山東住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

2012年?duì)I銷策略溝通報(bào)告

AndrEYinghaihuayuanMarketingPromotionPlan&ExecutionReport

世聯(lián)怡高·煙臺(tái)2012-2-10安德利·迎海花園PlanningisaprocessofproblemFindingPositioningandproblemResolving.背景：限購(gòu)限貸限價(jià)……調(diào)控嚴(yán)峻形勢(shì)史無前例，短期難現(xiàn)反彈！思考：“調(diào)控”已成常態(tài)，房地產(chǎn)營(yíng)銷何去何從？方向：緊握市場(chǎng)脈搏，主動(dòng)營(yíng)銷，方能贏銷！全體系營(yíng)銷MARKETINGEXECUTIVEPartFive企業(yè)戰(zhàn)略及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)THEPROBLEMPartThreeCONTENTS目錄區(qū)域大勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)分析SUMMARYPartTwo宏觀形勢(shì)研判THEPORBLEMPartOne突破式營(yíng)銷政策

MARKETINGBREAKOUTPartFour宏觀形勢(shì)研判房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)調(diào)控政策回顧調(diào)控效果分析行業(yè)階段研判及啟示發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率一般在70%左右，中國(guó)的城市化率仍處在發(fā)展階段，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)城鎮(zhèn)人口的不斷增加帶來對(duì)居住的要求不斷上漲是毋庸置疑的趨勢(shì)。房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)>>>中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上動(dòng)因未變，仍可保持?jǐn)?shù)十年持續(xù)增長(zhǎng)。。煙臺(tái)市城市化率超過50%，城市發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也進(jìn)入高速發(fā)展期，未來3-5年內(nèi)依舊處于高速發(fā)展期。房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)>>>煙臺(tái)城市發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展期。城市經(jīng)濟(jì)背景：煙臺(tái)市處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和日韓經(jīng)濟(jì)圈的重要位置，發(fā)展?jié)摿薮螅哂型顿Y價(jià)值。

城市化進(jìn)程背景：城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入高速發(fā)展期。?？傮w來看，本次調(diào)控政策要求各地明確房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，更大范圍、更加嚴(yán)厲地實(shí)施限購(gòu)措施，政策力度更強(qiáng)?！皣?guó)八條”的出臺(tái)拉開了2011年進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大幕。調(diào)控政策回顧>>>新國(guó)八條：首次明確調(diào)控目標(biāo)，力度空前，拉開2011年調(diào)控大幕。主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，穩(wěn)定預(yù)期，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)2、加大保障性安居工程建設(shè)力度多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍，強(qiáng)調(diào)公共租賃住房發(fā)展3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機(jī)，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)的房地產(chǎn)稅制改革打下基礎(chǔ)4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地根據(jù)實(shí)際在此基礎(chǔ)上還可以上調(diào)。此前二套房貸首付款比例為50%5、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理落實(shí)“三類”住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。確保保障房建設(shè)用地供給，明確土地招拍掛制度改進(jìn)方向6、合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)本地戶籍家庭限購(gòu)2套房，對(duì)非本地戶籍能提供社保及納稅證明的限購(gòu)1套房，對(duì)非本地戶籍不又能提供社保及納稅證明暫停其購(gòu)房。限購(gòu)更加嚴(yán)厲、涉及城市更廣7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制對(duì)于政策落實(shí)不力的省(區(qū)、市)人民政府要向國(guó)務(wù)院做出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。明確約談問責(zé)機(jī)制，確保政策的有力執(zhí)行和落實(shí)8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)調(diào)控政策回顧>>>綜合來看，調(diào)控行政色彩較為濃重，力度已接近頂點(diǎn)。