四川某項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報(bào)告

中環(huán)西岸觀邸項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行報(bào)告貳零零捌年叁月貳拾肆2008年實(shí)現(xiàn)銷售額約10.694億元的業(yè)績(jī)；2008年實(shí)現(xiàn)啟回款額約5.347億元的業(yè)績(jī)；2008年實(shí)現(xiàn)銷售面積約1.6萬方的銷售面積；備注：(1)回款金額按銷售金的50％計(jì)算

我們的目標(biāo)以上測(cè)算僅為初步估算12345608年成都樓市的看法和判斷項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析整體營銷推廣策略項(xiàng)目整體售價(jià)及08年售價(jià)項(xiàng)目整體營銷推廣費(fèi)用比例及08年推廣費(fèi)預(yù)估

目錄問題7提報(bào)重點(diǎn)回顧

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場(chǎng)綜合判斷

第一部分（一）07年房地產(chǎn)宏觀政策：多層次、多角度1、物權(quán)法政策逐步明晰，將影響樓宇持有成本預(yù)期。2、國土資源部首次明確“兩限房”將納入住房保障。3、…（二）土地市場(chǎng)政策：提高開發(fā)用地成本1、城鎮(zhèn)土地使用稅提高兩倍，外資企業(yè)納入征收范圍2、…（三）二手房市場(chǎng)：購置成本提升1、新規(guī)出爐：12月1日起外資炒二手房下月起全面受限2、…

（四）金融政策：主要抑制投資1、央行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政（9、27銀貸新政）2、…

（五）針對(duì)開發(fā)商的政策：全面從緊1、預(yù)售款監(jiān)管2、…（六）針對(duì)消費(fèi)者的政策：體現(xiàn)民生1、成都：年滿35歲，單身或外來從業(yè)人員也可申購限價(jià)房2、…宏觀政策影響1、嚴(yán)控資金，通過增加資金成本、收縮信貸量、減少海外資本等手段控制潛在需求向有效需求的轉(zhuǎn)化速度和量2、嚴(yán)控土地，通過大規(guī)模推出小宗土地，快速開工，土地閑置清理等措施提高市場(chǎng)供應(yīng)量，控制房?jī)r(jià)的上漲幅度3、嚴(yán)控產(chǎn)品，通過90/70，五類住房土地占居住用地70%等方針，卡住市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、嚴(yán)控需求，保障部分低收入人群需求，抑制投資性需求。政策效應(yīng)總結(jié):08年的市場(chǎng)將會(huì)在比較嚴(yán)格的政策環(huán)境下穩(wěn)健發(fā)展!

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場(chǎng)綜合判斷

第二部分(一)、歷年主城區(qū)市場(chǎng)比較供銷總量

200220032004200520062007供應(yīng)面積4434874856939071350銷售面積5626326886768641198銷售額157185223255368635銷售均價(jià)25802923324137704256530320032004200520062007供應(yīng)增幅10%0%43%31%49%銷售增幅12%9%-2%28%39%銷售額增幅18%21%14%44%73%均價(jià)增幅13%11%16%13%24%小結(jié)：1、2007年主城區(qū)的住宅銷售量突破1198萬平米，同比增長(zhǎng)39%；同時(shí)均價(jià)突破5300元/平方米

2、2006年供銷比1.05，2007年供銷比1.13，市場(chǎng)整體平衡，供應(yīng)略大于銷售趨勢(shì)出現(xiàn)整體供求關(guān)系縱向時(shí)間

供應(yīng)面積供應(yīng)占比成交面積成交占比均價(jià)供銷比1環(huán)內(nèi)9027476.7%7204926.0%70271.251-2環(huán)9578827.1%8047376.7%60461.192-3環(huán)785704458.2%688317757.4%52571.143環(huán)外378919528.1%358057329.9%48781.06（二）、成都2007年環(huán)域、方位市場(chǎng)狀況

供應(yīng)面積供應(yīng)占比成交面積成交占比均價(jià)供銷比中9027476.7%7204926.0%70271.25東290328721.5%248153920.7%51931.17南335334924.8%361445930.1%53690.93西357263326.5%283175723.6%54251.26北277485320.5%234073419.5%46391.19總結(jié)：?jiǎn)我坏膬r(jià)格促銷，會(huì)容易被淹沒，且對(duì)后期價(jià)格拉升造成不利影響；積極運(yùn)用有利因素，在充分彰顯項(xiàng)目特性與區(qū)域價(jià)值的前提下，價(jià)格促銷方能成為爭(zhēng)奪市場(chǎng)的有利武器。

橫向環(huán)線、方位小結(jié)：1、價(jià)格是決定成交量最重要因素。從環(huán)域看，價(jià)格與供銷比成反比。

2、從方位看，價(jià)格并非是決定供銷比唯一關(guān)鍵性因素。

08年成都樓市的看法和判斷宏觀政策影響整體供求關(guān)系市場(chǎng)綜合判斷（一）需求角度分析

1、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過06年和07年的政策調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的需求發(fā)生了轉(zhuǎn)變，并導(dǎo)致2008上半年將在供需雙方僵持局面：

A、自住需求仍在不斷增加B、從駐足觀望到真實(shí)需求集中釋放的時(shí)間不會(huì)太久。C、購房決策趨于理性，對(duì)預(yù)期判斷更加謹(jǐn)慎，D、住房需求面積——進(jìn)一步轉(zhuǎn)向緊湊、精致、適用的中小戶型，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)是今年的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。E、改善性需求觀望期相對(duì)較長(zhǎng)，對(duì)產(chǎn)品要求更高。但只要調(diào)動(dòng)客戶預(yù)期到位（需要通過區(qū)域未來價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行整合）。這種客戶能夠帶動(dòng)市場(chǎng)。

市場(chǎng)綜合判斷（二）供銷趨勢(shì)分析1、2008年整體放量趨勢(shì)2、整體呈現(xiàn)供應(yīng)放大趨勢(shì)、需求緊縮趨勢(shì)，主城區(qū)放量將可能超過1500萬平方米，但成交不會(huì)同步成長(zhǎng)。但隨著觀望期結(jié)束，成交會(huì)在6-7月開始回暖。預(yù)計(jì)成交與07年成交持平。

3、08年二至三環(huán)仍是供應(yīng)的成交主力，城東區(qū)域成熟加快，對(duì)剛性需求支持加大。4、三環(huán)城南和城西供應(yīng)投放加快，區(qū)域利好，將刺激該板塊成為同方位3環(huán)內(nèi)區(qū)域替代，成交比例進(jìn)一步提升。

總結(jié)：各方位價(jià)格不平衡局面仍將維持。

城西價(jià)格：受新增供應(yīng)量消化，價(jià)格難以快速走高，漲幅趨于平穩(wěn)。

城南價(jià)格，成為08年房?jī)r(jià)領(lǐng)跑。預(yù)計(jì)三環(huán)外，城南均價(jià)將率先突破7000價(jià)格線。從而刺激整體價(jià)格上行。

城北價(jià)格：繼續(xù)低價(jià)高量的局面。預(yù)計(jì)下半年價(jià)格提升較快。今年應(yīng)為此類土地，準(zhǔn)備適合產(chǎn)品線。城東價(jià)格：上行阻力相對(duì)較大，在下半年局面在地鐵2號(hào)線刺激下提速。資源性項(xiàng)目應(yīng)可提前開始價(jià)格啟動(dòng)。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

第三部分本案萬科西嶺愛美高從規(guī)劃看，未來國賓板塊及周邊被定位高檔住宅市場(chǎng)的熱門板塊其他板塊已經(jīng)無法比擬，板塊內(nèi)緊鄰的萬科西嶺和愛美高地塊及待拍地將成為本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?。ㄒ唬┲饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手界定

萬科西嶺本案愛美高待拍地塊：容積率5.0，建筑密度≤25％預(yù)計(jì)拍賣價(jià)格：1000～1200萬元競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析通達(dá)性較為樂觀公路系統(tǒng)：地塊路網(wǎng)密集，交通便捷。地鐵規(guī)劃：成都地鐵2號(hào)線西起點(diǎn)站位于項(xiàng)目附近的成灌客運(yùn)站，對(duì)于項(xiàng)目地的價(jià)值提升極為有利。目前，周邊已有中信東南新城、中新項(xiàng)目、華僑城、中海國際社區(qū)等重大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正在建設(shè)中；預(yù)計(jì)將來該區(qū)域?qū)l(fā)展為一片新城，在基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套上都將逐漸向城市副中心等級(jí)發(fā)展。

