房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計階段的成本

PAGEPAGE1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何有效控制規(guī)劃設(shè)計階段的成本邁克爾·波特的三個基本競爭戰(zhàn)略,即成本領(lǐng)先、差異化和集中一點(diǎn)。其中成本領(lǐng)先是最重要、最直接的方法，同時也是最難的。成本領(lǐng)先不僅僅是有競爭力相對低成本、而且需要考慮時間成本；相對的低成本貫穿開發(fā)的整個過程，不是簡單的預(yù)算。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制在整個成本領(lǐng)先中所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在該環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計過程中是實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”，項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于設(shè)計階段，所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃設(shè)計，科學(xué)研究討論，嚴(yán)格預(yù)算審批。盡管設(shè)計費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可降低工程造價10%左右。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計階段對項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計階段對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%—95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計批復(fù)之后,存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計，以避免“先天不足”。以下經(jīng)驗(yàn)可供借鑒：推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。其中甲方選擇適合自己項(xiàng)目定位的設(shè)計單位十分重要，在設(shè)計單位的選擇上，最好采用招標(biāo)的形式，要選擇甲方項(xiàng)目適合的主案設(shè)計師，設(shè)計費(fèi)用要合理，宜從了解的設(shè)計單位中進(jìn)行選擇。在設(shè)計合同的簽訂中要做到：設(shè)計單位要提供甲方認(rèn)可的設(shè)計進(jìn)度及付款計劃，并明確延期的賠償責(zé)任。付款與設(shè)計的進(jìn)度、質(zhì)量等掛鉤，同時設(shè)計人員要與政府審批部門相關(guān)人員有充分的溝通。在設(shè)計過程中，甲方要經(jīng)常與設(shè)計人員、設(shè)計文件審批的政府相關(guān)人員進(jìn)行充分的有效技術(shù)交流，避免由于對審批部門意見的不了解而使設(shè)計返工。按合同對設(shè)計的質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行跟蹤。甲方確立或依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)和設(shè)計任務(wù)書，需要收集和分析開發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域的各項(xiàng)控制要素，如區(qū)域周邊的市政狀況、市場和產(chǎn)品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。為控制設(shè)計起點(diǎn)的建安造價，甲方在項(xiàng)目成本估算的基礎(chǔ)上要求設(shè)計單位控制好單方造價的上線。避免到全部設(shè)計成果完成時才發(fā)現(xiàn)與目標(biāo)成本控制要求相差甚遠(yuǎn)的情況發(fā)生。甲方對項(xiàng)目的定位要清晰、產(chǎn)品的購買人群界定要清楚，對規(guī)劃設(shè)計中的布局及建筑風(fēng)格、對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。設(shè)計周期要合理，要留有成果評審與討論修改的時間，避免因盲目趕進(jìn)度而造成設(shè)計質(zhì)量缺陷。設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設(shè)計價值前期控制。我們常說的“用最少的投資，爭取最大的效益”可以理解為以下方面：

1)

保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；

2)

投資不變，提高項(xiàng)目功能；

3)

投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4)

降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)

運(yùn)用新科技、新材料、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。6)規(guī)劃設(shè)計和策劃定位的互動使項(xiàng)目的目標(biāo)更加明確，包括：

對地塊自然條件和社會條件的分析判斷，對限制條件的認(rèn)識和突破創(chuàng)新的評估，對區(qū)位市場和市場發(fā)展趨勢的分析判斷，對產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)劃概念引領(lǐng)市場的評估。

2.開展限額設(shè)計，有效控制造價由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計缺失。加上設(shè)計費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費(fèi)掛鉤。對設(shè)計單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計變更帶來的成本增加。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了造價指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)和同地區(qū)其他樓盤的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。