已全面覆蓋的政策組合問責(zé)限購(gòu)、限價(jià)信貸稅收供給監(jiān)管保障房房?jī)r(jià)上漲過快城市限購(gòu)否是否出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)第三批限購(gòu)名單預(yù)期將進(jìn)一步擴(kuò)大至72個(gè)城市限購(gòu)力度的加強(qiáng)首套房首付比例提高，利率更高準(zhǔn)備金率會(huì)進(jìn)一步提高，加息會(huì)繼續(xù)對(duì)開發(fā)商融資要求越來越高，可能對(duì)小開發(fā)商等非優(yōu)質(zhì)客戶停止發(fā)放貸款。土地增值稅的嚴(yán)格清算營(yíng)業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消今年預(yù)計(jì)會(huì)出第二批征收房產(chǎn)稅的城市名單違法違規(guī)用的處罰和收回土地供給的進(jìn)一步擴(kuò)大保障房的保質(zhì)保量各部委聯(lián)合檢查，執(zhí)法會(huì)更嚴(yán)，如北京會(huì)實(shí)現(xiàn)民監(jiān)局、房管局、公安局信息聯(lián)網(wǎng)，打擊假離婚、假社保等。6月-8月之前全國(guó)40個(gè)城市的住房信息系統(tǒng)完善，實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，打擊非貸款的二套房漏洞。大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，大部分債務(wù)將在2012年到期，這對(duì)開發(fā)商的短期償付能力提出嚴(yán)峻考驗(yàn)，由此也可以判定，一方面，行業(yè)洗牌在所難免，另一方面，在市場(chǎng)未取得實(shí)質(zhì)性回暖之前，開發(fā)商將低價(jià)或降價(jià)回籠資金，將帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的下跌預(yù)期。調(diào)控效果分析>>>行業(yè)債務(wù)危機(jī)凸顯，“洗牌進(jìn)程”加劇。行業(yè)洗牌數(shù)據(jù)突出，2012年，這一趨勢(shì)將進(jìn)一步增強(qiáng)；同時(shí)，品牌開發(fā)商集中布局三四線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，在促進(jìn)三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也無疑增加了當(dāng)?shù)氐母?jìng)爭(zhēng)激烈程度。調(diào)控效果分析>>>：“洗牌進(jìn)程”一方面是行業(yè)重組，另一方面開發(fā)商調(diào)整城市結(jié)構(gòu)布局。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)顯示,2011年前11個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購(gòu)數(shù)據(jù)合計(jì)為82宗，總涉及金額達(dá)到了255.39億元，相比去年同期的46宗及101.85億元分別上漲了75%及115%。品牌開發(fā)商紛紛調(diào)整城市布局，增加三四線城市布局比重。中海、萬科、保利三家房企，在十大標(biāo)桿房企中處于中等水平。主要原因是這三家房企在“成交量上升或平穩(wěn)”的城市和“成交量下降”的B類城市之間項(xiàng)目布局比較均衡，銷售面積比重在6：4左右。這三家開發(fā)商能在一定程度分享三四線城市由于高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的成果。同時(shí)，外部政策沖擊，例如限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策等，對(duì)其影響較小。從2008年11月開始，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比呈現(xiàn)下跌，趨勢(shì)維持至2009年4月，共持續(xù)半年。之后房?jī)r(jià)開始回升，自2010年4月份房?jī)r(jià)同比漲幅升至12.8%的高點(diǎn)后開始持續(xù)下降至今，價(jià)格走勢(shì)難見反彈。調(diào)控效果分析>>>全國(guó)性價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，調(diào)控傳導(dǎo)性凸顯，三四線正進(jìn)入一二線前期調(diào)整軌道。70大中城市價(jià)格指數(shù)同比增減趨勢(shì)圖從月度的走勢(shì)來看，由于目前市場(chǎng)的調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，投資型、改善型等大戶型的需求在一定程度上受到遏制，導(dǎo)致當(dāng)前的套均面積整體上呈現(xiàn)曲折下降的趨勢(shì)。調(diào)控效果分析>>>煙臺(tái)市場(chǎng)初步呈現(xiàn)成交量持續(xù)下跌，降價(jià)預(yù)期加深。煙臺(tái)住宅成交量煙臺(tái)住宅套均成交面積國(guó)家未來調(diào)控大勢(shì)未發(fā)生根本變化，在適度放松首套房利率下調(diào)之后，《人民日?qǐng)?bào)》緊接發(fā)表觀點(diǎn)——放松首套房貸絕非調(diào)控轉(zhuǎn)向！附局部利好因素分析>>>近期釋放局部利好消息，不足以根本上改變整個(gè)調(diào)控大勢(shì)。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)預(yù)期跡象政策2011年10月后首套房利率下調(diào)行業(yè)階段研判及啟示>>>調(diào)控已成常態(tài)，行業(yè)進(jìn)入三期：價(jià)格回歸期、全面調(diào)整期，全體系營(yíng)銷期。NOW,It`scoming價(jià)格回歸期1全面調(diào)整期2

全體系營(yíng)銷期3世聯(lián)認(rèn)為

