象嶼昆山瓏庭后期住宅產(chǎn)品定位

項目理解編輯ppt規(guī)劃指標(biāo)編輯ppt項目經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)指標(biāo)總占地面積3.51萬㎡總建面15萬㎡綜合容積率4.27住宅建筑面積上限9萬㎡一、二期三期整體被分割成兩個獨立地塊，東西狹長；綜合容積率4.27地塊屬性及特征地塊比較規(guī)則，整體呈長方形，但被寬達(dá)54米的市政道路攔腰截斷，該道路不可封閉不可上蓋天橋，整個地塊由此被切割成兩個小地塊切割后的地塊均為南北長，東西窄，南向用地比較緊湊，不利于住宅南向排布綜合容積率4.27，根據(jù)一般經(jīng)驗，該容積率屬高位水平，或?qū)ψ≌a(chǎn)品的舒適度產(chǎn)生影響思考：高容積率在昆山市場是否可行？昆山市高容積率市場觀察編輯ppt編輯ppt全市容積率水平觀察全市住宅主力容積率水平水平介于1.0-2.5之間，商住辦綜合2.0-2.5之間本項目4.27容積率屬于高位水平2009年1月至2011年11月初，昆山市純住宅用地出讓幅數(shù)僅13幅，容積率水平集中在1.0-2.5之間，無3.0以上純住宅地塊，即便是含住宅的綜合用地，出讓的51幅地塊中，容積率也大都集中在2.0-2.5之間，3.0以上的僅占一成左右。總樣本數(shù)：13幅總樣本數(shù)：51幅編輯ppt高容積率項目市場分布昆山容積率3.0以上主力項目分布示意圖415城中23①金茂·云庭；②象嶼瓏庭；③吉田國際廣場；④玖瓏灣；⑤弘輝首璽城南項目名稱容積率總建面物業(yè)金茂·云庭3.53.5商辦住象嶼瓏庭3.518.5商辦住吉田國際廣場4.570商辦住玖瓏灣3.517商住弘輝首璽3.533商住天居華庭5.72.02商住翡翠名都3.499.6商辦住珠江御景3.662商住伯爵大地3.541住單位：萬㎡容積率3.0以上，主力項目一覽市場高容積率基本集中在3.5左右，且以綜合體為主，純住宅僅一例；容積率高于本項目的僅兩例，其中一例因規(guī)模太小而不足以借鑒0編輯ppt高容積率典型項目觀察4.5容積率下配備大量商辦建筑，住宅、商辦均以25層以上的高層住宅為主滿足高容積率規(guī)劃的主要手段：增大商辦體量、商辦容積率走高，降低住宅容積率，建筑整體走高吉田國際廣場吉田國際廣場小區(qū)規(guī)劃示意圖項目基本信息區(qū)位：城南板塊，自持商業(yè)配套總占地面積：155947㎡；總建面：695971㎡容積率：4.5；住宅部分容積率：約3.3-3.5物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓各類物業(yè)建面配比：住宅40%，辦公45%，商業(yè)15%住宅高度：25-27層為主辦公高度：25層商業(yè)高度：騎樓于辦公酒店之下住宅戶室配比：兩房112㎡,15%；

三房128-160㎡,78%

四房301-326㎡，4%

復(fù)式281-562㎡,1%住宅報價：13000元/㎡（裝修）城南編輯ppt高容積率典型項目觀察吉田國際廣場對比本項目啟示吉田國際廣場在4.5容積率下的規(guī)劃特征：增大商業(yè)與辦公建筑體量拉高建筑整體高度降低住宅實際容積率至3.3-3.5，以相對“大面寬，短進(jìn)深”設(shè)計為主，滿足住宅舒適度，多余指標(biāo)由商辦物業(yè)消化住宅主力戶型走大，避免高容積率下因面積小而帶來的局促感本項目是否可借鑒:總建筑面積有限制，僅15萬㎡，商辦比例增加有限項目有100米限高要求，建筑高度30層以上不予考慮地塊被市政道路分割，單塊土地總“面寬”僅55米，無法實現(xiàn)吉田舒適設(shè)計，且過低降低容積率會帶來經(jīng)濟(jì)收益的折損項目緊鄰高鐵，地塊環(huán)境不佳，主力戶型走大或不能吸引客戶吉田國際廣場雖容積率和本項目接近，但本項目地塊指標(biāo)不滿足吉田國際廣場的規(guī)劃需求，故不能為本項目提供經(jīng)驗編輯ppt高容積率典型項目觀察3.6容積率下單僻土地作商業(yè)及辦公，住宅板樓略帶傾斜，以高層為主滿足高容積率規(guī)劃的主要手段：增大商辦體量、拔高住宅高度、縮短建筑棟距弘輝首璽弘輝首璽小區(qū)規(guī)劃效果示意圖項目基本信息區(qū)位：城中板塊，周邊配套成熟總占地面積：92103㎡；總建面：330000㎡容積率：3.6；住宅部分容積率：3.5左右物業(yè)類型：住宅、辦公、商業(yè)各類物業(yè)建面配比：住宅70%，商辦30%住宅高度：30層為主商業(yè)辦公高度：待規(guī)劃住宅戶室配比：兩房125-134㎡,32%；

三房143-160㎡,39%

四房173-202㎡，24%

復(fù)式386-741㎡,16%住宅報價：13000元/㎡（毛坯）

城南編輯ppt高容積率典型項目觀察弘輝首璽對比本項目啟示弘輝首璽3.6容積率下的規(guī)劃特征：增大商辦體量，單獨辟一個地塊安排商辦物業(yè)拉高住宅高度戶型設(shè)計以略長進(jìn)深為主，消化一部分容積率指標(biāo)縮短建筑棟距，南北間間距短，十分局促，但整個地塊開間相對大，可相對錯來排布本項目是否可借鑒:弘輝首璽通過拉高住宅高度、縮短建筑棟距、適度拉長戶型進(jìn)深來規(guī)劃指標(biāo)其單辟土地作商辦的規(guī)劃手法可適當(dāng)借鑒總建筑面積有限制，僅15萬㎡，商辦比例增加有限項目有100米限高要求，建筑高度30層以上不予考慮“長進(jìn)深”可解決容積率問題，但此類產(chǎn)品舒適度相對偏差，價格上將產(chǎn)生折損本項目被切割后的地塊開間窄，無法實現(xiàn)保證最低棟距下的錯開設(shè)計編輯ppt高容積率典型項目觀察3.5容積率下住宅為主，全部板式結(jié)構(gòu)，以33層的超高層為主滿足高容積率規(guī)劃的主要手段：拉高住宅高度玖瓏灣玖瓏灣小區(qū)規(guī)劃效果示意圖項目基本信息區(qū)位：城中板塊，周邊配套成熟總占地面積：50627㎡；總建面：175170㎡容積率：3.5；住宅部分容積率：3.5物業(yè)類型：住宅、商業(yè)各類物業(yè)建面配比：住宅90%，商業(yè)10%住宅高度：33層為主商業(yè)高度：騎樓于住宅之下住宅戶室配比：兩房92㎡,25%；

