安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告目

錄

一、安寧市概括

二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

三、安寧交通

四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃

五、安寧房地產(chǎn)市場概括

1、“十五”期間房地產(chǎn)市場情況

2、安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

3、安寧市土地交易情況

4、2006年安寧市在售樓盤信息

5、安寧市二手房交易情況

6、安寧市商業(yè)分布

7、安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目

六、市場調(diào)查結(jié)論

一、安寧市概括

安寧市位于滇中高原的東部邊緣，市境東北與西山區(qū)相連，東南與晉寧縣接壤，西邊與易門、祿豐縣毗鄰，總面積一三21平方公里。

安寧市城市中心位于連然鎮(zhèn)，距云南省會(huì)昆明市32公里，是昆畹公路的咽喉要地，東接太平鎮(zhèn)，西連草鋪鎮(zhèn)，南接鳴矣河鄉(xiāng)，北與“天下第一湯”的溫泉鎮(zhèn)毗鄰，自漢朝以來就有“連然金方，螳川寶地”之稱。市區(qū)氣候四季如春，干濕分明，氣候特點(diǎn)是：一年無四季，有雨便成冬，年溫差小，晝夜溫差大，年均氣溫16℃～一八℃，冬季有霧、霜，全年有霧天38天，全年無霜期2一五天。

目前，安寧城市化水平達(dá)55.6%，建成區(qū)面積19.2km2，由主城區(qū)（7.2km2）、溫泉鎮(zhèn)（1.84km2）、昆明鋼鐵集團(tuán)公司（10.16km2）三部分組成，總?cè)丝?4.59萬人，其中主城區(qū)城市人口近10萬人。

二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2005年全市生產(chǎn)總值完成75億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值4.5億元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值52億元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值17.7億元。2005年，全市非公經(jīng)濟(jì)總戶數(shù)11070戶，從業(yè)人員42000人，注冊(cè)資本金9.2億元，實(shí)現(xiàn)增加值17.2億元。非公經(jīng)濟(jì)占GDP的比例達(dá)到23%。2005年年末全市各項(xiàng)存款余額為73.91億元，貸款余額為60.62億元。

2005年城鎮(zhèn)居民可支配收人：11206元

固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)：44億元

城鎮(zhèn)人均住房面積：26.一八平方米2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資1.29億

三、安寧交通

安寧是昆明通往滇西8個(gè)地州并經(jīng)畹町與緬甸直接相連的交通要道。境內(nèi)有國道、省道及鐵路網(wǎng)絡(luò)，交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分優(yōu)越，便捷程度及運(yùn)輸能力在全省處于領(lǐng)先地位，形成了以城區(qū)為中心，國道、省道為骨架，市、鄉(xiāng)道路為支系，覆蓋全市、聯(lián)通內(nèi)外、布局合理、四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。東有石安高等級(jí)公路直達(dá)昆明市，南有安晉公路與晉寧縣和玉溪市相連，西有安楚高等級(jí)公路連接滇西8個(gè)地州，北有安富公路直接通往富民縣和楚雄州武定縣。

鐵路交通方面，全市有成昆鐵路、昆陽支線、安寧支線和鹽礦、昆鋼、云化、大黃磷、長坡石油專用線等各類鐵路運(yùn)輸線121公里，途經(jīng)9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)320國道由安寧至昆明的車流量，平均每晝夜達(dá)到一三847余輛；人流量平均每晝夜達(dá)到88360余人次。其中：單向從安寧城區(qū)和昆鋼至昆明的旅客，每日達(dá)到7500余人次。

四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃

城市性質(zhì)定位

安寧市是云南省最重要的冶金、鹽磷化工基地；是環(huán)滇經(jīng)濟(jì)圈綠色工業(yè)城市；是以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)；是安寧市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技文化中心。

城市規(guī)模

人口規(guī)模---我市市域人口現(xiàn)有25萬人；未來人口界定為45～50萬人左右。

用地規(guī)模---城市規(guī)劃控制范圍：東自太平，西至草鋪接祿脿，南起縣街，北到溫泉；區(qū)域控制范圍約400平方公里，城市中心區(qū)建設(shè)用地20平方公里。

城市功能

云南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)工業(yè)中心區(qū)；

綜合性交通運(yùn)輸中心和物流中心；

對(duì)中心城市的服務(wù)功能，主要表現(xiàn)為：

1、接納昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移

2、成為昆明的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地及療養(yǎng)休閑度假區(qū)

3、成為面向昆明同時(shí)又替代昆明面向滇西的大型商貿(mào)批發(fā)市場

4、滇池風(fēng)景名勝區(qū)的重要旅游景點(diǎn)、療養(yǎng)勝地、體育休閑和康體基地；

城市布局

城市布局原則：以綠化帶為分隔,成組成團(tuán)，相對(duì)集中的布局形式，成為組團(tuán)型，松散型的城市結(jié)構(gòu)空間。

城市布局：

“四區(qū)、一帶、兩片”

以連然主城（含昆鋼）為中心，發(fā)展建設(shè)城市中心區(qū)；東部以太平為重點(diǎn)發(fā)展城市新區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部發(fā)展以八街為中心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和水資源保護(hù)區(qū)；西部以草鋪、祿脿為重點(diǎn)的工業(yè)園區(qū)；北部以溫泉、青龍為主的螳螂川康體休閑生態(tài)旅游帶。沿安晉高速公路一帶，配合做好調(diào)整昆鋼、?？谄瑓^(qū)的工作，最終城市將形成“四區(qū)、一帶、兩片”的空間布局。各區(qū)塊間以500～2000米森林綠化帶分隔，將50%左右的土地作為綠化用地。

五、安寧房地產(chǎn)市場概括

1、“十五”期間房地產(chǎn)市場情況

2000~2005年期間，安寧市累計(jì)開發(fā)住宅小區(qū)僅32.5萬平方，2004房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.29億元，且比2003年增長543.4%。從這些數(shù)據(jù)我們可以看出安寧市房地產(chǎn)在過去的2003年之前發(fā)展非常緩慢，2004年后，隨著寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)以及東湖小區(qū)的建設(shè)，安寧市房地產(chǎn)市場才開始發(fā)展，但是安寧市城鎮(zhèn)人均住房面積在2005年已達(dá)26.一八平方米，在房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量少的情況下，城鎮(zhèn)人均住房面積卻一年比一年高，何解？通過對(duì)安寧市房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，主要原因是安寧市大部分的企事業(yè)單位紛紛建蓋職工住房，在安寧市城市人口有限的情況，單位住房消化了大部分的需求量，給安寧是房地產(chǎn)市場帶來了沖擊。

2、安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)安寧市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，安寧市商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參考如下：（清水房）

框架：住宅：800~850元/平米

辦公：740~790元/平米

底框：700元/平米

磚混：住宅：620~680元/平米

辦公：600~650元/平米

3、安寧市土地交易情況

受安寧市國有企業(yè)、事業(yè)單位多以及安寧主老城區(qū)面積較小等因素的影響，安寧市以前大量土地為劃撥用地，導(dǎo)致目前安寧市老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量少，價(jià)格高。目前安寧市老城區(qū)主要集中在螳川大橋、小橋街、賣米街等地，老城區(qū)由于年久失修，存在安全、消防、社會(huì)治安等諸多隱患，隨著安寧市

“文明”、“衛(wèi)生”、“園林”城市創(chuàng)建活動(dòng)的廣泛深入，舊城改造已經(jīng)提上日程。安寧市規(guī)劃局按照城市總體規(guī)劃，已委托相關(guān)設(shè)計(jì)部門對(duì)螳螂川以西、連然街以東、及中醫(yī)院和原連中地段用地進(jìn)行規(guī)劃，布局為商業(yè)服務(wù)、景觀、居住、旅游四大功能。舊城改造將給安寧市城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)帶來生機(jī)，是安寧市未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。

目前安寧市主城區(qū)在新的規(guī)劃下，主要往中華路西端、安寧市西城區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域有大量土地供應(yīng)，為安寧市未來規(guī)劃發(fā)展的中心區(qū)域。

通過對(duì)2005、2006年安寧市土地儲(chǔ)備中心公布的土地出讓了解，安寧市主城區(qū)住宅用地土地掛牌起始價(jià)均在300元/平米以上，商業(yè)用地在580元/平米以上。在安寧市創(chuàng)建國家園林城市的主導(dǎo)思想下，安寧市土地規(guī)劃條件比較苛刻，低容積率、高綠化率，且建筑風(fēng)格受到限制。

4、2006年安寧市在售樓盤信息

目前安寧市（連然鎮(zhèn)）在售樓盤數(shù)量非常之少，在售的純商品房有金成花園二期、華西馨苑，進(jìn)入收尾階段的富華佳園為職工住宅，金屯小區(qū)為部分職工住宅、部分商品房，目前已入住。

金成花園

開發(fā)商：金成礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：安寧市安海路零公里處

咨詢地址：安寧金源山工業(yè)園一樓/金川大酒店一樓

咨詢x0871-868一八81/8691488/691一八31

一期：已交房入住

住宅價(jià)格：一三80元/平米起

商鋪價(jià)格：一八50元/平米

配套費(fèi)：住宅：7700元/戶

商鋪：12000元/戶

二期：

戶型：

3室2廳1衛(wèi)

93㎡

3室2廳1衛(wèi)

112㎡

3室2廳2衛(wèi)

125㎡

4室2廳2衛(wèi)

