標桿房企房地產產品定位與規(guī)劃運營管理精講圖片豐富

運營管理部整理分享xx的產品定位與規(guī)劃解析（下）2014年6月產品策劃階段客戶的產品需求分析08.03.26Page3產品價值的客戶敏感點分析精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風格園林戶型產品分支一、土地分析一塊地，劃分為不同的土地等級。劃分的意義在于：避免土地錯配，最好的土地要建最好的房子、最貴的房子。設計強排：在特定容積率下如何排布能實現(xiàn)項目最大價值。讓更多的房子分享優(yōu)勢資源；讓更少的房子分擔不利因素的影響。在對土地認知的基礎上，通過多方案分析比較，確定1、指標產品定位指標三大類：各類建筑面積指標，（主要：住宅、商業(yè)、車庫、會所…….）產品配比（什么樣的產品）戶型配比（多大的產品）2、方案確定規(guī)劃草案規(guī)劃結構點式or板式？圍合or行列？高or小高？………..主入口；商業(yè)……….確定下一步規(guī)劃設計深化方向概念設計規(guī)劃提升產品力土地價值最大化的選擇萬科城總體規(guī)劃——土地價值最大化的選擇項目占地40萬平米，容積率1.1，總建筑面積44萬平米。產品組合可以選擇：1、別墅、類別墅+多層洋房2、別墅+洋房+高層3、別墅+高層別墅：15000元/平米；多層洋房：6000元/平米；高層：5000元/平米聯(lián)排別墅容積率0.7根據價值最大化原則別墅+高層價值最大化產品趨優(yōu)定位法產品外立面設計向上一級靠攏從市場角度看設計以市場為導向的規(guī)劃設計北珠江36F36F36F36F32F26F16F11F4F4F4F4F4F4F廣州中海藍灣容積率：3.26；占地約3.3萬㎡，總建筑面積約10萬㎡

會所4層疊T11層小高層26-36層高層游泳池A9A8A7A6A5A4A3A2A1用地進深大需獲得更多的景觀資源兩種基本產品結構客戶價值：北面看江，景觀第一沿海限高超高層成本高讓更多的房子看到江景顯然曲線才是江景設計最大化的軸線，不是直線■底層架空層7m高，保證景觀的延續(xù)及空氣流通；功能為泛會所。曲線連板高層布局，使建筑景觀界面最大化，95％戶型均可看到江景?！扒€連板”由“Y型一核三”及“一核二”兩類單元拼接組成。原來方案：1、斜向建筑均為單棟2、每個院子均有有三棟聯(lián)體建筑。新方案：1、斜向建筑為兩棟聯(lián)體（增加最好朝向的樓棟）2、除了最北端有三棟聯(lián)體外，其他均為兩棟聯(lián)體。長沙金域藍灣項目2.7容積率別墅1.5萬/平高層河景：7000元/平高層非河景：5000元/平瀏陽河瀏陽河廣州富力桃園單一產品一招制勝容積率2.97；占地33萬平米；總建筑面積99萬平米位于廣州西邊，靠近鞋業(yè)市場，生意人多，老板們重風水。外側東向、南向有水。中心無水，造水景。8080140150120120核心筒廣州富力桃園廣州富力桃園單一產品一招制勝廣州富力桃園單一產品一招制勝別墅+小高層離河一段距離先建別墅再沿河建小高層別墅60萬澳幣/套小高層60萬澳幣/套1棟別墅占地相當于小戶型4-5套1棟小高層銷售額相當于20棟別墅銷售額墨爾本海邊住宅區(qū)

景觀優(yōu)先?朝向優(yōu)先?

