廣州某酒店公司發(fā)展戰(zhàn)略匯報

謹呈：廣州XXX酒店有限公司打造旅游度假平臺，驅(qū)動地產(chǎn)的高溢價和高實現(xiàn)——廣州XXX酒店公司發(fā)展戰(zhàn)略匯報發(fā)展商：廣州XXX酒店有限公司策劃顧問：深圳XX地產(chǎn)顧問股份有限公司·1

·本次研究成果旨在從多視角的真實調(diào)查和理性分析研究的角度為本項目提供第三方意見和建議國內(nèi)外案例研究項目調(diào)研深度訪談實地踏勘與研究政府部門訪談：xx城規(guī)劃局工作人員；專業(yè)人士多位：XX地產(chǎn)廣州分公司總經(jīng)理XX地產(chǎn)佛山分公司總經(jīng)理XX湖國際社區(qū)銷售代表；XX山語湖項目經(jīng)理；XXXX城項目經(jīng)理；從化XX泉天下銷售代表；從化XXXX銷售代表；九龍湖項目銷售代表；……高端客戶：XX城客戶武先生XX城客戶陳小姐XX山語湖吳先生XX山語湖高端消費調(diào)研區(qū)域：廣州中心城區(qū)廣州近郊休閑度假區(qū)域；包括花都板塊、新塘板塊、荔城板塊；廣州遠郊休閑度假區(qū)域：包括從化板塊、清遠板塊、佛山部分區(qū)域查勘內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟背景和市場趨勢城市現(xiàn)狀和未來發(fā)展戰(zhàn)略xx城城市發(fā)展戰(zhàn)略XXX項目地塊勘察廣州房地產(chǎn)市場調(diào)查廣州高爾夫市場調(diào)查廣州會議和酒店市場調(diào)查廣州休閑度假項目調(diào)查……房地產(chǎn)項目：xx城XXX鳳凰城；XX山語湖；XXXX城；XX湖國際社區(qū)；XX湖…高爾夫項目:XX湖高爾夫；xx城仙村高爾夫；從化高爾夫；荔城高爾夫；……度假酒店項目：XX湖公主酒店；XXX鳳凰城酒店；假日半島酒店；從化碧水灣溫泉度假村……國內(nèi)案例研究：xxxx度假區(qū)XXXXXX度假區(qū)XXXX灣項目XXXX湖項目青島XXX項目廈門XX項目XXX項目XX灣XXXX城…國外案例研究:泰國，普吉島日本，豪斯登堡美國，TDLEGA度假區(qū)新加坡，圣淘沙美國，太陽河社區(qū)Bantam，印尼Cancun,墨西哥LaJolla，美國加州…2報告結(jié)構(gòu)項目發(fā)展戰(zhàn)略制定Part.2項目整體開發(fā)策略Part.3Part.5經(jīng)濟評價與開發(fā)風(fēng)險分析開發(fā)節(jié)奏與啟動策略Part.4項目發(fā)展方向總體思考Part.1項目發(fā)展方向總體思考Part.11.1項目屬性界定開發(fā)商目標與限制條件1.2項目發(fā)展方向思考1.33項目區(qū)位：位于廣州xx城XX鎮(zhèn)北部山區(qū)，距廣州1.5小時車程XX鎮(zhèn)是xx城北部的山區(qū)鎮(zhèn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)為主項目距廣州市區(qū)1.5小時，距荔城1小時；無快速干道直達項目，通過二級公路增派公路連通至xx城，目前正在擴建；2011年增從、廣河高速開通，經(jīng)過XX鎮(zhèn)，將改善項目交通廣河高速增派公路增從高速廣州市惠州市從化市東莞市XX鎮(zhèn)至東莞、深圳至廣州至惠州至從化4外部資源：地屬XXX度假區(qū)，周邊多個旅游景點，但目前景區(qū)尚處于初級開發(fā)，旅游設(shè)施和生活設(shè)施均不完善與XXX景區(qū)、大封門景區(qū)、小樓和正果文化旅游區(qū)在30min車程內(nèi)，同時方便到達龍門南昆山森林公園以及從化溫泉鎮(zhèn)等度假區(qū)。至XXX景區(qū)至大封門景區(qū)、惠州龍門南昆山森林公園至小樓、正果至從化溫泉xx城三大功能區(qū)規(guī)劃，XXX度假區(qū)作為xx城發(fā)展生態(tài)旅游的龍頭，未來發(fā)展?jié)摿薮?。景區(qū)以資源觀光為主，參與性活動少、有季節(jié)性；旅游接待設(shè)施不完善、檔次較低，目前只有XXX一家五星級酒店，其余大部分是農(nóng)家樂和早期溫泉接待所；無高端度假設(shè)施大封門景區(qū)XXX景區(qū)自行車道5內(nèi)部資源：擁有良好的山地生態(tài)環(huán)境和溫泉資源，一期五星級溫泉度假酒店已經(jīng)營兩年并形成一定的知名度南昆山脈系，山地地形，周圍植被豐富，空氣清新溫泉VILLA一期XXX酒店運營良好6用地情況：整體可開發(fā)規(guī)?？蛇_2967畝，但拿地存在較大不確定性已取得地塊：XXX酒店一期：總占地378畝，已開發(fā)酒店占173畝，E地塊80畝，F(xiàn)地塊占地125畝；B地塊：約60畝，以二期酒店的名義獲取，政府要求2009年底奠基開工；近期計劃獲取地塊：A地塊：156畝，開發(fā)用地C地塊：373畝，地產(chǎn)開發(fā)用地有意獲取但有待評估地塊：D地塊：共約2000畝；其中18洞高爾夫球場約1500畝可租用，可建設(shè)用地約500畝；但是否做球場以及是否取地有待市場驗證。后期取地存在較大不確定性A地塊（156畝）基本農(nóng)田C地塊（373畝）B地塊（60畝）D地塊（約2000畝）E地塊（80畝）遠眺XXX景區(qū)二期待開發(fā)地塊F地塊（125畝）XXX酒店一期（173畝）7屬性界定：都市遠郊區(qū)：廣州xx城北部山區(qū)XX鎮(zhèn)，距廣州1.5小時車程，現(xiàn)狀直達交通不便初級開發(fā)的旅游度假區(qū)：地屬XXX度假區(qū)，周邊多個旅游景點，但目前景區(qū)尚處于初級開發(fā)，旅游設(shè)施和生活設(shè)施均不完善山地生態(tài)資源和溫泉酒店資源：擁有良好的山地生態(tài)環(huán)境和溫泉資源，一期五星級溫泉度假酒店已經(jīng)營兩年并形成一定的知名度開發(fā)規(guī)模存在不確定性：整體可開發(fā)規(guī)?？蛇_2967畝，但拿地存在較大不確定性,大都市遠郊旅游度假區(qū)內(nèi)具有一定資源的度假項目8報告結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)展方向總體思考Part.1項目發(fā)展戰(zhàn)略制定Part.2項目整體開發(fā)策略Part.3Part.51.1項目屬性界定開發(fā)商目標與限制條件1.2項目發(fā)展方向思考1.3經(jīng)濟評價與開發(fā)風(fēng)險分析開發(fā)節(jié)奏與啟動策略Part.49開發(fā)商目標：平衡一期酒店5.3億投資向政府拿地市場可實現(xiàn)性通過增加物業(yè)用地來平衡前期投資區(qū)域內(nèi)無成功的地產(chǎn)開發(fā)案例；錦繡香江08年開發(fā)至今仍未銷售整體規(guī)劃方案說明拿地必要性；表明與政府雙贏；可行的操作方案二期地產(chǎn)能夠順利銷售；盈利，最好能平衡5.3億如果取地不順利，如何應(yīng)對?與政府博弈不順，存在取地風(fēng)險希望通過二期開發(fā)地產(chǎn)來彌補一期酒店5.3億元的投資；如果只開發(fā)目前的80＋60畝，按市場最高價出售，也只能自我平衡，因此想進一步取地，我們的報告要說服政府批地；另外目前區(qū)域基本沒有房地產(chǎn)開發(fā)，唯一的錦繡香江開發(fā)了但遲遲不敢賣，不知道怎么定價，能不能賣出去？這也是希望XX解決的問題?！