一五1㎡

商鋪：70㎡

住宅價(jià)格：1420元/平米起

樓層差價(jià)：30元/層

商鋪價(jià)格：一八90元/平米

交房時(shí)間：2006年10月

銷售情況：93、112平米的已賣完，目前只剩少量125、一五1平米的戶型

配套費(fèi)：住宅：8000元/戶

商鋪：12000元/戶

首付：30%

物管費(fèi)：住宅：0.3元/平米

商鋪：0.5元/平米

三期：

目前未售，規(guī)劃為別墅社區(qū)，面積在300㎡左右，三層，前后花園帶車庫，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為2006年9月。

華西馨苑

開發(fā)商：安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

項(xiàng)目地址：安寧市中華路旁，安寧市幼兒園后

銷售地址：安寧市圓山北路

銷售8781722

占地面積：45一三9平米

總建筑面積：65000平米（分3期開發(fā)）

容積率：1.44

綠化率：42%

結(jié)構(gòu)形式：框架

層高：3米開工時(shí)間：2005年6月

一期斷水時(shí)間：2006年4月

戶型：

3室2廳1衛(wèi)

110㎡

3室2廳2衛(wèi)

一三7㎡、141㎡（錯(cuò)層）

4室2廳2衛(wèi)

一五4㎡（錯(cuò)層）

4室2廳3衛(wèi)

170㎡（躍層）

一期

一期僅推出7棟，二、三期現(xiàn)未售，只賣現(xiàn)房

價(jià)格：臨街住宅：1670元/平米起

背山住宅：1950~2100元/平米

銷售率：80%

首付：20%

規(guī)劃商鋪：60套

車位：240個(gè)

通過對(duì)這兩家樓盤的調(diào)查，主要問題有：

（1）均無專業(yè)售樓處，接待地點(diǎn)均在公司辦公處，有的離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，在項(xiàng)目地也沒有設(shè)接待點(diǎn)

（2）銷售人員配備不齊，均只有1~2個(gè)銷售人員

（3）銷售道具不全，無置業(yè)計(jì)劃、銷售人員名片等，甚至有的樓盤連展示模型都沒有

（4）銷售人員不專業(yè)

安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是安寧目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，安寧大部分的小區(qū)均由該公司開發(fā)建設(shè)，主要有華西小區(qū)、東湖片區(qū)住宅，在安寧市已形成品牌效應(yīng)，其開發(fā)的商品房價(jià)格在安寧市位于高端水平。其他房地產(chǎn)公司幾年來抱著一個(gè)項(xiàng)目操作了幾年，主要原因是大部分的企業(yè)均建設(shè)自己的職工住宅小區(qū)，商品房消化速度慢。

5、安寧市二手房交易情況

通過對(duì)安寧市主城區(qū)的調(diào)查，安寧市沒有一家二手房經(jīng)紀(jì)公司，二手房信息發(fā)布主要有兩處，一處是安寧市房地產(chǎn)交易中心大廳，可以說其為安寧市二手房交易中心，另外一處是工人文化宮廣場前的宣傳欄，通過這幾天的觀察，這兩處二手房公布點(diǎn)來訪人員較多。

2005年以前，安寧市竣工的商品房有寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)：

寶興花園

竣工時(shí)間：2003年5月

結(jié)構(gòu)形式：磚混

層高：2.9米價(jià)格：一三88~一五95元/平米（住宅）

寶興佳園

竣工時(shí)間：2003年4月

結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架

層高：2.8米價(jià)格：磚混：1一八0~1460元/平米（住宅）

框架：1468~一五95元/平米（住宅）

華西小區(qū)

竣工時(shí)間：2004年10月

結(jié)構(gòu)形式：磚混

層高：2.9米價(jià)格：一五一八~1670元/平米（住宅）

根據(jù)2005年下半年二手房交易情況，統(tǒng)計(jì)出交易平均價(jià)格：

城區(qū)一類（94年后建成）住宅

連然花園：一五00~1650元/平米

華西小區(qū)：1460~一五80元/平米

寶興花園：1220~一三50元/平米

中華路：西段（大戶型）：1480~1600元/平米

東段（小戶型）：1280~1400元/平米

東湖片區(qū)：1280~1400元/平米

園丁小區(qū)、鹽興路：1280~1400元/平米

城區(qū)二類（94年前建成）

湖西小區(qū)：1250~1400元/平米

金方路：1220~一三50元/平米

白花西路、連然街：1280~1400元/平米

鹽場路：1080~1200元/平米

出租情況：

根據(jù)兩處信息發(fā)布欄的情況，安寧市住宅出租市場冷淡，出租價(jià)格在6元/平米?月左右。

6、安寧市商業(yè)分布

安寧市主城區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)戶數(shù)在一五00戶左右，從業(yè)人數(shù)近萬人，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍，并向白花西路、金方路、連然街方向輻射，其他街道由于政府、企事業(yè)單位眾多，商業(yè)分布零散。另外，在華西小區(qū)、金屯小區(qū)、東湖小區(qū)住宅區(qū)域，有部分底商。

主要商業(yè)區(qū)（連然街、白花西路、金方路）商鋪出租價(jià)格：在50~90元/平米?月之間，電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍為安寧市市中心，商鋪價(jià)格平均在80元/平米?月左右，連然街次之，在60元/平米?月左右。

通過對(duì)安寧市主要幾個(gè)已入住小區(qū)底商的走訪，華西小區(qū)、東湖片區(qū)這兩個(gè)區(qū)域的商鋪經(jīng)營狀況良好，開店率較高。而金屯小區(qū)由于處于安寧市未來發(fā)展新區(qū)域，盡管其商鋪配套齊全（水電、衛(wèi)生間），但由于目前該區(qū)域居住人氣不旺，大部分的商鋪閉門轉(zhuǎn)讓。

華西小區(qū)商業(yè)群：

出售價(jià)格：2800元/平米左右

出租價(jià)格：一五元/平米?月左右

金屯片區(qū)：

出租價(jià)格：10元/平米?月左右

7、安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目

（1）金碧天下國際會(huì)議旅游度假中心。該項(xiàng)目已啟動(dòng)，恒大國際會(huì)議旅游度假中心項(xiàng)目，是廣州恒大集團(tuán)在安寧投資建設(shè)的集酒店、會(huì)議、商務(wù)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、學(xué)校、保健、購物于一體，面向世界的七星級(jí)、超大型綜合旅游度假區(qū)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資達(dá)85億元，占地11000畝，8年建設(shè)完成，跨太平鎮(zhèn)與連然鎮(zhèn)。目前，項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線范圍已經(jīng)確定，相關(guān)部門將根據(jù)合同做好征地拆遷等到工作。

（2）深圳華僑城集團(tuán)公司意向玉龍灣、溫泉兩旅游勝地。

(教育博士網(wǎng)xbossedux歡迎您投稿)六、市場調(diào)查結(jié)論

通過對(duì)安寧市場的初步了解，盡管安寧市城鎮(zhèn)人口眾多，居民可支配收入高，但是安寧市（主城區(qū)）房地產(chǎn)市場處于一種低級(jí)開發(fā)階段：商品房開發(fā)少，單位職工住房建設(shè)火熱，二手房市場比較活躍。

1、住宅市場空間有限。昆鋼等幾大國有大型企業(yè)、企事業(yè)單位均有自己的職工住宅小區(qū)，消化了安寧市絕大部分購房群體，從目前正在銷售的兩個(gè)商品房銷售情況來看，銷售周期長，處于一種非常消極的狀態(tài)。

2、商業(yè)項(xiàng)目可操作性大。通過對(duì)安寧市主要街道、商業(yè)區(qū)的走訪調(diào)查，目前安寧沒有大型知名購物場所，商業(yè)比較集中，隨著安寧城市人口的不斷增長，現(xiàn)有商業(yè)已不能滿足城市人口發(fā)展的需求，舊城改造項(xiàng)目可有效解決安寧市商業(yè)空間的發(fā)展。

新余房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告一、新余市概況

(一)、地理位置

新余市位于江西省中部偏西，浙贛鐵路西段。東距省會(huì)南昌市一五0公里，西接宜春市袁州區(qū)，南連吉安市，北毗上高縣、高安市。全市總面積3178平方公里（占全省總面積的1.9%）。

（二）、生活結(jié)構(gòu)與人口分布

(博士教育網(wǎng)xedubossx歡迎您投稿)新余市城區(qū)現(xiàn)狀居住用地總面積1270.63公頃，占城市總用地的40.05%，人均居住用地面積36.03m2。城區(qū)居住用地相對(duì)集中，主要分布于城南和城北，以及城東小部分。城區(qū)外圍大型企業(yè)配套建有職工生活區(qū)。城南老城區(qū)各類用地混雜，大街小巷交織穿插，陳舊老房較多，其中夾雜不少城中村,居住建筑基本為低層高密度布置,居住環(huán)境質(zhì)量較差。城北新區(qū)基本上為文教行政生活區(qū)，居住區(qū)生活居住環(huán)境質(zhì)量較好,各區(qū)基本情況如下：

A

，城南居住區(qū)

城南居住區(qū)包括浙贛鐵路以南、袁河以北所有城區(qū)范圍，有居住用地449.43公頃，居民約一三.6萬人（戶籍人口，下同）。人口密度303人/公頃，多為不同時(shí)期建造的舊式住宅及新建住宅，用地不完整，生活環(huán)境居住質(zhì)量欠佳。房產(chǎn)開發(fā)潛力較小。

B，城北居住區(qū)

城北居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以西所有城區(qū)范圍，有居住用地426.31公頃，居民約

12.2萬人，人口密度286人/公頃。城北整體居住環(huán)境較好,是未來行政中心和城市居住發(fā)展的主要方向，開發(fā)力度較大，市場潛力最大。

C，城東居住區(qū)