積極推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，設(shè)計公司的各專業(yè)技術(shù)人員在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價和成本管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料?？朔?dāng)前普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況，由于設(shè)計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度，產(chǎn)生了增加工程造價的不確定因素，需要加強(qiáng)與設(shè)計院之間的溝通交流，同時在簽定設(shè)計合同時，針對圖紙能否達(dá)到我們招標(biāo)及施工圖紙的深度，通過對實(shí)施過程中設(shè)計變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應(yīng)的處罰與獎勵條款，明確要求設(shè)計單位提供設(shè)計概算及電子版設(shè)計圖紙。3.采用合同措施，有效控制造價針對目前多數(shù)設(shè)計單位經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象，應(yīng)在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計變更費(fèi)超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)（設(shè)計質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。初步設(shè)計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。施工圖設(shè)計階段，通過設(shè)計優(yōu)化，降低部分對產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對業(yè)主的銷售合同承諾相符合。4.成本跟蹤審核評估—全員全程

設(shè)計階段的成本控制不單單是成本部門的工作，一定是多部門溝通協(xié)調(diào)的成果。目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司該階段的成本控制多數(shù)沒有達(dá)到預(yù)期的效果，大部分房地產(chǎn)公司的成本部門解決的只是及格問題，而且浪費(fèi)了大量的精力，影響工作效率。如果管理的及格問題沒有解決，成本控制將是空談。哪個部門重要，哪個專業(yè)重要？不能有短板，才能解決總體提高的問題。地產(chǎn)公司內(nèi)部專門的工程、設(shè)計、成本、營銷等管理部門，在提高全員成本意識方面，應(yīng)加強(qiáng)部門間密切協(xié)作，應(yīng)制定詳細(xì)的設(shè)計要求和達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進(jìn)行多輪次內(nèi)、外部審核；對工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式〔明確結(jié)構(gòu)工程師職責(zé)〕、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積等。避免兩種現(xiàn)象：一是不計成本地追求設(shè)計效果，二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)喪失。以下建議可供參考：

1)

通過招標(biāo)和方案競賽，縮短設(shè)計周期和優(yōu)化設(shè)計方案；加強(qiáng)對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)（a）合同管理（b）項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和政策攻關(guān)（c）做好與設(shè)計人員特別是設(shè)計項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的溝通（d）落實(shí)獎懲措施（e）開展設(shè)計公司間的交流與競爭

2)

按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計；

3)

通過合同對勘察設(shè)計單位明確規(guī)定責(zé)任；

4)

加強(qiáng)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的制訂和合理應(yīng)用。建立管理程序與制度:（a）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)丑（繼b誓）堅持設(shè)計全浸過程優(yōu)化察（響c凱）建立專家會蟲議評審制度沖（計d便）內(nèi)部各階段防圖紙審核制度依化渡。睛5)

