天津商業(yè)行業(yè)的策劃報(bào)告

深圳市商業(yè)概述深圳市商業(yè)概況1、零售商業(yè)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，集約化程度越來(lái)越高據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳市擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)約8萬(wàn)個(gè)，零售總面積超過(guò)500萬(wàn)平方米，5000平方米以上的大型商場(chǎng)60余家，其中1萬(wàn)平方米以上的大商場(chǎng)49家，居廣東省之首；深圳市零售企業(yè)的集約化程度也不斷加強(qiáng)，2000年深圳市銷售額排名前15位的企業(yè)銷售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的22%，其中超過(guò)10億元的有4家。萬(wàn)佳、沃爾瑪更是一舉超過(guò)老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍居全國(guó)十強(qiáng)過(guò)去五年期間，深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額急劇攀升，商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛。2000年深圳全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額列全國(guó)第8位。因?yàn)樯钲诘娜丝跀?shù)無(wú)法和擁有上千萬(wàn)的上海、廣州相比，否則人均排名會(huì)更靠前。3．建成區(qū)域商貿(mào)中心深圳商業(yè)“十五”目標(biāo)：經(jīng)過(guò)５年建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化商業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位，并在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮樞紐作用，初步形成與現(xiàn)代化國(guó)際性城市相適應(yīng)的區(qū)域性商貿(mào)中心。4、深圳市商業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系量表深圳市近五年商業(yè)用房開發(fā)和銷售情況（單位：萬(wàn)M2）被年份糊至年底竣工庫(kù)總量吩當(dāng)年竣工量鍬年內(nèi)銷售量攏1996航176.5胃9刮45.58迷9.51竿1997舒306.1雞6棵29.57漠15.41移1998歐345.9達(dá)5叮39.79垃11.25冶1999策405.1齊1苦59.16旦14.44賢2000騾454.1蹤2側(cè)49.01導(dǎo)17.31及以上數(shù)據(jù)表鹿明：照截止200丙0年底全市述商業(yè)用房竣熟工總量已累聽計(jì)達(dá)454銀.12萬(wàn)平能方米，銷售兇總量?jī)H累計(jì)歇178.4徒7萬(wàn)平方米刪，占竣工總辨量的39.厲3%，崇空置情況較嘆為嚴(yán)重坡，表明深圳排市商業(yè)市場(chǎng)壇的總體供求泉關(guān)系極不平測(cè)衡，后市銷日售壓力較大易。議深圳市特區(qū)識(shí)內(nèi)2000呀年新開工面畝積分區(qū)構(gòu)成城圖（資料源火自統(tǒng)計(jì)局）驚深圳市特區(qū)慕內(nèi)2000母年竣工面積殼分區(qū)構(gòu)成圖片（資料源自饅統(tǒng)計(jì)局）辨以上圖表說(shuō)豬明：他商業(yè)用房無(wú)辯論是從新開咱工面積還是演從竣工面積劑來(lái)看，福田咽區(qū)都居首位撒，依次為南政山區(qū)和羅湖仗區(qū)，汗深圳市商業(yè)顏開發(fā)的重心廈已隨著城市父開發(fā)的重心賺開始西移，怕并逐步確立只了抵福田區(qū)落的中心地位濱，東部與西初部商業(yè)的發(fā)申展趨向均衡塘。肺二、深圳市膝商業(yè)類型分塊析編目前，深圳剝市的商業(yè)類喬型主要有以搶下幾種：典綜合性百貨楚商場(chǎng)。稅如友誼城百度貨、國(guó)際商準(zhǔn)場(chǎng)、天安、狀國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、曬歲寶百貨、窗免稅商場(chǎng)、蜻深房百貨、取世貿(mào)商場(chǎng)、柏興華商場(chǎng)、材大江南商場(chǎng)哀、羅湖商業(yè)效城等，其特輩點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)情模較大、經(jīng)綁營(yíng)品種較為刊齊全，客流瞞量通常低于逢大型超市，奧但毛利率相撲對(duì)較高，多吐采用專柜經(jīng)睬營(yíng)的方式。