城東居住區(qū)包括浙贛鐵路以北，袁河以東所有城區(qū)范圍，該區(qū)有較多的城中村，共有居住用地208.46公頃，居民1.2萬人。人口密度58人/公頃。隨著城市的改造，近年本區(qū)發(fā)展較塊，住宅市場有待開發(fā)。

D，仙來居住區(qū)

仙來居住區(qū)共有居住用地一八6.43公頃，大部分為農(nóng)村居民點(diǎn)，居民1.9萬人。人口密度102人/公頃。

（三）、城市規(guī)劃和發(fā)展方向

新余市2004年-----2020年前城市規(guī)劃

1，城市性質(zhì)

新余市因鋼設(shè)市、因鋼興市，是江西省的鋼鐵工業(yè)基地。因此，本輪規(guī)劃定性為：以鋼鐵工業(yè)為基礎(chǔ)工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，贛西地區(qū)重要的中心城市和環(huán)境優(yōu)美的園林城市。

2，人口規(guī)模

城區(qū)人口包括戶籍人口、暫住人口、民辦教育在校生。經(jīng)綜合平衡規(guī)劃2010年達(dá)到47—50萬人；2020年達(dá)到60—65萬人。

3，城市用地規(guī)模

目前規(guī)劃2010年城區(qū)總用地規(guī)模為49.49平方公里；遠(yuǎn)期規(guī)劃2020年城區(qū)總用地規(guī)模為65平方公里。

4，城市總體布局與功能分區(qū)

A，城北區(qū)：孔目江以西，浙贛鐵路以北規(guī)劃為行政、文教、生活居住區(qū)總用地面積一五.6平方公里。

B，城南區(qū)：抱石公園以西，袁河以北部分規(guī)劃為商貿(mào)居住區(qū)。總用地面積5.1平方公里。

C，城西區(qū)：袁河以北，抱石公園以西部分規(guī)劃為工業(yè)生產(chǎn)、職業(yè)教育、職工居住區(qū)，總用地面積21.1平方工里。

D，城東區(qū)：孔目江以東，浙贛鐵路以北部分規(guī)劃為物流、工業(yè)、新性產(chǎn)業(yè)、生活居住區(qū)，總用地面積20.9平方公里。

E，仙來區(qū)：袁河以南部分為遠(yuǎn)景規(guī)劃，主要以商貿(mào)居住區(qū)，依托袁河二岸景觀體系，總用地面積2.3平方公里。

二、新余市房地產(chǎn)概況

(一)

新余房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

新余房地產(chǎn)從2003年開始起步發(fā)展，當(dāng)時(shí)郊區(qū)800元/平方米，城市中心1100元/平方米。隨著新余城市規(guī)劃和新城區(qū)的擴(kuò)展建設(shè)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭很好，房價(jià)在國家宏觀和新余微觀兩個(gè)大好形勢(shì)的支持下，一路飆升，到2007年，新余房市穩(wěn)中求升。目前新余有30多個(gè)樓盤，成規(guī)模的高品質(zhì)樓盤較多。樓盤開發(fā)力度較大，集中表現(xiàn)在暨陽項(xiàng)目工程，北湖星城項(xiàng)目，月亮灣項(xiàng)目等。目前新余房價(jià)多層城南郊區(qū)1600元/平方米，城市中心和城北新區(qū)一八00—2200元/平方米。小高層和電梯房均價(jià)城南郊區(qū)一八00元/平方米，城市中心和城北新區(qū)2000—2400元/平方米。由于新余城市功能分區(qū)明顯，新余房市存在著地區(qū)差異化的發(fā)展形式，具體情況如下：

1，

新余南北城區(qū)劃分：

新余以鐵路線為界，形成城南和城北兩個(gè)區(qū)域中心。

A，城南以商業(yè)、貿(mào)易、餐飲、娛樂業(yè)為主，商業(yè)氣氛較濃厚，居住密度較高。新余市鋼鐵等重工業(yè)主要分布在此，環(huán)境質(zhì)量較差，生活空間自然環(huán)境污染嚴(yán)重，不適合現(xiàn)代人居要求，開發(fā)力度較小，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，多是大型超市，酒店，商業(yè)街等商業(yè)開發(fā)，輔助有一些規(guī)模較小的樓盤。

B，城北為行政、文化區(qū)域，以新余市政府和各部、委、局的機(jī)關(guān)辦事機(jī)構(gòu)為主，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。隨著新余城市的北闊，城北孔目江新城區(qū)建設(shè)越來越完善，城北地產(chǎn)開發(fā)力度加大，產(chǎn)品素質(zhì)較高，集合了目前新余市幾個(gè)最大規(guī)模的地產(chǎn)項(xiàng)目。

2，

新余目前代表樓盤概況：

A，城南區(qū)樓盤概況：城南樓盤多以商業(yè)地產(chǎn)為主，代表性樓盤有凱悅?cè)A城，洪客隆商業(yè)街等。另有一些規(guī)模較小或品質(zhì)較底的樓盤，代表樓盤為百花湖星城，嘉禾苑等。

a

，洪客隆商業(yè)街

概況：位于新余市商業(yè)價(jià)值最高的商業(yè)區(qū)，處于新余市傳統(tǒng)的兩大商業(yè)街——?jiǎng)倮甭泛蛣趧?dòng)南路之間區(qū)域，是新余市的核心商圈的中心，享有市區(qū)的便利地理位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)無可比擬。集購物、美食、休閑、娛樂、觀光、文化多功能于一體，是目前新余市業(yè)態(tài)最豐富、經(jīng)營內(nèi)容最全面的大型商業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)地址：東湖區(qū)新余市勝利北路火車站前進(jìn)100米規(guī)模：商業(yè)規(guī)模超六萬平方米，是目前勝利商圈沿街一帶最大的一幅商業(yè)開發(fā)地，其“商業(yè)旗艦”的規(guī)模效應(yīng)，將給項(xiàng)目帶來巨大的品牌、經(jīng)濟(jì)效益。

開發(fā)商：洪客隆集團(tuán)

樓盤銷售動(dòng)態(tài)：住宅銷售完畢，商鋪一層基本入駐，二層基本空置，項(xiàng)目正在招商中。

b

，凱悅?cè)A城

項(xiàng)目概況：占地面積：5一五2.17平方米；建筑面積：33456平方米商用面積：9572平方米；住宅面積：9572平方米；酒店公寓：8447平方米項(xiàng)目地處新余中心城區(qū)，緊鄰火車站，洪客隆商業(yè)街等，周邊商機(jī)成熟，市場潛力最大，是目前新余商鋪售價(jià)最貴的項(xiàng)目。

物業(yè)地址：東湖區(qū)新余市勝利北路火車站旁

開發(fā)商：新余市鑫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

營銷策劃：銘勝地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)

樓盤銷售動(dòng)態(tài)：一層店面銷售價(jià)格3—4萬元/平方米；商場二樓商鋪6900元/平方米；三樓商鋪6600元/平方米；住房均價(jià)2080元/平方米。

c

，百花湖星城

項(xiàng)目概況：總用地面積：28876.19

平方米；建筑占地面積：9384.76平方米綠地面積：9586.8平方米；總建筑面積：59211平方米；建筑密度：32.5%

容積率:2.05；綠地率：33.2%

物業(yè)地址：人民北路西

開發(fā)商:

江西省新余市超力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

樓盤銷售動(dòng)態(tài):基本已經(jīng)售完.只剩頂樓8套。6樓價(jià)格一八00元/平方米。

d

，嘉禾苑

項(xiàng)目概況：占地面積：75畝。城南首座江南園林高尚精品住宅小區(qū)。

本樓盤所處位置偏僻，在城市邊緣，和新余鋼鐵廠相隔不遠(yuǎn)，空氣污染嚴(yán)重，由于沒有順應(yīng)城市規(guī)劃，未來升值空間較小。

建筑結(jié)構(gòu)：全框架結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目位置：五一南路，城北五金工業(yè)區(qū)

樓盤銷售動(dòng)態(tài)：樓盤尚屬籌備階段，一期即將推出，項(xiàng)目最底銷售價(jià)格為1400元/平方米。

以上是城南城區(qū)的代表樓盤概況。

B，城北區(qū)樓盤概況：城北區(qū)有城北老區(qū)和城北新區(qū)之分，城北老區(qū)開發(fā)力度相對(duì)城北新區(qū)來說較小，主要在城市繁華地帶開發(fā)了商業(yè)廣場，商務(wù)寫字樓和一些中小型性質(zhì)的住宅。代表性樓盤為復(fù)興商務(wù)大廈，人民廣場購物公園等；代表性住宅項(xiàng)目為翰林苑，中大，水岸麗景和中大，奧林園。城北新區(qū)開發(fā)力度較大，是新余目前樓市最熱的集中地帶，主要以規(guī)模性開發(fā)為主，樓盤素質(zhì)較高代表樓盤為暨陽項(xiàng)為目工程，北湖星城項(xiàng)目，月亮灣項(xiàng)目，春龍，湖畔豪園項(xiàng)目，加州，國際公館項(xiàng)目等。

a

，復(fù)興商務(wù)大廈

項(xiàng)目概況：建設(shè)面積3700平方米，總建筑面積24000多平方米，樓層24層，層高90米，總投資約4000萬元，將建成目前城北第一高樓，也是目前全市惟一一幢開放式甲級(jí)寫字樓。項(xiàng)目銷售價(jià)格：均價(jià)3000/平方米。

b

，人民廣場購物公園

項(xiàng)目概況：建于人民廣場的人民廣場商業(yè)城作為政府重點(diǎn)工程之一，由實(shí)力雄厚的力高偉業(yè)投資1.3億巨資傾力打造的扛鼎之作。項(xiàng)目總建筑面積近6萬平米，集購物、旅游、餐飲、文化、娛樂、休閑、展示于一體，是新余首創(chuàng)的24小時(shí)指向性消費(fèi)的購物公園。項(xiàng)目分二層，地上、地下各一層商業(yè)，頂上為供市民娛樂休閑的人民廣場升級(jí)版，打造新余人自己的購物公園。是新余規(guī)模最大，形象、檔次較高，最具品牌號(hào)召的商業(yè)項(xiàng)目。

c

，翰林苑

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于城北新舊城區(qū)的交界處，和暨陽·世紀(jì)城一墻之隔，毗鄰新余市一中，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯總開發(fā)17棟，560套。物業(yè)類型有多層，高層，小高層。目前還未定價(jià)，估計(jì)多層價(jià)格為一八00元/平方米，高層價(jià)格為2300—2800元/平方米。