番正確理職解枕“教設(shè)計階段的成監(jiān)本控翅制霞”降(徹宏觀影響因素竟如市場材料價脾格、政府的規(guī)止范和新政策的銷把握，成本、示進(jìn)度、品質(zhì)關(guān)雀系的把握要點(diǎn)遼等幼)基項(xiàng)目運(yùn)作講求翼的是成本、質(zhì)譜量與進(jìn)度的平長衡膊,須而非某一個極低端，因?yàn)槠渲袘羧魏我豁?xiàng)都意玉味著代價，只織有三者平衡才岸能獲得最小的澤代價付出耍.厲質(zhì)量貿(mào)途質(zhì)量不僅以銷彼售業(yè)績?yōu)樵u價永標(biāo)準(zhǔn)，更多依掀靠客戶后期使違用情況的反饋養(yǎng)。設(shè)計品質(zhì)控址制中的敲減少祖設(shè)計失誤率，府提高副圖紙完善程度鑄和品質(zhì)炭部品仇的冤封樣率。時間挨邪時間是對一般災(zāi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目網(wǎng)開發(fā)周期而言巨，其本義并非膝縮短開發(fā)周期培，吹而是豪合理的規(guī)劃，佳方案和施工圖墾設(shè)計周期。成形本稅疤合理的成本控洪制（與售價對禽應(yīng)，相對的低僵成本），在項(xiàng)舉目開發(fā)過程，勁“東目標(biāo)成啞本剖”窩是成本控制的沫前提腸。偶合約規(guī)劃中瞎實(shí)際成本與預(yù)拿算成本、憂合同蓄成本對比差異跪及其原因，分稍析期內(nèi)皂成本超出的照控制措施、效醋果、存在問題解及改進(jìn)意見、李對策等姑,積一系列街動態(tài)成本的跟虛蹤檢查搏、階段性的慣回顧差總秘結(jié)最,腐是毀成本控制朵到位接的勇保障。捧設(shè)計變更的有證效控制，妨注意以下的穿經(jīng)常性發(fā)生的炮成本突破：巨如地下室磚外前墻改為鋼筋砼荷墻、基礎(chǔ)土方旁、主體結(jié)構(gòu)設(shè)棵計變更、外立脹面裝飾提高設(shè)半計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)堆底板增加防水意層，地下室砼份增加膨脹劑，虧外墻增厚防水漸砂漿，增加防淺水卷材，組院堂增加圍墻、鐵勝門欄桿以及建瘋設(shè)后期為提升孝項(xiàng)目品質(zhì)增加晌的項(xiàng)目導(dǎo)致成斧本增加，如公己共樓梯、電梯傘間的精裝修、睡樓體增加木制敲作構(gòu)架、景觀瑞增岸加望軟廣、硬飽景標(biāo)準(zhǔn)等等。突根據(jù)市場定位插、客戶需求列顛出交樓標(biāo)準(zhǔn)役：倘建筑主體的配暢置標(biāo)準(zhǔn)如外墻轎裝飾、保溫、獸門窗、室內(nèi)設(shè)播備標(biāo)準(zhǔn)、電器曾及空調(diào)形式、詢單元及分戶入由口、電梯霧、蜻標(biāo)準(zhǔn)車位配置享、地庫交通，襖小區(qū)或社區(qū)配羞套設(shè)施如體育證健身、文化娛息樂空間、教育關(guān)設(shè)施及標(biāo)準(zhǔn)，帥邊界管理體系處及設(shè)施、通訊甚及弱電系統(tǒng)徹；捏對大量的建筑任主體共性部分舅制定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)般計、整合谷各階段類設(shè)計積累成果啞，實(shí)現(xiàn)集歡約覽采購和戰(zhàn)略合顛作服務(wù)商關(guān)系唉，沉如電器設(shè)備、啄建筑材料、欄料桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)?；a(chǎn)品犬。鼠對設(shè)計主要過樣程實(shí)行多方案傾比較和精細(xì)化誰控制，減少反碑工和殘次品霉。教6)模表結(jié)構(gòu)設(shè)計成本盆控制的管理要糾點(diǎn)味：伏設(shè)計院的選擇肥原則冬是最優(yōu)性價比看、專業(yè)負(fù)責(zé)人槽的選擇原則教是能力、敬業(yè)厘和團(tuán)隊雞、悲式成本意識的溝聰通和輸入方式杰、日霧設(shè)計周期的合趣理取值、設(shè)計廈費(fèi)的合理取值記、設(shè)計合同中玩設(shè)計院應(yīng)承擔(dān)怨的風(fēng)險、限額染設(shè)計合同的內(nèi)洞容和應(yīng)用、地互產(chǎn)商必須提前探向設(shè)計院輸入脂的技術(shù)原則及駁內(nèi)容表?？嗟禺a(chǎn)供公司傾必須控制的疫要淘點(diǎn)訊等詳見河附表〔規(guī)劃設(shè)糕計棚--得-難工程實(shí)施階段鍛成本控制蠅一覽烘表燒〕。憑

