方法殲。如我公司東竄區(qū)項(xiàng)目東邊鄰惑居煤田科研中槽心用地。破通過(guò)這種方式叢拿到的土地都渾有著特定的用恐途，在使用中伸有著很多限制慰性條款。如不汽許轉(zhuǎn)讓、不許皆改變土地用途樸，所建房屋不柴許進(jìn)入市場(chǎng)隊(duì)等等。剛（插入醫(yī)院、古軍事?tīng)I(yíng)區(qū)、科治研大樓等圖片苗）坑（渾3沒(méi)）兆、通過(guò)舊城拆園遷改造取得份（淚4毯）辛、通過(guò)城中村福改造取得鼠朱勒第甲3霉、旨第耳4關(guān)種酸拿地的方法，斜有一定的共同芽點(diǎn)，都是進(jìn)行拌舊城改造，所賭不同的是，第販三種方法是對(duì)遵城市中原有的廟舊的、已成危雁房、不適合城脅市建設(shè)規(guī)劃的噸房屋進(jìn)行的拆褲遷重建。所使芝用的土地是國(guó)弦有土地，原有但的居民是城市組戶(hù)口，享受的峽是舊城改造優(yōu)憐惠政策。殖如我公司過(guò)去哄開(kāi)發(fā)的難順城扯街項(xiàng)目、南乾維元街項(xiàng)目、喬諸家門(mén)項(xiàng)目等等毅；期第四種方法是斬對(duì)在城市化進(jìn)墓程中，納入城渣市范圍的、屬屯于集體土地的須、不適合城市從發(fā)展、不符合季城市規(guī)劃的村壘鎮(zhèn)房屋進(jìn)行的吵拆遷重建，原沿有的土地是集尸體用地，原有傍的居民是農(nóng)村折戶(hù)口，享受的憶是城中村改造景政策?？嫒绗F(xiàn)在正在實(shí)怕施黑莊城中村秋改造和已經(jīng)建獎(jiǎng)好的曼哈頓廣鏡場(chǎng)項(xiàng)目。但是梢請(qǐng)注意，不管任是那種改造項(xiàng)漁目，都必須要霞經(jīng)過(guò)政偏府核“魔招、拍、客掛授”終程序才能最終招完成土地手續(xù)望，這個(gè)程序，爪僅僅就是個(gè)程穿序而已鵲。川（插入舊城區(qū)弊、城中村圖片筑）川（潛5如）毫、通過(guò)土地二摸級(jí)市場(chǎng)取得潛竄殊此種方法是指價(jià)一家公司經(jīng)過(guò)昌政露府異“計(jì)招、拍、津掛辰”蠅取得土地使用現(xiàn)權(quán)后，對(duì)其他恢公司進(jìn)行土地討使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的清一種活動(dòng)。注炎意這種方法僅歪適用于經(jīng)過(guò)國(guó)笑家妻“友招、拍、謠掛譜”粗出讓過(guò)的土地革。神誰(shuí)要告訴你一科塊沒(méi)有經(jīng)礙過(guò)座“做招、拍、涌掛擴(kuò)”符的土地要直接吉賣(mài)給你，這時(shí)藏你一定要慎重敢決策。脹你可能會(huì)陷入麻許許多多的麻站煩之中。社（勿6泥）刊、通過(guò)合作開(kāi)端發(fā)取得笑隨著房地產(chǎn)市矮場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益亂激烈，土地成刷本的逐年累秧月的高漲，除晨了少部分實(shí)力色強(qiáng)大的房地產(chǎn)仰公司外，大部借分房地產(chǎn)公司體由于資金原因鑰愈發(fā)感到獲取拔土地的困難。迅如現(xiàn)在在鄭州佛市土地局掛牌懶出讓的土地，僵每畝土地起拍爬價(jià)格動(dòng)輒幾百五萬(wàn)元，要想有會(huì)資格參與競(jìng)拍爹，競(jìng)拍保證金懂就是上億元。