開發(fā)商：江西港信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：仙來東大道99號(hào)市郵政局對(duì)面

整合推廣：南昌蔚藍(lán)數(shù)碼

廣告主打語：翰林世家，書香門第

d

，中大，水岸麗景

項(xiàng)目概況：用地面積：1.一五萬平方米；總建筑面積：3.52米；建筑占地面積0.33萬平方米；容積率3.06；建筑密度28.7％；綠化率33.6。項(xiàng)目由小高層和多層組成，小高層的銷售價(jià)格最高為1750元/平方米，售價(jià)格最高為1710/平方米，商鋪的銷售價(jià)格3000元/平方米。

以上是城北老城區(qū)的代表樓盤概況。

e

，暨陽項(xiàng)目工程

項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目是新余最大的規(guī)模性開發(fā)樓盤，位于城北孔目江新區(qū)，預(yù)計(jì)總

開發(fā)面積1700畝，項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期為暨陽·世紀(jì)城，已經(jīng)銷售完畢；二期暨陽·玫瑰城，目前所剩物業(yè)較少；三期暨陽·歐雅城，下個(gè)月即將開盤，隨后開盤的是暨陽·世紀(jì)城二期；四期暨陽·翡翠城正在籌備中。

暨陽·玫瑰城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠東，與孔目江隔街相望。占地約92畝，建筑面積約9.6萬平方米，綠地率42%，容積率1.56，地下車位190個(gè)，戶型95-一八3平方米，部分躍層。暨陽·玫瑰城秉承世紀(jì)城的開發(fā)理念，走節(jié)能環(huán)保路線，走審美與功能相結(jié)合的路線，努力在綜合品質(zhì)上優(yōu)于世紀(jì)城。

暨陽·歐雅城位于孔目江暨陽中心區(qū)中段靠西，與玫瑰城相望。占地約191畝，建筑面積約23萬平方米，綠地率40%，容積率1.7。暨陽·歐雅城是暨陽中心區(qū)的中端產(chǎn)品，其建筑風(fēng)格和規(guī)劃品質(zhì)更適合廣大消費(fèi)者的消費(fèi)水平

開發(fā)商：新余市暨陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

營銷策劃：杭州星空廣告?zhèn)髅接邢薰?/p>

樓盤銷售動(dòng)態(tài)：玫瑰城的銷售價(jià)格為3—4樓為2400元/平方米，6樓送頂層價(jià)格為2900—2400元/平方米。

廣告主打語：上善之居，彌綸天地之道

售樓x0790—6425661，6425662

暨陽商業(yè)街的租金水平：一五元—25元/平方米

f

，北湖星城項(xiàng)目

項(xiàng)目概況：由實(shí)力開發(fā)商康居（新余）企業(yè)發(fā)展有限公司、發(fā)展商香港康盛國際投資有限公司全新打造的新余首席最大規(guī)模水景生態(tài)住宅小區(qū)。項(xiàng)目占地面積約200畝，總建筑面積20余萬平方米，小區(qū)綠化覆蓋率達(dá)40%，盡顯園林風(fēng)范，毗鄰28萬平方米北湖水景。小區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層53棟，小高層2棟，高層4棟，住宅總套數(shù)一三88套，居住人口4581人。

基礎(chǔ)設(shè)施：

200米商業(yè)休閑步行街、30000平方米超大園林景觀、一五000平方米超大中央園林、28萬平方米北湖風(fēng)光展現(xiàn)精彩園林水岸生活；雙層獨(dú)立豪華會(huì)所、健身器械運(yùn)動(dòng)場所、兒童游樂園、閱覽室、茶吧，體驗(yàn)全新“泛會(huì)所”概念。大型泳池、幼兒園、停車場、休閑廣場、健康步道、品牌物管，完美配套。

物業(yè)地址：

城北新城區(qū)，東臨30米寬繁華的長青北路

交通狀況：

長青北路、北湖中路、仰天大道環(huán)繞四周，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。

樓樓盤銷售動(dòng)態(tài)：本樓盤是新余大規(guī)模開發(fā)中最成功的典型案例，目前樓盤開發(fā)已到尾期，第四期所剩無幾，項(xiàng)目四期是全框架結(jié)構(gòu)，一樓1700元/平方米，均價(jià)2100元/平方米。小高層均價(jià)2300元/平方米。五期為4棟高層1棟小高層，估計(jì)最底價(jià)格為3000元/平方米。

廣告主打語：你的行動(dòng)，別人的旗幟

售樓x

6499666

6499888

北湖商業(yè)街：北湖風(fēng)情正在招商中

g，月亮灣項(xiàng)目：

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總開發(fā)面積170畝，和北湖星城隔路相望。項(xiàng)目開發(fā)1期，2期，開發(fā)是從邊界向四周圍和。項(xiàng)目品質(zhì)一般，由于目前開發(fā)中出現(xiàn)問題，整個(gè)樓盤并不是很理想。

開發(fā)商：洪隆新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)公司：港聯(lián)（中國）物業(yè)

項(xiàng)目廣告主打語：新余后花園，我的風(fēng)景家

銷售x6499999

f，春龍，湖畔豪園項(xiàng)目

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于新城北開發(fā)區(qū)，和北湖花園以北，屬于市郊。項(xiàng)目是別墅式公寓，社區(qū)內(nèi)組團(tuán)合理，環(huán)境很好。物業(yè)品質(zhì)很高，但社區(qū)周邊市政配套并不成熟。目前項(xiàng)目一期開發(fā)完畢，二期正在建設(shè)中。項(xiàng)目規(guī)模中上等。

開發(fā)商：新余市北湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理公司：香港名家物業(yè)管理（江西）有限公司

全程策劃：杭州青鳥廣告

項(xiàng)目廣告主打語：湖光照亮生活

銷售x0795—65858888，6559999

g，加州，國際公館項(xiàng)目

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地面積85畝，總建筑面積11萬平方米。項(xiàng)目物業(yè)類型，多層，小高層，高層。綠化率：45.8%。項(xiàng)目價(jià)格未定，預(yù)計(jì)7月中旬開盤。

項(xiàng)目地址：新余市仰天西大道

開發(fā)商：中外建（新余）投資置業(yè)有限公司

項(xiàng)目廣告主打語：陽光加州，榮耀全城

銷售x0790—7066666

以上是城北新區(qū)的樓盤概況

（二）新余房地產(chǎn)市場資訊資源調(diào)查整合

1，營銷策略分析

A,營銷活動(dòng)方式

新余市目前房產(chǎn)營銷方式比較多樣化,SP銷售策略運(yùn)用廣泛。但主要的活動(dòng)方式是VIP升值卡的認(rèn)購。在新余目前幾個(gè)代表性的品質(zhì)樓盤中，多是采用限制性認(rèn)購方式，顧客購得升值卡后，可以預(yù)先享受選房待遇。

B，行銷優(yōu)惠政策：行銷方式分三種，一次性付款，分期付款，按揭。

a，一次性付款9.7或9.8折。

b，

分期付款9.8折

c，按揭9.9折

由于新余房產(chǎn)的前景很好，營銷大多采取以上優(yōu)惠政策,但很少采取在價(jià)格上的讓利。

2，形象包裝

A，

營銷中心包裝

a，售樓處的設(shè)置

從調(diào)查來看，新余房地產(chǎn)很注重銷售處外在形象的包裝，很多銷售中心都根據(jù)自己的樓盤特點(diǎn)，營造不同的營銷氛圍，從而達(dá)到銷售處和樓盤特色賣點(diǎn)相契合。由于新余大型樓盤較多，所以銷售中心設(shè)置品位較高，多數(shù)樓盤都采取在自己開發(fā)現(xiàn)場設(shè)置銷售中心，讓銷售的同時(shí)給自己樓盤提升知名度。

b，銷售人員的專業(yè)素質(zhì)

由于市場開發(fā)力度較大，所以從明前新余銷售人員專業(yè)素質(zhì)來看，銷售能力普遍較高，對(duì)本項(xiàng)目的特色賣點(diǎn)把握明確，有很好的專業(yè)能力。但從整體禮儀和服裝看，并不能走到完美的統(tǒng)一。在一些大盤，由于樓盤銷售形式非常好，銷售人員一般不會(huì)主動(dòng)拉攏客戶，甚至出現(xiàn)店大欺客的尷尬局面。也很難看到團(tuán)隊(duì)著裝。