阿系7)噸悄結(jié)構(gòu)設(shè)計成本鍵控制的技術(shù)關(guān)游鍵點(diǎn)影：改梁布置方式的貫常見誤區(qū)及優(yōu)允化方法、梁配筍筋方式的常見閣誤區(qū)及優(yōu)化方枝法凳，訊如何優(yōu)化剪力斯墻布置及數(shù)量怕、剪力墻的長鄙度取多少最經(jīng)英濟(jì)、剪力墻厚尼度取值的誤區(qū)排及優(yōu)化方法叢，享異形柱結(jié)構(gòu)中那應(yīng)注意的事項(xiàng)爆，榜樓板的厚度對睜成本的影響、溪最優(yōu)化的樓板禾厚度取值是多語少憑，芝建筑找坡的成引本誤區(qū)及優(yōu)化碌方式鏡，喇基礎(chǔ)的選型炊與斜成本興關(guān)系容，哈如何判斷樁及層基礎(chǔ)的總量是稱否合適、如何劃優(yōu)化樁及基礎(chǔ)陸的總量券，塑對勘察報告取鑰值及建議的關(guān)健注點(diǎn)、各種鋼斑筋材料對成本背影響的對比分訴析聯(lián)等晚；盯處理好質(zhì)量與床成本的關(guān)系，可質(zhì)量要同物業(yè)燭設(shè)定的檔次、金市場定位聯(lián)系古起來，研究目貸標(biāo)市場對某項(xiàng)毒材料設(shè)備質(zhì)量暈、檔次的重視倉和敏感程度。婦從設(shè)計方案階酸段開始進(jìn)行成鍛本控制，深化蘇圖紙設(shè)計，除練組織內(nèi)部圖紙餡審查外，還恢應(yīng)邀錦請兆各專業(yè)的讓專家進(jìn)行二次集圖賺審，以減少將例來變更的發(fā)生殘，如梁柱的位謝置、空調(diào)機(jī)位依的安排、管線瞧走向的布置婦。松對單件較大的勒子項(xiàng)和技術(shù)關(guān)套鍵問題整合社逝會資源，優(yōu)化今設(shè)計方案，如懶地庫，試樁及犯支護(hù)組織專家泄評審會類，蜜對特色產(chǎn)品組峰織最優(yōu)設(shè)計資暢源進(jìn)行設(shè)計、博協(xié)調(diào)并同步推即進(jìn)設(shè)護(hù)計瞧。圓此外，蟲特殊的地貌特董征，如山體等錦進(jìn)行降坡或設(shè)職置擋土墻，場墨地平整等茫均有可能隊使成本增加。刺7)既設(shè)計管理是成軟本控制的關(guān)鍵牽著力點(diǎn)：姿前期完整的規(guī)剃劃設(shè)計成為成茂本估算及投資臂決策的依據(jù)點(diǎn)，如嶺地形的處理、巖產(chǎn)品的分布、蘭交通的規(guī)劃、迅流線的設(shè)計、嚷停車的考慮、萬地庫的規(guī)模、衫豎向的設(shè)置、莊景觀的處理、暗資源的利用等即。爛成本及市場的循互動加多方案釣比較形成完善料的項(xiàng)目墻SWOT駁分析豬，如拿土地價值分析傷、管理界面分扔析、開放空間趟分析、競爭樓榜盤分析、主要惹成本分析、財遙務(wù)分析等筋，氧成本制定自財夸務(wù)到設(shè)計的一召張褲EXCEL龜表用于費(fèi)用評翅估傾。斬市場、設(shè)計、素工程工作計劃敘進(jìn)度表用于指株導(dǎo)工作冊8給)強(qiáng)要求項(xiàng)目管理遠(yuǎn)制定策劃、設(shè)句計、工程、銷曾售的基準(zhǔn)周期帥。貴成本管理根據(jù)院項(xiàng)目的特性、怪定位制定設(shè)計廚成本目標(biāo)，并俯分解列出分項(xiàng)秤工程清單過。梯建設(shè)工程一般襪有總圖及室外劑工程、商業(yè)及快社區(qū)配套工程禾、市政配套工煉程如變配電、婦建筑主體、地蓄下娛車庫及人防工側(cè)程、景觀及綠江化工程、會所蘿或售樓處、室壟內(nèi)裝飾及樣板氏房泳等，注意不要吳漏項(xiàng)，有些大秤盤還有市政工扶程、教育設(shè)施難。

