專家解讀地產(chǎn)企業(yè)運營計劃解讀與借鑒附圖豐富

標桿房地產(chǎn)企業(yè)運營計劃解讀與借鑒——黃博文房地產(chǎn)計劃運營實戰(zhàn)培訓課程目標“運營管理”管什么？如何做好計劃運營管理？如何搭建匹配的運營管理體系？課程構架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析

——什么是運營管理？運營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運營管控模式最合適？第二部分：如何構建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系

——結合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計劃體系策劃、計劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評估等環(huán)節(jié)找到計劃管理的對策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系

——以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項目運營管理過程中的重點、難點并提出一些相應的解決方案。目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理解析

第二部分：如何構建房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理體系

第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項目管理體系

2、國內房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點；

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運營管控模式；

1、什么是運營管理？運營管理管什么？先從房地產(chǎn)項目的管理目標談起房地產(chǎn)項目主要評價指標財務緯度指標收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計/銷售服務/工程質量/物業(yè)服務/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標進度：關鍵節(jié)點的達成質量：設計圖紙、工程質量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成能力緯度指標人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升項目開發(fā)、經(jīng)營目標責任書案例——項目數(shù)值備注除地價外項目總成本目標68052包括建安成本、管理費用、營銷費用、財務費用、營業(yè)稅和土地增值稅單位銷售面積建安成本4417銷售總收入173959稅后凈利潤17718銷售凈利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9％IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于15％NPV3381項目從拿地到開盤時間10個月項目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示項目開發(fā)周期25個月參照集團頒布之項目基準開發(fā)周期項目設計周期150天從拿地－施工圖完成時間，參照集團技術管理部相關標準項目的基本經(jīng)濟指標

什么是運營管理？

——從本質上講，運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目標而采取的各種管理手段”。

房地產(chǎn)項目目標（財務、客戶、運營、能力等目標）

人+錢+土地運營管理帶來的疑問運營管理管什么？誰來管？如何選擇合適的運營管控模式？……先從項目管理學角度看一下一般項目管理“九大領域”管什么？知識領域管理目標管理內容項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制進行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情明確定義項目該干哪些事情，并進行控制項目時間管理保證項目按進度計劃完成編制項目各類進度計劃，并進行控制項目費用管理保證項目按預算完成編制項目費用預算，并進行控制項目質量管理保證項目工作成果的質量確定成果的質量標準，執(zhí)行標準，檢驗工作項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用規(guī)劃項目的組織結構和人員，組成團隊并進行團隊建設項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通規(guī)劃并進行項目信息的收集、發(fā)布，評估項目的執(zhí)行狀況項目風險管理保證項目受到的風險損失最小識別、分析風險，制定應對措施，監(jiān)控風險項目采購管理保證項目能以合理的價格取得質量合格的產(chǎn)品或服務規(guī)范采購的全過程：采購計劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項目運營管理基于項目管理“九大知識領域”的管里內容，更體現(xiàn)實戰(zhàn)性知識領域管理目標管理內容（運營管理范疇）項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確項目的總體目標，并通過運營管理手段促使其順利達成項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情建立權責手冊，明確項目的權則及各專業(yè)的分工項目時間管理保證項目按進度計劃完成編制并確定項目各類進度計劃，并通過計劃管理手段進行有效控制項目費用管理保證項目按預算完成編制項目費用預算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標，并進行控制項目質量管理保證項目工作成果的質量明確各階段的成果，建立個階段成果質量管理機制，并進行有效控制項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構架項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行項目風險管理保證項目受到的風險損失最小建立會議決策、風險預警機制并有效執(zhí)行項目采購管理保證項目能以合理的價格取得質量合格的產(chǎn)品或服務建立規(guī)范的招標采購流程并有效執(zhí)行說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務劃分為七個階段：項目論證、項目策劃、設計管理、采購管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關系管理。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業(yè)任務，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務。房地產(chǎn)項目主開發(fā)流程項目論證階段項目策劃階段設計管理階段工程管理階段項目立項主體結構開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關系管理階段拓展營銷設計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供應商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理成本估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算入伙事務管理客服報建建設用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設計方案及施工圖報建、初步設計報建、基礎提前開工報建

辦理房地產(chǎn)預售許可證產(chǎn)權初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設計配合銷售配合采購管理房地產(chǎn)項目開發(fā)流程特點：三多（多專業(yè)-7、多階段-7、多關鍵活動-超過50）房地產(chǎn)項目的特點：周期：項目運作時間長繁雜性：內外部接口多方式：并行、交叉運作多對象：以人為主，變數(shù)多結果：一次性，遺憾多很多房地產(chǎn)公司在咨詢公司的幫助下開始擴充和完善運營管理職能——應對項目管理過程中出現(xiàn)的一系列問題一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設置情況-1華遠—運營管理部（06年的職能）

組織管理計劃管理資本運作與管理商業(yè)經(jīng)營管理

流程管理信息化管理首創(chuàng)—運營管理中心（05年的職能）

項目經(jīng)營計劃管理項目實施監(jiān)察管理合作供應商管理業(yè)務流程管理信息化管理世茂—運營管理部（06年的職能）

綜合計劃管理部門績效評估流程管理公司制度管理華潤—運營管理部（07的職能）

戰(zhàn)略管理

項目計劃運營管理客戶滿意度管理銷售定價管理一些房地產(chǎn)企業(yè)運營管理職能的設置情況-2運營管理

負責組織集團層面的營運類會議的召開，并向參會人員報告項目開發(fā)運行情況；針對集團項目運營過程情況和特點，整合（集團、城市公司）資源支持和協(xié)調，推動項目開發(fā)計劃、任務的完成；負責組織對集團公司所屬項目進行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實；建立運營報告體系，定期撰寫集團公司的運營報告并有針對性地發(fā)布（運營狀況、運營問題、運營風險、面臨機會及重大事項的處理情況等內容）；建立并完善運營風險監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運營風險，提出應對方案及措施，供集團領導參考決策；負責組織項目后評估，收集匯總項目總結報告；負責階段成果的管理；計劃管理

負責根據(jù)集團發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團三年度經(jīng)營計劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計劃、年度經(jīng)營計劃；負責組織匯編集團年度經(jīng)營計劃，并對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)控、檢查和考核；負責組織項目總體計劃的編制；負責檢查、協(xié)調項目總體開發(fā)計劃的執(zhí)行和考核；負責審核下屬公司的項目總體開發(fā)計劃及計劃關鍵節(jié)點變更；負責集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運營協(xié)調；負責對集團各部門及下屬公司月度、年度計劃執(zhí)行進度狀況的考核，參與集團績效考評會；流程管理

負責建立集團公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團公司變革需要進行修訂；負責管理體系的建立與運行維護工作，指導集團各部門及下屬公司的流程體系建立工作；負責檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會議、信息管理

負責集團公司重要會議的籌備和組織，撰寫相關會議紀要并對決議事項進行督辦；負責組織集團的信息傳遞及相關傳簽管理工作；負責集團公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機要流轉、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作IT管理

集團整體信息平臺的技術性規(guī)劃與實施；集團/各城市/各項目辦公網(wǎng)絡和計算機的技術性維護與管；負責辦公自動化電子設備和網(wǎng)絡通信設施及配套易耗品的采購；負責公司信息安全和信息權限設定運營管理管什么？

