租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述

第頁(yè)共頁(yè)租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述。租賃合同及其法律風(fēng)險(xiǎn)概述合同是人們?nèi)粘Ｉ钜约皬氖律虡I(yè)活動(dòng)最重要的法律行為和根據(jù)之一。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同是最常見的合同種類之一。雖然國(guó)家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同行為，已經(jīng)有了《民法通那么》、《合同法》以及其他許許多多的法律、法規(guī)、司法解釋、地方性法規(guī)等規(guī)定，許多政府機(jī)關(guān)為標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)合同行為，還訂立了許多合同范本，供大家選用、參考，但由于人們?nèi)粘Ｉ詈蜕虡I(yè)活動(dòng)的復(fù)雜性、法律法規(guī)的抽象性和社會(huì)生活的超前開展，因此我們?nèi)匀恍枰贤瑏韺?duì)我們的日常生活和商業(yè)活動(dòng)進(jìn)展規(guī)制，并充分利用合同可以約定范圍的廣泛性，彌補(bǔ)法律法規(guī)和范本合同的局限性，標(biāo)準(zhǔn)更多的合同內(nèi)容，充分行使自己的合同權(quán)利。當(dāng)事人在訂立合同的過程中，需要經(jīng)過雙方充分的協(xié)商，將自己的需求和真實(shí)的意思充分在合同中表述出來；訂立了合同之后，雙方也應(yīng)該根據(jù)法律的規(guī)定與合同的約定，全面地行使自己的合同權(quán)利、履行自己的合同義務(wù)，以到達(dá)雙方訂立、履行合同的目的，獲取各自的利益。當(dāng)然，在簽訂、履行合同的過程中，特別是一些大型、重要、權(quán)利義務(wù)復(fù)雜的合同的簽訂、履行過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些爭(zhēng)議，比方：雙方對(duì)合同條款的效力、解釋或履行過程看法不一，造成合同無(wú)法正常履行；或者一方或者雙方出現(xiàn)了違背法律規(guī)定或者合同約定的情況導(dǎo)致另一方的損失，需要雙方協(xié)商解決，甚至需要到法院、仲裁機(jī)構(gòu)通過訴訟、仲裁等方式解決。這些情形，我們統(tǒng)稱為合同的法律風(fēng)險(xiǎn)。合同的法律風(fēng)險(xiǎn)種類很多，我們今天講課主要將其歸類為以下五個(gè)方面的內(nèi)容：租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同內(nèi)容和條款方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同解除的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同違約損害賠償方面的法律風(fēng)險(xiǎn)、租賃合同訴訟法律風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)一般來說，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，即具有法律效力，雙方當(dāng)事人具有合同約定的權(quán)利義務(wù)；雙方當(dāng)事人也希望合同簽訂之后，可以順利地發(fā)生效力，并順利完成履行。但這并非必然的情況。有些時(shí)候，合同在雙方當(dāng)事人簽字或蓋章后，由于這樣那樣的原因，暫時(shí)還不能發(fā)生法律效力，要等到一定的條件滿足以后才能發(fā)生法律效力。有些合同那么根本沒方法發(fā)生法律效力，而且是無(wú)論經(jīng)過多少時(shí)間，均不能發(fā)生，就如同合同沒有簽訂一樣的效果，當(dāng)事人于是不具備相應(yīng)的合同權(quán)利和義務(wù)。有些時(shí)候，合同雖然已經(jīng)發(fā)生法律效力了，但是由于種種原因合同解除或者撤銷了，此后合同對(duì)雙方不再具有法律效力了。因此我們把合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)放在第一位來闡述。1、與合同效力有關(guān)的幾個(gè)概念?！?〕合同成立：合同經(jīng)雙方〔或者多方，下同〕簽字或蓋章后即可以成立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個(gè)別情況下合同不一定生效。成立是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！?〕合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法律保護(hù)。生效也是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)?！?〕合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保護(hù)。與生效不同，有效是一段期間?！?〕合同無(wú)效：合同從簽訂開場(chǎng)，或者從某一時(shí)間點(diǎn)開場(chǎng)，沒有法律效力，不受法律保護(hù)?！?〕合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效條件后產(chǎn)生法律效力，否那么屬于無(wú)效合同?！?〕合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再具有法律效力。對(duì)于合同當(dāng)事人來說，合同成立、生效和有效是當(dāng)事人追求、希望實(shí)現(xiàn)的目的。合同無(wú)效是合同當(dāng)事人盡量需要防止的情況。合同解除或者撤銷，那么要視詳細(xì)情況而定，有些時(shí)候，合同解除或者撤銷對(duì)當(dāng)事人不利；但有些時(shí)候，合同解除或者撤銷是對(duì)當(dāng)事人有利的，這時(shí)就要合同當(dāng)事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當(dāng)事人來講，那么應(yīng)該充分考慮到合同解除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險(xiǎn)，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律風(fēng)險(xiǎn)防范?！?