（二）周邊潛在項(xiàng)目分布（三）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手地價(jià)及樓面地價(jià)與本案對(duì)比

與本案相鄰的有愛美高地塊和萬科西嶺，愛美高與本案規(guī)劃條特別件相似，但地價(jià)及樓面地價(jià)（理論上最低樓面地價(jià)）本案居中，針對(duì)其他兩者本案未來價(jià)格制定是未來營銷關(guān)鍵因素之一！我們從在售典型樓盤的價(jià)格、品牌、產(chǎn)品、附加值的角度，選取區(qū)域內(nèi)具有典型競(jìng)爭(zhēng)性的四個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重要指標(biāo)逐一分析價(jià)格品牌附加值產(chǎn)品（四）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征分析附加值（生活方式、增值服務(wù)）總評(píng)品牌產(chǎn)品價(jià)格13顆星14顆星營銷推廣高層高層、聯(lián)排物業(yè)類型預(yù)計(jì)入市不詳均8200元/平價(jià)格（元/平方米）愛美高萬科西嶺可以看出在生活方式以及增值服務(wù)方面可以作為本項(xiàng)目創(chuàng)新的營銷手法放大項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的的突破口！總結(jié)：在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，作為高檔住宅區(qū)的國賓板塊需要?jiǎng)?chuàng)新引入：生活方式增值服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣直勢(shì)分析SWOT第四部譽(yù)分選擇ST營銷戰(zhàn)葬略模型鏡以充分貧認(rèn)識(shí)項(xiàng)狡目?jī)?yōu)劣蹲勢(shì)，如槐何規(guī)避翼市場(chǎng)威乎脅是項(xiàng)緊目營銷寬戰(zhàn)略核保心命脈SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak城西區(qū)域極高居住認(rèn)可度板塊規(guī)劃良好開發(fā)前景（高檔生活區(qū)）項(xiàng)目地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)板塊的交通優(yōu)勢(shì)支撐(高檔生活)配套不完善老成灌路、羊西線、金牛段現(xiàn)狀差板塊內(nèi)敏感性競(jìng)爭(zhēng)激烈機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略板塊規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目未來的升值潛力比較現(xiàn)有對(duì)手創(chuàng)新的營銷手法以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過強(qiáng)勢(shì)來回避弱勢(shì)威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1.緊鄰的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手導(dǎo)致的客戶分流2.客戶仍存在觀望狀態(tài)，預(yù)期價(jià)格較低3.區(qū)域項(xiàng)目隱性供應(yīng)較大以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性已規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)區(qū)域既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)整體營銷杏策略銷售策精略推廣策最略總體戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)策團(tuán)略客戶策略第五部狗分營銷鋪怕排計(jì)劃總體戰(zhàn)略戰(zhàn)略要點(diǎn)找：整合體驗(yàn)貨式營銷在營銷上次必須做到“整合體燈驗(yàn)營銷”，而且光從始至叢終建立“戰(zhàn)略營銷”的觀念。為什么說圣要建立“戰(zhàn)略營銷”的觀念弓？因?yàn)椋孩?、本想?xiàng)目開聚發(fā)對(duì)中戚環(huán)來說從是重大曾的，決的定命運(yùn)渠的舉措硬，它的堡每一個(gè)譜動(dòng)作、每一次成替敗都和中心環(huán)品牌休詳憩相關(guān)。②、唯有一個(gè)繭長(zhǎng)期的戰(zhàn)摸略經(jīng)營決棍策和操作鴉系統(tǒng)才能福保證項(xiàng)目在開發(fā)周籌期中能夠適斧應(yīng)政策汽、城市扁建設(shè)、去經(jīng)濟(jì)發(fā)綁展、需挺求變動(dòng)紗、生活逝方式變煙更、環(huán)摧境變化等一使系列社腳會(huì)經(jīng)濟(jì)午戰(zhàn)略要肯素的變盟遷，甚警至包括綱政治、箭國際市粱場(chǎng)與全潮球經(jīng)濟(jì)的影孤響，這逐樣才能謙增強(qiáng)本冷項(xiàng)目各方面的壤抗風(fēng)險(xiǎn)能哀力。整合從諷細(xì)微開嘆始！體驗(yàn)從感蛋官入手！整體營弄銷策略銷售策略推廣策濕略總體戰(zhàn)雪略項(xiàng)目解析客戶策略第五部厭分營銷鋪排磨計(jì)劃項(xiàng)目解析解析要點(diǎn)慌：如何制定熟未來競(jìng)爭(zhēng)酬策略首先杯明確項(xiàng)目密內(nèi)外固有麻的核心因妹素外部核心暑因素：項(xiàng)目地吉板塊描財(cái)述：位差于城市拼經(jīng)濟(jì)和似產(chǎn)業(yè)經(jīng)意濟(jì)兩大杠經(jīng)濟(jì)增品長(zhǎng)極之接間，屬條于城市懲快速發(fā)膜展的中蒙樞地帶——西輔城幼核心區(qū)益。內(nèi)部核心匪因素：1、產(chǎn)品套型主力區(qū)間所占比例產(chǎn)品狀態(tài)對(duì)應(yīng)人群套二85-90m2約40%舒適型高級(jí)白領(lǐng)、個(gè)體戶、中小企業(yè)管理層套三110-130m2約50%舒適型高新西區(qū)企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、大中企業(yè)高管理層，政府高級(jí)公務(wù)員、高級(jí)教授套三以上S180m2約10%豪華型企業(yè)董事財(cái)富階級(jí)2、配套：景觀大性道高爾夫曾推桿練勒習(xí)場(chǎng)綠化組團(tuán)公共休憩荒廣場(chǎng)…在內(nèi)外擱核心因鑄素明確鎮(zhèn)前提下捧，如何甘整合客缺戶與項(xiàng)竭目關(guān)聯(lián)浪的核心摸價(jià)值點(diǎn)齊是營銷泥推廣中艦的命脈粒因素。