——通過“以始為終”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標實現(xiàn)的各要素設定項目基準開發(fā)、經(jīng)營目標運營管理管理范疇管理措施管理目標項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學決策，降低投資風險；項目收益控制項目成果管理項目各階段的成果管理+項目后評估成果降低運營風險，提升項目質量進度計劃管理項目計劃、管理計劃的管理協(xié)調提升項目運營效率運營決策管理會議管理（項目例會、評審會、運營例會等）提高決策效率目標成本管理目標成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標的動態(tài)即時控制資金、預算管理預算的編制及滾動控制防范資金風險，提高資金使用效率實現(xiàn)預定項目基準開發(fā)、經(jīng)營目標運營管理管的重點:

——PTQC–PerformanceTimeQualityConferenceP：運營績效（設定—跟蹤—評估）T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理）Q：質量管理（成果管理）C：決策管理（運營會議管理）運營管理職能設置

——與企業(yè)設定項目成功的標尺有關（項目成功—項目管理成功—企業(yè)成功）財務緯度指標收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計/銷售服務/工程質量/物業(yè)服務/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標進度：關鍵節(jié)點的達成質量：設計圖紙、工程質量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成能力緯度指標人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升運營管理職能設置

——根據(jù)企業(yè)的管理需求有三個發(fā)展階段計劃管理型管理型運營體系專業(yè)型運營體系

計劃管理計劃管理運營績效管理關鍵決策管理流程管理階段成果管理關鍵決策管理信息與知識管理計劃管理運營績效管理關鍵決策管理流程管理階段成果管理關鍵決策管理信息與知識管理投資決策管理目標成本管理資金預算管理

企業(yè)運營管理負責人應該具備哪些主要素質？企業(yè)如何選擇、培養(yǎng)運營管理人才？課題討論——2、國內房地產(chǎn)企業(yè)運營管控模式發(fā)展的歷程及特點；

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點選擇合適的運營管控模式；

1、什么是運營管理？運營管理管什么？國內房障地產(chǎn)企爺業(yè)發(fā)展疼的歷程——四個階布段第一階貝段是單布項目管津理階段長；第二階麻段是同趕城市下旱的多項掃目管理收階段；第三階段庸是多城市寧下的多項厲目管理階涌段；第四個階舅段是多城嚼市多項目憤區(qū)域化管孔理階段；（這時候特，因為城綿市公司的史數(shù)量已經(jīng)格超出了集惜團總部的字管理幅度賓，需要將摧地緣靠近蘆的城市劃迅成片區(qū)并隔成立區(qū)域逮總部進行直區(qū)域化管武理）國內大型蔥房地產(chǎn)企雅業(yè)發(fā)展階側段解析□19暮88年1月20日，公挖司正式稼注冊營確業(yè)，名讀稱為“深圳市*淡*工業(yè)村哭建設服務晚公司”；

□199汽2年1月，公迅司更名張為“深圳市福販田區(qū)**爛實業(yè)開發(fā)碗公司”□1993年1月，公雅司取得淚房地產(chǎn)滑經(jīng)營權竹，并獲列取第一顆個房地禁產(chǎn)開發(fā)爹項目□1993年3月，公扛司總部濟遷至福旬田區(qū)*灑*大廈?！?99歸3年5月，**您物業(yè)公司犧成立；請□1993年7月，將漿沙嘴工侵業(yè)村正閑式定名詳為“**工迅業(yè)區(qū)”村辦企范業(yè)項目公壓司□19趕94年1月，公闖司更名趕為“深圳市合**實禁業(yè)開發(fā)批總公司”；同年5月，公司碰更名為“**實業(yè)哪開發(fā)總公獵司”□199切4年，**集波團第一頃個住宅蘋小區(qū)“**花園”推向市場；□1994年5月，公司狗向深圳市什體改辦提達出申請，鞏進行“現(xiàn)代化企標業(yè)制度改帽革試點”，并得到詠批準；的□1996年，“**?？盎▓@”公開發(fā)愉售；

□199費6年2月，公尚司第一駱批員工辜持股認歌購工作繩完成；革□199轎6年2月，公士司完成宜股份制真改造后飾，定名廚為“**（蘆集團）碧股份有逝限公司”國內大型碰房地產(chǎn)企蝕業(yè)發(fā)展階積段解析項目公司同城市害多項目憤房地產(chǎn)歡公司國內大米型房地檔產(chǎn)企業(yè)矩發(fā)展階財段解析同城市處多項目厲房地產(chǎn)垮公司多城市多圖項目房地盤產(chǎn)公司□19忌97年11月，公義司發(fā)行蹦新股，鬼香港深翁業(yè)控股來有限公蹤蝶司認購504贊0萬股，撈成為公抬司的第露二大股座東；諷□米深圳地壤產(chǎn)開發(fā)第：**急海景花往園、*烘*海灣旅花園、氣**翠扇園銷售示勢頭良獲好；1999年，深圳滿市**置脹業(yè)顧問有扯限公司正深式成立蘋□2000年**集露團北京分情公司注冊熱成立，2001年北京公煩司獲取2個項目。□200侵1年1月，*遭*集團耀在上海顯證券交針易所公惠開發(fā)行維人民幣東普通A股股票900慈0萬股，同館年4月12日，正鐘式在上五海證券偉交易所闊掛牌上寇市?！?002年上海公遍司成立并斑獲取2個項目國內大釘型房地語產(chǎn)企業(yè)塘發(fā)展階綱段解析□200撿3年武漢、括東莞、珠邁海公司成贏立；東莞剩、珠海公忙司歸屬深圳區(qū)秀域公司管理，打武漢公爆司為集圈團直屬供城市公丘司；□200危4年增發(fā)1億股，溉募集資千金9億元□200口5年天津公謹司、廣州絕公司、西患安公司、脈寧波公司蟲成立；天拖津公司歸壇屬北京區(qū)曠域公司管理，白廣州公聽司歸屬命深圳區(qū)庫域公司還管理，調寧波公始司歸屬域上海區(qū)噸域公司兔管理，駝西安公黃司為集叼團直屬謹城市公柿司；□2006年佛山稠公司、墊沈陽公云司成立燭；佛山搜公司歸跑屬深圳描區(qū)域公悶司管理報，沈陽置公司為鎮(zhèn)集團直負屬城市殺公司；□2007年成立南沉京公司和摔杭州公司喘，均歸屬上海區(qū)域公司管理；□2007年增發(fā)1.7億股，較募集資些金35億元；多城市何多項目描房地產(chǎn)爛公司多城市吧多項目籠區(qū)域化壓管理階完段房地產(chǎn)剃企業(yè)在乘不同發(fā)斧展階段復中經(jīng)常辟會遇到呢哪些問刺題？單項目管化理階段——老板不滿穗意，員工桂很無奈核心員工執(zhí)跳槽，項臥目階段性否陷入不利老板的意尿志與職業(yè)癥經(jīng)理人的春專業(yè)之間蒸的尷尬。。。今。。。房地產(chǎn)閣企業(yè)在氧不同發(fā)雨展階段抽中經(jīng)常壩會遇到盟哪些問峽題？同城市多泰目管理階儉段——管不過址來，領飾導越大瞇越忙范過的錯豆誤繼續(xù)范某，感覺不珠會出問題艱的地方老白出問題多變，計汪劃不如變級化快不知道仿的事情太越來越頃多。。。。哲。。房地產(chǎn)企敵業(yè)在不同堂發(fā)展階段袖中經(jīng)常會閱遇到哪些員問題？多城市多此目管理階勵段——異地項華目不好煉管異地項懷目水土臥不服，很突發(fā)事志件多管理效搬率低，困決策效計率低感覺能人釀太少管理成軌本急劇壘增長。。。。桌。。房地產(chǎn)企介業(yè)在不同則發(fā)展階段糕中經(jīng)常會萬遇到哪些致問題？多城市多辰項目區(qū)域嫂化管理階堤段——套路不統(tǒng)蜂一，各自蹦為戰(zhàn)能人不愿齊待集團，趁業(yè)務和管紛理脫節(jié)執(zhí)行力下猛降諸侯化、掘官僚化滋表長。。。幅。。。2、國內房叫地產(chǎn)企業(yè)說運營管控宜模式發(fā)展暈的歷程及煎特點；3、房地產(chǎn)起企業(yè)如何鈴根據(jù)自身餅特點選擇悟合適的運架營管控模載式；1、什么鄰是運營疑管理？訓運營管鄰理管什窄么？根據(jù)企業(yè)林戰(zhàn)略發(fā)展旦和實際能輔力水平選捏擇匹配的壤運營管空省模式，運淹營管空模萬式要體現(xiàn)冊企業(yè)的戰(zhàn)罪略思想和存管理思想橋，要有穩(wěn)蝦定性和可較發(fā)展性建議——主體詞——匹配參考：美逐國VS中國管枕控模式單項目公夕司——近期不偵會新增隙項目總經(jīng)理副總/總助董事長設計工程部市場營銷部行政人事部成本財務部設計管理工程管理材料管理成本管理合約管理預結算管理市場研究項目策劃項目推廣客服管理銷售管理項目拓展報批報建行政總務人力資源計劃運營

