注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)精講講義

注冊物業(yè)管理師

物業(yè)管理實(shí)務(wù)1教學(xué)說明目的：學(xué)習(xí)交流，輔導(dǎo)學(xué)習(xí)特點(diǎn)：時間短，內(nèi)容多，經(jīng)驗(yàn)少，難度大考試說明：1、以教材大綱為準(zhǔn)（掌握的要90%，熟悉的要70%——精力付出）2、以全國法規(guī)制度為準(zhǔn)2輔導(dǎo)方法系統(tǒng)介紹，重點(diǎn)講解；考點(diǎn)掃描，要點(diǎn)勾畫；理解為主，不要死記；書本知識，回到實(shí)踐。3

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材體系第一章物業(yè)管理企業(yè)第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)第三章物業(yè)管理合同

準(zhǔn)備階段企業(yè)設(shè)立進(jìn)入市場2個合同4第四章早期介入與前期管理第五章物業(yè)的承接查驗(yàn)第六章物業(yè)入住與裝修管理第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理第八章物業(yè)環(huán)境管理第九章公共秩序管理服務(wù)第十章物業(yè)管理風(fēng)險防范與緊急事件第十一章財務(wù)管理第十二章物業(yè)管理檔案管理第十三章人力資源管理第十四章客戶管理第十五章物業(yè)管理應(yīng)用文書管理內(nèi)容4-6章前期管理7-9章日常管理11-14章部門管理管理技術(shù)5第一章物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié)概述一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征二、物業(yè)管理企業(yè)的分類三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式6一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征概念：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。特征：B第一是獨(dú)立的企業(yè)法人。第二屬于服務(wù)性企業(yè)。第三具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分（二）按股東出資形式來劃分7物業(yè)管理企業(yè)的分類，以下各項(xiàng)不是按投資主體經(jīng)濟(jì)成分來劃分的有（）A中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)B全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

C物業(yè)管理集團(tuán)公司下的公司D集體與個人共同投資的物業(yè)管理企業(yè)8三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司9第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立A根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記P4（一）企業(yè)名稱的預(yù)先審核（二）公司地址（三）注冊資本（四）股東人數(shù)和法定代表人（五）公司人員（六）公司章程10二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件P4B物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級；國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，，并接受省、自治區(qū)人民政府及建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。112、關(guān)于物業(yè)管理資質(zhì)的頒發(fā)機(jī)構(gòu)，下面哪個說法是正確的（）A國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理B省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理C直轄市人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督D直轄市人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理12物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級條件B一級二級三級注冊資本500萬元300萬元50萬元技術(shù)人員不少于30人不少于20人不少于10人中級職稱不少于20人不少于10人不少于5人物業(yè)類型兩種以上兩種以上有委托項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模200+100+15+50100+50+8+20管理制度標(biāo)準(zhǔn)建立并嚴(yán)格執(zhí)行建立并嚴(yán)格執(zhí)行建立并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)信用檔案建立建立建立經(jīng)營管理業(yè)績優(yōu)良良好13

第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置A一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式B企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇適宜的組織形式。組織形式有直線制、直線制能制、事業(yè)部制、矩陣制（一）直線制P6-7特點(diǎn)：企業(yè)各級領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時。主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識，具有多方面的知識和技能。14（二）直線職能制P7-8特點(diǎn)：各級主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能，適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜、服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)。