斑主題性商場(chǎng)露、專業(yè)市場(chǎng)郵。換如女人世界畫、男人世界蘿、兒童世界安、免稅珠寶惰世界、順電房家居廣場(chǎng)、鞭新楚源、銘智可達(dá)、統(tǒng)球肚家電、香江刑家私、金海舒馬家私、好慕百年家居廣控場(chǎng)、賽格、雙佳和電子城耗、愛華電腦性城、華強(qiáng)電會(huì)腦世界等，給其特點(diǎn)是經(jīng)哀營(yíng)品種限于苦一定的主題攤。超市。允其特點(diǎn)是采竄用開放式貨卻架經(jīng)營(yíng)的方埋式，經(jīng)營(yíng)品可種主要是家玩庭日常必需初品，通常毛計(jì)利率較低，盆但客流量較鞭高。欣單店規(guī)模較晉大、提供一嚼站式購(gòu)物服誤務(wù)的超市，徒如沃爾瑪、斯家樂福、新斗一佳、人人扒樂、好又多煤等。均單店規(guī)模較汪小、分店較裂多的便民式捎超市，如民賭潤(rùn)、華潤(rùn)萬(wàn)膽方、惠康金穿田、愉康、襖百佳、七十胡一便利店等東。倦百貨與超市理相結(jié)合。竄如萬(wàn)佳、天輸虹、茂業(yè)等垂。這是深圳少近年來(lái)發(fā)展壩較為迅速的勾一種商業(yè)類賺型，其特點(diǎn)鼓是在同一商強(qiáng)場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引滋入百貨與超鞭市兩種業(yè)態(tài)棗，以超市來(lái)搏提高客流量役，以百貨來(lái)要確保商場(chǎng)整禽體毛利率，酬從而把兩者興的優(yōu)勢(shì)有機(jī)悅地結(jié)合起來(lái)賀。紐連鎖專賣（缺專業(yè)）店。適主要是服裝誦、醫(yī)藥等，僻如經(jīng)典故事擠、一致、萬(wàn)考澤、中聯(lián)等佛。辛個(gè)體經(jīng)營(yíng)的清獨(dú)立街鋪。小結(jié)：臉深圳市零售餡商業(yè)的發(fā)展嘆日趨成熟，喝出現(xiàn)了多種璃商業(yè)業(yè)態(tài)百碑花齊放的局油面，在與國(guó)刺際接軌的同持時(shí)，積極摸價(jià)索出適合本小地國(guó)情的新汽業(yè)態(tài)。倚三、深圳市只商業(yè)主要經(jīng)內(nèi)營(yíng)方式購(gòu)銷自營(yíng)享商場(chǎng)以購(gòu)銷助的方式自行丸進(jìn)貨銷售，愧自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)軟險(xiǎn)。因占用遭較大的流動(dòng)謎資金，且風(fēng)國(guó)險(xiǎn)大，目前驚深圳的大型桐商場(chǎng)已較少基采用這種經(jīng)襲營(yíng)方式。招商閱出租桂。商場(chǎng)將場(chǎng)學(xué)內(nèi)一定面積授的鋪位或?qū)Ｆ展癯鲎馀c供眼應(yīng)商，商場(chǎng)以獲租金收益民，鋪位或?qū)Ч竦墓?yīng)商誓負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，藍(lán)獲取經(jīng)營(yíng)收話益，承當(dāng)經(jīng)撲營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。抵保底抽成燙。商場(chǎng)將場(chǎng)物內(nèi)一定面積送的鋪位或?qū)Ｄ[柜交由供應(yīng)粒商，商場(chǎng)按艘該鋪位或?qū)ｏ埞皲N售額的淡一定比例定盾期抽成，同產(chǎn)時(shí)雙方約定凍最低銷售保錘底額，當(dāng)銷記售額低于該椒保底額時(shí)，素商場(chǎng)仍按保擴(kuò)底額的一定軟比例抽成。于純分成條。商場(chǎng)將場(chǎng)弓內(nèi)一定面積硬的鋪位或?qū)Ｍ窠挥晒?yīng)默商，商場(chǎng)按債該鋪位或?qū)５皲N售額的各一定比例定譜期抽取傭金怎，雙方不約遺定最低銷售廣保底額，共外同經(jīng)營(yíng)，共妹當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)?；⑺?、貍深圳市商業(yè)巾市場(chǎng)狀況和寫趨勢(shì)互近年來(lái)，深撞圳的商業(yè)逐桐漸向?qū)I(yè)化弱、集約化、統(tǒng)規(guī)?；⑦B扯鎖經(jīng)營(yíng)的方摩向發(fā)展，市臣場(chǎng)狀況及發(fā)夠展趨勢(shì)表現(xiàn)班如下：板購(gòu)物百貨業(yè)派日趨成熟。鴿。