茶但是，大部分氏房地產(chǎn)公司總嚇是要生存的，傍因此，合作開(kāi)著發(fā)就逐漸成為長(zhǎng)小型房地產(chǎn)公似司蠶項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一漆種趨勢(shì)毅。合作開(kāi)發(fā)有墻兩種形式，一蹄是兩方以上公溪司合資共同拿塘地念，也就是在摘成牌過(guò)程中就已碑經(jīng)簽好合作協(xié)城議賓，拿到地后共扛同開(kāi)發(fā)。另一催種方式是一暑方有地，另一銷(xiāo)方注入建設(shè)資拼金共同開(kāi)發(fā)。遞合作開(kāi)發(fā)要求拳合作方互信度其極衣高，搞不好會(huì)京經(jīng)常出現(xiàn)矛盾倦，造成項(xiàng)目的傘停滯。如過(guò)去愈陽(yáng)光的公元摧道項(xiàng)目，由于岔發(fā)生合作雙方削的矛盾，致使余項(xiàng)目停滯了很飽長(zhǎng)時(shí)間沈，最終不得不六放棄凱。教（纖7糖）漫、通過(guò)租賃取稈得島追租賃取得項(xiàng)目江用地，是指房骨地產(chǎn)公司（或還非房地產(chǎn)公司鏡）通過(guò)租賃土潛地使用權(quán)而所有者的梅一定年限的土釋地使用權(quán)忙進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)黃的一種方法。眠在這里，建設(shè)慌方由于沒(méi)有土舟地使用權(quán)所有腹權(quán)，不能以自店己的名義進(jìn)行東項(xiàng)目建設(shè)，所松建項(xiàng)目只能自臂用或出租使用炕，沒(méi)有出售權(quán)拖，土地租賃到略期后只能另行錄簽訂合同才能浸繼續(xù)使用啦。因而，該種原方法僅適用于炒投資小、見(jiàn)效色快的繁華或特鈔殊地塊上，學(xué)以科中長(zhǎng)期投資為科目的磁。如我公賣(mài)司彈199改4湖年租賃旅游學(xué)蹤校臨街土地所懷建的小型寫(xiě)字之樓項(xiàng)目闊。陰3運(yùn)、方案設(shè)計(jì)及掉施工圖設(shè)計(jì)階里段味方案設(shè)計(jì)和施孫工圖設(shè)計(jì)是項(xiàng)劫目前期的一個(gè)指重要工作內(nèi)容亡之一日，方案設(shè)計(jì)決忍定了項(xiàng)目的定訴位，施工圖設(shè)蓋計(jì)直接影響著淚項(xiàng)目的造價(jià)。部一般情況下，擱在方案設(shè)計(jì)上玩用的時(shí)間越長(zhǎng)角，方案的完美志程度越高，定練位越準(zhǔn)。當(dāng)然束，這也和甲方?jīng)r的要求與設(shè)計(jì)災(zāi)方的責(zé)任心有欄著密切的關(guān)系扣。如我公司的記東區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)頓目，香從苗201威0谷年預(yù)3劑月貧1菠3塞日摘牌晃到辨201才0蠻年做8徹月拔1宏0拘日，整整四個(gè)出月時(shí)間一直在陣搞方案論證，沾為正確定位項(xiàng)反目，完善方案毛，公司主管親吐自走訪了房地賊產(chǎn)界的各路高福手，征蜂求意見(jiàn)，每一舞個(gè)細(xì)節(jié)都經(jīng)過(guò)博充分的論證，摔經(jīng)過(guò)近三十次散的反復(fù)修改比氏較，昂最終形成了現(xiàn)夫在的方案。雖凳說(shuō)現(xiàn)唯在的方案已經(jīng)蘋(píng)通過(guò)了政府的攔專(zhuān)家論證，正臟式上報(bào)。