主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高；橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。15（三）事業(yè)部制P8特點(diǎn)：一是實(shí)行分權(quán)管理。將政策制定和行政管理分開；二是每個事業(yè)部都是一個利潤中心，實(shí)行獨(dú)立核算和自負(fù)盈虧。主要優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化了決策機(jī)制，使公司最高領(lǐng)導(dǎo)擺脫了繁雜的行政事務(wù)，著重于公司重大事情的決策；二是能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責(zé)任心和主動性，增強(qiáng)了企業(yè)的活力；三是促進(jìn)了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效率和效益；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出。主要缺點(diǎn)：事業(yè)部之間的協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。16（四）矩陣制P9特點(diǎn)：在同一組織中即設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。主要優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了個職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；二是有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責(zé)任范圍內(nèi)的問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動性和適應(yīng)性。主要缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員較多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量比較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。17二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素（二）外部環(huán)境因素（三）技術(shù)因素（四）組織規(guī)模及所處階段三、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求（一）按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置（二）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理（三）分工協(xié)作（四）精干、高效、靈活18第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（以上P13-18）19物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價值規(guī)律和市場競爭機(jī)制，通過規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。1、物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。202、物業(yè)洲管理招標(biāo)儉主體物業(yè)的用建設(shè)單山位業(yè)主大會位（單一業(yè)舞主）物業(yè)產(chǎn)權(quán)尺人（政府滿機(jī)關(guān)或物糟業(yè)產(chǎn)權(quán)部趕門）物業(yè)管倍理投標(biāo)復(fù)的主體物業(yè)管理豆投標(biāo)的主恐體一般是霉指具有符抹合招標(biāo)條同件的物業(yè)肆管理企業(yè)群或?qū)I(yè)管抓理公司21二、物蝕業(yè)管理蘆招標(biāo)的野類型（一）垃按物業(yè)臟類型劃斧分：住宅非住宅項(xiàng)沾目:商業(yè)壁區(qū)、寫字練樓、工業(yè)煩區(qū)、公用叫基礎(chǔ)設(shè)施斬（如機(jī)場士、醫(yī)院、董地鐵、學(xué)旁校、碼頭總、步行街?jǐn)兀ǘ┌疵讽?xiàng)目服務(wù)眉內(nèi)容的實(shí)掘施劃分：整體籮物業(yè)管叼理項(xiàng)目單向服情務(wù)項(xiàng)目分階段縣項(xiàng)目（三）川按招標(biāo)忌主體的寫類型劃戲分：建設(shè)荒單位為要主體的居招標(biāo)業(yè)主大會皆（或單一甩業(yè)主）為朽主體的招鍬標(biāo)物業(yè)產(chǎn)歇權(quán)人為截主體的垮招標(biāo)（四）群按項(xiàng)目爸服務(wù)的泳方式劃裙分：全權(quán)欄管理項(xiàng)嫩目招標(biāo)顧問項(xiàng)棵目招標(biāo)22三、物業(yè)消管理招標(biāo)掩投標(biāo)的特昏點(diǎn)：B綜合性、素差異性、蛛特殊性四、物腳業(yè)管理寨招標(biāo)的杠方式峰B公開招標(biāo)這、邀請趁招標(biāo)五、物擊業(yè)管理勁招標(biāo)的談內(nèi)容B早期介痕入的招緒標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)倒管理招標(biāo)伴內(nèi)容23第二節(jié)其物業(yè)管降理招標(biāo)坑投標(biāo)的妹策劃與盛實(shí)施一、物業(yè)聾管理招標(biāo)采投標(biāo)的基悠本要求與貓原則（一）雖基本要障求生P1面8合法性、扮適應(yīng)性、息響應(yīng)性、各程序性（二）簽基本原體則緩P1爹9依法、境公平、祖公正、判公開24二、物業(yè)罷管理招標(biāo)蜘的條件與睬程序B（一）贊物業(yè)管被理招標(biāo)吸的條件1、主體螞條件招標(biāo)人為閃業(yè)主委員硬會的招標(biāo)人為牌建設(shè)單位扁的招標(biāo)項(xiàng)目鋒為重點(diǎn)基疏礎(chǔ)設(shè)施或鏈公用事業(yè)距物業(yè)的2、項(xiàng)目濤條件新開發(fā)倚的住宅驗(yàn)及同一嘗物業(yè)管圾理區(qū)域粒內(nèi)非住騰宅必須通過央招投標(biāo)25三、物提業(yè)管理短投標(biāo)的荒條件、企程序與略策略技址巧B（一）參妖加物業(yè)管耽理投標(biāo)的公條件1、法假律法規(guī)課規(guī)定的接要求2、招標(biāo)簡方規(guī)定的略要求（二）銅物業(yè)管條理投標(biāo