三房132-143㎡,50%

五房198-237㎡，25%住宅報價：13800元/㎡（裝修）

城南編輯ppt高容積率典型項目觀察玖瓏灣對比本項目啟示玖瓏灣在3.5容積率下的規(guī)劃特征：住宅拉高建筑高度，以33層的超高層為主安排部分沿街商業(yè)，一方面消化整體容積率指標(biāo)，另一方面在視覺上稀釋高密度主力戶型設(shè)計采用“手槍型”，三房僅兩開間朝南，通過拉長戶型進(jìn)深來消化容積率本項目是否可借鑒:地塊被市政道路分割，且道路寬達(dá)54米，造成兩個地塊相對獨立，騎樓沿街商業(yè)規(guī)劃或面臨客戶難題“長進(jìn)深”可解決容積率問題，但此類產(chǎn)品舒適度相對偏差，價格上將產(chǎn)生折損玖瓏灣通過拉高住宅高度、拉長戶型進(jìn)深來滿足高容積率規(guī)劃指標(biāo)考慮到本項目不予作超高層以及“長進(jìn)深”戶型日后面臨的市場消化問題，建議不參考前者規(guī)劃設(shè)計編輯ppt昆山高容積率市場小結(jié)高容積率項目在昆山市場可行，但市場現(xiàn)有相關(guān)案例無法給本項目提供足夠參考經(jīng)驗，全國市場是否有類似案例？全國高容積率典型案例觀察編輯ppt說明：觀察案例皆為江南一帶地塊，以符合昆山市場設(shè)計規(guī)范為準(zhǔn)編輯ppt高容積率典型項目：上海/翠湖天地嘉苑城南區(qū)位：盧灣新天地總占地面積：23863.4㎡總建面：98290㎡容積率：4.1物業(yè)類型：住宅、商鋪住宅主力產(chǎn)品：一房89㎡，兩房129～183㎡，三房230㎡，四房440㎡開盤時間：2008年6月報價：67000元/㎡～130000元/㎡翠湖天地嘉苑規(guī)劃示意圖項目基本信息規(guī)劃特色35層6層13-17層29層多層、小高層、高層同時存在采用交錯設(shè)計住宅沿地塊外圍分布，留著中央景觀道路商業(yè)沿街分布，騎于住宅之下高容積率規(guī)劃亮點：沿馬路部分采取住宅+騎樓商業(yè)設(shè)計，住宅交錯排布本項目可借鑒點：沿路住宅交錯設(shè)計方法，以減少純板樓對于南向開間的占用及對光照的要求，提升容積率；增加折邊戶型的同時需要考慮其采光編輯ppt高容積率典型項目：上海/凱欣豪園本項目可借鑒點：住宅沿地塊外圍形狀分布、商業(yè)騎樓本項目地塊相對規(guī)則，可在轉(zhuǎn)角處安排點式住宅以拔高容積率8區(qū)位：長寧中山公園總占地面積：3.6萬總建面：16.6萬容積率：4.6物業(yè)類型：住宅、商鋪住宅主力產(chǎn)品：一房50㎡，兩房75-117㎡，三房-147㎡開盤時間：2008年4月報價：33000元/㎡（裝修）項目基本信息規(guī)劃特色高層主力圍合式布局沿地塊外圍分布，流出中央集中景觀商業(yè)騎樓，住宅從會所入戶，節(jié)約用地空間凱欣豪園規(guī)劃示意圖北1234567891011121320-22層31-33層27-30層30-33層17層30-33層會所規(guī)劃亮點：4.6容積率下的商住混合，住宅采用沿地塊外圍圍合布局，高層拔容積率、商業(yè)騎樓、會所入戶，最大限度節(jié)約商業(yè)占地以滿足住宅排布編輯ppt高容積率典型項目：上海/凱欣豪園本項目可借鑒點：沿地塊轉(zhuǎn)角的點樓以面積相對小的經(jīng)濟(jì)戶型為主可設(shè)計為一房、兩房，但戶型設(shè)計上需拉長進(jìn)深，本案可借鑒8戶型排布：整盤主力戶型75-107㎡兩房為主，整體走偏經(jīng)濟(jì)路線；小戶型主要被安排在東北側(cè)角落位置，三房常規(guī)板樓設(shè)計凱欣豪園規(guī)劃示意圖北1234567891011121320-22層31-33層27-30層30-33層17層30-33層會所產(chǎn)品戶室配比產(chǎn)品一房兩房三房復(fù)式配比21%51%26%2%主力戶型圖4號樓標(biāo)準(zhǔn)層5號樓標(biāo)準(zhǔn)層8，10，12號樓標(biāo)準(zhǔn)層編輯ppt高容積率典型項目：上海/中遠(yuǎn)兩灣城本項目可借鑒點：板樓+折邊形住宅連綴考慮到項目被分割后的地塊面寬較窄，可采取板樓+折邊住宅設(shè)計手法以增加建面8規(guī)劃亮點：多單元板樓+折邊形住宅連綴，避免了用地緊湊條件下對住宅建筑面積的限制區(qū)位：普陀區(qū)占地面積：16.99萬㎡建面：48.24萬容積率：2.84物業(yè)類型：住宅、商鋪住宅主力產(chǎn)品：一房63-69㎡，兩房105-1210㎡，三房140-160㎡，四房172㎡開盤時間：2004年8月報價：8300~12000元/㎡（區(qū)域15000-18000元/㎡）項目基本信息規(guī)劃特色基本25層以上純高層設(shè)計，地塊中央橫向景觀帶沿路角落位置安排蝶型點式住宅地塊北側(cè)折邊多單元連綴設(shè)計中央大板樓，多單元連綴南向常規(guī)板樓，利用蘇州河稀釋容積率中遠(yuǎn)兩灣城四期小區(qū)規(guī)劃示意圖17-33層編輯ppt高容積率典型項目：上海/中遠(yuǎn)兩灣城本項目可借鑒點：環(huán)境不佳位置安排小面積點式住宅通過增加高度、折邊等設(shè)計加大住宅建筑面積8戶型排布：西南角沿路安排點式住宅，地塊北側(cè)則采取板+點的排布方式，其中點式部分以安排75-120㎡的一房及兩房為主中遠(yuǎn)兩灣城四期小區(qū)規(guī)劃示意圖17-33層產(chǎn)品戶室配比產(chǎn)品一房兩房三房四房配比12%39%27%22%主力戶型11號樓標(biāo)準(zhǔn)層板樓標(biāo)準(zhǔn)層22號樓標(biāo)準(zhǔn)層編輯ppt高容積率典型項目：上海/新港城本項目可借鑒點：利用周邊低密度建筑/非建筑稀釋視覺容積率8規(guī)劃亮點：住宅為主，辦公為輔，利用紅線外學(xué)校稀釋視覺容積率區(qū)位：虹口區(qū)占地面積：5萬㎡建面：19.8萬容積率：3.96物業(yè)類型：住宅、辦公住宅主力產(chǎn)品：兩房99㎡，三房136㎡開盤時間：2009年11月報價：28000-30000元/㎡（區(qū)域30000/㎡）規(guī)劃特色僅一幢小高層，其余均為高層樓東距僅滿足住宅最低30米限制兵營式布局利用東側(cè)的低密度學(xué)校稀釋容積率27-28層線外學(xué)校規(guī)劃未建辦公新港城小區(qū)規(guī)劃效果圖項目基本信息編輯ppt高容積率典型項目：上海/新港城本項目可借鑒點：增大陽臺面積，住宅角度傾斜本項目住宅可向西南方向傾斜，以便可見小虞河公園8戶型排布：兩梯四戶為主，戶型設(shè)計較為單一，利用增大陽臺，斜角等設(shè)計以達(dá)到看學(xué)校目的主力戶型新港城小區(qū)規(guī)劃效果圖27-28層產(chǎn)品兩房三房配比50%50%產(chǎn)品戶室配比規(guī)劃未建兩房99㎡三房136㎡線外學(xué)校辦公編輯ppt高容積率典型項目規(guī)劃小結(jié)：8本項目高容積率可有多種借鑒方案完成規(guī)劃但，高容積住宅市場實現(xiàn)度如何？