芽沃爾瑪、家典樂福等跨國(guó)焦商業(yè)企業(yè)的豆進(jìn)駐雖然給跑深圳本土的西商業(yè)帶來(lái)了訴激烈的競(jìng)爭(zhēng)顧，促使一批白低素質(zhì)的中子小企業(yè)被市廉場(chǎng)淘汰，但爬他們帶來(lái)的槳先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)僻理念也也讓士一些企業(yè)如餡萬(wàn)佳、天虹笨、新一佳等喘在競(jìng)爭(zhēng)中不遲斷學(xué)習(xí)、摸近索與創(chuàng)新，則并發(fā)展壯大缺，使深圳零徒售業(yè)得到快皺速發(fā)展，既商業(yè)業(yè)態(tài)逐貍步發(fā)展齊全峽，穗并開始與全呢國(guó)甚至國(guó)際旬市場(chǎng)接軌。筆2幣、政專業(yè)市場(chǎng)不腿斷發(fā)展壯大舞。笛如賽格電子占配套市場(chǎng)、包女人世界、嬸男人世界、幕兒童世界、版順電家居廣芽場(chǎng)、集美堂爸家居廣場(chǎng)、徹東方巴黎時(shí)答裝交易廣場(chǎng)玩等有著明確港主題定位，賢消費(fèi)導(dǎo)向清菌晰的主題商越場(chǎng)得到了消叮費(fèi)者的認(rèn)同抽，在深圳商離業(yè)市場(chǎng)正綻奮放光芒。五廢年來(lái)，深圳避市的專業(yè)市真場(chǎng)不論是在察數(shù)量上還是嫂在交易量上澤都有明顯增扇長(zhǎng)，其中電酬子配套市場(chǎng)熱、農(nóng)產(chǎn)品批踢發(fā)市場(chǎng)、鐘脫表配套市場(chǎng)魔已成為領(lǐng)先相全國(guó)的星“將一哥弟”涂。伐連鎖商業(yè)不揮斷發(fā)展舅目前深圳市活擁有商業(yè)連得鎖企業(yè)喝90誤余家，連鎖首門店助1200散余間，行業(yè)跪規(guī)模已躍居股全國(guó)十大城脹市之列。以牽連鎖經(jīng)營(yíng)為細(xì)特征的超級(jí)女市場(chǎng)沖擊著匠大批傳統(tǒng)的沈、獨(dú)立的小糧型零售企業(yè)嗽。并MALL概劣念的購(gòu)物廣競(jìng)場(chǎng)是未來(lái)商華業(yè)發(fā)展熱點(diǎn)顧。卸購(gòu)物廣場(chǎng)M漂ALL概念算成為主體的墊消費(fèi)形式，催購(gòu)物廣場(chǎng)集伸購(gòu)物、娛樂慚、休閑、飲趣食等多功能屯于一身，創(chuàng)漸造了一個(gè)居“還逛街染”感的微環(huán)境，概滿足消費(fèi)者梁各式各樣的涉需求，起到銷各種功能互選補(bǔ)的作用，叔如銅鑼灣購(gòu)損物廣場(chǎng)、海研雅百貨等。饞政府積極引爽導(dǎo)及扶持商劃業(yè)的發(fā)展圍折隨著深圳生陣活與購(gòu)物環(huán)迎境的不斷改林善，深港兩死地哥“蘿24戶小時(shí)掃”沉通關(guān)的日益距臨近，再加撇上兩地的物么價(jià)差異，將效會(huì)有越來(lái)越廊多的港人選害擇深圳居住漏，深港兩地被的文化及消繪費(fèi)觀念將得饞到更好的融圈合，深圳商敬業(yè)將得以吸哀收到香港的汪先進(jìn)模式及考理念的精髓安，緊隨香港素朝著國(guó)際化牛方向不斷發(fā)巴展。經(jīng)深港商業(yè)趨醒向一體化。廚隨著深圳生文活與購(gòu)物環(huán)膨境的不斷改壟善，深港兩工地虛“泳24小時(shí)細(xì)”挨通關(guān)的日益舞臨近，再加沙上兩地的物崖價(jià)差異，將芬會(huì)有越來(lái)越抽多的港人選號(hào)擇深圳居住膚，深港兩地約的文化及消切費(fèi)觀念將得旅到更好的融假合，深圳商聽業(yè)將得以吸淹收到香港的陪先進(jìn)模式及妄理念的精髓透，緊隨香港婆朝著國(guó)際化襪方向不斷發(fā)澇展。摸7殘、絡(luò)中高檔商業(yè)押發(fā)展速度加凡快憶隨著深圳經(jīng)羽濟(jì)的迅猛發(fā)賤展及人們消元費(fèi)觀念的改品變，嘉匯新頑城、城市中查信廣場(chǎng)等大舟型中高檔購(gòu)杰物中心在今柏年也將相繼動(dòng)開業(yè)，深圳誓的中高檔商條業(yè)將呈現(xiàn)蓬己勃的發(fā)展態(tài)共勢(shì)。結(jié)論：波近年來(lái)，零根售業(yè)在深圳童發(fā)展異常迅礎(chǔ)猛，競(jìng)爭(zhēng)日青益激烈，戰(zhàn)今線從東門、撲人民南、華何強(qiáng)北一直延虎伸到南山，蠶并朝著規(guī)模電化、品牌化卷、集約化、還連鎖化的趨踏勢(shì)不斷發(fā)展倦。買具有品牌優(yōu)妥勢(shì)、具有先漁進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理僻方式的商業(yè)盯連鎖土將是以后商夜業(yè)的發(fā)展方拐向，而傳統(tǒng)疑市場(chǎng)的商業(yè)貼模式的市場(chǎng)乏份額將會(huì)逐之步縮少。褲景田片區(qū)商嘴業(yè)分析雕片區(qū)位置及坑規(guī)劃相景田片區(qū)位曲于深圳市福腦田區(qū)，福田濕中心區(qū)西北躺部，香蜜湖擱的東側(cè)，屬嚼于福田中心欺區(qū)第一輻射蒙區(qū)。。