房地產項目開發(fā)全程操作流程

房地產項目開發(fā)全程操作流程第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立、公司設立準備、申請資質等級審批、申請辦理企業(yè)名稱預先核準、辦理工商注冊登記、辦理稅務登記二、外資房地產開發(fā)公司的設立、申請批準項目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領外商投資企業(yè)批準證書、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費1、企業(yè)法人開業(yè)登記費、企業(yè)法人變更登記費、企業(yè)法人年度檢驗費、補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序、選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報規(guī)劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計、申報選址定點、申報規(guī)劃設計條件、委托作出規(guī)劃設計方案、辦理人防審核、辦理消防審核、審定規(guī)劃設計方案、住宅設計方案的專家組審查、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案、委托環(huán)境影響評價并報批、建設工程勘察招、投標、委托地質勘探、委托初步設計、申報、審定初步設計二、房地產開發(fā)項目的市政配套、征求主管部門審查意見、落實市政公用設施配套方案、報審市政配套方案、市政各管理部門提出市政配套意見、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費、工程勘察（測量）費、工程設計費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓、辦理建設用地規(guī)劃許可證、辦理建設用地委托釘樁、辦理國有土地使用權出讓申請、主管部門實地勘察、土地估價報告的預審、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)、辦理土地出讓審批、簽訂國有土地使用權出讓合同、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥、國有土地使用權劃撥用地申請、主管部門現(xiàn)場勘察、劃撥用地申請的審核、報批、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用、征用集體土地用地申請、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議、確定勞動力安置方案、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力、辦理農轉工工作、辦理農轉居工作、辦理超轉人員安置工作、地上物作價補償工作、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）、資金占用費、滯納金、土地使用費、外商投資企業(yè)土地使用費、防洪工程建設維護管理費、土地閑置費、土地權屬調查、地籍測繪費、城鎮(zhèn)土地使用稅、地價評估費、出讓土地預訂金、征地管理費、土地補償費、青苗及樹木補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、新菜田開發(fā)建設基金、耕地占用稅第五步 房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序、委托進行拆遷工作、辦理拆遷申請、審批、領取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知、辦理戶口凍結、暫停辦理相關事項、確定拆遷安置方案、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、召開拆遷動員會，進行拆遷安置、發(fā)放運作拆遷補償款、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、移交拆遷檔案資料、房屋拆遷糾紛的裁決、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費、搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費（周轉費）、清理費、停產停業(yè)綜合補助費、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費、一次性異地安置補助費、房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作、領取房地產開發(fā)項目手冊、項目轉入正式計劃、交納煤氣（天然氣）廠建設費、交納自來水廠建設費、交納污水處理廠建設費、交納供熱廠建設費、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理 “四源”接用手續(xù)、設計單位出報批圖、出施工圖、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、辦理消防審核意見表、審批人防工程、辦理人防許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標、辦理招標登記、招標申請、招標準備、招標通告、編制招標文件并核準、編制招標工程標底、標底送審合同預算審查處確認、標底送市招標辦核準，正式申請招標、投標單位資格審批、編制投標書并送達、召開招標會，勘察現(xiàn)場、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂工程承包合同、工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、建設工程監(jiān)理、辦理開工統(tǒng)計登記、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議、領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”、施工單位進場和施工暫設、工程的基礎、結構施工與設備安裝、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收、辦理單項工程驗收手續(xù)、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》、商品住宅性能認定、竣工統(tǒng)計登記、辦理竣工房屋測繪、辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費、自來水廠建設費、污水處理廠建設費、供熱廠建設費、煤氣廠建