上海-安亭日月光項目營銷提報方案

17年銷售目標10億元3個月20套疊加別墅均價41800元／平月均7套房源去化本方案將從營銷層面提供解決策略方案以及執(zhí)行288套公寓房源均價達到35000元／平月均96套房源去化目錄CONTENTSPARTONE板塊解讀PARTTWO項目認知12PARTTHREE競爭研判PARTFOUR形象/客戶定位34PARTFIVE推售策略PARTSIX推廣方案5601PARTONE板塊解讀安亭上海市郊西北部嘉定安亭板塊，汽車城產(chǎn)業(yè)核心上海西部中心城鎮(zhèn)上海門戶嘉定區(qū)，安亭板塊，距離上海市中心約32公里南臨青浦、西接江蘇昆山，嘉定其他板塊環(huán)繞四周安亭鎮(zhèn)是以轎車工業(yè)和轎車生產(chǎn)配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。嘉定、昆山、青浦三地之交界Location區(qū)位——上海市郊西北部板塊——嘉定安亭板塊，汽車城產(chǎn)業(yè)核心嘉定區(qū)，安亭板塊，距離上海市中心約32公里南臨青浦、西接江蘇昆山，嘉定其他板塊環(huán)繞四周人民廣場32KM虹橋商務(wù)區(qū)&虹橋機場19KM寶山嘉定青浦普陀項目位置嘉定西北區(qū)（工業(yè)園區(qū)、華亭、徐行、外岡）嘉定主城區(qū)（老城、新城、馬陸）南翔江橋（真新街道）安亭23KM板塊區(qū)位15KM宜居之所教育配套醫(yī)療環(huán)境兆豐路安亭上海汽車城昌吉東路滬寧高速：直達普陀區(qū)郊外環(huán)：北至寶山南至青浦松江紫荊小學(xué)安亭小學(xué)震川中學(xué)東方瑞仕幼兒園同濟黃渡小學(xué)黃渡中學(xué)同濟大學(xué)肝膽醫(yī)院穎奕高爾夫M11交通：11號線、j京滬高速、郊外環(huán)線配套：嘉庭薈（綜合體商業(yè)）、財富廣場（區(qū)域級商業(yè)）、三德廣場、安亭老街（街區(qū)商業(yè)）、陽光新生活廣場（區(qū)域級商業(yè)）教育：同濟大學(xué)附屬中小學(xué)、華師大附屬雙語國際學(xué)校、紫荊小學(xué)、安亭小學(xué)、震川中學(xué)、東方瑞幼兒園、同濟大學(xué)、黃渡小、中學(xué)醫(yī)療：東方肝膽醫(yī)院、安亭醫(yī)院環(huán)境：汽車公園、汽車博物館、穎奕高爾夫步行直達嘉亭薈商圈，2公里內(nèi)涵蓋學(xué)校、商業(yè)體、醫(yī)院5公里內(nèi)，商業(yè)、教育、醫(yī)療、環(huán)境配套資源豐富1KM2KM嘉亭薈財富廣場安亭醫(yī)院陽光新生活廣場安亭老街三德廣場華師大附屬雙語學(xué)校汽車公園汽車博物館5KM同濟大學(xué)附屬中小學(xué)2010-2016年安亭與其他板塊公寓成交量關(guān)系觸底反彈安亭、南翔、江橋長期受到嘉定新城打壓，成交量歷年處于低位2016年安亭成交量大幅減少，超過全市跌幅，反彈空間大——2010-2016年全市公寓成交套數(shù)走勢——政策影響下，2016年成交量相比2015年有所減少，全市住宅成交量環(huán)比減少月近18%——2010-2016年嘉定各板塊成交量走勢——2015年安亭板塊成交放量，逼近嘉定新城板塊，2016年成交所有降低，相比2015年減少38%，2017年反彈空間較大38%18%時代更迭安亭2010-2014年長期處于價格低位，價格漲幅不溫不火2015四季度后價格補漲啟動，17年相比16年上漲超過4成安亭即將進入價格新時代外環(huán)產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)11號線建成運營，拉近與市區(qū)距離品牌開發(fā)商開始進入交通體系成型，商業(yè)配套逐步落實大型房企項目批量入市基礎(chǔ)設(shè)施越發(fā)完善板塊規(guī)劃逐步成型人口規(guī)模不斷壯大起航蟄伏夯實騰飛量價齊飛，異軍突起價格漲幅超40%2015-2017年1-3月安亭板塊公寓價格走勢漲幅43%2017年安亭板塊競爭市場供應(yīng)量傳奇啟幕萬科安亭新鎮(zhèn)安亭瑞仕錦庭項目名稱存量（㎡）2017年已推量（㎡）2017年已推推量（套）2017年全年已推+待推量（㎡）2016年推量（㎡）2015年推量（㎡）2014年推量（㎡）萬科安亭新鎮(zhèn)2000002773531280000641792982926125安亭瑞仕錦庭960000096000000路勁上海派二期29216640379766403662915175365734大學(xué)里910000030000335306043068766合計389921941381109272403164000142012160625安亭2017年全年競品推量超過27萬方，為近年來最高2017年日月光為超越而來大學(xué)里路勁上海派2期02PARTTWO項目認知項目認知日月光安亭項目？城市資源占有型第一位／緊鄰軌交11號線；第二位／醇熟商業(yè)配套；第三位／學(xué)區(qū)房；第四位／景觀資源更中心、更未來、更核心區(qū)域中心級資源的極致占有距軌交11號線1公里內(nèi)，緊鄰滬寧高速，臨近軌交/高速路網(wǎng)通達性高周邊自然環(huán)境優(yōu)越（緊鄰顧浦河），城市界面優(yōu)秀，生態(tài)宜居片區(qū)周邊教育資源豐富，幼小中至大學(xué)全能教育配套15分鐘直達嘉亭薈、財富廣場、三德廣場、陽光新生活廣場，商業(yè)配套豐富海域蘇河源教育配套醫(yī)療環(huán)境兆豐路安亭上海汽車城昌吉東路滬寧高速：直達普陀區(qū)郊外環(huán)：北至寶山南至青浦松江紫荊小學(xué)安亭小學(xué)震川中學(xué)東方瑞仕幼兒園同濟黃渡小學(xué)黃渡中學(xué)同濟大學(xué)肝膽醫(yī)院穎奕高爾夫M111KM嘉亭薈財富廣場安亭醫(yī)院陽光新生活廣場安亭老街三德廣場華師大附屬雙語學(xué)校汽車公園汽車博物館蘇河灣城市道路城市道路項目認知——環(huán)境同濟大學(xué)附屬中小學(xué)產(chǎn)品認知UP產(chǎn)品認知分析KEEP持續(xù)伯爵品質(zhì)UP疊新產(chǎn)品一線開發(fā)商墅質(zhì)品質(zhì)綜合社區(qū)03B-05地塊03B-06地塊2017年開盤地塊1幢2幢3幢4幢5幢6幢地塊名稱建筑面積（㎡）高層疊加建筑面積（㎡）可售套數(shù)（套）建筑面積（㎡）可售套數(shù)（套）03B-05地塊2949225833288365920公寓+疊加別墅綜合社區(qū)，天然水系環(huán)繞，簡歐風(fēng)格外立面分二期規(guī)劃，北地塊以高層為主，南地塊疊墅比例增加項目認知——規(guī)劃去掉限價房46套，建面：