品牌推廣財務管理資金管理稅務事務公司組織架構圖特點：架仗構簡單、午管理流程宗簡潔、管懇理效能高慕，在合適膠的管理部苗門內設立舊計劃運營勉崗及職能單項目偏公司——近期會棉新增項撇目特點：誕職能設滔置清晰浮，可發(fā)吐展性強捷，項目蔽增加時冶可保持紫管理的野穩(wěn)定和缺延續(xù)性銳，在項際目達到2-3個時也適撤用；在合堆適的管理擾部門內設筑立計劃運窗營崗位及伴職能；總經(jīng)理副總/總助董事長設計部市場營銷部行政人事部成本部設計管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項目策劃項目推廣銷售管理客服管理項目拓展設計報建行政總務人力資源計劃運營

品牌推廣財務管理資金管理稅務事務公司組織架構圖工程部項目開發(fā)部報批報建財務部預結算管理同城市下團多項目公第司——3個及以建上項目捷，推薦叼運營管擁控模式特點：志矩陣式仆特點，王職能設喘置清晰膛，可發(fā)鑼展性強慚，專業(yè)里能力的物培養(yǎng)度坦高，人枕工效能史高總經(jīng)理副總/總監(jiān)/總助設計部市場營銷部行政人事部成本部設計管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項目策劃項目推廣銷售管理客服管理項目拓展設計報建行政總務人力資源品牌推廣財務管理資金管理稅務事務公司組織架構圖工程部項目開發(fā)部報批報建財務部預結算管理計劃管理項目運營管理運營管理部流程制度管理信息與知識管理運營副總/總監(jiān)項目總經(jīng)理項目部同城市下我多項目公明司——3個及以陵上項目很，為何冰不推薦荷項目制塊？不推薦咳項目制北的原因球：公司整體撕人工效能仆低；公司職能濃部門的專臣業(yè)能力不杯利培養(yǎng)、煤統(tǒng)一和提鈔高；公司各億項目人謝為影響拔因素大自，差異建性大；很難找教到那么元多合適抄的能人智；案例：某抗公司項目膝人員配置摔變遷**項目05年大項用目制管辣理模式凳下人員答配置報批報建項目經(jīng)理項目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價工程師建筑設計師景觀設計師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內設計師文員兼資料7人，含結構3人3人1人1人1/2人一共8人報批報建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內設計師建筑設計師景觀設計師造價工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機電、結構3人1.5人項目總助項目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理設計經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理1人0.5人不含銷蘇售和行政人員，近40人的配匙置造價工猛程師建筑設混計師景觀設扭計師房產(chǎn)策甚劃師廣告策惜劃師銷售經(jīng)理室內設計低師一共3人銷控人員策劃人員室內設計綿師建筑設計修師景觀設同計師銷售經(jīng)理機電設計每增加16萬方增宜加1人總助/副總項目總經(jīng)樂理公司職豆能部門逃管理1人結構設計蘆師1/5-倆1/3人1人每增加8萬方增也加1人報批報建1人水電配悉套資料兼秘寬書土建工遲程師2人1人3人注：以10萬方在機建面積膠為基準守配置，擦以8萬方增牌加值進綿行人員母補充1人1人共8人每增加16萬方增渡加1人**項目07年小項目少制管理模將式下人員乖配置（矩修陣式）數(shù)據(jù)1：房地來產(chǎn)開發(fā)漸系統(tǒng)人饑均創(chuàng)利娘能力比催較（200伐6年）解單位：萬潮元數(shù)據(jù)2：管理費翁用率比較減（2006年）2.39%2.87%3.10%3.96%4.04%4.05%4.08%4.54%4.77%5.18%6.00%6.65%7.29%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞保利雅居樂招商首創(chuàng)合生中海金融街萬科碧桂園復地世茂金地多城市下壯多項目管煎理階段建議運朝營管控葡模式應離遵循的廢幾個原蹤蝶則與戰(zhàn)略匹既配原則——以夯實飾管理基上礎為根基本，提幅升專業(yè)勝化、精亂細化管坊理能力扮，在適竄合現(xiàn)狀政的基礎矛上，符張合企業(yè)腳未來3-5年的戰(zhàn)者略發(fā)展泛要求，逐步培權養(yǎng)從操保作管控債型向運任營管控疤型轉變敘的能力扁平化原糕則——縮短管理澤路徑，考聽慮業(yè)務流濟程的簡單貸、高效和曾順暢，提槳高管理績湖效提高運營卵效率原則——考慮了妻房地產(chǎn)巾行業(yè)的徑效益和碧風險把葛控的特弊點，架抬構設置藥盡量專嚷業(yè)化和荒清晰化予，集團競和城市滑公司之業(yè)間采用帳分層授者權方式擱，減少右權責重你疊，縮談短決策李周期，磨提高整哭體運作墨效率建議運杯營管空稈模式——操作管控付型集團設立釘專門的運教營管理部團門，城市司公司在合柿適的管理偽部門設立斯運營管理后崗位及職穗能集團運可營管理清部門職殺能：計劃管滑理運營績效摸管理關鍵決印策管理流程管理階段成福果管理關鍵決鐵策管理信息與米知識管既理集團城市公冬司集團職享能部門族與城市臉公司之僵間的管沙控關系城市公草司主辦集團職能顯部門主辦概念規(guī)劃替及方案設特計施工過意程設計鐘配合設計總體莫計劃及設載計費用預投算項目拓讓展及報治批報建蔬：項目信拿息收集插及調研項目初篩項目可研項目獲幸取報批報拒建設援計：擴初設生計施工圖口設計成擱本：采購分除判及目違標成本施確定集團采購城市采購各階段胃測算及神成本分俯析結算管姐理營銷仿：項目策姨劃營銷策架劃活動及廣稈告管理營銷類示采購管錢理銷售管宏理客服翠：客戶服務工程緒：工程管命理銷控管俘理客戶服岡務體系侮建設及但督導工程維飾修建議運濤營管空租模式——運營管焰空型多城市區(qū)糕域化管理富階段——運營管空層模式建議當集團板下屬的貞異地城性市公司泰超過三盾個，且擺單個城醉市公司真平行開洲發(fā)的項留目多于3個時，撈建議集組團應由固操作管所控型向壇運營管等控型逐涼步轉變貫。在轉樂變的過惹程中可歐以根據(jù)胃各城市斯公司能方力的成椒熟度分皆步實施腥。此時具奇有區(qū)域野管理職剛能的城淋市公司揭應設立叔專門的脆運營管腔理部門仰。具體庫的模式毯根據(jù)自主身特點拒可以借意鑒目前奪走在前災面的一享些管理貸優(yōu)秀的羅標桿企膛業(yè)的模納式。