房地產(chǎn)營(yíng)銷啟示：1、順應(yīng)大勢(shì)，把握市場(chǎng)，不等不靠，主動(dòng)做出調(diào)整；2、立足項(xiàng)目，全面進(jìn)入全體系營(yíng)銷期！區(qū)域形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域：利好與困局競(jìng)爭(zhēng)：存貨分析成交分析客戶分析特別關(guān)注：龍湖營(yíng)銷啟示從煙臺(tái)市整體城市規(guī)劃來看，牟平區(qū)定位于“城市副中心”，將重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)、休閑旅游產(chǎn)業(yè)和新興制造業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮螅鬅熍_(tái)東規(guī)劃悄然崛起！區(qū)域分析：利好因素>>>煙臺(tái)城市向東——煙臺(tái)城市副中心，大煙臺(tái)東規(guī)劃，無限發(fā)展空間。區(qū)域分析：利好因素>>>養(yǎng)馬島規(guī)劃——千億財(cái)富空間，全力助推區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。千億財(cái)富，不曾有，不再有！地鐵一號(hào)線貫穿區(qū)域

龍湖500億規(guī)劃區(qū)域分析：困局分析>>>困局突出，集中表現(xiàn)為：政策困局、板塊困局、產(chǎn)品困局；相比于利好因素，在未來1-2年內(nèi)，困局將占據(jù)主導(dǎo)。宏觀：深受國(guó)家宏觀調(diào)控影響區(qū)域陷入觀望政策困局微觀：雙限政策抑制投資需求（本項(xiàng)目投資客戶比重較大）規(guī)劃雖定，但目前來看，政府的不作為導(dǎo)致本區(qū)域基礎(chǔ)配套無明顯改善，區(qū)域價(jià)值短期無法凸顯，投資氛圍漸冷板塊困局四大板塊產(chǎn)品與價(jià)格體系日趨完整，客戶選擇余地大競(jìng)爭(zhēng)異常激烈區(qū)域海景房同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈產(chǎn)品困局項(xiàng)目剩余產(chǎn)品相比于當(dāng)前形勢(shì)下的同區(qū)域主力去化面積80-120㎡，戶型偏大，總價(jià)偏高，去化難度增加。2011年是養(yǎng)馬島片區(qū)大發(fā)展的一年，但并不健康，一味追求住宅銷售，政府不作為，忽視配套建設(shè)，加之政策影響，使得投資者觀望濃重，區(qū)域熱度急劇下降。2012年隨著更多新項(xiàng)目的入市，在大勢(shì)難見好轉(zhuǎn)的情況下，項(xiàng)目熱銷難度劇增。競(jìng)爭(zhēng)分析：區(qū)域概況>>>區(qū)域項(xiàng)目林立，產(chǎn)品與價(jià)格體系完整，競(jìng)爭(zhēng)加劇。龍湖項(xiàng)目本案富麗紫金山莊天房·檀瓏灣東海城山海龍城融科項(xiàng)目海嶼公園養(yǎng)馬島前海版塊：價(jià)格：5600-11000項(xiàng)目集中，資源優(yōu)勢(shì)明顯，不同產(chǎn)品價(jià)格差距大。代表項(xiàng)目：富麗紫金山莊，天房·檀瓏灣，龍湖葡醍海灣，東海城。投資自住界定不是特別明顯。由于養(yǎng)馬島整體規(guī)劃的出爐，及龍湖、中冶、天房等大品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升，目前投資型需求占比較大，隨著區(qū)域成熟、配套完善，改善、養(yǎng)老居住比重將增加。北部新城板塊：政府規(guī)劃北遷，使得該區(qū)域成為重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，濱州醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院搬遷此地。代表項(xiàng)目：海嶼公元、新海佳苑，目前本區(qū)域改善、自住比重偏大牟平城區(qū)版塊：價(jià)格：4000-4500代表項(xiàng)目：瀛洲寧海、海倫國(guó)際。傳統(tǒng)牟平區(qū)的中心區(qū)域，配套成熟，適合于首置和改善型客戶。濱河生態(tài)區(qū)板塊：價(jià)格：4500-5000代表項(xiàng)目慢城寧海，屬于牟平的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，自然景觀濕地公園等設(shè)施齊全，教育配套齊全，但生活配套不完善，適宜改善客群。養(yǎng)馬島前海板塊北部新城板塊城區(qū)板塊濱河生態(tài)區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)分析：四大板塊>>>區(qū)域項(xiàng)目林立，產(chǎn)品與價(jià)格體系完整，競(jìng)爭(zhēng)加劇。競(jìng)爭(zhēng)分析嚼：存貨分背析>>>牟平區(qū)整改體存貨分映析：四大板塊相，存貨巨楊大，形勢(shì)如不容樂觀哥。板塊項(xiàng)目名稱供應(yīng)情況上市時(shí)間剩余情況總供應(yīng)量上市產(chǎn)品推盤存量剩余總量養(yǎng)馬島前海板塊東海城23.5萬㎡高層住宅、公寓2011.77萬㎡11萬㎡龍湖36萬㎡小院、疊院、別墅、洋房2011.715萬㎡21萬㎡天房檀瓏灣29萬㎡高層住宅2011.915萬㎡4.85萬㎡山海龍城36萬㎡洋房、高層、小高層2011.91.6萬㎡34.5㎡富麗紫金山莊60.5萬㎡多層，小高層住宅2011.52.7萬㎡51.5萬㎡安德利迎?；▓@17萬㎡高層住宅2011.71.5萬㎡8.5萬㎡北部新城板塊海嶼公元60萬㎡洋房、高層、小高層未開盤——60萬㎡新海佳苑55萬㎡洋房、高層、小高層未開盤——55萬㎡濱河生態(tài)區(qū)板塊慢城寧海150萬㎡小高層，高層住宅2009.102萬㎡112萬㎡官莊豪庭70萬㎡未開盤未定——70萬㎡牟平城區(qū)板塊瀛洲寧海14萬㎡多層，小高層住宅2011.31.4萬㎡7.4萬㎡海倫國(guó)際11.7萬㎡高層，小高層住宅2010.32.5萬7.5萬㎡天成花苑8.5萬㎡高層，小高層住宅2011.60.5萬㎡5.5萬㎡競(jìng)爭(zhēng)分渣析：存襪貨分析>>>牟平區(qū)漲養(yǎng)馬島促板塊存嘴貨分析腳：存貨量大圈，去化形溪?jiǎng)萃瑯硬焕枞輼酚^。板塊項(xiàng)目名稱供應(yīng)情況上市時(shí)間剩余情況總供應(yīng)量上市產(chǎn)品推盤存量剩余總量養(yǎng)馬島前海板塊東海城23.5萬㎡高層住宅、公寓2011.77萬㎡11萬㎡龍湖36萬㎡小院、疊院、別墅、洋房2011.715萬㎡21萬㎡天房檀瓏灣29萬㎡高層住宅2011.915萬㎡4.85萬㎡富麗紫金山莊60.5萬㎡多層，小高層住宅2011.52.7萬㎡51.5萬㎡山海龍城36萬㎡洋房、高層、小高層2011.91.6萬㎡34.5㎡安德利迎?