〕合同成立方面。合同成立方面的法律風(fēng)險(xiǎn)我們提四點(diǎn)。第一，主體合格。假如合同簽訂主體是公司，應(yīng)當(dāng)提供公司經(jīng)過最新年檢確認(rèn)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者在工商注冊(cè)登記的機(jī)讀根本資料。假如簽訂主體是事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。假如簽訂主體是個(gè)人的，應(yīng)該提供身份證，證實(shí)年滿18周歲。第二，雙方當(dāng)事人真實(shí)的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時(shí)，雙方在合同上的蓋章原那么上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些公司在合同上加蓋公司的財(cái)務(wù)專用章，這就有問題了，嚴(yán)格來說在合同上加蓋財(cái)務(wù)專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要防止。假如合同的簽訂主體是個(gè)人的，那么個(gè)人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個(gè)人簽字、自己的私章沒有在有關(guān)管理部門登記備案過，難以事后區(qū)分真?zhèn)?，因此最好是?qǐng)當(dāng)事人來當(dāng)面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時(shí)對(duì)照對(duì)方的身份證、確認(rèn)身份情況后再由其簽字蓋章為妥。當(dāng)然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過合法受權(quán)。假如單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供由單位加蓋公章的受權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確受權(quán)。在理論情況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時(shí)提供受權(quán)委托書。第四，假如要簽訂的合同金額宏大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注意的情況外，還必須搜集對(duì)方當(dāng)事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公章樣本、對(duì)方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對(duì)方的股東會(huì)決議或者董事會(huì)決議等等法律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。〔2〕合同生效方面。生效方面我們提四點(diǎn)。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認(rèn)可口頭合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實(shí)際履行合同，一方將房屋出租，另一方實(shí)際入住、使用該房屋，并按時(shí)交納租金的，合同也是有效的?！逗贤ā返?14條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。從由于口頭合同在很多詳細(xì)問題方面不容易講清楚，一方假如不予成認(rèn)的，另一方很難主張權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，防止口頭合同。第二，實(shí)際履行的合同的效力問題。這種情況主要表達(dá)在雙方達(dá)成租賃房屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問題。根據(jù)《合同法》第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時(shí)解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租人要解除的，應(yīng)當(dāng)提早合理時(shí)間通知承租人，以便承租人及時(shí)尋找新的租賃場(chǎng)所。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通過____等方式簽訂。這種情況如今也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提供____、手機(jī)短信等方式證明雙方之間存在合同。合同法認(rèn)可這種形式的效力，但是由于舉證較為困難，____也有一定的形式要求才可以作為證據(jù)，因此建議雙方在通過____形式達(dá)成合同一致意思后再補(bǔ)充簽署書面合同為好。第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大局部合同都是雙方簽字蓋章、合同成立之后就生效，但少局部合同中對(duì)合同的生效時(shí)間是附有條件的。比方，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個(gè)月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要等上級(jí)部門審批通過之后才生效等等。我們認(rèn)為這些條件的約定并不是不可以，但是這些約定都拖延了合同順利生效的時(shí)間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而假如合同不能如期生效，浪費(fèi)簽約的人力物力時(shí)間不說，還給合同當(dāng)事人帶來了履約的風(fēng)險(xiǎn)，特別是開場(chǎng)準(zhǔn)備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當(dāng)事人來說更加不利。因此特別約定生效條件要慎重，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外?！?