門店投資可行性分析報(bào)告

情境二門店投資可行性分析第一頁，共五十三頁。主要內(nèi)容投資可行性環(huán)境分析2投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)4投資可行性研究31投資構(gòu)成分析33第二頁，共五十三頁。學(xué)習(xí)目標(biāo)對門店投資開發(fā)可行性有全面認(rèn)識1能清晰描述投資開發(fā)可行性的主要研究內(nèi)容2能夠完成可行性分析報(bào)告3能夠進(jìn)行門店開發(fā)的不確定性分析4第三頁，共五十三頁。技能要點(diǎn)投資開發(fā)可行性研究技術(shù)設(shè)計(jì)可行性環(huán)境分析的主要框架連鎖門店開發(fā)的投資構(gòu)成投資可行性的經(jīng)濟(jì)評價(jià)第四頁，共五十三頁。引導(dǎo)案例

開店生財(cái)：市場調(diào)研應(yīng)先行第五頁，共五十三頁。認(rèn)真閱讀;仔細(xì)思考;結(jié)合學(xué)習(xí)過程。要求第六頁，共五十三頁。門店開發(fā)投資可行性研究第一節(jié)第七頁，共五十三頁。一、概念和作用所謂門店投資項(xiàng)目的可行性研究就是指投資者擬投資開設(shè)一家門店，為使這一門店能夠在激烈的市場競爭中得以生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；對諸如門店開設(shè)所需的資金、商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇、建設(shè)規(guī)模、店址的確定等可能的投資方案進(jìn)行全面的分析論證；預(yù)測、評價(jià)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性、財(cái)務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。(P36)第八頁，共五十三頁。作用(P37)作為投資項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)或金融組織申請貸款、籌集資金的依據(jù)。作為編制設(shè)計(jì)和進(jìn)行建設(shè)工作的依據(jù)。作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)。作為項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)的依據(jù)。作為項(xiàng)目組織管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、勞動(dòng)定員的依據(jù)。作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項(xiàng)目所在地政府和規(guī)劃部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。第九頁，共五十三頁。二、可行性研究的基本內(nèi)容(P39)1．總論2．宏觀投資環(huán)境分析3．地區(qū)行業(yè)概況分析4．地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測5．地區(qū)主要門店的競爭狀況調(diào)查分析6．門店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營規(guī)模分析7．門店選址分析第十頁，共五十三頁。8．門店賣場布局策劃方案的分析9．門店經(jīng)營策略分析10．投資估算和籌資方案分析11．經(jīng)濟(jì)評價(jià)12.門店開發(fā)可行性結(jié)論第十一頁，共五十三頁。三、門店開發(fā)可行性結(jié)論架構(gòu)架構(gòu)必要性物質(zhì)條件技術(shù)條件設(shè)備條件效益預(yù)測備選方案提出建議第十二頁，共五十三頁。范例：某項(xiàng)目市場可行性分析報(bào)告第十三頁，共五十三頁。門店開發(fā)投資可行性環(huán)境分析第二節(jié)第十四頁，共五十三頁。一、門店開發(fā)投資環(huán)境概念門店的投資環(huán)境就是指對在某一區(qū)域內(nèi)的開設(shè)門店的投資這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所提供的一系列要素和生產(chǎn)條件及相互作用的統(tǒng)一體，包括硬環(huán)境和軟環(huán)境兩個(gè)方面，并具有整體性、開放性、動(dòng)態(tài)性、區(qū)域性和層次性等特點(diǎn)。(P41)第十五頁，共五十三頁。二、門店開發(fā)投資環(huán)境的類型(P43)三種劃分標(biāo)準(zhǔn),分出不同類型1．按投資環(huán)境存在的物質(zhì)形態(tài)進(jìn)行劃分2．按投資環(huán)境存在的范圍不同進(jìn)行劃分3．按投資環(huán)境存在的內(nèi)容不同進(jìn)行劃分第十六頁，共五十三頁。第十七頁，共五十三頁。三、門店開發(fā)投資環(huán)境分析的內(nèi)容（P44）第十八頁，共五十三頁。四、門店開發(fā)投資環(huán)境分析的方法“冷熱”因素分析法等級尺度法多因素評估法“四三三”評估法系統(tǒng)功能評估法道氏評估法第十九頁，共五十三頁。第三節(jié)