但在沿公司主管的心歉中，該方案還筒存在著許多不探盡如人意的地稀方，如中庭柱的布局，動(dòng)線蜂的規(guī)劃等等，芒一直驅(qū)還在考慮伐比較兇之中。馳一句話(huà)，只要更沒(méi)有開(kāi)建，方爺案的論證與修鴉改就一直不會(huì)值停止。同樣，春在施工圖設(shè)計(jì)仆中，公司工程輝部在公司主管烈的帶領(lǐng)下，深妨入了解各種結(jié)鏈構(gòu)形式，認(rèn)真抽聽(tīng)取專(zhuān)家意見(jiàn)逃，采用最實(shí)用辱，最經(jīng)濟(jì)的基波礎(chǔ)、板、柱型、梁等鑼結(jié)構(gòu)形式，在霉設(shè)計(jì)中既滿(mǎn)扎足建筑形式的孟需要，又方便凱客戶(hù)今后的使貸用，同時(shí)還大綁幅度降低了建棄筑諸成本元，品取得了較好的旦社會(huì)效益和經(jīng)漆濟(jì)效益。個(gè)4色、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)節(jié)建階段澤報(bào)批染報(bào)建熔是兼項(xiàng)目前期工作臣中鎖一個(gè)既繁瑣又披復(fù)雜的工作哄。映它收牽扯面大、影鼻響面廣，存在暑著大量的協(xié)調(diào)蹲工作。菌不管哪一個(gè)環(huán)肌節(jié)出了問(wèn)題，綢都有可能使貝你的項(xiàng)目喇停滯不前甚至鈴是槍功敗垂成。據(jù)枝不完全統(tǒng)計(jì)，愧每一個(gè)房地產(chǎn)籠開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從立獲項(xiàng)到交付使用慢，直所經(jīng)過(guò)怕的政府審批部汪門(mén)僅從循大的局委兩來(lái)講，就有頭規(guī)劃局、土地墓局、房管局、金建委、市政局意（管理處）、輩各種名目的執(zhí)慚法局、發(fā)改委轉(zhuǎn)、稅務(wù)局、財(cái)沫政局、艙消防殊支寨（學(xué)中蹄）隊(duì)、人防辦內(nèi)、環(huán)保局、括抗震辦、防雷忍辦、涉供電局、熱力頓公司、通信公代司、自來(lái)水公擊司臟，如果牽扯到精拆遷還有爆拆遷辦、橫公安局、辦事梳處、社區(qū)、鄉(xiāng)羽政府、生產(chǎn)隊(duì)悶、村民組判等烏大大小小謎幾十個(gè)盲政府希職能部門(mén)和政傻府壟斷行業(yè)。挪從這些部門(mén)中李又分出許許多和多大大小小的包處、科、室。粉讓人眼花繚亂汪，目不暇接。傭不知要見(jiàn)多少闊人，要跑多少袖趟餡路；喚當(dāng)然，還汽不知匹要吃多少長(zhǎng)頓魔飯，喝多少賴(lài)杯翼酒。就像唐僧四取經(jīng)一樣，必等須經(jīng)過(guò)九九八險(xiǎn)十一難，方能躍求得正果。簡(jiǎn)授單地說(shuō)，構(gòu)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建蒼主罵要辦理以下覺(jué)幾項(xiàng)卡重要手續(xù)：鏈A圍、京項(xiàng)目前期焰需列辦理振的喘手續(xù)霞(1恩)目、奪建設(shè)用地規(guī)劃者許可證榆（黃皮牧，需放在保險(xiǎn)坦柜里妄）轉(zhuǎn)(2維)嫁、膏國(guó)有哥土地溪使用權(quán)務(wù)證恥（橘黃皮校，需放在保險(xiǎn)稈柜里普）博(3活)降、衣建設(shè)工程規(guī)劃閱許可證究（綠皮觀，需放在保險(xiǎn)鉛柜里墨）跟(4示)降、能建設(shè)工程施工勉許可證制（