設費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、市政、公用設施建設費（大市政費）、開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、綠化建設費、公園建設費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設施費、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）、電源建設集資費（用電權費）、外部供電工程貼費（電貼費）、建安工程費、建設工程招投標管理費、合同預算審查工本費、質量管理監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展補充基金、實心黏土磚限制使用費、工程監(jiān)理費、工程標底編制管理費、機電設備委托招標服務費、超計劃用水加價、夜間施工噪聲擾民補償費、占道費、固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》、選定中介代理機構和律師事務所、與購房者簽訂認購書、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證、辦理外銷商品房預售契約公證、辦理外銷商品房的預售登記、外銷商品房轉讓登記、外銷商品房抵押登記、樓宇交付入住手續(xù)、辦理產權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售、提交完成建設項目投資證明、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》、銷售項目備案、委托中介代理機構進行銷售、與購房者簽訂認購書、與購房者簽訂買賣契約、辦理預售登記、辦理轉讓登記、辦理房地產抵押登記手續(xù)、樓宇交付入住、質量保證書和使用說明書、辦理產權立契過戶手續(xù)三、北京市房地產出租的綜合管理、房屋出租權的確認、申請房屋租賃許可證、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)、租賃房屋的轉租、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產出租的專項（外地來京人員）管理、房屋出租權的確認、出租人辦理房屋租賃許可證、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、簽訂書面租賃協(xié)議、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產的抵押、抵押權的設定、簽訂抵押合同、辦理房地產抵押登記、抵押房地產的占管、抵押房地產的處分房地產開發(fā)項目經營階段的相關稅費1、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城市房地產稅、房屋產權登記費、房屋所有權證工本費、房產共有權執(zhí)照費、房屋他項權利執(zhí)照費、房屋買賣登記費、房屋買賣手續(xù)費、房屋租賃審核備案手續(xù)費、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費、房屋租賃登記費、房屋估價手續(xù)費、房屋公證估價手續(xù)費、房地產價格評估費、房地產中介服務費第八步房地產開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序、物業(yè)管理單位經營資質審批、簽署物業(yè)管理委托合同、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準、安排簽訂管理公約、制定、提供質量保證書和使用說明書、物業(yè)管理服務基本要求、物業(yè)管理委員會的設立房地產開發(fā)項目物業(yè)管理階段房地產開發(fā)流程（詳細）第一步房地產開發(fā)公司的設立房地產開發(fā)公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發(fā)公司的設立、公司設立準備、申請資質等級審批、申請辦理企業(yè)名稱預先核準、辦理工商注冊登記、辦理稅務登記二、外資房地產開發(fā)公司的設立、申請批準項目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領外商投資企業(yè)批準證書、辦理企業(yè)登記房地產開發(fā)公司設立階段的相關稅費、企業(yè)法人開業(yè)登記費、企業(yè)法人變更登記費、企業(yè)法人年度檢驗費、補、換、領證照費第二步房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序、選定項目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報規(guī)劃要點、申報、審批項目建議書、編制項目可行性研究報告、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費、可行性研究費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目的規(guī)劃設計、申報選址定點、申報規(guī)劃設計條件、委托作出規(guī)劃設計方案、辦理人防審核、辦理消防審核、審定規(guī)劃設計方案、住宅設計方案的專家組審查、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案、委托環(huán)境影響評價并報批、建設工程勘察招、投標、委托地質勘探、委托初步設計、申報、審定初步設計二、房地產開發(fā)項目的市政配套、征求主管部門審查意見、落實市政公用設施配套方案、報審市政配套方案、市政各管理部門提出市政配套意見、市政管線綜合房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費、工程勘察（測量）費、工程設計費、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費、竣工檔案保證金、臨時用地費、臨時建設工程費、建設工程勘察招標管理費、勘察設計監(jiān)督管理費、古建園林工程設計費第四步房地產開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓、辦理建設用地規(guī)劃許可證、辦理建設用地委托釘樁、辦理國有土地使用權出讓申請、主管部門實地勘察、土地估價報告的預審、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù)、辦理土地出讓審批、簽訂國有土地使用權出讓合同、領取臨時國有土地使用證、領取正式國有土地使用證、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥、國有土地使用權劃撥用地申請