資產(chǎn)評(píng)估總論

教學(xué)內(nèi)容：資產(chǎn)評(píng)估

學(xué)時(shí)：教師：郵箱第一章資產(chǎn)評(píng)估總論成績(jī)分布平時(shí)+期中：40%（包括：平時(shí)作業(yè)，課堂作業(yè)和回答問(wèn)題以及出勤。曠課一次扣3分；遲到或早退一次扣1分；）。學(xué)生缺課累計(jì)超過(guò)該課程教學(xué)總時(shí)數(shù)的三分之一的不得參加本課程的考核，取消其課程考核資格，成績(jī)記載時(shí)記為“無(wú)資格”。期末：60%第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史（1）社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到商品生產(chǎn)和商品交換的階段以后，產(chǎn)生了早期的原始評(píng)估，具有直觀(guān)性、偶然性和非專(zhuān)業(yè)性的特點(diǎn)。（2）近代資本主義發(fā)展之前，經(jīng)驗(yàn)評(píng)估。評(píng)估人員以歷史的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)并結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)知識(shí)進(jìn)行評(píng)估，比原始評(píng)估更具有可靠性，但還沒(méi)能實(shí)現(xiàn)評(píng)估工作的規(guī)范化和科學(xué)化。（3）近代資本主義發(fā)展初期，科學(xué)技術(shù)引入到評(píng)估工作中來(lái)，特別是近代工業(yè)的發(fā)展帶來(lái)的數(shù)學(xué)知識(shí)、統(tǒng)計(jì)學(xué)知識(shí)的發(fā)展，逐步進(jìn)入了科學(xué)評(píng)估的階段發(fā)展到科學(xué)評(píng)估階段，并逐步形成為一個(gè)提供中介、服務(wù)的行業(yè)。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史十九世紀(jì)后期，由于火災(zāi)產(chǎn)生的保險(xiǎn)訴訟，針對(duì)保險(xiǎn)對(duì)象的賠償數(shù)額，美國(guó)出現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司。1868年，英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)的前身正式成立，成為評(píng)估業(yè)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)體，并于1881年由英國(guó)維多利亞女王授予“皇家特許”稱(chēng)號(hào)。20世紀(jì)上半葉，資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)行業(yè)在大、小許多國(guó)家得到不同程度的發(fā)展，在很多國(guó)家建立了在主要方面類(lèi)似的評(píng)估原則和技術(shù)。資產(chǎn)評(píng)估作為一個(gè)獨(dú)立完整的中介行業(yè)也開(kāi)始逐漸被國(guó)際社會(huì)和各經(jīng)濟(jì)組織所認(rèn)可，并得到了較快發(fā)展。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞、加拿大、新西蘭等許多國(guó)家成立了資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)或?qū)W會(huì)等專(zhuān)業(yè)性評(píng)估團(tuán)體。60年代以后，來(lái)英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞、加拿大、新西蘭等評(píng)估業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家開(kāi)始了制定本國(guó)（本協(xié)會(huì)）評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德守則的工作。到70年代末期這些趨勢(shì)仍在繼續(xù)發(fā)展，隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)的全球化，評(píng)估業(yè)的國(guó)際性協(xié)調(diào)發(fā)展也成為必然趨勢(shì)。1981年成立了國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（TheInternationalAssetsValuationStandardsCommittee，TIAVSC），現(xiàn)改名為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)(InternationalValuationStandardsCommittee，IVSC)，開(kāi)始了制定《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(InternationalValuationStandards，IVS)的工作?，F(xiàn)在中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)也是這一委員會(huì)的常務(wù)委員。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史1977年4月，比利時(shí)、法國(guó)、德國(guó)、愛(ài)爾蘭和英國(guó)發(fā)起成立了歐洲固定資產(chǎn)評(píng)估師聯(lián)合會(huì)（TEGOVOFA，TheEuropeanGroupofValuersofFixedAssets)，現(xiàn)改名為歐洲評(píng)估師聯(lián)合會(huì)（TEGOVA）。當(dāng)時(shí)修改后的公司法規(guī)定，公司可以選擇歷史成本，也可以選擇公允價(jià)值來(lái)反映固定資產(chǎn)價(jià)值。