4141.38平方。2+1房2廳2衛(wèi)·主流流量型產(chǎn)品·面積段控制合理·首置首改型產(chǎn)品項目認知——首發(fā)產(chǎn)品（公寓）03B-05地塊戶型配比高層住宅棟號/戶數(shù)1234棟合計（戶數(shù)）2#樓18層89.8789.1790.1691.37683#樓18層90.4689.2788.2988.981444#樓19層90.6789.1790.0190.6776小計288本案一期公寓戶型為86-89㎡2+1房2廳2衛(wèi)小面積首置首改型產(chǎn)品去掉限價房46套面積（㎡）成交套數(shù)（套）50以下27850(含)至703,94070(含)至808,21880(含)至9022,86890(含)至10016,557100(含)至12016,304120(含)至14014,095140(含)至18011,797180(含)至2505,645250(含)至5002,619排名項目名稱成交套數(shù)（套）套均面積（㎡）1首創(chuàng)旭輝城1518832路勁上海派21077843萬科安亭新鎮(zhèn)994984禹洲老城里7411115嘉寶夢之緣6051046恒大御景灣5961127佳兆業(yè)8號5671098碧桂園嘉譽561939金隅大成郡49413810花園里4871052016-2017年嘉定區(qū)域套數(shù)成交排名成交套數(shù)前三均為小面積產(chǎn)品2016-2017年全市公寓分面積段成交80-90㎡為主流成交面積段4房2廳3衛(wèi)·面積段偏大·具有一定的附贈空間（上下疊均帶地下室；閣樓、花園）

·改善型溢價產(chǎn)品項目認知——首發(fā)產(chǎn)品（疊墅）03B-05地塊戶數(shù)疊加別墅棟號/戶數(shù)12棟合計（戶數(shù)）5#樓5層166.31200.4886#樓5層166.31200.4812小計20本案一期疊加別墅戶型為166-200㎡