整體營銷院策略銷售策略推廣策略總體戰(zhàn)響略項(xiàng)目解醋析客戶策秤略營銷鋪易排計(jì)劃客戶策略1）高新傻西區(qū)私僑營業(yè)主2）成都評(píng)職業(yè)經(jīng)對(duì)理人3）大中企胸業(yè)高級(jí)管倚理層4）政府高雨級(jí)公務(wù)員5）高級(jí)靠教師核心客戶重要客戶偶得客戶1）高級(jí)嗽白領(lǐng)2）中小企箭業(yè)的管理洽層3）個(gè)體幫戶炫耀型富倆貴階層經(jīng)營型財(cái)挪富階級(jí)1）追求招生活品桌質(zhì)的四媽川省人策略要縮慧點(diǎn)：尋找訴求耳的核心價(jià)酸值點(diǎn)他們的野核心共僵性：年輕化喜歡創(chuàng)辛新他們的核滾心共性：生活品申質(zhì)居住舒適服務(wù)完善層次分漆類整體營銷賭策略銷售策鵲略推廣策贈(zèng)略總體戰(zhàn)頃略項(xiàng)目解計(jì)析客戶策略營銷鋪排榴計(jì)劃策略要點(diǎn)渠：建立排他音性城市宜袖居標(biāo)準(zhǔn)推廣策略新奧斯曼本主義！奧斯曼蒸主義起舉源土耳雪其，代背表當(dāng)時(shí)乒的財(cái)富省階級(jí)享候有優(yōu)越循的精神吊生活與吧物質(zhì)載今體。新奧斯曼擦主義：近旨期流行于蘆歐洲，意壤指時(shí)下能吃夠?yàn)槌鞘忻腺Y產(chǎn)人群者提供更優(yōu)畫質(zhì)、更具撐品味的產(chǎn)公品和服務(wù)虛來營造City格調(diào)的生制活方式!國際優(yōu)越私人服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)!倡導(dǎo)格調(diào)生活方式!享受舒適型城市生活氛圍!享受舒呢適型城夢(mèng)市生活掃氛圍!外部賣僵點(diǎn)：城西板肥塊——關(guān)鍵詞：瘦上風(fēng)上水惜、生態(tài)、潔文化、純和居住，自隆然條件優(yōu)恒越，以生味態(tài)居家為培主題，較風(fēng)其他區(qū)域疑更趨內(nèi)斂。高檔居薄住氛圍逐漸涂形成，冷預(yù)計(jì)不洞久的將窯來周邊生活睡配套設(shè)施底將逐步完麗善。國際優(yōu)越驚私人服務(wù)浪標(biāo)準(zhǔn)!內(nèi)部賣點(diǎn)昆：項(xiàng)目增值欄服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)一蛇：設(shè)立住曬戶服務(wù)重臺(tái)：24小時(shí)服務(wù)玩，以最快糾速度為住漠戶解決各瓦類問題；標(biāo)準(zhǔn)二茂：?jiǎn)栐兎?wù)待：指路等遵接送服務(wù)毫：汽車服聞務(wù)、租車何服務(wù)、接踏機(jī)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)三：旅游服炸務(wù)：個(gè)畝性化旅紋游服務(wù)鵝線路介將紹，訂駁餐服務(wù)李：推薦臥餐館，標(biāo)準(zhǔn)四：訂制服捧務(wù)：訂持票服務(wù)堵：飛機(jī)苗票、火慕車票、誦戲票訂椒花服務(wù)據(jù)：鮮花駁預(yù)訂、榴異地送糟花標(biāo)準(zhǔn)五影：其它服緞務(wù)：美規(guī)容、按服摩、跑灰腿、看吵孩子、資郵票等標(biāo)準(zhǔn)六：物業(yè)園較藝綠化壇，物業(yè)懷管理公雁司定期宗為住戶倚花園進(jìn)省行園藝瞞美化；標(biāo)準(zhǔn)七翻：家務(wù)服務(wù)斥，應(yīng)住戶威要求物業(yè)兇管理公司蒸可以為住油戶安排專向職人員協(xié)鞭助住戶處翼理日常家何務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)八居：洗衣服收務(wù)，物章業(yè)管理燒公司為允住戶洗露衣、送北衣服務(wù)哨；標(biāo)準(zhǔn)九：汽車租貨寸，物業(yè)管迎理公司配搖有汽車租旅貨服務(wù)，橋攜帶司機(jī)另或住戶駕斯駛均可，貌以方便住麗戶外出；標(biāo)準(zhǔn)十剝：商務(wù)服脊務(wù)，設(shè)凳立小型咐商務(wù)中該心，向朋住戶提糖供商務(wù)授信息和郊秘書服胖務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)十寧一：小型超產(chǎn)級(jí)市場(chǎng)單。為住未戶準(zhǔn)備倦各類生顏活用品州、食品壇等，方救便客戶癢隨時(shí)可企買到日蜻常所需齒物品。倡導(dǎo)格炒調(diào)生活慨方式!營造意吐境賣點(diǎn)統(tǒng)：尊貴、利品質(zhì)、饞唯我私人體貼優(yōu)越（一）強(qiáng)驢勢(shì)形象定論位——城市名片科典宅關(guān)鍵詞：熱高端國賓頂、唯物、恥稀有、臻陜藏版、西岸觀供邸國賓?唯物?臻藏版（二）跑樹立典臟范形象具體措施技：用高圍墻晚、售樓獅處廣告樓牌、燈浴光、條籃幅、標(biāo)覆識(shí)導(dǎo)示舟系統(tǒng)等，進(jìn)行了治項(xiàng)目地漁盤的包柱裝，突浩出國賓軟中心區(qū)讓高品質(zhì)按大盤氣頑勢(shì)（三）怎建立鮮罷明的主檔色調(diào)系色調(diào)要拿求：1.與潛在盞客戶的勿氣質(zhì)相偽一致2.與項(xiàng)目的恩私人典宅際形象相一應(yīng)致3.與主要競(jìng)瓦爭(zhēng)項(xiàng)目保嘆持一定的爹差異性建議顏近色：酒紅、灰色(四)媒體公及關(guān)組合喬手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn)方向手段方式萬科西嶺西嶺U8體系西嶺冬日溫暖行動(dòng)萬科居住改善計(jì)劃萬科青年置業(yè)計(jì)劃…1.商報(bào)華西大量的形象廣告2.公交站臺(tái)及沿路路牌展示3.成都樓市、居周刊報(bào)道4.公關(guān)形式舉辦品鑒會(huì)5.焦點(diǎn)、搜狐網(wǎng)絡(luò)廣告中海國際社區(qū)中海地產(chǎn)承辦首屆“人居”與“教育”高峰論壇倡導(dǎo)新鄰居時(shí)代中海的使命…1.商報(bào)華西大幅度的形象和軟文廣告2.公交站臺(tái)及沿路路牌展示3.二、三環(huán)戶外廣告4.公關(guān)形式舉辦品鑒會(huì)5.樣板房展示傳播載體傳播方向描述傳播對(duì)象傳播力度電視少量投資，可在入市引爆時(shí)做特殊報(bào)道成都市區(qū)報(bào)紙亮相、開盤、重大活動(dòng)以商報(bào)華西為主成都市區(qū)戶外二、三環(huán)沿路路牌及戶外成都周邊2級(jí)城市人群和面向全國高端消費(fèi)群雜志居周刊、成都樓市、地產(chǎn)商雜志刊物投放形象廣告和內(nèi)頁軟文成都和沿海城市乃至全國高端消費(fèi)人群網(wǎng)絡(luò)自建的項(xiàng)目網(wǎng)站，結(jié)合焦點(diǎn)、搜房廣告成都、全國甚至是華僑人群區(qū)域公關(guān)活動(dòng)營銷渠道傳播成都乃至全國高端人群電臺(tái)、分眾暫時(shí)不考慮//////////////////我們組合蹤蝶遵循的原配則：高調(diào)爬性、爆炸威性、持續(xù)妙性、精維援度（五）敘搶占中疤高端渠侍道具體措施板：1.高端住宅渴區(qū)生活遐恨想時(shí)間：4月下旬——6月地點(diǎn)：毒四星級(jí)隸以上賓辱館、主蓋要高檔團(tuán)餐館、饑主要咖眠啡館活動(dòng)形證式：資舊料架、劣展架長(zhǎng)腳期擺放醋，設(shè)立唉零時(shí)咨種詢點(diǎn)進(jìn)辮行巡展目的：薄建立項(xiàng)覺目與高斷檔場(chǎng)所藍(lán)之間的雖關(guān)聯(lián)，類讓客戶尺充分遐狗想國際謝住區(qū)生訴活2.與其它高燃端渠道互末動(dòng)充分利止用市場(chǎng)跑上現(xiàn)有閣高端渠殃道，如鴿銀行VIP客戶、壺中國移朗動(dòng)VIP客戶，在蛛渠道刊物本上進(jìn)行推礦廣3.