；▓@17萬㎡高層住宅2011.71.5萬㎡8.5萬㎡競(jìng)爭(zhēng)分析療：存貨分科析>>>牟平區(qū)變整體存緒貨去化巨周期研挨判——推盤庫(kù)存杯再賣2年配半，整體懂庫(kù)存賣1司0年！2011曾年本區(qū)域楚銷售總體兇量情況201陰1年本踩區(qū)域剩版余存貨剪總體量萄情況2012傷年本牟平堆區(qū)域總體情量情況2011提年牟平區(qū)梁在市場(chǎng)的搏調(diào)控下銷么售的總體決量及存貨盾量52萬㎡123陸萬㎡440都萬㎡競(jìng)爭(zhēng)分析伸：存貨分溫析>>>養(yǎng)馬島均區(qū)域存炒貨去化蔑周期研皂判——推盤庫(kù)存煌再賣1年軌半，整體圖庫(kù)存賣3及年！2011章年本板塊敵銷售總體世量情況2011淋年本板塊窗剩余存貨漆總體量情犧況201潑2年本感板塊總蘭體量情膛況201雷1年養(yǎng)蠅馬島板喊塊銷售洋的總體鼠量及存挨貨量27萬㎡41萬㎡97萬㎡競(jìng)爭(zhēng)分嫌析：成研交分析>>>本區(qū)域成隨交分析—蘋—受調(diào)控影端響推售集蔥中，8月謊過后，成著交量急劇顧下跌至今乒。牟平區(qū)（闊5209撤套）檀瓏灣慶（84耀0套）東海城（遍120）安德利迎悼?；▓@（靜83）備注：銷近三年殘牟平區(qū)幣成交數(shù)烘據(jù)，2飛009理（37爺00余慚套），大201公0（4連300退余套）多，20駕11（森520帖9套）嚷，此數(shù)尖據(jù)需要術(shù)辯證看似待，看騙似連續(xù)自增長(zhǎng)，瓣但其中丘包含龍割湖近1何900斯套，龍湖項(xiàng)目隱放大了區(qū)灘域?qū)τ诳陀覒舻奈{靜能力，綜合松看待，201討1整體男成交已普略成下奸降趨勢(shì)草。另：熔東海岸鴉于10窮月份共晚計(jì)退房充20余弄套，價(jià)問格看跌頭成為主理因。競(jìng)爭(zhēng)分析鄙：客戶分欄析>>>區(qū)域客戶季動(dòng)態(tài)——客戶觀望檢嚴(yán)重，價(jià)垂格敏感度何高，購(gòu)房糖客戶容量謝急劇縮小炊。世聯(lián)數(shù)星據(jù)表明妹：1、20敏11客戶蠟購(gòu)房信心連續(xù)四季陰度下挫，觀望情哄緒嚴(yán)重；2、多粉數(shù)購(gòu)房邪者認(rèn)為寒當(dāng)前房角價(jià)不能婦接受，雷不滿意簽程度原壤因是購(gòu)房者對(duì)油降價(jià)期望匙較高，而灰開發(fā)商實(shí)尊際降價(jià)行筆為偏少。競(jìng)爭(zhēng)分析密：客戶分怪析>>>區(qū)域客政戶動(dòng)態(tài)株——被多重絲式攔截，半分流，凡客戶爭(zhēng)薄奪異常陸激烈。1、受眼地段影迎響，本綱區(qū)域客熟戶來源關(guān)方向?yàn)閳?chǎng)：西方罰向、東明以南（寒牟平腹攪地），客戶將分掛別被芝罘拴區(qū)、萊山律區(qū)、高新呼區(qū)（重點(diǎn)栽）攔截；2、而同渡區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目林立季，客戶分腦流競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)蒙峻。龍湖攔截慮客戶萊山板塊高新板塊競(jìng)爭(zhēng)分游析：客鳳戶分析>>>區(qū)域客戶脊動(dòng)態(tài)—心理關(guān)鍵盛詞：認(rèn)可論項(xiàng)目及品盾牌、觀望冰、等降價(jià)背、資金緊為張?？蛻羯疃入[剖析：客達(dá)戶觀望的素背后，缺禾少的是對(duì)翠于市場(chǎng)的史信心，同搭時(shí)，市場(chǎng)也增缺少撼恥動(dòng)客戶慮購(gòu)房神將經(jīng)的應(yīng)頃對(duì)措施瞇——價(jià)陽格策略監(jiān)調(diào)整！一旦與客厲戶購(gòu)房需掀求達(dá)成基冊(cè)本一致，備購(gòu)房需求柄得到釋放耽也就在情夢(mèng)理之中！本地投資本地改善王先生——男、24歲、大專帆、個(gè)體家庭年收抬入約30萬、有私藍(lán)家車、關(guān)鍵詞賢：認(rèn)可本伯案沒有去過勁其他的項(xiàng)扒目；喜歡豎海景房，扁經(jīng)置業(yè)顧相問介紹對(duì)公安德利集團(tuán)橫非常認(rèn)可織，感覺有觀保障，喜更歡戶型設(shè)鑄計(jì)的飄窗需。李先生、銀男、40多歲、芝掉罘區(qū)、本昌科、審計(jì)漿會(huì)計(jì)師有私家撒車、專構(gòu)業(yè)投資兄；關(guān)鍵詞:觀望，喝投資形架勢(shì)不好語錄還原鑒：現(xiàn)在市魯場(chǎng)情況不咬太好，降刑價(jià)的呼聲苦太高，開像發(fā)商變相摧打折銷售宵日趨加劇牙，國(guó)家政嶄策打壓、長(zhǎng)同事及親迷友也勸我裂勤慎投資泥房地產(chǎn)，赴我在等等田女士——34歲、本科亭、個(gè)體關(guān)鍵詞暑：價(jià)格看哀跌聽朋友泰介紹，繁煙臺(tái)牟露平海邊抗的海景啟房不錯(cuò)德，想投饞資一套慶，但現(xiàn)在控降價(jià)呼國(guó)聲很高搭，地產(chǎn)掏開發(fā)商搞紛紛亮遵出降價(jià)哭牌或打柏折程度越宮來越大堂，想再配看看，畝等價(jià)格廟穩(wěn)定了每再買也瀉不遲。高先生——男、37歲、牟平脹、高中、賄個(gè)體家庭年收盲入約10萬、有私弄家車、目仆的改善關(guān)鍵詞錢：資金不充彎足主要看好濱養(yǎng)馬島板眾塊的地段派，配套上乳認(rèn)可煙墩賓山體育公幣園，信任策安德利企喬業(yè)。外地改善外地投樹資特別關(guān)注渠：龍湖葡腫醍海灣>>>銷售數(shù)集據(jù)分析霜—多種物款業(yè)類型蓮，低價(jià)鈔快銷，棗花園洋酷房產(chǎn)品誼與本項(xiàng)崇目具有牲參考價(jià)廈值。數(shù)據(jù)深衫度分析子：在整耕體質(zhì)素構(gòu)占優(yōu)的津條件下罵，同等嬌總價(jià)區(qū)證間的花伴園洋房平，龍湖騎成交價(jià)腰僅為：塑550弊0-6潤(rùn)000戚元㎡，券本項(xiàng)目棟當(dāng)前均碎價(jià)為6擦350觸元/㎡尺，去化雅難度，含不難想帆象。價(jià)格葡醍院落（疊院）頤和墅（獨(dú)院）四季小院（溫泉小院）花園洋房合計(jì)上疊中疊下疊南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-289㎡45-76㎡150㎡382套382套382套208套208套1742541990套套均總價(jià)110萬130萬145萬350萬90萬80-90萬單價(jià)均價(jià)11000元/㎡8000元/㎡7400元/㎡13000元/㎡5500-60001837套銷售率100%80%80%100%92%特別關(guān)肅注：龍劇湖葡醍卷海灣>>>銷售數(shù)據(jù)備分析—龍湖本區(qū)瓶域市場(chǎng)份盡額比重占娛絕對(duì)優(yōu)勢(shì)腐，推售時(shí)嗚機(jī)要靈活鼻！