80年代中后期以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是近十年來(lái)各國(guó)和地區(qū)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大變化，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)在世界范圍內(nèi)進(jìn)入到一個(gè)前所未有的高速發(fā)展時(shí)期。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史發(fā)展中國(guó)家和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌國(guó)家(包括東歐等前社會(huì)主義國(guó)家)在經(jīng)濟(jì)體制變革和發(fā)展本國(guó)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，重視資產(chǎn)評(píng)估在反映資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值、維護(hù)各方權(quán)益等方面的重要作用，引進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估理論，發(fā)展本國(guó)本地區(qū)的評(píng)估業(yè)。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，在當(dāng)時(shí)國(guó)有企業(yè)改制的情況下，由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，大量設(shè)備已經(jīng)計(jì)提很多折舊，帳面價(jià)值所剩不多，所以在計(jì)算國(guó)有資本時(shí)，會(huì)導(dǎo)致大量國(guó)有資產(chǎn)流失，這使得當(dāng)時(shí)的體改委決定引入資產(chǎn)評(píng)估，以現(xiàn)行重置成本法評(píng)估國(guó)有資產(chǎn)。傳統(tǒng)的評(píng)估業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家在新形勢(shì)下面臨新的壓力和挑戰(zhàn)，在資產(chǎn)評(píng)估理論上不斷深入并拓寬領(lǐng)域，在實(shí)踐上也積極搶占新興市場(chǎng)，開(kāi)拓資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，并根據(jù)評(píng)估業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r適時(shí)地推出新的評(píng)估準(zhǔn)則，或?qū)鹘y(tǒng)的評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行修訂。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估發(fā)展的歷史美國(guó)評(píng)估界在八十年代后期制定了《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）英國(guó)評(píng)估界于修訂評(píng)估準(zhǔn)則成立了東南亞聯(lián)盟評(píng)估師聯(lián)合會(huì)（AseanValuer’sAssociation,AVA）、泛美評(píng)估組織等許多區(qū)域性組織。90年代至今評(píng)估在金融安全、會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)方面的作用越來(lái)越突出?，F(xiàn)代科技手段的運(yùn)用，如數(shù)據(jù)庫(kù)、因特網(wǎng)等，以及評(píng)估手段的提高如AVM等，對(duì)評(píng)估業(yè)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。AVM即自動(dòng)評(píng)估模型，使用AVM評(píng)估出的叫做evaluation。但評(píng)估師評(píng)估出的結(jié)果叫做valuation。但在中國(guó)，數(shù)據(jù)庫(kù)的作用還不是很明顯，特別是資產(chǎn)管理公司，處置的大量資產(chǎn)信息不能共享。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)自1988年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，已經(jīng)廣泛發(fā)展到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域，在防止國(guó)有資產(chǎn)流失，服務(wù)國(guó)有企業(yè)改制上市，維護(hù)市場(chǎng)秩序、規(guī)范資本運(yùn)作，配合財(cái)政改革、金融改革等方面發(fā)揮了重要作用。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)已有3000多家評(píng)估機(jī)構(gòu)，3萬(wàn)多名評(píng)估師，從業(yè)人員超過(guò)8萬(wàn)人。未來(lái)一個(gè)時(shí)期中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展目標(biāo)顯示，未來(lái)10至20年將是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速發(fā)展期，中國(guó)將通過(guò)扶持壯大評(píng)估機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)等一系列舉措提升整個(gè)行業(yè)的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論