城市品質(zhì)藍(lán)住宅標(biāo)準(zhǔn)稈論壇計(jì)劃梅，發(fā)布城倒市典宅十膜一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間：5月初地點(diǎn)：勿喜來登鞏國際大妄酒店參與人員瞞：政府官數(shù)員、業(yè)內(nèi)攪專家、媒堅(jiān)體記者、咽潛在客戶統(tǒng)等活動(dòng)形費(fèi)式：舉莫行國際東住區(qū)標(biāo)本準(zhǔn)論壇脂，并發(fā)狗布高端扭國際住津區(qū)標(biāo)準(zhǔn)目的：購塑造排狡他性價(jià)襪值體系和，建立療新的評(píng)疫價(jià)標(biāo)準(zhǔn)資，并通圖過論壇返來建立爐影響力(六)創(chuàng)新渠辮道拓展具體措廣施：1.紅酒文化錘鑒賞月時(shí)間：整藏個(gè)6月參與人掉員：老道客戶和歌潛在客爆戶活動(dòng)形式屬：與酒吧睛合作，在偉售樓處展輩示/傳播與項(xiàng)臟目氣質(zhì)相影匹配的紅么酒文化,紅酒品鑒目的：直繳接提升上思門量,并通過卷體驗(yàn)給批客戶留懼下深刻裙印象，顫推動(dòng)小薯眾傳播2.夏日德彎國黑啤覺節(jié)時(shí)間:7月下旬凡至8月底活動(dòng)形駛式:在售樓處陣外搭建零驅(qū)時(shí)的桌椅總和遮陽設(shè)磁施，舉辦旱夏日德國籍啤酒暢飲澆活動(dòng),通過向特狼定的客戶場(chǎng)群發(fā)放啤打酒券,讓老客戶共和潛在客州戶參與目的:直接提間升上門茂量,并通過體示驗(yàn)給客戶夠留下深刻鞏印象，推岔動(dòng)小眾傳早播3.濃情咖密啡文化盾月時(shí)間:11月-12月參與人弓員:咖啡店人俱員、老客塊戶、潛在流客戶活動(dòng)形式:和品牌咖防啡店聯(lián)合費(fèi)在售樓處貢進(jìn)行咖啡竭文化展示蓮和咖啡品女嘗活動(dòng)。目的：再忽次展示氣抹質(zhì)，創(chuàng)造射體驗(yàn)營銷眨，促進(jìn)傳您播帶動(dòng)銷采售。具體措屆施：1.開盤前砌進(jìn)行VIP卡認(rèn)籌——主要為了與積累誠意化客戶，開撈盤集中成氣交，促進(jìn)聚其他客戶斑購買2.對(duì)VIP卡進(jìn)行分油級(jí)——VIP卡分兩地種，一齒種人氣肉卡，一析種誠意炒卡。人置氣卡認(rèn)語籌門檻照相對(duì)低繼，內(nèi)含絞一定額愈度的售衛(wèi)樓處消新費(fèi)金額崇，可以踏吸引上召門量，含推動(dòng)客蔽戶傳播躬；誠意南卡認(rèn)籌爪門檻相蠶對(duì)較高役，享受碌的優(yōu)惠舞額度相喝對(duì)較大獎(jiǎng)，客戶妄示范性援較大?。ㄆ撸￢IP分級(jí)整體營悠銷策略銷售策慚略推廣策胖略總體戰(zhàn)倆略項(xiàng)目解析客戶策略營銷鋪排曬計(jì)劃價(jià)格策略根據(jù)競(jìng)里爭(zhēng)定價(jià)委法：650非0元/㎡說明：魄以最近篩萬科市闊場(chǎng)均價(jià)悟以及和叢愛美高來拍賣地辨價(jià)作為帝依據(jù)，嚇用比較沉定價(jià)法改制定出本項(xiàng)末目入市鞠價(jià)格，縮慧在我們?cè)敶蛟飒?dú)壁有的生易活方式寬和服務(wù)年理念的膠同時(shí)價(jià)困格卻處訂于中等位置，撥在營銷中亡以絕對(duì)的佳優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)否目帶來銷平售速度和警利潤(rùn)．初始均價(jià)同拉升：6500元入市后頑期6500元/㎡入市中期入市初論期6800元/㎡700財(cái)0元/㎡推售策略低價(jià)入市澇場(chǎng)，低開旗高走策略根據(jù)項(xiàng)目團(tuán)市場(chǎng)圈層詞分析對(duì)比系，本案啟三動(dòng)區(qū)開盤番已具備低曠價(jià)入市，掃低開高走鄰策略形式療．開盤會(huì)肚后逐步調(diào)拼整項(xiàng)目平息均價(jià)格入市控唐制總價(jià)妥策略因項(xiàng)目低水價(jià)入市，厭控制總價(jià)是策略自然濱形成，結(jié)關(guān)合其他服在務(wù)支撐，虧定能蓄滿妥意向客戶啟動(dòng)區(qū)銷廢售尾聲抬螺價(jià)策略一旦進(jìn)入項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)銷捎售尾聲時(shí)勾期，銷售鑰價(jià)格快速托提升，也暗為二期推傻出奠定良上性礎(chǔ)．付款方式條多樣化策泊略因?yàn)橛械网f總價(jià)策略陵，置業(yè)門爸檻會(huì)變寬蠟，那付款弱方式可采真取一次性思、分期、瓦按揭多樣很化小步慢跑胸策略啟動(dòng)區(qū)銷畢售中，可咬每?jī)稍绿狁Y價(jià)一次，摸每次１％超以下，刺肯激目標(biāo)客旱群購買欲及望項(xiàng)目整體狗售價(jià)及08年售價(jià)價(jià)格策略整體營喬銷策略銷售策略推廣策略總體戰(zhàn)略項(xiàng)目解出析客戶策列略營銷鋪排誰計(jì)劃2008年度營銷向鋪排續(xù)銷、預(yù)幻玉定一期1批3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月開盤持銷預(yù)定開盤持銷活動(dòng)媒體推廣時(shí)間5月30日前5月24日樣板房潑全面對(duì)外5月10日城市典村宅標(biāo)準(zhǔn)發(fā)丙布4月22日起開始緣瑞在知名消到費(fèi)場(chǎng)所展坦示互動(dòng)4月18日房交坡會(huì)亮相節(jié)點(diǎn)6月21日一期駐開盤6月1日起正式謎認(rèn)籌論壇及暫標(biāo)準(zhǔn)發(fā)造布媒體磨配合（碼報(bào)紙）戶外媒體秋品質(zhì)形象駁全新出街前期客議戶DM/短信半徑1公里范圍教短信殺客8月紅酒隱文化鑒填賞月6、9月高端場(chǎng)狹所渠道活均動(dòng)計(jì)劃7月下至8月夏日啤敵酒節(jié)9月忠誠辣業(yè)主代墊表評(píng)出捷并實(shí)施搬獎(jiǎng)勵(lì)6-1沖0月一期緒續(xù)銷9月20日左右開增始認(rèn)籌6月中心努景觀示恥范區(qū)開烏放6月1日至10月20日相應(yīng)活動(dòng)之的報(bào)道和解軟文炒作定（報(bào)紙）項(xiàng)目賣哥點(diǎn)系列獻(xiàn)推廣戶外的更巾新渠道媒精體的推峽廣（如昨銀行會(huì)壞員雜志鈔）誠意客醋戶短信/老客戶短伴信場(chǎng)所宣頁傳手冊(cè)圈推廣10月1日至12月31日10月下旬二私期開盤9月上旬腹開始蓄浙客10月中秋料賞月活熄動(dòng)樓盤獎(jiǎng)丸項(xiàng)重要設(shè)腹備簽約里儀式12月濃情把咖啡文員化月活某動(dòng)相應(yīng)活渠動(dòng)的報(bào)辜道和軟怨文炒作尸（報(bào)紙明）DM/短信戶外的更捐新目標(biāo)為開盤造賢勢(shì)蓄客一期實(shí)現(xiàn)肅銷售60%一期1持續(xù)銷師售90%二期實(shí)現(xiàn)醋銷售70%綜合銷售府完成90-9搭5%客戶及推役廣策略客戶：射前期積錢累客戶推廣：強(qiáng)場(chǎng)勢(shì)樹立城鐵市典宅形漿象，建立五影響力，肌提升前期防客戶信心客戶：口繩碑傳播和駐多渠道拓噴展客戶推廣：多棚渠道推廣刻，展示賣炭點(diǎn)，擴(kuò)散影響力客戶：望老帶新慰、渠道聲拓展客懶戶和觀紋望客戶推廣：價(jià)崇值印證，夫增強(qiáng)客戶酒信心二期項(xiàng)目整編體售價(jià)切及08年售價(jià)整體推暢廣費(fèi)用羊及08年比列費(fèi)用估算考慮到派本項(xiàng)目債的目標(biāo)劍客群和蘭競(jìng)爭(zhēng)狀績(jī)況，整岡體推廣片費(fèi)用按1%提?。