藍(lán)度皮剖，需放在保險(xiǎn)熟柜里嘗）蝴(5齒)畝、改質(zhì)檢報(bào)驗(yàn)手續(xù)循（一套表彩、需放在資料飽袋里枕）滿(mǎn)B皺、舞紀(jì)項(xiàng)目后期懶需滾辦理的紡手續(xù)餃(1滑)祝、崖房屋銷(xiāo)售（預(yù)此售）許可證孝（一張軋厚矛紙損、需掛在墻上絮）刷(2匹)零、價(jià)房屋質(zhì)量合格報(bào)證（質(zhì)量驗(yàn)收礎(chǔ)及備案）技（一個(gè)表扔，需放在資料象袋里賴(lài)）什(3返)廈、皺房邊屋志產(chǎn)良權(quán)之證濱（紅皮雁、需放在保險(xiǎn)杏柜里影）腿(4隙)脂、章自有物業(yè)還需粥辦理肯租賃許可證絨（一張熄厚疫紙候、需掛在墻上億）淡C間、項(xiàng)目手續(xù)辦晝理過(guò)程中型辦事人員應(yīng)努注意的事項(xiàng)予辦理以上所有壩手續(xù)，需要公惑司辦事人員具秘有足夠的耐心凳、細(xì)心和毅力運(yùn)，同時(shí)還應(yīng)具意有靈活機(jī)智的構(gòu)應(yīng)對(duì)能力。一艇般情況下需注預(yù)意以下幾個(gè)問(wèn)假題：議一是任何一項(xiàng)量手續(xù)的辦理都評(píng)要準(zhǔn)備大量的天基稀礎(chǔ)資料，在資被料準(zhǔn)備過(guò)程中浪，一定要認(rèn)真菊仔細(xì)，按要求某去做。一不小偶心，不僅要準(zhǔn)腔備接受吵經(jīng)辦人的批評(píng)分教育，還要多蔽跑好幾趟路柴，耽誤許多時(shí)酸間籮。個(gè)二是只要牽扯巧到設(shè)計(jì)的問(wèn)題火，都渡是港和造價(jià)直接掛透鉤丑的屢。這時(shí)決不能辣放任經(jīng)辦人員切的傍隨意需設(shè)計(jì)，要和經(jīng)憂(yōu)辦人員搞好關(guān)碼系，爭(zhēng)取歲讓經(jīng)辦人員站障在公司的角度繡看問(wèn)題，蛛用最簡(jiǎn)捷的設(shè)團(tuán)計(jì)降低工程造膀價(jià)。糊如在市政蝶供暖飼工程、界排污工程、久電力工程、供耐水工程中砍都存在這樣的咱問(wèn)題棗。押三是絕不能在甲經(jīng)辦人員面前蝶夸?？冢瑢?duì)經(jīng)買(mǎi)辦人員提出的政過(guò)分要求，要榴用最婉轉(zhuǎn)、最桌體面的方式給寄予回絕。如實(shí)陳在無(wú)法回絕，猶在取得主管領(lǐng)灣導(dǎo)的同意后，宗要熱情地、巧鴨妙地、有條件青地個(gè)給予辦理。色四是要在經(jīng)辦維人員面前注意界自身形象，因半為每一個(gè)報(bào)批音人員出去，都拘代表著公司形敘象，既不能狂廚妄自大、又不援能鄙躬屈膝需，低人一等繡。念五是要注意和誤經(jīng)辦人員建立透良好的朋友關(guān)蝶系，撤要坡通過(guò)辦一次事屈，色吃一頓飯，戀交一個(gè)朋友，緣這對(duì)今后手續(xù)屈的辦理會(huì)方便修很多。隙二、戀項(xiàng)目的中期階謝段卸中期是房地產(chǎn)探開(kāi)發(fā)的實(shí)施階絡(luò)段。在這個(gè)階坐段，主要有合刊同管理、施工境成本管理、施漂工管理（含安蓋全管理）等內(nèi)斑容，同時(shí)還穿邀插有項(xiàng)目水、尊電、暖、通、迫排污、綠化等大等配套工程的械申請(qǐng)與安裝工破作?？淀?xiàng)目的中期階奸段是房地產(chǎn)開(kāi)遮發(fā)過(guò)程中一個(gè)饑技術(shù)性非常集冬中的階段，也闊是一個(gè)十分重毫要的階段。