〕合同無(wú)效方面。我們提四點(diǎn)。第一，《合同法》第52條規(guī)定了合同無(wú)效的詳細(xì)情況：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。這些內(nèi)容比擬復(fù)雜，大家在這里只要理解一下內(nèi)容就可以。第二，____《____關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋》〔《租賃司法解釋》〕的規(guī)定。如該解釋第二條和第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證或者未按照建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的規(guī)定建立的房屋，或者未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建立的臨時(shí)建筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。第三，____《關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》的規(guī)定。這個(gè)規(guī)定講，對(duì)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：如根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。這主要是指用于餐飲、娛樂、商業(yè)、辦公等公共場(chǎng)所的租賃房屋，假如未辦理過消防驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，有發(fā)生重大消防平安責(zé)任事故的隱患，不利于維護(hù)社會(huì)公共利益，故此類租賃合同無(wú)效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，那么不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。這個(gè)問題在簽署租賃合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。第四，假如房屋租賃合同最終被法院確認(rèn)無(wú)效的，那么當(dāng)事人懇求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，本來合同無(wú)效之后，雙方當(dāng)事人獲得財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方。但租賃合同比擬特殊，承租人繳納了租金后，實(shí)際使用了房屋，這局部利益無(wú)法返還給對(duì)方。因此采用無(wú)效當(dāng)有效處理的原那么，是法院從公平的角度出發(fā)，考慮到承租人實(shí)際使用了房屋，不支持合理使用費(fèi)不太公平的角度來設(shè)定的?！?〕合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五十一條。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，無(wú)處分權(quán)的人處分別人財(cái)產(chǎn)簽訂的合同，假如事后合理時(shí)間內(nèi)獲得監(jiān)護(hù)人同意、被代理人授予代理權(quán)、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)受權(quán)的，合同有效。否那么，合同無(wú)效。詳細(xì)情況這里不多講了。租賃合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防控隨著現(xiàn)今租賃市場(chǎng)的日益活潑，租賃合同成為市場(chǎng)交易中最活潑的合同之一，但其中的法律風(fēng)險(xiǎn)常不能被當(dāng)事人重視到而引發(fā)了一系列的爭(zhēng)議，給當(dāng)事人帶來了經(jīng)濟(jì)損失。根本案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn)租給B司。合同到期后，B司不搬離場(chǎng)地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬離場(chǎng)地歸還地塊。本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是支付租金及合同到期后場(chǎng)地返還。筆者反思整個(gè)合同簽訂履行全過程，確實(shí)存在著瑕疵。下面僅是筆者對(duì)租賃合同瑕疵的個(gè)人分析^p，希望能為將來租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險(xiǎn)，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同中交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財(cái)產(chǎn)使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財(cái)產(chǎn)，無(wú)權(quán)對(duì)之處分。二、常見租賃合同條款在訂立時(shí)存在的瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)筆者將工作理論中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進(jìn)展了比照，分析^p，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進(jìn)展列明如下：1.租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場(chǎng)地和岸線租賃合同中，僅約定棧橋、墩子及碼頭邊沿線長(zhǎng)度。無(wú)細(xì)節(jié)的描繪，無(wú)示意圖示說明確切的租賃范圍，約定范圍不明導(dǎo)致這成為雙方爭(zhēng)議之一。租賃合同中最根本的標(biāo)的物條款不明確，給合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛的。2.場(chǎng)地出租無(wú)交接的書面手續(xù)留存。