店鋪選址及商圈調(diào)查分析

第四章店鋪開發(fā)4－1、分店開發(fā)概述4－2、選址及商圈的調(diào)查4－3、店鋪設(shè)計現(xiàn)在是1頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202314－2店鋪選址與商圈調(diào)查一、店址選擇的程序確認(rèn)前提條件——制定標(biāo)準(zhǔn)重點區(qū)域選擇落實最佳結(jié)合地點選定具體地點現(xiàn)在是2頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20232二、超市店址選擇應(yīng)考慮的因素1、城市商業(yè)條件城市類型城市設(shè)施交通條件城市規(guī)劃消費者因素城市的商業(yè)屬性現(xiàn)在是3頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202332、店鋪位置條件(1)商業(yè)性質(zhì)(2)人口數(shù)及住戶數(shù)(3)競爭店數(shù)(4)客流狀況(5)道路狀況(6)附近店的狀況(7)場地條件(8)法律條件(9)租金(10)必要的停車條件(11)投資的最高限額。(12)員工配置現(xiàn)在是4頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20234選址條件商業(yè)環(huán)境因素城市結(jié)構(gòu)因素城市特點，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府機構(gòu)、歷史沿革、自然環(huán)境、風(fēng)土人情、文化氛圍等城市規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設(shè)施規(guī)劃等城市公共設(shè)施現(xiàn)狀交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設(shè)施及交通主管部門等消費結(jié)構(gòu)因素人口現(xiàn)狀及動態(tài)，包括人口密度、人員構(gòu)成、人口布局、人口的未來增減人均收入、消費水平生活方式、消費習(xí)慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等商業(yè)結(jié)構(gòu)因素城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等行業(yè)競爭關(guān)系，如地區(qū)間競爭、地區(qū)內(nèi)競爭店鋪選址因素位置條件鄰近條件，包括附近的商業(yè)情況、道路情況、交通情況等用地條件，包括地理環(huán)境、法規(guī)條件等相對條件與競爭店的競爭及互補效應(yīng)潛力條件商圈與購買力，包括購買頻率、購買時間、采購距離等商店選址應(yīng)考慮的因素現(xiàn)在是5頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20235三、商圈調(diào)查珠三角經(jīng)濟圈現(xiàn)在是6頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20236現(xiàn)在是7頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20237現(xiàn)在是8頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/20238俄國勢力范圍日本勢力范圍英國勢力范圍法國勢力范圍美國勢力范圍葡萄牙勢力范圍德國勢力范圍現(xiàn)在是9頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202391、商圈的定義“零售市場的空間領(lǐng)域”。通常是指商店有效吸引顧客優(yōu)先選擇到本店購物的消費者分布的地域范圍商店的營銷輻射范圍現(xiàn)在是10頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202310現(xiàn)在是11頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023112、商圈的構(gòu)成商圈是由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三個部分構(gòu)成核心商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的55%—70%，是離商店最近，顧客密度最高的區(qū)域。次級商圈的顧客占到商店顧客的15%—25%，位于核心商圈的外圍，顧客較為分散；邊緣商業(yè)圈包括了所有余下來的顧客，顧客最為分散，占顧客總數(shù)的5%—10%?，F(xiàn)在是12頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023123、商圈的形狀商圈并非都是同心圓模式，其規(guī)模與形式是由商店類型、規(guī)模、競爭者情況、交通條件等因素決定的?，F(xiàn)在是13頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023134、商圈設(shè)定一般以商店地點為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍設(shè)定。這僅作為原則性的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。美國以以距離遠(yuǎn)近離劃定商圈大小日本以時間的多少來設(shè)定的商圈大小商圈設(shè)定時，須考慮商店的業(yè)態(tài)、商品特性、交通狀況、競爭店鋪、店鋪規(guī)模等因素。