廈門金域藍灣的規(guī)劃思考08.03.26Page20AB湖邊水庫，100萬平米水面五緣灣大橋朝向優(yōu)先，兼顧景觀。北向設觀景陽臺。如果北向沒有馬路、噪音，就可做景觀優(yōu)先（主臥、客廳北向；次臥、廚衛(wèi)南向）規(guī)劃方鳳案創(chuàng)造宋競爭力骨及盈利托能力入口會所挑商業(yè)街提巡壽升項目整勾體形象——星河灣星河灣的新巨大成功沾在于：其成功削解決了寧會所的販經營問喂題星河灣吩在入口鹽處設置忠會所商香業(yè)街，掏提升項敬目整體合形象；砌用門口侄的五星話級酒店倒解決會毛所問題竹，使得牢業(yè)主享筐受到五嶄星級酒左店的會干所服務靈。萬科項目亂，只有10%業(yè)主常曾到會所酷消費，末主要消旗費是打蝕麻將。入口會兄所商業(yè)踢街提升膝項目整峰體形象——星河灣仁恒河往濱城位于浦東壤，總建面70萬平，分3期開發(fā)完全人車榮分流，地叨下大車庫仔，車全部死進入地下貨。地面步造行系統(tǒng)，妹地下公交衡系統(tǒng)。1層門廳，驢休息；從秘門廳下到繁地下，地餃下有電瓶快車，帶客慶戶到自己胃家樓下長沙郡原鈴廣場容積率蜓最大化削，效益選最大化如何從市梅場角度挖米掘地塊價跡值別墅20000元/㎡，高層6000-7000元/平米。問題：水景縮小1/3，價格會不會受影響？不是說賦予項目盡可能多的資源，項目價格就一定能上升。資源多價格高是趨勢，但有臨界點原來容積率做夠了。現(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。公園湖景水景高層洋房xx項目的跟分析比剖較邏輯牛：把項目一安分為二，從視為兩個聯(lián)項目；一今塊純洋房寶，一塊純務高層。開發(fā)商最笑關心現(xiàn)金序流問題如何從市謀場角度挖時掘地塊價怠值圍繞客戶句價值提供扎豪宅解決嗎方案東莞龍犧光豪宅——君御旗聯(lián)峰人車分可流1、先下簡客，車逝再繞行狀；2、陽光哀地下車兵庫；3、地下車機庫大堂豪程華，雙大權堂設計；如何從期市場角禽度挖掘石地塊價劫值定位和激產品解紹決方案戲的一致響性社區(qū)商業(yè)這規(guī)劃底商：光原則：泛一般商燦鋪二層敏很難銷危售，因賴此在盡卷可能的敵情況下戶，不做駕二層商元鋪，做捐內街。商業(yè)價值紫低商業(yè)價值兵高1.5萬2.5萬2萬2萬減小進汪深，做非大開間滿足最小覽開間，做么大進深粉色拐角煎處商業(yè)價扭值量最大免，金角銀崇邊商業(yè)底商：底商的們原則：一般商鋪海二層很難匙銷售，因旅此在可能董的情況下備不做二層僻商業(yè)。例：某地塊撇當只有然一邊適塞合做商默業(yè)，沿習街長度嘉為A時，底商判的進深一擁般是12米，而博營銷提絡出商業(yè)委面積為S=1猶2米×3A，這種時斷候如何處懂理？難道召要建3層商業(yè)釣嗎？規(guī)劃導則湯之“固化壩配置”1：商業(yè)底商：商業(yè)商業(yè)和往住宅的外關系規(guī)劃提面升產品痛力規(guī)劃形遍態(tài)決定剖盈余模介式，單勻體選擇泳決定產圈品溢價客戶的準都確定位，罰客戶需求釘的準確描外述，設計肌方案的多蒙方案比較殘分析（容捆積率分析蔽），是決于定項目成絕功與否的皂重要因素魔。規(guī)劃方休案評估雄的五個醋方面1、經濟責指標能模否滿足鉛；2、分期銷撞售的適應慰性；3、整體牲形象定跟位要求惱；4、住宅區(qū)觸內部的氛憲圍；5、其他特捷殊情況評住價：（管技理等）——小區(qū)多開呆門、垃圾撤站、配電張房。方案

方案1方案2方案31、經濟指標是否一致

2、分期推售的適應性首期產品能較好地銜接市場

容易分期開發(fā)

展示區(qū)可先行建設

3、整體形象定位要求：（賣相）形象1：

形象2：

沿街的標志性形象

特殊部分：比如內部商業(yè)

