房地產(chǎn)成本控制精細化管理研討會

2006年中國（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細化管理研討會

工程目標成本的制定、支解與落實工程清單招標管理工程成本數(shù)據(jù)庫的建立

[2006年02月26日杭州]成本管理理念內(nèi)容要點：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升價值2，房地產(chǎn)項目的成本構成（WHAT)—全成本，空間與時間分布3，房地產(chǎn)項目成本管理的出發(fā)點（WHERE)—確定與控制4，成本管理的階段（WHEN)—全過程5,成本管理的責任人（WHO)—全員6，成本管理的方法(HOW）—目標管理成本管理的目的（WHY)1，房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤是企業(yè)用永恒目標2，利潤與成本的關系

收入一定的情況下，成本越低，利潤越大3，成本管理的目的與企業(yè)的目標是一致的—機構/團隊的目標4，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價值

成本控制不等于省錢,花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵提升價值的五種途徑

價值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性價比

F-function,產(chǎn)品、功能/性能、服務、收益

C-cost,費用/成本

C下降，F(xiàn)上升C不變，F(xiàn)上升C下降，F(xiàn)不變C小幅上升，F(xiàn)大幅上升C大幅下降，F(xiàn)小幅下降--具體選擇哪種途徑，與市場環(huán)境、公司經(jīng)營理念、產(chǎn)品方針有關--價值的評估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長遠的，需要綜合平衡與決策房地產(chǎn)項目成本的構成（WHAT)—全成本的概念1，成本構成建造成本=前期+建安+室外及配套開發(fā)成本=土地+建造+開發(fā)間接全成本（即項目發(fā)展成本）=開發(fā)成本+期間費（營銷和管理）2，時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場；實體+費用成本管理的出發(fā)點（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制1，合理確定—確定是控制的前提和基礎，市場定價原則，沒有準確只有合理；成本的決定因素：外部--市場；內(nèi)部--產(chǎn)品策劃與定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營、技術、管理方面;成本確定的方法:決不是靠定額算出來的；靠對市場和產(chǎn)品的把握，市場包括銷售市場和原材料市場成本確定的過程:行業(yè)特點決定成本的特點：單件性、復雜性、多次性；從虛到實；成本實現(xiàn)關鍵環(huán)節(jié)：招標（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場結合----招標的目的就是形成有效的競爭；競爭是降價的最有效手段----定標的原則：合理低價；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品成本管理的出發(fā)點（WHERE)

兩大基本內(nèi)容----合理確定和有效控制2，有效控制—動態(tài)監(jiān)控，做到隨時心中有數(shù)---控制是解決問題的手段之一，目的為達到某些既定目標；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對外界影響的調節(jié)功能；此項調節(jié)功能可使系統(tǒng)的結果或產(chǎn)出不偏離既定目標。---控制的要素：目標、偏差測定、修正---有效控制的前提：目標要合理實在；實際結果要及時反饋---控制不等于限制：心中有數(shù)就可以說在控制之中，時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果，進而做出相應的調整方案3，技術經(jīng)濟相結合的原則—不論是確定還是控制成本管理的階段（WHEN)—全過程1，階段立項\策劃\設計發(fā)包\施工\竣工\維護2，對應成本實現(xiàn)過程---由虛到實虛擬：估、概、預算現(xiàn)實：合同價、付款、結算價----從虛到實的轉折點就是發(fā)包各階段成本管理重點內(nèi)容立項階段—成本測算，項目經(jīng)濟性評價策劃階段—選擇性價比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標與發(fā)展計劃設計階段（賣什么、設計什么、施工什么）—方案：最經(jīng)濟合理方案，符合項目定位---初步：材料設備的合理選型---施工圖：限額設計，圖紙的質量和時間保證發(fā)包階段—通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結算、索賠辦理成本管理的責任主體（WHO)—全員1，所有與產(chǎn)品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識只要考慮了性價比問題，就是有成本意識2，責任成本管理體系的建立目的：令全員實施自覺的成本管理行為要素：（1）責任范圍；（2）責任人（3）評價標準；（4）評價人3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責全面、全過程成本管理，而非單純編制預結算工作了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標，全程監(jiān)控；甲方整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調，不論是設計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）成本管理的基本方法（HOW)—目標管理1，目標管理的內(nèi)容--目標的確定與控制兩方面2，目標確定的依據(jù)—經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、市場調研、產(chǎn)品把握3，實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4，目標管理的過程—PDCA循環(huán)成本管理的認識過程三個階段造價計算（概、預、結）--定額模式下，強調個人經(jīng)驗，追求算得快、算量準，定額熟、套價正確；成本控制—強調不能突破目標值提升價值—強調企業(yè)/團隊的共同目標：利潤，講求性價比，發(fā)掘價值，創(chuàng)造價值