評(píng)

估

產(chǎn)

報(bào)

資

企

房地產(chǎn)

企

告

業(yè)

機(jī)器

評(píng)估

設(shè)備業(yè)

價(jià)

評(píng)估

估

程序流動(dòng)

評(píng)

資產(chǎn)

價(jià)

值

資產(chǎn)評(píng)估

評(píng)估

長(zhǎng)期

理論

值

評(píng)

投資

評(píng)估

方法

基本評(píng)

估

評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

估

資

產(chǎn)

評(píng)

估

報(bào)

告課程內(nèi)容第一章資產(chǎn)評(píng)估總論第一章總論第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.1.1資產(chǎn)評(píng)估的概念：

資產(chǎn)評(píng)估是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估就是確定資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的行為和過(guò)程。1.1資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.1.2、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)資產(chǎn)——經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的、能夠以貨幣計(jì)量的、并給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源，包括房屋、土地使用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、設(shè)備等。1.1資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)的含義及分類(lèi)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指資產(chǎn)不可確指資產(chǎn)按資產(chǎn)存在形式分類(lèi)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)按資產(chǎn)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中作用分類(lèi)按是否具有綜合獲利能力分類(lèi)資產(chǎn)的分類(lèi)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.1.2、資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)1.1資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)評(píng)估價(jià)值評(píng)估復(fù)核整體資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估咨詢(xún)完全評(píng)估限制評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容分類(lèi)按資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象及適用原則分類(lèi)按資產(chǎn)評(píng)估的程度及其與評(píng)估準(zhǔn)則的關(guān)系分類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)公正性咨詢(xún)性專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)性第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.3.1交易假設(shè)1.3.2公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)1.3.3持續(xù)使用假設(shè)1.3.4清算假設(shè)1.3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.3.1交易假設(shè)——資產(chǎn)評(píng)估一個(gè)最基本的前提假設(shè)，它是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。在資產(chǎn)實(shí)際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價(jià)的專(zhuān)家判斷的作用，將被評(píng)估資產(chǎn)置于“交易”當(dāng)中，模擬市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估就是十分必要的。1.3資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論

市場(chǎng)公開(kāi)假設(shè)是基于市場(chǎng)客觀(guān)存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)賣(mài)雙方都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。1.3.2公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

公開(kāi)市場(chǎng)：充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件。

資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途?？梢允乾F(xiàn)時(shí)的，也可以是潛在的。①買(mǎi)賣(mài)雙方自愿公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)②雙方都有理智③有充分的時(shí)間了解信息第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.3.3持續(xù)使用假設(shè)

是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途在用續(xù)用，或轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。確認(rèn)繼續(xù)使用資產(chǎn)的條件：資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿(mǎn)足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)、法律上允許轉(zhuǎn)作它用資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.3.4清算（清賠）假設(shè)

清算（清賠）假設(shè)：清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。

特殊性：市場(chǎng)均衡被打破，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值大大低于繼續(xù)使用或公開(kāi)市場(chǎng)條件下的評(píng)估值。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2資產(chǎn)評(píng)估基本要素1.資產(chǎn)評(píng)估的主體2.資產(chǎn)評(píng)估客體3.資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)4.資產(chǎn)評(píng)估的目的5.資產(chǎn)評(píng)估原則6.評(píng)估程序7.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型8.資產(chǎn)評(píng)估方法第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.1資產(chǎn)評(píng)估的主體

從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)?！Y產(chǎn)評(píng)估公司從事資產(chǎn)評(píng)估的和人員?！?cè)資產(chǎn)評(píng)估師1.2資產(chǎn)評(píng)估基本要素第一章資產(chǎn)評(píng)估總論注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，取得《資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)注冊(cè)登記的資產(chǎn)評(píng)估人員。英文譯為：CertifiedPublicValuer1995年10月，依據(jù)《人事部、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)〈注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉及〈注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法〉的通知》（人職發(fā)〔1995〕54號(hào)），國(guó)家開(kāi)始實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度。2002年2月，人事部、財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試有關(guān)政策的通知》（人發(fā)〔2002〕20號(hào)），對(duì)原有考試管理辦法進(jìn)行了修訂?？荚嚬ぷ饔扇耸虏俊⒇?cái)政部共同負(fù)責(zé)，日常工作委托中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)承擔(dān)，具體考務(wù)工作委托人事部人事考試中心組織實(shí)施。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師報(bào)考條件

凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備以下條件之一者，均可參加注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試：（一）取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿(mǎn)5年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)3年。（二）取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿(mǎn)3年，其中從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)1年。（三）取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位、研究生班畢業(yè)，工作滿(mǎn)1年。（四）取得經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)博士學(xué)位。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

（五）非經(jīng)濟(jì)類(lèi)、工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，其相對(duì)應(yīng)的從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作年限延長(zhǎng)2年。（六）不具備上述規(guī)定的學(xué)歷，但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、審計(jì)專(zhuān)業(yè)初級(jí)資格考試，取得相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格，并從事資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)工作滿(mǎn)5年。根據(jù)《關(guān)于同意香港、澳門(mén)居民參加內(nèi)地統(tǒng)一組織的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格考試有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)人部發(fā)[2005]9號(hào)），凡符合資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試相應(yīng)規(guī)定的香港、澳民居民均可按照文件規(guī)定的程序和要求報(bào)名參加考試。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試設(shè)5個(gè)科目，具體是：

