河南省-鄭州市-管城區(qū)-世茂云尚城-商業(yè)價(jià)格定價(jià)匯報(bào)方案

鄭州金鑼灣項(xiàng)目A09商業(yè)價(jià)格匯報(bào)A09商業(yè)概況PART1業(yè)態(tài)類別套數(shù)100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上各業(yè)態(tài)占比單一層291964/

50%一拖二241317341%單三5/

/

/

59%合計(jì)58209218100%占比100%34%16%36%14%/5321五里堡小學(xué)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)地鐵站1-1A09地塊商業(yè)情況介紹A09地塊商鋪共計(jì)58套，150㎡以上占比50%，主要為沿街底商。150㎡以下中100㎡以下19套，占比34%，皆為社區(qū)內(nèi)商業(yè)，2號(hào)樓一樓商業(yè)，展示面較差，面積雖小但銷售難度大；5號(hào)樓商業(yè)面臨航海路、臨近地鐵站，1號(hào)樓商業(yè)面臨中小學(xué)，整體商業(yè)展示面較好。紫辰路B02B04A03A07A09

B06安置地塊D01A04A06B07B08B11D03紫荊山路航海路弓莊南街城東路紫辰路客技路鄭新路A08A09地塊位于航海路與城東路交叉口的西北角，地塊外立面已完成。地塊西側(cè)地塊北側(cè)地塊東側(cè)地塊南側(cè)西側(cè)為老社區(qū)北側(cè)直面五里堡小學(xué)直面航海路，臨近地鐵站東側(cè)緊鄰幸福港灣,無(wú)商鋪1-2A09地塊現(xiàn)狀1-3A09地塊樓棟價(jià)值梳理樓棟優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)定價(jià)要素1#全臨次干道，正對(duì)中小學(xué)；臨近小區(qū)北側(cè)人性出入口普遍為1拖2商鋪，單套面積大；臨近學(xué)校，面積段，單層/一拖二。2#小面積，低總價(jià)，產(chǎn)品稀缺小區(qū)內(nèi)部商業(yè)，對(duì)外無(wú)展示面小面積；單層鋪；社區(qū)內(nèi)商鋪3#位于社區(qū)主大門口，昭示面較好；單一層過(guò)半，商業(yè)質(zhì)素較好二、三層為單二、三層商鋪，無(wú)商業(yè)門臉，且單套面積較大，投資門檻高；單一層、二層、三層；單套面積。5#面朝主干道，商業(yè)全臨街，展示面好；臨近地鐵，匯聚周邊居住工作人流；基本為1拖2的商業(yè)；投資門檻高。地鐵，主干道，一拖二業(yè)態(tài)。據(jù)樓棟位置優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行價(jià)值排序5#>1#>3#>2#價(jià)格策略一樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿PART22定價(jià)策略一樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿在整體均價(jià)不變的情況下，將位置較好的1#、5#商鋪價(jià)格做高，將位置相對(duì)較差的2#、3#商鋪價(jià)格拉低，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿、做大價(jià)格差，通過(guò)價(jià)差引導(dǎo)客戶購(gòu)買2#、3#商鋪。2-11#樓價(jià)格明細(xì)樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)1一拖二01166.6730358.425059837.941單層鋪02124.2840731.585062120.561一拖二03218.5326704.175835661.441一拖二04222.6426704.175945415.561單層鋪05141.0240731.585743967.181一拖二0671.8235699.252563920.401單層鋪07115.2640731.584694721.721一拖二08221.5528390.756289969.581一拖二09224.0726704.175983602.521單層鋪10159.9839326.106291388.821單層鋪11161.3839326.106346445.361一拖二12227.8126704.176083476.101一拖二13271.3329515.138008340.511單層鋪14128.7143542.545604360.731#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)1490面積（㎡）71.82509.271873.960總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）248455—557518—7660總價(jià)（萬(wàn)）248204753410戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層一拖二套數(shù)68面積（㎡）830.631624.42總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）455—614248—766總價(jià)（萬(wàn)）327143651號(hào)樓整體均價(jià)32387元/㎡，按照戶型面積統(tǒng)計(jì)100㎡以下的小戶型與大面積戶型價(jià)差平均在6000元/㎡；按照戶型類型統(tǒng)計(jì)純一層均價(jià)與一拖二價(jià)差13000元/㎡。2-22#樓價(jià)格明細(xì)2#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)13000面積（㎡）751.59000總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）99—171///總價(jià)（萬(wàn)）1665000戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層一拖二套數(shù)130面積（㎡）751.590總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）99—171/總價(jià)（萬(wàn)）16650樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)2單層鋪10146.5426676.751241536.132單層鋪10278.7621617.021702556.282單層鋪10344.9526676.751199120.092單層鋪10475.5821617.021633814.172單層鋪10574.1418524.961373440.232單層鋪10642.1623865.791006181.672單層鋪10742.2523865.791008329.592單層鋪10874.0418806.051392400.122單層鋪10968.3618806.051285581.742單層鋪11049.623865.791183743.142單層鋪11171.718806.051348393.962單層鋪11241.2623865.79984702.462單層鋪11342.2524427.981032082.252號(hào)樓商鋪為純單層社區(qū)內(nèi)商鋪，戶型類型統(tǒng)一、位置差距不大，整體均價(jià)22157元/㎡，總價(jià)段99—171萬(wàn)/㎡。。