B，

廣告推廣水平

a，廣告推廣形式

新余已經(jīng)逐步進(jìn)入大盤時(shí)代,

地產(chǎn)逐步進(jìn)入營銷專業(yè)化，廣告推廣形式較多，主要有以下代表性方式：

銷售中心的廣告設(shè)置：符合自己產(chǎn)品特色，營造特色賣點(diǎn)。

項(xiàng)目施工處墻體廣告：告知目標(biāo)受眾，提高自己的知名度。

地方電視廣告：受眾較多，多是給自己樓盤量身定做的MV回放。多是一些規(guī)模大中型樓盤

短信廣告：輻射面較廣，很能起到宣傳效果，幾乎大小規(guī)模樓盤都會(huì)運(yùn)用。

跨路廣告牌：新余城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，跨路廣告牌分布在市區(qū)各個(gè)位置，大盤多在市中心林立大型廣告路牌。代表有北湖星城，月亮灣，春龍，湖畔豪園等城北大規(guī)模樓盤。但相比起一線二線城市來看，廣告牌形式單一。

DM夾報(bào)：該方式是把廣告?zhèn)鞑ソo目標(biāo)受眾的最好方式，針對(duì)性較強(qiáng)，被各個(gè)檔次的房地產(chǎn)開發(fā)看好。

宣傳單頁發(fā)放：多是一些位置偏遠(yuǎn)，在市郊的中小樓盤，由于開發(fā)位置人流量較小，宣傳方式受到限制，又因宣傳費(fèi)用有限，只能用這種初級(jí)宣傳方式。

下鄉(xiāng)宣傳：多是一些中小盤，消費(fèi)檔次較底。

網(wǎng)略宣傳：新余房產(chǎn)在網(wǎng)略宣傳上力度較大，在網(wǎng)上發(fā)布消息的多是中大型樓盤，由于地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)成熟，新余網(wǎng)略消息比較透明，各個(gè)項(xiàng)目的情況清晰分明，給消費(fèi)者提供很好的參考消息，也是現(xiàn)代廣告方式。

道旗廣告宣傳：多是一些較大型樓盤。

流動(dòng)車體廣告：目前看到在公交車上做廣告的樓盤較少，多是一些大盤。

b，策劃代理商的專業(yè)素質(zhì)

從目前新余目前樓盤整體策劃水平看，策劃代理商的素質(zhì)較高。多是聘請(qǐng)杭州和廣州等前線城市的專業(yè)策劃公司。由于策劃公司沒有受到新余本土化的限制，融入了前衛(wèi)策劃設(shè)計(jì)風(fēng)格，所以項(xiàng)目差異化賣點(diǎn)明顯，不會(huì)人云亦云。從樓書策劃也可以看出策劃的總體水平。新余樓盤樓書設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，從質(zhì)樸到高貴，從保守到前衛(wèi)，大小不同，賣點(diǎn)明顯體現(xiàn)。但市場總體水平差距較大。

3,物業(yè)管理

A,基礎(chǔ)物業(yè)配套

由于新余城市總體經(jīng)濟(jì)水平較高，消費(fèi)者的觀念逐步向成熟地產(chǎn)靠攏。從目前總體情況看，新余樓盤物業(yè)配套合理前衛(wèi)，正逐步向前線城市靠攏。主要表現(xiàn)在以下方面：

a

，物業(yè)類型

目前新余主力開發(fā)物業(yè)類型為多層，但近兩年來，小高層和高層的開發(fā)量提升速度較快，在上了規(guī)模的樓盤中，幾乎都會(huì)附帶開發(fā)高層和小高層，更有在城市中心僅開發(fā)高層的項(xiàng)目。高層和小高層的市場前景廣闊。

b

，戶型設(shè)計(jì)水平

由于受到了前線城市的影響，新余樓盤多聘請(qǐng)深圳廣州等潮流設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)戶型。目前新余主打戶型為3房2廳，面積從110—140平方米不等，但由于追求新型生活，新余3房一般都比較大，集中在一三0平方米左右。戶型設(shè)計(jì)特色分明，人居觀念融合其中。充分考慮通風(fēng)，采光，動(dòng)靜分離的一系列人本因素。前衛(wèi)戶型很受20—35歲的中青年歡迎，而正統(tǒng)戶型很容易被40歲以上的人接受。但也有一些大盤，戶型設(shè)計(jì)不盡合理。

c

，社區(qū)景觀組團(tuán)

從目前入住的大型社區(qū)看，小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)多樣化，能夠圍繞自己建筑外觀進(jìn)行合理景觀設(shè)計(jì)的社區(qū)很多。社區(qū)內(nèi)設(shè)置以生態(tài)為本，進(jìn)行園林規(guī)劃，水景規(guī)劃，人文歷史規(guī)劃，異域風(fēng)情規(guī)劃等。在花園設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，給項(xiàng)目醒目的雕塑小品設(shè)計(jì)，提升社區(qū)的精神文化內(nèi)涵。

d

，車庫柴棚間的設(shè)計(jì)

目前新余上點(diǎn)規(guī)模的樓盤都設(shè)置地下車庫，直接讓客戶購買地下停車位，在大規(guī)模社區(qū)，地下停車位較多，而車庫設(shè)置較少，甚至根本不設(shè)置地上車庫。

柴棚間的設(shè)置：有大型樓盤在地下設(shè)置地下室，作為堆放雜物的柴棚間，而在銷售時(shí)是捆綁式銷售，每套房子固定捆綁一個(gè)柴棚間，這種連帶式營銷方式在城北新區(qū)大盤銷售中運(yùn)用較廣。

e

，會(huì)所的設(shè)置

由于業(yè)主對(duì)小區(qū)的品質(zhì)要求越來越高，一般中上類型的規(guī)模項(xiàng)目都設(shè)置會(huì)所，豐富業(yè)主的生活，提升業(yè)主的生活品質(zhì)。

f

，其它

暨陽·世紀(jì)城中，統(tǒng)一為每戶都安裝了太陽能熱水系統(tǒng)和單元式中水系統(tǒng)。

B，物業(yè)管理水平

a

，物業(yè)管理配套

新余較大樓盤都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化管理，小區(qū)內(nèi)安防系統(tǒng)的主要硬件設(shè)施包括：單元可視對(duì)講門門禁系統(tǒng)，居家報(bào)警系統(tǒng)和進(jìn)戶門磁控開關(guān)（由業(yè)主選擇安裝），周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)主要干道電視控制系統(tǒng)，24小時(shí)巡更系統(tǒng)。

b

，物業(yè)管理公司

新余大樓盤都很注重物業(yè)管理公司的水平，一般都聘請(qǐng)江西地區(qū)知名度較高的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)素質(zhì)較高，給業(yè)主的生活提供了良好的質(zhì)量保證。

c

，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.8—0.3元不等。

（三）新余房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

新余房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變：“買房就是買生活方式”的購房觀已被越來越多的新余人所接納。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，已從單純提供居住空間進(jìn)化到提供精神和物質(zhì)相結(jié)合的生活方式?？梢哉f，生活方式是開發(fā)商提供給消費(fèi)者的附加值。隨著市場競爭日趨激烈，新余的房地產(chǎn)開發(fā)商們也意識(shí)到光靠眼花繚亂的營銷手法很難打動(dòng)消費(fèi)者，他們紛紛在提高產(chǎn)品品質(zhì)、完善社區(qū)配套、增強(qiáng)服務(wù)功能等方面下功夫。

1，文化：營造精神內(nèi)涵

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的要求不僅僅是為了滿足居住功能，更多是為了選擇一種生活，選擇一種文化。２００6年，新余房地產(chǎn)行業(yè)已由原來產(chǎn)品的競爭，逐漸加入了

“文化的競爭”，營造獨(dú)具特色的社區(qū)文化已成為發(fā)展商提升樓盤競爭力的重要因素。

通過舉辦各式各樣的社區(qū)主題文化活動(dòng)，給業(yè)主提供更理想的居住空間和更完美的增值服務(wù)。為社區(qū)營造出濃厚的人文氛圍。

2，教育：關(guān)注子女成長

隨著“尊師重教”風(fēng)氣的盛行，家長們?cè)絹碓街匾曌优慕逃龁栴}，教育費(fèi)用的支出在市民可支配收入中占到相當(dāng)大的比例。為了提升競爭力，新余的開發(fā)商也亮出“教育牌”。

“暨陽房產(chǎn)”就建立了一座為業(yè)主子女配備的現(xiàn)代化小學(xué)，目的是為業(yè)主的子女解決上學(xué)難題。

3，

環(huán)境：提升居住品質(zhì)

“買房看環(huán)境”已成為購房者關(guān)注的重要因素。近兩年的新余樓市表現(xiàn)一種趨勢(shì)：關(guān)注大環(huán)境和小環(huán)境相和諧的樓盤，在銷售中就特別“吃香”。同時(shí)，小區(qū)綠化率簡單的達(dá)標(biāo)數(shù)字已漸漸不能滿足人們的高要求，社區(qū)周邊最好還有大面積水景或公園。因?yàn)榇笃蚝途G樹，能有效達(dá)到凈化空氣，優(yōu)化環(huán)境的作用。環(huán)境提升樓盤人氣，并發(fā)揮生態(tài)效益，促進(jìn)樓盤熱銷。如今孔目江邊的孔目新城區(qū)已成為新余住宅開發(fā)的熱土。

4，

服務(wù)：舒適業(yè)主生活

樓市在不斷發(fā)展和成熟的過程中，樓盤如何爭取市場做好銷售已成為突出問題，樓盤銷售經(jīng)過幾年的變化，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售，而現(xiàn)在樓盤的物業(yè)管理及售后服務(wù)恰恰成為銷售中的關(guān)鍵因素，目前新余已有比較成熟的樓盤，把物業(yè)管理作為一個(gè)要素融入開發(fā)、銷售之中。