數(shù)據(jù)深度貓分析：1、根據(jù)久龍湖整體阿規(guī)劃及當(dāng)尺前工程進(jìn)在度，下半貸年預(yù)計(jì)推菊售小高層鮮，而根據(jù)祖龍湖總部屠2012集年?duì)I銷方創(chuàng)向，整體就營(yíng)銷策略覺與201賽1相比沒形有明顯調(diào)股整，其統(tǒng)黎治局面極翠有可能再趣度上演；2、營(yíng)銷程啟示：既要借勢(shì)館，又要避橫開其開盤奪期，主動(dòng)光出擊，先暈行一步搶董占客戶！牟平區(qū)龍湖5209報(bào)套1837占套營(yíng)銷啟示當(dāng)（小結(jié)）>>>困局之下點(diǎn)，順市而涉為，搶先巴一步進(jìn)入蟻全體系營(yíng)失銷，同時(shí)裙從價(jià)格謀素求突破！區(qū)域形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)夸分析區(qū)域：且利好與榜困局競(jìng)爭(zhēng)：都存貨分棚析成交分即析客戶分依析特別關(guān)注熊：龍湖營(yíng)銷啟示但突破方向長(zhǎng)期利好績(jī)：1、煙鼠臺(tái)城市泊向東，濕大煙臺(tái)浸東規(guī)劃晚潛力2、養(yǎng)抗馬島區(qū)輝域千億現(xiàn)財(cái)富空誤間短期困乖局主導(dǎo)哨：政策困要局、板聞塊困局話、產(chǎn)品妙困局存貨量大筆，常規(guī)去化難度巨大區(qū)域成交持續(xù)完下跌至今，反彈功時(shí)機(jī)無繞法預(yù)判目標(biāo)客擱戶容量環(huán)變小、架遭遇攔釣截分流憑、極度關(guān)注預(yù)價(jià)格1、強(qiáng)勢(shì)炸營(yíng)銷，低價(jià)面市，搶占簡(jiǎn)市場(chǎng)份使額2、搶先一步秀，既要借厚勢(shì)龍湖，落又要避其捉鋒芒。有利好、問短期困局竿主導(dǎo)、常自規(guī)去化難須度大持續(xù)下售跌、極獻(xiàn)度關(guān)注抓價(jià)格、青低價(jià)面螞市、靈惕活推售近！要主動(dòng)貓出擊抓退住機(jī)遇泰！要看淹清市場(chǎng)炮大勢(shì)，搜敢于突彩破常規(guī)吊！價(jià)格辰策略極裝為重要慰！推售窩時(shí)機(jī)要看有針對(duì)浴性！企業(yè)戰(zhàn)略口及項(xiàng)目運(yùn)損營(yíng)企業(yè)參考紗：萬科與碑龍湖安德里地血產(chǎn)戰(zhàn)略目允標(biāo)營(yíng)銷啟猾示本項(xiàng)目運(yùn)炎營(yíng)目標(biāo)鋪撤排企業(yè)參哈考：萬軌科地產(chǎn)>>>經(jīng)營(yíng)策略—多快速您反應(yīng)，鍬明確過澡冬之策嚴(yán)：現(xiàn)金膀?yàn)橥?、?shì)積極賣撿房、不驚囤地、堪不捂盤躲、慎重影買地。萬科地產(chǎn)現(xiàn)金為王積極買鋼房不囤地不捂盤慎重買地快速反傲應(yīng)高速流妙轉(zhuǎn)項(xiàng)目運(yùn)侮?duì)I率先進(jìn)入擺全體系營(yíng)搶銷果敢采取互突破式營(yíng)殖銷經(jīng)典事件萬團(tuán)大轉(zhuǎn)戰(zhàn)：11月1叼1日，深伸圳萬科推施出了第三顧季“萬團(tuán)慌大戰(zhàn)”促例銷活動(dòng)。袍據(jù)了解，漆萬科位于啦深圳的兩盯個(gè)項(xiàng)目公號(hào)園里和尿清林徑爺，各拿表出50閉套房源剩，以93折櫻優(yōu)惠推輸出，每銷售搜10套、洲折扣增加裹1%，購(gòu)姜房者將有機(jī)會(huì)獲渡得最低88污折的優(yōu)惠旦，3天售苗罄。企業(yè)參考查：龍湖地遼產(chǎn)>>>經(jīng)營(yíng)策略—暫緩拿享地，增記強(qiáng)周轉(zhuǎn)班，運(yùn)營(yíng)臉目標(biāo)理封性回歸叫。龍湖地泳產(chǎn)暫緩拿地增強(qiáng)周聰轉(zhuǎn)調(diào)整目牢標(biāo)打折降價(jià)搶收華東快速反應(yīng)高速流圈轉(zhuǎn)項(xiàng)目運(yùn)升營(yíng)率先進(jìn)需入全體憤系營(yíng)銷果敢采取姑突破式營(yíng)射銷經(jīng)典事件煙臺(tái)龍膊湖葡醍焦海灣：低于客瓶戶心里爪預(yù)期開櫻盤，折帥扣幅度盡較大實(shí)澇現(xiàn)快速萄回款，飛開盤當(dāng)刷天釋放禿價(jià)格較執(zhí)低（疊院砍產(chǎn)品單構(gòu)價(jià)700勉0-8既000元/平米，追帶精裝繭，花園于洋房5飛500鬧-60危00元悟/㎡）露，優(yōu)惠鍵幅度較逐大（北京京體驗(yàn)3個(gè)點(diǎn)、譽(yù)周末簽棒約3個(gè)點(diǎn)、畏一次性3個(gè)點(diǎn)）結(jié)秒殺客怎戶意向餅，狂銷2剃0億！降價(jià)搶收企業(yè)參考劃：萬科與燥龍湖相通緣瑞之處？>>>經(jīng)營(yíng)策略—快速反窗應(yīng)，全難體系發(fā)睜力，敢櫻于突破蛋，贏利恨模式發(fā)竹生劇變雕。萬科地產(chǎn)快速反余應(yīng)，主欲動(dòng)調(diào)整加強(qiáng)流轉(zhuǎn)圍，搶占市排場(chǎng)份額龍湖地問產(chǎn)全體系發(fā)頑力，敢于環(huán)調(diào)整價(jià)格隊(duì)策略“名”儀“利”聯(lián)雙收！遠(yuǎn)！深度剖析話：在同樣圾以高周轉(zhuǎn)令謀求市場(chǎng)搶占有份額于的基礎(chǔ)下勒，我們不務(wù)難發(fā)現(xiàn)：云房地產(chǎn)行德業(yè)的收益分模式也在匠發(fā)生著劇侍變：由“毛利違率贏利”柄模式轉(zhuǎn)向機(jī)“資本高鞭周轉(zhuǎn)”贏寄利模式這一點(diǎn)，躲值得我們廁關(guān)注與借仿鑒。安德利叉地產(chǎn)戰(zhàn)銷略目標(biāo)>>>戰(zhàn)略目查標(biāo)企業(yè)戰(zhàn)略帝目標(biāo)：江湖地位保：牟平區(qū)詞本土房地呢產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)害軍者品牌地位買：煙臺(tái)東姐部本土氏高品質(zhì)房絨地產(chǎn)開發(fā)驗(yàn)商代言人目標(biāo)層A指標(biāo)層師L方案層L房地產(chǎn)品月牌價(jià)值品牌知撥名度品牌忠誠(chéng)摧度品牌美譽(yù)移度市場(chǎng)占絹有度市場(chǎng)覆蓋識(shí)度提高房誓地產(chǎn)品考牌價(jià)值售的策略品牌深露度剖析罵：品牌屈五大指芳數(shù)中，適市場(chǎng)占我有率最洽為重要題，品牌的提鍵升，必須右以市場(chǎng)的慚占有為前趨提。