ò?0億元銷售把收入計(jì)，蓮全年?duì)I銷斃費(fèi)用在1000萬左右，敞我們預(yù)計(jì)裙為800萬），根據(jù)休整體推廣慶思路在各弊期不平均棋性使用。營銷費(fèi)用泡估算2008年度營搬銷費(fèi)用洪安排曲挪線營銷強(qiáng)度營銷投尺入比例40%320萬營銷投入快比例20%160萬價(jià)格曲線8月2日10月18日12平價(jià)入市挨，建立影響嫁力3借勢(shì)提染價(jià)價(jià)值印響證，提原升信心，再度欄提價(jià)一期1批3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月二期5月3日營銷投曬入比例30%240萬備注：浪根據(jù)客達(dá)戶積累宅情況和檢預(yù)售證值領(lǐng)取情頓況同時(shí)充分姿分析主要紗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手庸的推售情林況以800萬計(jì)營銷投故入比例10%80萬續(xù)銷、內(nèi)預(yù)定開盤持銷預(yù)定開盤持銷項(xiàng)目整體葛售價(jià)及08年售價(jià)提報(bào)重襪點(diǎn)回顧重點(diǎn)回值顧報(bào)告策劃都重心回顧市場(chǎng)各方位價(jià)格不平衡局面仍將維持。競(jìng)爭(zhēng)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)需要引入生活方式和服務(wù)理念創(chuàng)新策略總綱整合體驗(yàn)式營銷策略分解客戶策略、項(xiàng)目解析推廣策略、銷售策略營銷鋪排、費(fèi)用預(yù)算具體舉措引入新奧斯曼主義生活引爆計(jì)劃：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)生活標(biāo)準(zhǔn)，倡導(dǎo)生活方式體驗(yàn)展示：前期咨詢處、售樓處（會(huì)所）、園林、樣板房、服務(wù)重要渠道及活動(dòng)：高端客戶渠道、公關(guān)展示活動(dòng)Tha嚷nk凡You展!銷售管覺理方案銷售管村理范疇客戶管理銷控管理合約管理銷售工具案場(chǎng)環(huán)境財(cái)務(wù)配合市場(chǎng)信息營銷執(zhí)行項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目策劃組策劃經(jīng)理項(xiàng)目銷售經(jīng)理銷售主管銷售秘書銷售代表10人客戶服務(wù)部經(jīng)理銷售秘書策劃助理2人客戶服務(wù)主辦銷售主管市場(chǎng)協(xié)理2人組織孟架構(gòu)崗位職責(zé)項(xiàng)目總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售主管銷售代表策劃經(jīng)理策劃助理企業(yè)資源調(diào)配營銷策略指導(dǎo)客戶平臺(tái)維護(hù)銷售能力提升銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)調(diào)配銷售政策建議客戶渠道擴(kuò)展?fàn)I銷方案編撰營銷執(zhí)行配合市場(chǎng)信息分析銷售現(xiàn)場(chǎng)管理客戶接待配合銷售流程管理銷售人員管理客戶投訴受理市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集行業(yè)政策紀(jì)錄小型方案編撰推廣執(zhí)行配合銷售電話接聽來訪客戶接待項(xiàng)目信息展示客戶問題解答產(chǎn)品成交促成交易手續(xù)完成競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查銷售團(tuán)臣隊(duì)組建組建標(biāo)準(zhǔn)1、24歲以上皇，性別腫不限，上專科學(xué)叔歷以上芳，形象確氣質(zhì)佳跪，知識(shí)耐結(jié)構(gòu)和話個(gè)人修卵養(yǎng)良好側(cè)，多元當(dāng)化人才延優(yōu)先。2、具有良頓好的溝通滅能力、表遵達(dá)能力、令學(xué)習(xí)能力犬，富有激顛情和團(tuán)隊(duì)疏精神，具氣有強(qiáng)烈的牽責(zé)任心及作挑戰(zhàn)高薪賭的信心，旨并能承受雪一定的工該作壓力。3、具有敏藝銳的洞察醫(yī)力和行業(yè)衰信息捕捉萬能力。4、有品朱牌地產(chǎn)疤企業(yè)銷擋售經(jīng)驗(yàn)槽者或知橡名服務(wù)閉行業(yè)市津場(chǎng)工作句經(jīng)歷者羽優(yōu)先。組建渠山道1、公司訴現(xiàn)有員圈工為主2、人力資爛源企業(yè)推躁薦3、同業(yè)優(yōu)范秀人才聘怪請(qǐng)4、其它冰行業(yè)引矩進(jìn)善待員工沒有滿意索度的員工透，就不會(huì)抖有滿意度伏的客戶。室很難想像惠缺乏穩(wěn)定香、激情、歡敬業(yè)和目階標(biāo)堅(jiān)定的鑄員工能帶驕給客戶優(yōu)搏質(zhì)的服務(wù)龜。1、確立躲以價(jià)值件為導(dǎo)向滋的薪酬窄管理制估度，提譜供良好但高于行本業(yè)平均刷水平的鬧薪資待咐遇。2、改善工頃作結(jié)構(gòu)，劇提升員工何成就感。3、注重廟員工溝郵通，關(guān)如注員工維個(gè)性需茫要。4、開放燙企業(yè)平芒臺(tái)，員預(yù)工參與浮分享企猴業(yè)成長(zhǎng)散。5、規(guī)劃前員工發(fā)傭展，努挽力明確算員工成黨長(zhǎng)路徑調(diào)。銷售部日櫻常銷售流紐奉程工作準(zhǔn)吧備：滲儀容儀末表志精神狀抓態(tài)蘆銷售工孫具準(zhǔn)備來電接聽釋：禮貌云用語上門接待悟：致歡說迎來意分咨詢賴自我介紹隱客戶疫引導(dǎo)項(xiàng)目介紹堅(jiān)：區(qū)位奸介紹水產(chǎn)品介紹糧配套介偽紹開妻發(fā)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目體擾驗(yàn)：宅樣板區(qū)虹房急景觀賴環(huán)境偷物業(yè)插服務(wù)商務(wù)談判抱：了需解客戶需罵求置負(fù)業(yè)推薦瓣疑問解屬答風(fēng)里險(xiǎn)提示警特殊要圍求受理交易促楊成：存定房稼按冒揭客戶搬資信查須詢憑簽約禮貌送客誘：禮汽儀標(biāo)準(zhǔn)鼻致歡送破辭信息歸檔高：客戶沫信息輩成交信誓息旦疑難信息服務(wù)延籮續(xù)：誓進(jìn)度告我知利活動(dòng)告躬知侄疑問咨莖詢交房配敢合：米預(yù)驗(yàn)房譯時(shí)間告坐知旅預(yù)驗(yàn)渣房辦理侍交房巖事項(xiàng)提藝醒客戶管往理客戶區(qū)別管理客戶意向甄別客戶會(huì)、信息表客戶誠意鑒定客戶轉(zhuǎn)化管理合同簽約管理客戶會(huì)、信息表誠意金、入會(huì)費(fèi)排號(hào)、預(yù)選房管理軟件、網(wǎng)上簽約售后服務(wù)管理項(xiàng)目信息告知、客戶意見反饋銷售管理按概要銷售管理柳概要優(yōu)秀的團(tuán)顆隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力完善的搞管理競(jìng)挑爭(zhēng)機(jī)制高效的煤促銷能貍力人性化派的協(xié)調(diào)封工作激情四怎溢的銷旋售精英強(qiáng)而有驅(qū)效的前繡期培訓(xùn)敏銳的勇市場(chǎng)洞漠察力銷售是端一個(gè)團(tuán)蒙隊(duì)性的氧活動(dòng)。從前期降培訓(xùn)到撿實(shí)戰(zhàn)過快程，都烈圍繞著“銷售力”這一終端砌目的而進(jìn)卵行。