)災(zāi)程序1、獲怕取招標(biāo)株信息2、項(xiàng)爽目評估窄與風(fēng)險潔防范3、登記泥并取得招糧標(biāo)文件4、準(zhǔn)備糖投標(biāo)文件（1）遣商務(wù)文陡件（蛙商務(wù)標(biāo)遭）（2）抖技術(shù)文芳件（參技術(shù)標(biāo)失）5、送交董投標(biāo)文件6、接受菠招標(biāo)方的示資格審查7、參省加開標(biāo)蹦、現(xiàn)場鎮(zhèn)答辯和固評標(biāo)8、簽訂釣并執(zhí)行合姓同庭(以上P沿19-2謊4）26第三節(jié)援物業(yè)管夏理方案的擺制訂顯A一、制訂軌物業(yè)管理授方案的一拜般程序二、制訂斧物業(yè)管理研方案的要載求三、制堡訂物業(yè)倒管理方咬案的要徒點(diǎn)及方偶法1、關(guān)停鍵性內(nèi)質(zhì)容（1）整舒體設(shè)想與晚構(gòu)思（2株）組織架喪構(gòu)與人員篩配置；（3）費(fèi)跌用測算與項(xiàng)成本控制驗(yàn)；（4）吧實(shí)現(xiàn)方式2、實(shí)洗質(zhì)性內(nèi)杰容（1）管饅理制度的張制訂；（詠2）檔案協(xié)的建立與僚管理；（3）少人員培皂訓(xùn)及管椅理；（4）早湯期介入及悄前期物業(yè)牙管理服務(wù)勉內(nèi)容；（5）擋常規(guī)物嘉業(yè)管理森服務(wù)綜眉述；（嗎6）管鍵理指標(biāo)煙；（7）慚物資裝扎備；（厚8）工浪作計劃27（二）她制訂物賴業(yè)管理城方案的壇要點(diǎn)及旁方法催(P4妨1)1、招標(biāo)蹈物業(yè)項(xiàng)目潮的整體設(shè)今想與構(gòu)思2、管理川方式與運(yùn)譯作程序3、人屈員配備向、培訓(xùn)獅與管理4、管督理指標(biāo)板與措施5、管隸理制度灘的制訂6、檔摔案資料沸的建立填與管理7、早期界介入及前叨期物業(yè)管畝理服務(wù)內(nèi)辱容8、常內(nèi)規(guī)物業(yè)帆管理服朋務(wù)綜述9、工作樣計劃10、物受資裝備11、控費(fèi)用測部算12、成全本控制28第三章維物緊業(yè)管理滅合同第一節(jié)礎(chǔ)合同的劣概念第二節(jié)泄前期物伍業(yè)服務(wù)合龜同第三節(jié)志物業(yè)服柱務(wù)合同第四節(jié)惕業(yè)主公蔑約和其諸他物業(yè)斯管理合伏同29第一節(jié)屈合遙同的概侮念合同的爽訂立，末必須經(jīng)原過要約售和承諾瓶兩個階躺段。一、合鐘同的要疊約（一）散合同要住約的構(gòu)愁成要件（二）合赴同要約與碰邀請要約（三）投合同要蓮約的法蕩律意義二、合譯同的承傭諾（一）形合同承級諾的構(gòu)叢成要件（二）行合同承糖諾的法冒律意義30三、衰合同的澇要件P53（一）弦當(dāng)事人綁的締約能靜力（二）當(dāng)偽事人的真實(shí)意思克表示（三）合跪同的內(nèi)容合法（四）合唉同的形式合從法四、口鳴頭合同滲、書謊面合同野、事實(shí)什合同口頭合同的優(yōu)點(diǎn)智是簡便忌易行，鹽缺點(diǎn)是況一旦發(fā)壞生糾紛橫難以查喉據(jù)。書面合同在發(fā)生糾碎紛時，可豎以形成比男較可靠的梨證據(jù)。事實(shí)合溝同主要指拉行為合戴同形式31五、合孤同簽訂族應(yīng)遵循險的基本擊原則（一）主泰體平等（二）合務(wù)同自由（三）坡權(quán)利義鐮務(wù)公平勒對等（四）賀誠實(shí)信暮用（五）守痕法和維護(hù)盼社會公益32第二節(jié)溉前期物紐奉業(yè)服務(wù)綁合同一、前就期物業(yè)量服務(wù)合闊同的概上念前期物閣業(yè)服務(wù)拆合同，戀是指物寒業(yè)建設(shè)植單位與屢物業(yè)管妨理企業(yè)蜓就前期榨物業(yè)管日理階段禍雙方的奮權(quán)利義嗓務(wù)所達(dá)包成的協(xié)巾議，是避物業(yè)管膀理企業(yè)主被授權(quán)障開展物零業(yè)管理雅服務(wù)的府依據(jù)。33二、前卡期物業(yè)裝服務(wù)合芹同的主殿要內(nèi)容挽P額56-膛57宇A(yù)（一）合星同的當(dāng)事梁人（二）澡位于基品本情況（三）房恭屋內(nèi)容與攪質(zhì)量（四）燒服務(wù)費(fèi)耕用（五）物慣業(yè)的經(jīng)營尼與管理（六）痛承接查妄驗(yàn)和使牙用維護(hù)（七）澤專項(xiàng)維略修資金（八）違岔約責(zé)任（九）其叼他事項(xiàng)34三、簽訂批前期物業(yè)渠服務(wù)合同裹應(yīng)注意的螞事項(xiàng)僚B（一）物飼業(yè)的承接鮮驗(yàn)收（二）許物業(yè)服授務(wù)的費(fèi)饞用（三）鋪前期物夜業(yè)服務(wù)劃合同的柜解除或背終止35第三節(jié)概物梁業(yè)服務(wù)跌合同遺A一、物業(yè)導(dǎo)服務(wù)合同違的概念物業(yè)服務(wù)腔合同是物柔業(yè)管理企怪業(yè)與業(yè)主懶（或業(yè)主每大會授權(quán)饒的業(yè)主委小員會，下率同）之間別就物業(yè)管毯理服務(wù)及均相關(guān)的物意業(yè)管理活墊動所達(dá)成銜的權(quán)利義山務(wù)關(guān)系的腹協(xié)議。二、物業(yè)艇服務(wù)合同翠的特點(diǎn)（1）夸業(yè)主委浪員會在燒業(yè)主大沫會的授捧權(quán)下作哨為合同縫主體瘋與物業(yè)衛(wèi)管理企葬業(yè)簽訂勵物業(yè)服德務(wù)合同扁。（2）細(xì)政府物會業(yè)管理卻主管部塵門指導(dǎo)棗和監(jiān)督缸并備案（3）服暗務(wù)是有償撕性質(zhì)。（4）東多數(shù)投尸票權(quán)數(shù)刻通過，款所有業(yè)世主都必捉須承擔(dān)忘相應(yīng)的填物業(yè)服率務(wù)合同敬責(zé)任。36（三）翻簽訂物砍業(yè)服務(wù)孟合同應(yīng)垮注意的達(dá)事項(xiàng)B行P銷59-蠶601、明孫確業(yè)主目委員會燃的權(quán)利蹲義務(wù)2、明更確物業(yè)諸管理企稠業(yè)的權(quán)夾利和義隔務(wù)3、對違魯約責(zé)任的埋約定4、對獸免責(zé)條臂款的約眼定5、物業(yè)福服務(wù)合同暗的主要條脂款宜細(xì)不丑宜粗6、合蚊同的簽怖訂要實(shí)校事求是7、明確橋違約責(zé)任在的界定及法爭議的解悲決方式37第四節(jié)迷業(yè)主公簡約和其他濁物業(yè)管理宰合同一、業(yè)主會公約業(yè)主公邊約是指剃由業(yè)主弟大會指強(qiáng)定，全告體業(yè)主截承諾，膽對全體業(yè)主具有約束緣瑞力的，用觀以指導(dǎo)、寺規(guī)范和約鴉束所有業(yè)育主、物業(yè)愛使用人、諷業(yè)主大會砌和業(yè)主委像員會權(quán)利往義務(wù)的行鵲為守則，景是物業(yè)管猾理的基礎(chǔ)概和準(zhǔn)則。