翠湖天地嘉苑住宅物業(yè)外形發(fā)生變化，從板式轉(zhuǎn)變?yōu)辄c式，蝶形、褶邊形等，以減少大開間對容積率指標(biāo)的占用商業(yè)騎樓，盡量不單獨占地，以盡可能為住宅留出土地凱欣豪園商業(yè)騎樓，盡量不單獨占地，以盡可能為住宅留出土地沿不規(guī)則地塊外圍分布，住宅多折邊行設(shè)計，集中中央景觀住宅棟與棟之間距離縮短，甚至極端以滿足最短光照時間為設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，但舒適度將因此減弱，可能不適合舒適型產(chǎn)品中遠(yuǎn)兩灣城四期整體純板式，局部增加點式以化解地塊開間有限條件下的建筑體量問題利用南側(cè)蘇州河以及中央綠化景觀從視覺上稀釋容積率新港城板式住宅，減少棟距以滿足最短光照需求住宅朝東南方向傾斜，利用東側(cè)低密度學(xué)校從視覺上稀釋容積率昆山市房地產(chǎn)市場觀察編輯ppt編輯ppt區(qū)域各板塊主力在售項目城南單位：萬㎡/㎡無論容積率高低，住宅項目主力面積段皆以90-120㎡的兩房、130-140㎡的三房為主，同質(zhì)化競爭較為嚴(yán)重項目名稱板塊總規(guī)模容積率住宅物業(yè)類型公寓主力面積段綠地21新城城東17.82.5高層，別墅兩房88，三房120珠江御景623.6高層兩房97，三房143帝景天成7.12.8高層兩房88-108左岸?尚海灣342.5高層，別墅兩房108，三房146象嶼瓏庭一期城南152.67高層兩房90，三房130-140吉田國際廣場704.5高層三房128-160伯爵大地城西413.5高層兩房89，三房132天居華庭2.15.7高層兩房106，三房146602.5小高層，高層三房156-176時代中央社區(qū)天地華城222.18小高層，高層三房128-142博威黃金海岸城北262.0小高層，高層兩房86-90，四房152-223中基·高爾夫花園142.5小高層，高層四房180-300云山詩意182.5小高層，高層兩房86-92，三房125-136玖瓏灣城中17.53.5高層兩房92，三房132-143，五房198-237弘輝首璽一期333.5高層兩房125-134，三房143-160，四房173-202昆山各板塊主力在售項目一覽編輯ppt高低容積率項目月均消化能力城南單位：萬㎡/套住宅月均消化速度和容積率水平無關(guān)，高容積率住宅項目亦能獲熱銷昆山各板塊主力在售項目月均銷售速度對比觀察項目名稱板塊總規(guī)模容積率首次開盤時間開盤至今月銷售速度綠地21新城城東17.82.52010.04101珠江御景623.62009.1137帝景天成7.12.82010.0918左岸?尚海灣342.52011.0911象嶼瓏庭一期城南152.672011.0733吉田國際廣場704.52005.0411伯爵大地城西413.52009.0414天居華庭2.15.72010.097602.52005.0524時代中央社區(qū)天地華城222.182007.0424博威黃金海岸城北262.02011.0417中基·高爾夫花園142.52009.1227云山詩意182.52009.0434玖瓏灣城中17.53.52011.0419弘輝首璽一期333.52010.0824編輯ppt高低容積率項目產(chǎn)品與價格觀察城南單位：㎡/元/㎡容積率3.0以上住宅項目基本以130㎡以上大戶型為主，且采取精裝修出售方式去裝修后，售價略高于周邊項目板塊項目容積率住宅主力產(chǎn)品目前報價城東珠江御景3.6三房1439500（裝修1500）綠地21世紀(jì)新城2.5兩房88，三房1207000帝景天成2.8兩房88-1087900城南中星城際廣場2.8三房163-19413000（裝修3000）衡山城國際花園2.49兩房88，三房1429400城南印象1.63兩房81-100，三房131-1379200城西天居華庭5.7兩房106，三房1468000伯爵大地3.5兩房89，三房1329200天地華城2.18三房128-1429600城北博威·黃金海岸2.0四房152-22313000中基高爾夫花園2.5四房180-30011000城中玖瓏灣3.5三房132-14311900（裝修）阿里山花園1.8三房140-1609500昆山各板塊在售高低容積率項目售價對比思考：是否高容積率、大戶型對應(yīng)精裝修？編輯ppt高低容積率項目產(chǎn)品與價格觀察城南單位：㎡/元/㎡容積率3.0以上住宅項目基本以130㎡以上大戶型為主，且采取精裝修出售方式去裝修后，售價略高于周邊項目板塊項目容積率住宅主力產(chǎn)品目前報價城東珠江御景3.6三房1439500（裝修1500）綠地21世紀(jì)新城2.5兩房88，三房1207000帝景天成2.8兩房88-1087900城南中星城際廣場2.8三房163-19413000（裝修3000）衡山城國際花園2.49兩房88，三房1429400城南印象1.63兩房81-100，三房131-1379200城西天居華庭5.7兩房106，三房1468000伯爵大地3.5兩房89，三房1329200天地華城2.18三房128-1429600城北博威·黃金海岸2.0四房152-22313000中基高爾夫花園2.5四房180-30011000城中玖瓏灣3.5三房132-14311900（裝修）阿里山花園1.8三房140-1609500昆山各板塊在售高低容積率項目售價對比思考：是否高容積率、大戶型對應(yīng)精裝修？編輯ppt在售裝修項目觀察城南單位：㎡/元/㎡市場在售裝修住宅或滿足高容積率、或滿足主力產(chǎn)品為130㎡大戶型、或同時滿足昆山各板塊在售裝修項目一覽板塊項目容積率住宅主力產(chǎn)品目前報價裝修標(biāo)準(zhǔn)城中榮記·玖瓏灣3.5兩房92，三房132-143,五房198-237119003000藍(lán)海LaVíe4.03三房141-1439000-110001500-2000綠中海1.83兩房110，三房150115001000城南中星城際廣場2.8兩房122，三房156-162，三房187-194，四房22612800-146003000-3500吉田國際廣場3.5三房140-165130003000城東珠江御景3.6三房1437900-95001500御城2.13三橋凱德·都會新峰3.59兩房91-108126801200-1500城北博威黃金海岸2四房86-223165004000編輯ppt裝修項目品質(zhì)觀察中星城際廣場立面采用天然石材+鋁扣板，整體檔次高外觀遠(yuǎn)高于同區(qū)的非裝修項目衡山城裝修項目：中星城際廣場

裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡城南非裝修項目：衡山城

立面：天然石材干掛+鋁扣板立面：面磚+涂料VS編輯ppt裝修項目品質(zhì)觀察中星城際廣場室內(nèi)采取裝修的模式，不僅給客戶視覺上帶來沖擊，同時也可以提升項目本身作為豪宅的品質(zhì)城南板塊裝修項目：中星城際廣場

裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡城南非裝修項目：衡山城

VS編輯ppt昆山房地產(chǎn)市場小結(jié)城南無論容積率高或者是低，市場主流產(chǎn)品為90-120㎡,130-140㎡,區(qū)域同類產(chǎn)品競爭較為激烈，本項目可適當(dāng)考慮錯開市場同類定位高容積率項目并未遭遇市場銷售窘境，一些高容積率項目通過自身環(huán)境、產(chǎn)品等各項因素照樣能獲熱銷一些本身定位高位項目通過精裝修更能提升項目自身品質(zhì)，形成一定的豪宅氣氛客戶定位編輯ppt編輯ppt昆山市人口結(jié)構(gòu)特征城南外來人口占據(jù)昆山市人口結(jié)構(gòu)三分之二，其中臺商占據(jù)外來人口十分之一外來人口獲將成為區(qū)域主力客戶群體自2005年開始，外來人口數(shù)量正式超過昆山本地戶籍人口數(shù)量，并從此逐年遞增，每年的增長率都在5%以上，甚至在2007年和2010年兩年的增長率分別都達(dá)到了20%以上。2010年年末，外來人口數(shù)量已接近昆山本地戶籍人口數(shù)的一倍。至2010年，臺商占到昆山市外來人口數(shù)量的十分之一左右數(shù)據(jù)來源：摘自蘇州市統(tǒng)計局網(wǎng)站2005-2010年昆山人口結(jié)構(gòu)一覽編輯ppt昆山市人口結(jié)構(gòu)特征人才引進(jìn)增長速度迅猛，本科以上高端人才增長迅速引進(jìn)人才經(jīng)過一定時期培育后，或為區(qū)域奠定一定購買力基礎(chǔ)學(xué)歷2006年2007年2008年研究生（人）95913721948本科生（人）464486159272643大專（人）612137468784019數(shù)據(jù)來源：摘自昆山市人事局網(wǎng)站以2006年——2008年昆山市人事局公布的昆山市人才資源發(fā)展報告為例：2006年到2008年得兩年間，昆山市高級人才引進(jìn)，研究生每年增長量在40%以上，本科生、大專生人才引進(jìn)增長速度在20%左右。增長迅速。編輯ppt昆山房地產(chǎn)市場客戶構(gòu)成及特征從現(xiàn)有客戶構(gòu)成及特征來看，本項目所在的城南板塊主要吸引著新昆山人、臺灣人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及長三角投資為主的客戶群體客戶類別客戶職業(yè)購買目的硬件需求關(guān)注要素購房板塊昆山本地客昆山本地公務(wù)員、企業(yè)主，生意人為主改善現(xiàn)有居住條件購房看中小區(qū)品質(zhì)，對整體要求較高社區(qū)整體環(huán)境，產(chǎn)品，檔次城東、城西、城中新昆山人以外地來昆務(wù)工的中青年群體中收入較高人群首次購房，購買力相對有限對交通比較敏感，對社區(qū)品質(zhì)相對看中交通，價格城東、城南臺灣人臺企干部為主作為工作的配套，首次或二次購房，喜歡同鄉(xiāng)聚集追求居住的舒適度，對社區(qū)品質(zhì)等要求較高，對風(fēng)水一說深信不疑是否有同鄉(xiāng)氛圍，風(fēng)水，檔次，產(chǎn)品城中、城南周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過拆遷獲得錢款的普通百姓首套，向往城市化交通便利，周邊配套，尤其是學(xué)校要好交通，價格，配套城中、城南長三角投資長三角有業(yè)務(wù)往來，并認(rèn)同昆山未來發(fā)展在關(guān)注地段升值潛力，價格上漲空間認(rèn)同大品牌開發(fā)商的開發(fā)能力，對輕軌物業(yè)的升值潛力具有前瞻性升值潛力城南編輯ppt政策影響觀察10年相關(guān)政策新國四條：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；新國四條：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；新國四條：對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；929新政：調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策；11年新國八條對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。二套房限購營業(yè)稅本次政策主要在二套房、限購及營業(yè)稅三個方面進(jìn)行了更為嚴(yán)格的限制和細(xì)化；二套房主要由50%的首付提高至60%，利率仍為1.1倍，信貸收緊幅度不是特別大，具體仍要看銀行的執(zhí)行力度；目前昆山市場各大銀行采取較為嚴(yán)格的信貸措施，即三套房停止發(fā)放貸款對限購提出了更為細(xì)化的要求，即本地1套、外地1套有證明限購1套，本地2套、外地1套無證明不讓新購，這將為各地多數(shù)城市的限購政策統(tǒng)一口徑營業(yè)稅由差額征收變?yōu)榘翠N售收入全額征收，大幅大幅提高稅收基數(shù)，增加交易成本本項目所處的昆山市場暫未實行限購政策，但各大銀行已停止三套房的貸款發(fā)放編輯ppt政策影響觀察現(xiàn)階段對上?？蛻粲绊戄^大，對昆山本地人影響一般，對新昆山人影響不大，市場存在一定觀望情緒，隨著時間推移后市政策弱化，后市謹(jǐn)慎樂觀目前昆山市房地產(chǎn)政策主要是針對限貸，沒有出臺限購政策，政策對市場有一定影響，但許多上海人在這邊購房現(xiàn)在都選擇一次性付款，因為總價還是比較低的——綠地21新城置業(yè)顧問40%目前城南購房人群結(jié)構(gòu)上海、蘇州及其他（首置或投資為主）昆山本地人（首改為主）新昆山人（首置為主）20%40%影響較大影響一般影響不大結(jié)合昆山政策、城南的購房人群結(jié)構(gòu)及相關(guān)人士訪談，認(rèn)為政策現(xiàn)階段對本項目有一定影響，但隨著時間的演變政策的弱化，對未來表示謹(jǐn)慎樂觀。編輯ppt政策影響觀察或限購，優(yōu)勢減弱，市場日益嚴(yán)峻2011年初，昆山曾風(fēng)傳限購，引起搶購一片然而時至年中，低調(diào)的昆山始終未有動作近期，“限購令或擴(kuò)至三四線城市”論調(diào)甚囂塵上下半年政策形勢嚴(yán)峻。未限購的昆山，相對上海存在政策與價格優(yōu)勢，致使上?？腿河肯蚶ド綔峡腿豪ド劫彿课等粔延^然而隨房價的上漲，昆山價格優(yōu)勢減弱同時隨著信貸及調(diào)控政策持續(xù)加碼昆山市場下半年道阻且艱。編輯ppt昆山房地產(chǎn)市場小結(jié)無論項目容積率高低，產(chǎn)品設(shè)置都比較雷同，可見客戶為高容積率指標(biāo)敏感度相對偏低常規(guī)偏舒適的改善性產(chǎn)品是市場需求主力，由于昆山當(dāng)?shù)刈∶褚延羞^一次動遷經(jīng)驗，對再改型產(chǎn)品偏好較大，但從客戶情況來看，本項目所處城南板塊并非改善購房的集中釋放區(qū)域高鐵，商務(wù)區(qū)等規(guī)劃將導(dǎo)入大量“新昆山人”，且政府的人才引進(jìn)計劃將帶入大量本科以上的高端人才，此類人群通過一定時間的積累后，或可為本項目貢獻(xiàn)客戶目前項目所在城南板塊主力客源為：新昆山人、臺灣人以及來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，本地客戶所占比重較小，從一定程度上來看，本地客戶對本區(qū)域的肯定度偏低從政策影響來看，目前未被限購，但“限貸”，二套房以上的購房者不僅購房支出增加，還面臨著三套及以上停止發(fā)放貸款的問題，且后期可能會加入限購城市，在次情況下，面積相對小、偏經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)品更能規(guī)避市場風(fēng)險編輯ppt本項目客戶及產(chǎn)品定位方向定位方向中高端公寓以周邊工作導(dǎo)入為主，原住民為輔的剛性需求或剛性改善型客戶為主力目標(biāo)客戶群