新余開發(fā)商對(duì)樓盤的售后服務(wù)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理重視程度日益提高，其中更把物業(yè)管理看作是樓盤再開發(fā)和銷售的無形資產(chǎn)，力求品牌效應(yīng)。為消費(fèi)者提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且也為提高英雄城的城市品位作出了積極貢獻(xiàn)。

隨著物業(yè)附加值的加大，說明新余的房地產(chǎn)市場發(fā)展開始向成熟，競爭不只關(guān)注戶型、樓層、地段，而且更多開始從服務(wù)、教育等相關(guān)方面得到體現(xiàn)，這也說明新余的消費(fèi)者購房越來越理性。

三、項(xiàng)目綜合分析:

（一）項(xiàng)目概況

1，地塊概況：本項(xiàng)目地塊面積較小，地形是不規(guī)則的形狀，高低起伏不平。如果本地塊用于住宅開發(fā)，最合適開發(fā)的物業(yè)類型為單棟電梯高層。

2，項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于新余城北區(qū)，在城北舊城的中間位置，所處周邊市政配套較完備，有一系列的商業(yè)服務(wù)區(qū)支撐該項(xiàng)目的生活需求。隨著城北功能定位，城北住宅市場升值潛力較大。

3，項(xiàng)目周邊環(huán)境：項(xiàng)目周邊主要以服務(wù)性行業(yè)為主，多為生活用品買賣，餐飲服務(wù)行業(yè)。在項(xiàng)目周邊500米以內(nèi)，有多個(gè)新余行政單位和事業(yè)單位分布。

4，項(xiàng)目周邊規(guī)劃：目前項(xiàng)目旁邊規(guī)劃建設(shè)大型連鎖超市，新余沃爾瑪大型超市。那么本項(xiàng)目便可利用這一稀缺資源，給項(xiàng)目營造獨(dú)特的銷售賣點(diǎn)。

5，項(xiàng)目周圍建筑：都屬于舊式建筑，周邊建筑品質(zhì)參差不齊，環(huán)境質(zhì)量一般，

（二）項(xiàng)目SWOT分析

1，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)（S/O）

A，

宏觀形式看好：在國家房市和新余房市一片大好形式下，進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。

B，

契合城市規(guī)劃：隨著新余城市功能分區(qū)，新余開始走北擴(kuò)的道路，城市居住區(qū)向北發(fā)展，城北房產(chǎn)如火如荼。本項(xiàng)目順應(yīng)新城規(guī)劃。

C，

周邊競爭較?。耗壳氨卷?xiàng)目周圍沒有任何樓盤，在沒有競爭對(duì)手的市場空白點(diǎn)上，本項(xiàng)目便是此區(qū)域周圍的明星樓盤。

D，

物業(yè)類型滿足市場需求：目前新余市開發(fā)的物業(yè)類型大部分是多層，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)高層的需求量較大。本項(xiàng)目在高層住宅短缺的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)，因地制宜，合理開發(fā)緊俏性的物業(yè)類型。

E，

地理位置優(yōu)越：本項(xiàng)目所處位置較好，周邊市政配套完善，生活一步到位，方便快捷，能夠感受到真正的都市生活。

F，

周圍分布多個(gè)行政部門：行政部門的近郊分布，給本案帶來了生活質(zhì)量的保證。無形中提升了本項(xiàng)目的品質(zhì)。

G，

規(guī)劃建設(shè)的沃爾瑪：給項(xiàng)目的居家?guī)砹俗畲蟮谋憷?，?xiàng)目可以在此基礎(chǔ)上，提高項(xiàng)目的知名度。

H，

交通便利：出門便有多路公交車輻射整個(gè)新余市區(qū)。

I，

項(xiàng)目圍合式結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目并不直接面向繁華路面，而是有建筑物圍合。這就保證了本項(xiàng)目住房的離寧靜很近，離繁華不遠(yuǎn)的人本居住環(huán)境。

J，

發(fā)展前景和升值空間較大：項(xiàng)目所處城北成熟配套區(qū)，處在未來發(fā)展之上，項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，升值空間較大。

2，項(xiàng)目的劣勢(shì)和挑戰(zhàn)（W/T）

A，

開發(fā)規(guī)模較?。盒掠喾康禺a(chǎn)已開始向大盤時(shí)代邁進(jìn)，本項(xiàng)目的開發(fā)面積較小，競爭能力較弱。

B，

地塊位置封閉：項(xiàng)目并沒有臨近路面，并且地塊高低不平，呈幾何不規(guī)則裝狀，在此基礎(chǔ)上開發(fā)，規(guī)劃要有專業(yè)先導(dǎo)。

C，

項(xiàng)目周邊環(huán)境差：由于本區(qū)域是城北老城區(qū)，周邊建筑雜亂，沒有任何規(guī)劃的凌亂布局會(huì)影響本項(xiàng)目的品質(zhì)。

D，

地塊價(jià)位較高：由于本項(xiàng)目所處位置四通八達(dá)，所以開發(fā)商拿地的價(jià)位較高，從而使項(xiàng)目的開發(fā)成本較高，造成銷售價(jià)格偏高不被目標(biāo)受眾接受。

E，

區(qū)域市場競爭激烈：新余房產(chǎn)開發(fā)力度較大，電梯高層開發(fā)量也在大幅度增加，在此基礎(chǔ)上，產(chǎn)生大量同類物業(yè)性質(zhì)的樓盤。

四、項(xiàng)目可行性結(jié)論

通過對(duì)新余市區(qū)整個(gè)地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，新余房地產(chǎn)市場開發(fā)逐漸趨向成熟，新余地產(chǎn)前景頗好。在此基礎(chǔ)上,新余房產(chǎn)開發(fā)主要是分布在城北新區(qū)，而項(xiàng)目恰好在城北新開發(fā)區(qū)附近，.隨著近幾年的發(fā)展，項(xiàng)目所在區(qū)位近年來有很大的改變，正一步步趨向成熟。在此基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目取宏觀政策優(yōu)勢(shì)和微觀發(fā)展優(yōu)勢(shì)，擬建目標(biāo)項(xiàng)目。項(xiàng)目物業(yè)類型為點(diǎn)、電梯高層。隨著近年來新余物業(yè)開發(fā)來看，高層開發(fā)量增長較快，但由于高層在新余是稀缺物業(yè)，所以很受消費(fèi)群體歡迎。

從目前情況來看，項(xiàng)目的可行性較強(qiáng)，成功開發(fā)本項(xiàng)目在望。

判在脆SWOT鋤分析法中，妻優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)菊指的是內(nèi)部膏要素，具體寇如下：霉優(yōu)勢(shì)：漁市場營銷的甲資深閱歷。匯續(xù)一種創(chuàng)新的郊產(chǎn)品或服務(wù)糕。營業(yè)場所。萍質(zhì)量工序與騎品質(zhì)程序。間其他能對(duì)產(chǎn)捎品與服務(wù)產(chǎn)苦生增值效應(yīng)提的方面。劣勢(shì)：珠缺乏市場營家銷經(jīng)驗(yàn)。陡產(chǎn)品或服務(wù)棋同質(zhì)化。營業(yè)場所。妖劣質(zhì)產(chǎn)品或窮服務(wù)。囑不良的聲譽(yù)案去在揀SWOT冊(cè)分析法中，歪機(jī)會(huì)和威脅搖指的是外部廳要素，具體洽如下：昨機(jī)會(huì)：剪日益新興的后市場，如互個(gè)聯(lián)網(wǎng)。筑兼并、合資扭、戰(zhàn)略聯(lián)盟悔。垂進(jìn)入細(xì)分市貫場獲取更多坑盈利。君新興的國際耳市場。蘇競爭對(duì)手退住出的市場。邀威脅：臥競爭對(duì)手進(jìn)速入本地市場矛。價(jià)格戰(zhàn)。慰競爭對(duì)手研肥發(fā)出創(chuàng)性的樓產(chǎn)品或服務(wù)亂。仆競爭對(duì)手擁育有更好的分命銷渠道。捕政府對(duì)你的銳產(chǎn)品或服務(wù)談開始征稅。劣泰州市場調(diào)查報(bào)告

第一部分

項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析

一、

城市概況

1、地理位置

泰州市地處江蘇省中部、長江北岸,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，全市總面積5790平方公里，其中市區(qū)面積428平方公里，總面積中，陸地面積占82.74%，水域面積占17.26%。自2001年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港2個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰4個(gè)縣級(jí)市，共有91個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、338個(gè)居民委員會(huì)、一五78個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、87個(gè)居民委員會(huì)、127個(gè)村民委員會(huì)。2003年末，泰州總戶數(shù)169.59萬戶，總?cè)丝?03萬人，其中市區(qū)62萬人。

2、交通條件

泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蘇中入江達(dá)海的5條重要航道在此交匯。境內(nèi)長江岸線近百公里，其中10米以上較為穩(wěn)定的深水岸線60公里，建有長江港口3個(gè)。以國家一類開放口岸——泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模。投資10多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條“龍脈”。全市公路通車總里程5693公里，328國道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。江陰長江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發(fā)展較快，新長鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過，明年泰州鐵路將全線貫通。

3、歷史文化

泰州是一座歷史文化名城。戰(zhàn)國時(shí)期稱海陽，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取“國泰民安”之意。千余年來，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風(fēng)，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出，“儒風(fēng)之盛，夙冠淮南”。《水滸傳》作者施耐庵、泰州學(xué)派創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、揚(yáng)州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州主政或從業(yè)。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)單位的有一三4處。全市建有5座博物館，珍藏文物萬余件。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。