4、住宅區(qū)內部的氛圍

5、其他特殊情況評價：管理

規(guī)劃方企案評估撐的五個忍方面評價方定案的角咽度：主要從銷菜售和客戶破角度，從瓶以下幾個確方面考慮建筑等風格外立面才創(chuàng)造競區(qū)爭力及管盈利能內力：1、古典風出格—法式留莊外立面軌創(chuàng)造競扛爭力及圾盈利能亞力：1、古典風墓格—意式外立面創(chuàng)油造競爭力堪及盈利能虛力：1、古典風警格--A料rtd礙eco翠湖天些地外立面巷創(chuàng)造競委爭力及蹦盈利能校力：1、古典風并格--A就rtd站eco曉園外立面犧創(chuàng)造競任爭力及汪盈利能接力：1、古典鼓風格—新古典1古典法式1古典歐式1歐式風格1西班牙周風格1英倫風味格黃金海岸橡公寓——浪現(xiàn)代簡青約風格現(xiàn)

代齒中

式謎風

格外立面創(chuàng)隙造競爭力好及盈利能曲力：2、現(xiàn)代收風格—現(xiàn)代古最典福州萬科外立面駐創(chuàng)造競廢爭力及伙盈利能則力：2、現(xiàn)代風侮格—現(xiàn)代古件典綠城新?lián)艟G園外立面煌創(chuàng)造競御爭力及迫盈利能筒力：2、現(xiàn)代風展格—現(xiàn)代簡儉約深圳金地榴香蜜山二、如回何提升袍產品力外立面創(chuàng)脂造競爭力貞及盈利能常力：2、現(xiàn)代風見格—公建化外立面高科技權帶來財省富感，艦現(xiàn)代，渴純粹SOH城O立面氣帶質—公建化、堪城市化案例：1、萬科拜城的建掘筑風格2、第五園難題：高企層和多層懷風格的統(tǒng)拴一戶濱型應對敏感赤策略：在不同建攏筑面積條木件下保證耗主人房、譯客廳、廚物房基本功稿能區(qū)間的劣舒適尺度飯和景觀朝復向；通過內浙庭院、醬入戶花松園、露醬臺等方緊式進行邊實在的巾面積贈層送，確謀保贈送努面積的皮靈活使曠用性。戶型功滾能劃分選及布局金、開間伏尺度和拋贈送面拳積方式劍參見附寒錄1：戶康型產品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低戶型功能劃分各個功能區(qū)間的實用性和完備性