本項目地處昆山城南板塊，臨近滬寧高鐵昆山南站站，交通通達(dá)性佳，基地四周環(huán)境尚可，但離高鐵站點偏近地塊條件先天不足，高容積率下的商住辦綜合體區(qū)域在售項目均以“精裝修”豪宅形式出現(xiàn)，主流產(chǎn)品為130-140㎡常規(guī)偏舒適三、四房——客戶能級相對受限，很難吸引高端塔頂客戶——住宅物業(yè)相對受限，不適宜舒適型產(chǎn)品規(guī)劃——130-140㎡為市場主流需求，但同時競爭相對激烈，錯開一定定位將獲更高市場機(jī)會擁有臺灣產(chǎn)業(yè)背景，且“中華商務(wù)區(qū)”規(guī)劃將帶入大量高端商務(wù)人士，但具體規(guī)劃落地未詳——產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將導(dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)人口，其中“新昆山人”或者成為本項目主力目標(biāo)客群滿足以“新昆山人”為主導(dǎo)的本外區(qū)客戶之剛性需求或投資為主，同時兼顧梯度改善的高品質(zhì)區(qū)域標(biāo)桿樓盤產(chǎn)品定位建議編輯ppt編輯ppt產(chǎn)品定位方向地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：35120㎡地塊南側(cè)緊鄰高鐵昆山南站，直線距離約30-40米左右地塊現(xiàn)狀的不利因素地塊東側(cè)為規(guī)劃中待出讓商辦用地，根據(jù)提示容積率，辦公可能以高層出現(xiàn)，將遮擋本項目東眺柏廬公園一、二期三期綜合容積率4.2754米市政道路貫穿限高100米規(guī)劃受限，無法實現(xiàn)極高極低混合規(guī)劃地塊被切割，住宅相對不能自成一體無法規(guī)劃超高層以滿足高容積率規(guī)劃指標(biāo)地塊指標(biāo)限定項目規(guī)劃編輯ppt方案市場論證：面積段配置序號項目名稱區(qū)域公寓面積成交套數(shù)1綠地21新城城東兩房88，三房1207322世茂東壹號城東兩房95，三房117-133，四房1476123中星·外灘印象花園城中一房65，兩房88-104，三房1204184同城虹橋公館花橋一房62，兩房77-1403695世茂蝶湖灣城南兩房92，三房1423486翠堤春曉華庭城東三房130-1403237賽格國際公寓花橋一房552458農(nóng)房·英倫尊邸張浦一房65，兩房85-106，三房1322329順城·錦湖灣錦溪三房115-14022210時代文化家園城西兩房89，三房138-1432022011年上半年住宅熱銷個盤排行注：以上信息來源昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)單位：㎡/套90-100㎡左右的兩房、120-140㎡左右的三房市場需求量大，最能獲熱銷編輯ppt方案市場論證：面積段配置主力競爭項目戶型價差觀察項目名稱主力產(chǎn)品面積（㎡）總價（萬）均價（元/㎡）溢價去化速度（套/月）瓏庭一期兩房9013515000/4三房130-140182-196140007%8中星城際廣場兩房12216013100/10三房156-162196-207126004%20三房187-194211-2201130016%3四房2262261000026%7吉田城際廣場兩房128-140173-18913500/0三房140-165182-215130004%4玖瓏灣一期兩房9212813900/6三房132-143158-1721200016%9五房198-237200-2401010038%4弘輝首璽一期兩房125-134175-18814000/6三房143-160197-220137502%9四房173-202227-265131007%8相對戶型面積越小的產(chǎn)品單價溢出能力最高；130-140㎡面積段相對仍有溢價，且月均流速處于領(lǐng)先，市場接受度高；140㎡以上戶型無溢價且消化速度慢為保證市場風(fēng)險，建議本項目配置大戶型需適當(dāng)，整體以140㎡以下戶型為主編輯ppt方案產(chǎn)品設(shè)置建議區(qū)域市場130-140㎡為主力供需面積段120㎡以下戶型單價溢出能力高，去化速度相對快140㎡以下戶型整體市場風(fēng)險小排除舒適偏“豪”大戶型限購政策首置及剛性型改善客戶影響偏小區(qū)域及地塊條件區(qū)域交通配套便利，但周邊環(huán)境不佳，緊鄰高鐵地塊整體不大，且容積率偏高，規(guī)劃發(fā)揮有限區(qū)域中產(chǎn)品面積段設(shè)置類型趨同80-100㎡緊湊+常規(guī)兩房、115-135㎡緊湊+常規(guī)三房為主、少量140-160㎡四房剛性需求、剛性改善為主區(qū)域客戶構(gòu)成以首次購房，首次改善客源基礎(chǔ)大，需求旺盛。