--當前指導思想：結合產(chǎn)品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產(chǎn)品價值的實現(xiàn)為目標開展成本管理工作房地產(chǎn)公司成本管理總體思路成本管理的基本內(nèi)容：---點、線、面1，兩個重點：招標及合約、預結算2，一條主線：項目成本全過程動態(tài)控制3，兩個基本面：信息平臺（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設成本部門的工作思路：1，三個層次：基本的審算工作、控制體系的建立與運行、產(chǎn)品與市場研究2，三大主題：項目建設、業(yè)務建設、組織建設3，兩條管理原則：計劃管理、目標管理4，一個工作準則：靠數(shù)據(jù)說話，留下作業(yè)痕跡成本管理工作基本面成本目標管理辦法供方管理制度招標管理辦法合同管理辦法成本信息化管理辦法變更及簽證管理辦法付款及結算管理辦法其他：材料采購及認價管理；資料管理；預算編制深度要求成本目標的制定—基本原則1，目標的內(nèi)涵：不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產(chǎn)品目標2，目標的作用：目標不一定是上限而是基準，目標的作用在于心中有數(shù)3，目標的范圍：成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：目標制定從立項時就已經(jīng)開始，區(qū)分控制目標與經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風險因素；策劃、設計階段進行各階段的成本測算，各期測算要有對應，比較變化原因，原則上前期目標控制后期目標；規(guī)劃方案確定后，形成正式目標成本施工圖完成后，可根據(jù)預算對目標做調整（通常是在偏差較大的情況下）；2，制定的方法3，制定的要求成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標要在與產(chǎn)品目標的互動溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細的過程。一般的依據(jù)文件有：項目發(fā)展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產(chǎn)品的深入考慮，不要因為今后會發(fā)生變化而不作預先設定。最好能結合公司產(chǎn)品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整，可以節(jié)省時間，減少誤解；符合公司利潤要求，經(jīng)過各方的討論和審批（可能集團審批），正式發(fā)布3，制定的要求：成本目標的制定—主要過程1，制定的時間：2，制定的方法：3，制定的要求：合理確定的前提條件：了解市場、結合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過市場調研和數(shù)據(jù)庫；內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對比分析；盡可能作為績效考核指標；所有房地產(chǎn)公司都會做測算，只是沒有作為正式的目標去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標對控制結果進行考核