營銷：設計：成本：本地項目區(qū)域職餃能體系項目策劃營銷策劃廣告管理銷售與兩服務＊概念設卡計方案設震計擴初設計施工圖設棚計施工過飯程設計管理區(qū)域招版標（入圍寧）區(qū)域招標（定標要）項目招標（入圍飲）項目招標＊＊（定標）成本控叔制流程土地信降息獲取區(qū)域內客流服體系的椒建設客服：土地拓等展：工程：工程技困術人員塘培養(yǎng)技術管秒理工程供應遞商管理現(xiàn)場質量孟管理工程進稈度管理工程成本拴控制報批報建報批報建墳：客戶投舅訴升級處理服務水發(fā)平監(jiān)控客戶關捏系維護家天下梳客戶會房屋保獲修現(xiàn)場投聾訴處理可研報告上報集團案例——某企業(yè)區(qū)相域化管理摘管控權責億元營銷：設計：成本：異地項至目區(qū)域職侍能體系項目策劃營銷策摘劃廣告管理銷售與服其務概念設計方案設脈計擴初設計施工圖哪設計施工過潑程設計管理區(qū)域招要標（入圍）區(qū)域招煩標（定標）項目招土標（入圍）項目招航標（定標逼）成本控制眾流程報批報埋建報批報踏建：工程：工程技術軟人員培養(yǎng)技術管數(shù)理工程供應稻商管理現(xiàn)場質禽量管理工程進蒙度管理工程成本匪控制區(qū)域內客窩服體系的遭建設客服：客戶投訴的升級棋處理服務水朋平監(jiān)控客戶關齡系維護家天下客腸戶會房屋保梁修現(xiàn)場投威訴處理土地信息耍獲取土地拓展頑：可研報阿告上報集團案例——某企業(yè)慚區(qū)域化加管理管拖控權責第一部分丈回顧什么是運楚營管理？——運營管理殲就是在一說定資源條倆件下，“啊為達成項車目目標而適采取的各直種管理手段”——“人+錢+土地”運營管首理項目開部發(fā)/經(jīng)營目驕標運營管告理管什雄么？——通過“以始為被終”的管慚理手段勉，管理快好影響筍項目開架發(fā)、經(jīng)釋營目標蜂實現(xiàn)的規(guī)各要素百；——房地產(chǎn)項卷目運營管誓理的重點狐：PTQ煎CP：運營剪績效（洽設定—跟蹤—評估）T：時間節(jié)嚼點管理（貨項目進度禍計劃管理次）Q：質量管斑理（成果厭管理）C：決策房誠管理（申運營會難議管理埋）第一部分轉回顧如何選卡擇合適擋的運營梨管空模核式？——根據(jù)企掏業(yè)戰(zhàn)略慮發(fā)展和峽實際能淹力水平態(tài)選擇匹配的運營管最空模式，衫運營管空稈模式要體則現(xiàn)企業(yè)的克戰(zhàn)略思想腔和管理思情想，要有忘穩(wěn)定性和米可發(fā)展性第一部槐分回顧目錄第一部分遲：房地產(chǎn)露企業(yè)運營犧管理解析第二部分積：如何構饞建房地產(chǎn)害企業(yè)計劃鉤管理體系第三部鹿分：如泉何搭建誦系統(tǒng)化趴的房地完產(chǎn)項目飯管理體臟系還是先疑從房地禁產(chǎn)項目井的管理味目標談惕起在所有腎的指標玻當中，歇“進度”是最頑基本的保指標之我一，也步常常被煉認為是俗最重要揚、管理稍難度最慕大的指本標之一因此，對鉗于大多數(shù)煙房地產(chǎn)企汪業(yè)而言，天運營管理軌都首先從混“計劃管森理”開始財務緯度指標收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間客戶緯度指標項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計/銷售服務/工程質量/物業(yè)服務/工程維修等的客戶滿意度運營緯度指標進度：關鍵節(jié)點的達成質量：設計圖紙、工程質量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成能力緯度指標人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升房地產(chǎn)乏項目的糾特點決散定了房泳地產(chǎn)企姓業(yè)關注套“進度劫”，關漠注“計苦劃管理誕”由于項目咐開發(fā)周期殲的拖長，塞房地產(chǎn)投詠資的機會析風險會加國大進度時間序，是影響杜管理費用獅和財務費德用高低的欄一個決定雕因素（一天盯一輛奧衡迪的故休事）進度時間驅，是影響桶項目IRR的重要仍因素之此一，而IRR是大部猜分企業(yè)奶作為項般目投資邁決策的劈燕重要依魔據(jù)（根據(jù)某揮集團對典納型中型項咳目的分析久，在地價議占開發(fā)成勾本30-兼45%時，項稠目開盤伐時間提臨前1個月，項悉目的IRR水平將提攪高0.7聰-1%左右）房地產(chǎn)項竊目內外部疊接口多，經(jīng)協(xié)同與協(xié)徒調非常繁團雜計劃管貴理的過罩程，是膨房地產(chǎn)診項目系短統(tǒng)分析楚和風險涂分析的茶過程計劃管理財是項目管庸理人員的敞必備工具項目計劃適管理是房刪地產(chǎn)企業(yè)她項目運營深管理的重勝點項目計勇劃管理芝有多重幕要？多項目運作的需求多項目的同時運作，需要有效的計劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持項目計劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調動、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細化管理的需求房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內外部接口多等特點，需要通過項目來進行有效的組織和協(xié)調隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理層的決策、協(xié)調和監(jiān)控，主要通過項目計劃的管理來實現(xiàn)基于從人盯人的管理行為向基于計劃的目標管理的轉變加速資產(chǎn)周轉率的需求好的項目計劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉率的主要手段項目計晌劃管理肝是房地猛產(chǎn)企業(yè)販項目運良營管理法的難點項目管理的現(xiàn)實中經(jīng)常遇到的問題干到哪算哪（沒有計劃）三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）計劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干）啊呀，忘了這事了（計劃漏項）工程部／營銷部急得團團轉（上游計劃的拖延）不該干的干了，該干的還沒動（計劃不清晰，眉毛胡子一把抓）。。。。。。計劃管鉛理的根潑本是什粱么？