二、其什他物業(yè)析管理合缺同38第四章設(shè)早罪期介入抖與前期霧業(yè)管理第一節(jié)徐早含期介入爹A一、早期撒介入的必叼要性二、早期獲介入的作怕用B三、早罵期介入豬的內(nèi)容第二節(jié)糾前副期物業(yè)把管理一、物業(yè)少管理項(xiàng)目凱前期運(yùn)作二、工程拐質(zhì)量保修三、前期苦溝通協(xié)調(diào)四、前期螺物業(yè)管理禽的特點(diǎn)飛B39立項(xiàng)階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段竣工驗(yàn)收承接查驗(yàn)入住階段業(yè)主選聘企業(yè)早期介雹入前期管盟理A40第一節(jié)肢早期介入一、早期獻(xiàn)介入的必昨要性（一）物浸業(yè)項(xiàng)目開憂發(fā)建設(shè)存題在的問題二、早艦期介入呈的作用（一）優(yōu)政化設(shè)計（二）綁有助于爐提高工非程質(zhì)量（三）有芽利于了解匆物業(yè)情況（四）為推前期物業(yè)君管理作充進(jìn)分準(zhǔn)備（五）有園助于提高鏡建設(shè)單位尾的開發(fā)效齒益41三、早期臟介入的內(nèi)學(xué)容P先71（一）絹可行性研研究階于段（1）根衣?lián)飿I(yè)建囑設(shè)及目標(biāo)棚客戶群的暫定位確定朱物業(yè)管理的模粒式；（2）花根據(jù)規(guī)巷劃和配鳳套確定緩物業(yè)管理服務(wù)漏的基本內(nèi)技容；（3）根像據(jù)目標(biāo)客芳戶情況確掏定物業(yè)管貪理服務(wù)的總體服務(wù)籠質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)潮；（4）斑根據(jù)物悅業(yè)管理吉成本初璃步確定璃物業(yè)管企理服務(wù)冊費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)鏈準(zhǔn)；（5）設(shè)慌計與客戶炮目標(biāo)相一撲致并具備卷合理性能砍價格比的糊物業(yè)管理框架性因方案。42（二）慕規(guī)劃設(shè)悠計階段（三）繩建設(shè)階法段（四）探銷售階李段（五）訊竣工驗(yàn)體收階段43第二節(jié)溪前梯期物業(yè)滔管理一、物武業(yè)管理誰項(xiàng)目前曲期運(yùn)作（一）寨管理資量源的完包善與優(yōu)啦化1、管理岔用房到位2、物鏈資配備脾到位3、物業(yè)蛾管理人員拼到位二、工程條質(zhì)量保修三、前期近溝通協(xié)調(diào)四、前縱期物業(yè)丘管理的苗特點(diǎn)基礎(chǔ)性察、過渡韻性、不捎穩(wěn)定性貌、經(jīng)營暗風(fēng)險性44第五章邁物業(yè)諷的承接查完驗(yàn)物業(yè)的病承接查汗驗(yàn)是指鉆物業(yè)管巖理企業(yè)斷對新接明管項(xiàng)目霸的物業(yè)陳共用部匯位、共另用設(shè)施扶設(shè)備進(jìn)梨行承接特查驗(yàn)。分為：新弄建物業(yè)的邀承接查驗(yàn)物業(yè)管理絨機(jī)構(gòu)更迭筑時的承接樹查驗(yàn)第一節(jié)住新建物業(yè)出承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備據(jù)工作（一）人喬員準(zhǔn)備（二）鬼計劃準(zhǔn)校備（三）錘資料準(zhǔn)沃備（四）股設(shè)備、敘工具準(zhǔn)努備45二、物業(yè)介查驗(yàn)的主址要內(nèi)容與抱方式（一）物助業(yè)查驗(yàn)的承主要內(nèi)容1、物業(yè)表資料竣工圖、屬設(shè)施設(shè)備甘技術(shù)資料速、保修、尾使用說明私文件、其王他資料2、物業(yè)帖共用部位①主體脅結(jié)構(gòu)及膏外墻、甲屋面②共用部刑位樓面、不地面、內(nèi)犯墻面、天培花、門窗③公共衛(wèi)難生間、陽拼臺④公公走茫廊、樓道濁及其扶手會、護(hù)欄等3、共用塊設(shè)施設(shè)備4、園蔬林綠化碑工程5、其荷他公共怖配套設(shè)頂施46第三節(jié)賠物業(yè)管滾理工作束的移交娛P8廈3—8藏4B在完成擠承接查芬驗(yàn)的前滲提下，肝分為三執(zhí)種情況中：建設(shè)單位已——物業(yè)袋管理企業(yè)業(yè)主大袖會或產(chǎn)蔬權(quán)單位幟—（新客）物業(yè)安管理企世業(yè)物業(yè)管討理企業(yè)規(guī)——業(yè)接主大會殿或產(chǎn)權(quán)伯單位一、新惕建物業(yè)乖的移交（一）柿移交方厘為該物繪業(yè)的開槳發(fā)建設(shè)能單位，座承接方膜為物業(yè)英管理企處業(yè)A（二）普內(nèi)容：產(chǎn)穴權(quán)資料、旅竣工驗(yàn)收捆資料、設(shè)廈計施工資裁料、機(jī)電脖資料、物盞業(yè)保修和毫使用說明較資料、業(yè)譜主資料、移交的對保象：共用船部位、設(shè)花施設(shè)備清務(wù)單47物業(yè)管淘理機(jī)構(gòu)串更迭時挪移交工椒作注意賊事項(xiàng)：貧P861、明狡確交接篩主體和殘次序：物業(yè)管理遼企業(yè)——尺業(yè)主大會宋或產(chǎn)權(quán)單辮位——（擠新）物業(yè)夸管理企業(yè)2、各激項(xiàng)費(fèi)用惰和資產(chǎn)扯的移交禽是重點(diǎn)仆和難點(diǎn)3、保修捕期內(nèi)，明亂確具體的咽報修項(xiàng)目歌及遺留問岸題的處理成情況4、共隸用部位適、設(shè)施殃設(shè)備存描在問題堪的遺漏48第六章盲入住挖與裝修褲管理第一節(jié)客入住抗服務(wù)的內(nèi)累容A一、入住菠服務(wù)的涵符義：是指撇建設(shè)單位足將已具備紫使用條件望的物業(yè)交槐付給業(yè)主薦并辦理相肢關(guān)手續(xù)，律同時物業(yè)瘡管理單位宗為業(yè)主辦鑰理物業(yè)管掉理事務(wù)手每續(xù)的過程咽。具體內(nèi)容太：1、物母業(yè)驗(yàn)收救及相關(guān)冰手續(xù)的天辦理2、物沾業(yè)管理烈有關(guān)業(yè)闊務(wù)的辦醉理思考：各自的職滴責(zé)和法律爽角色？49業(yè)主憑唐入住通喇知書、丸購房發(fā)倒票、身栗份證登畫記確認(rèn)驗(yàn)收并填蛾寫《房屋寫驗(yàn)收單》諸簽字確認(rèn)提交辦砍理產(chǎn)權(quán)薄所需資志料、簽像協(xié)議、憶繳費(fèi)簽署物續(xù)業(yè)管理萌服務(wù)約轉(zhuǎn)定等文拆件繳納當(dāng)期疫物業(yè)服務(wù)趕有關(guān)費(fèi)用領(lǐng)取《業(yè)舞主（住戶稼）手冊》露等相關(guān)文鋼件資料領(lǐng)取鑰匙盆（入住過飼程結(jié)束）建設(shè)單位物業(yè)管理單位A50第二節(jié)獸入住墻服務(wù)應(yīng)蓬注意的弓問題駱B一、入住井服務(wù)準(zhǔn)備潤工作要充堡分二、入住幫期間需要士注意的問躍題三、入住夜操作實(shí)務(wù)巧案例51第三節(jié)弓裝眉修管理耳A建設(shè)部1潛10號令擇《住宅室宮內(nèi)裝飾裝緩修管理規(guī)明定》一、物業(yè)許裝飾裝修珠管理流程沈P97跨B1、備縮慧齊資料物業(yè)所有權(quán)擾證明，申請讀人身份證原件及復(fù)貫印件，裝延飾裝修設(shè)穴計方案，裝修施工單位型資質(zhì)，原有建辛筑、水電蝴氣等改動設(shè)計和火相關(guān)審批，以及槍其他法郵規(guī)規(guī)定姻的相關(guān)稈內(nèi)容。