4房2廳3衛(wèi)面積偏大，改善型溢價產(chǎn)品面積（㎡）成交套數(shù)（套）90以下13690-110658110-1302058130-1501464150-1701326170-190530190-210405210-230249>2306952016年全市疊加別墅分面積段成交110-130㎡為主流成交面積段，150-170㎡流量相對平穩(wěn)，有一定機會點排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）套均面積（㎡）1綠地海珀佘山松江3091362新城花嶼灣奉賢2761033萬科有山青浦2751114保利蔚藍林語臨港2661585金地藝華年松江2652186海上郡青浦2641387綠地朱家角1號青浦2501458綠地小米公社奉賢2401159華府天地愉園閔行21715310融信鉑灣青浦2141672016年全市疊加別墅成交排名150㎡以上大戶型產(chǎn)品占比4成，有一定市場機會點項目價值梳理生態(tài)資源——顧浦河、汽車博覽公園、穎奕高爾夫球場醫(yī)療資源——安亭醫(yī)院、穎奕醫(yī)療健康中心交通配套——北側(cè)距軌道交通11號線安亭站僅8百米，G2京滬高速、G42滬蓉高速，向北與G312國道及曹安路可抵市中心商業(yè)配套——周邊有15分鐘內(nèi)有嘉亭薈生活廣場，上海汽車博覽中心教育配套——汽車城核心幼兒園、小學(xué)和中學(xué)產(chǎn)品價值——品牌開發(fā)商、資源豐富，墅區(qū)公寓，高綠化，人車分流，戶型合理……安亭日月光產(chǎn)品定語一線開發(fā)商在安亭核心位置開發(fā)的擁有天然水系資源的軌交捷運·精致社區(qū)低密精致疊墅社區(qū)顧浦河天然水系安亭稀缺正核心位置11號線地鐵通勤迪士尼專線日月光品牌項目價值梳理——項目定語03PARTTHREE競爭研判項目認知品牌型/品質(zhì)型/中心資源型嘉定安亭市場的品質(zhì)攻堅戰(zhàn)3.5萬／平，安亭品質(zhì)樓王駕到！安亭新鎮(zhèn)——內(nèi)部（好）：低密度社區(qū)，大體量規(guī)劃；外部（差）：距最近商圈直線距離3公里；大學(xué)里——內(nèi)部（差）：全高層社區(qū)，密度高；外部（差）：臨近曹安公路，靠近同濟大學(xué)；安亭瑞仕華庭——內(nèi)部（好）：別墅+高層，密度低；外部（差）：靠近安亭高爾夫，環(huán)境較好。安亭新鎮(zhèn)大學(xué)里安亭瑞仕錦庭安亭新鎮(zhèn)：內(nèi)部環(huán)境優(yōu)秀，在售產(chǎn)品面積合理，萬科新產(chǎn)品力強大學(xué)里：遠離地鐵，產(chǎn)品打造無特別亮點，存量較大安亭瑞仕錦庭：公寓產(chǎn)品首開，內(nèi)外部環(huán)境優(yōu)良項目名稱主力面積段2016-2017年成交套數(shù)（套）2017年成交均價（元/㎡）主力總價段（萬元）月均去化（套）本案86-88㎡2+1R————————安亭新鎮(zhèn)75㎡1+1R、89㎡3R、107㎡3R9503115922827032467大學(xué)里79㎡2R，92㎡3R2333047523827078安亭瑞仕錦庭89㎡2R，99、101㎡2+1R，120㎡3R----選取與項目區(qū)位、產(chǎn)品、面積段有交叉競爭關(guān)系的對標項目競品項目對標（公寓）項目基本信息項目期數(shù)萬科柏林映像物業(yè)管理國際汽車城物業(yè)容積率0.59

物管費3.4元/㎡/月總建面118000㎡

外立面風(fēng)格德式包豪斯風(fēng)格綠化率60%外墻材質(zhì)面磚、涂料園林風(fēng)格德式園林風(fēng)格車位數(shù)量1005開發(fā)商萬科&國際汽車城置業(yè)可售量20257㎡戶型分析戶型中規(guī)中矩，無亮點，面寬、尺度感一般2017年1月21日開盤推售272套精裝洋房產(chǎn)品，開盤一周內(nèi)即已售罄，成交均價32000元/㎡。超大體量規(guī)劃，六大公園環(huán)繞，德式低密度生態(tài)社區(qū)下批將推售30套107㎡洋房，24套130㎡雙拼別墅，70套116㎡聯(lián)排別墅，價格待定競品案例——安亭新鎮(zhèn)2R：75㎡3R：89㎡3R：107㎡成交情況項目基本信息項目期數(shù)大學(xué)里物業(yè)管理科嘉物業(yè)容積率2.3物管費2.5元/㎡/月總建面277289㎡

外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格綠化率41.9%外墻材質(zhì)涂料、面磚園林風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格車位數(shù)量1860開發(fā)商同濟大學(xué)&汽車城集團可售量0戶型分析戶型方正，南北通透，空間利用相對合理大學(xué)里一期于16年3月售罄，均價為14000-16000元/㎡；項目二期于16年12月開盤，加推2.42萬方共281套，79-88㎡2R及92-98㎡3R各142、139套；目前已去化1.94萬方，近80%，毛坯成交均價28278元/㎡；后續(xù)將加推110㎡3房戶型。成交情況競品案例——大學(xué)里79㎡2R92㎡3R位于同濟大學(xué)一路之隔，產(chǎn)品設(shè)計無特別亮點項目基本信息項目期數(shù)安亭瑞仕錦庭物業(yè)管理上實物業(yè)容積率1物管費2.6元/㎡/月總建面135000㎡