——計劃管理吊的根本不吉是制訂計怨劃本身，惹而是為了午實現(xiàn)有效攜管理達成計劃管理的目標的關鍵要素組織保障，責任明確項目關鍵節(jié)點導向及時地過程跟蹤與預警結果考核與績效驅動全員2、計劃體灰系的策劃1、計劃怠體系管沒理架構蝦的設計3、計劃的白編制4、計劃原的監(jiān)控叔與預警5、計劃許執(zhí)行狀律況的評取估考核6、計劃始管理難精點及對勿策計劃體斜系管理馬架構與露企業(yè)所屯處的發(fā)削展階段酷及選擇飼的運營烈管空模席式緊密墊相關單項目仁管理階沿段——在管理部成門設置專簡門的計劃劈燕運營崗，拌賦予其合肝適的職級球，在同城膨市2個項目時碧也可使用同城市多幫項目管理鑒階段（項快目達到3個及以節(jié)上時）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關鍵節(jié)點計劃運營管理部門+相關專業(yè)相關專業(yè)全體運營管理部門總經(jīng)理+運營管理部門項目總體進度計劃運營管理部門+相關專業(yè)相關專業(yè)全體運營管理部門項目專項進度計劃運營管理部門+責任部門責任部門運營管理部門部門上級領導+運營管理部門部門管理計劃部門負責人部門全體部門上級領導+運營管理部門總經(jīng)理+部門上級領導+運營管理部門——選擇操梢作管控繼型模式撕，設置運劫營管理轎部門，根據(jù)于部門職層責設置璃崗位；險部門職般責建議曉：計劃捎管理、元運營績鏟效管理嗎、關鍵豎決策、律管理流析程管理捐、階段清成果管副理、關怎鍵決策涌管理、光信息與們知識管歪理，可齡根據(jù)企客業(yè)的管色理、戰(zhàn)粥略導向井適當增印減職能多城市多睬項目管理寧階段（操頃作管空型膜）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關鍵節(jié)點計劃運營管理部門+城市總經(jīng)理+相關專業(yè)城市公司+相關專業(yè)全體運營管理部門集團總裁+運營管理部門項目總體進度計劃運營管理部門+城市公司總經(jīng)理+相關專業(yè)城市公司+相關專業(yè)全體運營管理部門+城市計劃運營崗項目專項進度計劃城市計劃運營崗+責任部門責任部門運營管理部門+城市計劃運營崗城市公司總經(jīng)理+運營管理部門+城市計劃運營崗城市公司管理計劃城市公司總經(jīng)理+城市公司計劃運營崗城市公司全體運營管理部門+城市計劃運營崗集團總裁+運營管理部門城市公司部門管理計劃部門負責人部門全體城市公司計劃運營崗城市公司總經(jīng)理+部門上級領導+城市公司計劃運營崗——集團設置運營焰管理部門，根據(jù)部已門職責設暮置崗位，閣城市公司設置計光劃運營狐崗；集團運徹營管理部悄門職責建斑議：計劃啦管理、運煎營績效管泥理、關鍵企決策、管薄理流程管譜理、階段果成果管理輕、關鍵決掛策管理、植信息與知貼識管理，圣可根據(jù)企優(yōu)業(yè)的管理獨、戰(zhàn)略導行向適當增獲減職能多城市蜓多項目母區(qū)域化朋管理階秩段（運獨營管控煩型）計劃類型計劃編制計劃實施計劃監(jiān)控計劃考評項目關鍵節(jié)點計劃集團及區(qū)域運營管理部門+區(qū)域總經(jīng)理+項目負責人+相關專業(yè)區(qū)域公司全體集團運營管理部門集團總裁+集團運營管理部門項目總體進度計劃區(qū)域運營管理部門+區(qū)域公司總經(jīng)理+項目負責人+相關專業(yè)區(qū)域公司全體集團運營管理部門+區(qū)域運營管理部門+項目負責人項目專項進度計劃區(qū)域運營管理部門+項目負責人+責任部門責任部門區(qū)域運營管理部門+項目負責人項目負責人+區(qū)域運營管理部門區(qū)域公司管理計劃區(qū)域公司總經(jīng)理+區(qū)域運營管理部門區(qū)域公司全體集團及區(qū)域運營管理部門集團總裁+集團運營管理部門區(qū)域公司部門管理計劃部門負責人部門全體區(qū)域運營管理部門+部門上級領導區(qū)域總經(jīng)理+部門上級領導+區(qū)域運營管理部門——集團設置運營敵管理部門，根據(jù)為部門職躍責設置信崗位；筑城市公菊司設置運營近管理部門；運營矩管理部補門職責最：計劃蝦管理、售運營績索效管理持、關鍵擺決策、移管理流寫程管理顛、階段完成果管礙理、關勿鍵決策盆管理、置信息與搜知識管勺理，可思根據(jù)企辟業(yè)的管召理、戰(zhàn)察略導向拉適當增偶減職能2、計劃體阿系的策劃1、計劃巡壽體系管驕理架構牢的設計3、計劃的勸編制4、計劃的開監(jiān)控與預孕警5、計劃喪執(zhí)行狀失況的評擠估考核6、計劃管釘理難點及石對策計劃體系恰策劃的目側標匹配性完整性層次性可控性與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導向匹配與管控模式匹配與企業(yè)管理水平、人員素質匹配要覆蓋預定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季/月度計劃等要覆蓋項目開發(fā)全過程的業(yè)務活動要全員覆蓋需要建立自上而下的層級逐級細分管理計劃支持項目計劃計劃的模版及工具可供參考的工作周期適用性案例：皺**集團爺三級計劃羨體系集團級受集團發(fā)零展戰(zhàn)略總規(guī)劃/3年經(jīng)營贏目標計顆劃層級項目計劃體系管理計劃體系一級項目總體經(jīng)營計劃（含關鍵節(jié)點計劃及經(jīng)營指標）公司年度關鍵業(yè)績指標二級項目總體開發(fā)進度計劃公司季度計劃三級項目專項計劃（工程、設計、招標、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）部門年度關鍵業(yè)績指標+月度計劃案例：誘**集團垮三級計劃慶體系——簡單型層級項目計劃體系管理計劃體系一級項目總體經(jīng)營計劃（含關鍵節(jié)點計劃及經(jīng)營指標）公司年度關鍵業(yè)績指標二級項目總體開發(fā)進度計劃公司月度計劃三級項目專項計劃（工程、設計、招標、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）公司下部門月度計劃集團級轟年帶度經(jīng)營屠計劃／紐奉３年經(jīng)戰(zhàn)營規(guī)劃計劃體基系策劃祝的特點１個目標——體現(xiàn)企吼業(yè)的戰(zhàn)私略及管敵理思想２個體系——項目計劃拐體系＋管疼理計劃體墨系３個層級——分級計屈劃管理項目計劃曲分級體系媽分析：三考層級＋四旅要素項目總座體經(jīng)營蠢開發(fā)計賺劃年度調整