稈規(guī)劃設(shè)計提狼-掘工程實(shí)施抽階段成本控制早一覽表藝：榆控制要點(diǎn)盆控制什么擔(dān)怎么控制柜誰來控制秧注意事項(xiàng)牌規(guī)劃方案奇（自1跡）可行性規(guī)劃筒設(shè)計昆市場信息搜集般和分析澇市政狀況信息川分析刺規(guī)劃要點(diǎn)確立愁可行性研究設(shè)瞎計任務(wù)書美可行性設(shè)計變斥更稱設(shè)計負(fù)責(zé)，成訊本、營銷配合漠設(shè)計單位燒和主案設(shè)計師棉的選擇嚇，括重視總圖設(shè)計梅（貿(mào)2敢）方案評審穴組成可行性規(guī)闖劃評審委員會局，對方案進(jìn)行那評審、確定。雀未通過的方案云進(jìn)入可行性設(shè)森計變更環(huán)節(jié)，岡再重新評審。忌設(shè)計漸牽頭稈、贈工程欄、成本、營銷炕策劃等芳配合倆，膝管理層決策個市場、產(chǎn)品定終位，成本的提伶前預(yù)控厭，弄產(chǎn)品建議書餅（餅3毀）設(shè)計成果洽對可行性規(guī)劃岸設(shè)計根據(jù)實(shí)際詢情況進(jìn)行細(xì)節(jié)坊調(diào)整籠設(shè)備選型方案據(jù)提前確定蹄設(shè)計負(fù)責(zé)，吩工程趙、成本、營銷僅策劃燕等腔部改門允配合晚控制（利浸潤柱&繪成本）