4、人文習(xí)慣

溱潼會(huì)船節(jié)

溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說豐富多彩。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊(duì)伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬為國捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來此祭掃，久而久之，便形成清明撐會(huì)船的習(xí)俗，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會(huì)——溱潼會(huì)船節(jié)。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬船民來此聚會(huì)，觀眾游客超過十萬人。其恢宏壯觀的場面，驚心動(dòng)魄的爭賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉(xiāng)風(fēng)情之博覽，被海內(nèi)外人士盛贊為“天下會(huì)船數(shù)溱潼”。她是’92中國友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，’95中國江蘇民俗風(fēng)情游首游式亦在此舉行，2001年列為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。

中國泰興銀杏節(jié)

中國泰興銀杏節(jié)由“銀杏藝術(shù)節(jié)”、“銀杏科技節(jié)”演化而來。每年在銀杏成熟的時(shí)候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項(xiàng)目洽談、人才引進(jìn)以及大型文藝演出等活動(dòng)，以促進(jìn)泰興與外界的交流溝通，進(jìn)一步提高泰興的知名度，強(qiáng)化招商引資、院企對(duì)接、項(xiàng)目開發(fā)等工作，推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。12年來，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。

中國興化—鄭板橋藝術(shù)節(jié)

鄭板橋是清代著名的書畫家、文學(xué)家、“揚(yáng)州八怪”的杰出代表人物，在海內(nèi)外享有盛譽(yù)。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。為紀(jì)念板橋，宣傳興化，擴(kuò)大交往，加快發(fā)展，從1993年11月22日鄭板橋誕辰300周年之際舉辦了首屆“中國興化—鄭板橋藝術(shù)節(jié)“后，每兩年舉辦一次。

二、

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1、城市類型

泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢(shì)平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前已聚集春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、LG等世界知名企業(yè)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個(gè)以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。

2、宏觀經(jīng)濟(jì)水平

2003年泰州市國民經(jīng)濟(jì)快速增長,

國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)580.04億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長一三.4%，是建市以來增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值72.62億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.37億元，增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值207.05億元，增長11.7%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1一五一三元，增長一三.3%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的14.2∶49.5∶36.3調(diào)整為12.5∶52.8∶35.7。全市財(cái)政收入662563萬元，比上年增長24.7%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。

個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，全市個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資236.67億元,比上年增長22.1%,占僅僅總量的40.8%,比上年增長2.4%,泰州目前個(gè)體工商業(yè)共有11萬余戶，私營企業(yè)14768戶,比上年增長14%

。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長12.4%。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長6.4%。

3、城市人口分布

2003年末全市人口分布狀況:

地區(qū)

總?cè)丝跀?shù)(人)

城鎮(zhèn)人口

鄉(xiāng)村人口

市區(qū)

622910

547028

75882

興化市

一五49922

556726

993196

靖江市

664706

308026

356680

泰興市

1292127

563548

728579

江堰市

906979

334793

572一八6

從泰州市的人口分布狀況來看,泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多,城市化發(fā)展還是相對(duì)落后,市區(qū)人口增長速度緩慢，市區(qū)鄉(xiāng)村人口僅7.5萬人,城市發(fā)展后備力量相對(duì)不足。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不存在優(yōu)勢(shì)，周邊的四市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐漸形成多個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，市區(qū)的聚集能力相對(duì)薄弱。

4、人均收入支出情況

2003年市區(qū)居民人均可支配收入8517元，人均消費(fèi)性支出5743元，恩格爾系數(shù)42.3%;全市農(nóng)民人均純收入4079元，人均消費(fèi)性支出2606元，恩格爾系數(shù)41.7%；人均手存現(xiàn)金一八59.7元；人民生活達(dá)到小康水平。

附泰州市2003年來人均可支配收入情況:

市區(qū)人均可支配收入

全市農(nóng)民人均純收入

金額(元)

8517

4079

增長率(%)

9.4

6.4

恩格爾系數(shù)(%)

42.3

41.7

2003年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費(fèi)支出及構(gòu)成情況:

項(xiàng)目

金額(元)

占總支出比例

食品

2429.29

42.3

衣著

554.53

9.66

家庭設(shè)備品

388.4

6.76

醫(yī)療保健

394.86

6.87

交通通訊

542.51

9.45

教育文化娛樂服務(wù)

550.05

9.58

居住

578.58

10.07

雜項(xiàng)商品和服務(wù)

304.73

5.31

總支出

5742.94

100

全市生產(chǎn)資料市場32個(gè)，年成交額172.04億元。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額149.34億元,餐飲業(yè)21.5億元。泰州消費(fèi)環(huán)境不斷改善，消費(fèi)市場持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū)2003年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額173.76億元，同比增長12.4%。居住支出僅次于食品支出，達(dá)到578.58元，說明人們對(duì)改善居住條件，提高生活質(zhì)量的要求更為強(qiáng)烈。

三、

最新城市建設(shè)總體規(guī)劃

泰州的城市擴(kuò)張，已經(jīng)顯現(xiàn)出向南，向東的發(fā)展趨勢(shì)。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。在城市向南、向東發(fā)展的同時(shí),應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。

城市中期規(guī)劃

2006-2010年，人口55萬，用地60平方公里。其中：主城區(qū)42萬人，高港區(qū)一三萬人。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治，基本實(shí)現(xiàn)下壩地區(qū)的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保護(hù)與改造。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成328國道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、西北工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本完成周山河以北用地的項(xiàng)目布點(diǎn)，適時(shí)開發(fā)周山河以南泰高路以西區(qū)域。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過渡，加快長江岸線的綜合開發(fā)。

城市遠(yuǎn)期規(guī)劃

2006-2020年,主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點(diǎn)。

第二部分

房地產(chǎn)市場分析

一、

房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析

1、房地產(chǎn)市場紅火

2004年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資9.41億元，同比增長51.82%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅20多個(gè)百分點(diǎn)。這是近年來泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長慢于全社會(huì)投資增長的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積204.06萬平方米，同比增長62.31%；海陵區(qū)銷售房屋面積30.97萬平方米，同比增長283.29%；商品房銷售額5.11億元，同比增長285.06%。空置商品房增長的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06萬平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了11.42%，空置面積為5.12萬平方米。

2.舊城改造與新區(qū)建設(shè)力度相當(dāng)，形成板塊競爭

泰州政府呼吁舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，要在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，加快舊城改造。舊城區(qū)啟動(dòng)坡子街商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，加快完成拆遷及相關(guān)配套，將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進(jìn)西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時(shí)將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū)。這樣勢(shì)必帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格，該區(qū)域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，現(xiàn)在正處預(yù)約階段，估計(jì)今年內(nèi)會(huì)開盤，開盤價(jià)具周邊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在3000元每平方米。新區(qū)在建的項(xiàng)目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國際花園以及本項(xiàng)目。在市場上不僅僅存在區(qū)域競爭，同時(shí)和老城區(qū)也形成競爭，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢(shì)，目前整體價(jià)格要比新區(qū)高。但是新城區(qū)在規(guī)劃上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的辦事機(jī)構(gòu)全部集中于此，從長遠(yuǎn)角度看，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景將十分看好。

3.放量供量，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)

2003-2004年泰州市土地供應(yīng)量公相當(dāng)大，未來幾年內(nèi)泰州市樓盤上市量將會(huì)非常大。初步估計(jì)，今后新區(qū)板塊的供應(yīng)量就將達(dá)到100萬平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應(yīng)量肯定可達(dá)到一五0萬平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無疑是龐大的,市場板塊競爭將會(huì)更加激烈,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)防的開發(fā)。所以我們認(rèn)為本案在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時(shí)機(jī)，第二是要做出自己的特點(diǎn)，第三是要謹(jǐn)慎推盤，第四是要做好樓盤的品質(zhì)。

4.房價(jià)步步高升，一路上揚(yáng)

雖然價(jià)格上漲之勢(shì)很猛，2003年市區(qū)均價(jià)就已超過每平方米2100元大關(guān)，其他地區(qū)均價(jià)一五50元。目前價(jià)格并沒有呈下降趨勢(shì)，相反的是房價(jià)繼續(xù)往上揚(yáng)，目前的情況是：地段不好，品質(zhì)不高的樓盤，價(jià)格升不上去，買是沒有問題的。而一些定位準(zhǔn)確，有自己特點(diǎn)的樓盤則是呈旺銷之勢(shì)，例如鵬欣麗園等（均價(jià)在2700元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設(shè)施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達(dá)100％)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤最高價(jià)已突破每平方米3000元以上。根據(jù)我們對(duì)泰州市房地產(chǎn)市場的分析，認(rèn)為明后兩年房價(jià)還有上漲的空間。如東進(jìn)路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計(jì)開盤時(shí)價(jià)格會(huì)在3000每平方米以上。形成高價(jià)旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項(xiàng)目，促使了房地產(chǎn)的進(jìn)一不發(fā)展。

5.開發(fā)商各顯其能，高品質(zhì)樓盤不斷面市

以盛世華庭為例，其在泰州市房地產(chǎn)市場中可以算是高品質(zhì)的樓盤。無論從前期廣告宣傳還是設(shè)計(jì)商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對(duì)面核心地段,人民公園,人民廣場和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設(shè)施。盛世華庭沒有理由不做高品質(zhì)的樓盤。而事實(shí)也正是如此，全面的配套設(shè)施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。同時(shí)象西湖翠院、泰墅園、恒景國際花園、四季林語、鵬欣麗都等樓盤的品質(zhì)在泰州處于領(lǐng)先地位。

