資產(chǎn)評估途徑與方法

資產(chǎn)評估途徑與方法第1頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.1資產(chǎn)評估途徑與方法概述6.2市場途徑6.3收益途徑6.4成本途徑6.5評估途徑及其方法的選擇第2頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.1資產(chǎn)評估途徑與方法概述6.1.1資產(chǎn)評估途徑內(nèi)涵

概括地講，資產(chǎn)評估途徑是判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評估途徑主要有市場途徑、收益途徑和成本途徑。6.1.2資產(chǎn)評估途徑與市場的關(guān)系

資產(chǎn)評估途徑實際上是人們模擬市場定價機(jī)理和規(guī)則所設(shè)計出來的若干資產(chǎn)價值評估基本模型第3頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.2市場途徑

6.2.1市場途徑的基本含義

市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)思路和實現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中市場途徑亦被稱為市場法。6.2.2市場途徑的基本前提其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場上要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。第4頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.2.3市場途徑的基本程序1）選擇參照物2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素3）指標(biāo)對比、量化差異4）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5）綜合分析確定評估結(jié)果第5頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.2.5市場途徑中的具體方法1）直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×...×修正系數(shù)n（6—1）或=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n（6—2）第6頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日(1）現(xiàn)行市價法:同類資產(chǎn)（2）市價折扣法：適用清算前提條件資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格（1-價格折扣率）（3）功能價值類比法

①價值與功能呈線性關(guān)系（生產(chǎn)能力比例法）資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）②價值與功能呈指數(shù)關(guān)系（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）第7頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日（4）價格指數(shù)調(diào)整法（亦稱物價指數(shù)法）資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）或，資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×價格指數(shù)（5）成新率價格調(diào)整法資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用年限/（資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限）第8頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日（6）市場售價類比法資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+??????+交易情況差異值資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×??????×?xí)r間差異修正系數(shù)P85例（7）價值比率法①成本市價法資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本②市盈率倍數(shù)法資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率第9頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日2）間接比較法間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。該法是利用資產(chǎn)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值，再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。第10頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日市場法的優(yōu)缺點

優(yōu)點：（1）能直接反映市場資產(chǎn)行情，評估值直接反映市場現(xiàn)實價格。（2）評估結(jié)果是在公開市場條件下公允現(xiàn)行市價，符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，公正公平，易于被各方接受。（3）相對而言較為簡單。缺點：（1）受供求關(guān)系影響，價格不一定反映真實的價值。（2）即使在典型的發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)條件下，信息不流暢，市場失靈的情況也是經(jīng)常發(fā)生的。（信息不對稱）（3）一般不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。第11頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.3收益途徑6.3.1收益途徑的基本含義

收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。6.3.2收益途徑的基本前提（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。第12頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.3.3收益途徑的基本程序（1）收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢，以及經(jīng)營風(fēng)險等；（2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；（5）分析確定評估結(jié)果。6.3.4收益途徑的基本參數(shù)

運用收益途徑進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個。第13頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.3.5收益途徑中的具體方法未來預(yù)期收益有無限期劃分：有限期和無限期；預(yù)期收益額劃分：等額收益和非等額收益。1）純收益不變P＝A/r其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無限。(2)在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：第14頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日

（6—14）2）純收益在若干年后保持不變(1)無限年期收益。其基本公式為：（6—16）(2)有限年期收益。其計算公式為：（6—17）第15頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日3）純收益按等差級數(shù)變化（年變化額B）：A、純收益按等差級數(shù)遞增（收益期無限）：B、純收益按等差級數(shù)遞增（收益期有限）：第16頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日C、純收益按等差級數(shù)遞減（收益期無限）：D、純收益按等差級數(shù)遞減（收益期有限）：第17頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日4）純收益按等比級數(shù)變化（1）在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式（6－22）（2）純收益按等比級數(shù)遞增，收益期有限第18頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日5）已知未來若干年后資產(chǎn)價格已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下，有以下計算式：（6－26）（3）純收益按等比級數(shù)遞減，收益期無限（4）純收益按等比級數(shù)遞減，收益期有限第19頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.4成本途徑6.4.1成本途徑的基本含義成本途徑具體是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實踐中成本途徑亦被稱為成本法。資產(chǎn)的評估值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實體有形損耗－資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值第20頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.4.2成本途徑的基本前提