本項(xiàng)目豪運(yùn)營(yíng)目縫標(biāo)鋪排>>>項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)沿目標(biāo)——項(xiàng)目銷葬售壓力欄巨大，夜需要及捷時(shí)突破！項(xiàng)目2010201120122013目標(biāo)金額1.3億元0.6億元2.8億元2.2億元本項(xiàng)目池201蠻0-2頓013販已去化匪及未來鐘鋪排1、結(jié)校合本項(xiàng)無目規(guī)劃狠體量，泄按照一復(fù)般性銷效售規(guī)律到，銷售匠周期約這為三年躺；2、結(jié)云合當(dāng)前陵市場(chǎng)形女勢(shì)，目維標(biāo)鋪排萌后發(fā)現(xiàn)晌：銷售黑壓力巨只大，需蝴要及時(shí)石采取突粥破之策匯！營(yíng)銷啟示振（小結(jié)）>>>借鑒一線蒙開發(fā)商先罩進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，恭主動(dòng)調(diào)整腎，敢于突童破！企業(yè)戰(zhàn)舍略及項(xiàng)領(lǐng)目運(yùn)營(yíng)企業(yè)參考垂：龍湖與輩萬科安德利地芳產(chǎn)戰(zhàn)略目昆標(biāo)本項(xiàng)目運(yùn)荒營(yíng)目標(biāo)鋪芝排營(yíng)銷啟示趁突破方向1、主恭動(dòng)調(diào)整資，全體臨系發(fā)力校，敢于從價(jià)格益予以突睡破2、盈利模式董發(fā)生轉(zhuǎn)變明確企業(yè)保行業(yè)地位寶與品牌地?fù)u位兩大目偷標(biāo)品牌重熄要指標(biāo)料：市場(chǎng)昌占有率族！任務(wù)重柱，銷售詠壓力巨迅大，需教要突破潑之策！借鑒一線妻開發(fā)商、遲盈利模式康轉(zhuǎn)變、品牌要求向市場(chǎng)占有敘份額指標(biāo)敢于從份價(jià)格予墨以突破農(nóng)、銷售首壓力巨茶大圍繞目鉗標(biāo)，主吳動(dòng)調(diào)整坐，注重庭盈利模徑式的轉(zhuǎn)峰變，發(fā)遠(yuǎn)力全體排系營(yíng)銷匆，敢于謎突破，因提高市保場(chǎng)占有編份額！全體系蒜營(yíng)銷戰(zhàn)醬略全體系營(yíng)董銷原理營(yíng)銷思考航？本項(xiàng)目全賭體系營(yíng)銷扒戰(zhàn)略品牌項(xiàng)選目案例全體系營(yíng)總銷原理>>>原理闡蕩述——全體系鬧營(yíng)銷原口理（7戴P原理公），注字重在整哪體營(yíng)銷境的基礎(chǔ)墻上，找康準(zhǔn)突破胃點(diǎn)，解蠅決項(xiàng)目搭困局。深度剖析香：1、強(qiáng)調(diào)整體營(yíng)銷，避免菜出現(xiàn)短沫板；2、同愚時(shí)，強(qiáng)調(diào)不哈同的時(shí)督期有不兩同的突魯破點(diǎn)，綜合藏當(dāng)前市遺場(chǎng)形勢(shì)決，價(jià)格因妄素為最騰關(guān)鍵的常突破點(diǎn)毛，暨突園破式營(yíng)搶銷策略售！產(chǎn)品Product價(jià)格Price通路Plance促銷Pomotion過程Process5.厚服務(wù)政龍策與宗尾旨、服姻務(wù)手續(xù)憲、服務(wù)材方法服愚務(wù)人員便的布署煩、顧客椒參與度主、顧客旅服務(wù)守足則、活合動(dòng)流程4.廣宰告、個(gè)人交銷售、促襲銷活動(dòng)、潔公關(guān)活動(dòng)幕、人員組戲織、服務(wù)見環(huán)境、輔甘助物、可鞏觸及之附或加物、服繳務(wù)傳送過肌程1.質(zhì)絨量、品牌守名、服務(wù)慈線、保證蜓、服務(wù)能販力、輔助員物、可觸膏及之附加蜜物、價(jià)格譜、人員組倦織、服務(wù)孩環(huán)境、服欣務(wù)之傳送鋪過程2.定草價(jià)、折扣曬、付款條催件、顧客絮的價(jià)值觀油、質(zhì)量與享價(jià)格之間肉的互動(dòng)和壟差異性3.地喜點(diǎn)、方便長(zhǎng)性、店型齊態(tài)、渠道比廣度人員Participants7.人朗員組織、艱訓(xùn)練、篩枕選、承諾突、獎(jiǎng)勵(lì)、某人員形象完、人際行食為與態(tài)度山、參與度慨、顧客接損觸服務(wù)環(huán)境PhysicalEvidence6.服盛務(wù)環(huán)境、框氣氛、裝便飾、顏色殖、配置、轎噪音程度展、輔助物漏、其他可狼觸及附加守物品牌項(xiàng)目宴案例>>>龍湖葡玩醍海灣—全合理運(yùn)銹用全體系竹營(yíng)銷原理范，配合低爪價(jià)策略，眠尋求突破7P不合格合格優(yōu)秀卓越全體系營(yíng)銷投入及價(jià)格2012年之前去化總量1、產(chǎn)品（Product）產(chǎn)品：多類型創(chuàng)新產(chǎn)品；價(jià)格：低開面市，性價(jià)比極高；通路：短信、call客、陌拜、派單、大客戶拓展，密度強(qiáng)度均較大促銷：周末小活動(dòng)、月度大活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)不斷更新人員、環(huán)境：展示力度充足，體驗(yàn)式營(yíng)銷取得顯著成效。綜合：淡市下，及時(shí)調(diào)整，在對(duì)于營(yíng)銷目標(biāo)并無十足把握的情況下，營(yíng)銷費(fèi)用高達(dá)：2400萬1837套2、價(jià)格（Price）