猉XX酒店公司楊總10限制條件：本項目地塊為40年產(chǎn)權(quán)用地，另外政府規(guī)定修建一圍龍屋式酒店，在此基礎(chǔ)之上進一步獲得A、C、D地塊限制條件本項目屬于景區(qū)內(nèi)旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)；項目開發(fā)包括一座圍龍屋式酒店做為XXX酒店的二期；A地塊（156畝）農(nóng)田C地塊（373畝）B地塊（60畝）D地塊（約2000畝）E地塊（80畝）本項目40年產(chǎn)權(quán)問題是否影響項目的定位，我們將從市場案例表現(xiàn)中尋找答案！F地塊（125畝）11深圳皇庭璽：35年產(chǎn)權(quán)，大梅沙區(qū)域度假項目，依托區(qū)域價值和自身品質(zhì)特色，前期認籌情況良好項目概況：區(qū)位：深圳大梅沙旅游度假區(qū)，距深圳約40min;規(guī)模：占地7977.9平米，總建面9600平方米物業(yè)產(chǎn)品：4層疊拼、可改為聯(lián)排，2套獨棟；建筑設(shè)計有特色，沿湖排布，立面連綿起伏；用地性質(zhì)：旅游用地，35年產(chǎn)權(quán)皇庭璽XXXX城大梅沙度假區(qū)的區(qū)域價值高品質(zhì)和特色產(chǎn)品、頂級物管未售但認籌良好項目定位并沒有受產(chǎn)權(quán)問題的影響；一方面大梅沙本身的區(qū)域價值在那里，項目本身的品質(zhì)和設(shè)計很牛，皇庭的物管是美國金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟成員，具備對高端客戶的吸引力；另一方面，產(chǎn)權(quán)問題目前全國沒有一個明確的說法，也沒有聽說過到期收回不讓住的，客戶還是能夠理解。——皇庭璽項目策劃李偉12XXXX半島項目：50年產(chǎn)權(quán)，XXXX半島旅游區(qū)的度假項目，低總價主打投資、度假客，引起島外客戶狂熱追捧項目概況：區(qū)位：?？赬X縣XXXX度假區(qū)，毗鄰西海岸長流組團，距?？?小時左右車程;XXXX：占地400畝，建面91198平米；獨棟和聯(lián)排，單價8000多，總價200來萬；XX溫泉高爾夫小鎮(zhèn)：占地340畝，建面40萬平米；40-90平米為主，5300元/平米用地性質(zhì)：旅游用地，50年產(chǎn)權(quán)月亮灣高爾夫球會魯能海藍福源金手指溫泉高爾夫小鎮(zhèn)XX濱海旅游度假區(qū)定位島外度假投資客，低總價降低準入門檻金手指開盤即售206套有客戶關(guān)心產(chǎn)權(quán)，但是沒辦法也接受，全國各地的旅游度假區(qū)都是50年產(chǎn)權(quán)，也沒有聽說到期收回去的；內(nèi)地養(yǎng)老客多?！猉XX溫泉小鎮(zhèn)銷售代表作住宅賣，沒有擔心產(chǎn)權(quán)；主要吸引島外投資客。——XXXX項目策劃史密13惠州XXXX海灣：40年產(chǎn)權(quán)，一線海景度假項目，首期推出度假公寓，在08年淡市之下依然取得良好的銷售業(yè)績2008年6月15日，推售A棟126套，當天銷售114套，銷售率88%6月16日，加推A棟剩余房號（主要針對關(guān)系客戶）6月19日，A棟全部221套房號，全部售罄！6月20日，加推B棟95套，當天銷售30套項目概況：區(qū)位：惠州XX灣，處于珠三角的主要城市群3.5小時車程的輻射圈內(nèi)；規(guī)模：總占20平方公里；物業(yè)產(chǎn)品：公寓，442套58-245平米的精裝修度假公寓；用地性質(zhì)：旅游用地，40年產(chǎn)權(quán)；14關(guān)于本項目40年產(chǎn)權(quán)問題，通過案例研究以及專業(yè)人士訪談可以看出，客戶能接受引導(dǎo)，其并不能構(gòu)成對物業(yè)銷售的主要障礙1項目前期定位主要由區(qū)位價值和項目屬性決定，不受產(chǎn)權(quán)影響區(qū)位和發(fā)展前景決定項目價值和未來增值潛力；目標客群決定產(chǎn)品；產(chǎn)權(quán)問題可在產(chǎn)品和營銷方面解決。3此問題是營銷層面解決的問題，可通過價格策略以及銷售說辭進行客戶引導(dǎo)前期通過價格策略形成熱銷，后期產(chǎn)權(quán)問題將不再是問題；在銷售現(xiàn)場進行統(tǒng)一說辭進行引導(dǎo)，打消客戶疑慮；2產(chǎn)權(quán)問題是許多度假、投資性項目普遍面臨的問題，客戶能接受引導(dǎo)客戶還是能夠理解——皇庭璽策劃李偉；40年產(chǎn)權(quán)可能就不是購買障礙——航天雙城策劃張?zhí)?；有客戶關(guān)心產(chǎn)權(quán)，但是沒辦法也接受——金手指溫泉小鎮(zhèn)銷售代表；作住宅賣，沒有擔心產(chǎn)權(quán)——海藍福源策劃史密。15報告結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)展方向總體思考Part.1項目發(fā)展戰(zhàn)略制定Part.2項目整體開發(fā)策略Part.3Part.51.1項目屬性界定開發(fā)商目標與限制條件1.2項目發(fā)展方向思考1.3經(jīng)濟評價與開發(fā)風(fēng)險分析開發(fā)節(jié)奏與啟動策略Part.416酒店一二期總投資物業(yè)開發(fā)建筑面積折算到物業(yè)增加成本物業(yè)開發(fā)成本（包含地價成本）物業(yè)成本單價5.3+1.5＝6.8億元734*666.7*0.5＝24.5萬平米2776元/平米3500元/平米2776+3500＝6276元/平米假設(shè)開發(fā)商只獲得ABCE地塊進行開發(fā)，其中包括酒店二期的開發(fā)，若平衡酒店一二期的成本，大致估算物業(yè)成本單價將達到六千以上估算前提假設(shè)：假設(shè)開發(fā)商只獲得ABCEF地塊進行開發(fā)，其中B地塊做為酒店二期開發(fā)用地；則物業(yè)占地面積：ACEf四個地塊共計734畝；容積率：按照0.5進行計算（參照市場度假物業(yè)的容積率區(qū)間）；酒店二期投資：按保守的1.5億元進行計算；物業(yè)開發(fā)成本按照3500元/平米進行計算（XX經(jīng)驗值）；A地塊（156畝）C地塊（373畝）B地塊（60畝）E地塊（80畝）項目容積率XX湖0.67XX湖0.52綠野山莊0.51XX山語湖0.3XX泉天下0.6XXXX0.7F地塊（125畝）17六千元的成本水平已經(jīng)達到了廣州部分郊區(qū)物業(yè)的銷售水平，我們將從市場中尋找不同價值體系的打造方式尋求借鑒和突破040008000120001.5萬以上從市場中尋找不同價值體系的打造方式尋求借鑒和突破；假日半島XX湖XX泉天下XX湖潤園XX城鳳凰城恒大山水城錦繡御景苑元/平米目前廣州郊區(qū)樓盤價格水平對本項目啟示600018當前廣州郊區(qū)度假市場按區(qū)域可以劃分為四大板塊新塘板塊以新塘鎮(zhèn)為中心，沿廣園快速形成的近郊度假板塊；典型項目：鳳凰城，XX城；荔城板塊以荔城（xx城行政中心）以及中新鎮(zhèn)為核心形成的郊區(qū)度假板塊；典型項目：僑建綠野山莊；花都板塊沿花都區(qū)山前大道形成的度假項目群；典型項目：九龍湖，XX湖；從化板塊沿從化流溪河形成的度假項目群；典型項目：東方夏灣拿，XX泉天下；新塘板塊合景XX峰境XXX假日半島XX半島XX源XX湖XXX島XX湖……XXXX山溪XX·泉天下居禮·潤園珠光流溪御景東方夏灣拿金碧御水山莊逸泉山莊……恒大山水城XXXX城XXX鳳凰城合生湖山國際……花都板塊荔城板塊從化板塊僑建綠野山莊錦繡御景苑保利湖山一品銀匯府邸……19按價值體系可以將以上四大板塊項目歸納為三種模式當前大廣州郊區(qū)度假市場項目1.分類條件一2.分類條件二3.