戴景田片區(qū)位麻于深圳市福蘭田區(qū)的中部新，地塊面積湊為遵273繁公頃熊，百總規(guī)劃控制棟人口為盲9向－孝9.5扶萬(wàn)人，而現(xiàn)第在已達(dá)告7瑞萬(wàn)人以上，全因此新增規(guī)綱劃容量約握2圾萬(wàn)人。粗根據(jù)市政府因的總體規(guī)劃章，景田片區(qū)究的功能定位匠是以住宅為韻主，兼有商詳業(yè)、貿(mào)易、帶辦公、文體撈等多種區(qū)位飯功能的綜合并居住區(qū)。就徒其目前發(fā)展妹狀況，已經(jīng)油初步形成了塔集約化、高添尚化的綜合盲社區(qū)概念歷。她二、輸景田片區(qū)交捐通概況湖景田片區(qū)的脖交通十分便帝利，有二十釋多條大中巴絹路線經(jīng)過(guò)，禍如下表：婦車次拆車型兩起止點(diǎn)丹車次歸車型摔起止點(diǎn)秧25玉大巴積火車站綿-沫香梅北沾6桶大志火車站晌-灑桃源村使215宋大拘火車站探-祥下沙扒11回大鑰東門中偶-焰蓮花路耍105脊大呼德興花園鹽-傘海上世界洞431吼中巴旨蛇口幸-負(fù)上梅林可209揪大立田心村鞠-懸松坪山石429賽中照世界之窗圈-擔(dān)清水河咱228冶大糖火車西站搖-猜福田客運(yùn)站袖507凍中有布吉睛-探機(jī)場(chǎng)朵104炎大挪火車站辱-蘋動(dòng)物園鏡420觸中葉布吉炒-濕福田客運(yùn)站竹21閥大肉景田北姑-約中山園路晌468格中吩上沙格-排仙湖植物園耳213焰大小草埔謠-扛福田客運(yùn)站闖471疊中營(yíng)獨(dú)樹村唇-環(huán)火車站利365艷大虧龍崗訪-張福田客運(yùn)站被411垮中場(chǎng)竹子林洲-圣農(nóng)科中心決370禮大您龍華貍-蔑福田客運(yùn)站囑456占中爬蛇口晨-局人才大市場(chǎng)甲15轎大口石廈倦-立梅林一村或446判中近桃園村株-鐘火車站扔222挨大腔世界之窗蛇-助清水河唇451坑中峽火車站陜-夕南山桐注：?？刻於湃痪优允嵴敬蔚拇笾袖J巴也有近十還路，具體如內(nèi)下：撞6柴路、凳104廳路瓜25就路、挺11閘路、頑411佩路、甩441哄路、治456總路、演466杜路、鑄548億路。需天然居具有停良好的交通刪配套，為商椅業(yè)的開發(fā)及槐經(jīng)營(yíng)提供了煉一定的硬件丟支持。榜至于地鐵方仁面，香蜜湖肅站距離本項(xiàng)千目雖有一段嗽距離，但仍脂處于地鐵可僅輻射的范圍往之內(nèi)，但對(duì)透商業(yè)的直接轎促進(jìn)作用在堵短期內(nèi)有限呆。診三、景田片婆區(qū)的商業(yè)分眾布概況蝦景田片區(qū)以村住宅為主功綿能定位，早偉期片區(qū)內(nèi)無(wú)料統(tǒng)一規(guī)劃較浴集中的商業(yè)舒中心，商業(yè)黃基本上以各既住宅小區(qū)的露沿街商鋪及棉商業(yè)裙樓為烘主，最大型捆的商業(yè)則是紐香蜜湖山姆云會(huì)員店，但鉤其位置不屬賤于景田的中歇心地帶。而甲今年歲寶百程貨進(jìn)駐景田名，豐富了景惹田的商業(yè)配液備。區(qū)從現(xiàn)階段的五總體來(lái)看，糊景田的商業(yè)滔分布有以下兼特點(diǎn)：書歲寶百貨、蔥山姆會(huì)員店提共筑景田百堡貨零售業(yè)。急景田片城市派配套較為完礎(chǔ)善；但在歲閥寶百貨景田你店開業(yè)之前扮，作為居民餡日常大宗生柳活必需品購(gòu)蜻物場(chǎng)所僅有謙山姆會(huì)員店店一家，大多銷居民會(huì)選擇改去梅林一村趕的家樂?；蛘撌兄行牡拇箅[型百貨超市從去購(gòu)物，極唐不方便；自歪去年歲寶百鈴貨景田店開叨業(yè)之后，居植民的購(gòu)物環(huán)攤境才有較大游的改善。加有規(guī)模、有撇檔次大型專迷業(yè)市場(chǎng)較為靈欠缺。義目前整個(gè)片呼區(qū)內(nèi)僅有溫叮馨家園裝飾厚廣場(chǎng)一家專折業(yè)市場(chǎng)，且鼻購(gòu)物環(huán)境較稅差，檔次偏獨(dú)低，對(duì)較大洗部分的居住利于景田及香展蜜湖片區(qū)的查精英一族吸登引力不大。郊商業(yè)設(shè)施分晃布零亂。恰片區(qū)內(nèi)的商亭業(yè)設(shè)施分布晝散亂，歲寶另百貨和山姆載會(huì)員店分處汁于片區(qū)的東鞏西兩側(cè)，而須一些小商業(yè)窗設(shè)施基本上沖是零星的分容布于各住宅起小區(qū)中。鄰中高檔的飲拆食娛樂業(yè)發(fā)園展滯后。托景田的餐飲瑞業(yè)分布較為躺零散，有檔尋次的酒樓較蜻為欠缺，目困前已有商家勤意識(shí)到這一煙市場(chǎng)空缺，瓣開始進(jìn)軍景眼田的餐飲業(yè)榴，主要向萬(wàn)檔科金色家園補(bǔ)及歲寶百貨超這兩個(gè)區(qū)域環(huán)集中。而包姿括酒吧、的遲士高、桑拿陣、足浴等有首一定檔次的費(fèi)娛樂服務(wù)業(yè)叮則在景田更廈為缺乏。糟四、景田商法服物業(yè)租售掏狀況薪天然居所在子的香梅路的眼商業(yè)裙樓空校置率高，租傻售情況不理漁想。祝目前周邊空泊置的商業(yè)裙轉(zhuǎn)樓有：風(fēng)俊景豪園句裙樓炕、宏浩花園骨裙樓智、三景發(fā)花園裙通樓、香景大撤廈裙樓、香峰麗大廈裙樓頑等。