新資產(chǎn)評估第章

資產(chǎn)評估Valuation第一頁，共六十三頁。第3章資產(chǎn)評估途徑與方法3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑與方法的選擇2023/4/242第二頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的基本含義市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。2023/4/243第三頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的基本前提要有一個活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動2023/4/244第四頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的基本程序搜集有關(guān)資料選擇參照物（可比實(shí)例）在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果實(shí)體特征權(quán)益特征市場特征時效特征數(shù)量特征資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場條件交易條件2023/4/245第五頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)市場售價類比法2023/4/246第六頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法現(xiàn)行市價法市價折扣法下列方法都是市場售價類比法的特例功能價值類比法價格指數(shù)調(diào)整法成新率價格調(diào)整法2023/4/247第七頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法交易情況修正交易時間因素修正市場售價類比法的主要因素修正資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正2023/4/248第八頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法修正后的價格=參照物交易價格×100/（）市場售價類比法（交易情況修正）2023/4/249第九頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法（交易時間因素修正）修正后的價格=參照物交易價格×同類資產(chǎn)的價格指數(shù)①采用定基指數(shù)修正后的價格=參照物交易價格×（評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/參照物交易時價格指數(shù)）②采用環(huán)比指數(shù)修正后的價格=參照物交易價格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an為從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價格變動指數(shù)2023/4/2410第十頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。2023/4/2411第十一頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）功能修正修正后的價格=參照物交易價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）修正后的加格=參照物交易價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x2023/4/2412第十二頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）新舊程度修正修正后的價格=參照物交易價格×(評估對象成新率÷參照物成新率）2023/4/2413第十三頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價類比法（交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正）修正后的價格=參照物交易價格×100

/（）2023/4/2414第十四頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價值比率法價值比率法是指利用參照物的市場交易價格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法2023/4/2415第十五頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價值比率法（成本市價法）資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）2023/4/2416第十六頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價值比率法（市盈率乘數(shù)法）企業(yè)評估價值＝被評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物（企業(yè)）市盈率市盈率＝股票價格/股票收益2023/4/2417第十七頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價值比率法（市場租金倍數(shù)法）資產(chǎn)評估價值＝評估對象正常收益額×市場租金倍數(shù)市場租金倍數(shù)＝資產(chǎn)交易價格/資產(chǎn)年租金2023/4/2418第十八頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑舉例對某企業(yè)一臺通用機(jī)床進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個月已經(jīng)成交的3個交易實(shí)例作為參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表，試估測該機(jī)床的價值。2023/4/2419第十九頁，共六十三頁。3.1市場途徑市場途徑舉例（答案）機(jī)床評估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（萬元）2023/4/2420第二十頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個技術(shù)思路的各種評估方法的總稱。2023/4/2421第二十一頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的基本前提未來收益可預(yù)測收益風(fēng)險可預(yù)測收益期限可確定2023/4/2422第二十二頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的基本程序收集未來預(yù)期收益的數(shù)據(jù)資料分析被評估對象的預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率計算未來收益的現(xiàn)值確定評估結(jié)果確定收益期限2023/4/2423第二十三頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的基本參數(shù)收益額折現(xiàn)率收益期限2023/4/2424第二十四頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法符號含義：P：評估值（現(xiàn)值）i：年序號r：折現(xiàn)率R：預(yù)期收益A：年金t：純收益年期n：收益年期2023/4/2425第二十五頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法單一收益的現(xiàn)值復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)查表2023/4/2426第二十六頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益的現(xiàn)值（有限年期）2023/4/2427第二十七頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益（年金）現(xiàn)值（有限年期）年金現(xiàn)值系數(shù)，查表2023/4/2428第二十八頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益的現(xiàn)值（有限年期、兩段收益不同）2023/4/2429第二十九頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益的現(xiàn)值（有限年期、可知凈變現(xiàn)值）2023/4/2430第三十頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益（年金）現(xiàn)值（永續(xù)年期）2023/4/2431第三十一頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益現(xiàn)值（永續(xù)年期、收益等比遞增）2023/4/2432第三十二頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑的具體方法多期收益的現(xiàn)值（永續(xù)年期、兩段收益不同）2023/4/2433第三十三頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑舉例臨海公司擬被某一公司收購，預(yù)計收購后臨海公司仍能按原有的經(jīng)營模式運(yùn)營。經(jīng)預(yù)測，臨海公司在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益額分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元和160萬元。并根據(jù)該公司的現(xiàn)實(shí)收益情況推斷，從第6年開始，該公司的預(yù)期年收益額將維持在160萬元的水平上。假定折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述條件，計算該公司的價值。2023/4/2434第三十四頁，共六十三頁。3.2收益途徑收益途徑舉例（答案）2023/4/2435第三十五頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本含義成本途徑是先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測存在的貶值因素，從重置成本中扣除，而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。2023/4/2436第三十六頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的評估計算公式重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值基本公式2023/4/2437第三十七頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的評估計算公式評估值＝重置成本×成新率－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值評估值＝重置成本×成新率常用公式2023/4/2438第三十八頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本前提被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用的前提下具備估測各種指標(biāo)、參數(shù)有關(guān)資料2023/4/2439第三十九頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本要素重置成本現(xiàn)行價格水平全新資產(chǎn)2023/4/2440第四十頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值復(fù)原重置成本更新重置成本2023/4/2441第四十一頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值資產(chǎn)使用自然力作用2023/4/2442第四十二頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值科學(xué)技術(shù)進(jìn)步