外區(qū)投資客戶占一定比例，偏好小面積總價可控產(chǎn)品再改型需求相對偏少，非市場主力釋放區(qū)域；建議以首次改善客戶為主力目標(biāo)群，并適當(dāng)強(qiáng)化房屋功能性編輯ppt區(qū)域主力競爭項目規(guī)劃設(shè)計觀察中星城際廣場整體布局：十字對稱，預(yù)留中央景觀帶；商業(yè)沿街一字排開，南側(cè)引入水系，商業(yè)2-3層，走低密度“濱水”形式；外立面1-3層采用干掛石材，3層以上采用鋁扣板純高層，內(nèi)部“十字對稱”規(guī)劃，預(yù)留中央景觀帶；臨水商業(yè)具有特色外立面采用天然石材+鋁扣板，品質(zhì)較高編輯ppt區(qū)域主力競爭項目規(guī)劃設(shè)計觀察吉田國際廣場整體布局：商辦沿地塊外圍分布，住宅相對在地塊內(nèi)側(cè)；住宅采取兵營式布局；外立面以涂料為主，其中一期里面顏色偏深，后期住宅偏淺“商辦在外，住宅在內(nèi)”，高層住宅兵營式布局外立面涂料材質(zhì)，品質(zhì)相比同區(qū)的中星城際廣場而言，偏低編輯ppt本項目如何在區(qū)域高容積率項目均以純高層規(guī)劃下突破市場？編輯ppt規(guī)劃亮點借鑒可借鑒的亮點：小區(qū)的主入口大堂和單元入戶大堂以酒店的感受為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，管家式的物業(yè)服務(wù)整個底層架空，實現(xiàn)人車分流。各單元的人行入口設(shè)在架空層上，單元入戶大堂都是5米挑高穹頂大堂，豪華裝修，并配每天14小時人工服務(wù)臺“品尊通道”是自大堂內(nèi)可經(jīng)由地下商場直達(dá)地鐵入口的通道整體小區(qū)住宅組團(tuán)的主入口是一個挑高9米、兩層大堂成功案例：上海/品尊國際區(qū)域：普陀環(huán)外整盤規(guī)模：33萬㎡容積率：2.0周邊環(huán)境：臨高架橋、臨鐵軌產(chǎn)品排布：規(guī)劃全高層住宅本項目可借鑒亮點：底層架空、人車人流、高挑空大堂，酒店配置編輯ppt本項目可借鑒亮點：仿石涂料或真石漆，提升里面品質(zhì)的同時降低成本可借鑒的亮點：項目位于紫竹科技園區(qū)內(nèi)，大環(huán)境不佳，通過在中央打造40萬㎡人工湖，形成內(nèi)部自成一體的景觀立面采用石材和仿石涂料，品質(zhì)感很強(qiáng)成功案例：上海/紫竹半島項目基本信息區(qū)域：閔行吳涇整盤規(guī)模：100萬㎡容積率：1.21產(chǎn)品排布：聯(lián)排、洋房、高層規(guī)劃亮點借鑒編輯ppt本項目可借鑒亮點：通過營銷包裝，如親情社區(qū)/菁英社區(qū)等，提升項目知名度成功案例：上海/明天華城可借鑒的亮點：打造親情社區(qū)概念，在建筑設(shè)計上，為兩代、三代家庭提供“合居型、鄰居型”等多樣化的居住方式，還特別提供的無障礙的設(shè)計老年套型；社區(qū)里設(shè)鄰里交流座椅、老人及兒童娛樂中心，設(shè)計小區(qū)中央組團(tuán)為業(yè)主提供交流平臺。營銷亮點借鑒成功案例：上海/萬科系列樓盤可借鑒的亮點：針對剛需群體定制“青年置業(yè)計劃”，從產(chǎn)品偏好、貸款方式、運動等各方面出發(fā)，為青年群體量身定做購房方案編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想象嶼瓏庭三期地塊及周邊環(huán)境示意圖兩塊地塊均南北狹長，為避免住宅由于棟距緊湊而帶來的不適感，建議住宅一層抬高并植以綠化，以加強(qiáng)通透感，視覺上稀釋容積率內(nèi)部道路也考慮人車完全分流，減少地面局促感建議可南北貫穿式綠化組團(tuán)，增加通透性住宅底層架空部分編輯ppt低層架空綠化效果示意圖規(guī)劃構(gòu)想編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想象嶼瓏庭三期地塊及周邊環(huán)境示意圖項目一二期設(shè)有會所，靠考慮到三期地塊相對獨立，且被市政道路分割的緣故，建議三期配備的入戶空間中應(yīng)有小規(guī)模的會所服務(wù)供住宅業(yè)主使用；小區(qū)入口可不單獨成建筑，以占用地塊指標(biāo)；可結(jié)合小區(qū)入戶來考慮，即采用“酒店入戶”概念社區(qū)入口住宅社區(qū)臺灣帝寶入口通過景觀大堂。人行通過幾步臺階進(jìn)入，車行通過兩邊的拱門進(jìn)入（下圖紅色虛框中）。建筑景觀效果良好。編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想案例一入口鳥瞰圖入口內(nèi)部頂圖——可開啟的穹頂入口立面圖曉園該盤無論樓書,宣傳資料，還是售樓處的大屏幕都著力強(qiáng)調(diào)其設(shè)計理念，其中最引人注目的是所謂的“三重體系”。