廢臨街鋪位出壽租情況則較嗽為理想。瘡在靠近萬(wàn)科續(xù)金色家園的氏蓮花北路及煙景田路的臨押街鋪位出租彈情況則較為紛理想，且租已金水平有一抵定保證，萬(wàn)慣科金色家園鉛周邊的商鋪端在怖150繭元津/m嚇2府，因?yàn)榫疤锷绕瑓^(qū)定位于衫中高檔住宅典片區(qū)，居民丹的消費(fèi)能力債較強(qiáng)，商服鄰物業(yè)的租金菊自然也保持春較高的水平都?？冉?jīng)營(yíng)種類較軌為單一，除梨歲寶百貨及追山姆外，普摔遍檔次不高犯。獎(jiǎng)片區(qū)內(nèi)的商果服物業(yè)大多婆是居民日常廣生活必需配帆套及建材、奉裝飾材料，頃中低檔餐飲椅等。久存量較大的炮商服物將推噸向市場(chǎng)。旅根據(jù)目前掌惠握到的資料我來(lái)看，在未唐來(lái)意1-2殿年內(nèi)將有有志第壹世界廣浸場(chǎng)裙樓、金著色家園三期發(fā)商業(yè)、萬(wàn)托堆家園商業(yè)裙橡樓、金泰市聰場(chǎng)等商服物請(qǐng)業(yè)將推向市喚場(chǎng)。指五、未來(lái)幾醉年內(nèi)景田的犯商業(yè)前景預(yù)膽測(cè)巴近幾年來(lái)景晚田片區(qū)的開催發(fā)力度不斷壺加大，自暮1998尺年來(lái)住宅市綠場(chǎng)每年都有跌近憐50頑萬(wàn)平方米的筐供應(yīng)量，特貧別是去年（今2001紗年）市場(chǎng)的芹供應(yīng)量高達(dá)未65儉萬(wàn)平方米；遵整體銷售情丈況也不錯(cuò)。致天然居所在棕的景田片區(qū)務(wù)更是聚集了匯大量的住宅謊小區(qū)及政府賓微利房，整每個(gè)片區(qū)已聚櫻集了相當(dāng)?shù)哪喝藲?。潔而?duì)面的香梢蜜湖片區(qū)將體是未來(lái)幾年粘內(nèi)的房地產(chǎn)撒開發(fā)熱點(diǎn)，性該片區(qū)內(nèi)有尊大量的可開河發(fā)用地，據(jù)我目前所掌握酒到的信息來(lái)尖看，這里將其產(chǎn)生眾多大桐盤，且將以嫂中高檔高尚那住宅開發(fā)為工主，如水榭歐香都、新天孔國(guó)際名苑、稱俊安苑、鴻喂榮源項(xiàng)目、統(tǒng)翠海花園二每期、香榭里來(lái)花園二期、乖香蜜湖豪庭幟等。法從房地產(chǎn)開俯發(fā)與商業(yè)發(fā)點(diǎn)展的關(guān)系來(lái)糞看，在區(qū)域償內(nèi)及周邊區(qū)傾域的房地產(chǎn)采開發(fā)成為熱襲點(diǎn)后，區(qū)域吩內(nèi)的商業(yè)必積將有大幅度位的發(fā)展，南歉山房地產(chǎn)大崖開發(fā)的熱潮替帶動(dòng)南山商芹業(yè)的發(fā)展就錄是最好的范仆例?？梢灶A(yù)劑見，在未來(lái)碎幾年內(nèi)，隨只著景田及香雨蜜湖的居住痰人口不斷增則加，消費(fèi)力粉將大幅提升恰。竹隨著有較強(qiáng)云消費(fèi)力的居領(lǐng)住人口的不語(yǔ)斷增加，景永田片區(qū)的商躬業(yè)將重新洗奴牌，針對(duì)區(qū)良域內(nèi)中高收認(rèn)入居住人口肌的商業(yè)將迅寬速發(fā)展。結(jié)論：匪覽景田片區(qū)的客商業(yè)目前以鼠滿足區(qū)域居暮住人口的生嫁活配套為主突，草缺乏大型、坡高檔的專業(yè)遭市場(chǎng)，如中下高檔的家居似、家私類購(gòu)研物中心。蔽未來(lái)幾年內(nèi)鴉，除本片區(qū)李內(nèi)，香蜜湖框片區(qū)及中心房區(qū)將會(huì)有大種量的商業(yè)物卸業(yè)推出市場(chǎng)輛，商業(yè)物業(yè)臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)將趨庭于激烈，商眼業(yè)中心會(huì)逐絡(luò)漸形成，誰(shuí)溝能把握市場(chǎng)坐先機(jī)，誰(shuí)就完能引領(lǐng)市場(chǎng)面潮流。因此檢，中原建議兄本項(xiàng)目需把回握市場(chǎng)先機(jī)訓(xùn)，利用旁邊誓有山姆會(huì)員擦店的消費(fèi)人投流，引進(jìn)與母其業(yè)態(tài)互補(bǔ)跑的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目魄——汁中高檔家居剩購(gòu)物中心，誓以獨(dú)特的項(xiàng)捷目定位、經(jīng)鋼營(yíng)特色等優(yōu)洪勢(shì)搶占商業(yè)冰至高點(diǎn)，以略彌補(bǔ)項(xiàng)目現(xiàn)稅階段在商業(yè)占?xì)夥丈系牟豢缱?，為?xiàng)目什的最終銷售檢打下堅(jiān)實(shí)的蛛基礎(chǔ)。膨第三章責(zé)項(xiàng)目分析絹?lái)?xiàng)目基本情饅況1、位置：被景項(xiàng)目位于福必田區(qū)景田香稱梅路山姆會(huì)頃員店對(duì)面，亭屬于天然居上項(xiàng)目的商業(yè)頂配套項(xiàng)目。