只有當(dāng)被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評估資產(chǎn)的全部費用才能構(gòu)成其交換價值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個物理上的概念，資產(chǎn)的繼續(xù)使用包含著其使用的有效性的經(jīng)濟(jì)意義。6.4.3成本途徑的基本要素

1）資產(chǎn)的重置成本

2）資產(chǎn)的有形損耗

3）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值4）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值第21頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日6.4.4成本途徑中的具體方法1）重置成本的估算方法（1）重置核算法：購買、自建（2）價格指數(shù)法：賬面×價格指數(shù)

（3）功能價值類比法：生產(chǎn)能力比例法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法2）實體性貶值的估算方法（1）觀測法。觀測法，也稱成新率法實體性貶值=重置成本×（1-實體性成新率）第22頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日（2）使用年限法（3）修復(fù)金額法：修復(fù)資產(chǎn)的花費總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限實體性貶值率=實際已使用年限總使用年限實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率第23頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日例：某資產(chǎn)1995年2月購進(jìn)，總使用年限為20年，2005年2月評估時，根據(jù)資本指標(biāo)，正常使用條件下，每天工作8小時，重置成本20萬，預(yù)計殘值不計，實際只有4小時，求（1）資產(chǎn)利用率（2）名義已使用年限（3）尚可使用年限（4）實體性貶值第24頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日解：（1）資產(chǎn)利用率=*100%=50%（2）名義使用年限為10年（3）尚可使用年限=20年-實際使用年限=20-10*50%=15年（4）實體性貶值=*實際使用年限=20/20*（10*50%）=5萬元第25頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日3）功能性貶值的估算方法方法一、通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運營成本進(jìn)行比較。第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)：被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（6－43）第26頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日方法2功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本復(fù)原重置成本即按原來的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、材料、工藝進(jìn)行“克隆”，按現(xiàn)行的價格復(fù)原這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本即按現(xiàn)在的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)后的設(shè)計新型原材料和較先進(jìn)的工藝所生產(chǎn)的具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本（現(xiàn)行價格）。第27頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日例：被評估設(shè)備A的日運營成本820元，參照物為改進(jìn)后的B型設(shè)備，其生產(chǎn)能力處與A型相同，B日營運成本670元，全年法定工作日為254天，尚可使用6年，若按33%的所得稅率和10%的折現(xiàn)率計算，該設(shè)備的功能性貶值為多少？

解：按步驟（1）計算年超額營運成本年超額營運成本=（820-670）*254=38100元（2）計算年凈超額成本年凈超額營運成本=38100*（1-33%）=25527元（3）計算該設(shè)備的功能性貶值額A的功能性貶值額=25527*4.3553=111177.74元第28頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日4）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法（1）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈指數(shù)關(guān)系時：（2）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)的功能與其價值呈線性關(guān)系時：（3）當(dāng)確信被評估資產(chǎn)持續(xù)存在收益損失時：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)的重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率第29頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日例：一臺多功能鏍帽加工機(jī)床年生產(chǎn)能力為7.5萬件六角鏍帽，現(xiàn)供大于求，生產(chǎn)能力過剩，實際年產(chǎn)6萬個，該機(jī)床的重置全價為9萬元，實體性貶值2.7萬元，功能性貶值0.9萬元，設(shè)X為0.7，求其評估值。解：經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（6/7.5）0.7]*100%=14.46%經(jīng)濟(jì)性貶值額=9*14.46%=1.3萬元評估值=9-2.7-0.9-1.3=4.1萬元第30頁，共31頁，2023年，2月20日，星期日成本法的程序及其優(yōu)缺點分析1、程序（1）確定