山東省-青島市-西海岸新區(qū)-海岸萬(wàn)科城項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研報(bào)告

青島萬(wàn)科東西馮項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研報(bào)告同策銷(xiāo)售組2019.12.18本案靈山灣路地鐵13號(hào)線商配：1、銀盛泰博觀星海宏城新天地（500M）紅樹(shù)林（1.5KM）2、魯班國(guó)匯城維客（500M）家樂(lè)城（1KM）德泰利群（1.5KM）3、錦繡城宏城新天地（1KM）維客（1.5KM）德泰利群（1.5KM）家樂(lè)城（2KM）自建配套（約4萬(wàn)方）交通：1、銀盛泰博觀星海地鐵13號(hào)線：隱珠站（1.3KM）、兩河站（1.5KM）2、魯班國(guó)匯城地鐵13號(hào)線：鳳凰山路（1.0KM）3、錦繡城地鐵13號(hào)線：鳳凰山路（0.5KM）、隱珠站（1KM）汽車(chē)總站（1.5KM）生活氛圍：1、銀盛泰博觀星海星河城（4700戶）、星海城（2000戶）2、魯班國(guó)匯城廣城村、金河小區(qū)（200戶）、金河麗城（533戶）3、錦繡城書(shū)香曼城（1222戶）、康橋首付（461戶）、東辛莊、世紀(jì)新村家樂(lè)城商圈魯班國(guó)匯城中建錦繡城家樂(lè)城維客德泰利群宏城新天地銀盛泰博觀星海德泰商圈宏城商圈競(jìng)品地圖分布|本案距博觀星海項(xiàng)目約1.2KM，距錦繡城約2.5KM，距魯班國(guó)匯城3.0KM。依據(jù)各項(xiàng)目商配、交通、生活氛圍，繪制競(jìng)品地圖如下：六中二小魯班國(guó)匯城|項(xiàng)目總概：項(xiàng)目位于西海岸膠南老城區(qū)板塊靈山灣路南煙臺(tái)路東交匯處，為薛家灘片區(qū)改造工程，地塊總計(jì)65萬(wàn)方，商品房分三期開(kāi)發(fā)，目前在售一期產(chǎn)品，二期、三期具體信息暫未釋放。安置房：D區(qū)商品房：E區(qū)、F區(qū)、C區(qū)（B區(qū)為榮美廣興府項(xiàng)目地塊）安置區(qū)一期31層32層33層27層6#7#11#10#9#5#4#3#8#89㎡140㎡110㎡119㎡105㎡109㎡魯班國(guó)匯城|一期儒苑：一期儒苑占地3.94萬(wàn)㎡，總建面13.78萬(wàn)㎡，規(guī)劃9棟27-33層高層，共計(jì)1085戶（其中商品房957戶，人才公寓128戶）。樓棟概述：規(guī)劃為9棟樓，共計(jì)1085套房源，9#樓、10#樓、11#樓、5#樓、4#樓31F，8#樓、3#樓、27F，7#樓32F，6#樓33F為人才公寓。推售信息：9月7日11:08，推出高層3#、4#、5#、7#、8#、9#、10#、11#樓。共計(jì)957套房源；面積89㎡二室，105-140㎡三室。去化情況：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)632套，去化率66%。成交價(jià)格：惠后均價(jià)13687元/㎡（含2500元/㎡精裝）。開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠政策：認(rèn)籌轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠2萬(wàn)；全款98折，貸款99折。客戶來(lái)源：多以薛家灘及同緯度北部地緣客戶為主，客戶學(xué)區(qū)(二小、六中)置業(yè)目的顯著。魯班·國(guó)匯城精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)位置內(nèi)容材料品牌型號(hào)玄關(guān)

客廳

餐廳天花板乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A地面瓷磚諾貝爾NBE83366墻面乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A電視背景墻壁布硬包定制定制產(chǎn)品主臥

次臥天花板乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A地面地板大自然/墻面乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A內(nèi)門(mén)實(shí)木復(fù)合門(mén)定制定制產(chǎn)品廚房天花板乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A地面瓷磚諾貝爾NBE63366墻面瓷磚諾貝爾NBE63366部品油煙機(jī)方太CXW-200-EG08(不帶罩)打火灶方太JZT-TH1B-12T洗菜灶摩恩22178水龍頭摩恩GN70111廚房推拉門(mén)定制定制產(chǎn)品烤漆櫥柜歐派/魯班·國(guó)匯城精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