成本目標的制定—工作案例1，某中學成本控制綱要：注意前期制定的過程、計劃和人員，如何調整2，某中學成本測算：注意全成本的范圍，對產(chǎn)品的明確3，成本調研報告格式：4，成本目標評審要點成本目標套的分解--分解是聚為了落宿實1，要滿足動完態(tài)控制的區(qū)需要：按分包榮與甲供縱材計劃年分解到跡每個分藝判項目惰上；這府樣分解博的前提銜項目開棕發(fā)過程貧事先有涌充分的期策劃，貞是計劃季管理到角位；如棍果做不載到只能丹分解合貨同而不章是分解豪目標2，要滿蠢足成本行分析的幫需要：按照標準腐成本科目杏（公司內(nèi)怎部的，沒制有行業(yè)標盜準）分解擔，一般只士在末級科鼻目上可以愁增加；3，按內(nèi)部永職責劃分匪：成本費用屈總額分解桌到各相關既責任部門嗓，列入KPI4，分解到襲設計限額取：也可以認遼為是目標郊的落實，語實際上在脾目標制定場時就已經(jīng)榮考慮到了趁設計限額5，分攤問衛(wèi)題：作為成以本控制童目標以縱已發(fā)生薯為準，寨但在經(jīng)信濟測算胃時要分豪攤，建叢安費之政外的費忙用分配錦到單體汪上；公侍建配套穩(wěn)根據(jù)服抵務范圍知在各期片之間分乎攤；成本目標飲的分解—工作案房誠例1，按招程標和合軌同項分凝解：2，按科目灣細分：3，責任厲劃分：4，設計曬限額成本目標斃的實現(xiàn)產(chǎn)品的話實現(xiàn)導奔致目標菠的落實稅，使預御測成本盤分塊、呼分步變辜為實際暈成本；要有保證碼目標實現(xiàn)閘的方法，泊技術經(jīng)濟構相結合的寒手段；重煙點是在設辭計和招標暑過程中，界在設計和耀合約中體婚現(xiàn)甲方的野意圖，保鏈護設計和攻施工的成衛(wèi)果不會出薪現(xiàn)定位和床檔次上的杜偏差；既要有完建整的流程快，更要強膏調項目操陵作團隊的凝成本意識肆與溝通，壯對產(chǎn)品和丟技術的控派制與對成朝本的控制故同步實現(xiàn)涉；這里所儉謂成本意積識就是要騎考慮性價浪比；動態(tài)監(jiān)寫控的環(huán)磚節(jié)（招妄標、變統(tǒng)更、結脫算）與械手段（嘗軟件與績報表）窯；調整也是紗一種落實餐，關鍵是斃要心中有狹數(shù)，調整愉的原因、粱內(nèi)容、幅黨度、產(chǎn)生京的影響等吵；調整的窄對象包括衰成本目標辟、實施方央案和利潤銜預期；調整提出搶原則：誰仇主張，誰唉舉證；成本目標脖的落實--工作案適例1，月報爺表：2，每月著變更匯謝總：3，調整受所需文貫件：4，價值蛋分析報伐告：5，后評巖估報告小結：1，成本控利制操作的灶關鍵環(huán)節(jié)事前有目仙標：項目栽總成本目島標及分解事中有掛監(jiān)控：揀月報表事后有能分析：棕后評估嫂報告2，成本控掃制指導思稼想成本控夫制就是漆要做到問心中有贏數(shù)，而圖不是簡向單的限而制和壓憤低成本其，成本確定彩是要找到鏟合理值不揚是準確值不論確晴定與控雜制，必鄙須面向搞市場、蹈面向產(chǎn)側品，技田術與經(jīng)瞇濟相結燥合工程量堂清單招麻標管理為什么炕要采用澆清單招戀標，與權費率招務標相比片有多大旗益處？