在整集體銷售活典動(dòng)中，任辣何有關(guān)項(xiàng)竹目的講解族甚至言行排舉止都于突客源緊密鴿相連！我們相太信：來頸源于更榨為專業(yè)什和敬業(yè)譜的團(tuán)隊(duì)圍，將是泉項(xiàng)目銷連售力的推有效保稻證！完善的售會(huì)后服務(wù)銷售管理——健全的管剝理制度客戶滿意倘度案場(chǎng)制悟度業(yè)務(wù)管慢理數(shù)據(jù)管理案場(chǎng)管毅理團(tuán)隊(duì)建設(shè)鄉(xiāng)豐團(tuán)隊(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)控制客戶服河務(wù)銷售關(guān)滲懷及增據(jù)值服務(wù)架構(gòu)、執(zhí)行、培將訓(xùn)、監(jiān)督很、考核、?？偨Y(jié)、外部控刃制：?jiǎn)栴}客戶采樣檢趟查服務(wù)細(xì)分客戶關(guān)懷增值服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)接待客戶跟含蹤認(rèn)購簽傻約客戶回訪內(nèi)部控悟制：銷售道具銷售承諾案場(chǎng)管理案場(chǎng)制突度業(yè)務(wù)管掩理數(shù)據(jù)管鉛理銷售行查為規(guī)范會(huì)管理業(yè)務(wù)管糞理制度銷控管屋理客戶管忌理早、晚、如周、月例考會(huì)過程跟盯蹤和督稱導(dǎo)置業(yè)顧孝問數(shù)據(jù)管布理項(xiàng)目銷水售數(shù)據(jù)管吵理競(jìng)品調(diào)查表客戶信息距反饋來訪客猜戶登記汗本來電客戶僻登記本置業(yè)顧瓜問信息輸記錄數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析計(jì)劃和題總結(jié)廣告信耀息反饋棉登記本成交客浸戶登記球表周報(bào)月報(bào)日?qǐng)?bào)銷售管毯理——案場(chǎng)銷售管理——完善的監(jiān)池督制度項(xiàng)目經(jīng)理箱監(jiān)督制度案場(chǎng)經(jīng)拖理監(jiān)督彈制度尺度巡爽盤制度客戶滿爺意度調(diào)大查制度全員管資理制度自我監(jiān)督建立立銀體化的刃監(jiān)督制輩度，確成保服務(wù)蛾標(biāo)準(zhǔn)；結(jié)果作為衣置業(yè)顧問激考核和晉娛升的重要掌指標(biāo)；多重管醫(yī)理與分罪管相結(jié)帆合，強(qiáng)韻化自我激監(jiān)督的釀意識(shí)；銷售管竹理——嚴(yán)格的潔考核制緣瑞度客戶情況銷售情駁況管理服航從學(xué)習(xí)成長(zhǎng)考核培訓(xùn)內(nèi)部管伶理罰獎(jiǎng)立體化軍的監(jiān)督說制度保傭證考核麻的全面蹤蝶、客觀尊、公正通過考錘評(píng)機(jī)制醫(yī)，對(duì)于扒優(yōu)秀置憑業(yè)顧問掀給予獎(jiǎng)怪勵(lì)；半年度/年度優(yōu)秀朋置業(yè)顧問碧可獲得外柿出考察機(jī)卡會(huì)；銷售為畜王，升院職加薪團(tuán)隊(duì)整申體嘉獎(jiǎng)個(gè)、考察年度公司借評(píng)獎(jiǎng)置業(yè)顧問改考評(píng)每月考懼評(píng)記錄桑、處罰績(jī)效淘最汰制度管理無效些淘汰制度公司客斤戶關(guān)系掃中心關(guān)毛于客戶有滿意度河提升討詞論會(huì)產(chǎn)品培飲訓(xùn)培訓(xùn)一角銷售管轉(zhuǎn)理——我們的睛服務(wù)用熱情金打動(dòng)您伴，用專抬業(yè)征服探您……蓉上坊世曦城悄玨士列院——實(shí)現(xiàn)銷富售目標(biāo)幕！——提高銷售黑力！——塑造好糧的形象泛！——…覺…關(guān)鍵是：驕通過管理痰，提升客獸戶的滿匹意度，最終實(shí)陵現(xiàn)口碑銷拌售！我們的業(yè)粘主推薦率娃達(dá)60%我們的業(yè)毅主推薦成朽交率達(dá)70%我們的餓客戶滿雀意度達(dá)85%幾個(gè)數(shù)據(jù)我們通系過管理渴，提升了客串戶滿意度，最終敘實(shí)現(xiàn)口碑銷售！服務(wù)團(tuán)胃隊(duì)及方面式中國房地牙產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過粥了二十捧年的大葵浪淘沙蚊之后留下的是來日益理性蝦的消費(fèi)者狡和堅(jiān)定而恩有眼光的尤經(jīng)營者我們信服蒸，產(chǎn)品力帳是基本的絹載體，也位是所有策子劃力的開薪始我們信服瓶，策劃力孔是巨大的蓋熱情，也待是光榮的無使命。。。吧。。。尺幅千談里，度罵量萬方尺度地講產(chǎn)，由扎從事市其場(chǎng)調(diào)查爬、地產(chǎn)僻研究、酸建筑設(shè)盛計(jì)、地廚產(chǎn)營銷吃、商業(yè)踢運(yùn)營管匪理等房傷地產(chǎn)上狠下游領(lǐng)口域多個(gè)硬專業(yè)公蓬司構(gòu)成旬，是成繞都搭建領(lǐng)如此完爸備服務(wù)仍平臺(tái)的臟地產(chǎn)專宇業(yè)機(jī)構(gòu)糞！服務(wù)內(nèi)容市場(chǎng)是岔載體，在市場(chǎng)的朗脈絡(luò)中尋輔找生存之狼道……尺度地產(chǎn)照業(yè)務(wù)涉及姓與例兩稀大板塊，咐以對(duì)房地仍產(chǎn)開發(fā)全沒程服務(wù)與虎運(yùn)營全面扣策劃的不披同把握，預(yù)凸顯自身張優(yōu)勢(shì)所在另。尺度，在醫(yī)這個(gè)領(lǐng)域取游刃有余儲(chǔ)，自如游物移。常規(guī)地產(chǎn)宏觀地跡產(chǎn)主要服務(wù)內(nèi)容立項(xiàng)研究投資分析市場(chǎng)定位價(jià)值評(píng)估城市經(jīng)營戰(zhàn)略區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略規(guī)劃概念設(shè)計(jì)推廣策劃銷售組織與管理房地產(chǎn)全程服務(wù)依托等部門的強(qiáng)力支持可提供等諸多市場(chǎng)視角出發(fā)的深具附加價(jià)值的全面解決方案；在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，尺度地產(chǎn)所具備的得天獨(dú)厚的系統(tǒng)規(guī)范作業(yè)程序，將有力控制市場(chǎng)營銷作業(yè)的偏差。市場(chǎng)營銷服務(wù)專業(yè)調(diào)研地產(chǎn)研究營銷顧問管理實(shí)踐營銷執(zhí)行控制品牌工程企業(yè)形象提升分析方法銷售力推廣執(zhí)行力企業(yè)形象維護(hù)后續(xù)資源整合市場(chǎng)數(shù)據(jù)立項(xiàng)咨詢決策依據(jù)營銷服務(wù)全程營銷流程圖產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)整合合理而封緊密的呢組織，將帶來事鄭半功倍的衰運(yùn)作效率……組織機(jī)鞠構(gòu)服務(wù)項(xiàng)勁目執(zhí)行力與隔感染力，暮成為策劃力喬的最終結(jié)表現(xiàn)形皇式……尺度服務(wù)中海、喉萬科、敢中大、祖首創(chuàng)、培市政府泳、國土炒局、房嫁管局、規(guī)劃局……目前尺度愉榮任中國英海外集團(tuán)錦營銷顧問涂，參與項(xiàng)夕目有中海千格林威治邊城、中海訂國際社區(qū)日、中海龍企灣半島、吳中海蘭庭。2005年尺度猾榮任浙肚江中大效集團(tuán)中棵大·君悅金鳥沙項(xiàng)目秩營銷顧編問。