四川省2022年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法試題

四川省2022年下半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當(dāng)確定為__元/m2。

A．467.25

B．448.24

C．498.53

D．482.792、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是。

A：零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定

B：收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金

C：在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中

D：在出租率達(dá)到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

E：借款合同3、房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的大部分資金是以（）的方式籌集的。

A．房地產(chǎn)開發(fā)貸款

B．房地產(chǎn)抵押貸款

C．債務(wù)融資

D．權(quán)益融資4、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益率為__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%5、對單位或者個人獲準(zhǔn)征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額倍以下的耕地占用稅。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是。

A：在建工程抵押估價

B：房地產(chǎn)損害賠償估價

C：期房市場價值評估

D：房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用（）。

A．挑戰(zhàn)定價法

B．領(lǐng)導(dǎo)定價法

C．目標(biāo)定價法

D．隨行就市定價法8、某承租人與一寫字樓所有權(quán)人于4年前簽訂了租賃合同，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?00元/m2，現(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為120元/m2，而市場價格為12000元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓目前出售時的正常價格為（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．109559、若拆遷當(dāng)事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起13內(nèi)向人民法院起訴。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某幢樓房的土地總面積500㎡，總建筑面積1000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑面積。如果按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ嬎?，該人占有的土地份額為。

A：6％

B：7％

C：8％

D：9％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限為35年，在報酬率為10％的情況下，房地產(chǎn)價格為4500元／㎡．若報酬率為8％，剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價格為。

A：4451元／㎡

B：4500元／㎡

C：4549元／㎡

D：5821元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于__年。

A．15

B．16

C．17

C：85％

D：90％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、登記機(jī)關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的__登記申請予以核準(zhǔn)登記。

A．初始

B．轉(zhuǎn)移

C．變更

D．他項權(quán)利

E．注銷3、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是__。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購買動機(jī)

D．自我形象4、不屬于稅收制度的構(gòu)成要素的是。

A：納稅人

B：課稅對象

C：納稅時間

D：稅基

E：稅點5、下列會計恒等式，正確的是。

A：收入-費用=利潤

B：資產(chǎn)=權(quán)益=債權(quán)人權(quán)益-所有者權(quán)益

C：資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益

D：所有者權(quán)益=資產(chǎn)+負(fù)債

E：資產(chǎn)+利潤=負(fù)債+所有者權(quán)益+(收入-費用)6、下列關(guān)于工程項目劃分的類型特點，表述正確的是。

A：指在一個場地或幾個場地上，按照一個總體設(shè)計進(jìn)行施工、并受總概(預(yù))算控制的各個工程項目的總和

B：建設(shè)項目可由一個或幾個工程項目構(gòu)成

C：工程項目也稱單項工程，是建設(shè)項目的組成部分

D：高等院校的綜合教學(xué)樓屬于單位工程

E：通風(fēng)工程屬于單位工程7、商品房的建筑面積由組成。

A：套內(nèi)建筑面積

B：套外建筑面積

C：套內(nèi)使用面積

D：套外使用面積

E：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e8、下列關(guān)于建造師，表述正確的是。

A：注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊有效期屆滿30日前，按規(guī)定申請延續(xù)注冊。延續(xù)注冊的有效期為3年

B：申請人因執(zhí)業(yè)活動受到刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿3年的，不予注冊

C：擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)受聘并注冊于一個具有施工資質(zhì)的企業(yè)

D：注冊建造師不得同時在兩個及兩個以上的建設(shè)工程項目中擔(dān)任施工單位項目負(fù)責(zé)人

E：注冊建造師信用檔案信息按照有關(guān)規(guī)定向社會公示9、在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于。

A：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

B：專業(yè)房地產(chǎn)市場分析

C：項目房地產(chǎn)市場分析

D：總體房地產(chǎn)市場分析

E：借款合同10、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱。

A：市場潛量

B：市場預(yù)測量

C：市場最低量

D：市場最高量

E：借款合同

11、我國房屋權(quán)屬登記__。

A．具有公信力

B．公告是必經(jīng)程序

C．是一項法定制度

D．為權(quán)利動態(tài)登記

E．可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書12、應(yīng)當(dāng)與城市規(guī)劃一起報批的是__。

A．城市黃線

B．城市藍(lán)線

C．城市紅線

D．城市綠線13、在下列行為中，屬于犯罪的有__。

A．欠稅

B．偷稅

C．抗稅

D．退稅

E．漏稅14、吸納率是指報告期內(nèi)吸納量占同期__的比例。

A．可供租售量

B．出租量

C．銷售量

D．房地產(chǎn)需求量15、從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之問的關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距是__。

A．房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

B．房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

C．房地產(chǎn)數(shù)量結(jié)構(gòu)

D．房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)16、金融工具的一般特征包括。

A：償還性

B：可轉(zhuǎn)讓性

C：安全性

D：收益性

E：決策參與陸17、不屬于保險合同輔助人的是__。

A．保險受益人

B．保險代理人

C．保險公估人

D．保險經(jīng)紀(jì)人18、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括__。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度19、在工程建設(shè)中，應(yīng)由承包商承擔(dān)并負(fù)責(zé)保險的風(fēng)險有（）。

A．工程保險

B．工人人身保險

C．第三方保險

D．意外保險

E．質(zhì)量保險20、責(zé)任保險包括等。

A：財產(chǎn)損失保險

B：公眾責(zé)任保險

C：職業(yè)責(zé)任保險

D：產(chǎn)品責(zé)任保險

E：第三者責(zé)任保險21、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是__。

A．過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B．市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C．房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D．政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格22、根據(jù)變量的取值是否連續(xù)劃分，變量可分為。

A：確定性變量

B：不確定性變量

C：離散型變量

D：連續(xù)型變量

E：隨機(jī)變量23、職工可以提取住房公積金用于消費的事項有__。

A．購買上班用的電動車

B．購買自用二手商鋪

C．自建自住住房

D．裝修自住住房

E．償還購買自住經(jīng)