勸物業(yè)使革用人對治物業(yè)進(jìn)晚行裝飾本裝修時片，還應(yīng)產(chǎn)當(dāng)取得業(yè)主的宜書面同岡意。2、物神業(yè)裝飾早裝修申暢報523、物業(yè)扁裝飾裝修墾登記輩P9違7不予以后登記情懷況：（1）未娛經(jīng)原設(shè)計晝單位或者是具有相應(yīng)貝資質(zhì)等級步的設(shè)計單史位提出設(shè)境計方案，值擅自變動腐建筑主體拌和承重結(jié)戚構(gòu)的。（2）將儲沒有防水屢要求的房歸間或者陽甘臺改為衛(wèi)壩生間、廚壁房間的；（3）逝擴(kuò)大承忍重墻上竭原有的堆門窗尺裕寸，拆富除連接雷陽臺的岔磚、混怨凝土墻淚體的；（4）損鬼壞房屋原依有節(jié)能設(shè)督施，降低看節(jié)能效果飯的；（5）豎未經(jīng)城野市規(guī)劃芬行政主許管部門障批準(zhǔn)搭治建建筑竿物、構(gòu)錢筑物的批；（6）誤未經(jīng)城眉市規(guī)劃酸行政主逆管部門屢批準(zhǔn)改腦變住宅御外立面勁，在非宰承重外飯墻上開燈門、窗躺的；（7）未絨經(jīng)供暖管撞理單位批訂準(zhǔn)拆改供窮暖管道和逃設(shè)施的；（8）未訴經(jīng)燃?xì)夤懿枥韱挝慌粶?zhǔn)拆改燃憂氣管道和蟲設(shè)施的；（9）其哨他影響建肺筑結(jié)構(gòu)和喘使用安全攝的行為。534、簽訂迷《物業(yè)裝村飾裝修管弟理服務(wù)協(xié)猜議》P杠98包括下傳列內(nèi)容充：（1）司裝飾裝寶修工程重的實(shí)施封內(nèi)容；（2）比裝飾裝膚修工程廉的實(shí)施義期限；（3）允缸許施工的掀時間；（4）廢塘棄物的清祥運(yùn)與處置葵；（5）外雕立面設(shè)施描及防盜窗跡的安裝要身求；（6）漏禁止行兼為和注孫意事項(xiàng)疤；（7）鉆管理服方務(wù)費(fèi)用拳；（8）違賭約責(zé)任；（9）其老他需要約敗定的事項(xiàng)日；545、辦牙理開工記的一般收手續(xù)（１）繳蛾納裝飾裝奇修管理服瀉務(wù)費(fèi)；（２）哈辦理開厚工證、古出入證閉等。（３）備腹齊滅火器矛等消防器買材。６、施工現(xiàn)場檢燙查，及坊時勸阻糟和制止趣；及時廚報告有央關(guān)部門懇依法處噴理，追缺究違約利責(zé)任。７、驗(yàn)壯收對照協(xié)田議，比卡較驗(yàn)收違約整晝改，書賣面提出拒不接受倍，報請?zhí)幘壢鹄?5二、物業(yè)隱裝飾裝修磚管理的內(nèi)覽容P10千0墨A（一）物士業(yè)裝飾裝張修范圍和石時間管理（二）物推業(yè)裝飾裝豈修管理的帥要求為確保策物業(yè)安厭全和全保體業(yè)主念的合法禮權(quán)益，局物業(yè)裝麥飾裝修穿管理應(yīng)重點(diǎn)檢查溝：（１）扔有無變大動建筑貨主體和價承重結(jié)評構(gòu)。（２）有帽無將沒有鈴防水要求驗(yàn)的房間或幻玉者陽臺改前為衛(wèi)生間章、廚房間駛。（３）有厲無擴(kuò)大承王重墻上原顛有的門窗娃尺寸，拆擔(dān)除連接陽哀臺的磚、脹混凝土墻烤體。（４）有摘無損壞房靜屋原有節(jié)礦能設(shè)施，氏降低節(jié)能瘡效果。（５）有殊無其他影厲響建筑結(jié)吃構(gòu)和使用象安全的行垂為。56（６）情有無未慎經(jīng)有關(guān)可單位批雪準(zhǔn)的下螞列行為速：１）搭建累建筑物、符構(gòu)筑物；２）改樸變住宅煩外立面膏，在非深承重外趕墻上開側(cè)門、窗旅；３）拆織改供暖商管道和取設(shè)施；４）拆蹈改燃?xì)鈶夜艿篮蜐M設(shè)施；５）超過俘設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)這或者規(guī)范禾增加樓面研荷載的；６）改賣動衛(wèi)生益間、廚還房間防皮水層的騙．57（三）主物業(yè)裝凡飾裝修支管理費(fèi)捏用和垃閣圾清運(yùn)婦的管理（四）絹物業(yè)裝戚飾裝修付現(xiàn)場管圾理三、在物恰業(yè)裝飾裝叔修中各方潤主體的責(zé)化任P車104-披105穴A（一）方裝修人炕和裝修臂企業(yè)的攪責(zé)任裝修人系繳指業(yè)主或反物業(yè)使用變?nèi)?，裝修甲企業(yè)系指煮裝修施工波單位。裝手修人和裝械修企業(yè)在細(xì)裝飾裝修栽活動中的他責(zé)任包括例以下內(nèi)容恢：（1）因沫裝飾裝修斯活動造成炎相鄰住宅辛的管道堵覆塞、滲漏醋水、停水葉停電、物憂品毀壞等咳，裝修人纏應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)盲修復(fù)和賠帳償，屬于兔裝飾裝修避企業(yè)責(zé)任金的，裝修壇人可以向跳裝飾裝修尖企業(yè)追償鉛。裝修人焦擅自拆改眠供暖、燃也氣管道和貫設(shè)施而造壩成損失的黨，由裝修件人負(fù)責(zé)賠便償。58（2）裝倆修人裝飾閣裝修活動侵占了公歉共空間，揮對公共部蛛位和設(shè)施貫造成損害粒的，由城市房箏地產(chǎn)行政擴(kuò)主管部門鞠責(zé)令改正襪，造成損妥失的，應(yīng)承依法承擔(dān)包賠償責(zé)任同。（3）莊裝修人未申報登痰記就進(jìn)行盟住宅室溉內(nèi)裝飾改裝修活喪動的，呢由城市存房地產(chǎn)硬行政主雀管部門惜責(zé)令改塊正，并識處罰款焰。（4）裝斃修人違反規(guī)定獲，將住宅室炊內(nèi)裝飾裝棚修工程委丹托給不具到有相應(yīng)資找質(zhì)等級企章業(yè)的，由棵城市房地坦產(chǎn)行政主沉管部門責(zé)隊令改正，職并處罰款肯。（5）照裝飾裝聞修企業(yè)箱自行采肉購或者程向裝修虎人推薦使用不符儉合國家標(biāo)持準(zhǔn)的裝飾儉裝修材料合，造成空裂氣污染往超標(biāo)的責(zé)，由城才市房地?fù)墚a(chǎn)行政教主管部且門責(zé)令到改正，欺造成損驅(qū)失的，遭依法承慈擔(dān)賠償績責(zé)任。59（6）裝莫修活動有肚下列行為嘩之一的，剃由城市房怒地產(chǎn)行政合主管部門庸責(zé)令改正氧，并處罰揪款：1）將沒爹有防水要耀求的房間孫或者陽臺甜改為衛(wèi)生叉間、廚房凍間的，或遼者拆除連初接陽臺的纏磚、混凝網(wǎng)土墻體的壞，對裝修乏人和裝飾敘裝修企業(yè)籮分別處以化罰款；2）損將壞房屋扎原有節(jié)早能設(shè)施境或者降憲低節(jié)能毫效果的參，對裝肌飾裝修汗企業(yè)處透以罰款挨；3）擅自扶拆改供暖幫、燃?xì)夤茈m道和設(shè)施猶的，對裝只修人處以嶺罰款；4）未貓經(jīng)原設(shè)薦計單位毅或者具絮有相應(yīng)朋資質(zhì)等撲級的設(shè)錘計單位掠提出設(shè)所計方案欣，擅自豎超過設(shè)制計標(biāo)準(zhǔn)江或者規(guī)乖范增加賣樓面荷興載的，積對和裝刮飾裝修香企業(yè)分倚別處以旋罰款。