2-33#樓價(jià)格明細(xì)樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)3單層鋪0149.8747196.802353704.293單層鋪03173.2634547.465985692.163單層鋪04205.2633141.976802721.423一拖二05453.6124736.4911220719.583單層鋪0662.3942137.062628931.223單層鋪07124.2737358.424642530.923單層鋪08102.2537358.423819898.503單層鋪0971.939326.102827546.303單二層201373.9423298.688712309.803單二層203408.1723298.689509823.753單三層301341.0122798.687774579.153單三層302577.1119987.7211535112.453單三層303408.1622798.689305510.763#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)3226面積（㎡）184.16226.52378.522562總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）236—284383—466600—682781—1322總價(jià)（萬(wàn)）78484912835999各戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層單二層一拖二單三層套數(shù)7213面積（㎡）789.2782.11453.611326.28總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）236—682875—9561127781—1322總價(jià)（萬(wàn)）29171831112730403號(hào)樓整體均價(jià)25996元/㎡，按照面積統(tǒng)計(jì)整體100㎡一下與300㎡以上，價(jià)差19000元/㎡；按照商鋪類型統(tǒng)計(jì)純一層與單單層價(jià)差14000元/㎡。2-45#樓價(jià)格明細(xì)5#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)23102面積（㎡）127.4378.941954.05612.91總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）263—419394—612693—995120—122總價(jià)（萬(wàn)）682141880672432各戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層單二層一拖二單三層套數(shù)2/15/面積（㎡）127.4/2945.9/總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）263—419/394—1229/總價(jià)（萬(wàn)）682/11918/樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)5一拖二01118.2233169.393921284.745一拖二02123.433169.394093102.155一拖二03304.3940196.8012235503.205一拖二04244.4240196.809824901.255一拖二05182.8843007.767865259.585一拖二06137.3244413.246098826.785單層鋪0782.5850569.964176066.915一拖二08246.4640196.809906902.725一拖二09162.8443007.767003384.035一拖二10215.7237385.838064871.825一拖二11160.4541602.286675085.825一拖二12150.4243007.766469227.625一拖二13215.8440196.808676076.785一拖二14177.8743007.767649790.695一拖二15197.1540196.807924798.635一拖二115308.5238791.3211967896.535單層鋪1744.8258440.662619310.245號(hào)樓商鋪緊鄰航海路主干道位置較好，整體均價(jià)40728元/㎡，從面積和商鋪類型統(tǒng)計(jì)上看整體價(jià)差不大，最大價(jià)差13000元/㎡。價(jià)格策略一價(jià)格均好PART33定價(jià)策略一價(jià)格均好價(jià)格均好通過(guò)平均各樓棟價(jià)格，在總銷售額不變的情況下將各樓棟價(jià)格價(jià)差做低，優(yōu)先去化樓棟位置較好的1#、5#樓。3-11#樓價(jià)格明細(xì)樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)1一拖二01166.6731491.715248723.471單層鋪02124.2842428.175272973.571一拖二03218.5325587.025591530.431一拖二04222.6425587.025696693.061單層鋪05141.0242428.175983221.221一拖二0671.8237724.452709369.671單層鋪07115.2642428.174890271.431一拖二08221.5527555.256104865.001一拖二09224.0725587.025733282.491單層鋪10159.9840787.986525261.291單層鋪11161.3840787.986582364.471一拖二12227.8125587.025828977.931一拖二13271.3328867.407832592.111單層鋪14128.7145708.565883148.941#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)149/面積（㎡）71.82509.271873.96/總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）261475—581544—760/總價(jià)（萬(wàn)）26121405355/戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層一拖二套數(shù)68面積（㎡）830.631624.42總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）475—640261—760總價(jià)（萬(wàn)）341543421號(hào)樓整體均價(jià)32538元/㎡，從戶型面積段來(lái)看單價(jià)最高的為單一層100-150㎡的戶型，與大面積一拖二價(jià)差14000元/㎡。3-22#樓價(jià)格明細(xì)樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)2單層鋪10146.5434883.291623468.122單層鋪10278.7628978.592282353.742單層鋪10344.9534883.291568003.692單層鋪10475.5828978.592190201.832單層鋪10574.1425370.161880944.012單層鋪10642.1631602.901332378.232單層鋪10742.2531602.901335222.492單層鋪10874.0425698.201902694.982單層鋪10968.3625698.201756729.182單層鋪11049.631602.901567503.802單層鋪11171.725698.201842561.182單層鋪11241.2631602.901303935.622單層鋪11342.2532258.981362941.762#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)13///面積（㎡）751.59///總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）138—243///總價(jià)（萬(wàn)）2366///戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層一拖二套數(shù)13/面積（㎡）751.59/總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）138—243/總價(jià)（萬(wàn)）2366/2號(hào)樓商鋪全為社區(qū)內(nèi)底商，戶型上均為單一層，位置、戶型差別不大，整體均價(jià)29203元/㎡。