店鋪越大，商圈也就越大現(xiàn)在是14頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202314商圈測定的因素外部因素量的方面人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)流動人口數(shù)、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營業(yè)面積大型店狀況交通裝備及交通量質(zhì)的方面年齡、職業(yè)、家庭人口構(gòu)成收入水平、消費水平就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃、城市間關(guān)系競爭店、互補店的地區(qū)分布市政設(shè)施、商業(yè)街的規(guī)模內(nèi)部因素主體方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)商品配置、樓層構(gòu)成及配置吸引顧客的設(shè)施狀況，如停車場銷售促進、營銷及其組織活動狀況附加因素文化、公共設(shè)施的有無商圈測定的因素現(xiàn)在是15頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023155、商圈的意義一旦商圈設(shè)定就可以進行針對性的市場調(diào)查掌握消費需求情況合理規(guī)劃物流系統(tǒng)制訂相應(yīng)的促銷策略、競爭對策和相應(yīng)的經(jīng)營戰(zhàn)略?，F(xiàn)在是16頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023166、商圈設(shè)定的方法（1）直接詢問法對來店顧客調(diào)查。將客戶地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。（2）間接調(diào)查法通過發(fā)票、登記車牌等查出顧客地址標(biāo)在地圖上，然后把地圖外圍連成一封閉曲線。（3）經(jīng)驗法上海市對消費者的調(diào)查，顧客能夠接受的日常購買距離為：500米以下占53.8%，500～800米占34.1%，800—1000米占8.8%，1000米以上占3.4%。（4）類推法通過現(xiàn)存的商圈來類推擬開分店的商圈范圍（5）數(shù)學(xué)法（原理后述）雷利法則、哈夫法則現(xiàn)在是17頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202317數(shù)學(xué)法原理在國內(nèi)外，劃定商圈的方法通常用：雷利零售吸引力法則（Reilly’sLawofRetailGravity）法則認(rèn)為，兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量同兩城市的人口數(shù)量成正比，與兩城市距中間地段的距離成反比。該法則的出發(fā)點是確定一個在兩城市間的無差異點，在這一點上顧客無論到哪方購物均是一樣的。它表明，城市人口越多，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對顧客的吸引力越大，商圈也越大。現(xiàn)在是18頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202318公式如下：式中：BA為城市ａ從中間地帶吸引來的銷量；BB為城市ｂ從中間地帶吸引來的銷量；PA為城市ａ的人口；PB為城市ｂ的人口；DA為城市ａ到中間地點的距離；DB為城市ｂ到中間地點的距離。AB現(xiàn)在是19頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202319保羅·堪維斯（PaulConverse）對雷利零售吸引力法則進行了修正，確定在O點為兩城市之間的顧客可能到任何一個城市購物的分界點，提出了如下計算公式：DAO=

AB現(xiàn)在是20頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202320式中：ｄ為城市ａ與城市ｂ之間的距離PA為城市ａ的人口；PB為城市ｂ的人口；DAO為從分界點到城市ａ的距離。該法則雖然簡便易行，不失為確定商圈的一種有效方法，但未考慮交通時間和商店吸引顧客的能力?，F(xiàn)在是21頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202321問題討論根據(jù)商圈理論與原理,兩個商場布局應(yīng)該是有一定距離,而實際社會上為什么往往商場集中在一塊?現(xiàn)在是22頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202322哈夫法則（Haff’slawofshoperattraction）哈夫的概率模型從消費者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費者利用某商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的必要時間及其該設(shè)施的規(guī)模實力。j商店營業(yè)面積從i地區(qū)到j(luò)商店的時間i地區(qū)的消費者數(shù)量i地區(qū)消費者光顧j商業(yè)設(shè)施的概率i地區(qū)消費者光顧j商業(yè)設(shè)施的人數(shù)隨交通工具不同而變化的參數(shù)現(xiàn)在是23頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202323案例：某超市考慮三個選址地點。在這1、2、3三個位置，日用品的總營業(yè)面積分別為60平方米、90平方米、150平方米。潛在顧客群的住所距離這1、2、3三個位置分別為7分鐘、10分鐘、15分鐘。通過調(diào)研，顧客對出行時間的重視程度為2。因此在位置1顧客購買的可能性為43.9％；位置2為32.2%;位置3為23.9％；假如有200名顧客居住在該位置1有7分鐘路程的地方，那么，88人（200×43.9％）會前往該地區(qū)購買商品。