標(biāo)的物的交接狀態(tài)不明確，無(wú)法區(qū)分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還狀態(tài)的不確定性。3.租賃期限過長(zhǎng)。例如上述案例中合同租期長(zhǎng)達(dá)八年，導(dǎo)致合同雙方當(dāng)事人受合同拘謹(jǐn)?shù)臓顩r長(zhǎng)期不能改變，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。4.不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立制止轉(zhuǎn)租條款，但實(shí)際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實(shí)。對(duì)轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對(duì)真正實(shí)際承租人的資產(chǎn)和信譽(yù)情況不明，導(dǎo)致了長(zhǎng)期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標(biāo)的物的行為。5.押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說，就是違約本錢過低，承租人繼續(xù)使用標(biāo)的物得來的利益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金，無(wú)畏違約行為。6.在合同履行過程中，對(duì)承租人要對(duì)租賃物狀態(tài)改變的懇求，無(wú)明確無(wú)書面、肯定的回復(fù)，以導(dǎo)致默認(rèn)了承租人的行為。在合同終止時(shí)對(duì)標(biāo)的物的狀態(tài)確認(rèn)上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過程中，對(duì)租賃物的狀態(tài)控制不善，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。7.通常為合同執(zhí)行，出租人會(huì)與實(shí)際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某答應(yīng)證所需，常常會(huì)有一個(gè)三方協(xié)議的存在。且不說三方協(xié)議的有效性存在爭(zhēng)議，但一個(gè)標(biāo)的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導(dǎo)致我司以第三人身份參加訴訟的主要____。三、以后簽訂租賃合同所需考前須知1.租賃期限不宜過長(zhǎng)。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的期限原那么上由租賃合同當(dāng)事人約定?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過局部無(wú)效?！薄白赓U期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。”租賃期限過長(zhǎng)會(huì)導(dǎo)致承租雙方的狀態(tài)長(zhǎng)時(shí)間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租人在訂立租賃期限條款時(shí)，應(yīng)結(jié)合自身的詳細(xì)情況，合理確定租期。待合同終止后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時(shí)修訂上份合同中的缺陷之處。2.對(duì)租賃物的描繪明晰準(zhǔn)確，做好交接書面確認(rèn)。在合同中要有詳細(xì)的條款對(duì)租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱、租賃物的數(shù)量、性質(zhì)、用處等涉及到可能影響合同效力的問題，尤其應(yīng)規(guī)定所租賃的財(cái)產(chǎn)應(yīng)具備承租方所擬使用的目的，防止因雙方對(duì)租賃物的特性和用處理解上的分歧而影響合同的效力，利于防止索賠時(shí)，出現(xiàn)糾紛。假設(shè)是出租時(shí)應(yīng)履行特別程序或準(zhǔn)備的出租物，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建立部規(guī)章《城市房屋租賃管理方法》第13條規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。3.慎重選擇合同承租方，盡量防止訂立轉(zhuǎn)租條款。對(duì)方當(dāng)事人的履約才能及資信狀況對(duì)租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要理解對(duì)方資信情況，可以通過查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照，理解注冊(cè)資金、經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，可到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)去查詢，或通過對(duì)方的老客戶，從側(cè)面理解對(duì)方的資信狀況。在合同簽字蓋章時(shí)應(yīng)及時(shí)審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。確信對(duì)方具有履約才能，商業(yè)信譽(yù)良好，合同履行較有保障才能與之簽約。4.明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭(zhēng)議的情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時(shí)彌補(bǔ)因承租人違約行為而造成的損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時(shí)間和方式，并對(duì)其拒付租金或延付租金時(shí)可以采取的救濟(jì)措施作較為詳細(xì)的規(guī)定，《合同法》規(guī)定對(duì)承租人無(wú)正當(dāng)理由拒付租金或延付租金時(shí)，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付時(shí)，出租人可以解除合同。