開間尺度主要功能區(qū)間的開間、進深比，空間的舒適性

功能擺布功能區(qū)間單體內的布局及實用性

贈送面積贈送面積所占的總建面的比例及實用性

朝向通風采光、主要功能空間的朝向

景觀主要功能區(qū)間的景觀面

戶型創(chuàng)新

交通組織

朝向開間尺度功能劃分功能擺布交通組織創(chuàng)新贈送面積景觀*戶型價魄值點塑尸造*精裝修智能化社區(qū)配套社區(qū)規(guī)劃外立面公共空間建筑風格園林戶型產品分支戶型大配墊比戶毛型準評秩價1、基于總慚體定位和黃發(fā)展戰(zhàn)略總體定位壯：主流？勁跟隨？補洪缺？組合閃？總體發(fā)展跨戰(zhàn)略：低評成本？差沒異性？總體形象綠？在戶型菜面積及特嚼色上如何辱表現(xiàn)？2、基于勁市場的喪戶型特墨征、現(xiàn)歌狀和趨輸勢市場前期愁及目前的跪戶型種類稈：主流和電非主流配謊比周邊即將沙推出的戶拆型有幾類主流戶闊型在最茅近兩年垮的變化崖趨勢3、基于消殘費者的戶疲型特征內在的原榮因：消費店者文化、耍經濟、生揮活習慣等券原因指標：戶票均人口、儉客戶文化碰層次分布跑圖、成交持總價分布談圖、收入礦及首期與緩月供比較兵圖4、天氣：聞南北方的是天氣不同筑，會直接腦反映在戶格型面積以較及結構上5、政策顯因素：醬特別是勞贈送面德積，各重地有不五同的政黎策戶型配比質原則和評枕價標準基于總誦體定位令、市場田、消費咱者等。基于以下艱戰(zhàn)略思考呢：資金回離籠、利潤脖提升、明緣瑞晰的競爭途策略、明燈晰的風險職回避策略不同的戶傭型配比方行案，相應頌的條件及耳結果1、明晰的胳資金策略哪部分可引滿足資金夏迅速回籠威（如贈送盈或創(chuàng)新戶耕型），哪欺部分滿足水提升利潤哥（如商業(yè)橫）。2、明晰的稼競爭策略蟻和回避風頃險策略站在市場林和消費者程利益，考舞慮到底憑場什么打贏夾戰(zhàn)爭（低成曉本？差蚊異性？絨市場空骨缺？）戶型配比譯原則和評影價標準（湖續(xù)）基于總啟體定位幸、市場兩、消費膛者等?；谝韵绿邞?zhàn)略思考晨：資金回正籠、利潤誓提升、明這晰的競爭紋策略、明拉晰的風險挑回避策略不同的戶韻型配比方罵案，相應企的條件及先結果戶型的附遠加值空間——幾種主欠流的贈念送方法增加客紋戶附加六值基本擾要點——偷面積政府開發(fā)商客戶支付門檻蘆有一定降謹低增加實傭際容積篇率，增扯加利潤暗虧向下偷掠面積：漿需求100平米，80平米產權+20平米贈送向上偷昨面積：隨需求100平米，100平米產拆權+20平米贈鄙送送面積要念向下送，慶讓客戶感痛覺是需要頑的、珍惜猾的；不要訊向上送，爽讓客戶感奧覺是多余橋的、可有符可無的。降特別對于駛首置、首寄改客戶。送面積的敏方式：1、戶內雙冷層高；2、送陽扁臺、露磚臺；3、送地席下室；4、送花園欄；5、送夾層433.93.9高：1.1+投1.1形成的2.2米的夾層曬，面積一耀半送給4樓，一危半送給3樓東莞—金眾—金域中番央東莞—金眾—金域中鏡央東莞—金眾—金域中央金域中滋央的附紋加值空鼓間東莞—金眾—金域中央園林鹽景虧觀精裝修智能化社區(qū)配套規(guī)劃公共會所園林戶型產品分支產品價值分支敏感點客戶敏感等級高中低園林地面鋪裝1、業(yè)主日常使用功能2、社區(qū)品質感體現(xiàn)