怠2、商業(yè)面絨積情況：波占地面積：奇約2000乘余m燭2欄然建筑面積：透約詳9000冠m惠2陶按占地面積愿與建筑面積攪比例來(lái)測(cè)算柱，項(xiàng)目可能偵需建沾4拋層左右。項(xiàng)過(guò)目由于是獨(dú)柴立的商業(yè)開節(jié)發(fā)地塊，商寄場(chǎng)開發(fā)可朔矮性大，宜根攻據(jù)項(xiàng)目將來(lái)狡的經(jīng)營(yíng)定位特來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)者，直接開發(fā)壇符合經(jīng)營(yíng)商班需求的商業(yè)懂物業(yè)。尤項(xiàng)目目前尚光未開發(fā)，建盈筑規(guī)劃及設(shè)肆計(jì)可根據(jù)以嫁后的經(jīng)營(yíng)定蕩位而修改。鏈項(xiàng)目SWO謝T分析和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（域Stren釋gth）分勵(lì)析暑項(xiàng)目位于高逮尚住宅區(qū)內(nèi)略，居民消費(fèi)寧能力強(qiáng)，是羅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的韻保障?？嗌侥窌?huì)員店稿帶來(lái)強(qiáng)大特卸定的消費(fèi)人蔽群。聚山姆店的輻腿射區(qū)域廣大半，使本項(xiàng)目商的可輻射面盡相應(yīng)增大。么項(xiàng)目臨香梅醋路及蓮花西劈路，交通發(fā)纖達(dá)，公交線參路多。億發(fā)展商有較母好的品牌知酷名度，是投份資商及承租深商的信心保徒障。塔景田片區(qū)及輛香蜜湖片區(qū)襲將是近年內(nèi)可房地產(chǎn)開發(fā)允的熱點(diǎn)，在膨住宅銷售成懸為熱點(diǎn)后，搭商業(yè)物業(yè)將窮是市場(chǎng)追捧扒對(duì)象。起項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)問計(jì)可根據(jù)經(jīng)耽營(yíng)定位而定朗，可直接配倚合經(jīng)營(yíng)商家戚的經(jīng)營(yíng)硬件邊需求。問片區(qū)內(nèi)大型功中高檔專業(yè)漆市場(chǎng)缺乏，翻市場(chǎng)空檔明給顯。吃項(xiàng)目所處的液區(qū)域小環(huán)境冤檔次形象較輸好，易于將希項(xiàng)目包裝成晌精品商業(yè)物怕業(yè)進(jìn)行招商戚及銷售。深2、項(xiàng)目劣唇勢(shì)(Wea江kness媽)分析劑商業(yè)氣氛淡薯薄，整體商粱業(yè)環(huán)境需加臉以時(shí)日但較遠(yuǎn)期項(xiàng)目殖，可能受市褲場(chǎng)的許多不填確定因素的摔影響撓項(xiàng)目占地面駐積較小，總沈建筑面積不腎大，對(duì)引進(jìn)敘大型的國(guó)際責(zé)性連鎖專業(yè)統(tǒng)市場(chǎng)不利。衣項(xiàng)目面臨的鍛香梅路空置鴨的商業(yè)裙樓沖多。頭3、項(xiàng)目機(jī)虎會(huì)點(diǎn)(Op殊portu稠nity)察分析齡景田片區(qū)及訓(xùn)香蜜湖片區(qū)鼻將開發(fā)大型珠中高檔次高姥尚住宅，為霉商業(yè)的經(jīng)營(yíng)卷發(fā)展提供了講良好的基礎(chǔ)嶄。技片區(qū)內(nèi)缺乏能中高檔次的歉專業(yè)市場(chǎng)。蠅中原強(qiáng)大的床資源支持與令多年的商業(yè)邁經(jīng)驗(yàn)將成為兼項(xiàng)目成功的旨有力保障鏈通過(guò)多年的泥商業(yè)運(yùn)作，傭中原積累了晃大量的商業(yè)燕經(jīng)驗(yàn)和商戶附資源，并有豆著強(qiáng)大的分晉行與信息網(wǎng)蔽絡(luò)資源，將印成為項(xiàng)目成處功的有力保匠障。窮4、項(xiàng)目潛倘在威脅(T純hreat褲)分析撓未來(lái)幾年內(nèi)容面臨一定的觀競(jìng)爭(zhēng)壓力醉中心區(qū)及景才田、香蜜湖勞片區(qū)在未來(lái)彈幾年內(nèi)將推虎出大量的商咱業(yè)面積，商廢業(yè)中心更趨股向于集中，籍項(xiàng)目將面臨眼一定的競(jìng)爭(zhēng)灣壓力。叫專業(yè)市場(chǎng)會(huì)棚進(jìn)一步涌現(xiàn)行現(xiàn)時(shí)越來(lái)越缺多的連鎖經(jīng)喇營(yíng)商家已意川識(shí)到景田的針商業(yè)空白，柳更多的中高稿檔專業(yè)市場(chǎng)宰將會(huì)涌現(xiàn)。結(jié)論：塵從項(xiàng)目本身拉的分析我們趴可以看出，烤雖項(xiàng)目有一遵定的優(yōu)勢(shì)所軋?jiān)?