這是一項(xiàng)法定解釋權(quán)，但要注意的是，對(duì)于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一期限。法律對(duì)此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)《城市私有房屋管理規(guī)定》，承租人累計(jì)6個(gè)月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定訂立合同條款。5.加大違約本錢的約定，守約者的保護(hù)力度增加。合同中應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定詳細(xì)違約責(zé)任的承當(dāng)方式、違約金或是損失賠償金的計(jì)算方法，防止簡(jiǎn)單地陳述“假如承租方違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任”的高度概括性條款，以免在發(fā)生合同糾紛時(shí)對(duì)承租人如何承當(dāng)違約責(zé)任產(chǎn)生爭(zhēng)議。____關(guān)于〈適用中華人民共和國(guó)合同法〉假設(shè)干問題的解釋(二)中第二十九中關(guān)于違約責(zé)任的約定中“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般會(huì)認(rèn)定為”過分高于造成的損失。人民法院可能不予以支持，所以在訂立違約責(zé)任條款時(shí)，應(yīng)注意違約金比例不予過高。6.合理選擇管轄地。該條款常會(huì)被無(wú)視，但管轄地的合理選擇對(duì)合同糾紛的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應(yīng)從便利訴訟及降低合同爭(zhēng)議解決本錢的角度，綜合合同的詳細(xì)內(nèi)容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所地、原告住所地、不動(dòng)產(chǎn)所在地等與合同親密相關(guān)的地點(diǎn)的法院管轄。7.關(guān)注時(shí)效特殊性。根據(jù)《民法通那么》第一百三十五條規(guī)定，通常當(dāng)事人向人民法院懇求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效為二年。但《民法通那么》第136條規(guī)定訴訟時(shí)效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應(yīng)積極跟蹤合同的履約過程，發(fā)現(xiàn)有延付或拒付租金情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ桨l(fā)出通知函或催討函或提起相關(guān)的訴訟，確保時(shí)效內(nèi)積極行使該合法權(quán)利。8.重視在履約過程中對(duì)合同相對(duì)方財(cái)產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時(shí)采取財(cái)產(chǎn)保全手續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開展。通常在租賃糾紛中，因?yàn)楹贤鄬?duì)方不能按時(shí)支付租金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長(zhǎng)，承租人可能通過各種手段隱匿財(cái)產(chǎn)，損害出租人的利益。我國(guó)《民事訴訟法》專章規(guī)定的財(cái)產(chǎn)保全制度，就是為了防止當(dāng)事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補(bǔ)的損害而要求法院對(duì)承租人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)展查封、扣押、凍結(jié)等，防止承租方惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。這時(shí)就需要出租人能提供被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)線索，假設(shè)無(wú)，法院無(wú)法啟動(dòng)保全措施，即便出租人在訴訟中獲得勝訴，因出租人無(wú)法向法院提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)線索，最終導(dǎo)致執(zhí)行無(wú)法開展，出租人的收取租金的權(quán)益仍無(wú)法得到保障。所以在合同履行過程中和發(fā)生訴訟后，出租人應(yīng)積極關(guān)注并搜集承租人的財(cái)產(chǎn)信息，也是為將來發(fā)生爭(zhēng)議做好訴訟準(zhǔn)備。9.做好合同履行過程中的各類證據(jù)材料的搜集工作。在合同履行中合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、雙方的郵件、來往，每月租金的支付憑證，各類帶有公章的各類文件等都是合同履行的重要證據(jù)。在平時(shí)的工作中一定要做好留存，假設(shè)在將來爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證據(jù)意識(shí)，多為公司保存一些證據(jù)資料，形成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動(dòng)者，為公司挽回更多的損失。四、結(jié)語(yǔ)筆者通過理論中經(jīng)歷的真實(shí)案例的真實(shí)感受和客觀分析^p現(xiàn)租賃合同條款的瑕疵點(diǎn)，讓讀者理解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)，即從訂立時(shí)對(duì)租賃合同風(fēng)險(xiǎn)把控和履約過程中的時(shí)時(shí)跟蹤。當(dāng)然這僅僅只是筆者工作理論的體會(huì)，目的是能讓讀者從中汲取一點(diǎn)經(jīng)歷，在將來的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同履行中過程出現(xiàn)了問題而引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失，這對(duì)企業(yè)的安康開展來說，具有十發(fā)重要的意義。