水系親水性和觀賞性

植被建筑功能、工程功能調節(jié)氣候、美學功能

泳池觀賞性及使用功能

架空層1、私密感和領域感；2、外部園林對于建筑內部的延伸；

照明燈具造型及細節(jié)照明

智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保

硬質景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質

高至點景觀居高臨下的視覺感和大氣

架空層水系泳池照明硬質景觀智能高至點景觀地面鋪裝植被*園林價沿值點塑小造*園輕林應對敏室感策略浩：高敏感度裝園林要素牌超越客戶燃期望中等敏感葵度確保滿卻足客戶期贏望生命的挑園林，庫比建筑耗本身更秀能打動謊人！為數不多譯的硬質鋪領裝更多采帖用大量鑄的軟景景觀設距施功能隨化瑞典馬仰耳莫小賀區(qū)綠化瑞典馬是耳莫小耍區(qū)綠化瑞典馬她耳莫小蹈區(qū)綠化小結軟硬地比宜、水景的望維護、喬池木和灌木過的比例、出樹木如何朵能反應季戒節(jié)的變化揪、如何增濕加植物的翼動感、白帖天和夜間難的效果、想景觀設施竭功能化、溉防止高空魂墜物、藝誘術化……也可通過脈土地的改槽造改變土告地屬性、研外部資源拉納入內部眼；在建筑寶上投入園不如在碌景觀上拌投入——有生命的閱景觀比建榴筑更能打紫動人通過售樓自處、樣板叢房、景觀啄示范區(qū)的肺體驗式營達銷打動人軟景硬景期比例要達有到8:2或者7:3。水景觀命維護、喬藝木灌木比族例；樹木黎反應季節(jié)慰、植物動疑感、植物踐忌諱（松拍柏、菊花工）；白天怒夜間效果糞；景觀設盜施功能化嘆、藝術化詞、防止空針中墜物改造改變挺土地屬性鍵、納入外側部資源；自然賣間點，人銅造賣點配如套功能設百置層次①：輛基本配套居民使型用需求會高，能凡夠保證誰收益的?？颇浚毫疗古仪蛲?、臺球顏、棋牌街、羽毛滲球、網敵球層次②：畏創(chuàng)新配套投入較少畢的免費科鼓目：屋頂們晾曬平臺筒、陽光閱叔覽室、公處共洗衣房羞（可采用揮投幣式，供主要洗滌汽大物）、寬網吧、公顫共廚房層次③：寶形象配套投入及運筒營成本較壟高，以提妹升項目形婆象為目的慕：動感多污功能影院匙、動感SPA中心、掏多功能糞會客廳粗、社區(qū)點招待所產品策略·會所1*會所敏感披點強化*香港凱絹旋門區(qū)域營方銷管理學部案例香港·凱旋門--項目簡飾介（1）：凱旋門的波成功，源限于其獨特煉的地理位搭置優(yōu)勢、烏目前良好竹的豪宅市斑場、對高方端客戶準齒確的心理奇把控、有重效的新聞午炒作。均價1.3—1.8萬港元/平方呎描（約14—19.4萬港元/平方米恨）。一周售出800套，套掌現(xiàn)100億港元羞。頂層復式“天際獨頌立屋”，面積5353平方呎斤（約500平方米）衛(wèi)，單價3.13萬港元/平方呎輛（約33.7萬港元/平方米玻），總疼價約1.6億港元。凱旋門座疲落于機鐵扶九龍站上把蓋，宏偉喘獨特的外蕉型傲視維偉多利亞港昏兩岸，與煙對岸88層高的國描際金融中引心互相輝紹映，今人薪感受超凡拖氣勢。做不到第譯一，要做朋唯一。凱糖旋門高空洪游泳池，偷唯一。四雜層會所，株高檔住宅赴社會標簽妨。香港·凱旋門--項目簡介澇（2）占地面印積：172蓬000平方呎（159懼80平方米尊）建筑面匹積：約100萬平方呎（929臭00平方米）座巴數：4座戶噴數：105嘆4戶樓跌層：61層高旨度：231米戶型面況積：1至5房，505酬--3宋465平方呎（47--素322平方米）纏；5至7房，3323閉--54弓97平方呎（309琴--5大11平方米悄）；三房為塘主，約110底0--葡140原0平方呎（約102混--1眠30平方米紅）。實用撐率：80%開盤時廣間：200貨5年4月入伙時踩間：200揉6年首季發(fā)展袖商：新鴻基鴿地產、服地鐵公躍司建縱筑復師：新鴻基恨工程有丟限公司總建筑餓商：新輝建貧筑有限絹公司香港·凱旋門--項目簡遇介（10）摩天會所想建于凱旋栗門廊頂之膛上，是名憑副其實建威于500呎（約152米）高空的豪衫華住客會浴所。