3、通路（Plance）4、促銷（Pomotion）5、過程（Process）6、服務(wù)環(huán)境（PhysicalEvidence）7、人員（Participants）品牌項(xiàng)慈目案例>>>萬科假渡日風(fēng)景—全合理景運(yùn)用全園體系營(yíng)華銷原理訓(xùn)，配合鄙低價(jià)策瘡略，尋屠求突破7P不合格合格優(yōu)秀卓越全體系營(yíng)銷投入及價(jià)格2012年之前去化總量1、產(chǎn)品（Product）產(chǎn)品：合理的產(chǎn)品規(guī)劃，全面家居方案，首席精裝低密度社區(qū)；價(jià)格：1000元精裝，均價(jià)5500-5800，逼定出性價(jià)比；通路：短信、派單、大客戶拓展，密度強(qiáng)度均較大促銷：周末小活動(dòng)、月度大活動(dòng)，優(yōu)惠活動(dòng)不斷更新人員、環(huán)境：7步法與陽光服務(wù)體系，全面提升人員素質(zhì)與環(huán)境氛圍綜合：淡市下，及時(shí)調(diào)整，果斷出擊，整體營(yíng)銷費(fèi)用占到2.5%約1200套2、價(jià)格（Price）3、通路（Plance）4、促銷（Pomotion）5、過程（Process）6、服務(wù)環(huán)境（PhysicalEvidence）7、人員（Participants）本項(xiàng)目全亭體系營(yíng)銷硬戰(zhàn)略>>>差距—拼—梳理項(xiàng)金目?jī)r(jià)值頌點(diǎn)，尋哭找差距虎，針對(duì)累性開展窮全體系怒營(yíng)銷。深度剖礎(chǔ)析：1、項(xiàng)目胞整體質(zhì)素鏟較為均衡竹，其中價(jià)格存謝在短板打，高于爸市場(chǎng)同搞類產(chǎn)品盲均價(jià)3驢00-參500泄元/㎡，急需調(diào)繁整；2、此外秩，項(xiàng)目展示街也有較大益提升空間濁。合格優(yōu)秀現(xiàn)狀卓越產(chǎn)品渠道團(tuán)隊(duì)促銷價(jià)格展示推廣調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后現(xiàn)狀調(diào)整后本項(xiàng)目全米體系營(yíng)銷哥戰(zhàn)略>>>產(chǎn)品——加推新致品，集商中蓄客罰，集中持配合價(jià)嚼格策略鎖，集中姐去化；步給予市緒場(chǎng)與客仗戶信心斑。1234675上半年推社售為4#、5#（120+窄180）推售原蒙則：優(yōu)燙先去存昂貨；同贊時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)千與蓄客情蝕況，集中攏推售易去攝化房源，擇機(jī)（暫毒定6月1日）優(yōu)先瓣推出4號(hào)樓與廉5號(hào)樓勿。下半年推如售為2#（可售162套）推售原吩則：2#的推售需要考慮1#的去化司速度，捐目前，常1#去化速度林較慢，但鏡可作為價(jià)絮格標(biāo)桿，午形成與4孤、5#樓之間雹的擠壓劫之勢(shì)頭嚴(yán)，并同沾時(shí)可以嫂保證產(chǎn)檢品體系董的完整護(hù)。本項(xiàng)目青全體系發(fā)營(yíng)銷戰(zhàn)層略>>>渠道1—績(jī)—重點(diǎn)攔剪截龍湖跌客戶龍湖攔今截客戶12攔截策吃略：充指分利用魔龍湖強(qiáng)犁勢(shì)推廣供吸納而枕來的客概戶資源唱，分區(qū)域佛針對(duì)性敢攔截。1、區(qū)耽域1—手派單、橋插車、研展示攔厘截（圍類擋等）爬等實(shí)用粱方式；2、區(qū)損域2—會(huì)針對(duì)來濤客路線城，主要旬利用高漸炮予以溝攔截；3、其他緞：購(gòu)買龍俯湖客戶電友話號(hào)碼。本項(xiàng)目全倚體系營(yíng)銷匠戰(zhàn)略>>>渠道2—填—針對(duì)不同飽目標(biāo)客戶剪，制定針鼻對(duì)性渠道市區(qū)客戶派單、碑巡展、印外戰(zhàn)場(chǎng)海岸線，旦性價(jià)比本地客戶社區(qū)巡服展、派折單、短亦信、鄉(xiāng)劉鎮(zhèn)拓展本土品牌神、海景房老客戶種子客戶暢經(jīng)營(yíng)、客發(fā)戶互動(dòng)活饅動(dòng)口碑傳播矮、滾雪球咐效用大客戶自上而接下與自驕下而上發(fā)掘重點(diǎn)慘企業(yè)大客促戶重點(diǎn)企業(yè)假拓展難點(diǎn)客召戶登門拜竿訪，定穗制化維森護(hù)營(yíng)造尊愧崇感，餃解決疑岔慮外地客戶戶攔截龍湖世聯(lián)全國(guó)縮慧平臺(tái)擴(kuò)大客藍(lán)戶范圍本項(xiàng)目弊全體系連營(yíng)銷戰(zhàn)蔽略>>>展示—霞—重點(diǎn)打姥造大展吩示區(qū)概模念，提竊升VI賄系統(tǒng)以拉及物業(yè)彼服務(wù)體玻系。展示體平系售樓處濟(jì)包裝VI改進(jìn)與源升級(jí)“大展示彈區(qū)”概念印刷品辦公用品廣告媒體服裝服亦飾企業(yè)內(nèi)部蠻建筑環(huán)境企業(yè)外則部建筑票環(huán)境交通工具禮組品物業(yè)服務(wù)腳體系周邊綠陡植更新樣板展府示區(qū)包含裝學(xué)院路包渾裝通海路與終濱海路延左展性包裝附加值忍提升嚴(yán)格按照罵五星級(jí)售摸樓處服務(wù)編體系，完獎(jiǎng)善物業(yè)服是務(wù)體系，到如時(shí)裝、償問候禮儀煌、門崗設(shè)揮置等開房車設(shè)蝕置煙墩山公突園體驗(yàn)中遭心裝置藝術(shù)在售樓處門前廣場(chǎng)上的應(yīng)用鋪滿鮮身花的垃嫌圾箱示范區(qū)溫中的雨捷傘刻有企業(yè)撓理念的井樣蓋煙灰缸和胸垃圾桶精致的樹蠶根處理園林細(xì)節(jié)陡是最生動(dòng)牽的銷售語京言隨處可吩見的鳥升籠五重景島觀一角皆：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木物業(yè)管理燭服務(wù)展示展示途止徑：示范區(qū)內(nèi)戰(zhàn)安保人員電、保潔、淡禮儀人員爛、吧臺(tái)服忽務(wù)人員、綠綠化人員要求：以五星級(jí)茫酒店式物購(gòu)業(yè)服務(wù)來適打動(dòng)客戶慎。溫馨、貼撈心、周到段、高品質(zhì)圖二圖一圖四圖三本項(xiàng)目祝全體系慘營(yíng)銷戰(zhàn)改略>>>展示—愉—重點(diǎn)打造鼠大展示區(qū)森概念，提虧升VI系陪統(tǒng)以及物局業(yè)服務(wù)體錄系。本項(xiàng)目全尼體系營(yíng)銷伍戰(zhàn)略>>>推廣1熱——201瓜2，安欣德利地竹產(chǎn)品牌掉推廣年鋤！同時(shí)，具明確項(xiàng)壩目定位脫，圍繞排項(xiàng)目?jī)r(jià)輛值體系壤為訴求欄點(diǎn)，全未面闡述爆項(xiàng)目?jī)r(jià)妙值。形象定削位：國(guó)家級(jí)敗濱海夢(mèng)養(yǎng)生度蕩假社接區(qū)定位要素化：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)育目高度、嘴養(yǎng)生度假皺理念、明哨確產(chǎn)品居威住屬性。產(chǎn)品定勿位：煙臺(tái)東養(yǎng)馬島第畔法式海景機(jī)闊邸定位要奏素：區(qū)凳域方位欄、縮小聚區(qū)域同咱時(shí)凸顯期區(qū)域價(jià)殼值、產(chǎn)報(bào)品屬性漫。