經(jīng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“三重體系”，是指“酒店式大堂、單元大堂、入戶門堂”等共享空間的“系列”處理。編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想案例二入口鳥瞰圖入口立面圖湯臣一品大堂位于入口一側(cè)，人車分流，車輛從旁邊繞行，當(dāng)停駛?cè)肟跁r，有雨棚遮擋。編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想案例三入口外部一入口外部一ArcDeco風(fēng)格的石材案例以上海市場為例，在高檔樓盤中，以全石材貼面的ArcDeco風(fēng)格的案例屈指可數(shù)，多數(shù)樓盤則采用低層基地為石材，主體外立面為面磚或真石漆等材質(zhì)，以控制其成本。編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想項目名稱區(qū)域外墻材質(zhì)風(fēng)格綠洲雅賓利閘北不夜城1—2樓石材、3—4樓局部石材、其他樓層為墻磚或真石漆，采用外墻內(nèi)保溫體系A(chǔ)rtDeco浦江公館黃埔董家渡石材ArtDeco翠湖天地新天地板塊巴西金山麻（SAHARSGOLD）花崗石/高級仿真石漆ArtDeco老西門公館（公館77）新天地板塊天然石材為基座，配以赭石色面磚進(jìn)口面磚ArtDeco浦江公館編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想案例一翠湖天地編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想案例二對本案外立面的建議1.抓住ArtDeco建筑其裝飾藝術(shù)的基本特征為：強(qiáng)調(diào)幾何線條、強(qiáng)調(diào)對稱、干凈利落，建筑立面大塊整潔，金字塔狀的臺階式構(gòu)圖形成強(qiáng)烈的視覺感受和獨特的韻律感。2.建筑整體要能體現(xiàn)出ArtDeco風(fēng)格的垂直挺拔感，可在基地處做適當(dāng)?shù)母〉裉幚恚恍枳鲞^多的裝飾元素。3.要想在云云之中脫穎而出，必須在細(xì)節(jié)處精心打造，作出與眾不同的立面特色來。4.ArtDeco風(fēng)格易與新材料相融合，建議順應(yīng)大趨勢發(fā)展，在選材上注重綠色環(huán)保的新型材質(zhì)，體現(xiàn)低碳生活。5.顏色上，基地部分與主體部分色差不宜過大，整體基調(diào)以米黃色、米白色或淺黃色為主，能充分映襯出石材的質(zhì)感及品質(zhì)。編輯ppt規(guī)劃構(gòu)想編輯ppt規(guī)劃原則象嶼瓏庭三期地塊及周邊環(huán)境示意圖地塊被整體分割，建議住宅地需要相對完整，由靠近天然景觀資源的西塊來承載所有住宅住宅容積率盡量用至極致，以減少因降低容積率帶來的經(jīng)濟(jì)損失，但從舒適度與規(guī)劃角度考慮，建議容積率適當(dāng)降低至3.5地塊南側(cè)臨高鐵鐵軌，噪音污染較大，以總價可控的經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品為主，一方面拉高建筑面積，另一方面留出地塊內(nèi)部較優(yōu)越環(huán)境以配適當(dāng)舒適產(chǎn)品項目西側(cè)為規(guī)劃中小虞河公園，規(guī)劃時應(yīng)考慮“景觀資源最優(yōu)化”原則，在住宅西側(cè)單元安排適量可看公園景色的舒適型產(chǎn)品，以拉高整盤形象以及可適當(dāng)溢價考慮到地塊為狹長形，東西距離較窄，建議住宅在外觀形態(tài)上有所安排，可以嘗試一些交錯設(shè)計，并朝西南方向傾斜，以便于多數(shù)樓棟皆能看小虞河公園，可借空曠公園在視覺上稀釋項目高容積率帶來的不適感市政道路項目一二期小虞河公園高鐵軌道編輯ppt規(guī)劃排布排布方案一：三縱列排布，離高鐵軌道的1幢板式+點式，其余兩幢板式住宅；其優(yōu)點是：戶型方正，通風(fēng)采光良好排布方案二：三縱列排布，離高鐵軌道的1幢板式+點式，中間1幢交錯式，最北面一幢板式，所有戶型均超東南方向傾斜；優(yōu)點：可借錯開空間觀公園景觀，使得景觀利用最大化市政道路小虞河公園項目一二期高鐵軌道項目一二期小虞河公園市政道路高鐵軌道編輯ppt規(guī)劃草圖酒店式公寓辦公樓獨棟商業(yè)住宅編輯ppt方案產(chǎn)品設(shè)置建議戶型高層面積配比建筑體量預(yù)估套數(shù)戶室配比兩房80-10055%3.336764%三房115-13535%2.116829%四房140-16010%0.6407%象嶼瓏庭三期地塊產(chǎn)品及面積段配比單位：㎡/%/萬㎡/套/%濟(jì)南路八號（盛捷服務(wù)公寓）