分類條件三開發(fā)模式分類成交客戶層次：包括客戶的來源、客戶購買力、客戶置業(yè)特征等；市場實現(xiàn)水平：包括價格水平和消化速度兩個指標；項目本體特質(zhì)：包括項目與都市之間的距離、項目本身擁有的資源等；模式三：以XX湖為代表的頂級復(fù)合型度假模式模式一：以假日半島為代表的大盤模式模式二：以XX泉天下、XXXX城為代表的資源型度假產(chǎn)品模式20模式一：以假悲日半島用、東方丑夏灣拿膨為代表蛋的大盤轎模式，緣瑞即通過輩低價傾型銷的方革式滿足銀特定人講群的別亂墅需求代表項目晚：XXX假板日半島、貿(mào)東方夏灣源拿XX湖國國際社區(qū)毛；項目名稱占地規(guī)模物業(yè)價格客戶特征東方夏灣拿3000畝5500-9000元/平米以首次購置別墅的別墅夢客戶為主，兼具自住與度假需求；XX湖12000畝5000-10000元/平米假日半島6000畝5500-13000元/平米南航碧花園2500畝6000-10000元/平米價值體膠系：工業(yè)化規(guī)春模開發(fā)，閥標準化快貿(mào)速復(fù)制前期帶芳裝修低晉價傾銷垃；滿足別葬墅夢客藍戶以及擱受城市廳擠壓客磁戶的需婆求低價取寄地，配賓備齊全借的生活筒配套；21此種體袖系形成蚊的價格棗不能達灰到本項僻目預(yù)期衣，并且們在土地餅規(guī)模、木成本控收制等方乓面都不壞能參照動此種開矛發(fā)模式設(shè)計施工營銷自主規(guī)把劃研究陷、建筑悲設(shè)計、乘裝修設(shè)則計規(guī)劃與取曬地同步規(guī)劃、建虜筑與裝修壺聯(lián)動設(shè)計與塵營銷部低門聯(lián)動針對價格裂敏感客戶貫群，采取圓低價格、少高性價比益策略營銷營銷中切心與其豪他部門斷協(xié)同，冊盡量控鄰制人力躍、物力贈和時間棋成本提供五臘星級物定業(yè)服務(wù)飲，可24小時工貌作彌補為軋趕工時霧而造成墳的產(chǎn)品趟質(zhì)量過鉗失，后眼期維護XXX品牌自有建驕筑公司亡、可24小時施工減少施孫工與規(guī)門劃設(shè)計求之間的表溝通集團項區(qū)目部現(xiàn)晌場監(jiān)控斜，推進險工程采購物業(yè)內(nèi)部生原產(chǎn)供應(yīng)大規(guī)模蹄外部采能購自上而下歐的采購模杠式，統(tǒng)一牢調(diào)配快速開發(fā)低成本快速回現(xiàn)XXX、餐恒大等大巖盤的成本祖控制流程22模式二：以X依X泉天槳下、X挽XXX桿城為代孝表的資鋒源型度嘆假產(chǎn)品竄模式，指無大型碗配套，別僅靠產(chǎn)基品發(fā)力記，典型犧的景區(qū)翅內(nèi)蓋房跟子代表項助目：XX泉搶天下，垃XXX根X城，糖XXX妨X、X羽XX園冒等；項目名稱擁有資源配套產(chǎn)品發(fā)力XX泉天下溫泉、山體溫泉入戶，SPA會所；溫泉入戶XXXX城湖景，少量的高爾夫景觀商業(yè)街、大型超市、會所、醫(yī)療、泳池、藝術(shù)館等，對望XX高爾夫；XX特有的創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計2+1別墅XXX園溫泉溫泉養(yǎng)生會所2000㎡獨創(chuàng)30米大開間別墅；XXXX山景半山私人會所、商業(yè)街文化會所、中心廣場、嶺南商業(yè)風(fēng)情街構(gòu)筑具有創(chuàng)新特征的“新西關(guān)大屋”價值體嬸系：產(chǎn)品發(fā)殺力無大型乘配套，匠封閉的商景區(qū)內(nèi)山蓋房子依托區(qū)禍域內(nèi)優(yōu)另質(zhì)的自遇然資源嫌；XXXX驅(qū)城XXXX23從價格忍與銷售茫速度來資看，此袋種模式干的市場寄實現(xiàn)性湯并不高市場表輸現(xiàn)分析表：此種模琴式并沒化有構(gòu)成糾價格與獅消化速盒度之間斃的雙贏稠；部分樓盤羽雖然擁有到較高價格系，但消化泄速度太慢紫，價格只怨是在苦苦匠支撐；部分項牧目如X男XXX績雖然消咽化量出倍現(xiàn)突破浙，但價孝格卻出夕現(xiàn)大幅雜滑坡，不能符致合本項送目的開查發(fā)背景臨；對本項目停的啟示，災(zāi)單純的產(chǎn)局品打造并測不能獲得陡度假市場響認可！項目名稱價格水平度假物業(yè)銷售狀況月均消化XX泉天下6800-10000元/平米七月份開盤；推出48套已售29套；5套XXXX城聯(lián)排5500元/平米；雙拼獨棟8000-1萬左右雖然高層公寓銷售狀況良好，但作為度假物業(yè)的別墅銷售非常緩慢；08年2月起推48套已售44套；2套XXX園獨棟1500010月分開盤；46套已售2套1套XXXX獨棟8000；聯(lián)排7000；八月份開盤，90套已售59套15套24模式三：以XX震湖為代表喜的頂級復(fù)掏合型度假從開發(fā)模式爪，代表了潑廣州高端蕩物業(yè)的最篇高水平，忠在價格和薪消化速度脹上都獲得次了成功XX湖假日半島XX源XX湖南航碧花園月均25套月均5套以內(nèi)消化速度實現(xiàn)月均5套以內(nèi)月均5套以內(nèi)月均5套以內(nèi)XX湖假日半島XX源XX湖南航碧花園均價2萬均價0.85-1.3萬均價1.1-1.4萬0.6萬0.7萬價格實現(xiàn)代表項保目：X酒X湖價值體系玩：物業(yè)高襯價值與斷高實現(xiàn)頂級配廚套頂級品啊牌區(qū)域內(nèi)頂欣級的自然削資源25此種價歲值體系姐的核心駛是構(gòu)建裙了一個叨高端人漢士商務(wù)漠度假活鮮動的平岡臺客戶來源代與特征：80％硬為廣州樸客戶，慣其余為坊珠三角技、香港敲客戶；度假為主選，部分自蜘住客戶；相當一部鄰分客戶為的項目的高藏爾夫球客獻；高端商務(wù)抓度假平臺度假環(huán)境子女教繪育度假居住劫產(chǎn)品品牌保溫證區(qū)域運營商務(wù)休吐閑設(shè)施2.5平趟方公里九伶龍湖水庫戀，背山面幫湖；據(jù)廣州趣市區(qū)4呆0分鐘凈車程，閱靠近機蛙場高速27洞財大廣州狡最高端盜知名的晌高爾夫幕；口碑極吊佳的五舊星級公緣瑞主酒店XX國際撇學(xué)校XXX—配—公認的拳豪宅標簽允賦予者一流的物菊業(yè)品質(zhì)和規(guī)香港頂級定物業(yè)管家衣：啟勝物廊業(yè)通過頂劍級的物覽業(yè)管理神以及區(qū)動域標識屑形成高蔬端的社凍區(qū)氛圍26本項目待在區(qū)位扛、品牌于以及配系套打造吃等方面陽都無法清達到此勞種高度XX湖本項目區(qū)位以及膏環(huán)境：本項目位灰于城市遠度郊，通達劍性不占優(yōu)鳴勢；本項目僅騎擁有山體慶資源以及剖溫泉資源這；配套打造攝：雖然項目慈同樣擁有策酒店以及攔高爾夫（糾可能）的份配套，但蛾在配套品鮮質(zhì)上無法泰達到以上小項目的高句度；品牌本項目胡的品牌際無法與扯XXX胳、XX尊等一線寸頂級開廉發(fā)品牌浴相抗衡齒；27以上三都種價值緞體系均桶不能指失導(dǎo)本項鹽目開發(fā)角，我們碗將從以景下幾個淡方面尋富找本項飯目的發(fā)杰展戰(zhàn)略客戶需跨求機會淚分析將從x穴x城未雞來發(fā)展仰方向入豬手，尋春找XX珠X區(qū)域萄未來的洲發(fā)展路濱徑，從箏而得到脅項目的制發(fā)展方臭向；案例借批鑒戰(zhàn)略區(qū)域價值馬研判從大廣州低當前的客昂戶構(gòu)成入馬手，尋找惱項目未來萬的目標客威戶人群，爆根據(jù)他們克的需求決摔定項目的炮定位；將借鑒國豆內(nèi)外類似恒區(qū)域或項感目的發(fā)展番思路，指汪導(dǎo)本項目反的發(fā)展戰(zhàn)潤略與定位送；28報告結(jié)繼構(gòu)區(qū)域發(fā)端展方向攻總體思末考Par碧t.總1項目發(fā)沾展戰(zhàn)略降制定Part質(zhì).2項目整狗體開發(fā)槐策略Par票t.廚3經(jīng)濟評龜價與開閉發(fā)風(fēng)險錦分析Par脅t.商51.1區(qū)域價皮值研判客戶需魄求機會即分析1.2案例借鑒1.3開發(fā)節(jié)奏惕與啟動策院略Par長t.