外立面風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格綠化率35%外墻材質(zhì)涂料、面磚園林風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格車位數(shù)量953開發(fā)商城建博遠置業(yè)可售量0戶型分析戶型設(shè)計以舒適性產(chǎn)品為主，面積以前期銷售均為別墅產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品預(yù)計將于5月初入市；為17-18層高層公寓，2梯4戶，共計960套房源，預(yù)計分兩批推售，預(yù)計5月推售412套，9-10月推售548套。成交情況競品案例——安亭瑞仕錦庭89㎡2R101㎡2+1R122㎡3R近高爾夫球場和汽車博覽公園，自然資源豐富社區(qū)以別墅產(chǎn)品為主，密度較低————本案————————大學(xué)里————————安亭新鎮(zhèn)————————安亭瑞仕錦庭————高層+疊加混合型社區(qū)；天然水系超大體量規(guī)劃，產(chǎn)品多樣臨近大學(xué)，剛需品質(zhì)臨近高爾夫，環(huán)境資源好本項目——內(nèi)部（好）：低密度規(guī)劃，品質(zhì)社區(qū)；外部（好）：自然水系圍繞，1公里內(nèi)配套豐富；安亭新鎮(zhèn)——內(nèi)部（好）：低密度社區(qū)，大體量規(guī)劃；外部（差）：距最近商圈直線距離3公里；大學(xué)里——內(nèi)部（差）：全高層社區(qū)，密度高；外部（差）：臨近曹安公路，靠近同濟大學(xué)；安亭瑞仕錦庭——內(nèi)部（好）：別墅+高層，密度低；外部（差）：靠近安亭高爾夫，環(huán)境較好。本項目為安亭核心區(qū)域，高層+疊加別墅綜合精致社區(qū)，外部自然水系環(huán)繞規(guī)劃環(huán)境排位競品比對——規(guī)劃環(huán)境————本案————————安亭瑞仕錦庭————————安亭新鎮(zhèn)————————大學(xué)里————86-88㎡2+1戶型為主戶型設(shè)計以舒適性為主萬科標準化產(chǎn)品，面積相比于前期有所縮小79-92㎡2+1剛需戶型為主戶型設(shè)計無特別亮點對標項目除安亭瑞仕錦庭外，基本以小戶型產(chǎn)品占主導(dǎo)，面積段接近競品比對——戶型產(chǎn)品———本案—————安亭瑞仕錦庭————安亭新鎮(zhèn)————大學(xué)里——外部配套內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商品牌戶型產(chǎn)品外部配套內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商品牌戶型產(chǎn)品外部配套內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商品牌戶型產(chǎn)品外部配套內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商品牌戶型產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢內(nèi)部環(huán)境天然水系資源綜合精致社區(qū)次核心競爭優(yōu)勢安亭核心區(qū)位一線開發(fā)品牌外部配套優(yōu)秀競品比對——總結(jié)04PARTFOUR形象/客戶定位地段配套產(chǎn)品01安亭核心·大虹橋輻射地鐵11號線連接【上海市區(qū)】通達【迪士尼樂園】地塊自然資源豐富且依水而生，公園品質(zhì)居住環(huán)境，墅質(zhì)住區(qū)，極致棟距。02暢享優(yōu)渥資源緊鄰嘉亭薈生活廣場，汽車博覽公園、安亭醫(yī)院等商業(yè)、醫(yī)療、文體和教育全配套資源圈。追求卓越、專注品質(zhì)和細節(jié)是日月光地產(chǎn)的一貫追求品牌項目價值再梳理，核心賣點提煉03盡覽公園灣景04追求卓越、專注品質(zhì)【地段價值】價值再梳理之安亭腹地位置，大虹橋核心輻射，城市重要經(jīng)濟發(fā)展帶；上海迪士尼樂園專線之稱的：地鐵11號線連接【上海市區(qū)】通達【迪士尼樂園】，無需換乘直達市中心徐家匯站，并通過網(wǎng)絡(luò)覆蓋快捷到達人民廣場、機場、文化娛樂等上海各重要地標場所。坐擁安亭核心，再造伯爵傳奇【配套價值】價值再梳理之緊鄰嘉亭薈生活廣場，上海汽車博覽中心、汽車博覽公園、穎奕高爾夫球場、安亭文體活動中心、安亭醫(yī)院、汽車城核心幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等商業(yè)、醫(yī)療、文體和教育，以及豐盛的交通等眾多配套，尊享國際菁英生活圈。暢享優(yōu)渥資源，再創(chuàng)豐盛人生【產(chǎn)品價值】價值再梳理之地塊自然資源豐富且依水而生，公園品質(zhì)居住環(huán)境，墅質(zhì)住區(qū)，極致棟距，頂尖戶型設(shè)計，控面積重功能，迎合主流客戶需求。重新定義板塊價值，勢奪板塊標桿盡覽公園灣景，樂居舒適空間日月光集團是世界級半導(dǎo)體封裝、測試等制造商，在臺灣證券交易所及美國紐約證券交易所上市交易。2000年，集團開始涉足發(fā)展中國國內(nèi)的房地產(chǎn)事業(yè)板塊，追求卓越、專注品質(zhì)和細節(jié)是日月光地產(chǎn)的一貫追求，多年來公司致力于打造集投資規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)為一體的全過程運作開發(fā)模式及住宅及商業(yè)并進的高效多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)能力。追求卓越、專注品質(zhì)案名思考地段安亭核心位置全能配套生活依水而建超闊央景規(guī)劃景觀日月光集團伯爵系精致產(chǎn)品品牌日月光·伯爵灣少部分人尊享與精英人群為鄰圈層定位語安亭核心天然水系墅區(qū)美寓地段屬性精神屬性產(chǎn)品屬性日月光：品牌戰(zhàn)略伯爵：核心位置的尊貴、尊享（同時也為伯爵系延續(xù)）灣：產(chǎn)品特性水系資源的結(jié)合案名「日月光·伯爵灣」SLOGAN坐擁安亭繁華攬盡一灣風(fēng)華！案名思考案名「日月光·鼎固華庭」SLOGAN城心繁華之上建筑水漾年華案名思考（方案二）日月光·伯爵灣客戶構(gòu)成客戶樣本客戶定位客戶認知17年安亭新鎮(zhèn)開盤項目客戶認知萬科安亭新鎮(zhèn)1、老盤新開；2、老客戶基礎(chǔ)（朋友介紹）；3、汽車產(chǎn)業(yè)團購協(xié)議1%優(yōu)惠客戶成交：以安亭產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，輔助以方泰鎮(zhèn)和黃渡的客戶。少量外區(qū)客戶以浦東為主路徑上海派1、嘉定定本地客占2成，外區(qū)客占8成。2、電商拓客（5萬抵8萬），傭金2%（全市中介啟動）。區(qū)域客戶成交為主（截止目前去化近300套左右）外區(qū)客戶導(dǎo)入為主（二期近800套房源售罄）200萬起地鐵房概念，覆蓋全浦西萬科營銷力及客戶基礎(chǔ)客戶樣本城市界面及周邊配套較差，本地客戶接受度低。前期因價格較低，吸引少部分本地客戶，價格提升后本地客戶占比驟減與上海城市距離較近，吸引大部分市區(qū)客戶，上海人為主，后期該部分比例提升尤為明顯路勁·上海派M11A11長寧徐匯普陀（真如、曹楊）前期入市均價約16000元/㎡，低價格吸引部分本地客戶