2005年尺度避榮任中準(zhǔn)鐵二局曉房地產(chǎn)棋開發(fā)營母銷顧問督。2005年尺度受找邀協(xié)助市健政府對(duì)城巧市中心區(qū)許精品住宅過的課題進(jìn)養(yǎng)行研究。2005年尺度代胞理銷售的涼藍(lán)水灣項(xiàng)嗽目創(chuàng)造40天銷售摩逾1800套房屋筑的奇跡吹。2005年總共代鳴理近百萬命平米物業(yè)哪的銷售及法商業(yè)運(yùn)營爆，成功銷燙售了逾40萬平米。2006年尺度笑開拓了注近30個(gè)不同物紗業(yè)形態(tài)的貓樓盤，進(jìn)捆行全程或仇單項(xiàng)的合其作，業(yè)務(wù)興遍及整個(gè)寸中國西部情。2006年尺度與旱萬科地產(chǎn)求結(jié)成戰(zhàn)略膀聯(lián)盟，成哀功代理了組加州灣項(xiàng)饅目的全程洲營銷，10月，尺度嬸又與萬科槳再次攜手，全協(xié)程營銷過溫江朗民潤(rùn)園項(xiàng)確目。加后州灣項(xiàng)宏目榮獲融萬科集戀團(tuán)“黃柱金大獎(jiǎng)傘”及“辮客戶滿添意度全倚國第一思”。2007年，南充張香檳小鎮(zhèn)耐項(xiàng)目順利索開盤，制抬造當(dāng)?shù)貭I水銷奇跡；成都，市萬科朗殘潤(rùn)園、斃南郡7英里、苗交大綠趨嶺、中達(dá)房紅楓瞧嶺、鴻敘運(yùn)之星周等項(xiàng)目止順利啟滴動(dòng)；外地，騎德陽、傭綿陽、矩西安、笨自貢……尺度經(jīng)典裙案例地圖錦江·東湖花園，創(chuàng)城東南價(jià)格新高蜀風(fēng)花園城，成就金沙典范人文社區(qū)區(qū)域內(nèi)，中大君悅金沙，金沙蘭亭中海國際社區(qū)，萬科·朗潤(rùn)園，中海龍灣半島藍(lán)水灣，標(biāo)志城東北李家沱區(qū)域繁榮再現(xiàn)萬科·加州灣，領(lǐng)導(dǎo)沙灣區(qū)域發(fā)展提速文殊坊，成功啟動(dòng)歷史文化保護(hù)片區(qū)商業(yè)化運(yùn)作興元綠洲天府長(zhǎng)城-南熙里青羊區(qū)CBD發(fā)展研究北湖印象城市精品住宅研究郊縣房地產(chǎn)發(fā)展研究中海格林威治城首創(chuàng)愛這城潤(rùn)揚(yáng)項(xiàng)目彭州城市定位黃龍溪古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃研究太平新巷不動(dòng)遷商業(yè)規(guī)劃中房紅楓嶺南郡·7英里雕墅中海蘭庭錦江·東湖花園，創(chuàng)城東南價(jià)格新高蜀風(fēng)花園城，成就金沙典范人文社區(qū)區(qū)域內(nèi)，中大君悅金沙，金沙蘭亭中海國際社區(qū)，萬科·朗潤(rùn)園，中海龍灣半島藍(lán)水灣，標(biāo)志城東北李家沱區(qū)域繁榮再現(xiàn)萬科·加州灣，領(lǐng)導(dǎo)沙灣區(qū)域發(fā)展提速文殊坊，成功啟動(dòng)歷史文化保護(hù)片區(qū)商業(yè)化運(yùn)作興元綠洲天府長(zhǎng)城-南熙里青羊區(qū)CBD發(fā)展研究北湖印象城市精品住宅研究郊縣房地產(chǎn)發(fā)展研究中海格林威治城首創(chuàng)愛這城潤(rùn)揚(yáng)項(xiàng)目彭州城市定位黃龍溪古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃研究太平新巷不動(dòng)遷商業(yè)規(guī)劃中房紅楓嶺南郡·7英里雕墅中海蘭庭萬科·加州灣－－2006年尺度孔創(chuàng)造的租奇跡2006年1月，萬崖科在拍訴賣場(chǎng)上似拿下沙驢灣區(qū)域攏的一塊勻地。3月，萬慘科通過擺層層選組拔攜手直尺度。8月5日，加州忠灣項(xiàng)目一臺(tái)期312套開盤鬼，當(dāng)天余銷售超聚過85％，實(shí)蘭現(xiàn)均價(jià)演約500脾0元/㎡，當(dāng)月回猾款95％以上。10月14日，加州悠灣二期開旱盤，推出499套，當(dāng)天牢銷售又一燭次超過85％。8月，加州疏灣項(xiàng)目以誦當(dāng)年拿地質(zhì)當(dāng)年開盤懲，區(qū)域價(jià)洲格最高，忍銷售速度桶最快的業(yè)仇績(jī)，獲得迅萬科集團(tuán)普珍稀的“黃金大獎(jiǎng)”。加州灣扶，沙灣騾區(qū)域的憶地標(biāo)建獸筑，必暢將成為兼引領(lǐng)沙孩灣區(qū)域鐘街區(qū)復(fù)伶興的領(lǐng)慰袖。萬科，充柳分認(rèn)識(shí)到字，萬科的尿品牌、產(chǎn)故品、文化+尺度的全透程營銷理悠念、執(zhí)行纏力、專業(yè)展性，項(xiàng)目趨業(yè)績(jī)將獲談得飛速提副高。因護(hù)此，萬科唯將溫江朗抱潤(rùn)園項(xiàng)目老（光華大紋道新地標(biāo)蓬）再次委味托尺度，雅創(chuàng)一年內(nèi)笨委托兩個(gè)喂項(xiàng)目給一朝個(gè)代理機(jī)昂構(gòu)的新記司錄。萬科·朗潤(rùn)園（2007年全程味營銷項(xiàng)池目）成都光端華大道衡上第一心個(gè)33層高層爸建筑項(xiàng)扭目。本項(xiàng)目層難點(diǎn)：?jiǎn)稳绾卧谝挂缘蛯用?、多層爪?xiàng)目為榴主的市氣場(chǎng)環(huán)境陸中，找億到項(xiàng)目則核心競(jìng)緩爭(zhēng)力，縱制訂推姥廣策略們？如何鎖準(zhǔn)確找歉到客戶裕，為項(xiàng)唇目尋找撐市場(chǎng)出捎路？解決：燭營銷創(chuàng)它新、差戰(zhàn)異調(diào)整夠、主動(dòng)催出擊。交大·綠嶺（2007年全程營耍銷項(xiàng)目）成都成仁站版塊毗河蚊高層項(xiàng)目銜。目前處于斯開盤期。南郡7英里（2007年全程營稱銷項(xiàng)目）成都城周南150畝城市別嘉墅社區(qū)。目前處析于熱銷份期。中房紅雕楓嶺（200雅7年全程榨營銷項(xiàng)口目）成都城桂東320畝高層建穿筑群落，鋤將容納約8000戶住戶脹居住。目前處唐于二期碌開盤準(zhǔn)爆備期。藍(lán)水灣——2005年尺度創(chuàng)冠造的奇跡2005年12月，所糠有業(yè)內(nèi)侍人士都救在談?wù)撉囊粋€(gè)冷項(xiàng)目－危－藍(lán)水丹灣。3天銷售1000套房，40天銷售位逾180損0套房。所有房品源均在累定購之罪日后七啞天內(nèi)簽妻訂完畢幼銷售合境同。創(chuàng)造成都徐市銷售速治度與銷售迷面積皆最積快的新記絨錄。整合力－柱－經(jīng)過近榴一年的項(xiàng)裳目跟蹤服愉務(wù)，終于炊扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目熔定位；銷售力艙－－銷普售管理惰能力，20萬平方米捉同時(shí)開盤掃并不做銷娛控，如何褲駕馭？銷售服務(wù)云團(tuán)隊(duì)，咨港詢、選房嘆、定房、史收款、簽夢(mèng)訂合同、鋸辦理貸款擋、客戶服補(bǔ)務(wù)均在同一時(shí)應(yīng)期啟動(dòng)饒，如何緣瑞協(xié)調(diào)？我們，完極成了。中海國轟際社區(qū)（全程置營銷顧宗問）項(xiàng)目位稿于成都牲市城西欲主干道徑羊市街訪西延線神上，三幻玉環(huán)路與放繞城高污速路之惹間占地1986畝，建筑霜面積約120萬平米浴，其中鐘公共配弓套設(shè)施礙約16萬平米，店住區(qū)約104萬平米烏，別墅套高層為駱主。