這害個(gè)階段的合同朱管理、施工管膊理（含安全管濟(jì)理）和施工成協(xié)本管理的具體野控制方法將由圾公司工程部和個(gè)成本部有關(guān)負(fù)路責(zé)人給大家專(zhuān)也題介紹。在這粗里，我對(duì)合同僻簽訂的原則及慎一般流程和施錫工管理（含安期全管理）與施害工成本管理對(duì)浴人員基本素質(zhì)老的要求做一簡(jiǎn)壞單介紹。摔（一）、合同掠簽訂的原則匠合同管理是房的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期鍋工作的一個(gè)十止分重要的基礎(chǔ)資性工作。大家糊知道，在市場(chǎng)題經(jīng)濟(jì)中，一切咐經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是近在各式各樣的餡經(jīng)濟(jì)合同的制勒約下進(jìn)行的。毅同樣，不管是幕施工管理還是并施工成本管理館，也必須是在弦各式各樣的合炒同基礎(chǔ)上進(jìn)行點(diǎn)。沒(méi)有合同也伶就無(wú)從管理。塔根據(jù)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)偉，對(duì)合同簽訂奶的原則我總結(jié)銜以下幾條：慎1邊、合法性原則男御遞經(jīng)濟(jì)合同是一慈切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的稠基礎(chǔ)，一定要語(yǔ)具有合法性，增不合法的合同芬，即使簽的再渠好，也不受法序律的保護(hù)。療如耗199誓3運(yùn)年鄭州日月潭循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有兔限公司和管城捉區(qū)南關(guān)小學(xué)簽務(wù)訂的聯(lián)建協(xié)議館。協(xié)議規(guī)定由霞南關(guān)小學(xué)出地抓，日月潭公司謠出資，共同改促造南關(guān)小學(xué)校疾舍、建住宅樓拜。當(dāng)日月潭公聾司出資完成了搜對(duì)南關(guān)小學(xué)校傍舍的改造，住鴿宅樓建造進(jìn)行億一半時(shí)，由于單雙方發(fā)生矛盾憂(yōu)，南關(guān)小學(xué)拒短絕按合同約定努為日月潭公司樓辦理住宅樓土化地過(guò)戶(hù)手續(xù)，雕造成工地停工態(tài)。雙方為此訴寫(xiě)至法庭。法庭酒最終判決：由乎于雙方合同違村反國(guó)有土地使凝用規(guī)定，未經(jīng)獸政府有關(guān)部門(mén)滑同意將國(guó)家劃冊(cè)撥教育用地改僅變?yōu)樽≌玫夭?，擅自改變土評(píng)地使用性質(zhì)。淘判決雙方聯(lián)建鏈協(xié)議無(wú)效，責(zé)距令雙方互相返際還投資。即南浪關(guān)小學(xué)返還日悼月潭改造校舍尼、建住宅樓的楚所有投資，日頌月潭公司返還盯南關(guān)小學(xué)土地翼。本官司一打?qū)畮啄?，工地片停工十幾年，要形成爛尾樓工得程。拖垮了日夫月潭公司，也加使南關(guān)小學(xué)遭賓受了重大損失瞎。廣2嫂、公平公正性括原則踢合同的雙方，盞在法律地位上溝是平等的，尤碼其是在施工合稈同當(dāng)中更應(yīng)如葬此。不能因?yàn)閲娂追绞前l(fā)包方償，在合同簽訂成中高高在上，期強(qiáng)迫承包方簽致訂不公平合同球，為今后合同贏的正常履行埋殊下隱患。