《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》。

5個(gè)科目均由客觀(guān)題和主觀(guān)題兩個(gè)部分組成，分別在答題卡和答題紙上作答。

考試分5個(gè)半天進(jìn)行?！顿Y產(chǎn)評(píng)估》考試時(shí)間為3個(gè)小時(shí)，其余4科考試時(shí)間均為2個(gè)半小時(shí)。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.2資產(chǎn)評(píng)估客體——被評(píng)估的資產(chǎn)——資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)評(píng)估對(duì)象國(guó)家、企業(yè)、事業(yè)或其他單位所擁有的或長(zhǎng)期控制的各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)及其他權(quán)利統(tǒng)稱(chēng)為資產(chǎn)。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.3.資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)——資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)等。資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)分為四大類(lèi)：(1)法規(guī)依據(jù)(2)行為依據(jù)(3)產(chǎn)權(quán)依據(jù)(4)取價(jià)依據(jù)第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（1）法規(guī)依據(jù)——（1）1991年1月16日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》；（2）1992年7月18日原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的[1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法實(shí)施細(xì)則》；（3）1996年5月7日原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的[1996]23號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》；（4）1999年3月2日財(cái)政部發(fā)布的[1999]91號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式暫行規(guī)定的通知》；（5）2001年12月31日財(cái)政部財(cái)企[2002]8號(hào)“財(cái)政部關(guān)于貫徹執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的通知》的通知”；（6）2001年12月31日財(cái)政部令第14號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》；（7）2007年11月28日財(cái)政部頒布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（2）行為依據(jù)——行為依據(jù)指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的根據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)是根據(jù)委托方與受托方簽訂的約定書(shū)進(jìn)行的。（3）產(chǎn)權(quán)依據(jù)——產(chǎn)權(quán)依據(jù)是指銷(xiāo)售專(zhuān)用發(fā)票、賬單及所有權(quán)憑證。（4）取價(jià)依據(jù)——取價(jià)依據(jù)是指各地預(yù)算定額、費(fèi)用定額、估算指標(biāo)等。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.5資產(chǎn)評(píng)估原則資產(chǎn)評(píng)估原則——資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。

具體包括兩大類(lèi)：（2）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則（1）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（1）資產(chǎn)評(píng)估的工作原則——資產(chǎn)評(píng)估工作的規(guī)范①獨(dú)立性原則②客觀(guān)公正性原則③科學(xué)性原則第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（1）獨(dú)立性原則。包含兩層含義：①評(píng)估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的、不依附任何機(jī)構(gòu)的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方都沒(méi)有利益及利害關(guān)系。②評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)始終站在獨(dú)立的第三人的立場(chǎng)上，評(píng)估工作不受評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的影響，獨(dú)立的、公正的得出評(píng)估結(jié)論。資產(chǎn)評(píng)估工作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身服務(wù)，而不是服務(wù)與當(dāng)事人任何一方利益的需要。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（2）客觀(guān)公正性原則。

客觀(guān)公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀(guān)事實(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)以資產(chǎn)的實(shí)際狀況為依據(jù)，堅(jiān)持公平、公正的立場(chǎng)，實(shí)事求是地得出評(píng)估結(jié)論。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員，經(jīng)過(guò)認(rèn)真調(diào)查研究，按法定程序操作得出的，因而具有公允性。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（3）科學(xué)性原則

——以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

在整個(gè)評(píng)估工作中必須把主觀(guān)評(píng)價(jià)與客觀(guān)測(cè)算，靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析，定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使評(píng)估工作做到科學(xué)合理，真實(shí)可信。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。主要包括：（2）資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則預(yù)期收益原則貢獻(xiàn)原則供求原則替代原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則第一章資產(chǎn)評(píng)估總論預(yù)期收益原則——資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來(lái)的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。貢獻(xiàn)原則——要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來(lái)決定。主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素時(shí)資產(chǎn)將蒙受的損失。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（3）替代原則——在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值，買(mǎi)者就會(huì)選擇價(jià)格較低者。

（4）供求原則——假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。（5）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則——資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)的變化而不斷變化。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，它為資產(chǎn)評(píng)估提供一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.4資產(chǎn)評(píng)估目的——資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。一般目的和特定目的。兩者的關(guān)系第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.4資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估一般目的