狗綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)抹指標(biāo)及產(chǎn)品分雹析散根據(jù)提交的設(shè)臨計成果進(jìn)行投舌資估算徒成本負(fù)責(zé)，設(shè)菜計壟、工程等部門什配合筒合同鎖定規(guī)劃破設(shè)計時間，協(xié)諒調(diào)宗成本燈與住品質(zhì)、吼進(jìn)度關(guān)系請2帖、報批設(shè)計植（狀1全）設(shè)計方案大根據(jù)項(xiàng)目前期座運(yùn)營的情況和閃市場分析制訂殺設(shè)計任務(wù)書撕設(shè)計負(fù)責(zé)，營伴銷策劃極、成本等文部張門幸協(xié)作薦方案設(shè)計招投片標(biāo)橡設(shè)計牽頭扒、智工程、蓬成本等部門配姑合科《設(shè)計概（預(yù)核）算》事方案設(shè)計評審惠專家給評審風(fēng)，相關(guān)部門參掛與專，管理層決策件拓寬設(shè)計院工害作面，將材料握、構(gòu)件設(shè)計納翁入設(shè)計范疇內(nèi)聲（浴2盆）報批間注意市政設(shè)計庭注意相關(guān)法規(guī)罷，完善自身報鑰批規(guī)范性，材繡料完整證前期蓋負(fù)責(zé)，設(shè)計巷等耐配合章《建造成本坊概〔勁預(yù)算呼〕柳》稍3糟、擴(kuò)初設(shè)計舊影響工程造價潑的程度婆約椒65%餡（隆1熔）擴(kuò)初設(shè)計要陷求軋對報批設(shè)計進(jìn)鳳一步調(diào)整均設(shè)計要求爽內(nèi)部審核變設(shè)計負(fù)責(zé)，炸相關(guān)部門配合隨擴(kuò)初、施工圖石設(shè)計周期行（集2完）成本概算逮根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計夸招投標(biāo)方案和骨設(shè)備選型、實(shí)既體研究、環(huán)境級方案等因素對侍總成本作出概驚算舊成本負(fù)責(zé)素，工程、設(shè)計乏等協(xié)助或擴(kuò)初淹設(shè)計任務(wù)書艘制訂開發(fā)計劃離指導(dǎo)書中的資欠金概要計劃怕成本與財務(wù)負(fù)路責(zé)孩《熱擴(kuò)初設(shè)計概甩算》?。ㄐ?轟）擴(kuò)初設(shè)計圖括根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計險要求招標(biāo)呀專家評審寄內(nèi)部評審衛(wèi)借助內(nèi)、外部啊專家意見，管膚理層決策，設(shè)溜計成本等部門扶把關(guān)眾進(jìn)一步優(yōu)化限竟額設(shè)計，確保紗鋼浩筋農(nóng)*kg/m遙2酸、凳砼算*m3/m收2恭、砌持體還*m3/m載2淺等含量合理巴設(shè)計調(diào)整笨設(shè)計窄負(fù)責(zé)，家成本審查，工跡程班配合御Ⅲ徹級鋼的應(yīng)用秘4曾、樁基設(shè)計堅（討1浩）地質(zhì)勘察襖搜集權(quán)威地質(zhì)乳資料產(chǎn)招選專業(yè)公司同勘察叛成本券負(fù)責(zé)，設(shè)計罵等精部脖門星協(xié)助攻勘察譯設(shè)計任務(wù)書柏（餓2戀）設(shè)計方案評傘審躍樁基設(shè)縣計寧2脫種以上形式拳由專家進(jìn)行樁營基形式和樁基北結(jié)構(gòu)評審劃結(jié)構(gòu)型式的確忌定翠，領(lǐng)樁基型式的確采定然（泊3懼）樁基施工圖管設(shè)計調(diào)整掠施工圖設(shè)計任儀務(wù)書結(jié)施工圖設(shè)計拴影響工程造價投程度仁為悄25~35%著，喉結(jié)構(gòu)成本占到檔建安成本亦的夕40%添~侄60%申施工圖設(shè)計要選求蘿根據(jù)銷售包裝自設(shè)計、樁基設(shè)刻計、功能設(shè)計注及配套設(shè)施等脈因素，在擴(kuò)初汁圖基礎(chǔ)上確立巖施工圖設(shè)計要留求仰建安施工圖中圓結(jié)構(gòu)造價、建貝筑造價和環(huán)境肥設(shè)施費(fèi)等約占障總造賓價魄70符%笛的部分屬于設(shè)作計方可控部分平，應(yīng)嚴(yán)格審核賤。揚(yáng)其中供結(jié)構(gòu)含鋼量限輔額攀，湊細(xì)部大樣做法晶的規(guī)范弦，測合理歸并結(jié)構(gòu)標(biāo)構(gòu)件款有利于成本節(jié)溪約表設(shè)計阻負(fù)責(zé)股、成本、膽工程等坊部草門忘協(xié)助菊結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)度審核上（伏1拳）輸入信息的勇審核磨（啞2雹）輸出信息的親審核讀《施工圖預(yù)算蝴》畫報建上政府部門報批揀費(fèi)，按政府有緩關(guān)政策交納。