如在傅施工合同招標(biāo)花過(guò)程中，甲方鑒提出各種各樣貸苛刻的優(yōu)惠條返件及墊資要求扣，迫使承包方凡為達(dá)到中標(biāo)目呆的，超出自身店能力答應(yīng)甲方浴要求。待乙方抖中標(biāo)并進(jìn)入合速同實(shí)施階段中攪，承包方?jīng)]有巾能力繼續(xù)履約裳，反過(guò)來(lái)要求必甲方修改合同尸條款，致使甲夸乙雙方產(chǎn)生矛縣盾，造成工程孫停滯。給甲乙鉛雙方造成重大奇經(jīng)濟(jì)損失。這蠟種明顯不公平貴公正的合同，王在訴訟實(shí)踐中喇也是不受法律妙支持的。鈴3牛、真實(shí)、自愿田性原則籮任何合同都必豎須是真實(shí)可信慢、且在當(dāng)事人喚雙方自覺(jué)、自牙愿的基礎(chǔ)上簽判訂。決不允許悅采取隱瞞、偽只造、欺詐的手膜段簽定合同。懷如在購(gòu)貨合同闊當(dāng)中，乙方并釣無(wú)供貨資格，置但為了拿下訂搶單，借用、偽躁造特約經(jīng)銷(xiāo)商拒資格簽訂供貨觀合同，合同簽薪下后再尋找下堅(jiān)家轉(zhuǎn)賣(mài)合同，覺(jué)從中非法牟取班利益，致使給戒購(gòu)貨方造成安弓裝及售后服務(wù)炮困難等一系列梳損失。同樣，鉗甲方在資金沒(méi)姜有保障的情況爛下，騙取供貨并方信任進(jìn)行供工貨，貨到后不啊能及時(shí)付款，倉(cāng)對(duì)貨款一拖再轎拖，使供貨方黨失去對(duì)甲方的書(shū)信任，致使供鞏貨方采取堵門(mén)跟、扣押貨物等徐過(guò)激行為，給寒甲乙雙方造成拒損失。脖4虧、可執(zhí)行性原葉則墳芳售合同必須是在屬實(shí)際實(shí)施中具芒有可執(zhí)行性。讀如明顯的價(jià)格錄偏低的合同，雹一般不具有可醒執(zhí)行性。有些功甲方脫離市場(chǎng)哄實(shí)際，在堅(jiān)持照一定質(zhì)量要求察的情況下一味手的壓低造價(jià)，逐致使合同簽訂族后不具有可執(zhí)屢行性，成為廢郵紙一張。即耽敵誤了事情，又符影響了聲譽(yù)，染得不償失。包5龍、具有雙方約武束力原則懼蚊鈔合同必須具有幫對(duì)雙方當(dāng)事人餃具有同等的約恰束力，合同中罰符合市場(chǎng)規(guī)律間、法律法規(guī)的祖任何承諾都必夏須有相應(yīng)的約斥束條款對(duì)雙方換進(jìn)行約束。一旱旦違約，處罰睡有據(jù)。師（二）、合同偵簽訂一般流程鄉(xiāng)摩練在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)藥過(guò)程中，涉及恥到大量的、方省方面面的合同欣。工程上除了玉有施工主合同精外、還有監(jiān)理駐合同、安裝合柱同、裝修合同爛、樁基合同、辮鉆探合同等等原。材料上有各店種各樣設(shè)備、挪材料的供貨合俗同；開(kāi)發(fā)上在價(jià)辦理各種手續(xù)唉中，也有部分依合同需要簽訂獄，如供電協(xié)議競(jìng)、通信安裝協(xié)抗議、市政排污食協(xié)議、自來(lái)水握供水合同等等詠。如何規(guī)范合叮同簽訂，避免碼合同犯罪和合迎同糾紛的發(fā)生充，制定相應(yīng)的仰合同簽訂流程紡就顯得尤為重礎(chǔ)要。下面，我秤簡(jiǎn)單介紹一下火合同簽訂的一軟般流雅程揉:1、申請(qǐng)戲由業(yè)務(wù)部門(mén)根觀據(jù)部門(mén)職責(zé)在現(xiàn)初步確認(rèn)三個(gè)誓以上合同對(duì)象性的情況下提出鮮合同簽訂申請(qǐng)序并起草合同初卸稿。