香港·凱旋門--項目簡介區(qū)（11）香港·凱旋門--項目簡介璃（12）香港·凱旋門--項目簡來介（13）香港·凱旋門--項目簡介侮（14）香港·名門名門，3000平米超鋤級奢華副會所，抱水晶1、樓書暖：2000美元/冊2、廚浴設莖施：10億美金3、售樓處結：1.2億美金4、電視宣綢傳片制作扒：100徒0萬美金5、兒童洗會所：香港·名門--項目簡民介（1）：新鴻基鋤開發(fā)的填“凱旋驗門”發(fā)飾售時，盈受到大莫量投資浙者追捧誼，頂層頂“摩天伍閣”更累創(chuàng)出了3100殼0港元/平方呎的角亞洲紀錄耐，而樓盤兩平均售價法也達到了1500崗0港元/平方呎以統(tǒng)上，風頭獲之勁一時旬無兩。不過當時昆尚未推出福豪宅盤“意名門”的拖發(fā)展商長澇實，卻揚辟言“名門床”的平均很售價會較余“凱旋門肉”高出三畜成，掀起棍了市場一劫片談論熱黎潮。要被稱之橫為豪宅，丸應需要具鍬備以下條汪件，即地北點優(yōu)越、群面積大、扛密度低及狹樓價貴。綠“名門”砍位于香港蘇傳統(tǒng)豪宅罰區(qū)渣甸山鑼，單位面下積由1500纏-380蓄0平方呎不未等，一梯品兩戶較高統(tǒng)的隱私度賤及2000要0港元/平方呎的擴樓價，均患顯示“名奏門”稱得技上是一級姐豪宅。但嚴發(fā)展商并陡不滿足于舒此，近期皇在宣傳及允加強樓盤奧素質方面纖花了不少族功夫，看絡來是要使帖“名門”坦成為香港聽的超級豪券宅。詳情請裁見以下螺介紹：香港·名門--項目簡介轎（4）：位置：香港港時島東半槽山大坑敲徑23號1、香港游饒艇會2、時代廣揭場3、利舞烤臺廣場4、三越僻百貨5、崇光討百貨6、柏寧行酒店7、皇室凡堡8、圣保找祿學校9、香港奔中央圖塔書館10、中華秋游樂會11、漢基未國際學溝校12、香港潔惠光中鋒學香港·名門--項目簡介腦（7）：景觀香港·名門--項目簡介進（9）：人文環(huán)境香港·名門—會所（1）香港·名門—入戶大牙堂（2）香港·名門—入戶大膽堂（3）香港·名門—營銷策略俯分析（1）香港·名門—營銷策手略分析銀（2）香港·名門—配套·兒童會腿所智能化環(huán)保、節(jié)蜘能十大綠色傭建筑科技黃系統(tǒng)地源熱泵技術系統(tǒng)混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)健康全新風系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外窗系統(tǒng)外遮陽系統(tǒng)屋頂地面系統(tǒng)隔噪隔聲系統(tǒng)排水噪聲處理系統(tǒng)吸塵排污系統(tǒng)保溫調節(jié)室奮內溫度保溫節(jié)能保溫安靜調溫安靜換氣排污室內不用凡空調暖氣輔全年保持羊恒溫、恒渾濕、恒氧創(chuàng)。何為“伯產品價甲值”?區(qū)位周邊配漏套小區(qū)環(huán)三境房屋品牌服務1.區(qū)位2.周邊配法套及環(huán)賭境3.小區(qū)環(huán)境笛設施4.房屋&“產品力”布分析=產品價值土地屬肯性（實求）社區(qū)產扇品（實追）軟性價腳值（虛漠）品牌服牽務產品價節(jié)值公式其他客戶代價值分析精裝修——重要而鄙未被滿漏足的客市戶價值精裝修在弄戶型設計炸時就應該庭被考慮，銀以減少裝柱修過程中站的材料浪羅費發(fā)現(xiàn)和飽創(chuàng)造客毒戶價值對于開謎車一族樓，地下騾大堂設互計（雙狡大堂設痛計）是源不能夠緒忽視的體現(xiàn)客戶默價值客戶的價企值排序:景觀、朝宅向；物質的染、精神泡的；例：北京逢別墅；凱旋門、寨名門發(fā)現(xiàn)客律戶價值例如：塘瓶裝水呆，翡翠餡綠洲售價：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15層一核蚊四高層6-11層小高層廣州·翡翠綠洲泳－森林半嘴島項目概況主力房多型：二房108啦-13統(tǒng)2㎡三房149跑-20毫1㎡四房193-汪249㎡交樓標準陰：公寓精紙裝修，室半島洋截房及復咱式大戶鄭型為毛茫坯；獨棟別墅1.3萬元/㎡聯(lián)排別墅7500元/㎡森林半島洋房5000元/㎡毛坯小戶型4500元/㎡精裝基本指房誠標：總占地最近400耕0畝，以別丈墅為主。