6.小高層悄然進(jìn)入泰州市場

產(chǎn)品稀缺主要表現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，在此前泰州市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自2002年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個(gè)小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經(jīng)悄悄的進(jìn)入泰州市場.盛和房地產(chǎn)開發(fā)的盛世華庭;泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開發(fā)的恒景國際花園都設(shè)計(jì)有小高層住宅。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會(huì)相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時(shí)要考慮更多的因素同時(shí)，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場競爭中脫穎而出，屆時(shí)將會(huì)加劇泰州市房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，同時(shí)必將引起新的一輪開發(fā)熱。

7.泰州住宅開發(fā)市場熱點(diǎn)板塊預(yù)測

泰州市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在老城區(qū)和城南新區(qū)兩大快，老城區(qū)的舊城改造力度也是相當(dāng)大，大都是一些零星的小盤，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠(yuǎn)期來看，不存在優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)在由于其交通設(shè)施,生活配套設(shè)施等比較完善，在其競爭上還是有一定優(yōu)勢(shì)，價(jià)格水平也相對(duì)新區(qū)要高點(diǎn)。新區(qū)在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟，同時(shí)又是泰州市的政府部門集中辦公地點(diǎn)。目前新區(qū)樓盤面積都在100畝以上，大盤時(shí)代的到來將在在新區(qū)誕生，因此新區(qū)的發(fā)展是大趨所勢(shì)，從長遠(yuǎn)的家度看，市民對(duì)新區(qū)的房產(chǎn)絕對(duì)看好，普遍認(rèn)為新區(qū)的房子在三五年后肯定看漲，目前最主要的是商業(yè)設(shè)施不比老區(qū)，人氣一時(shí)難聚集。

二、

房地產(chǎn)一級(jí)市場分析

1、土地出讓方式描述

申請(qǐng)國有土地使用權(quán)的方式主要有兩種：一是劃撥，二是出讓。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，一般都是以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎(chǔ)上出讓方式有三種：招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。

招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。

2、出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況

圖表

1

主城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

單位：元/平方米

土地級(jí)別

一

二

三

四

五

六

基準(zhǔn)地價(jià)

3200

2250

1400

820

620

400

地價(jià)變幅

2200-4200

1650-2850

950-一八50

520-1120

470-770

300-500

容積率

0.2

1.9

1.7

1.4

1.2

1.0

圖表

2

主城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)

單位：元/平方米

土地級(jí)別

一

二

三

四

五

基準(zhǔn)地價(jià)

1000

830

650

450

350

地價(jià)變幅

800-1200

680-980

500-800

350-550

290-410

容積率

1.3

1.2

1.1

1.0

1.0

3、2004年泰州市土地成交情況

2004年上半年,泰州市政府相對(duì)放寬,大量土地上市,新開土地和更新改造土地估計(jì)在1000畝以上,土地市場價(jià)格一時(shí)難以上漲,其中主要的原因還是泰州市政府的政策,實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,缺乏實(shí)施只拆不建,推地還綠,更新交通設(shè)施的政策,使土地市場價(jià)格處于蕭條局面。

近期[2004]19號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開掛牌。該地塊位于青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè)，暮春街南側(cè)。經(jīng)勘測定界，宗地總面積約128957平方米（193.44畝），其中：出讓土地面積約12一三47平方米（一八2.02畝）、河流道路綠化面積7610平方米（11.42畝）。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約122650平方米，其中：商業(yè)約44410平方米、住宅約78240平方米，容積率約0.95。本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地，起始價(jià)為2.01億元。

附：2004年1月12日開始泰州市土地供應(yīng)（包括近期招標(biāo)的）

地塊位置

地塊面積（畝）

總建筑面積（M2）

住宅面積（M2）

起始價(jià)

（萬元）

成交價(jià)

（萬元）

2003-30-1東進(jìn)路西片地塊，鼓樓路西，東進(jìn)路北

55.06

53349

17746

8750

2003-30-2東進(jìn)路東片地塊，鼓樓路東，南通路西，東進(jìn)路北

121.一五

10一五27

44295

一八100

2004-2號(hào)海陵區(qū)80地塊

29.16

1640

2004-4好地塊，汽車城東，海陵路西，永興路南，永定路北

353.37

243320

165200

11410

2004-5號(hào)地塊，江洲南路，本項(xiàng)目

105.66

66588

66588

6000

2004-8號(hào)地塊，南官河?xùn)|，鳳凰路南，泰高路西，變電所北

82

81600

73200

2742

2004-10號(hào)地塊，南通路西，東進(jìn)路北

166.09

171022

82127

28288

2004-12號(hào)地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè)

59.73

38610

32510

3800

2004-14號(hào)地塊，中國聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè)

12.69

14663.31

766

2004-一五號(hào)地塊，鼓樓南路東，預(yù)備役二團(tuán)南，鳳凰河西，永興路北

116.81

99549.8

75265.4

7080

2004-16-1號(hào)地塊職中路東，一職中南，稻河路西，揚(yáng)州路北

一三9.35

112274

791一五

975

2004-16-2號(hào)地塊南關(guān)河?xùn)|，東進(jìn)路西南，城河北

37.64

17000

9000

120

2004-19號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊

193.44

122650

78240

20100

三、

房地產(chǎn)二級(jí)市場分析

1、市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況

2003年，泰州市區(qū)房地產(chǎn)投資總額為12.35億元，占全市的39.66%。市區(qū)全年新開工各類住宅50萬平方米，竣工54萬平方米，銷售面積達(dá)60.35萬平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場。泰州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍是有目共睹的，而且其增長的勢(shì)頭仍顯得很猛，以這樣的態(tài)勢(shì)而言，對(duì)于近期將推出的樓盤，還是有一定的空間和消化能力的。今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模，大都被外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到，房地產(chǎn)市場趨變?yōu)楸就僚c外來開發(fā)商競爭的態(tài)勢(shì)。“僧多”而“粥少”就意味著競爭的激烈，目前泰州房地產(chǎn)市場上光規(guī)模在20萬平方米以上的在售大盤就有2個(gè)，而尚未開盤的10以上的樓盤也有4個(gè)。

2、2004年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃更新改造項(xiàng)目：

序

號(hào)

項(xiàng)

目

名

稱

建設(shè)

性質(zhì)

建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

總投資

建設(shè)起止年

限

從開工到2003年底完成投資

2004年計(jì)劃計(jì)劃投資

建設(shè)

計(jì)劃

合

計(jì)

一八3000

9000

71100

1

建成濟(jì)川小區(qū)

續(xù)建

總規(guī)模5.5萬M2,年度開發(fā)規(guī)模5.5萬M2

11000

2003-

2004

3000

8000

竣工

2

實(shí)施東進(jìn)東路街區(qū)改造

續(xù)建

總規(guī)模22萬M2，年度開發(fā)規(guī)模8萬M2

55000

2004-

2005

10000

竣工

3

建成時(shí)代花園

續(xù)建

總規(guī)模4.1萬M2

6000

2003-

2004

3000

3000

竣工

4

建成北薈苑

續(xù)建

總規(guī)模4.5萬M2

5000

2003-

2004

3000

2000

竣工

5

海陵南路街區(qū)綜合開發(fā)

新建

總規(guī)模7萬M2，南山寺路—南城河，鐵塔廣場—中市河、暮春路—時(shí)代超市

一八000

2004-

2006

11000

6

肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地改造工程

新建

總規(guī)模12萬M2，年度開發(fā)規(guī)模4萬M2

20000

2003-

2006

6000

7

關(guān)帝廟巷東西兩側(cè)綜合開發(fā)

新建

總規(guī)模2.6萬M2，年度開發(fā)規(guī)模1萬

M2

6000

2004-

2005

4000

8

工人路北側(cè)綜合開發(fā)

新建

總規(guī)模4萬M2，年度開發(fā)規(guī)模1.8萬

M2

5000

2004-

2005

2000

9

實(shí)施府前路北側(cè)綜合開發(fā)

新建

總規(guī)模4.5萬M2，年度開發(fā)規(guī)模2萬M2

14000

2004-

2005

7000

10

稅西街北側(cè)古民居保護(hù)性整治

新建

總規(guī)模2.5萬M2

5000

2004-

2006

一五00

11

實(shí)施東進(jìn)西路綜合開發(fā)

續(xù)建

總規(guī)模6萬M2，年度開發(fā)規(guī)模1萬M2

一八000

2003-

2004

8000

12

海陵區(qū)社區(qū)示范活動(dòng)中心

新建

總規(guī)模2萬M2

8000

2004-

2005

4800

結(jié)頂

一三

高港區(qū)舊城改造

新建

總規(guī)模一三萬M2

12000

2003-

2007

3800

新建工程：

序

號(hào)

項(xiàng)

目

名

稱

建設(shè)

性質(zhì)

建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

總投資

建設(shè)起止

年

限

從開工到2003年底完成投資

2004年計(jì)劃計(jì)劃投資

年度建設(shè)計(jì)劃

合

計(jì)

467000

72500

1

盛和花園一期

續(xù)建

總規(guī)模30萬M2，年度開發(fā)規(guī)模10萬M2

60000

2003-

2007

一八000

竣工

2

鑫龍家園

續(xù)建

總規(guī)模25萬M2，年度開發(fā)規(guī)模5萬M2

24000

2002-

2005

8000

竣工

3

府南居住區(qū)二期

新建

總規(guī)模120萬M2，年度開發(fā)