、主管部門現(xiàn)場勘察、劃撥用地申請的審核、報批、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用、征用集體土地用地申請、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、簽訂征地協(xié)議、簽訂補償安置協(xié)議、確定勞動力安置方案、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、市政府下文征地、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、辦理批地文件、批地圖、辦理凍結戶口、調查戶口核實勞動力、辦理農轉工工作、辦理農轉居工作、辦理超轉人員安置工作、地上物作價補償工作、征地結案取得房地產開發(fā)項目土地使用權的相關稅費、地價款（土地出讓金）、資金占用費、滯納金、土地使用費、外商投資企業(yè)土地使用費、防洪工程建設維護管理費、土地閑置費、土地權屬調查、地籍測繪費、城鎮(zhèn)土地使用稅、地價評估費、出讓土地預訂金、征地管理費、土地補償費、青苗及樹木補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、新菜田開發(fā)建設基金、耕地占用稅第五步 房地產開發(fā)項目的拆遷安置房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序、委托進行拆遷工作、辦理拆遷申請、審批、領取拆遷許可證、簽訂房屋拆遷責任書、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置、發(fā)放運作拆遷補償款、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、移交拆遷檔案資料、房屋拆遷糾紛的裁決、強制拆遷房地產開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費、房屋拆遷補償費、搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費（周轉費）、清理費、停產停業(yè)綜合補助費、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費、一次性異地安置補助費、房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費第六步房地產開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發(fā)項目開工前準備工作、領取房地產開發(fā)項目手冊、項目轉入正式計劃、交納煤氣（天然氣）廠建設費、交納自來水廠建設費、交納污水處理廠建設費、交納供熱廠建設費、交納供電貼費及電源建設集資費、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)、設計單位出報批圖、出施工圖、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、辦理消防審核意見表、審批人防工程、辦理人防許可證、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發(fā)項目的工程建設招投標、辦理招標登記、招標申請、招標準備、招標通告、編制招標文件并核準、編制招標工程標底、標底送審合同預算審查處確認、標底送市招標辦核準，正式申請招標、投標單位資格審批、編制投標書并送達、召開招標會，勘察現(xiàn)場、召開開標會議，進行開標、評標、決標、發(fā)中標通知書、簽訂工程承包合同、工程承包合同的審查三、房地產開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理、辦理質量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、建設工程監(jiān)理、辦理開工統(tǒng)計登記、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節(jié)稅、領取固定資產投資許可證、報裝施工用水、電、路、協(xié)調街道環(huán)衛(wèi)部門、協(xié)調交通管理部門、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議、領取建設工程開工證四、房地產開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的 “三通一平”、施工單位進場和施工暫設、工程的基礎、結構施工與設備安裝、施工過程中的工程質量監(jiān)督五、房地產開發(fā)項目的竣工驗收、辦理單項工程驗收手續(xù)、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》、商品住宅性能認定、竣工統(tǒng)計登記、辦理竣工房屋測繪、辦理產權登記房地產開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費、三通一平費、自來水廠建設費、污水處理廠建設費、供熱廠建設費、煤氣廠建設費、地下水資源養(yǎng)蓄基金、地下熱水資源費、市政、公用設施建設費（大市政費）、開發(fā)管理費、城建綜合開發(fā)項目管理費、建筑行業(yè)管理費、綠化建設費、公園建設費、綠化補償費、路燈維護費、環(huán)衛(wèi)設施費、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）、電源建設集資費（用電權費）、外部供電工程貼費（電貼費）、建安工程費、建設工程招投標管理費、合同預算審查工本費、質量管理監(jiān)督費、竣工圖費、建材發(fā)展補充基金、實心黏土磚限制使用費、工程監(jiān)理費、工程標底編制管理費、機電設備委托招標服務費、超計劃用水加價、夜間施工噪聲擾民補償費、占道費、固定資產投資方向調節(jié)稅第七步房地產開發(fā)項目的經營階段房地產開發(fā)項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》、選定中介代理機構和律師事務所、與購房者簽訂認購書、簽訂正式買賣契約、辦理簽約公證、辦理外銷商品房預售契約公證、辦理外銷商品房的預售登記、外銷商品房轉讓登記、外銷商品房抵押登記、樓宇交付入住手續(xù)、辦理產權過戶手續(xù)二、北京市內銷商品房的銷售、提交完成建設項目投資證明、簽署預售內銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議、辦理《內銷商品房預（銷）售許可證》、銷售項目備案、委托中介代理機構進行銷售、與購房者簽訂認購書、與購房者簽訂買賣契約、辦理預售登記、辦理轉讓登記、辦理房地產抵押登記手續(xù)、樓宇交付入住、質量保證書和使用說明書、辦理產權立契過戶手續(xù)三