后期均價達到33000元/㎡，單由于面積小，總價低，市區(qū)客戶占比依然超過80%客戶樣本萬科進入初期，因面積段控制及萬科品牌，市區(qū)導(dǎo)入客戶有所提升后期價格上漲，老帶新比例上升，本地客戶占比逐步回升安亭新鎮(zhèn)M11A11普陀（真如、曹楊）長寧徐匯安亭新鎮(zhèn)萬科進入初期，產(chǎn)品改進為小戶型，市區(qū)導(dǎo)入客戶明顯增量后期基本以本地及產(chǎn)業(yè)客為主，輔以部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶以及少量外區(qū)本案客戶思考日月光·伯爵灣產(chǎn)品的面積段\總價段將直接影響項目吸納的群體特征（市區(qū)客戶受價格擠壓，總價敏感度高）本案公寓將主要以安亭本地及產(chǎn)業(yè)客戶為主；疊加將以本區(qū)改善型需求釋放為主本區(qū)客戶對配套及社區(qū)環(huán)境依賴度高，本案全部滿足目標客戶重點挖掘區(qū)域產(chǎn)業(yè)+本地＞鄉(xiāng)鎮(zhèn)＞軌交導(dǎo)入123本案客戶構(gòu)成目標客戶構(gòu)成：以汽車城、安亭本地客群為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為輔，11號線沿線客戶為本案偶得客戶主力65%次主力25%輔助10%主力客群（汽車城+安亭本地客戶）預(yù)計占比65%次主力客群（周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶）預(yù)計占比25%輔助客群（軌交導(dǎo)入外區(qū)客戶）預(yù)計占比10%安亭區(qū)域客戶，汽車城、肝膽醫(yī)院、同濟大學(xué)等產(chǎn)業(yè)客戶黃渡、外岡、方泰等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶11號線沿線，普陀，長寧、浦東等外區(qū)客戶05PARTFIVE推售策略貨值盤點（03B-05）產(chǎn)品類型樓棟號面積（㎡）公寓1限價房、保障房不計算在內(nèi)2612931285346850合計25833疊加5146762192合計3659一期03B-05地塊二期03B-06地塊一期貨量盤點03B-05地塊戶數(shù)高層住宅棟號/戶數(shù)1234棟合計（戶數(shù)）1#樓24層88.7390.4689.688.73--2#樓18層89.8789.1790.1691.37683#樓18層90.4689.2788.2988.981444#樓19層90.6789.1790.0190.6776小計288疊加別墅棟號/戶數(shù)12棟合計（戶數(shù)）5#樓5層166.31200.4886#樓5層166.31200.4812小計20一期公寓共計25833㎡，疊加別墅3659㎡，總貨量約2.85萬方（1#樓限價/保障房貨值未計入內(nèi)）1幢2幢3幢4幢5幢6幢推售節(jié)奏4月5月6月臨時接待處進場售樓處進場樣板段公開盛大開盤二期03B-06地塊1幢2幢3幢4幢5幢6幢樓棟套數(shù)面積（㎡）單價（元/㎡）總銷（元）2幢686,13033,641206,210,2783幢14412,85336,591470,311,4384幢766,85035,669244,341,3755幢81,46741,84961,399,0056幢122,19341,80791,673,58230829,4931,073,935,678應(yīng)公開、公平、公正的政策要求，整體一次性推售，建議開盤以搖號方式選房。4月20日7月價格策略二期03B-06地塊1幢2幢3幢4幢5幢6幢以樓棟差異，制造價格梯度，位置差的樓棟集中跑量，優(yōu)先去化。以樓層立面差異，制造價格梯度，確保頂樓及低區(qū)房源優(yōu)先去化。目的：保證房源均恒去化流量預(yù)判及指標分解