租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)租賃合同解除和撤銷的法律風(fēng)險(xiǎn)合同的解除，有正常履行完畢解除、協(xié)商一致解除、法定解除和約定解除四類。合同正常履行完畢解除。雙方協(xié)商一致解除，是指合同本來沒有履行完畢，但雙方當(dāng)事人均認(rèn)為解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，經(jīng)協(xié)商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。這兩個(gè)比擬簡(jiǎn)單。下面著重講一下法定解除。法定解除主要有以下幾種情況：1、《合同法》第68條、第69條規(guī)定的解除情形。內(nèi)容：應(yīng)領(lǐng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行才能并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同?！惨弧辰?jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；〔二〕轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；〔三〕喪失商業(yè)信譽(yù)；〔四〕有喪失或者可能喪失履行債務(wù)才能的其他情形。這條的內(nèi)容主要是說，假如一方有證據(jù)說明另一方已經(jīng)不具備繼續(xù)履行合同的根本條件，繼續(xù)堅(jiān)持履行將會(huì)導(dǎo)致重大經(jīng)濟(jì)損失的，可以暫時(shí)先中止履行。中止后一段時(shí)間內(nèi)對(duì)方仍無(wú)好轉(zhuǎn)跡象，不能繼續(xù)履行合同的，可以宣告解除。這條規(guī)定假如用的好，可以極大降低因經(jīng)營(yíng)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)有力武器。但行使的程序比擬復(fù)雜，對(duì)證據(jù)的要求也比擬高，假如把握不好，也容易帶來違約的風(fēng)險(xiǎn)。2、《合同法》第94條規(guī)定的法定解除情形?！?〕因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。不可抗力主要是指人力不能預(yù)見，或者即使可以預(yù)見也不能防止的情形。一般情況下，發(fā)生地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害，或者發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工或者重大社會(huì)事件導(dǎo)致不能正常履行合同的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，雙方對(duì)沒有履行合同的局部均可以免責(zé)。但有一點(diǎn)要提醒，在不可抗力發(fā)生之前對(duì)方已經(jīng)存在違約行為的，那么不能由于發(fā)生不可抗力而免責(zé)?！?〕在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說明不履行主要債務(wù)。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定或者法律規(guī)定的期限履行合同。但假如該期限尚未屆滿，一方當(dāng)事人已經(jīng)明確表示自己不會(huì)履行合同的，這時(shí)另一方當(dāng)事人便可以行使合同的解除權(quán)。這種情況比擬少見?！?〕當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。這種情況也不多見，因?yàn)楹侠砥谙藿K究是多長(zhǎng)時(shí)間，沒有一個(gè)明確的解釋，要參考詳細(xì)情況確定。而不同的情況又是千差萬(wàn)別，法院在審理過程中也常常會(huì)出現(xiàn)不同理解，故除非在合同中可以明確約定合理期限終究是多長(zhǎng)〔比方一個(gè)月或者三個(gè)月都是可以的〕，否那么該條款的適用面也不是太廣?！?〕當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。遲延履行債務(wù)是理論中出現(xiàn)的數(shù)量最多的一種法定解除合同的情形。由于租賃合同雙方當(dāng)事人的合同目的一般來說比擬容易理解，出租人是為了獲取收益，而承租方是為理解決經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問題，因此假如延遲履行債務(wù)的行為已經(jīng)導(dǎo)致雙方難以實(shí)現(xiàn)合同目的的，即可以要求單方解除合同。當(dāng)然，這里所說的遲延履行債務(wù)還必須具有一定程度的嚴(yán)重性，違約金額必須到達(dá)合同總金額的一定數(shù)量。假如僅僅是細(xì)微違約，那么法院一般也會(huì)要求繼續(xù)履行合同，而不會(huì)支持解除合同?！?〕法律規(guī)定的其他情形。不多說。從上述規(guī)定看，法律根本上確認(rèn)只有在一方存在比擬嚴(yán)重的違約行為的前提下，另一方才有相應(yīng)的解除合同的權(quán)利。假如一方?jīng)]有違約行為，或者僅有細(xì)微的違約行為，另一方那么沒有解除合同的權(quán)利。另外，還可以看出，嚴(yán)重違約的一方自己是沒有權(quán)利要求解除合同的，否那么就容易給違約方自行撕毀合同、逃避合同責(zé)任創(chuàng)造了借口。另外，能否在合同中約定，本合同履行期間雙方均不得單方解除合同？我們認(rèn)為，這種規(guī)定與《合同法》規(guī)定的當(dāng)事人享有單方合同解除權(quán)的規(guī)定是相矛盾的，也不利于保護(hù)因違約而受到損失的守約一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故這類條款應(yīng)屬無(wú)效。3、《合同法》分那么租賃合同一章中規(guī)定的可以解除合同的情形。《合同法》分那么租賃合同一章中主要有六處地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。