82.74㎡1+1房中遠(yuǎn)兩灣城（四期）100.70㎡兩房瑞虹新城

89㎡兩房凱欣豪園

99㎡兩房兩房建議編輯ppt戶型點評：空間不進(jìn)行墻體分隔，利用率高且功能布局靈活，滿足住戶不同需求利用整體戶型布局特點，多開間景觀朝向，最大限度朝南緩解凸前套的弱點大飄窗多陽臺設(shè)計，增加視野范圍，消除戶型緊湊帶來的空間局限感不規(guī)則單間設(shè)計，戶型緊湊，利用率高濟(jì)南路八號（盛捷服務(wù)公寓）119.62㎡2+1房凱欣豪園

115㎡2+1房三房建議編輯ppt戶型點評：戶型緊湊、功能布局合理，南北均有大飄窗設(shè)計，整體南北通透，整體空間連通，組合靈活，便于自由分割，利用率高，無死角瑞虹新城154㎡3+1房品尊國際

147㎡3+1房173㎡四房

四房建議編輯ppt戶型點評：戶型規(guī)整大氣，布局緊湊，功能布局合理三陽臺、雙飄窗空間附加值大，戶型整體通透項目價格研判編輯ppt昆山商品房市場觀察：編輯ppt單位：萬㎡/元/㎡整體維持持續(xù)上揚態(tài)勢；受國家調(diào)控政策影響，2008年與2010年交易跌量明顯，但價格始終保持一路上揚；從漲幅情況來看，07年基本維持在12-14%之間，07年之后即便交易量萎縮，年漲幅也在18%以上項目臨近區(qū)域土地市場觀察：編輯ppt純住宅潛在供應(yīng)建筑體量約100萬㎡，容積率普遍介于1.5-2.5之間，相對本項目據(jù)明顯優(yōu)勢；樓板價高位已達(dá)7500元/㎡以上，為本項目住宅奠定區(qū)域價格基礎(chǔ)單位：㎡/元/㎡2009年至今昆山及城南臨近板塊住宅出讓一覽地塊土地面積(㎡)建筑面積（㎡）容積率樓板價（元/㎡）開發(fā)商拍地時間玉山鎮(zhèn)虹橋路東側(cè)、萬步路北側(cè)259988285986.8≤1.17545歷達(dá)有限公司2009年11月玉山鎮(zhèn)林蔭路東側(cè)、博士路南側(cè)191958259143.31.2-1.52000昆山市科技教育園區(qū)建設(shè)有限責(zé)任公司2010年4月開發(fā)區(qū)夏駕河?xùn)|側(cè)、企業(yè)科技園北側(cè)17265.430214.451.5-2.02805昆山開發(fā)區(qū)大成房產(chǎn)有限公司2010年12月玉山鎮(zhèn)長江路東側(cè)、青淞路南側(cè)73830.8129203.91.5-2.03265蘇州新城萬博置業(yè)有限公司2011年1月玉山鎮(zhèn)城北路北側(cè)、昆北路東側(cè)22484505892.0-2.5968高振皓、沈建峰2011年10月價格預(yù)判編輯ppt從上述篇章中得知，項目目前區(qū)域住宅毛坯價格基本介于9500-10000元之間，對應(yīng)產(chǎn)品主力為90-140㎡面積段本項目位于高鐵南站北側(cè)，地塊完整性不佳，且高鐵帶來噪音及灰塵影響，建議整體看齊區(qū)域價格水平由于項目本期產(chǎn)品以140㎡以下戶型為主，相對區(qū)域產(chǎn)品面積更小，單價可適當(dāng)提高，根據(jù)上述篇章小戶型相對溢價幅度，建議本項目單價可適當(dāng)拉高區(qū)域10-20%綜上，建議本項目均價為：10450-12000元/㎡(毛坯）附錄一：典型個盤介紹編輯ppt編輯ppt中星城際廣場中星城際廣場小區(qū)規(guī)劃示意圖項目基本信息區(qū)位：城南板塊總占地面積：99430

㎡；總建面：342826

㎡容積率：2.8；物業(yè)類型：住宅、商業(yè)住宅主力產(chǎn)品：122㎡二房，156-162㎡三房，187-194㎡三房，226㎡四房報價：13000元/㎡（裝修）住宅產(chǎn)品配比戶型面積戶室占比兩房12220%三房156-16220%三房181-19438%四房224-22620%復(fù)式296-3992%商住辦混合規(guī)劃，總規(guī)模大，住宅產(chǎn)品整體走大，但各類物業(yè)配比相對均衡編輯ppt戶型特色兩房122㎡三房162㎡四房226㎡三個南向開間，南北雙陽臺，通風(fēng)好主臥套房設(shè)計兩個南向開間L型觀景陽臺，高空花池廚房帶有設(shè)備平臺四開間朝南客廳東西向，東側(cè)景觀陽臺全套房設(shè)計，個入口設(shè)有儀式空間122㎡、162㎡戶型整體進(jìn)深偏長，本相比一期與其相比，戶型舒適度略高；226㎡戶型全套房設(shè)計中星城際廣場編輯ppt銷售情況、價格及客戶觀察226㎡“豪宅”設(shè)計，市場接受度最高戶型面積首次開盤單價供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率主力對應(yīng)客戶兩房1222011.1013100112109%上海投資客，昆山剛需三房156-162126001122018%上海人、昆山人改善性居住為主三房181-194126008434%昆山人改善性居住為主四房224-2261130028725%昆山人改善性居住為主復(fù)式296-39910000800昆山人改善性居住為主單位：㎡/套注：銷售統(tǒng)計截至2011年10月31日中星城際廣場編輯ppt吉田國際廣場吉田國際廣場小區(qū)規(guī)劃示意圖辦公酒店式公寓住宅商業(yè)項目基本信息區(qū)位：城南板塊，自持商業(yè)配套總占地面積：155947㎡；總建面：695971㎡容積率：3.5；物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓住宅主力產(chǎn)品：140-165㎡三房報價：13000元/㎡（裝修）戶型面積戶室占比兩房11215%三房128-16578%四房301-3264%復(fù)式281-5621%住宅產(chǎn)品配比商住辦混合規(guī)劃，總規(guī)模大，以128-165㎡大三房為主，整體戶型定位略高于本項目一期編輯ppt128㎡和140㎡三房戶型款式相同，僅在臥室及部分空間上面積有所增大，兩款戶型定位未能錯開戶型特色三開間朝南戶型方正，南北通透南北雙陽臺三開間朝南戶型方正