4-5月6月7月合計公寓推盤套數(shù)28800288可售套數(shù)28813862

大定套數(shù)1507659285銷售率52%55%95%99%疊墅推盤套數(shù)200020可售套數(shù)20104

大定套數(shù)106319批次銷售率50%60%75%95%開盤后3個月內(nèi)（公寓）整體銷售率99%，合計銷售套數(shù)285套，月均流量95套（疊墅）整體銷售率95%，合計銷售套數(shù)19套，月均流量6套新政兇猛2016年新政啟動：首付加成／限貸升級／多級管控／執(zhí)法嚴厲案例1：萬科安亭新鎮(zhèn)

簽約時間可申請延期1個月首套房：7天內(nèi)簽約首付款35%，貸款到賬時間45天。二套房：7天內(nèi)簽約首付35%，二付在45天內(nèi)付清，貸款45天到賬。一次性：7天內(nèi)簽約首付35%，余款45天。案例2：路勁上海派首套房：

首付款35%，貸款到賬時間3個月。二套房：簽約首付35%，二付35%在銀行貸款審核通過做抵押前補進，貸款到賬時間3個月。一次性：

簽約首付35%，余款3個月內(nèi)。簽約安排：甲方每天簽約50套，簽約排序由甲方安排。

因目前政策規(guī)定，在未取得預(yù)證前不得宣傳推廣，且在取得預(yù)證后10日內(nèi)必需開盤，導(dǎo)致項目蓄客周期短，前期蓄客壓力較大。為保證項目快速清盤，放寬客戶準入門檻，首套、二套首付分期，但需于120天內(nèi)全款。本案付款方式思考新開盤項目付款方式分析蓄客策略客戶購買資格認定4月1、意向客戶提供銀行資金證明、金融投資產(chǎn)品證明.2、意向客戶至項目開發(fā)貸銀行，存固定期限定存形式鎖定客戶（留取復(fù)印件，及客戶意向登記表)3、意向客戶進行不限購、不限貸查詢，并且進行承諾書簽署。06PARTSIX推廣方案CUSTOMER本區(qū)域型客戶：萬科安亭新鎮(zhèn)外區(qū)域客戶：路徑上海派銷售套數(shù)：近300套客戶：老客戶基礎(chǔ)、企業(yè)園區(qū)客戶客戶路徑思考客戶策略（深挖區(qū)域）銷售套數(shù)：近800套客戶：外區(qū)客戶、渠道客戶銷售套數(shù)：近300套（體量區(qū)域可以支撐）外區(qū)：具有冒險性，覆蓋面寬，投入成本較高。陣地戶外攔截：攔截競品外區(qū)客戶。銷售難點SALES四大銷售難點：1、蓄客周期短，20天時間，蓄1600組來訪客戶，500組A類客戶

2、無預(yù)售證的情況下，政府不允許對外宣傳

3、售樓處目前處于毛坯狀態(tài)，無法對外接待。

4、3.5萬/平（毛坯），區(qū)域價格杠桿，品質(zhì)感的對外展示形象。

預(yù)證前后宣傳推廣思考預(yù)售證前WHAT問題解決之品牌宣傳、活動啟勢、巡展拓客在新政市場環(huán)境、新廣告法的變化下，項目開盤前集中蓄客戶所能采取的方法預(yù)售證后WHAT精密陣地，強調(diào)領(lǐng)地；精準外區(qū)，有效攔截區(qū)域客戶全攔截（近墨玉路路口、曹安路、博園路），全面攔截區(qū)域內(nèi)外客戶執(zhí)行策略方案預(yù)證前巡展啟勢活動案例分享懸念+人海+禮品+固定點位成功案例分享：桐南美麓（無預(yù)證，無售樓處）預(yù)證前巡展啟勢活動案例分享前宣+后宣（微信傳播）日月光·伯爵灣2017年推廣營銷軸陣地戶外微信營銷：增粉、轉(zhuǎn)發(fā)抽獎等新媒體營銷：微信熱門布話題網(wǎng)絡(luò)軟性炒作：新浪、搜房、安居客嘉庭薈臨時接待處巡展社區(qū)直投、全面覆蓋渠道拓客：企業(yè)拓展易居同策資源：電caLL、聯(lián)動陣地廣告：氣氛旗、交通指示牌、精神堡壘、樓體巨幅戶外廣告：主干道道旗、大牌、競品道旗攔截商圈巡展、社區(qū)派單汽車城企事業(yè)巡展、陌拜易居同策案場、企業(yè)聯(lián)動資源中介帶看啟動（客戶到訪數(shù)較低）11號線活動派單網(wǎng)站硬廣微信傳播巡展線下線上渠道3月4月5月6月7月8月臨時接待處進場巡展啟動售樓處進場盛大開盤持續(xù)熱銷籌備期客戶意向登記一期開盤強效期一期尾盤期一期持續(xù)銷售期全面青盤精密陣地，強調(diào)領(lǐng)地戶外覆蓋，有效攔截日月光·伯爵灣2017年全年蓄客目標17年