建造成本降低運(yùn)營成本降低2023/4/2443第四十三頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值外界因素影響

經(jīng)濟(jì)狀況市場供求經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境因素心里因素2023/4/2444第四十四頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測重置成本估測重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2023/4/2445第四十五頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測重置成本估測價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本＝資產(chǎn)的歷史成本×價格指數(shù)定基指數(shù)調(diào)整環(huán)比指數(shù)調(diào)整

2023/4/2446第四十六頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測重置成本估測功能價值類比法功能價值類比法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。2023/4/2447第四十七頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測重置成本估測功能價值類比法（公式）2023/4/2448第四十八頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測重置成本估測統(tǒng)計分析法為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本。重置成本＝∑賬面歷史成本×K2023/4/2449第四十九頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測實(shí)體性貶值估測觀測法觀測法也稱成新率法，是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）2023/4/2450第五十頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測實(shí)體性貶值估測使用年限法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率2023/4/2451第五十一頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測實(shí)體性貶值估測修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。實(shí)體性貶值＝修復(fù)費(fèi)用2023/4/2452第五十二頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測功能性貶值估測超額運(yùn)營成本造成功能性貶值估測功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本×折現(xiàn)系數(shù)）2023/4/2453第五十三頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測功能性貶值估測超額投資成本造成功能性貶值估測功能性貶值額＝復(fù)原重置成本－更新重置成本2023/4/2454第五十四頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測經(jīng)濟(jì)性貶值估測貶值率估測法經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率2023/4/2455第五十五頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測經(jīng)濟(jì)性貶值估測收益損失額折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)

2023/4/2456第五十六頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑舉例海王公司有一臺機(jī)床購建于1997年，賬面價值20萬元，2007年對該機(jī)床進(jìn)行評估。評估人員經(jīng)過調(diào)查、分析后，獲得下列資料：（1）1997年至2007年十年間，該類機(jī)床每年環(huán)比價格變動指數(shù)均為10%；（2）與同類的替代機(jī)床相比，該機(jī)床的月人工成本超支1000元；（3）海王公司的正常投資報酬率為10%，所得稅率為25%；（4）該機(jī)床在評估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的60%，經(jīng)技術(shù)檢測，該機(jī)床尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件，計算該機(jī)床的評估值。2023/4/2457第五十七頁，共六十三頁。3.3成本途徑成本途徑舉例（答案）重置成本=20×（1+10%）10=51.87（萬元）評估值=51.87×45.45%－