經(jīng)營目標資金運作目標成本目標進度目標匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標項目總體開發(fā)進度計劃，關鍵節(jié)點計劃項目年度竄經(jīng)營開發(fā)壩計劃項目運營策劃

經(jīng)營目標資金運作目標成本目標進度目標匯總經(jīng)營計劃銷售回款計劃費用支出計劃項目成本目標項目總體開發(fā)進度計劃，關鍵節(jié)點計劃項目月曠度／季剛度經(jīng)營洲開發(fā)計纏劃月／季聞度資金裙計劃月／季丘度銷售嗚回款計膛劃月／季浮度進度璃計劃項目執(zhí)畢行計劃腹（管理康計劃）月／季限度動態(tài)孕成本分拾析項目三肅級計劃度管理體屯系應用嗎時應注齊意：在設定啦項目總藝體經(jīng)營甚開發(fā)計內劃模版壟時需要熱切實考蹤蝶慮本企億業(yè)的管屋理基礎恐，需先抓重點，而后由送易而難分步實施，也可錢通過分解動決作來達到目悅標。項目開收發(fā)經(jīng)營度目標的哈設定應簡單明了。項目經(jīng)較營開發(fā)余計劃計踐劃最終炒要通過壇管理計漂劃來實托現(xiàn)，重米點要抓蹄好月／季度占計劃的管理落使實工作。項目計繁劃的分底級管理竄原則——項目計定劃的分厚級管理悠與企業(yè)臉的管控犬模式和萌管理的濕成熟度橫有關，烏但在管夜理思路傻上遵循徒的原則令不會變薪，即抓一級糊（主導）基，管一級叛（審批）桑，看一級皮（知情）——某些時候重，一些經(jīng)絨常性滯后什和重要的藏專項計劃鼓要加強關寫注，不必向局限于分需級管理的聲約束操作管控綱型項目計惕劃分級管劣理原則：項目計劃集團城市公司項目備注一級計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目關鍵節(jié)點計劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦參與編制參與編制抓二級計劃項目總體開發(fā)進度計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，過程監(jiān)控組織編制、調整參與編制管三級計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調整看在特殊雞階段，肯集團可閱以加強臨對項目酸總體進密度計劃細和項目皆專項計戰(zhàn)劃的管犬理運營管控詳型項目計織劃分級管露理原則：項目計劃集團城市公司項目備注一級計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃（項目一級節(jié)點計劃）項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃主導，項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃審批，過程監(jiān)控督辦編制項目總體經(jīng)營開發(fā)計劃，編制年度經(jīng)營開發(fā)計劃參與編制抓二級計劃項目總體開發(fā)進度計劃（項目二級計劃節(jié)點）項目季度開發(fā)經(jīng)營計劃審批，監(jiān)控組織編制、調整參與編制管三級計劃項目月度開發(fā)經(jīng)營計劃項目專項計劃項目周計劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調整看項目節(jié)點稿分級策劃如何確克定項目虛的關鍵愧節(jié)點？——事實上亦沒有標話準的項駕目關鍵放節(jié)點，長項目的選關鍵節(jié)途點是根吊據(jù)項目腔開發(fā)流劉程和企組業(yè)對于糊項目管戴理的需待求來設尺置的?！P鍵節(jié)點?。巾椖坷锿コ瘫?jié)點狡＋體現(xiàn)項償目管理思船想的節(jié)點——各房地寶產(chǎn)企業(yè)頸由于管軟控模式茂的不同耗，管理樹精細度盼的差別墻，會設茄定不同元的關鍵肢節(jié)點，摧依據(jù)公遠司和項傻目的特活點，一濕般會有乳２０－訓５０個惹左右的膚項目關貴鍵節(jié)點項目的里趴程碑節(jié)點——１２個項目定位規(guī)劃方按案單體方案初步設般計施工圖設畏計總包監(jiān)理會單位確定開工達預售裙條件結構封缺頂竣工備渴案入住開逃始開盤體現(xiàn)管豬理管理挺思想的器主要節(jié)盯點項目的難點及進度的過程控制點對財務／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點為滿足管理需求而設置的節(jié)點為保證產(chǎn)品品質和產(chǎn)品交付而設定的節(jié)點１、五證的取得２、景觀施工圖３、樁基施工圖４、施工報建圖５、綜合管網(wǎng)施工圖６、精裝修施工圖７、基礎提前施工８、正負０９、景觀、道路施工完成１、開工２、正負０３、結構封頂４、銷售展示區(qū)開放５、展示樣板房開放６、外腳手架拆除７、竣工備案８、準入證１、土地交付２、項目總體經(jīng)營開發(fā)目標確定３、成本目標確定４、招標分判５、營銷策劃報告６、工程策劃７、項目后評估１、交樓樣板房２、內部預驗收３、銷售代理公司選定４、入住工作方案５、內部整改完成６、物業(yè)移交７、業(yè)主預驗收案例——某運營管盲控型房地翁產(chǎn)集團公蘇司一級關練鍵節(jié)點計偽劃序號關鍵節(jié)點計劃完成時間實際完成時間負責人集團重點控制１取得國土使用證發(fā)展部１２交地發(fā)展部３完成方案設計研發(fā)部４完成初步設計研發(fā)部５完成施工圖設計研發(fā)部６取得開工證工程部７項目開工工程部２８售樓處、樣板區(qū)開放工程部９取得預售許可證營銷部１０開盤營銷部３１１景觀施工進場工程部１２竣工備案工程部４１３開始交付工程部５１４交房完成率９５％工程部案例——某操作恒管控型間房地產(chǎn)把集團公銜司關鍵堅節(jié)點計邀劃項目開發(fā)捐周期基準固分析案例：或＊＊公稀司項目蝕開發(fā)周伐期基準物業(yè)類型標段規(guī)模前期工作施工周期總周期調整原則4層+1層地下2.5萬m27m/210d7.5m/225d14.5m/435d1、不帶地下室減少10d，地下室增加1層相應增加20天。2、帶1層轉換層增加15d，帶2層裙房增加20d。3、11層以下，每增減1層相應增減12-13d，11層以上，每增減1層相應增減10-11d。4、精裝修項目不調增周期。6層+1層地下2.5萬m28.5m/255d15.5m/465d11層+1層地下5.0萬m210.5m/315d17.5m/525d24層+1層地下5.0萬m214.0m/425d21.0m/635d33層+2層地下5.0萬m218.0m/540d25.0m/750基準的計袖算起始點倒：獲取土基地；結束黑點：一期尾取得竣工羽備案證明拍，以自然借天計算。繁二期及以匠后期的推廳進，在滿基足項目經(jīng)鼠營目標的仗條件下，釀可在此基趟準基礎上枯做適當調認增，在總輕體計劃或史專項計劃金中予以體餃現(xiàn)?；鶞实墓谶m用規(guī)喂模是占年地５０疲０畝（毒約３３冒萬平米爺）以下做的項目黎，超過蟻此規(guī)模鐘的項目懼要在此仆基礎上蘿對實施成方案階躁段的基欺準做適帝當調增節(jié)。基準重墻點分析鏟關鍵線善路工作炸周期，墻非關鍵證線路工甘作周期域要服從涂并溶于篇關鍵線略路工作塞周期。除春節(jié)和擦冬施外，傲基準已考頑慮了所有猴可預見風姜險因素。掌原則上，謠冬施可調蘇增30天，跨春往節(jié)施工可奪調增30天，跨盾春節(jié)前志期工作猾可調增15天。對于一景期面積斧超過建遮議標段識面積的否情況，悟可以采頓取分區(qū)譜的推進紐奉策略，湊分區(qū)間集隔時間盡宜控制辰在20-3境0天，但一窯期的總體脈推進周期津不得超過周基準值案例：外＊＊公偉司項目點展示區(qū)河開放基茫準周期物業(yè)類型設計周期招標周期開工證施工周期子總周期調整原則6層單體130d40d10d5m/150d11m/330d不帶地下室減15d，4層單體減15d高層單體130d40d10d5m/150d11m/330d帶1層地下室減15d原則上倉，示范飲區(qū)開放逆時點與杯項目開叫盤時點吉一致，蛾如有因綁特殊原北因，兩陜者可以此不一致芬。售樓固處開放青時點比科項目開忍盤時點沈至少提猶前30天對于6層及以頌下單體風，示范倉區(qū)開放煌時要求胸展示立盜面整體皆效果；催對于11層及以耐上單體封，示范擱區(qū)開放跡時不展耀示立面正整體效槐果；對饞于6-1良1層單體，層示范區(qū)開碼放時是否墨展示立面魂效果，依油具體情況咱而定考核基準開始點結束點基準值考核數(shù)據(jù)來源部門考核級別項目項目開盤獲取土地項目首次開盤330d營運中心Ⅰ利潤結轉獲取土地一期竣工備案詳見4.2.1款營運中心Ⅰ項目施工周期取得開工證竣工備案營運中心Ⅱ售樓處開放獲取土地售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營銷搬入開始正式辦公300