2、成本控制強(qiáng)控制成本部門(mén)壩參與價(jià)格談判千，確定價(jià)格或堪確定價(jià)格上限掃及下限。3、會(huì)審暴業(yè)務(wù)部門(mén)牽頭雨組織成本部、島財(cái)務(wù)部及相關(guān)燃業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行揪合同會(huì)審并填偵寫(xiě)合同會(huì)審單代。4、審查壞業(yè)務(wù)部門(mén)將會(huì)足審過(guò)的合同稿貓及會(huì)審單上報(bào)鼓合同管理中心予審查，在合同徐稿上簽訂審查厘意見(jiàn)并備案。5、審批東合同管理中心坦審查過(guò)的合同椒稿及會(huì)審單上敵報(bào)主管副總、摩總經(jīng)理審批。臭6亂、簽章、備案魚(yú)業(yè)務(wù)部門(mén)將全農(nóng)部審查通過(guò)后厭的合同交行政栗辦公室簽章并惜分別抄送成本通部、財(cái)務(wù)部及甩相關(guān)部門(mén)備案天。7、實(shí)施抓審批過(guò)的合同帶返回業(yè)務(wù)部門(mén)款負(fù)責(zé)具體組織概實(shí)施。及合同在審查過(guò)禾程中實(shí)行一票產(chǎn)否決制。提出監(jiān)否決意見(jiàn)的部輔門(mén)必須同時(shí)說(shuō)大明否決意見(jiàn)并嘴提出解決方案仙。礙（插入流程圖壘）東（插入合同會(huì)拋審樣表）夏（辰三頭）、施工管理襪人員的素質(zhì)要掀求控嚴(yán)格、有序的村施工管理是工甩程質(zhì)量、工程床進(jìn)度功、安全施工志的保證。作為稿一個(gè)合格的施遮工管理人員必拼須應(yīng)具備以下棗基本素質(zhì)：續(xù)1厲、維堅(jiān)持原則、扶嚴(yán)肅認(rèn)真怨2炕、吃苦耐勞、訴勇于擔(dān)責(zé)截3箭、還熟悉工序、精偉通規(guī)范繁4夾、明確重點(diǎn)、州專(zhuān)注難點(diǎn)跪5休、刊虛心好學(xué)、勤呆于思考區(qū)6賺、禮貌待人、擊處事曉公平瘡7擔(dān)、聞及時(shí)溝通、蜓善長(zhǎng)踢協(xié)調(diào)障8雷、注重安全、每防范有備聽(tīng)（置四復(fù)）、施工成本購(gòu)管理賊人員的素質(zhì)要腳求堵大家知道，任仰何項(xiàng)目的盈利怪途徑只有兩個(gè)意，一個(gè)是開(kāi)源鼻，就是增加項(xiàng)霉目本身價(jià)值；六一個(gè)是節(jié)流，耽就是節(jié)省項(xiàng)目顫開(kāi)支。訊成本控制閱就是循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)妖程中一個(gè)束如何節(jié)省開(kāi)支茄的過(guò)程，是沉關(guān)乎項(xiàng)目盈利亂高低的一個(gè)關(guān)簡(jiǎn)鍵性環(huán)節(jié)。凝再好的項(xiàng)目，還如果在建設(shè)中角對(duì)成本控制不鍋好，那就直接閉影響到利潤(rùn)綠的全多少便，炒甚至決定項(xiàng)目撇的成敗。這就伐要求在建設(shè)中第該花的錢(qián)必須撒去花但絕不能驅(qū)多花。偉因而，堵任何公司在項(xiàng)系目建設(shè)中對(duì)成碑本控制人員的脈要求肌就很高。簡(jiǎn)單陶地說(shuō)賺有如下基本素寧質(zhì)貼要求：久1釣、人品端正、寺原則性強(qiáng)勢(shì)2