60（7）未頌經(jīng)城市規(guī)槽劃行政主欄管部門批三準(zhǔn)，在住零宅室內(nèi)裝笛飾裝修活糟動中搭建摟建筑物、躲構(gòu)筑物的昌，或者擅自改變茄住宅外立君面、在非孩承重外墻頁上開門窗嘴的，由城市去房地產(chǎn)煤《城市斧規(guī)劃法炒》及相琴關(guān)法規(guī)肌的。（8）裝掛修人或者離裝飾裝修慕企業(yè)違反《建排設(shè)工程質(zhì)飼量管理?xiàng)l糾例》的，由弦建設(shè)行查政主管屈部門按吃照有關(guān)底規(guī)定處橋罰。（9）裝搬飾裝修企搭業(yè)違反國哨家有關(guān)安診全生產(chǎn)規(guī)阻定和安全診生產(chǎn)技術(shù)能規(guī)程，不按照規(guī)押定采取必黑要的安全篩防護(hù)和消秒防措施，擅自動妙用明火倉作業(yè)和盞進(jìn)行焊黃接作業(yè)街的，或緩者對建他筑安全溝事故隱灑患不采孤取措施服予以消耳除的，未，由建悲設(shè)行政侄主管部仇門責(zé)令巾改正，剃并處罰李款；情艇節(jié)嚴(yán)重釀的，責(zé)學(xué)令停業(yè)撥整頓，仆并處最迎高額度菜的罰款占；造成牌重大安軟全事故明的，降攀低資質(zhì)嬌等級或號者吊銷喊資質(zhì)證卡書。61四、裝修銹管理應(yīng)注汗意的問題缸B1、服務(wù)鞋與控制蝕的技巧2、管載理過程倆細(xì)致嚴(yán)臣禁（2需—7）3、資王料及時株歸檔（希8）62第七章齊房屋飲及設(shè)施園設(shè)備管江理第一節(jié)揭房屋及裳設(shè)施設(shè)備艦管理概述一、房屋帶及設(shè)施設(shè)蟲備的種類嬸和組成部螞分B（一）房略屋種類和攔基本組成兵部分１、房鋪屋種類擁的劃分（１）按房屋的擊建筑結(jié)構(gòu)革類型和材巡壽料可分為瓣：磚木局結(jié)構(gòu)、饅混合結(jié)缸構(gòu)、鋼瞎筋混凝存土結(jié)構(gòu)嚷和其他掙結(jié)構(gòu)；（２）按房屋承更重受力方旬式可分為簡：墻承粗重結(jié)構(gòu)絹、構(gòu)架煮式承重宏結(jié)構(gòu)、冰筒體結(jié)息構(gòu)或框告架筒體惡結(jié)構(gòu)承帖重和大蕩空間結(jié)瘡構(gòu)承重柔；（３）按房屋的糾層次和高估度可分為尼：低層慎建筑、廢多層建綿筑和高將層建筑濟(jì)；（４）按房屋的池用途可分為記：居住司用途、樂商業(yè)用臉途、工高業(yè)用途乓和其他絲式用途。63２、房屋摟的基本組氏成部分（１）結(jié)構(gòu)部分——掃基礎(chǔ)、承庫重構(gòu)件、居非承重墻脂、屋面、搭樓地面等卵；（２）裝修部分—派—門窗共、外抹罵灰、內(nèi)增抹灰、羞頂棚、末細(xì)木裝蛾修等；（３）設(shè)施設(shè)御備部分——頸水衛(wèi)、電撓氣、暖通嘉、特殊設(shè)浮備（如消金防、避雷診、電梯）墨等項(xiàng)目。64（二）襖設(shè)施設(shè)荷備的種糠類和組絞成在物業(yè)竟管理中寬還可能飄涉及一而些其他耽的設(shè)施醉設(shè)備，君如游泳真池水處提理系統(tǒng)優(yōu)、中水彼系統(tǒng)、校直飲水協(xié)系統(tǒng)、筆立體車杯庫系統(tǒng)先等。二、管理糖的基本要遷求（一）信基本要紋求凳P1休09（１）駐做好房絨屋及設(shè)顯施設(shè)備區(qū)的維護(hù)放保養(yǎng)工免作，充礙分發(fā)揮炒設(shè)施設(shè)泉備的功較能，有睡效延長泊設(shè)施設(shè)賣備的使遭用壽命礙，并自板始至終哀把安全革管理工應(yīng)作放在區(qū)最重要五的位置并上。（２）開茅展技術(shù)更騾新與改造聽，降低能盼源消耗，冬改善房屋酬及設(shè)施設(shè)胃備狀態(tài)。65房屋的許完損等隊級分為諸以下5返類；完好房：房屋結(jié)食構(gòu)構(gòu)件貪完好，陪個別分曲項(xiàng)有輕調(diào)微損壞匯，一般魯經(jīng)過小龜修就能方修復(fù)好疤的房屋繞?；就旰每v房：房屋結(jié)構(gòu)肆基本完好鈴，少量構(gòu)女部件有輕味微損壞，派經(jīng)過一般蛛性的維修降即可恢復(fù)詳使用功能百的房屋。一般損吩壞房：房屋結(jié)信構(gòu)一般馳性損壞撕，部分牧構(gòu)部件糾有損壞裝或變形藍(lán)，屋面肢局部漏引雨，油采漆老化詠，需要滔進(jìn)行中吵修或局破部大修芽更換部緩件的房當(dāng)屋。嚴(yán)重?fù)p壞見房：房屋年剃久失修隆，結(jié)構(gòu)熔有明顯石變形或贈損壞，亞個別構(gòu)己件已處降于危險窄狀態(tài)，答屋面嚴(yán)紗重滲漏掉，油漆撞老化見黨底，需濃要進(jìn)行搞大修或棟翻修、躁改建的擠房屋。危險房：指房屋曠承重構(gòu)桑件已屬舍危險構(gòu)捷件，結(jié)跑構(gòu)喪失事穩(wěn)定和卷承載能框力，隨名時有倒禁塌可能仍，不能眼確保住俘用安全品的房屋灑。66三、房表屋及設(shè)幟施設(shè)備網(wǎng)管理的勿內(nèi)容與辮方法P111斤A（一）加使用管犬理（二）維查修保養(yǎng)（三）雅安全管蘿理（四）鏟技術(shù)檔擺案資料齊管理（五）采閱購和零配資件管理（六）吼工量具袋和維修農(nóng)用設(shè)備帖的管理（七）外列包管理（八）饑技術(shù)支聯(lián)持67第二節(jié)裝房兆屋及設(shè)冒施設(shè)備啞維修養(yǎng)瞧護(hù)計劃議實(shí)施一、房屋卻及設(shè)施設(shè)升備維修養(yǎng)器護(hù)計劃的鼓制訂凝A（一）洞制訂房冤屋及設(shè)悔施設(shè)備墳維修養(yǎng)培護(hù)計劃帶的基本腹方法P11巾2-1慮141、維修隙養(yǎng)護(hù)的方浸式與類別（1）案維修方劉式1）預(yù)防滅性維修2）事后源維修3）緊急遍搶修（2）凱修理類渠別1）大垃修2）中修3）小修（3）修熄理周期和擦修理周期飾結(jié)構(gòu)1）修蛛理周期2）修理浙間隔期3）修理擦周期結(jié)構(gòu)682、維鴨修養(yǎng)護(hù)治計劃的退種類（1）饞按時間煤進(jìn)度編填制的計殊劃：年隊度、季您度、月幟度3、維修秤養(yǎng)護(hù)計劃璃的編制依掀據(jù)（1）房摩屋及設(shè)施驢設(shè)備的修否理周期與貞修理間隔葵期；（2）時房屋及排設(shè)施設(shè)佩備的使越用要求武和管理錯目標(biāo)；（3）安舞全與環(huán)境號保護(hù)的要許求；（4）礎(chǔ)房屋及語設(shè)施設(shè)蜻備的技作術(shù)狀態(tài)亦。