暖其中森林壩半島為21棟7~1繪7層的小專高層組粗團，占毅地約6萬㎡，紙容積率捷為0.9，綠化率36.乳8％。地理位福置：廣州市東污部經濟開芳發(fā)區(qū)，是摔廣州為數糊不多的原亞始生態(tài)保陰存完好的務地區(qū)，自躺然環(huán)境優(yōu)磁越；改造前鉛的DOCK霞LAND提出“空牽中別墅”件概念，提隨升了小高慕層產品的他價值。找到了別海墅客戶的涂特殊需求丈，為高端侮客戶提供朱類似別墅迷品質及檔霜次的產品豪。主力戶白型在300-往-450平方米之工間，小高層宵、大圍圓合，大昏景觀使得該產田品在擁有忙別墅產品歇優(yōu)勢的同族時也規(guī)避晶不少別墅被的不足，擇如潮濕、久不安全等圓。在外立誘面和園傷林上繼鞠承了星聚河灣的樸豪宅標將準，使恐得消費悼者對該嘩項目的乳第一感皂覺也達繩到了豪根宅的標聞準。營銷簡評—亮點廣州·翡翠綠洲肚－森林半慕島創(chuàng)造客抬戶價值例如：SONY啄WA紐奉LKMA窮N、IPO納D濱海住楚宅案例：把禿船開到家銅門口案例：把漲船開到家尾門口新西蘭濱毒海住宅（釘案例）產品定鍋位的工回具產品力康公式產品力公釣式：產品性被能價格=1、區(qū)位2、周邊配能套與環(huán)境3、小區(qū)婆環(huán)境設壩施4、房屋&品牌服努務總價1、配套役不足帶傳來的產舌品競爭膜力下降鄰；2、庫存太甘久帶來的嫩產品競爭蔬力下降；3、產品解敢決方案與縣客戶需求兇不匹配；4、單價雀過高帶爐來的總建價過高娃；5、裝修鉛過高帶椅來的總店價過高摸（100賢00元/平米以逼下的房貴子，客征戶愿意紅投入的暑裝修成準本為10%）產品力不勺足的表現(xiàn)配套不正足帶來蔬的產品壯性能不速足產品力粘遞減帶或來產品晚競爭力社下降產品解妙決方案旦與客戶蘭需求不罵匹配單價過高箏帶來的總粥價競爭力途不足裝修配置醉過高帶來載的總價過奶高策略1：做準產腳品就是找劃到判別因熄子策略2：打造產古品差異性提，在細分溜市場建立荒產品競爭員優(yōu)勢策略3：“往懼上送”劉還是“是往下送序”例：法腹國雅高酒縮慧店：價值塘排序法國廉祥價酒店死業(yè)增長：停惹滯提收益池率：低過度飽和賺：眾多參虧與者占據最搏好的位吳置客戶目標轎：長途司機良、自駕車寺旅游客戶客戶價掃值排序——將錢投到郊客戶可感旅知的質量探上雅高價面值曲線客房的跑建造成面本降了咳一半人員成本播由行業(yè)的25％－35％降至20％－23％不僅爭窮取到了遞經濟型唉酒店的臟大批顧米客擴展了菌市場規(guī)障模，從暑睡在車叢里的卡璃車司機忘和只需懼幾個小像時的生告意人改變后的絞雅高在法奴國的份額椒是其后5家的份僵額之和總結：挑獅戰(zhàn)傳統(tǒng)價硬值曲線，鞏創(chuàng)造新的臨客戶價值矛曲線品質提升陪計劃從園屈林入手1、松山湖歷的“偏執(zhí)撓狂行動”品質提市升計劃憶從園林芬入手—松山湖派偏執(zhí)狂盤行動“鳳凰行動裁”產品定位惰的幾個工闊具產品的競紡爭策略競爭來疤源的分旺析競爭者犬定位暗示自礦己的產弄品比競滔爭者優(yōu)舌異或有哭所不同AVI仍S租車公司遺對自己的壺描述是“我們是凱比別人罵更努力倚的公司”（別人餅指“HER副TZ”租車公司催）金域藍衣灣VS金海灣差異化俯定位差異化——是指設計斷一系列有守意義的差紛別，以便挎使該公司譽的產品同慨競爭者的鈔產品相區(qū)屬分。在實番體產品差肆異化有困部難時，要熄取得競爭畜成功的關值鍵常常有閑賴于增加當價值和改宜進服務的略質量。差異化左策略例：萬科愉金域藍灣平的差異化型方法金域藍碰灣競爭力分植析模型5市場熱著銷案例獨：戶型設計——