3-33#樓價(jià)格明細(xì)樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)3單層鋪0149.8753909.532688468.153單層鋪03173.2639147.796782745.803單層鋪04205.2635867.407362142.883一拖二05453.6125587.0211606525.953單層鋪0662.3948004.832995021.473單層鋪07124.2742428.175272549.293單層鋪08102.2542428.174338280.883單層鋪0971.944724.453215687.633單二層201373.9424243.099065462.003單二層203408.1724243.099895303.063單三層301341.0122243.097585116.973單三層302577.1118962.7110943567.213單三層303408.1622243.099078740.633#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)3226面積（㎡）184.16226.52378.522562總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）257—307415—505650—705819—1386總價(jià)（萬(wàn)）85192013556384各戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層單二層一拖二單三層套數(shù)7213面積（㎡）789.2782.11453.611326.28總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）257—706935—10211243819—1386總價(jià)（萬(wàn)）31261956124231853號(hào)樓整體均價(jià)27104元/㎡，從戶型面積和均價(jià)來(lái)看，單一層100㎡小戶型與300㎡以上單三層價(jià)差最大14000元/㎡。3-45#樓價(jià)格明細(xì)5#樓面積段價(jià)格統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間100㎡以下100㎡-150㎡150-300㎡300㎡以上套數(shù)23102面積（㎡）127.4378.941954.05612.91總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）245—379434—547575—8281037—1165總價(jià)（萬(wàn)）624143569222202各戶型價(jià)格統(tǒng)計(jì)類別純一層單二層一拖二單三層套數(shù)20150面積（㎡）127.402945.90總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）245—379/434—1165/總價(jià)（萬(wàn)）624010550樓棟形態(tài)鋪號(hào)面積底單價(jià)底總價(jià)5一拖二01118.2238708.564576126.135一拖二02123.438708.564776636.485一拖二03304.3937068.3711283240.585一拖二04244.4235428.178659354.505一拖二05182.8840348.757378980.265一拖二06137.3241988.955765922.345單層鋪0782.5848004.833964239.035一拖二08246.4635428.178731627.975一拖二09162.8440348.756570391.215一拖二10215.7232147.796934920.895一拖二11160.4538708.566210788.685一拖二12150.4240348.756069259.685一拖二13215.8435428.177646817.265一拖二14177.8740348.757176833.005一拖二15197.1537068.377308028.785一拖二115308.5232147.799918235.645單層鋪1744.8257189.912563251.965號(hào)樓整體均價(jià)37593元/㎡，價(jià)格均好方案情況下100㎡以下純一層的小戶型與一拖二戶型的最大均價(jià)相差13000元/㎡的小戶型與大面積戶型價(jià)差平均在12000元/㎡。A09商業(yè)銷售政策PART44價(jià)差樹(shù)立標(biāo)桿價(jià)差樓棟價(jià)差5#1#3#2#83410-6391-10578類型價(jià)差單一層一拖二單二層單三層-4940-11608-13331面積價(jià)差60以下60-100100-150150-200200-300300-500-8455-11112-5520-7345-13827備注：100㎡以下商鋪價(jià)差較100-200㎡之間商鋪整體均價(jià)較低，主要是由于100-200㎡之間商鋪多集中在位置最好的5#樓商鋪，同時(shí)小面積的商鋪主要集中在價(jià)值最低的2#社區(qū)內(nèi)鋪。價(jià)格均好樓棟價(jià)差5#1#3#2#50550-5435-3335備注：3#樓的價(jià)值排序高于2#，但整體單價(jià)低于2#，主要是由于3#樓單二層和單三層戶型總面積大、單價(jià)低。類型價(jià)差單一層一拖二單二層單三層56110-8671-12099面積價(jià)差60以下60-100100-150150-200200-300300-500-888-506830470-8616-13899備注：100㎡以下商鋪價(jià)差較100-200㎡之間商鋪整體均價(jià)較低，主要是由于100-200㎡之間商鋪多集中在位置最好的5#樓商鋪，同時(shí)小面積的商鋪主要集中在價(jià)值最低的2#社區(qū)內(nèi)鋪。4銷售政策A09地塊商業(yè)的均價(jià)為32000元/㎡，高于周邊市場(chǎng)價(jià)格，去化難度大。周邊項(xiàng)目均采用以租代售、首付分期、返租等銷售政策。為了保證現(xiàn)金流，需針對(duì)付款比例高（70%以上）的優(yōu)質(zhì)客戶，申請(qǐng)突破底價(jià)銷售：付款比例達(dá)到70%按底價(jià)銷售；付款比例達(dá)到85%在底價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠5%銷售；付款比例達(dá)到100%在底價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠10%銷售。同時(shí)申請(qǐng)以下銷售政策：a、首付分期客戶繳納總房款的25%即可簽約，同時(shí)與源升簽訂《借款協(xié)議》，借款金額為總房款的25%，豐益給客戶開(kāi)具全額首付款發(fā)票，辦理銀行貸款，貸款