，但?duì)于蝦商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)蘆說(shuō)，最為關(guān)織鍵的商業(yè)氣副氛較為缺乏崖，項(xiàng)目的銷列售及招商經(jīng)扮營(yíng)形勢(shì)并不挺容樂觀，浩如能將發(fā)展界商的強(qiáng)大實(shí)指力與中原的錯(cuò)優(yōu)勢(shì)資源有套機(jī)結(jié)合，并垂搶先一步占乎領(lǐng)市場(chǎng)，我擊們有信心將桶本項(xiàng)目將成袖功推向市場(chǎng)艘，使開發(fā)商桂獲得良好的燒經(jīng)濟(jì)收益。悶第四章販編錘項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位徑通過(guò)中原對(duì)凱整個(gè)深圳的紛商業(yè)調(diào)查和突分析，特別者對(duì)景田、香添蜜湖片區(qū)的投商業(yè)分析，織如何充分對(duì)雞面的山姆會(huì)膽員店的購(gòu)物老人流，是保座證項(xiàng)目可持昏續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)估鍵所在。因宜此，本項(xiàng)目雪宜引進(jìn)與山偏姆業(yè)態(tài)互補(bǔ)瓦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目老，可充分利污用山姆的購(gòu)迎物人流來(lái)促六進(jìn)項(xiàng)目的經(jīng)法營(yíng)。芬通過(guò)調(diào)查分亮析，項(xiàng)目所壞在的景田、蜻香蜜湖片區(qū)供目前缺乏一字個(gè)中高檔次抹、品牌知名透度高的家居損或家具類購(gòu)掘物場(chǎng)所。承因此，中原升建議本項(xiàng)目柴的定位為：私國(guó)際潮流精征品家居廣場(chǎng)定位詮釋：己以經(jīng)營(yíng)國(guó)際躁及香港品牌糟為主，國(guó)內(nèi)匯知名品牌為印輔?？傊饕?jīng)營(yíng)家軌居裝修所需蜻的潔具衛(wèi)浴觸、裝飾建材兆、家具家私邁、床上用品屢等，輔以部掛分名牌專業(yè)禾家裝設(shè)計(jì)公燕司。租中高檔的家根居專業(yè)市場(chǎng)陵發(fā)展前景廣仆闊，對(duì)經(jīng)營(yíng)融及租金收入番有保障。注主要以考慮睬項(xiàng)目定位后兇的銷售可操科作性，如定抬位為飲食、洪娛樂業(yè)則無(wú)笛法實(shí)現(xiàn)銷售盆。背二、檔次定叛位兼經(jīng)營(yíng)種類以篇中高檔、以為國(guó)際知名品鍵牌為主輪購(gòu)物環(huán)境優(yōu)玩雅、現(xiàn)代、院舒適、超市抓化眠三、經(jīng)營(yíng)模泡式定位井經(jīng)營(yíng)模式冰——博統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)?？涫皆O(shè)想：籍敞開式經(jīng)營(yíng)息、統(tǒng)一管理淺、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)辮。即統(tǒng)一開右市收市時(shí)間露，統(tǒng)一服裝思形象等輩四、經(jīng)營(yíng)商慘定位抽如發(fā)展商獨(dú)尤立經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)貢，則發(fā)展商賺需組織專業(yè)親的經(jīng)營(yíng)管理誰(shuí)隊(duì)伍進(jìn)行管柏理，經(jīng)營(yíng)商朋為家居類產(chǎn)速品廠商、代閱理商。餐如以租賃或重與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)緩公司合作方狹式運(yùn)作，經(jīng)惱營(yíng)商則為：旋深圳或香港胃、國(guó)外知名蹈大型連鎖經(jīng)身營(yíng)商家，如萄近期開業(yè)的悅百安居等。鄰對(duì)經(jīng)營(yíng)商選紛擇的要求是牲有強(qiáng)大的品靠牌帶動(dòng)力，愧能對(duì)銷售有汪良好的促進(jìn)展作用。下五、投資者矮定位炭由于本項(xiàng)目痛以精品家居拳專業(yè)市場(chǎng)定甩位，需采用普返租孔的方式來(lái)吸揀引投資者，住以保持商場(chǎng)協(xié)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)豎、統(tǒng)一管理滾。繡投資者與經(jīng)惡營(yíng)商分離，仁基本不考慮資投資者自己鹿經(jīng)營(yíng)，如投須資者自己經(jīng)革營(yíng)則需按商討場(chǎng)的管理規(guī)乳劃經(jīng)營(yíng)。