門店開發(fā)投資構(gòu)成分析第二十頁，共五十三頁。一、門店開發(fā)投資的構(gòu)成固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅投資項(xiàng)目總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動(dòng)資金固定資產(chǎn)投資無形資產(chǎn)投資第二十一頁，共五十三頁。二、門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)第二十二頁，共五十三頁。第二十三頁，共五十三頁。第四節(jié)門店開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評價(jià)第二十四頁，共五十三頁。一、經(jīng)濟(jì)評價(jià)的含義(P57)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)是采用一定的方法和經(jīng)濟(jì)參數(shù)，對項(xiàng)目投資產(chǎn)出的各種因素進(jìn)行研究、分析計(jì)算和對比論證的工作。第二十五頁，共五十三頁。準(zhǔn)備工作不確定性分析不確定性分析確定最佳方案國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)方案比較方案比較經(jīng)濟(jì)評價(jià)內(nèi)容結(jié)構(gòu)示意第二十六頁，共五十三頁。二、門店開發(fā)的財(cái)務(wù)評價(jià)第二十七頁，共五十三頁。（一）概念(P58)門店開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，以考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。第二十八頁，共五十三頁。（二）門店開發(fā)財(cái)務(wù)評價(jià)的程序分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算財(cái)務(wù)效益指標(biāo)進(jìn)行不確定性分析第二十九頁，共五十三頁。（三）門店開發(fā)財(cái)務(wù)盈利能力分析投資利潤率投資利稅率資本金利潤率銷售利潤率投資收益率投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第三十頁，共五十三頁。1、投資利潤率投資利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資）×100%年利潤總額＝年產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入－年產(chǎn)品銷售稅金及附加－年總成本費(fèi)用項(xiàng)目總投資＝固定資產(chǎn)投資＋投資方向調(diào)節(jié)稅＋建設(shè)期利息＋流動(dòng)資金第三十一頁，共五十三頁。2、投資利稅率投資利稅率＝（年利稅總額或年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資）×100%年利稅總額＝年銷售收入－年總成本費(fèi)用年利稅總額＝年利潤總額＋年銷售稅金及附加第三十二頁，共五十三頁。3、資本金利潤率資本金利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）×100%第三十三頁，共五十三頁。4、銷售利潤率銷售利潤率＝（年平均利潤總額/年平均銷售收入）×100%第三十四頁，共五十三頁。5、投資收益率投資收益率＝年凈收益/投資總額年凈收益＝年利潤額＋年折舊額第三十五頁，共五十三頁。6、投資回收期投資回收期是指一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開始投入生產(chǎn)年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時(shí)止所需要的時(shí)間，其單位通常用“年”表示。當(dāng)T＜T0時(shí)，項(xiàng)目可行；反之，不可行。第三十六頁，共五十三頁。（四）門店財(cái)務(wù)清償能力分析固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率第三十七頁，共五十三頁。1、固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期是指在國家財(cái)政規(guī)定及門店項(xiàng)目具體條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款本金和建設(shè)期利息（不包括已用自有資金支付的建設(shè)期利息）所需要的時(shí)間。借款償還期＝借款償還后開始出現(xiàn)盈余年份數(shù)－開始借款年份＋（當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額）第三十八頁，共五十三頁。2、資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）×100%一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率＞100%時(shí)，說明項(xiàng)目資不抵債，視為已達(dá)到破產(chǎn)的臨界值。第三十九頁，共五十三頁。3、流動(dòng)比率流動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%對于債權(quán)人來說，比率越高，債權(quán)人越有保障；對于項(xiàng)目而言，比率過高不一定是好事。第四十頁，共五十三頁。4、速動(dòng)比率速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)總額－負(fù)債/流動(dòng)負(fù)債總額）×100%速動(dòng)比率是流動(dòng)比率的補(bǔ)充，表明項(xiàng)目每百元流動(dòng)負(fù)債有多少速動(dòng)資產(chǎn)作為支付的保障。第四十一頁，共五十三頁。三、門店開發(fā)的不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析第四十二頁，共五十三頁。敏感性分析的程序1、選擇敏感性分析指標(biāo)機(jī)會研究階段多選用投資收益率和投資回收期指標(biāo)；可行性研究階段多選用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)。2、計(jì)算項(xiàng)目的目標(biāo)值3、選取不確定性因素,設(shè)定變化范圍第四十三頁，共五十三頁。4、計(jì)算敏感性強(qiáng)弱程度，找出敏感性因素敏感性分析表第四十四頁，共五十三頁。5、計(jì)算敏感性指標(biāo)1）敏感度系數(shù)