充分競爭貿(mào)、了解市議場、掌握煤投標細節(jié)維：在總價矛和單價上古都充分競糠爭，可以鳴體現(xiàn)各單修位的真實圣成本，施宰工方案，堤對項目的澤了解程度畏等，分析丟投標報價喚的針對性菊，可以知找道其重視底程度，也劑可以反映臉管理水平途；事先定弟價、心永中有數(shù)愁：競爭見是降價坊最有力歷的武器雷，在投筒標階段鄭甲方處申于主動刊地位，樸盡可能嘗確定總月價和單敏價，進旺場之后存會由主炊動變被寶動；承包范仔圍和內(nèi)膠容事先烏明確，任減少索坑賠：促存使招標第過程中辨將圖紙反和現(xiàn)場歷的問題指事先提怖出和解吸決付款、變坐更、結算遇過程簡化灰、清晰：春減少了施慣工過程中傷的扯皮；存在的保難度：遮時間上勺的增加遇、地方毅上的不言適應；工程量清非單招標管研理2，清單招糖標的組報織及過但程招標范圍塞：制度化瘦，不招標阻的審批與褲認定組織者、殼參與者、緣瑞決策者—根據(jù)各截公司的校組織架果構和經(jīng)澡營特點刺各環(huán)節(jié)鄰的參與灣人與參跌與度可鑼能不同；準備過程租：調研考罵察（廣泛謠性和準對校性，公司拍、項目、屆基地）、潮標前會議界、文件準偶備（圖紙腿、清單、咸技術要求努、樣板）招標過程辜：發(fā)標、頌答疑、開陪標、評標植、談判、騾定標，每呆個過程都竿要遵循“饅靠數(shù)據(jù)說團話、留有溫作業(yè)痕跡郵”的原則善后工作啟：合同簽堂訂與交底頭（合同附鴨件、材料絡問題）、槍數(shù)據(jù)分析悔與積累、掏資料整理阻、樣板管牲理工程量特清單招聰標管理3，清單招鄭標的合同鈴管理合同制定競的雙贏原匙則，要考惰慮誠信風慘險；明確合同墾的目的：琴分工協(xié)作隸，賺社會康的錢基本概鬧念；一般是載總價、單糊價、成本膠加酬金；艇最后一種穩(wěn)中國用的朝較少；總純價包括固連定總價和怪可調總價遇，單價包鐮括有暫定察量的單價嘆和純單價興；單價/總價合族同的選憂擇：要像看具體找項目的辮復雜程遣度，與聯(lián)時間長射短，變品化的多助少，圖判紙的清影晰度有蛇關；還?？梢跃C笨合選用免的方式喜，單價楚中有總齡價，如囑，一些準內(nèi)容就天是一項祝定一個調價，局流部總價吉；總價福中有單矩價，比元如有些蒜可能價最格或實臉際數(shù)量幕上差別辦較大的張項目，陸某消防旦工程種細的防火縮慧封堵、助土方工弄程；最常用的勤是固定單暖價的總價舊合同，且腸列出一些釀備用價格芹，如零星末清單，主暖材價；包禁干方式是朽圖紙加清秋單，量價歪的風險都肢給了施工楚單位變更與咐調價的港方式：檔合同價條、定額齒或其他服參考、陳商定；咳注意報竊價時的努成本水寧平；總凍之承包荷的內(nèi)容禁明確才姿能包死就，若想形制定品仇牌必須像在招標滲示提出污；付款、剩結算辦指理：盡笛量按照浴實際完認成工程胖量工程量清跟單招標管午理4，關于餃標底的櫻討論正確認識姜標底：合依理范圍的魔參考，不贊是準確的六價格，例怎：領導要域求說出到值底哪個是券準確的是否需要帆標底：很散多單位說養(yǎng)沒有標底品，使沒有折專門編制西，但對可跌能的造價瞎水平都有蹈個預期，綱目標也是狠一種標底研；如何取定突標底：調濁研，按定慨額或市場跳價格計算脂，甲方的轟企業(yè)定額君就是成本立經(jīng)驗數(shù)據(jù)工程量潔清單招泳標管理5，關于談丟判的討論是否需要貞標后談判冬：談判的精目的是降當價，各公擁司的認識盼與習慣，桐最終為自其身營造什魄么樣的市碗場環(huán)境；麻方式：不鏈談或多次修報價、多參輪談判；如何有效通的談判：租有針準對糊性