4、編表制維修晌養(yǎng)護(hù)計米劃應(yīng)考攻路的問溪題5、維修斯養(yǎng)護(hù)計劃膽的編制6、維修蘭養(yǎng)護(hù)計劃歪的內(nèi)容69二、房跡屋及設(shè)翅施設(shè)備巧維修養(yǎng)作護(hù)計劃外的實(shí)施每A（一）歲修前預(yù)菠檢（二）修剩前資料準(zhǔn)織備（三）致修前工席藝準(zhǔn)備（四）父其他準(zhǔn)嘩備（五）組討織實(shí)施（六）顫驗(yàn)收和幟存檔70第三節(jié)統(tǒng)共用蜓設(shè)施設(shè)備娃的運(yùn)行管帶理爸AP12盈1一、制定監(jiān)合理的運(yùn)荷行計劃二、配尖備合格紫的運(yùn)行術(shù)管理人澤員三、提悅供良好握的工作鑰環(huán)境四、建立斗健全必要旦的規(guī)章制狗度五、設(shè)嚇施設(shè)備漲的狀態(tài)彼管理六、節(jié)能逮管理（一）般采用管霉理手段谷節(jié)能降對耗（二）采獲用技術(shù)改納造節(jié)能71（一）需采用管盾理手段虜節(jié)能降春耗（1）杰落實(shí)組悅織和管木理體系云。（2）加股強(qiáng)節(jié)能宣市傳和培訓(xùn)衰，樹立節(jié)窯能意識。（3）建拌立能源消檔耗的計劃爺和考核制鋒度。（4）在睜運(yùn)行管理錄上，盡量艷安排設(shè)備捷能夠連續(xù)落、滿載開絨動使用。（5）調(diào)喚整設(shè)備運(yùn)偷營時間。（6）妄合理設(shè)朵定運(yùn)行鞏參數(shù)基。（二）采乒用技術(shù)改抬造節(jié)能第四節(jié)慕房屋及康共用設(shè)施淡設(shè)備維護(hù)津管理項(xiàng)目纖的外包控脈制防B72第五節(jié)竊幾種典型麗設(shè)施設(shè)備吐的管理幕B一、供配憑電系統(tǒng)二、給糾排水系車統(tǒng)三、消牽防系統(tǒng)四、電袍梯系統(tǒng)五、空貢調(diào)系統(tǒng)73第八章送物業(yè)滋環(huán)境管俊理第一節(jié)三清潔柴衛(wèi)生管個理一、清潔現(xiàn)衛(wèi)生服務(wù)規(guī)內(nèi)容與基浴本方法啞A（一）恐清潔衛(wèi)茅生服務(wù)繁內(nèi)容麗P迫133電-13銳41、建冬筑物外寨公共區(qū)晚域清潔２、建筑漆物內(nèi)公共束區(qū)域清潔３、垃僚圾收集己與處理４、管道墻疏通服務(wù)５、外墻避清洗６、泳光池清洗７、上門辱有償清潔給服務(wù)８、專兆項(xiàng)清潔約服務(wù)74二、清潔坐衛(wèi)生的日背常管理P13惹4-1塊35（一）清比潔衛(wèi)生管尤理制度的扎建立（二）清紗潔衛(wèi)生日斤常管理方英法與要點(diǎn)鏈A多層小區(qū)高層小區(qū)及寫字樓1）室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；２）綠化帶內(nèi)垃圾雜物；３）樓梯走道、底層樓梯下、頂棚積塵及蜘蛛網(wǎng)、生活雜物；４）業(yè)主信報箱上部的積塵；５）樓梯扶手積塵；６）室外公共區(qū)域的垃圾雜物；７）公共區(qū)域各類亂張貼；８）停車棚（場）內(nèi)及頂棚垃圾雜物、積塵；９）清潔工儀容儀表及工作記錄等。１）大堂地面光潔度，各公共區(qū)域地腳線積塵；２）室外沙井及排水明溝內(nèi)的煙頭等垃圾雜物、積水；３）各類機(jī)房、設(shè)備房內(nèi)的積塵；４）公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼；５）電梯頂棚、四壁、按鈕積塵及痕印、軌槽內(nèi)沙粒雜物；６）信報箱、窗臺等上平面積塵；７）綠化帶、花壇內(nèi)垃圾雜物；８）地下停車場排水溝積水及雜物、管線積塵等；９）清潔工儀容儀表及工作記錄等。

75第二節(jié)肉白我以及衛(wèi)紗生蟲害權(quán)防治一、白蟻刮防治（一）贊挖巢法（二）愁藥殺法（三）誘暢殺法（四）晃生物防潮治法二、其它構(gòu)蟲害防治（一）缺鼠害的菌防治１、防鼠２、化監(jiān)學(xué)滅鼠３、器拔械滅鼠４、生雞物滅鼠（二）爺滅蚊（三）霉滅蠅（四）撈滅蟑（五）其爬他衛(wèi)生蟲殲害的防治76第三節(jié)靜綠類化管理一、綠篩化內(nèi)容（一）日亡常管理（二）翻剛新改造（三）花烘木種植（四）環(huán)券境布置（五）綠鈔化有償服輸務(wù)二、綠化盈管理的要燭求B（一）課基本要嫌求（１）保打持植物正柔常生長。（２）加黨強(qiáng)枯枝黃隨葉的清理葡及綠化保歲潔工作。（３）及鴨時對防礙推業(yè)主、物呆業(yè)使用人犬活動的綠貸化植株進(jìn)陽行改造，芽減少人為駐踐踏對綠傾化造成的啞危害。（４）汪創(chuàng)建社方區(qū)環(huán)境夫文化，堂加強(qiáng)綠柴化保護(hù)炊宣傳。77（二）針拘對性要求三、綠化饞管理方法（二）鼻日常綠撥化檢查疫內(nèi)容與煌重點(diǎn)１、喬駝木２、灌雞木３、綠牢籬及造搜型植物４、地栽欣花卉５、草坪６、綠賤化保潔７、棕櫚腫科植物８、花壇９、室內(nèi)煎植物78第九章喜公共秩茅序管理服典務(wù)第一節(jié)碌公截共安全紹防范管役理服務(wù)一、公共彩安全防范牽管理服務(wù)鍬的內(nèi)容耕A（一）須出入管邪理（二）安呢防系統(tǒng)的乳使用、維洗護(hù)和管理（三）刪施工現(xiàn)傻場管理（四）配肅合政府開銀展社區(qū)管希理（１）沿物業(yè)管羽理企業(yè)買在社區(qū)草組織重故大活動棒時，應(yīng)霧及時知盈會轄區(qū)疤派出所湖及社區(qū)千居委會醫(yī)，互相勸協(xié)調(diào)，扒避免發(fā)潑生意外找事故。（２）乓物業(yè)管液理轄區(qū)裂內(nèi)發(fā)生辨治安或土意外事屑故時，豪應(yīng)及時融通知相孕關(guān)部門匠，并協(xié)通助做好剪調(diào)查取扛證及善跌后處理翠工作。（３）積布極配合相刮關(guān)部門做蔽好法律政挖策宣傳教敵育。79二、安全紡防范服務(wù)稻的要求芹A（一）尋安防人墨員的儀發(fā)表和禮騾貌禮儀（１）駐執(zhí)勤時何整潔著合裝、佩淋帶工牌商號；（２）精節(jié)神飽滿，訓(xùn)站立、行跑走姿勢規(guī)提范；（３）執(zhí)繁勤中認(rèn)真議履行職責(zé)枯，不脫崗輝、不做與與工作無關(guān)瞎事情；（４）舉甩止文明大威方，主動禿熱情，耐巡壽心周到；（５）擊辦事高肉效，堅椒持原則津，禮貌松待人。80（二）巡阻邏、門崗般等執(zhí)勤崗果位（1）愧服從領(lǐng)目導(dǎo)，聽挺從指揮因；（2）罵熟悉物猾業(yè)及業(yè)繼主（或古物業(yè)使駝用人）撓基本情倡況，如恰業(yè)主(德物業(yè)使騙用人）飯家庭成對員、樓奪宇結(jié)構(gòu)泄、消防重設(shè)備、購各類技體防設(shè)備看、各類歇機(jī)電設(shè)寒備分布偶情況、很消防中襪心、應(yīng)謀急反應(yīng)艙等；（3）按泄規(guī)定路線沾和方式巡悅邏、簽到促，未簽到債或不及時偵簽到要記禿錄原因；（4）熟總悉人員和皂物品出入魯管理流程蟲，具備條打件的，可灶對外來人宮員及外搬椒物品做好偶記錄及控倒制；（5）觀盛察細(xì)致，指反應(yīng)迅速堂，按照有趕關(guān)規(guī)定及啞時發(fā)現(xiàn)、壓處理各種更事故隱患暫及突發(fā)事嚴(yán)件；（6）紗相互配唉合，妥意善處理頃各種問像題。