皆429縱觀世參界范圍聯(lián)的國際邪性大都礙市，城海市的周娛邊都出院現(xiàn)了相昂應(yīng)的目的地型像休閑度假哀區(qū)域“大倫氣敦”的鞠形成，開倫敦與李利物浦謠之間的桃新興城邪市成為刻休閑度嶼假勝地熊；“大紐約齊”的形成肢，新澤西污州成為首出選休閑地北京的漠第二空標間帶（略休閑帶斃）已經(jīng)市形成；利物浦曼徹斯特謝菲爾德伯明翰考文垂倫敦紐約費城新澤西城R=56km房山門頭溝昌平懷柔順義燕郊香河廊坊30廣州目前致處于從單棉中心到多景中心過渡掘的發(fā)展階扯段，郊區(qū)瓣的發(fā)展是堆以大盤集炒中井噴的羊形式出現(xiàn)童的項目名稱規(guī)模華南板塊7500畝1200畝1200畝花都板塊12000畝6000畝2500畝xx城板塊10000畝……中心城單中心大都市區(qū)多中心大都市圈大都市連綿帶廣州所處階段31大盤封閉而集中配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力，無法形成度假生活意向；配套為地產(chǎn)服務(wù)只提供了日常生活配套，對都市人群高層次的精神追求層面照顧不到；功能單一，不成系統(tǒng)即使擁有度假功能也是以項目形式出現(xiàn)，未能形成系統(tǒng)的度假功能區(qū)域；配套住宅度假社區(qū)然而大盤膚的建設(shè)過丹分強調(diào)社挨區(qū)，配套攔封閉集中末，純粹為蟲地產(chǎn)服務(wù)廣州缺少討一個可為似都市人提歷供度假休娛閑空間的頂綜合區(qū)域32緊鄰廣反州的東欺莞同樣拔缺少具她備優(yōu)勢稍景觀資闖源的休指閑度假枝空間東莞少數(shù)忌具有度假蠶基礎(chǔ)的區(qū)理域全被中著端的項目剛所占據(jù)；典型樓傾盤：萬粱科松山儉湖一號氏、藍山扭錦灣、醫(yī)湖景一拉號；東莞是一探個較封閉艙市場，市扛場上主打煙度假概念怕的樓盤很造少。客戶受以自住為廳主，度假篇需求未被閉釋放；塘廈水庫松山湖厚街橫崗湖道窖東江東城黃旗山東莞松山湖璃一號東莞湖景一號成交客戶分析33深圳雖藥擁有大銅梅沙、室觀瀾等飽區(qū)域，懲然而受欣高房價準的限制潮，都市穿人休閑斗度假的鞭需求得用到抑制項目產(chǎn)品價格（元/平米）東海岸別墅80000～90000小高層5000017英里別墅80000（二手）天麓獨立別墅160000觀瀾高爾夫聯(lián)排別墅30000觀瀾大梅沙南澳深圳人比休閑度在假區(qū)域陰：大梅沙片蔥區(qū)：海景漁、主題公降園憑借海景屋與秀美的蹈山景，全患面的旅游斑度假配套者設(shè)施，成廊為深圳重符要的度假冶勝地，但壤缺少歷史襯人文資源巡壽。觀瀾片區(qū)幅：高爾夫觀瀾因線國際高畫爾夫球范場而成殲為深圳楊度假之植地。南澳片嶼區(qū)：海葛景完好的成自然生慰態(tài)資源澤，但發(fā)誓展緩慢比；34xx城舅北部三僵鎮(zhèn)擁有陵得天獨珍厚的自唱然人文識資源，謙具備打啦造度假嬌休閑目聾的地的云先天條撐件xx城宰北部眾香多的旅狂游景點繳：小樓人宗家景區(qū)湖心島旅贏游景區(qū)XXX胞風(fēng)景區(qū)XXX鄉(xiāng)潮村生態(tài)公扒園大豐門塘漂流景泳區(qū)……XX小樓正果35從交通放來看，非多條高壇速及快妄速路將銅xx城茶與深圳幸、東莞秤等周邊下城市連好為一體琴，xx袖城北部嶄將共享秋這種交跳通便利xx城－周廣州：廣河高臉速、廣勵惠高速堡；荔新快肯速路、研廣園快駱速路；xx城－記深圳：增莞深高總速公路：路2小時車死程；廣深高留速：至笨新塘出才口1小呈時車程表；xx城谷－東莞悲：增莞深高察速公路：躲1.5小掙時車程；廣深高速梅、北三環(huán)膠高速：廣園快弟速路；xx城－尼惠州：廣惠高速算、廣河高屋速廣園快速疊：至惠州劈燕1小時車召程；36隨著公園舅化戰(zhàn)略的光逐步實施刃，xx城北豬部完全能襯夠承擔大狼廣州乃至賢珠三角都賠市休閑和在度假目的首地的功能廣州東北部綠色生態(tài)屏障和生態(tài)旅游示范區(qū)；珠江三角洲的生態(tài)后花園；國際化的南國鄉(xiāng)村生態(tài)大公園；xx城發(fā)展前景田園公園化家園公園化工業(yè)園公園化校園公園化果園公園化公園化戰(zhàn)略37本項目將雖承接此區(qū)釣域價值，滿足大豪廣州乃至降珠三角客勉戶的度假芝需求，從帖而實現(xiàn)物器業(yè)價值的鍋高實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)蛇勢本項目靠隙近知名的趨XXX風(fēng)歪景區(qū)，并知且背山面慘水，擁有律突出的環(huán)橫境優(yōu)勢；本項目發(fā)哲展用地將冶近300粒0畝，具易備打造大航規(guī)模度假酬區(qū)的條件垮；先發(fā)優(yōu)勢經(jīng)過兩年膜的努力，開本項目旗簽下XXX叼酒店的運久營獲得了吃巨大的成攔功，獲得顯了很高的弄知名度與述美譽度38報告結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)丹展方向極總體思燭考Par策t.澡1項目發(fā)拾展戰(zhàn)略狹制定Part情.2項目整體蓬開發(fā)策略Part紗.3經(jīng)濟評夾價與開叛發(fā)風(fēng)險撒分析Part引.41.1區(qū)域價冤值研判客戶需坡求機會映分析1.2案例借鑒1.339當前廣冤州郊區(qū)鳴度假市她場客戶羊按來源尿劃分為茶廣州市繳區(qū)客戶具、廣州采郊區(qū)客光戶、深籠圳、東載莞等珠框三角客熄戶三類廣州市區(qū)客戶廣州郊區(qū)客戶珠三角客戶客戶體系樓盤xx城板塊樓盤客戶構(gòu)成恒大山水綠野山莊XX城崇和花園盛世名門……樓盤花都板塊樓盤客戶構(gòu)成XX湖假日半島南航碧花園XX湖XX源……樓盤從化板塊樓盤客戶構(gòu)成XX泉天下XXXXXXX園東方夏灣拿……數(shù)據(jù)來儉源：樓忌盤調(diào)研掛以及專批業(yè)人士匹訪談40廣州市區(qū)茄客戶一：土生土天長的老廣沈州客戶，耕一群有別舟于其他城頑市客戶的坊特殊群體株，講究實慚際，擁有運城市情結(jié)中高端客戶高端客戶年齡：40歲以上幫；職業(yè)：私企老喉板；生活特滿征：事業(yè)和財訊富的積累很是第一位奴；度假物獅業(yè)購買微特征：講究圈圣層的體以現(xiàn)，對醫(yī)物業(yè)的息選擇注湊重商務(wù)屈平臺的脖搭建，暗看中品看牌以及茫物業(yè)品棋質(zhì)；置業(yè)傾裂向：獨棟大毅宅；代表項酷目：XX湖客戶；客戶特征甘及置業(yè)傾血向年齡：35歲以上；職業(yè)：私營業(yè)主里；政府官寧員；企業(yè)蘭中高層管雷理者；生活特征抵：非常實際腦，不會被跡面子所左測右，講究心眼見為實續(xù)，具有城救市情節(jié)，斗以是廣州門人為榮；度假物業(yè)構(gòu)購買特征浙：看中品牌還與產(chǎn)品品情質(zhì)，過分僵看重性價子比，看中詳物業(yè)的投歇資前景；置業(yè)傾塌向：獨棟、鬧雙拼、篩聯(lián)排；代表項厲目：假日半瞇島，XX湖客戶客戶特征梨及置業(yè)傾測向特征來俗源：樓萌盤調(diào)研狡以及專券業(yè)人士百訪談廣州這府批客戶鍵是非常臂特殊的冰一群人牛，不是仇很看重活面子，欲可能是姜傳統(tǒng)吧賴，非常秧實際，事而且有移優(yōu)越感餡，很排免外，以換是廣州鞏人為榮皮；專業(yè)人席士訪談——X視X地產(chǎn)冬廣州分摸公司經(jīng)喘理41廣州市區(qū)刷客戶二：新廣形州人，毫經(jīng)過多圈年的打擾拼更開打始注重坊生活品蔥質(zhì)，追醬求身心府的放松特征來源妨：樓盤調(diào)襲研以及專略業(yè)人士訪苦談年齡：35歲以上；職業(yè)：企業(yè)中府高層管兼理者；快私營業(yè)侵主；名占人；生活特征劫：有錢，鐘但無閑程，絕大疤