德六、目標(biāo)消灰費(fèi)群定位廳經(jīng)營(yíng)收入較傍高的精英一撤族，主要以嫂于景田、香騙蜜湖、中心會(huì)區(qū)、紅樹灣黑等區(qū)域置業(yè)鋼的中高收入妖人士。襯新置業(yè)需裝藝修、裝飾家范庭的消費(fèi)者橫。駛家庭裝修及涼家具陳舊老換化需重新裝舌修、裝飾的她消費(fèi)者。亡于山姆會(huì)員負(fù)店購(gòu)物客戶咽。喚七、經(jīng)營(yíng)及敬租賃合作方概式建議紀(jì)將本項(xiàng)目定備位為國(guó)際潮胡流精品家居戒廣場(chǎng)，在項(xiàng)揉目的經(jīng)營(yíng)方少式上有多種沈方案可供選委擇：血發(fā)展商經(jīng)營(yíng)熔管理家居廣碗場(chǎng)遠(yuǎn)優(yōu)點(diǎn)：豈可以實(shí)現(xiàn)較柳高的租金收旁入缺點(diǎn)：喂發(fā)展商缺乏蠻管理經(jīng)驗(yàn)，同管理有一定澡難度。烏經(jīng)營(yíng)上存在洗有一定風(fēng)險(xiǎn)屯招商較為繁叮鎖未整體租賃給獲品牌家居連阻鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)點(diǎn)：櫻不需考慮以箭后的經(jīng)營(yíng)管陣?yán)韱栴}，不嶼需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)凈風(fēng)險(xiǎn)給如引進(jìn)國(guó)際遇知名品牌連好鎖，可增加略投資者的信撓心，特對(duì)項(xiàng)目的銷負(fù)售有良好的筒促進(jìn)作用缺點(diǎn)：水可能需給予咽較大的優(yōu)惠乒條件，租金芒收入可能達(dá)壘不到預(yù)期值捏。侮深圳本地缺志乏有品牌的矩家居連鎖企母業(yè)，需引進(jìn)獨(dú)外地或國(guó)外知名企業(yè)。玉與品牌家居污經(jīng)營(yíng)管理企廳業(yè)合作優(yōu)點(diǎn)：私經(jīng)營(yíng)管理問懷題可得到解除決，經(jīng)營(yíng)招曠商易于開展光對(duì)項(xiàng)目的銷訪售有一定促豬進(jìn)作用乞可實(shí)現(xiàn)較理吳想的租金收戶入缺點(diǎn)：兵需尋找品牌竭連鎖經(jīng)營(yíng)商船合作，需支霜付經(jīng)營(yíng)管理群商一定的費(fèi)用。赤國(guó)際知名家醒居經(jīng)營(yíng)企業(yè)全不一定會(huì)接兼受合作方式旺，而深圳賺本地家居經(jīng)賺營(yíng)企業(yè)則品贈(zèng)牌知名度不蘆高。備注：方至于與連鎖苗經(jīng)營(yíng)商家采撿取何種合作達(dá)方式，可以蓬最大程度保換障到開發(fā)商紐的利益，中重原在操作金吼世界絲—責(zé)友誼城百貨將、保利城殘—辨友誼百貨、兄龍崗世貿(mào)商陳城盆—烘萬(wàn)佳百貨、厘名仕商城、欣鴻展商城、替世貿(mào)商城等旗商業(yè)項(xiàng)目上副，積累了豐算富的經(jīng)驗(yàn)及疊經(jīng)營(yíng)商家資播源，可以最節(jié)大程度地為谷發(fā)展商爭(zhēng)取費(fèi)利潤(rùn)空間。肝第五章濕額銷售策略購(gòu)先招商，后頌銷售吸在項(xiàng)目未銷孫售前先進(jìn)行圾招商，再銷威售是項(xiàng)目成啦功的關(guān)鍵。額二、靈活變縱通的返租策規(guī)略害通過(guò)返租，甜使發(fā)展商可懼控制項(xiàng)目的警經(jīng)營(yíng)定位及田經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的碼實(shí)施，是商疏場(chǎng)興旺的保氧證。返租年是限建議為較奮短期（三年抗）。計(jì)三、區(qū)分銷屑售面積與經(jīng)鏈營(yíng)面積。師將鋪位面積鄉(xiāng)劃分成諷6—冠15量平方米錦為主進(jìn)行銷圖售，使商鋪叔總價(jià)碼降低揪，利于吸引生投資者，擴(kuò)秋大投資客戶暴層面。肝租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)搞，將多個(gè)鋪息位進(jìn)行組合監(jiān)出租。糊四、通過(guò)精條心包裝，將冶項(xiàng)目包裝成鋒深圳首席投魔資鋪王垂。材五、利用家憂居經(jīng)營(yíng)品牌吩進(jìn)駐不斷造頭勢(shì)。均六、分期分隊(duì)批推出，推員高售價(jià)。釋七、圍繞山犧姆會(huì)員店進(jìn)扛行宣傳。迫八、炒作香訊蜜湖片區(qū)房胳地產(chǎn)開發(fā)熱逃潮，描繪廣遞闊的家居市萍場(chǎng)前景。孤第六章生縮項(xiàng)目租售回熟報(bào)分析庫(kù)項(xiàng)目租價(jià)分蜓析框根據(jù)中原對(duì)弦景田片區(qū)的挽租金調(diào)查，釋景田片區(qū)臨臺(tái)街商鋪的租絲金多在咽80—15憤0周元螺/植平方米左右魚（萬(wàn)科金色嚷家園及萬(wàn)托宵