惜前期真負(fù)責(zé)，設(shè)計肥等兼部例門小協(xié)助哨施工圖出齊后補(bǔ)如何控制潤成本葬，秋目標(biāo)成本確立旬報施圖沈銷售合同中的歡戶型圖與施工號圖、竣工圖黃政府的強(qiáng)制性廁規(guī)定念審圖攜施工配合巡互審互簽，明熟確修改意見，駝設(shè)計洽商武工程徹負(fù)責(zé)，設(shè)計、供成本練等溪部追門忘協(xié)助，知會營優(yōu)銷旋及銷售代理公廈司墊動態(tài)成本明細(xì)膝表剪面積測算匠及房產(chǎn)部門報抄批手續(xù)喜設(shè)計圖紙測算庸與實(shí)際施工時榨檢驗(yàn)相結(jié)合統(tǒng)前期念負(fù)責(zé)，設(shè)計、的營銷劉等址部混門陰協(xié)助默可售商品房（秘住宅、商鋪）悠面積核定、公踩攤等簡6蹲、銷售包裝設(shè)踩計喂結(jié)合營銷費(fèi)用片控制墻包裝、推廣設(shè)樣計招投標(biāo)噸營銷層負(fù)責(zé)，成本等蘆協(xié)助悶產(chǎn)品壟、顧部品確定遠(yuǎn)7溝、裝修方案設(shè)匹計病方案設(shè)計要求遞根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計攪圖、經(jīng)營指導(dǎo)喚書和實(shí)體研究先的結(jié)果確定方辮案設(shè)計要求鐮設(shè)計抗負(fù)責(zé)，營銷更、成本等叼協(xié)助鉛裝修交付標(biāo)準(zhǔn)欺材料設(shè)備選型呢成本方案您市場信息調(diào)研集根據(jù)設(shè)計要求問確定裝修材料祝和設(shè)備爐成本旦負(fù)責(zé)，拐設(shè)計綱等劑協(xié)助怪招投標(biāo)采購掘制訂裝修設(shè)計港目標(biāo)成本計劃既明細(xì)表差裝飾綜合價格春拆分分析付研究目標(biāo)市場嗎對某項(xiàng)材料設(shè)敲備質(zhì)量、檔次盲的重視和敏感圓程度。色招投標(biāo)懂制訂設(shè)計任務(wù)籮書璃設(shè)計負(fù)責(zé)，努成本羽、營銷凡等艷協(xié)助濤評審循管理層決策退招標(biāo)過程中最雕高限價合理浮毯度幅度控制荷8胡、功能設(shè)計援各峰類綜合損、極各專業(yè)管線（權(quán)網(wǎng)）的施工中潛技術(shù)配合偏，催景觀、炮智能化產(chǎn)品附波加值雪大臘（膠1絕）小區(qū)建筑物走功能的經(jīng)濟(jì)評叫估予市場調(diào)研鴨營銷、策劃狂代理樹公司負(fù)責(zé)恥有針對性擴(kuò)充最建筑物功能才設(shè)計負(fù)責(zé)，營盡銷、鋤工程、成本等倘協(xié)助賄（橋2艱）市政配套方波案埋市政狀況調(diào)研極爭取政府有利間條件輸前期那負(fù)責(zé)腔，設(shè)計、成本搞協(xié)助仔政府臺相關(guān)連部門溝通協(xié)調(diào)黎，夜控制萍壟斷今行業(yè)的托工程始造價爪。滲（籍3馬）景觀方案設(shè)頃計托根據(jù)投資估算逼和報批標(biāo)準(zhǔn)確搬立景觀設(shè)計方凍案目標(biāo)成本總庭額袋設(shè)計負(fù)責(zé)，營菊銷斜、成本等賞協(xié)助雪景觀方案成本盈優(yōu)化遞招投標(biāo)切評審，管理層潮決策忠硬填、軟景鉤成本控制題（珍4著）智能化設(shè)計歲市場現(xiàn)狀分析屯，智能化必要也性分析立智能化內(nèi)容控姥制歸設(shè)計頑負(fù)責(zé)，害工程、成本闖、營銷協(xié)助素電子產(chǎn)品更新崇換代腎快曲,卷價格幅度虛大古,爬合同條款應(yīng)采小用可調(diào)價款的火方墓式根,泳約定主要材料示價格的調(diào)整幅誓度差值姑招投標(biāo)，尋找仍外部合作，爭壟取雙贏寇評審，鼻管理層決策缺（癢5皂）銷售承諾芒保持各部門與鐘營銷的信息暢餡通，保障銷售爪承諾與實(shí)際功橋能的一致性存營銷寨負(fù)責(zé)，掏物業(yè)公司局協(xié)助鍋9秩、設(shè)計變更乒〔開工前〕永（玉1完）設(shè)計調(diào)整費(fèi)香用懷由設(shè)計變更發(fā)啞生的費(fèi)用須響按流程和制度辯辦理格設(shè)計確認(rèn)拖內(nèi)容襪,銳成本部核中量午價巴減少麥設(shè)計失誤箏（箏2毫）設(shè)計變更洽敢商裝嚴(yán)格按照設(shè)計標(biāo)變更劉流程進(jìn)行錯工程盞負(fù)責(zé)，設(shè)計芝等突協(xié)助肺減少變更設(shè)計舊簽證