多數(shù)時勇間、精難力和財脫富都用先于事業(yè)濃和財富胃的積累盲；隨著閣事業(yè)的鍬成功，派提高自珍己及家柳人生活凝品質(zhì)是染他們迫悄切的愿農(nóng)望；度假物塌業(yè)購買越特征：看重度假桌物業(yè)環(huán)境址，喜歡遠剛離城市，充追求精神延的放松；置業(yè)傾向攪：經(jīng)濟型開小獨棟慎、度假銜公寓；代表項層目：XX湖客戶、XX湖客戶、徑從化樓盤脖客戶客戶特護征及置嘗業(yè)傾向?qū)I(yè)人士走訪談新廣州人累活得很辛撈苦，對廣衫州的依戀掉沒有本地坦人這么強扒，圈子網(wǎng)衰也不大，雕講究精神鉗層面的追砌求；——X增X地產(chǎn)銳廣州分覽公司總領(lǐng)經(jīng)理消費者卵訪談度假物業(yè)教最重要的舅是環(huán)境，魂當然是自隸然的東西飼最好，讓旬自己和家悟人放松一海下；——X癥X地產(chǎn)刻廣州分院公司資放源42廣州郊缺區(qū)客戶：以廣掙州各郊謀區(qū)私營裁老板為穴主，對利度假產(chǎn)脫品鑒賞義力不高羊，擁有恥別墅情貧結(jié)，看腰中性價仿比與投些資價值圣；xx城私優(yōu)營企業(yè)現(xiàn)割狀：一、服圾裝及衣鉛著附件男、紡織釘紗線/禽織物及辟制品二、各種姨摩托車以尊及汽車零霞件；目前xx仰城共有個掘體工商戶爬4678終9戶，注取冊資金9帽3214襯萬元；私廚營企業(yè)共伶有627典0戶，注姑冊資金9外3304眾0萬元；xx城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年齡：35歲以上；職業(yè)：私營業(yè)摩主；生活特管征：有錢，有頸閑，渴望鼻進入上流益圈層，對具度假生活并需求其實暖不大，更見多的是一筆種投資的俯方式；度假物業(yè)餡購買特征歸：度假產(chǎn)品盈鑒賞力不租高，對環(huán)流境以及配軌套的使用訂功能不是垮很在意，某看中的更欺多是由環(huán)嘆境和配套依所表現(xiàn)出登來的升值頭空間；置業(yè)傾希向：獨棟、雙勻拼、聯(lián)排礙；代表項目杰：假日半島溪、XX城、XX湖客戶客戶特虎征及置皆業(yè)傾向?qū)I(yè)人士朵訪談有很多術(shù)廣州的口私營老贈板來買薯房，他老們在鳳郵凰城都譯有房，窩來這里課也可以竄說是度的假，但填主要是旋投資，陳很少住溝的；——XX倡湖銷售代拆表43深圳、字東莞等件珠三角迫客戶：以城市汪中年實力瘡一族為主迷，注重生懷活品質(zhì)，祥同時具有赴強烈投資藏意愿年齡：35歲以上峽；職業(yè)：公司中高志層管理者任，私營業(yè)演主；生活特征緊：與新廣詢州人特債征相近打，年輕絨上進拼慎搏，隨備著事業(yè)特的上升拒開始注袍重自己影及家人囑的生活驢品質(zhì)，眉向往自幫然的生蓮活；度假物班業(yè)購買肆特征：購買力刃一般，駐看重度當假物業(yè)齒的自然轟環(huán)境與奔產(chǎn)品品估質(zhì)，有部理財意鍛識，度怒假的同襖時把物夾業(yè)當作踢投資的繩工具；置業(yè)傾向校：經(jīng)濟型效小獨棟答、度假鉛公寓；代表項督目：從化樓盤漿客戶、XX城、XX湖客戶籍；客戶特報征及置決業(yè)傾向?qū)I(yè)人士面訪談至于深圳碑客戶，看傍中的主要涌是這里的類環(huán)境，他抱們暫時還瘡不會過來爭住，但等粗我們這里洲的配套成乓熟了就會晴過來度假預(yù)，對我們謠這里的產(chǎn)續(xù)品也很認幸可；——XX址湖銷售代葡表44度假客引戶需求廳分析總兵結(jié)：從料當前市戚場客戶藝構(gòu)成來怕看，新廣州人女以及珠三疤角度假客災(zāi)戶需求并籍沒有被完罪全釋放客戶類型置業(yè)需求置業(yè)現(xiàn)狀廣州原住民講究圈層的體現(xiàn)，對物業(yè)的選擇注重商務(wù)平臺的搭建，看中品牌以及物業(yè)品質(zhì)；看中品牌與產(chǎn)品品質(zhì)，看中物業(yè)的投資前景；置業(yè)傾向：獨棟大宅、經(jīng)濟型小獨棟、聯(lián)排；高端客戶以XX湖為代表的項目能夠滿足其需求；中高端客戶主要聚集在花都大盤模式下的項目；廣州郊區(qū)客戶度假產(chǎn)品鑒賞力不高，對環(huán)境以及配套的使用功能不是很在意，看中的更多是由環(huán)境和配套所表現(xiàn)出來的升值空間；置業(yè)傾向：經(jīng)濟型小獨棟、雙拼、聯(lián)排；主要聚集在花都、xx城板塊，屬于大盤模式所主打客戶；新廣州人看重度假物業(yè)環(huán)境，喜歡遠離城市，追求精神的放松；置業(yè)傾向：經(jīng)濟型小獨棟、度假公寓；縱觀當前市場樓盤的客戶組成，特別是花都、從化等擁有優(yōu)質(zhì)環(huán)境的項目，此類型客戶比例極低，客戶需求并沒有被完全釋放；存在的客戶也是以投資為主，入住率極低；珠三角客戶購買力一般，看重度假物業(yè)的自然環(huán)境與產(chǎn)品品質(zhì)，有理財意識，度假的同時把物業(yè)當作投資的工具；置業(yè)傾向：經(jīng)濟型小獨棟、度假公寓；45新廣州人下以及珠三各角度假客嫌戶置業(yè)需育求再聚次焦：他們省已經(jīng)走遞過了改州善居住掠條件的鵝階段，楚現(xiàn)在追蠻求的是猶身心的杰放松和膜資產(chǎn)的探增值生存階越段事業(yè)剛剛骨起步，沒濕有多少積事蓄；對物業(yè)弄的追求橡僅僅是超一個居右所；創(chuàng)業(yè)階段隨著財富撕的積累，兄第一居所使已經(jīng)不是綢問題，老答人小孩都夕得到了妥刺善安置；在城市已企經(jīng)擁有一蠟或多套物似業(yè)；富足階級段移民城膀市以及孝外來人恒的特征鈴決定了姿在本城直市生活廢圈子有取限；遠離城市陽，走進自尾然尋找精降神的放松捕以及生活甘意義的追杜求是這一立階段的物填業(yè)需求特液征；當然即姐使到了爭這一階留段，資凡產(chǎn)的保醉值增值浴仍然是吩奮斗過勢來人的切非常重薪要的考嬸慮因素匠；46不僅僅需買要一個景怠區(qū)內(nèi)的房雷子，需要遮的是一套野完整的度下假體系所醫(yī)賦予的眾劈燕多體驗點完整的度假體階系休息放同松的地御方與朋友強同樂的強地方…觀賞風(fēng)氣景的地蘆方品嘗美食府的地方孩子們游穿玩的地方47案例：惠州寶XX灣厭，借助爆一線海右景資源切打造集間觀光體蠅驗、休沸閑娛樂小、度假旋居住于扛一體的巷綜合性盲旅游度葡假目的貿(mào)地純私密射的頂級矮度假區(qū)4個五星級火酒店+1個超五政星級酒沃店+18洞山頂勿高爾夫+9洞平地田高爾夫資源開放答的，以旅耍游產(chǎn)業(yè)為卡主體的新菌市鎮(zhèn)中檔經(jīng)濟沉形酒店商業(yè)、住狠宅、市鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)的沙搭灘原生態(tài)階旅游區(qū)拼，后勤漿保障區(qū)刃域，原生態(tài)紅源樹林頂級賽票事“金果海灣杯...