d營銷部Ⅱ示范區(qū)開放獲取土地示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成330

d營銷部Ⅱ設計總設計周期獲取土地施工圖內外審完成并修改出圖，取得外審意見140/170d項目中心工程、成本部Ⅱ方案設計獲取土地實施方案公司、集團評審、調整定稿戶型、單體平立面確定技術應用方案初步確定報建方案圖咨詢完成，正式方案報建圖內審完成修改出圖園林、交通、人防咨詢完成90d項目總經(jīng)理，集團技術管理部，開發(fā)部Ⅱ擴初設計方案設計完成實施方案最終成果完成并集團備案結構、設備專業(yè)方案、部品設計方案確定園林、交通、人防規(guī)劃和擴初、消防、規(guī)證報建圖按邏輯關系完成出圖并公司內部審核修改無誤20/30d集團技術管理部，開發(fā)部Ⅱ施工圖設計擴初設計完成完成報外審圖出圖，出圖前內審完成20/30d成本部Ⅱ擴初設計完成報外審圖內外審完成并修改出圖，取得外審意見30/50d項目中心工程、成本部Ⅱ營銷定位優(yōu)化獲取土地產(chǎn)品建議書公司評審通過且，建議書充分含蓋了概念、方案設計輸入條件30d項目總經(jīng)理，設計部Ⅱ項目策劃獲取土地項目策劃報告公司評審通過60d項目總經(jīng)理、設計部Ⅱ營銷策劃報告完成公司公司和集團評審定稿開盤前3個月項目總經(jīng)理，集團技術部Ⅱ價格方案完成公司評審和集團備案開盤前15天項目總經(jīng)理，集團技術部Ⅱ銷售周期銷建配合，項目銷售結案與項目竣工同期項目總經(jīng)理、營運中心Ⅱ開發(fā)總報建周期獲取土地取得建設工程規(guī)劃許可證140/150d營運中心Ⅱ施工許可辦理招標手續(xù)完成具備施工許可證進件條件取得施工許可證10/13d項目中心工程Ⅱ成本方案外部招標取得立項批復外部招標手續(xù)完成具備方案報件條件30開發(fā)部Ⅱ總包招標完成報外審圖出圖，出圖前內審完成內部定標，外部招標手續(xù)完成具備施工許可證進件條件，從開標到內部定標15天。40/47d開發(fā)部Ⅱ考核基緊準分為Ⅰ級和Ⅱ級，Ⅰ級基準勵的調整挪由項目雪總經(jīng)理微提出，蒼營運副樹總審核六、總經(jīng)意理審批主，Ⅱ級基準的叔調整由項躍目各專業(yè)貓口協(xié)調一慨致后提出迷，營運中慢心經(jīng)理審肝核、項目苦總經(jīng)理審然批。審批滲以OA形式進行飼，營運中老心備案。項目總體擋開發(fā)計劃鄭是該基準較的實施性劍工具，營敵運中心必抗須按照該瘦基準進行鉤編制，按該規(guī)定流程黨進行評審/審批。取為維護些項目總針體開發(fā)面計劃的善嚴肅性沒，同時愚又充分敏實現(xiàn)計妻劃的動識態(tài)性管套理，在Ⅰ級考核耳點（即萍開盤時肝點和利案潤結轉堡時點）薦不發(fā)生錢實質性密變化的貸情況下桃，不調脊整總體查計劃，運而是以籃階段性受專項計闊劃的形櫻式進行繁管理，嗽階段性丟專項計開劃由項孩目計劃繡督辦負匠責編制高，營運來中心經(jīng)燒理審核淋、項目步總經(jīng)理富審批。仍階段性完專項計燈劃的微效觀層面計調整，冷在項目釘月度工趣作計劃云中體現(xiàn)關，按月輪度計劃弄管理流青程執(zhí)行砌?；鶞适腔陂T檻性愿指標，撫工作項鞠不滿足兩基準要蔑求，只曉能評價B以下；兇對于調蓄增的基垮準，不慌論是否查滿足調叨增后的疤基準，國只能評拐價A以下。營運中緒心負責汗考核數(shù)糠據(jù)的采觀集并定手期統(tǒng)計焰公布，鐮為基準屠的優(yōu)化逃做好基字礎工作估。考核撒數(shù)據(jù)來乎源部門所（下游孕部門）壇負責考除核數(shù)據(jù)孟的提供融，不能岔提供者良，按不憑利于下韻游部門箏原則確抗定上游鎮(zhèn)部門工流作完成鍬時點。案例：＊帽＊公司項執(zhí)目周期基娘準考核2、計劃惕體系的鋼策劃1、計劃體價系管理架氣構的設計3、計劃炊的編制4、計劃域的監(jiān)控殼與預警5、計劃蠻執(zhí)行狀汗況的評沖估考核6、計劃刊管理難扛點及對鑰策□原則一大：自上據(jù)而下、蹈自下而而上上級計劃仙是下一級伯計劃的編歡制基準，憶下級計劃區(qū)復核上級先計劃的科殘學、合理掃和可實施哨性下級計劃上級計劃編制項目叉計劃的兩攤個基本原毅則指導復核□原則二帝：分四喉步走流程計劃由上級嫌計劃獲得目標為了達成帽目標而應制完成的各項任務分解為工作烤項設定協(xié)時間要求勿及資源織配置，形成計劃WBS分解WBS分解+管理思想如有必要鹽，將任務貪往下繼續(xù)燙分解，并鑄通過工作流程的建立，槐找出各任嫩務之間的釣邏輯關系任務目標自上而長下（目濤標→任務）：根據(jù)上級搏招標計劃堡及管理要示求確定的安工作目標預，在09年9月30日前要丑完成幕碧墻招標區(qū)。目標分解踩成任務：（第一嘆次WBS怕分解）入圍單位辜資格審查+編制招惡標文件→標前會→招標→菊確定幕墻買單位→合頑同簽署自下而恰上（任擁務→流程鐮→計劃橋）：（WBS顯分解+邏汪輯關系建閥立）入圍單惜位資格烏審查：幕墻克單位資偵質預審黨，明確韻考察單秒位→組織尚考察→綢編制考敞察報告副，提出少入圍單氣位建議例；編制招們標文件：編制粱技術標糕（明確領招標范梢圍→明確設謀計要求→鉆明確工程壘要求→匯含總技術標老）→編渣制經(jīng)濟標螞→匯總招勺標文件；召開標捆前會，妹確定招樸標文件查和入圍謎單位招標過程平：組織發(fā)標→投標單簡位編制投壞標文件→糖組織招標美答疑→夜回標；確定幕墻匹單位：組織招蠢標小組開餃標會→技術標憲評審→經(jīng)鋸濟標評審恥→招標小謠組評標會兇議，確定葵幕墻單位鵲→發(fā)中江標通知書點。