：從質功量、技術榜、進度、糖服務、付馬款等方面該以及報價嗚中的問題債入手誰負責陸：不同絨目的不步同的人鎮(zhèn)員，從饑澄清、喂優(yōu)化和她摸底的桿角度出級發(fā)或最弄終拍板謠角度工程量廊清單招釋標管理6，評標原杏則與要點根本目彈的，要尼知道各跌家報價奪的差別漠在哪里翼，選定饑合適的糕隊伍（堵產(chǎn)品和靜服務）查和價格曾，報證屯項目順蕩利實施合理低蛇價的概靈念與把值握：技宮術與經(jīng)怪濟結合古，與項城目特征揉結合深層次的記重點分析著，要有單句價分析表迅；預防不平銅衡報價：常分項之間挽、費用之幅間，可用煎圖表必須與奔目標做獲對比分嘆析表格要統(tǒng)厭一，招標腫文件中充拉分考慮評濁標的需要工程量舌清單招吩標管理7，招標成竄功的關鍵為自身營幻玉造規(guī)范的某市場環(huán)境妄，才能得次到市場上伏的優(yōu)質資須源市場調互研充分以，了解油投標人應及其產(chǎn)哈品的底侍細，合騙理確定毒入圍的金產(chǎn)品和情隊伍（它檔次標硬準一致父，新老痛結合）嘆；招標范圍頁、要求明它確，圖紙謊文件內(nèi)容佛清楚，加嚼強樣板管倍理投標報價斗的方式明經(jīng)確（如算黨量不同如駛何處理）攏，表格統(tǒng)局一；評標充馳分、到礦位總之：目準備充懇分、到乒位。時焰間上有堵保障工程量須清單招禽標管理8，幾個砍常見問腿題有特殊照牲顧對象—給機會假，低價地中標；素長期合肥作伙伴探優(yōu)先圖紙不唯夠完備—先出招標些圖，之后乘出變更；先作傾暫定價予，并保焰留甲方壓分包的迎權利；時間過于煩緊迫—幾方同時派算量；加傲快評標速皇度；準備斥充分，壓躍縮談判時被間工程量清致單招標管景理9，總包駐及主要揮分包案愉例總包電梯：有針對性制定產(chǎn)品技術要求鋁合金：距配件細節(jié)柜的掌握及分析思后路裝修：材怠料和樣板尖的要求環(huán)境綠亦化：要蓄建立實各物量的螺標準智能化：挪兩次，首藏先是系統(tǒng)肥的優(yōu)化與級確認第三部分工程成本柱數(shù)據(jù)庫的雞建立目的與盾作用掌握市場叼信息，積喉累經(jīng)驗數(shù)地據(jù)，為合則理確定作奴數(shù)據(jù)支持否，也為保首證公司的申成本控制帝標準穩(wěn)定腦性；要建立溝制度，搬將成本兩信息管黑理落實2，數(shù)據(jù)庫錢的主要啊內(nèi)容與抬形式成本管好理數(shù)據(jù)供庫包括團成本管是理信息寶（供方籌、法規(guī)錯）與成宅本信息成本數(shù)據(jù)麗不僅包括冷經(jīng)濟指標恨（價的指夜標），還劃應包括技叫術指標（臺量的指標傳）；定額號也是一種渡成本數(shù)據(jù)準庫成本數(shù)級據(jù)內(nèi)容烈很多，畝概括為交三個層賄次的成賣本數(shù)據(jù)賞：項目煩及單體蜂、分部喬分項及科專項工鮮程、人憐材機及壞設備成本數(shù)腳據(jù)的相諷關信息乳也要同候時記載腰：時間賢、技術曾特征、批來源，采充分反振映市場籠和產(chǎn)品君的特征惱；數(shù)據(jù)庫估形式：職不一定貿(mào)，可以放用工具軟件罪：EXC嘗EL，AEEC來SS等，也可診以是專用彎軟件：通笛用（如明株源）、定湖制（如勒萬科、金嫌地）3，數(shù)據(jù)耳庫的建呀立方法第三部分工程成抵本數(shù)據(jù)