現(xiàn)在是24頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202324四、商圈分析與評估1、商圈分析的內(nèi)容在商圈劃定之后，接著就要對商圈進行調(diào)查分析商圈分析的內(nèi)容一般包括：①人口規(guī)模與特點②貨源供應(yīng)等情況③經(jīng)濟情況④競爭形勢⑤營業(yè)收入估算現(xiàn)在是25頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202325案例：市場占有率法計算商圈銷售（營業(yè)）收入例：假設(shè)某超市核心商圈內(nèi)常住居民食雜品的購買量每月為：1000元×1000戶=100萬元；次級商圈：1000元×2000戶＝200萬元；邊緣商圈：l000元×3000戶=300萬元；另商圈內(nèi)流動顧客群食雜品的購買量每月為120萬元；商圈內(nèi)企事業(yè)單位食雜品的購買量每月為180萬元。該超市的市場占有率：核心商圈為30%；次級商圈為10%；邊緣商圈為5%；企事業(yè)單位為10%；流動顧客群為10%。現(xiàn)在是26頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202326由上述數(shù)據(jù)可推算出各類銷售額及總銷售額如下：核心商圈：100萬元×30%=30萬元次級商圈：200萬元×10%=20萬元邊緣商圈：300萬元×5%=15萬元企事業(yè)單位：180萬元×10%=18萬元流動顧客群：120萬元×10%=12萬元總銷售額：30萬元+20萬元+15萬元+18萬元+12萬元＝95萬元現(xiàn)在是27頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023272、投資評估通過商圈調(diào)查估算出店鋪的營業(yè)額，與投資額相比較,評估出投資狀況是否值得投資。（1）開店投資預(yù)估（2）經(jīng)營費用預(yù)估固定費用變動費用（3）進行盈虧平衡分析現(xiàn)在是28頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202328盈虧平衡分析實際凈利潤=稅前利潤-分擔(dān)總部費用①稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用銷售毛利=銷售收入-銷貨成本銷售毛利率＝（銷售收入-銷貨成本）/銷售收入令稅前利潤=銷售毛利-變動費用-固定費用=0得：銷售毛利率-變動費用率=固定費用/盈虧點銷售額除盈虧平衡銷售額（營業(yè)收入）現(xiàn)在是29頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202329②盈虧點銷售額（營業(yè)收入）=固定費用/（銷售毛利率-變動費用率）③經(jīng)營安全率=（1-盈虧點銷售額/預(yù)期銷售額）×100%安全率為30%以上為優(yōu)秀店，證明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧點安全率為20-30%為優(yōu)良店，證明預(yù)期銷售額較大于盈虧點安全率10-20%為一般店，證明預(yù)期銷售額稍大于盈虧點安全率＜10%為不良店，證明預(yù)期銷售額接近于盈虧點銷售毛利銷售額（量）金額變動成本固定成本經(jīng)營成本現(xiàn)在是30頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202330例：某連鎖公司擬在A市開發(fā)一大型綜合超市門店，預(yù)計商圈內(nèi)消費者有100000居民，在商圈內(nèi)購物的概率為90%，消費居民戶月采購額估計平均為100元/月，該連鎖公司平均市場占有率為20%，平均銷售毛利率為10%，變動費用率為6%，該新開超市門店月固定費用50000元。問：1、該新開超市門店月營業(yè)額估算為多少？2、該新開超市門店月盈虧平衡點銷售額（營業(yè)額）為多少？經(jīng)營安全率是多少？安全與否？現(xiàn)在是31頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202331解：1、商圈內(nèi)預(yù)計月銷售額=商圈內(nèi)消費者數(shù)目×在本商圈內(nèi)購物的概率×消費者月采購額=100，000×90%×100=9，000，000（元）2、新開分店的月預(yù)計營業(yè)額（收入）=商圈內(nèi)預(yù)計月銷售額×分店市場占用率=9，000，000×20%=1，800，000（元）3、新開分店的月盈虧平衡點銷售額（營業(yè)額）=固定費用/（銷售毛利率—變動費用率）=50000/（10%—6%）=1，250，000（元）4、經(jīng)營安全率=（1—月盈虧平衡點銷售額/預(yù)期銷售額）×100%=（1—1250000/1800000）×100%=30.5%經(jīng)營安全率30.5%>30%，說明預(yù)期銷售額遠(yuǎn)大于盈虧平衡點銷售額，該分店為優(yōu)良店。現(xiàn)在是32頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202332五、詳細(xì)的店址選擇評估報告1、店址選擇的市場評估程序2、店址選擇市場評估報告的內(nèi)容現(xiàn)在是33頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023331、店址選擇的市場評估程序搜集各項資料搜集消費者資料開車實地勘察區(qū)域?qū)ο笤L談對既有店面經(jīng)營加以分析可能據(jù)點的開發(fā)計劃營業(yè)額與投資成本預(yù)測評估報告成文提交現(xiàn)在是34頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/2023342、店址市場評估報告撰寫商圈調(diào)查報告法律事物報告財務(wù)預(yù)測報告租金損益平衡分析前稅單租稅費政策新建店的投資情況現(xiàn)在是35頁\一共有37頁\編輯于星期一4/23/202335作業(yè)：1、店鋪開發(fā)的業(yè)務(wù)流程請以圖形表示出來。2、分店開發(fā)選址應(yīng)考慮的因素有哪些？3、商圈的含義？及分為哪三個層次，并以圖表示。4、長沙、湘潭、株州三市的人口分別為100萬、60萬、50萬。距離為：長——潭47KM、長——株41KM、株——