組織合位同簽署：合同山文本擬困定→合同談判→合同審批→簽署合同□案例：編竭制幕墻招瓜標計劃□案例：療編制幕枯墻招標霧計劃任務的奶名稱——在表達游充分的妖情況下孟，盡量潮采用精刻干的詞每組來表橫達，多揉采用業(yè)刺內的一宮些慣例驢用詞總時間——關鍵路徑稀，在合理樓的情況下澡，盡量縮予短，并留榨出適當?shù)幕艔椥砸詰舾段粗驊嵥氐挠绊憲睿员阌谄藕笃诠芾淼翱煽?；用皆“一寸光薯陰一寸金很”的態(tài)度脆來看待時節(jié)間資源任務的芝起始時讓間——是否合挖適，或腔有其他降因素影站響任務之購間的邏脫輯關系——要關注回每項任蠶務的前午置任務纏，一個巾計劃只等設定一算個起始合點，便終于后期喇的計劃夾動態(tài)太舒管理；該階段襲任務完列成得成桂果標準——以便于匙評價是釣否完成責任部門/人——利于計劃雪的執(zhí)行和飄跟蹤編制項目霸計劃時還輕應注意的脫幾個要素編制項目翅計劃時幾乏種邏輯關鄰系的表示滴方法FS——完成-開始，有迷條件開始/順序開始合，最早開普始，是一按種串聯(lián)關閑系，也有FS+薄nd或FS-n速dSS——開始-開始，鎖同步開孫始/共享一個膝起點，是鴿一種并聯(lián)盒關系，采繩用得當時冒，會縮短唯關鍵路徑丟，也有SS+n抖d或SS-拍ndFF——完成-完成，旬同步結弊束，也對有FF+n按d或FF-n姿dSF——開始-完成，血條件倒似退型，類也有SF+采nd或SF-迅nd如何編制榨項目總體恢進度計劃幾點點先感想——在項目進病度計劃管堪理范疇，鐘項目總體跪進度計劃袍起著是承生上啟下作棕用，可以弊校核關鍵歇節(jié)點計劃濱設定的合炕理性，為霉項目專項黃計劃的編弱制提供參燭考依據(jù)，帆對項目的磁整體推進摸起著指導含作用項目總拴體開發(fā)燦進度計揭劃一定剛要用專探業(yè)的計將劃管理全軟件來妥編制（昨目前用銳得較多良的是Pro劍jec競t軟件）壟，便于烤過程的呼動態(tài)管輸理項目總宅體開發(fā)清進度計舅劃一定軋要用專班業(yè)的計乏劃管理宴軟件來友編制（家目前用艦得較多圖的是Proj濫ect軟件），陜便于過程塔的動態(tài)管朋理項目計劃誰是為了預還測和演練衰項目，通趣過計劃過仙程更好的自理解項目什，對各種慘可能出現(xiàn)丟的變化提發(fā)前做好準副備（計劃局）以便更嬸好的控制計劃制刃定：應蛾由有決融策權、騙有實施霉計劃、膚有經(jīng)驗弓的人參李與計劃本秧身沒什吸么，計熟劃過程跨才是重愈要的幾點點碼感想——目前對勵房地產(chǎn)氏項目總明體開發(fā)冒進度計濁劃的編然制指導里思想有渴兩類：第一類是值：越細越屋好第二類是鳥：適可而哀止我個人諸比較傾躍向于第珍二種選綁擇，依協(xié)據(jù)項目煮的進程液對項目剖總體計聚劃逐步狀細化□案例：項犧目總體開樂發(fā)進度計暴劃案例幾點建給議：WBS分解到座第三級犯即可計劃一鋸定要得浸到充分給討論做到盡般量完整對于目格前無法師明確的面工作要隊有明示開發(fā)流程可、管理思翠想及項目箱特點要結即合考慮如何編制疫項目專項漂計劃□一般有哪邀些專項計電劃？工程進逃度計劃設計專項暑計劃報建專逐項計劃營銷工框作計劃招標計劃開盤專項悄計劃入住工津作專項改計劃樣板間役裝修專手項計劃展示區(qū)推專項專覺項計劃竣工驗收巖專項計劃。。。。秘。。?！芏嗑呔唧w的實掘施計劃飛都是一鋤個專項弟計劃□編制項目骨專項計劃鼓應注意的這幾個要點要滿足是項目總姻體開發(fā)壞進度計紡劃和關廁鍵節(jié)點撥計劃的丸要求任務的WBS分解要捕落地，曲能夠指無導具體駱工作不要漏項如果需要藝，責任盡暮量落實到稀具體的人用專業(yè)強的劃分升來確定勉計劃結休構較好專項計數(shù)劃一定咳要充分掙項目考默慮實際賓情況如何編世制年度近工作計狗劃編制年度計劃4步驟確定公司年度的戰(zhàn)略主題及提升管理的重點編制項目的年度經(jīng)營開發(fā)計劃確定公司的整體經(jīng)營管理計劃確定各業(yè)務單元的年度計劃/目標目標設定3原則少而精原則，指標最好不超過10-12項結果導向原則，指標選擇要體現(xiàn)出結果優(yōu)先可衡量原則，指標應具備可衡量性、可驗證性□案例:某公司閥的08年度計塵劃編制

項目1項目2項目3項目4項目5小計BSC指標利潤目標值2.16(0.03)2.230.34(0.32)4.384.30挑戰(zhàn)值2.38(0.03)2.451.150.005.954.80銷售額目標值8.02

6.5316.59

31.1430.90挑戰(zhàn)值8.82

6.8018.25

33.8733.00回款額目標值7.49

7.5215.34

30.3530.00挑戰(zhàn)值8.24

7.8016.87

32.9132.00明確年長度管理閣提升主正題：人濾工效能勾提升編制各項疤目的年度曠經(jīng)營開發(fā)嫂計劃（略內）確定公司縱整體經(jīng)營毯管理計劃孝（見下表鉛）□案例:某公司的肚年度計劃造編制4、形成各洞單位08年度年嚴度計劃如