這里所說的情況與前面提到的違背規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的情況有所不同，前面所說的是房屋自身的使用性質(zhì)不能改變，不能將居住用房改為商業(yè)用房。這里包含上述情況，但還可以有其他情況，如同一類型的房屋不能在同一使用性質(zhì)下改成其他用處，如房屋為商業(yè)用房，但只合適作倉(cāng)儲(chǔ)而不合適作餐飲；假如承租人未經(jīng)答應(yīng)擅自將房屋改變?yōu)椴惋嬘梅康?，出租人也可以解除合同。?24條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。這條在上面已經(jīng)提到，不能擅自轉(zhuǎn)租；承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第227條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。這條實(shí)際上就是由于承租人不支付租金導(dǎo)致出租人不能實(shí)現(xiàn)營(yíng)利的目的，故可以解除合同。第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物局部或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物局部或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。這條除了涵蓋了不可抗力的情況外，還包括由于承租人意志以外的其他原因?qū)е路课輾p的情況。比方樓下租戶擅自改變房屋構(gòu)造導(dǎo)致樓上房屋嚴(yán)重變形毀損，不能繼續(xù)用于出租的，承租人也可以解除。第232條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。租賃合同期限的問題上面也談過了。第233條：租賃物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。這是為了保護(hù)承租人的人身權(quán)利不受傷害而可以單方解除的情形。4、《租賃司法解釋》里面規(guī)定的可以解除租賃合同的情形。第6條：由于一房數(shù)租，也就是出租人在與承租人簽訂租賃合同后，又與其他承租人就同一房屋簽訂了其他多份租賃合同，導(dǎo)致不能順利履行合同的，最終被確認(rèn)不能履行合同的承租人，有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同。第7條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重構(gòu)造或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人有權(quán)參照合同法第219條的規(guī)定解除租賃合同并要求賠償損失。第8條：因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人可以懇求解除合同：〔一〕租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；〔二〕租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；〔三〕租賃房屋具有違背法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)迫性規(guī)定情況的。上述情況，假如要求承租人必須繼續(xù)履行合同，那么有可能導(dǎo)致承租人承當(dāng)難以意料的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于承租人來說明顯不公平，故承租人可以解除合同。5、合同約定解除約定解除的情形，主要是雙方當(dāng)事人在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，考慮到合同的詳細(xì)情況，假如出現(xiàn)了某些情形，將導(dǎo)致一方當(dāng)事人的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的，雙方可以考慮在合同中約定，由一方行使合同解除權(quán)。由于合同內(nèi)容的廣泛性，建議當(dāng)事人在簽訂租賃合同時(shí)可以充分利用約定解除權(quán)的重要作用，對(duì)某些嚴(yán)重?fù)p害合同當(dāng)事人合法權(quán)益、但又沒有被法律法規(guī)明確作為法定合同解除權(quán)理由的行為，以約定解除條款的方式進(jìn)展明確。在這邊我試舉一例說明約定解除權(quán)的情形。在1994年建立部公布了一個(gè)規(guī)章叫做《城市房屋租賃管理方法》，這個(gè)《方法》的第二十四條規(guī)定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除權(quán)。內(nèi)容有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借別人或擅自調(diào)換使用的；拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；利用承租房屋進(jìn)展違法活動(dòng)的；成心損壞承租房屋的。20xx年12月,住房和城鄉(xiāng)建立部公布了《商品房屋租賃管理方法》，并聲明《城市房屋租賃管理方法》這個(gè)規(guī)章予以廢止。但這個(gè)規(guī)章的上述內(nèi)容詳細(xì)、明確，且并不違背相關(guān)法律強(qiáng)迫性規(guī)定，仍然具有一定的合理性。假如當(dāng)事人可以將上述內(nèi)容在雙方的租賃合同中以合同約定的方式加以明確，那么更加有利于保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。電子合同的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范隨著電子商務(wù)的開展，合同的形式出現(xiàn)了多樣化，其中，電子合同因具有方便、快捷的特點(diǎn)，逐漸成為企業(yè)之間簽訂合同的重要方式?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》明確規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、、電子數(shù)據(jù)交換和____)等可以有形地表現(xiàn)所