主要節(jié)點(diǎn)遷工作：完成該項(xiàng)夢(mèng)目土地投鹽資可行性劃分析與初逢步定位判憤斷；完成該績(jī)項(xiàng)目總蛾體開發(fā)才策略及搞各期產(chǎn)捆品線安乖排計(jì)劃注；完成該部項(xiàng)目多互點(diǎn)啟動(dòng)協(xié)的方案古及各期固產(chǎn)品形蜂式建議侵；完成該項(xiàng)洪目鄰里中培心、中軸料線、街區(qū)陸三大主題酒定位；完成該熊項(xiàng)目啟蘿動(dòng)區(qū)的姜產(chǎn)品安賽排及價(jià)貌格策略潑；從市場(chǎng)角株度指導(dǎo)廣簽告公司的蔥營銷推廣過策略；從市場(chǎng)第角度指腥導(dǎo)規(guī)劃以設(shè)計(jì)單猶位進(jìn)行架方案設(shè)歪計(jì)。中大君悅賞金沙（2006－200仁7全程營銷疑顧問）項(xiàng)目位廳于青羊被區(qū)青江溝西路，英西單商徑場(chǎng)旁。妨占地235畝，總終建筑面觀積為30萬平方塵米，以蠟高層和駱小高層題電梯公既寓為主屋。主要節(jié)叫點(diǎn)工作抵：從市場(chǎng)角常度指導(dǎo)廣沒告公司進(jìn)奔行推廣執(zhí)迫行；該項(xiàng)目總戲營銷戰(zhàn)略肅；分期營銷箏方案；階段性推對(duì)廣策略；現(xiàn)場(chǎng)銷語售指導(dǎo)田。興元綠始洲（全程營硬銷顧問）該項(xiàng)目壩位于金企牛金府呀路旁交息大路以準(zhǔn)東市政澡公園以濟(jì)西。占服地110畝，建筑蹄面積為3762滋52平方米針，其中應(yīng)住宅面筑積3235伶47平方米菊，商業(yè)溫建筑面山積1616平方米盼。高層慮電梯為胡主。主要節(jié)點(diǎn)拼工作：完成該剪項(xiàng)目總叫營銷戰(zhàn)悉略；完成該鞭項(xiàng)目的榜產(chǎn)品安晉排及價(jià)盒格策略棵；現(xiàn)場(chǎng)銷傾售指導(dǎo)漸；從市場(chǎng)角萌度指導(dǎo)廣忙告公司進(jìn)辱行推廣執(zhí)萌行。金沙蘭脆亭（全程溫營銷）占地：20畝，1300駛0㎡容積率拔：3.8總建筑面滑積：420蜜00㎡產(chǎn)品形態(tài)脫：習(xí)高層電梯開盤時(shí)間俘：2006年11月中旬銷售價(jià)惡格：剝均碰價(jià)約460襖0-5槳000元/㎡占地:28畝容積率:3.8綠地率:約30%總建筑面買積:720昂00平米總居住麻戶數(shù):562戶產(chǎn)品形態(tài):電梯洋房預(yù)計(jì)開距盤:200狂7年7月德陽外灘麗地1號(hào)(全程營值銷)占地:348畝容積率:0.7蟻8綠化率:53戶%總建筑面葬積:181少9484潔㎡居住建歷筑面積麥：1792凡94㎡配套公建鋒建筑面積橫：230扇0㎡總居住戶劃數(shù):12熔23戶，總停政車位：896輛產(chǎn)品形任態(tài):坡地別答墅預(yù)計(jì)開吩盤:200肌7年上半年綿陽半山貼藍(lán)灣（銷售代理議）尺度的健經(jīng)營目秧標(biāo)——與品牌開宗發(fā)商同甘坊共苦與新銳皺開發(fā)商漢共同成逮長(zhǎng)尺度獲奪得的部標(biāo)分榮譽(yù)★中國房地邊產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)木房地產(chǎn)專社業(yè)運(yùn)營?；菔酵扑]單頓位★首屆哲中國西部僵房地產(chǎn)十貧大營銷機(jī)雁構(gòu)★成痕都十大軟新銳營藍(lán)銷機(jī)構(gòu)★成都慘市“金芙寫蓉杯”十籃大杰出營撇銷傳播機(jī)猜構(gòu)★成都炸市“金芙泊蓉杯”最摩佳營銷公催司金獎(jiǎng)★200晌5年成都捧市十大悟金牌代寒理行……尺度資薯源體系★廣泛媒體浮資源（廣戒電集團(tuán)、懂成都報(bào)業(yè)攀等媒體）★政請(qǐng)府資源筑（地產(chǎn)助相關(guān)的申政府職飾能機(jī)構(gòu)貴）★客巖戶圈層比資源（鑄中國會(huì)帶所、CEO俱樂部等猛）★擁有月上萬戶序穩(wěn)定客封戶資源橡，保證越產(chǎn)品信際息有效棒定向的型發(fā)布渠胳道★旅游充資源（芽文旅集行團(tuán)、康和輝集團(tuán)敞）尺度旱與康輝瘦旅游公獨(dú)司共建醋客戶平刷臺(tái)，尺帳度代理緩的項(xiàng)目傅將在康逢輝全省跟超過100個(gè)門市上斤架宣傳，朱并通過康溪輝客戶管努理系統(tǒng)定系向傳播，匆保證產(chǎn)品癢信息直達(dá)及具有中高搜端消費(fèi)能買力的消費(fèi)醋群體?！锍叨葥砩徲薪倜Y工作人員截組成的營礙銷隊(duì)伍，淚營銷經(jīng)驗(yàn)叢豐富、作客戰(zhàn)能力強(qiáng)……本項(xiàng)目抓服務(wù)細(xì)悼則銷售代僚理執(zhí)行牧目的1）、全面舟執(zhí)行既定憶的項(xiàng)目營壟銷推廣計(jì)皂劃。2）、銷玩售隊(duì)伍振組建及熱專業(yè)培賀訓(xùn)。3）、銷售轟管理與現(xiàn)只場(chǎng)管理。4）、客戶昏把握與交冶易促成。5）、市區(qū)場(chǎng)危機(jī)昌預(yù)測(cè)及布規(guī)避。6）、實(shí)椒現(xiàn)項(xiàng)目西利潤(rùn)最吩大化。7）、銷摟售模式腦建立、抵調(diào)試至裕正常運(yùn)翼行。銷售代醋理執(zhí)行腫主要工堡作1）、泉不斷完浮善整合江傳播及毀銷售推想廣計(jì)劃競(jìng)，監(jiān)控枕營銷策佳略使銷侮售推廣罰計(jì)劃更您系統(tǒng)、刻高效地糕執(zhí)行，黑創(chuàng)造較醫(yī)高的邊魚際效益瞎。2）、建港立銷售信自息反饋系持統(tǒng)，及時(shí)賠檢驗(yàn)營銷參策略執(zhí)行樓效果，及穩(wěn)時(shí)調(diào)整價(jià)緩格策略、霉促俏手段幅等，減少饑銷售障礙膨，盡快實(shí)森現(xiàn)銷售目骨標(biāo)。3）、奔制定銷底售推廣普計(jì)劃，趙開展整亮合營銷蟻推廣。4）、完皆成開盤前晃的準(zhǔn)備工債作。5）、往嚴(yán)格執(zhí)擴(kuò)行傳播其推廣、鋒銷售組愚織、過納程控制誘等既定密程序與僚方案。6）、重帖大、非常足規(guī)、危急佳事件的公奇關(guān)。7）、起評(píng)估各寫階段促番銷效果因。8）、監(jiān)傲控評(píng)估廣貸告效果，闖必要時(shí)予牙以修正。9）、提洗出具有前舌瞻性的下客階段促銷妻活動(dòng)建議劑。10）、預(yù)測(cè)插與規(guī)避不有確定影響團(tuán)因素。11）、競(jìng)爭(zhēng)慰樓盤銷售翻動(dòng)態(tài)報(bào)告贈(zèng)。營銷推廣佛報(bào)告的執(zhí)飲行效果監(jiān)侵控、評(píng)估劑及修正1）效果測(cè)蔬評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)柜評(píng)·結(jié)論性初測(cè)評(píng)2）實(shí)施乳效果測(cè)頸評(píng)的主碼要指標(biāo)·銷售收入·企業(yè)利軋潤(rùn)·品牌形葬象和企趟業(yè)形象1）售前資呀料準(zhǔn)備－杯法律文件胳、樓宇說照明書、圣合同文遭本、其任它2）銷售過害程控制·銷售實(shí)施--物業(yè)情況晌介紹--客戶心理容分析--客戶檔培案記錄--簽訂正排式合同--正式合合同公證--辦理財(cái)無務(wù)手續(xù)--銷售合同客執(zhí)行監(jiān)控--成交情溫況匯總·銷售結(jié)聚束--銷售資料囑的整理和顫保管--銷售人羅員的業(yè)星績(jī)?cè)u(píng)定--銷售工作語中的處理脊個(gè)案記錄--銷售工漁作的總連結(jié)3）情景營驗(yàn)銷的方案換擬訂·迎賓程序與的設(shè)定·瀏覽程酬序的設(shè)謀定·接洽程革序的設(shè)殘定·