)位置內(nèi)容材料品牌型號(hào)衛(wèi)生間天花板乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A地面瓷磚諾貝爾NBE86688墻面瓷磚諾貝爾NBE86688內(nèi)門(mén)實(shí)木復(fù)合門(mén)定制定制產(chǎn)品浴室柜雙飾面歐派/部品洗臉盆TOTOLW596RB馬桶TOTOCW781/SW781/I1692S洗臉盆龍頭TOTOTLS04301淋浴花灑摩恩17132+2268非封閉陽(yáng)臺(tái)天花板乳膠漆三棵樹(shù)SGI001A地面真石漆//墻面瓷磚諾貝爾NBE63366其他部品開(kāi)關(guān)插座面板雷士Q5系列筒燈雷士NLED91235雙飾面玄關(guān)柜歐派/實(shí)木復(fù)合踢腳線大自然/魯班國(guó)匯城|一期儒苑：一期為精裝修交付，交付標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡。裝修品牌的選擇：乳膠漆—三棵樹(shù)，瓷磚—諾貝爾，地板—大自然，廚房部品—摩恩、方太，衛(wèi)生間部品—TOTO、摩恩等品牌。魯班國(guó)匯城|一期儒苑：一期儒院供應(yīng)房源共957套，主力供銷(xiāo)戶型以105㎡及119㎡為主，140㎡大戶型產(chǎn)品受大高面積高總價(jià)影響去化率較低。具體各戶型去化情況如下：供銷(xiāo)情況109㎡戶型成交情況分析：目前，魯班國(guó)匯城一期儒苑整體去化率為64%。其中，89㎡戶型去化率最高，達(dá)93%；其次為105㎡、110㎡、119㎡戶型，去化率達(dá)73%。109㎡戶型去化率僅為39%，主要原因?yàn)?09㎡位于11#樓東西邊戶臨路，且客戶對(duì)戶型設(shè)計(jì)存在較大抗性。打造人無(wú)我有戶型，市場(chǎng)89㎡基本全為套二戶型，同面積段產(chǎn)品萬(wàn)科做到最多的房間；戶型方正，利用率高；U型操作臺(tái)面；儒苑長(zhǎng)進(jìn)深空間浪費(fèi)高；VS魯班國(guó)匯城|一期儒苑89㎡戶型與本案89㎡戶型對(duì)標(biāo)VS儒苑通透性能較差；客廳直沖入戶門(mén)，隱秘性底；寬景大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（共性）；短進(jìn)深，長(zhǎng)開(kāi)間廚房設(shè)計(jì)，空間利用高；魯班國(guó)匯城|一期儒苑110㎡戶型與本案112㎡戶型對(duì)標(biāo)魯班國(guó)匯城|安置區(qū)規(guī)劃：安置區(qū)規(guī)劃為3棟17F小高層、3棟20-23F高層、4棟26F高層及1棟3F社區(qū)公共用房。戶型規(guī)劃為80㎡、90㎡、100㎡三種面積產(chǎn)品。安置區(qū)魯班國(guó)匯城|安置區(qū)工程進(jìn)度：目前安置區(qū)已動(dòng)圖施工，處于地基是施工階段，尚未達(dá)到正負(fù)零要求。213月亮灣路鳳凰山路靈山灣路中建錦繡城|項(xiàng)目總概：項(xiàng)目整體規(guī)劃體量約150萬(wàn)方，分9個(gè)地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目前五期（一期睿園、二期朗園、三期錦繡華府、四期譽(yù)園、五期和園、八期雅園）產(chǎn)品已全部售罄。目前在售六期悅園及七期錦繡首府高層及洋房產(chǎn)品。六期悅園七期錦繡首府在售地塊概況六期悅園概況六期悅園總體規(guī)劃為2棟樓31-33層高層產(chǎn)品，其中1#、3#為31層高層，2#、4#為33F高層，共計(jì)997套房源，戶型建面89-145㎡。七期錦繡首府概況錦繡首府總體規(guī)劃為27棟樓。其中，7#-21#樓為洋房產(chǎn)品共計(jì)480套(13#、20#為8層，剩余樓棟6層)，戶型建面128-158㎡。1#-6#樓和22#-27#樓為高層產(chǎn)品共計(jì)873套(6#樓為23層樓，剩余樓棟22層)，戶型建面89-127㎡。中建錦繡城|在售住宅概況：目前項(xiàng)目可售住宅743套，其中洋房217套，高層526套，計(jì)劃2020年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清盤(pán)。從去化效果來(lái)看，89㎡去化效果最好，其次為110㎡戶型。127㎡以上去化效果相對(duì)較差。