安德利欣迎海花吸園十二疼大價(jià)值珠體系區(qū)域規(guī)劃核心位置一線海景房品牌價(jià)值自然景觀公園地產(chǎn)建筑風(fēng)格園林規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)物業(yè)管理觀光電梯特色大門本項(xiàng)目全巷體系營(yíng)銷譽(yù)戰(zhàn)略>>>推廣2—律—明確2廣012洪，安德港利地產(chǎn)唐品牌推磚廣年！同時(shí)，憐明確項(xiàng)盲目定位證，圍繞墳項(xiàng)目?jī)r(jià)項(xiàng)值體系庸為訴求告點(diǎn)，全徐面闡述遣項(xiàng)目?jī)r(jià)律值價(jià)值一寨：品牌-本地責(zé)任袖地產(chǎn)（一）規(guī)海景房索，牌子煎要大，飄更要是它本地的躬?。ǘ┪臧驳吕虻禺a(chǎn)，錦咱煙臺(tái)呢人自己寺的大品悼牌！訴求要素里：產(chǎn)品屬抗性、大品砌牌、本地偽地產(chǎn)品牌牢。價(jià)值二：夕海景房（一）成裁功的人生笨，一定要體有海的味雨道?。ǘ┐诛L(fēng)景，蚊在海里子，享受舌海生活咬，請(qǐng)距聲海1公里訴求要素暫：幸福理念宋、明確產(chǎn)秒品特點(diǎn)（者海景、戶卻型、宜居毀距離）價(jià)值三隸：地段隱、私屬拉公園、績(jī)樓間距壟、供暖50萬方純偵健康休步閑公園咱，我們扮有！70米超大室寬景樓曬間距，龍我們有胳！入住2戶即可全紋面供暖，觀我們可以饞做到！本項(xiàng)目古全體系街營(yíng)銷戰(zhàn)招略>>>活動(dòng)——忌策略：深倚度維護(hù)客客戶、大型勿活動(dòng)與暖政場(chǎng)活動(dòng)相幻玉結(jié)合。結(jié)合品哲牌推廣孝年主題榮，以大竊型公益糊慈善活逮動(dòng)作為菠主線貫斬穿全年崖！“以幸福成之名”大疤型慈善活倚動(dòng)（系列僑）2012期品牌推廣伙年節(jié)點(diǎn)活動(dòng)客戶維護(hù)歷活動(dòng)調(diào)性活動(dòng)大型慈善蓄拍賣活動(dòng)安德利跳地產(chǎn)業(yè)有主答謝攀會(huì)安德利設(shè)地產(chǎn)杯障首屆青訂年運(yùn)動(dòng)辭會(huì)煙墩山役大型尋淘寶活動(dòng)以幸福李之名慈綁善活動(dòng)養(yǎng)馬島區(qū)吸域發(fā)展高項(xiàng)峰論壇安德利努集團(tuán)參符觀本項(xiàng)目芒全體系混營(yíng)銷戰(zhàn)訓(xùn)略>>>團(tuán)隊(duì)：團(tuán)乳隊(duì)整合，遣精細(xì)管理聰，贏在執(zhí)世行|深練內(nèi)功悔，有效提食升營(yíng)銷績(jī)是效?？蛻舴?wù)膊過程中，注重客戶份四個(gè)階段薯的不同需鍋求，提升客厲戶滿意度怖和對(duì)項(xiàng)目錄的高度認(rèn)寸可。強(qiáng)調(diào)人員灑執(zhí)行力，請(qǐng)注重過程值控制，弱鏈化風(fēng)險(xiǎn)。注重維護(hù)翼新老客戶卸關(guān)系，建斃立完善的穩(wěn)客戶服務(wù)寬管理體系護(hù)。本項(xiàng)目全下體系營(yíng)銷鵝策略>>>團(tuán)隊(duì)：團(tuán)挺隊(duì)整合，醋精細(xì)管理纏，贏在執(zhí)礙行|強(qiáng)化執(zhí)行瘋力，提升刷滿意度。營(yíng)銷思您考>>>前6P療：我們將得榆到什么？故？？產(chǎn)品、展痰示、渠道改、推廣、窩活動(dòng)、團(tuán)累隊(duì)≠價(jià)格突破式營(yíng)衡銷政策案例對(duì)擴(kuò)比本項(xiàng)目籮突破式鐮營(yíng)銷政偉策競(jìng)爭(zhēng)對(duì)派手動(dòng)態(tài)結(jié)束語案例對(duì)比>>>同區(qū)域它項(xiàng)目?jī)?nèi)閱部對(duì)比渡，凸顯鬼價(jià)格為肌核心要釀素！7P不合格合格優(yōu)秀卓越2011年之前去化總量1、產(chǎn)品（Product）18572、價(jià)格（Price）3、通路（Plance）4、促銷（Pomotion）5、過程（Process）6、服務(wù)環(huán)境（PhysicalEvidence）7、人員（Participants）7P不合格合格優(yōu)秀卓越2011年之前去化總量1、產(chǎn)品（Product）840套2、價(jià)格（Price）3、通路（Plance）4、促銷（Pomotion）5、過程（Process）6、服務(wù)環(huán)境（PhysicalEvidence）7、人員（Participants）深度剖興析：1、這蘭兩個(gè)項(xiàng)避目在同液區(qū)域全濃體系營(yíng)墻銷綜合簽對(duì)比中群脫穎而綢出，不罪難看出懸7P各續(xù)方面做洽的很優(yōu)泉秀；2、但乎同時(shí)，夠二者進(jìn)柄行對(duì)比汪，成交茄數(shù)額差秋一倍以唯上，創(chuàng)斬龍湖產(chǎn)拋品創(chuàng)新限因素外紫，檀瓏灣無摘疑是敗給謹(jǐn)了龍湖的難價(jià)格！案例對(duì)比>>>同區(qū)域源項(xiàng)目?jī)?nèi)麗部對(duì)比雞，凸顯哀價(jià)格為令核心要噴素！淡市之構(gòu)下的成梢交法則PAR如TO看NEPAR殘TT溝WO全體系怎營(yíng)銷法附則人員Participants產(chǎn)品Product價(jià)格Price服務(wù)過程PhysicalEvidence過程Process通路Plance促銷Pomotion突破式窮營(yíng)銷法吊則競(jìng)爭(zhēng)對(duì)蛙手動(dòng)態(tài)>>>調(diào)整初步聞開始，但訴大都為短期試饒水動(dòng)作，臂效果較差孟。深度剖場(chǎng)析：1、本娃區(qū)域調(diào)躍整類型遍均為變斧相折扣己類，形赴式分為掉：理財(cái)加型、直幫減型、均反租型掌、低首災(zāi)付型；2、效英果衡量濫：不理底想，原怖因分析斃，力度傭不夠，纖未觸及鴨客戶購(gòu)那房神經(jīng)賄。3、特別巧關(guān)注：容科大東海岸眠，多種組捕合手段全樹力觸及，領(lǐng)最高折扣晉9折，取階得一定的廉成效！項(xiàng)目名稱營(yíng)銷政策優(yōu)惠額度效果跟蹤實(shí)際成交價(jià)格1、東海城最低價(jià)6000元每平米，均價(jià)6600元每平米，私屬銀行通兌服務(wù)獨(dú)家啟幕：買一線海景大宅，房款變身理財(cái)本金，180天360天理財(cái)產(chǎn)品，承諾最高4.5%保底利息。9折0套約