日暖鳳抽池磨子石魔公園濱海田園三角洲柱島媽祖廟海邊漁村天賜白金抓堤區(qū)域分區(qū)12348當前廣牢州市場同現(xiàn)有樓委盤并沒括有完全在滿足他拼們的需袋求新塘荔城板勉塊合景XX峰境碧桂假日節(jié)半島XX源XX湖XX湖國社區(qū)……XXXX山溪XX·泉天下居禮·潤園東方夏炭灣拿……僑建綠辣野山莊錦繡御雹景苑恒大山水米城XXX崇X城合生湖山窩國際……花都板塊從化板塊從化板屯塊項目單純的常景區(qū)內(nèi)摔蓋房子永，度假敵配套不凱足；體驗點單顫一；花都板補塊項目XX湖高端的秘定位與價當格將大部相分度假客狗戶拒之門電外；其他項狂目封閉診的大盤高模式不烤能與區(qū)構(gòu)域進行演聯(lián)動，扛難以造旺就眾多碎體驗點撇；新塘荔甘城板塊糾項目城市近郊便，周邊新貞塘鎮(zhèn)、中娘新鎮(zhèn)雜亂局的環(huán)境，蘋使得以上桑兩個板塊膀只能成為鈴承接城市稼外溢客戶巧需求的區(qū)使域，而不汁具備成為屬優(yōu)質(zhì)度假造區(qū)的氣質(zhì)亞；49滿足了膨度假客繩戶的投裂資需求跌，但沒蹈有滿足掃客戶的悲度假生梳活需求度假生扇活度假產(chǎn)品……放松身心與朋友同樂與家人同樂投資需求只有滿升足度假上客戶真瞞正需求趙，才能紫實現(xiàn)更堪高的溢種價50景區(qū)紀念贏品白水仙航瀑XX古村宗松祠熊氏宗祠大豐門則漂流XXX酒店高灘溫仿泉酒店農(nóng)家樂目前XX串X區(qū)域的探功能格局草僅能提供宣簡單的觀司光與住宿承，度假市迅場功能存悶在缺失購吃住游娛XXX喚目前的莖度假功首能51從XXX逼目前的營惡業(yè)狀況來宗看，酒店亮規(guī)模已經(jīng)圾不能容納筍市場的需查求，而且問隨著客戶招檔次逐步暈提升，“寺泛酒店功細能”需要減進一步完補善XXX缺酒店管槍理人員彩訪談目前客復(fù)房在旺駝季時很萬緊張，誓周末很靠多老客熱戶都訂貨不到房丑，我們明現(xiàn)在正白在積極榆拓展佛創(chuàng)山、東恭莞的客付戶，到膊那時客糖房更不謠夠用了迫；會議客耐戶也在爺逐步增年加，因竹為酒店饑當初設(shè)懇計會議創(chuàng)面積比法較小，對現(xiàn)在也烏顯得比光較緊張似；——市場店銷售副總?cè)啾O(jiān)李總泛酒店腰功能高端會曉議餐飲美食…養(yǎng)生療芽養(yǎng)家庭娛樂休閑運動52我們應(yīng)以筑酒店為核培心向周邊鑄延伸，形危成度假綜道合體，打五造成為x慮x城北部丹的度假核囑心區(qū)XXX酒店一期高端度假溫泉養(yǎng)生商務(wù)會議休閑運動教育培訓(xùn)高端居住度假綜合體53本項目未菠來發(fā)展方窗向：借助x乘x城大的型旅游發(fā)展歉背景，打其造眾多體獎驗點形成開滿足目標蜻客戶需求傷的價值體體系項目內(nèi)度假綜合體的打造項目外高端度假溫泉養(yǎng)生商務(wù)休閑XX小樓xx城整個旅游大背景正果54目前“項目外”已經(jīng)擁有了非常好的發(fā)展前景，本項目內(nèi)部的發(fā)展思路我們將從案例中得到啟示規(guī)劃有以XXX酒店為首的五家五星級酒店，以及亞運會飛碟比賽場、國際會議中心等設(shè)施；區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建立起XXX景區(qū)、大封門景區(qū)等景點，已經(jīng)初步建立起區(qū)域知名度區(qū)域發(fā)展區(qū)域規(guī)劃：區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀：55報告結(jié)構(gòu)區(qū)域發(fā)溫展方向死總體思娛考Part掏.1項目發(fā)虛展戰(zhàn)略蠅制定Part林.2項目整值體開發(fā)魂策略Par味t.丈3經(jīng)濟評毯價與開揪發(fā)風(fēng)險謹分析Par早t.刑41.1區(qū)域價范值研判客戶需吐求機會禁分析1.2案例借鑒1.356無錫圣曾芭芭拉57項目概況宅：位于無錫馬山干太湖國家閑旅游度假筑區(qū)內(nèi)，通過提訴升區(qū)域踩價值和仗營造自端身價值韻體系，跪成為無掀錫高端室明星項序目區(qū)位：無錫慚馬山太漏湖國家奴旅游度約假區(qū)；交通：十八彎揮公路連接伸市區(qū)；距相離無錫城稿中區(qū)約3遺5km，盈車程四十椒分鐘；距鼓臨安市區(qū)行6km；規(guī)模：總占地3犧6萬平米類，總建面秋41萬平攝米；資源：地處樹馬山旅犁游區(qū)，旗周邊有蠅馬山、冤靈山大猛佛、太納湖潛水品等旅游明產(chǎn)品，悲地塊本搶身資源雁不強勢牧；定位特葬色：豐富的旅殲游度假活屯動；大師首團隊原版廊再現(xiàn)美國怎Sant容aBa王rbar滲a小鎮(zhèn)特承色，提倡休智富階層敘生活方式押和優(yōu)越的餓生活氛圍完；發(fā)展狀況刪：開盤熱射銷90感%，自屋入市以欺來，圣薄芭芭拉柔已成市殿場首屈貓一指的艇高端品宗牌,在藍客戶中依樹立了非良好的掛市場口西碑太倒湖35公亡里（十油八灣公師路）濱湖新怒區(qū)城市發(fā)展余主方向中心區(qū)臨湖不潛望湖，屢雖地處藏旅游區(qū)鬼，地塊薯對資源群的占有涼不強圣芭芭拉圣芭芭橋拉的前桿期困境涼：離無錫市背區(qū)遠，所玻在馬山鎮(zhèn)釀購買力弱頌；非城市際主要發(fā)踩展方向哭；資源非最話強勢；面臨區(qū)鑰域內(nèi)外醉激烈競氏爭。58資源整合服：將無錫港馬山太蔬湖國家劫旅游度嘴假區(qū)作饅為項目顏的強勢您區(qū)域背猜景和資幫源整合撓對象，皇提升項蝴目的度漲假和投兇資價值概況：距無錫城市區(qū)18公旅里，面積甚51.4邪平方公里洪，常住人蜘口3萬，殼年接待游檢客300憐萬人次以征上項目開發(fā)：龍頭渚景價區(qū)、靈灰山佛教文虛化廣場、牧生態(tài)農(nóng)莊制、無錫太午湖國際高亮爾夫俱樂播部；投入巨剖資進行解靈山勝曾境三期面工程、受“世界改佛教論還壇”會患址和五奏星級溫妻泉酒店妖群建設(shè)表以及區(qū)睬域旅游當?shù)缆吠負螌捀脑禧}等；發(fā)展前景：隨著長縱三角高表速公路俱環(huán)網(wǎng)、井無錫環(huán)嘉湖公路缺、錫宜暴高速和突陸馬快于速干道瞧的貫通者，馬山掘到南京藏、上海詢只需一賭個半小簽時車程狠，至宜缸興、常熱州、蘇呼州僅半咸小時；雙向八是車道跨苗湖大橋琴的建成匪，進一妨步拉近總馬山與訊市區(qū)及貪長三角蒜城市的講距離。生態(tài)農(nóng)莊高爾夫俱樂部梅園龍頭渚射自然景蠶區(qū)靈山大佛無錫馬頌山太湖語國家旅雕游度假楚區(qū)59資源整合悠：推廣“馬康山計劃”品，形成一謀條休閑活膨動路線并折組織客戶轟體驗感受縣，放大區(qū)折域價值，賄傳播新的堅休閑生活架方式十八灣公喬路太湖潛物水游艇碼握頭高爾夫球畝場跳傘空曠自顧然空間馬山中心湖每廣場垂釣中咐心瑜珈功授S爸PA沙龍靈山大佛跑馬場讓客戶醋在體驗容中認可無區(qū)域價霞值，進琴而認可際圣芭芭組拉60配套設(shè)衛(wèi)施：整合和素打造多決項休閑末度假設(shè)騙施滿足刑中高端峽客戶的適多樣化膠體驗需前求,通魂過合理款規(guī)劃實抄現(xiàn)物業(yè)慣和核心渾設(shè)施的千最大化滔價值聯(lián)企動借勢區(qū)域腿高端度假訴配套：太湖國段際高爾置夫俱樂轎部太湖明珠兩大酒店為武主的多家脾度假酒店國際垂善釣中心貞、潛水滔中心跑馬場圣芭芭拉律私家游艇雀碼頭，購翻置多艘游挎艇供小區(qū)說人們休閑殺、娛樂商業(yè)街、施休閑廣場次，小區(qū)會堂所精心布德置了與啤算酒廠相通脂的啤酒流鑼通管道圍繞度濫假設(shè)施詳外延擴戰(zhàn)張布局吼，形成國與度假心游憩設(shè)謎施最大征幅度的羞價值聯(lián)暮動；1利用度氏假、游憩焦設(shè)施帶來很的價值增令值；規(guī)劃提艷升：61產(chǎn)品策舅略：錨定中避高端人仙群，以鐮高品質(zhì)佛和創(chuàng)新米產(chǎn)品展恭示價值憐，以低療總價高倡性價比都進行差御異化競間爭建筑和細傷節(jié)嚴格按杯照San亂taB軟arba江ra打造笛，大量無吊錫稀缺創(chuàng)飄新產(chǎn)品小面積聯(lián)陶排，形成趣高單價價鉗值標桿控制面索積和總丑價，馬辜山度假勇區(qū)唯一勻推出精吊裝高層凍公寓的打項目物業(yè)類型面積啟動期單價(千)實現(xiàn)總價(萬)市區(qū)同類產(chǎn)品總價Townhouse180-2806300113-176160-240多層（退臺）90-140530048-7445-70實現(xiàn)效果TownHouse產(chǎn)品開局立勢：以6300元/m2的實現(xiàn)均價，超出了萬科在濱湖片區(qū)的單價；創(chuàng)新現(xiàn)金流產(chǎn)品受到價值標桿的帶動，實現(xiàn)高價格：多層產(chǎn)品以創(chuàng)新的退臺出現(xiàn)，總價趕超市區(qū)同類產(chǎn)品;開盤勁銷90%，區(qū)域價值得到客戶的普遍認可；客戶以市區(qū)度假客戶為主；建筑和半園林原驚型再現(xiàn)席美國Sant歉aBa興rbar賭a，名師甩打造，羊強調(diào)國消際頂級乒生活社倉區(qū)；戶型功待能緊湊單實用，頓舒適度削高，大孕面積贈催送提升塑價值感62案例總結(jié)尿與啟示：放大旅曉游景區(qū)您的區(qū)域怕價值，把與景區(qū)振進行聯(lián)榨動；利用景茂區(qū)資源防，設(shè)置域多個客絕戶體驗妥點，打少造成為勿有別于牙其他度董假區(qū)的竭優(yōu)勢吸剖引點；資源整田合豐富完掙善的度野假配套內(nèi)系統(tǒng)；滿足高端以客戶的度磁假和身份原標簽需求辰；配套設(shè)西施針對目標黨客群提供舞多種物業(yè)克選擇（類室型、面積皺和價格方崖面選擇區(qū)展間較大）粒；產(chǎn)品策略依托景區(qū)餡價值和旅餓游空間發(fā)繡展的郊區(qū)伯度假項目在規(guī)劃倍方面實自現(xiàn)物業(yè)舌和核心閘設(shè)施的撒最大化喊價值聯(lián)宮動；規(guī)劃布僵局63案例借鑒承擔大廣州乃至珠三角都市休閑和度假目的地的功能，借助xx城大的旅游發(fā)展背景，打造眾多體驗點形成滿足目標客戶需求的獨特的價值體系；資源整合啟示配套設(shè)施啟示產(chǎn)品策略啟示規(guī)劃布局啟示戰(zhàn)略制定客戶需求分析區(qū)域價值研判本項目者發(fā)展戰(zhàn)棟略推導(dǎo)顆路徑：64本項目發(fā)湖展戰(zhàn)略為添：以XX衣X酒店濃為核心數(shù)通過多羽元度假岔配套形謙成高端棕度假綜正合體，暫結(jié)合x其x城旅匪游發(fā)展徒優(yōu)勢塑抄造全新盲的度假懼旅游平拿臺，構(gòu)來建項目仇核心競蛙爭力，住驅(qū)動地曾產(chǎn)的高加溢價和齊高實現(xiàn)陸！65大盤度傻假模式旅游度電假平臺傳統(tǒng)高凍端度假索項目整體定欠位中低端種休閑居做住平臺高端商店務(wù)度假臨平臺高端旅漂游度假恩平臺功能定僅位度假、養(yǎng)耳老、居住旅游、交度假、薪游憩、執(zhí)養(yǎng)老與自然刷關(guān)系封閉的近、僅依潔托項目走本身資重源開放的、誘與自然融奴為一體的代表項目假日半島妖、東方夏老灣拿無錫圣單芭芭拉XX湖VSVS生活方盲式與家人圓同樂、養(yǎng)與朋友京同樂休閑、獅商務(wù)度假、嶼居住、伍養(yǎng)老封閉的桂、僅依犧托項目墊本身資矛源緩慢，碎安靜66高山白水度假天堂整體形象爹定位寧靜、后生態(tài)品質(zhì)、冬多元——山地殃高端度假穴旅游綜合望體67功能定位：集旅游眠觀光、休沃閑娛樂、陣高端度假制等多種功穿能為一體旅游觀光依托區(qū)朗域資源跑打造部桶分旅游升項目，晚與區(qū)域挑的旅游哄氛圍相茅呼應(yīng)，騙打造更亡多客戶豪體驗點藏；休閑娛樂擴大酒店如一二期休耽閑娛樂功已能，與旅鍵游項目一柔起形成項品目的休閑儀娛樂氛圍哨；高端度假以高端度脾假產(chǎn)品為謀載體，以悅多種休閑槽度假設(shè)施憐為發(fā)散點如，為目標慰客戶提供擴復(fù)合的度恐假體驗；68客戶定位：本項目哪核心客戶鉗將以新廣長州人為主白，深圳東婚莞等珠三灣角客戶為爐輔脫離于城紐奉市之外，組追求高層國次精神需異求的智富未階層我們將本褲項目客戶鄰群定位于雕：具有如下彩共同特征寬：經(jīng)濟特肉征：具備不起低于2枝00萬療的住房組消費能酬力和消孔費意愿俯，或者倚強烈的礙投資理債念；身份特衡征：年齡4斧0歲以嘴上，小攪型私營棄業(yè)主或里企業(yè)高頑層管理薪者，具鍛備一定剃文化修之養(yǎng)；購房行為維：看重總價鈴，希望以肌最少的錢絮買到最好瓜的環(huán)境；生活特征戶：需要為家膛庭以及自由己創(chuàng)建更祖好的生活搭環(huán)境，追者求生命意春義，有一坦定生活品終味追求；核心客戶重要客戶新廣州人深圳東莞客戶游離客戶珠三角客戶廣州郊區(qū)投資客戶客戶區(qū)才位來源端：69物業(yè)產(chǎn)定品定位：提供棍高性價翠比的度排假物業(yè)利產(chǎn)品組斃合產(chǎn)品組合：提供多頁元的度青假產(chǎn)品羊，滿足萍不同階略層的目秘標客戶冤需求；性產(chǎn)品發(fā)紋力，從饒建筑風(fēng)訊格、立漏面材質(zhì)強、戶型積設(shè)計上笨打造一潛流的度嚇假物業(yè)粥；價依據(jù)市場惱價速箱體標挑選產(chǎn)品德類型和面徹積區(qū)間，寫嚴格控制飼總價，滿俯足目標客忽戶的置業(yè)悠需求；產(chǎn)品定猾位70報告結(jié)旺構(gòu)區(qū)域發(fā)展咱方向總體凝思考Par倦t.厭1項目發(fā)需展戰(zhàn)略寸制定Part歸.2項目整塘體開發(fā)烏策略Par帥t.喜3經(jīng)濟評價毫與開發(fā)風(fēng)裕險分析Par倦t.帳5開發(fā)節(jié)晌奏與啟辣動策略Part莖.471依據(jù)項目躬開發(fā)戰(zhàn)略挨構(gòu)建完善孔的策略體很系多元復(fù)合術(shù)度假配套哥組合：基于市覺場實現(xiàn)英和對度跟假物業(yè)諒增值效紅應(yīng)的研桑究，確套定度假曲配套組通合；1區(qū)域旅游患體系：基于區(qū)虹域資源凳，主動暖與xx墻城大旅滾游背景邁相結(jié)合餃，塑造隙區(qū)域獨尺特的競桂爭優(yōu)勢提供高猛性價比榜的度假巧物業(yè)產(chǎn)衡品組合禮：依據(jù)客購戶定位建，梳理嫌目標客航戶需求虛以及市寺場現(xiàn)狀漏，形成貍項目的蹄物業(yè)產(chǎn)錦品建議3適宜物掉業(yè)價值段提升和裂區(qū)域功汽能合理儀配置的用規(guī)劃布蕉局方案：結(jié)合地拴塊資源糊屬性，桿確定區(qū)記域的規(guī)盲劃布局憂建議4272策略體系折的立體化紙思考區(qū)域配套達組合區(qū)域旅游職體系形成核心缺驅(qū)動促進物業(yè)呼開發(fā)形成區(qū)域胡知名度提升區(qū)域盒美譽度度假物業(yè)足開發(fā)適宜物業(yè)慢價值提升與和區(qū)域功釋能合理配炒置的度假頂區(qū)規(guī)劃布虛局方案直接驅(qū)槽動間接驅(qū)蒸動有效的空間落實部分游客封轉(zhuǎn)化為物業(yè)購院置者區(qū)域配套嗎組合73通過各專家項市場研醬究，確定習(xí)具體設(shè)施鹽內(nèi)涵高爾夫市紐奉場酒店市桃場度假物業(yè)奧市場高爾夫與版開發(fā)物業(yè)賄的關(guān)聯(lián)性辱；高爾夫設(shè)宿施對物業(yè)啞驅(qū)動的效秘應(yīng)；通過高爾怎夫?qū)ｍ検泻髨鲅芯?，塊確定本項砍目發(fā)展高宗爾夫的市催場可行性穴；本項目顛做產(chǎn)權(quán)良式酒店齒的可行噴性酒店二煩期的開繁發(fā)規(guī)模市場供應(yīng)所及價格、性戶型面積進箱體；物業(yè)類案型確定脾；各物業(yè)類垃型配比以剝及戶型面唇積的確定恥；高爾夫市場74目前大廣全州區(qū)域現(xiàn)幕有十家高猜爾夫正在包經(jīng)營，按腔照球場品學(xué)質(zhì)可劃分峽為三個層恢級優(yōu)質(zhì)品質(zhì)咳球場頂級球場中低檔夢高爾夫兩球場廣州在中朗國屬于比芬較早開展遍高爾夫運鞠動的，經(jīng)闊過了這么稈多年，已俊經(jīng)很明顯瓜的分成了叔幾個層級默，XX湖莖最頂級，妄其他市區(qū)器和我們這偵里屬于中押檔的；另獎外象仙村勤的連球車濱都沒有，魯大大性價球比；——XX誰高爾夫營見銷經(jīng)理XX湖高爾冤夫獅子湖高局爾夫假日半葬島高爾爛夫南湖高爾什夫XX高爾夫麓湖高委爾夫南沙高選爾夫蓮花山色高爾夫從化溫濕泉高爾攤夫仙村高爾政夫XX湖涼高爾夫從化溫泉坐高爾夫75123品牌塑造苦，深度開局發(fā)緊密結(jié)合蝦、價值互適動中端定小位，經(jīng)芝營為先各種層珍級高爾催夫依據(jù)伍自身特屑色形成拒不同的某開發(fā)運春營模式——XX脆湖、獅子餅湖頂級高品袖質(zhì)球場定本位；長周期（XX湖5年、獅子療湖4年）打禍造，塑造忍球場高端葡品質(zhì)；地產(chǎn)開發(fā)渴在球場品熟質(zhì)成熟之竊后，通過秀多期開發(fā)綢，在區(qū)域橫品質(zhì)不斷社提升基礎(chǔ)抬上，實現(xiàn)疼區(qū)域發(fā)展稻的高溢價鋸。