六期悅園去化情況分析89平方米110平方米127平方米145平方米合計(jì)供應(yīng)66470304156996去化6643826883855去化率100%93%88%53%86%七期錦繡首府去化情況分析類(lèi)別89平方米103平方米108平方米127平方米合計(jì)高層供應(yīng)84367248174873去化32233119104488去化率38%63%48%60%56%洋房面積128平方米137平方米150平方米158平方米合計(jì)供應(yīng)6068196156480去化60539456263去化率100%78%48%36%55%在售在售中建錦繡城|中建錦繡城89㎡戶型與本案89㎡戶型對(duì)標(biāo)打造人無(wú)我有戶型，錦繡城89㎡為套二戶型，同面積段產(chǎn)品萬(wàn)科做到最多的房間；本案89㎡臥室利用率與錦繡城相比較高（錦繡城臥室受空調(diào)外機(jī)影響，室內(nèi)面積有所減少）；本案陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間高于錦繡城；VS3.51.22.73.23.1 2.8 1.01.25.4中建錦繡城|中建錦繡城110㎡戶型與本案112㎡戶型對(duì)標(biāo)本案112㎡套三戶型方正，錦繡城110㎡戶型呈長(zhǎng)開(kāi)間短進(jìn)深，空間利用率較本案有所降低；本案112㎡南北通透度高于錦繡城；本案寬景雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，錦繡城主臥設(shè)置陽(yáng)臺(tái)。VS3.43.01.33.63.63.22.81.5中建錦繡城|中建錦繡城商業(yè)概況：項(xiàng)目整體住宅規(guī)劃為11500套，商業(yè)規(guī)劃為473套。商住比24：1。各地塊商業(yè)情況具體如下：商業(yè)位置商業(yè)位置商業(yè)位置商業(yè)位置商業(yè)位置商業(yè)位置中建悅薈天地期數(shù)套數(shù)面積區(qū)間睿園6520-45㎡朗園1169-131㎡錦繡華府6069-240㎡譽(yù)園8940-180㎡和園6340-145㎡悅園2066-210㎡錦繡首府6053-145㎡合計(jì)473——目前錦繡城商業(yè)剩余60套未售，戶型面積區(qū)間在90㎡以上，主要原因?yàn)槭Ｓ酁殡p層產(chǎn)品面積大，總價(jià)高，其次為剩余商業(yè)位于凰蹲山路沿街，價(jià)值兌現(xiàn)周期較長(zhǎng)，客戶存在較大抗性。博觀一期2017年12月份首開(kāi)，首開(kāi)400套左右，線上搖號(hào)，全款優(yōu)先，開(kāi)盤(pán)全清，均價(jià)12000元/㎡，含裝修約2000元/㎡18年4月份二次加推，200套左右，價(jià)格少許浮動(dòng)，全款優(yōu)先，開(kāi)盤(pán)全清商業(yè)分布北側(cè)/西側(cè)/南側(cè)，北側(cè)小面積20-30㎡去化較快，規(guī)劃一層高5.6米，可改2層，均價(jià)22000元/㎡左右，南側(cè)全部為頂賬房，西側(cè)崇文路，去化較緩慢，目前已售罄博觀二期2棟洋房，均價(jià)16000元/㎡，裝修3000元/㎡；40套別墅，聯(lián)排及雙拼，均價(jià)30000元/㎡，毛坯；二期商業(yè)均價(jià)25000元/㎡，規(guī)劃2層共28套，僅在二期南側(cè)，目前剩余8套；大荒安置區(qū)11月14日奠基售樓處實(shí)驗(yàn)三小濱海新村待建待建待建待建博觀星海|項(xiàng)目總概：項(xiàng)目整體規(guī)劃為120萬(wàn)方，目前星海城一期、星海成二期、博觀星海一期已全部是售罄，博觀星海二期剩余8套房源，三期河海園為在售地塊，剩余4個(gè)地塊尚未規(guī)劃。博觀星海三期河海園項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目地址黃島區(qū)東岳路與鏡臺(tái)路交匯處開(kāi)發(fā)商青島銀盛泰泰德置業(yè)有限公司占地面積3.5萬(wàn)㎡建筑面積5.9萬(wàn)㎡容積率2.5總戶數(shù)424戶物業(yè)類(lèi)型高層產(chǎn)品主力戶型108、120㎡交付標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡均價(jià)13500元/㎡1#2#3#4#6#7#8#5#靈山灣路水城路18F16F博觀星海|三期河海園地塊規(guī)劃：河海園位于位于靈山灣路以南，水城路以西，項(xiàng)目占地3.5萬(wàn)㎡，建面5.9萬(wàn)㎡。該地塊規(guī)劃7棟16-18層小高層產(chǎn)品及1棟雙層獨(dú)立商鋪，其中1-4#、8#樓為18F小高層，6-7#號(hào)樓16F小高層，戶型建面為108㎡、120㎡、142㎡，共計(jì)424戶。已推售加推時(shí)間：11月28日樓棟均價(jià)：13300元/㎡剩余套數(shù)：10套左右加推時(shí)間：11月28日樓棟均價(jià)：14000元/㎡剩余套數(shù)：6套加推時(shí)間：11月28日樓棟均價(jià)：13500元/㎡剩余套數(shù)：10套左右加推時(shí)間：12月16日樓棟均價(jià)：14600元/㎡剩余套數(shù)：4套蓄客比例超過(guò)1：1，加推時(shí)間待定博觀星海|三期河海園去化情況分析：目前1#、3#、4#、8#樓已全部推售，剩余約30套未售，均價(jià)13500-14000元/㎡。6#樓已啟動(dòng)蓄客，目前蓄客約35組，具體推售時(shí)間未定，預(yù)計(jì)均價(jià)14300元/㎡（含3000元/㎡精裝修）博觀星海三期河海園戶型配比