如果暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊需求，資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.4資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估特定目的

(1)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(8)抵押

(2)企業(yè)出售(9)擔(dān)保

(3)企業(yè)兼并(10)企業(yè)租賃

(4)企業(yè)聯(lián)營(yíng)(11)債務(wù)重組

(5)股份經(jīng)營(yíng)

(6)中外合資、合作

(7)企業(yè)清算第一章資產(chǎn)評(píng)估總論占有國(guó)有資產(chǎn)的單位需要評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營(yíng)股份經(jīng)營(yíng)中外合資企業(yè)清算抵押擔(dān)保企業(yè)租賃必須評(píng)估當(dāng)事人自行決定第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型指的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定性，即價(jià)值內(nèi)涵。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值形式上的具體化。資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型的形成，不僅與引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的有關(guān)，而且與被評(píng)估對(duì)象的功能、狀態(tài)、評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件等因素有著密切的關(guān)系。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型⑴按照資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式分類(lèi)

重置成本

現(xiàn)行市價(jià)

收益現(xiàn)值

清算價(jià)格承襲了現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)，將資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)緊密地聯(lián)系在一起。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型⑵按照資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)分類(lèi)分為繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值、清算價(jià)值。有利于人們了解資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的假設(shè)前提條件，同時(shí)也強(qiáng)化了評(píng)估人員對(duì)評(píng)估假設(shè)前提條件的運(yùn)用。

第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型⑶從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型。資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分，評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性，認(rèn)為有什么樣的資產(chǎn)業(yè)務(wù)就應(yīng)有什么樣的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型⑷按照資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件分類(lèi)

市場(chǎng)價(jià)值——買(mǎi)賣(mài)雙方自愿在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行公平交易，所實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。非市場(chǎng)價(jià)值——不滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值成立條件的資產(chǎn)，在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。凡不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型都屬于市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值。例如，在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論1.2.7資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型二者劃分的標(biāo)準(zhǔn)1）市場(chǎng)條件：2）資產(chǎn)的使用狀態(tài)：3）信息和參數(shù)來(lái)源不僅注重資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果適用范圍與評(píng)估所依據(jù)的市場(chǎng)條件及資產(chǎn)使用狀態(tài)的匹配，而且通過(guò)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值概念的提出，樹(shù)立了一個(gè)資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式，市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值則是資產(chǎn)公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式。第一章資產(chǎn)評(píng)估總論價(jià)值類(lèi)型：

資產(chǎn)評(píng)估目的價(jià)值類(lèi)型評(píng)估方法制約制約第一章資產(chǎn)評(píng)估總論資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

1、資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證

2、資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)

3、恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（六）評(píng)定估算；（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；（八）資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（一）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

1、委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況

2、資產(chǎn)評(píng)估目的

3、評(píng)估對(duì)象基本狀況

4、價(jià)值類(lèi)型及定義

5、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

6、資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)

7、其他需要明確的重要事項(xiàng)1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（二）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)資產(chǎn)評(píng)估約定書(shū)具體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱(chēng)；

2.資產(chǎn)評(píng)估目的；

3.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；

4.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；

5.出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；

6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；

7.資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)；

8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；

9.簽約時(shí)間

10.雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（三）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃（考慮因素）

1、資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況

2、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度

3、評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)

4、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及的結(jié)構(gòu)、類(lèi)別、數(shù)量及分布狀況

5、相關(guān)資料收集情況

6、委托人或資產(chǎn)占有方過(guò)去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信情況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性

7、資產(chǎn)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專(zhuān)業(yè)、助理人員配備情況1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（四）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；（五）收集資產(chǎn)評(píng)估資料；（六）評(píng)定估算；1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（包括內(nèi)容）

1、委托方、產(chǎn)權(quán)持有方和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者

2、評(píng)估目的

3、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

4、價(jià)值類(lèi)型及定義

5、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

6、評(píng)估依據(jù)

7、評(píng)估方法1.2.6資產(chǎn)評(píng)估的程序第一章資產(chǎn)評(píng)估總論（七）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)（包括內(nèi)容）

8、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

9、評(píng)估目的

10、評(píng)估結(jié)論

11、特別事項(xiàng)說(shuō)明

12、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明