對慎于超出斤職權(quán)或叉無法處多理的情短況，應(yīng)組及時匯隆報。81（三）值尤班記錄（1）記罪錄及時、廚齊全、規(guī)賀范和真實(shí)危；（2）交角接班事項(xiàng)鞠及物品記四錄清晰，旁未完成事董項(xiàng)有跟進(jìn)公記錄；（3）恩接班人撫員分別韻簽名確壓認(rèn)；（4）記閃錄、分類蓋和歸檔正焰確及時，做記錄本整抄潔完好，向記錄字跡皺清晰；（四）技愁防設(shè)施設(shè)搬備（1）渾各類安訴防設(shè)施脅設(shè)備齊從全完善住，使用側(cè)正當(dāng)；（2）趟定期檢獻(xiàn)查和維土護(hù)，并劉有完整協(xié)記錄；（3）標(biāo)稈識明顯正旦確，相關(guān)簡制度應(yīng)張舌貼在墻壁健的醒目處豈。82三、安全跑防范工作尖檢查方法鹿B日檢、局周檢、枝月檢、督督查四、治安趣防范注意老事項(xiàng)P14斜6-1炮47A第二節(jié)手消防管燥理一、義務(wù)蜘消防隊伍歡建設(shè)躲B（一）庭義務(wù)消波防隊員憂的構(gòu)成（二）刊義務(wù)消玻防隊員枕的工作（1）輕負(fù)責(zé)消趟防知識卷的普及芳、宣傳和教育盆；（2）負(fù)臟責(zé)消防設(shè)撓施設(shè)備及境日常消防撥工作的檢查；（3）負(fù)狐責(zé)消防監(jiān)峽控報警中帳心的值班監(jiān)控；（4）發(fā)伏生火災(zāi)時柿應(yīng)配合消戰(zhàn)防部門實(shí)絹施滅火撲救。83二、消防宵制度的制竟定制P1通48-1聾49三、物而業(yè)消防茶安全檢表查內(nèi)容平與方法買A（一）消配防安全檢暮查的內(nèi)容消防控挪制室、早自動報窯警（滅壤火）系壟統(tǒng)、安案全疏散偽出口、豈應(yīng)急照纏明與疏解散指示薄標(biāo)志、毯室內(nèi)消間防栓、美滅火器衣配置、芽機(jī)房、熔廚房、堅樓層、顏電氣線寇路、防瀉排煙系誰統(tǒng)。（二）恰消防安嫩全檢查董的組織揚(yáng)方法和惹形式84四、動火怠安全管理艦B（一）動酬火前要求（二）動溉火過程中曉的要求（三）動粘火后的要茂求五、消防拒安全預(yù)案勸制訂植A（一）張重點(diǎn)防寨火單位湯和防火等部位的類確定1、重恥點(diǎn)防火撲物業(yè)2、重點(diǎn)毛防火部位重點(diǎn)防杜火部位鼠主要包嘗括：機(jī)喚房、公駁共娛樂塑場所、洞桑拿浴丈室及卡董拉OK撕廳、業(yè)砍主專用財會所、務(wù)地下人掉防工程贊、資料廊庫（室謠）和計挑算機(jī)（倘資訊）細(xì)中心等下。（二）你滅火方盈案的要木求（三）剖滅火預(yù)燈案的制浪定1、滅火眾預(yù)案的制天定2、滅壺火預(yù)案嫩主要內(nèi)據(jù)容85第三節(jié)良車輛停輩放管理服貢務(wù)一、車輛迫管理的方勻法與要求堆A（一）宋建立健賠全車輛妥管理隊刃伍（二）匆車輛出袖入管理（三）車閘輛停放管糟理86二、車輛葬管理注意淘事項(xiàng)東B（1）車屆輛管理的交通標(biāo)宵識及免鏈責(zé)告示身應(yīng)充足志明顯，避免發(fā)啟生法律栗糾紛。（2）迫車主首伏次申請灰辦理停連車年卡帆或月卡晶時應(yīng)提描交本人輝身份證另、駕駛岔證、車筐輛行駛疏證原件棒與復(fù)印蛙件，并簽訂停岔車位使賢用協(xié)議簡、建立雙叉方車輛遺停放服刺務(wù)關(guān)系螞。（3）戰(zhàn)車輛停忘放必須符雀合消防薯管理要焰求，切忌堵塞稈消防通道泥.（4）叉對于電當(dāng)梯直接灰通往市交內(nèi)停車跨場車庫絕的小區(qū)裂，必須做好電梯溜入口的安發(fā)全防范監(jiān)蓮控措施，避免不篇法人員假直接從獨(dú)地下車夢庫進(jìn)入宋樓內(nèi)。87第十章雀物業(yè)管患理風(fēng)險港防范與扔緊急事雀件第一節(jié)賺物業(yè)拔管理風(fēng)險南的內(nèi)容及唉防范管理一、風(fēng)險獎與物業(yè)管碧理風(fēng)險的箏概念物業(yè)管理始風(fēng)險類型奸：早期介件入、前期威物業(yè)管理串、日常管寫理二、物榮業(yè)管理刊風(fēng)險的演內(nèi)容火P15輔7-1惑60脊A三、物業(yè)歡管理風(fēng)險柄防范的措陣施P160牲-161樸B第二節(jié)疫緊輸急事件商處理一、緊急細(xì)事件：是物業(yè)鄰管理服塑務(wù)活動腥過程中走突然發(fā)竿生的，路可能對宴服務(wù)對或象、物系業(yè)管理旬企業(yè)和濕公眾產(chǎn)酒生危害霞，需要捉立即處丟理的事幕件。（一）刮概念（二）則緊急事廢件的性師質(zhì)二、處理噴緊急事件沙的要求粘B三、緊急片事件的處躍理過程紀(jì)B88四、典向型緊急情事件的蜂處理松A火警、氣何體燃料泄損漏、電梯夏故障、噪吩聲侵?jǐn)_、棚電力故障止、浸水漏愿稅、高空川墜物、交套通意外、糞刑事案件捆和臺風(fēng)襲獵擊等（美10點(diǎn)）第十一章椅財務(wù)管勒理第一節(jié)跑物毒業(yè)管理仔企業(yè)財劃務(wù)管理雪A一、物業(yè)裳管理企業(yè)船營業(yè)收入二、物業(yè)槽管理企業(yè)進(jìn)的成本費(fèi)責(zé)用和稅金三、物業(yè)肉管理企業(yè)吧利潤第二節(jié)表物業(yè)酒管理項(xiàng)享目的財丈務(wù)管理B第三節(jié)圖酬金制跌、包干螞制與物怕業(yè)服務(wù)暑費(fèi)的測肉算編制一、酬金丹制與包干最制欣B89二、物祝業(yè)服務(wù)抵費(fèi)的測覺算編制極應(yīng)考慮鍬的因素三、物業(yè)店服務(wù)費(fèi)成哨本（支出如）構(gòu)成榨A（1）管藥理服務(wù)人陰員的工資蘆、社會保途險和按規(guī)憶定提取的駛福利費(fèi)等稱；（2）幫物業(yè)共敲用部位獲、共用劑設(shè)施設(shè)雜備的日鼓常運(yùn)行爛、維護(hù)遞費(fèi)用；（3）副物業(yè)管扣理區(qū)域民清潔衛(wèi)阻生費(fèi)用勵：（4）司物業(yè)管扇理區(qū)域戚綠化養(yǎng)照護(hù)費(fèi)用唯；（5）蒜物業(yè)管紡理區(qū)域鉆秩序維測護(hù)費(fèi)用元；（6）辦育公費(fèi)用；（7）潮物業(yè)管遞理企業(yè)躍固定資乞產(chǎn)折舊狼；（8）凈物業(yè)共爽用部位映、共用矩設(shè)施設(shè)馬備及公悼眾責(zé)任投保險費(fèi)逼用；（9）蹤蝶經(jīng)業(yè)主慘同意的慶其它費(fèi)譽(yù)用。四、物池業(yè)服務(wù)舊費(fèi)編制雄的依據(jù)五、物業(yè)則服務(wù)費(fèi)核啟算要點(diǎn)及勸方法魔B90第四節(jié)柱物業(yè)扔管理專項(xiàng)晴維修資金一、專療項(xiàng)維修搖資金的辦概念與據(jù)來源（港P17撕5）超B二、專秧項(xiàng)維修或資金的泄管理夜B專戶存儲著，?？顚ｋS用。購