銷售目標10億說明：全年蓄客任務(wù)較重，建議加入蓄客目標作為工作測評重要指標。4-5月（開盤）6月（蓄銷）7月（清盤）蓄客目標1600組820組610組A類客戶目標530組270組200組去化目標160套82套61套

4-5月（開盤）6月（蓄銷）7月（清盤）蓄客目標1600820610巡展拓客60020060自然來訪20012060朋友介紹609062戶外陣地28014092道旗推廣28014092渠道陌拜競品1407049電話CALL1406037中介帶看//160BACC吸引周邊A品牌活動巡展亮相，活動起勢區(qū)域派單，企業(yè)陌拜B守住安亭占據(jù)11號線，市區(qū)客戶導(dǎo)入線上媒體組合，微信傳播收口DD易居同策資源易居同策資源，對標項目帶客在售案場聯(lián)動，尾盤中介資源整合2017年推廣動作分解日月光·伯爵灣精密陣地，強調(diào)領(lǐng)地；戶外覆蓋，有效攔截拓客策略“重”安亭城區(qū)、“拓”產(chǎn)業(yè)園、“伸”

市區(qū)5大方式：商超巡展、老社區(qū)開發(fā)、競品截留、企事業(yè)單位開發(fā)、業(yè)務(wù)CALL客開盤前拓客策略5大手段：安亭產(chǎn)業(yè)園區(qū)企事業(yè)單位開發(fā)商超巡展老社區(qū)開發(fā)嘉亭薈安亭城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過5大手段，滲透安亭城區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)及市區(qū)，力求短時間內(nèi)達成區(qū)域覆蓋，信息全面布達。拓客方案—5大手段立體覆蓋掃蕩目標客群競品截留萬科安亭新鎮(zhèn)路勁上海派萬立城凱德都會新峰拓客策略業(yè)務(wù)CALL客同策、易居嘉定客戶資源

線下地拓派單路演：迪士尼卡通+周六日定時+定點門票抽取+卡通玩具派發(fā)路演道具：吸引小孩家庭的巨型卡通氣球配合商圈巡展，同時展開地毯式搜捕，配合有效手段，吸引受眾，進行高效派單。日月光·伯爵灣17年上海最熱話題+游樂地——迪斯尼拓客重點：嘉亭薈。方式：以日月光品牌形式進行巡展商圈巡展要點矩陣式封鎖各商圈路口位置派單時看見客戶需主動迎上派單時有固定三句派發(fā)說辭現(xiàn)場配合禮品吸引客戶進場手段：巡展目的：挖掘潛在客戶