糠1谷0綿、材料設(shè)備石（殿1粘）選型增（拔2糖）方案確定時計間打在擴(kuò)初圖醫(yī)交圖屋前確定材料設(shè)捏備，使設(shè)計在拴圖紙階段就考悲慮了材料設(shè)備肝的安裝途工程乎負(fù)責(zé)，設(shè)計穿、成本等行協(xié)助耐控制材料的品午牌翁與價格遺，加強(qiáng)報驗(yàn)、賣送檢及單標(biāo)設(shè)并管理治（壁3帝）采購哭招投標(biāo)福評審，管理層廟決策則工程設(shè)備狠/定材料的提前預(yù)籮控、奧設(shè)計趨適時提供技術(shù)飲參數(shù)和圖紙襖1棚1封、設(shè)計變更且〔施工中〕愁（盜1云）變更評估藏構(gòu)鄭書妙言原內(nèi)狀譜兼碎恭績夜調(diào)濟(jì)析柱話成本負(fù)責(zé)計算椅變更費(fèi)用（含識可能引起的索舉賠）。驚工程執(zhí)行修改畢的工期評估。誘成本負(fù)責(zé)計算熊變更后的成本牙現(xiàn)狀。興設(shè)計變更及現(xiàn)朱場簽證管理痰，期跌傾液近（夕2需）變更的審核攻簽認(rèn)藏雜濱救吐潑畏設(shè)計負(fù)責(zé)，工邪程、成本配合胸遣聽蘭倍驕逗導(dǎo)蠅發(fā)生變更項(xiàng)目催的設(shè)計、工程重負(fù)責(zé)人編變更串溫找仇忍澇貧設(shè)計、工程負(fù)舟責(zé)架工秤作界面喬/足流程錦/曉制度夜/鞠人炊員養(yǎng)素質(zhì)宜/吳合理的炎變更矮周期旅（僚3采）變更的審批蟲顆審批后方可進(jìn)物行變更。素工程副執(zhí)行梢成本分析稈1鎮(zhèn)2詠、施工現(xiàn)場簽嚷證取〔發(fā)生前〕抵（海1賴）簽證的必要膏性傳現(xiàn)場簽證的確烈認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照禍合同中所約定儲的條款執(zhí)行。探工程負(fù)責(zé)、成征本監(jiān)控糟按照流程辦理喂工程簽證，保拳證質(zhì)量減少返映修率，降低成領(lǐng)本。趁（資2秧）簽證的時限沃現(xiàn)場簽證確需家發(fā)生，應(yīng)堅持慣當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時長簽證的原則。掘1井2膜、施工現(xiàn)場簽鑼證安〔發(fā)生中〕誕（蔽1患）簽證的工程攏量筆認(rèn)真核對簽證指的工程量準(zhǔn)確仿。躺簽證的內(nèi)容、勤原因、工程量杰應(yīng)清楚準(zhǔn)確、鍬無涂改、編號芳準(zhǔn)、全，并有章監(jiān)理工程師的砌簽字確認(rèn)。墾成本劫負(fù)責(zé)慈變更原因并提信供數(shù)據(jù)支撐、挖現(xiàn)場照片等旁，蹤成本月報黃（叮2壺）簽證的審批者施工洽商通知桿單陪發(fā)生變更項(xiàng)目拳的患工程麥負(fù)責(zé)人構(gòu)車友統(tǒng)谷耍按系在確認(rèn)簽證前扒，應(yīng)按相應(yīng)審景批程序報審，夜通過后方可正摟式簽證。念管理層財、監(jiān)理公司駕隱性成本敏控制對策紹（裂3闖）簽證的反饋斷紫音嘩否李著聲工程、設(shè)計等脆各專業(yè)工程師障勵裕興柄1雙3奧、審圖暫（宮1炸）擴(kuò)初圖會審史（落2據(jù)）施工圖會審?。ㄒr3目）分項(xiàng)、分部勒圖會審餐（副4勢）各專業(yè)技術(shù)結(jié)圖紙會審話圖紙多層次會軌審會簽及審批幅制度。嫁各專業(yè)互審互飲簽制度。慕力爭在開工前洽把圖紙中的問城題修改完。旦設(shè)計、旱工程懲、成本、濟(jì)監(jiān)理言公司系等許飄窗、陽臺門瘋、門窗開起方地向、樓梯位置敞、凈高等假細(xì)節(jié)飼1躲4興、總分包配合膜費(fèi)浪（潤1立）分包方式示（伍2襖）分包內(nèi)容敲（房3材）分包的責(zé)任丹界定脹通過投標(biāo)確定吼配合費(fèi)。蠟應(yīng)避免在施工射過程中修改分摘包方式、分包膠內(nèi)容、范圍而街增加工程成本晨。蝕工程徹、成本筆及管理層決策態(tài)優(yōu)化施工方案途以降低成本忠，犧杜絕成本隱患謝及難點(diǎn)的遺稿留則,揭1厭5仁、材料供應(yīng)淡（慕1棕）選型數(shù)（吧2倦）材料供應(yīng)方攏式卻（瑞3的）材料計劃微（絲4爪）預(yù)留時間嘴施工所用的各女項(xiàng)材料的選型菠應(yīng)在材料招標(biāo)燥前確定。鉆設(shè)計、工程竿、損成本、小設(shè)