E=△A/△FE－－評價(jià)指標(biāo)A對于對于不確定因素F的敏感度系數(shù)

△F－－不確定因素F的變化率（%）△A－－當(dāng)發(fā)生△F變化時(shí)，A的相應(yīng)變化率

E＞0，表示A與F同方向變化

E＜0，表示A與F反方向變化數(shù)值越大，敏感率系數(shù)越高2）繪制敏感性分析圖，找出臨界點(diǎn)即不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。是不確定因素的極限變化，其高低與設(shè)定的基準(zhǔn)收益率有關(guān)。第四十五頁，共五十三頁。6、綜合評價(jià)，選擇可行方案根據(jù)敏感度系數(shù)及臨界點(diǎn)數(shù)據(jù)，按不確定因素的敏感程度進(jìn)行排序；根據(jù)臨界點(diǎn)分析不確定因素變化發(fā)生的可能性；通過分析結(jié)論，找出最敏感的一個(gè)或幾個(gè)關(guān)鍵因素，粗略預(yù)測項(xiàng)目可能的風(fēng)險(xiǎn)。第四十六頁，共五十三頁。案例假設(shè)某企業(yè)正在進(jìn)行項(xiàng)目可靠性研究，該項(xiàng)目期初投資210萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目服務(wù)期為6年，采用直線折舊，每年收入與成本均衡，企業(yè)所得稅稅率為30%，資金成本率為10%，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)見下表。第四十七頁，共五十三頁。現(xiàn)金流量計(jì)算表第四十八頁，共五十三頁。凈現(xiàn)值NPV＝79.62萬元、內(nèi)部收益率IRR＝22.12%單因素分析：1、每年?duì)I業(yè)收入下降10%：NPV＝33.89萬元內(nèi)部收益率IRR＝15.3%2、每年?duì)I業(yè)成本上升10%：NPV＝58.25萬元內(nèi)部收益率IRR＝19.01%3、每年資金成本率上升11%：NPV＝71.33萬元內(nèi)部收益率IRR＝22.12%4、項(xiàng)目服務(wù)周期下降1年：NPV＝50.05萬元內(nèi)部收益率IRR＝18.95%第四十九頁，共五十三頁。本章小節(jié)可行性研究是任何投資所必需的一項(xiàng)內(nèi)容,作為連鎖門店的開發(fā),雖然有標(biāo)準(zhǔn)店鋪可以借鑒,但鑒于各地不同的影響因素,這項(xiàng)工作同樣是必經(jīng)環(huán)節(jié).第五十頁，共五十三頁。思考題1．門店投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用有哪些？2．門店投資項(xiàng)目可行性研究包括哪些基本內(nèi)容？3．門店投資開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容應(yīng)包括哪些內(nèi)容？4．門店開發(fā)應(yīng)包括哪些項(xiàng)目投資？5．門店開發(fā)財(cái)務(wù)盈利能力分析有哪些財(cái)務(wù)指標(biāo)？6．門店開發(fā)財(cái)務(wù)清償能力分析包括哪些財(cái)務(wù)指標(biāo)？7．試述盈虧均衡點(diǎn)分析法。第五十一頁，共五十三頁。ThankYou!第五十二頁，共五十三頁。內(nèi)容總結(jié)情境二。12.門店開發(fā)可行性結(jié)論。年利稅總額＝年利潤總額＋年銷售稅金及附加。資本金利潤率＝（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）×100%。銷售利潤率＝（年平均利潤總額/年平均銷