地產(chǎn)開扣發(fā)和高旬爾夫球公場的建融設(shè)緊密脹互動；高爾夫墊球場建掘設(shè)之后農(nóng)，地產(chǎn)惕開發(fā)隨交之進入第到規(guī)模哥化的開開發(fā)階段會；地產(chǎn)開沫發(fā)對高睬爾夫價拆值的依律靠較快廣體現(xiàn)。——頤享和高爾屬夫挖掘最廣譜度的客戶蓋需求，以羊球場經(jīng)營吸為主，主打性盛價比，趁以高端劈燕客戶中蜘的中端竄階層，壓形成球棉場經(jīng)營繁的主體幻玉客戶；——X決X高爾風(fēng)夫76除了第三猛種模式以漁外，其他斜高爾夫項州目均聯(lián)姻燒地產(chǎn)，成需為地產(chǎn)開頁發(fā)的重要礙支撐項目區(qū)位規(guī)模物業(yè)產(chǎn)品XX湖高爾夫花都一個27洞高爾夫物業(yè)總占地1700畝獨棟、雙拼、公寓獅子湖高爾夫清遠規(guī)劃兩個18洞高爾夫，一個在建，一個正在運營；總占地1.2萬畝物業(yè)以別墅為主頤和高爾夫白云區(qū)1個18洞高爾夫占地500畝獨棟、雙拼、聯(lián)排假日半島高爾夫花都一個27洞高爾夫6000畝別墅、洋房、高層頤和高爾孝夫物業(yè)假日半雖島高爾孕夫物業(yè)XX湖沃高爾夫呆物業(yè)77伴隨著監(jiān)廣州高為爾夫市升場發(fā)展赴，業(yè)已波建立三演大客源答體系，澆本地客鏡源為主國內(nèi)客禽戶以韓國、答東南亞為屢主的國外客訓(xùn)戶本地高端曬客戶廣州高爾兔夫客源體網(wǎng)系本地客冬源主要鐘指廣州支本地高敗端人群貼，以及趴來此做壯生意的克新廣州貌客源，診涵蓋有圓私營業(yè)倡主、公玩務(wù)員、愧政府官以員和高宣端金融駁業(yè)管理耳人員等旅；海外客源撇涵蓋有港嬌臺、新加宴坡、日韓咱等高爾夫宣球客國內(nèi)客戶朋以珠三角守高端球客棉；球場會研員的嘉仆賓球客誰以及大棉量省外鵲商務(wù)客昆戶為主賄；XX湖涂高爾夫頤和高爾涼夫78在高爾夫黨物業(yè)的客板戶構(gòu)成中事，70%義以上的客龍戶來自球尼客，高爾妨夫?qū)ξ飿I(yè)登銷售形成尤巨大的推園動作用XX湖頤和高幅爾夫莊算園獅子湖高爾夫球粥場高爾夫妨物業(yè)客幣戶與高雞爾夫球?qū)倏偷南嗝}關(guān)性100聞%90%絕大部踐分都是絨球客，罰他們甚城至不用嫩看沙盤擺，就能慘知道他插們哪個拔位置的靜房子景聞觀好，音對球場蝦太熟了地?！猉X戶湖高爾夫傾市場銷售100煙%70%100策%80%二期44船棟，絕大毅部分是高愈爾夫球客權(quán)?！U和酷高爾夫銷念售人員別墅主要伶的客戶就據(jù)是高爾夫律球客，因爪為我們這付里高爾夫強已經(jīng)運營禁多年了，麻積累了很許多忠實客錫戶?！{子怪湖銷售球客高爾夫物蝦業(yè)客戶79而且縱觀氧市場表現(xiàn)役，高爾夫幕對物業(yè)價巾值形成了票較大幅度駝提升頤和高爾午夫莊園XXX假生日半島XXX鼠X城高爾夫景觀物業(yè)1.8萬/平米1.1萬/平米非高爾夫景觀物業(yè)XXX假宇日半島不同分農(nóng)區(qū)同類鹽型物業(yè)披售價比頑較高爾夫景觀物業(yè)3萬/平米1.7-2萬/平米非高爾夫景觀物業(yè)頤和高爾咳夫莊園不同分煙區(qū)同類圍型物業(yè)攪售價比粒較項目里面揭擁有高爾盤夫售價體澆系是完全逼不一樣的夾?！猉X不XX城項燭目經(jīng)理80建議本倒項目打世造高爾原夫，通獨過高爾霸夫完善疑項目度依假綜合社體的定榮位，共丙同提升爐物業(yè)價匯值定位角度本項目定位為度假綜合體，打造旅游度假平臺，需要通過高爾夫以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈完善平臺建設(shè)，為目標人群提供更多體驗點；策略角度打造復(fù)合的度假配套設(shè)施是我們從市場中得出的重要發(fā)展方向和發(fā)展策略；物業(yè)銷售角度從市場表現(xiàn)來看，高爾夫能為物業(yè)銷售帶來大量潛在購買客戶；價值提升角度縱觀市場表現(xiàn)，高爾夫?qū)ξ飿I(yè)價值形成了較大幅度提升；取地角度本項目打造高爾夫可以額外獲得約500畝的可建設(shè)用地，對于平衡前期投資，擴大開發(fā)利潤有很大幫助；建議本項目打造高爾夫81高爾夫梢打造建蠻議一：高爾夫揉物業(yè)價格辜與高爾夫幻玉球場質(zhì)量零有著顯著閱的正相關(guān)如，建議打歷造高品質(zhì)患高爾夫類型特點項目依托球場球場品質(zhì)物業(yè)實現(xiàn)價格高爾夫配套型景觀價值；收益主要來源于地產(chǎn)XX泉天下從化溫泉高爾夫很差，球場配套老舊09年開盤，均價1萬XXXX城XX高爾夫與物業(yè)隔河相望09年開盤，均價1萬高爾夫驅(qū)動型高爾夫價值+景觀價值；球場收益與地產(chǎn)收益并重XX湖九龍湖高爾夫大廣州最頂級高爾夫09年開盤，均價2-3萬獅子湖獅子湖高爾夫名師設(shè)計，廣州第一個主題高爾夫09年開盤，均價兩萬；高爾夫物業(yè)價格與高爾夫球場質(zhì)量成正相關(guān)專業(yè)人庫士訪談廣州客鄙戶很實終際的，腫對高爾膨夫有一羽定要求塔，雖然流他們很奧看中性孩價比，域會去球協(xié)場很爛愁價格很浩低的地清方打球夜，但是晉要是買安高爾夫圾物業(yè)的艘話還是堂非常在類意高爾超夫品質(zhì)誓的?！猉X穴高爾夫銷瘡售主管專業(yè)人帶士訪談很多客戶士來這里買墓房子很大陪程度是看驢中了這里趁的高爾夫龍，我們的搜房子比周筋邊高出一漫大截?！猉勝X湖銷芽售主管82高爾夫紐奉打造建牽議二：當前市而場尚未出倍現(xiàn)買別墅堪送會籍的近項目，建辱議本項目挽實現(xiàn)物業(yè)飯與高爾夫記會籍的關(guān)姓聯(lián)，提高亂物業(yè)競爭猜力當前市場難表現(xiàn)本項目建港議XX湖解：操作模式撒：購置別墅序不贈送高叼爾夫會籍泉；會籍價格53.廢8萬；背景：XX湖高爾痛夫于04年開業(yè)今，經(jīng)過己多年的罵運營已袖經(jīng)形成擴良好的循口碑和炭固定的喉客戶群宴體；假日半盼島：操作模式腥：購置別訪墅不贈義送高爾迷夫會籍塑；背景：假日半艱島高爾訴夫于04年開業(yè)，照經(jīng)過多年雁的運營已正經(jīng)形成良問好的口碑刊和固定的響客戶群體語；專業(yè)人士副訪談一個球場音的會籍是否有限定的絹，如果買唯別墅送會姿籍對高爾摘夫球客來局說吸引力呢肯定很大軌；——X稼X湖高獨爾夫銷脾售人員本項目實袍際財務(wù)狀礦況不允許場我們等到童高爾夫打廈出品牌后唉再進行物兆業(yè)的開發(fā)糖；當前市卡場因為賊種種原座因尚未鋪出現(xiàn)買般別墅送妻會籍的舊項目，杜本權(quán)益駝的出現(xiàn)沫會提升妙整個項助目物業(yè)刪銷售的獎競爭力令；83高爾夫老打造建祖議三：球客巷附帶的歐延伸客臘源也有畢一定規(guī)懸模，項跟目打造偷度假綜烏合體需暢要考慮秧到延展染性的配喉套設(shè)施球客主體需求層次開發(fā)設(shè)施球客及愧其組織出團體商務(wù)伙宜伴妻子子女父母高爾夫銀球場承惱載需要溫窄泉SPA、餐飲、游而樂型和芳親子性設(shè)施，嘉完善家庭高爾夫度藍假游客；高爾夫+商務(wù)會巡壽談+圈層社交需要更多禍元的度假欣生活；在本項浩目的“鑰區(qū)域旅批游體系競”中應(yīng)膝考慮到板這波客屆戶的需紛求84高爾夫