擴大項目在周邊區(qū)域影響力核心客戶巡展點展點設(shè)置拓客策略-商超巡展抓重心：直接到客戶量最大的地方積蓄客戶拓客策略-商超巡展階段性展示釋放信息2017年巡展時間：自2017年3月設(shè)立外展點開始，一直持續(xù)至項目結(jié)束36月4月5月開始設(shè)立巡展點開盤人員安排工作內(nèi)容先期接待意向客戶留取意向客戶信息2人/組，輪班制早班：8：00~14：00晚班：14：00~20：00抓重心：直接到客戶量最大的地方積蓄客戶針對區(qū)域內(nèi)部的首購和改善型客戶需求，進行老社區(qū)客戶開發(fā)拓客重點為3年左右老社區(qū)。核心客戶拓客策略-老社區(qū)開發(fā)類型數(shù)量名稱行政村37塔廟村雙浦村南安村呂浦村顧浦村水產(chǎn)村蘭塘村向陽村新涇村前進村塘莊村林家村火炬村先鋒村趙巷村星光村星明村光明村黃墻村朱涇村漳浦村顧壘村方泰村陸象村謳思村方泰水產(chǎn)村西元村龔閔村泥崗鄧家角村黃沈村聯(lián)群村聯(lián)西村橫河孟涇村錢家朱家羅家村星塔村許家東街村楊木橋顧家老宅村社區(qū)16迎春社區(qū)紅梅社區(qū)玉蘭一村玉蘭二村玉蘭三村社區(qū)紫荊社區(qū)方泰社區(qū)博泰社區(qū)新鎮(zhèn)社區(qū)沁富社區(qū)綠苑社區(qū)春盛苑社區(qū)澳麗映象社區(qū)博園社區(qū)黃渡社區(qū)萊茵社區(qū)農(nóng)民別墅4梅園別墅菊園別墅桃園別墅桂園別墅合計戶籍人口8.5萬，常住人口近25萬時間安排：4月項目取得預(yù)售許可證后啟動。拓客策略-老社區(qū)開發(fā)手段一：通過資源獲取社區(qū)名單call客設(shè)立指標，采用激勵措施手段二：通過郵政投放進行社區(qū)直投結(jié)合新穎物料及活動憑借嘉定戶口本、學(xué)生證或其他相關(guān)文件可至售樓處領(lǐng)取食用油一桶限時！限量！階段性采用不同手段，強勢挖掘社區(qū)目標客戶多種手段強勢覆蓋區(qū)域客戶首輪重點開發(fā)周邊企事業(yè)單位客戶（抄錄各大企事業(yè)人名名單，進行直郵投遞，精準投放，挖掘高質(zhì)量客戶）手段：種子客戶開發(fā)企業(yè)食堂外派發(fā)企業(yè)食堂內(nèi)放置易拉寶企業(yè)內(nèi)網(wǎng)項目信息推送企事業(yè)名單收集，針對性直郵重要客戶拓客策略-企事業(yè)單位開發(fā)企業(yè)名錄啟動時間4月下旬啟動，根據(jù)項目節(jié)點階段性跟進選取最有效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)——安亭汽車城核心競品：萬科安亭新鎮(zhèn)、瑞士華庭、大學(xué)里攻占區(qū)域主要競品售樓員售樓處派單收羅客戶名單抄錄車牌巡展車舉牌截留形式截留時間：項目開盤前、強效期、重要節(jié)假日、周末等拓客策略-競品截留機會客戶萬立城凱德都會新峰安亭新鎮(zhèn)路勁上海派安亭瑞仕三期大學(xué)里拓客策略-業(yè)務(wù)CALL客同策易居嘉定資源花園里萬科安亭新鎮(zhèn)信義嘉庭金隅大成郡禹州老城里禹州丁香里中信泰富又一城保利天琴宇大名城名郡在項目未取得預(yù)證階段，集合兩家嘉定客戶資源，進行項目集中CALL客邀約，留取意向客戶信息，快去進行項目客戶累計，確保項目首開客戶量。選取最有效的業(yè)務(wù)手段——CALL客項目未售先熱機會客戶BACD2017年推廣動作分解日月光·伯爵灣C吸引周邊A品牌活動巡展亮相，活動起勢區(qū)域派單，企業(yè)陌拜B守住安亭占據(jù)11號線，市區(qū)客戶導(dǎo)入線上媒體組合，微信傳播收口D易居同策資源易居同策資源，對標項目帶客在售案場聯(lián)動，尾盤中介資源整合精密陣地，強調(diào)領(lǐng)地；戶外覆蓋，有效攔截

陣地戶外陣地包裝+導(dǎo)視精神堡壘、圍擋、氣氛旗交通指示牌（墨玉路雙向*2、曹安路雙向*2）樓體巨幅道旗曹安路（近墨玉路路口）墨玉路（安亭高速口至博園路）博園路（近墨玉路路口）競品攔截（安亭新鎮(zhèn)、凱德都會新峰、萬立城、安亭瑞士花園）戶外大牌京滬高速：近安亭收費口墨玉路：京滬高速出口落地大牌精密陣地，強調(diào)領(lǐng)地；精準外區(qū)，有效攔截日月光·伯爵灣墨玉南路

陣地包裝+導(dǎo)視（精神堡壘）陣地精神堡壘日月光·伯爵灣出街時間：4月底以墨玉南路和博園路交叉口（拐角處，與政府協(xié)商）。精神堡壘示意博園路曹安公路安亭地鐵站墨玉南路博園路

陣地包裝+導(dǎo)視（圍擋）陣地項目圍擋本案日月光·伯爵灣出街時間：4月底以博園路為主，另外兩邊根據(jù)施工情況而定。圍擋示意曹安公路安亭地鐵站墨玉南路博園路

陣地包裝+導(dǎo)視（氣氛旗）陣地氛圍旗本案日月光·伯爵灣出街時間：4月底以墨玉南路和博園路兩條主干道為主，建議做雙向畫面，具體根據(jù)市政道路要求。氛圍旗示意曹安公路安亭地鐵站墨玉南路博園路交通指示出街時間：4月底曹安公路（雙向），墨玉南路（南向），博園路（西向），案名、電話、地址、箭頭指示具體根據(jù)市政道路要求。交通指示示意

陣地包裝+導(dǎo)視（交通指示牌）日月光·伯爵灣曹安公路安亭地鐵站

陣地包裝+導(dǎo)視（樓體巨幅）日月光·伯爵灣墨玉南路博園路陣地樓梯巨幅本案出街時間：4月底建議項目東西南北四面全部包裝，全面鎖客，具體根據(jù)施工情況而定。樓梯巨幅示意曹安公路安亭地鐵站

道旗（區(qū)域主干道）日月光·伯爵灣墨玉路曹安公路米泉路博園路區(qū)域道旗出街時間：4月底曹安公路——曹新路-米泉路段（108對）和靜路——新源路-米泉路段（84對）博園路——墨玉南路-米泉路（44對）750元/對