湖南高端公寓營銷策略報(bào)告低成本爆破式快銷

xx——低成本爆破式快銷之道報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>項(xiàng)目目標(biāo)界定及解讀>>實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的背景分析>>項(xiàng)目運(yùn)營策略>>爆破快銷之道>>營銷費(fèi)用目標(biāo)界定在保證目前均價(jià)并爭取提高的前提下！5月份力爭清盤中原爭取本案公寓產(chǎn)品——目標(biāo)解讀快外因：快速向上的宏觀市場內(nèi)因：快速向上的營銷策略＋報(bào)告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>項(xiàng)目目標(biāo)界定及解讀>>實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的背景分析>>項(xiàng)目運(yùn)營策略>>爆破快銷之道>>營銷費(fèi)用2010年5月6月7月8月4月9月6月份人民幣對美元開始升值，9月升值幅度進(jìn)一步放大，本幣升值預(yù)期不斷加強(qiáng)今年以來CPI持續(xù)上漲，7-9月更是連續(xù)突破3%警戒線。通脹預(yù)期不斷加強(qiáng)8月開始PMI指數(shù)企穩(wěn)回升，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固4.27房貸政策之后，樓市調(diào)整了3個(gè)月，但在8月開始，全國樓市特別是一線城市全面升溫，價(jià)格上漲態(tài)勢重新抬頭房地產(chǎn)市場再度回升經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，通脹持續(xù)上升國家經(jīng)濟(jì)背景：通貨膨脹的進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場亦開始快速升溫市場背景分析項(xiàng)目背景分析國家政策分析：繼2010年“417新政”“929新政”調(diào)控失效之后的第三輪調(diào)控，2011年調(diào)控力度更大市場背景分析項(xiàng)目背景分析國家政策分析：“新國八條”出臺(tái)后，要求省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、房價(jià)上漲過快城市必須出臺(tái)限購令兩會(huì)激烈辯論房價(jià)調(diào)控限購令或只是權(quán)宜之計(jì)如果要降房價(jià)，首先就要降房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)行政性費(fèi)用?！比珖f(xié)委員、河南臺(tái)興房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長王超斌說。王超斌還說，房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)行政性費(fèi)用占房價(jià)的20%左右，國務(wù)院下大力氣穩(wěn)定房價(jià)，地方政府應(yīng)該帶頭減稅減負(fù)。

中原觀點(diǎn)：長沙首次出臺(tái)限購令，政策背景更多在于行政因素。新國八條要求省會(huì)城市、計(jì)劃單列市必須出臺(tái)限購令，中部地區(qū)其他省會(huì)城市相繼出臺(tái)限購令，長沙亦不能例外。截止到2月底仍未出臺(tái)限購令的城市，被中央點(diǎn)名，此前從未出現(xiàn)過類似現(xiàn)象；因此地方政府壓力巨大，限購令不得不出臺(tái)。市場背景分析項(xiàng)目背景分析市場背景分析項(xiàng)目背景分析限購令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90㎡大于90㎡環(huán)長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限≥2不能買不限非環(huán)長株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限≥1不能買不限無居住證無不能買不限≥1不能買不限本次限購令的整體特征：以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍。限大不限?。涸诋a(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)。限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購，未涉及長望瀏寧四縣城。限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。本次限購令特征：以家庭為單位，限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊市場背景分析項(xiàng)目背景分析影響調(diào)整市場客戶需求，消化存量房源保護(hù)市場剛需，提高投資門欄緩解內(nèi)五區(qū)房價(jià)惡化，引導(dǎo)客戶區(qū)域分流限購令將引導(dǎo)投資客戶傾向大面積住房，90平米以下將以剛需為主，而長沙市場現(xiàn)在的市場存量房是以大面積住為主。此次限購令出臺(tái)，將大大推進(jìn)存量房的消化，調(diào)整發(fā)展與限制之間的平衡關(guān)系。一定程度上把投資客戶限制在90平米以上的戶型，保護(hù)了剛需客戶需求的60-90平米2房和小3房。同時(shí)也會(huì)使開發(fā)商提高原來的一些90平米左右的房源面積，以投資客戶需求。限購令以長沙內(nèi)五區(qū)為限購范圍，這將緩解五區(qū)房價(jià)的惡化，逐漸把部分客戶引導(dǎo)向長沙周邊縣城轉(zhuǎn)移，促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)整體發(fā)展。本次限購影響：幾家歡喜幾家愁，限購令盡管“溫柔”，但加重未來購房觀望情緒已毋庸置疑市場背景分析項(xiàng)目背景分析1.26新政前后六周量價(jià)對比：新政后6周成交量環(huán)比下跌幅度較大，主要原因在于，2010年12月為年度成交高峰期，而進(jìn)入2011年1月，受長沙契稅政策以及加息等影響，市場觀望情緒加重，新增貨量不足，周成交量一直低位運(yùn)行。同比跌幅稍小，成交均價(jià)均呈上漲走勢。1.26新政前后六周周成交套數(shù)走勢圖

126新政前6周126新政后6周環(huán)比同比（去年同期）總成交套數(shù)（套）233709042-61.3%-20%（同期11400套）總成交面積（萬方）248.4297.31-60.8%-15.6%（同期115.3萬方）周均成交套數(shù)（套）38951507-61.3%-20.6%（同期1900套）周成交均價(jià)（元/平）58085871+1.08%+13.5%（同期5078套）市場背景分析項(xiàng)目背景分析2011年春節(jié)期間長沙市商品房成交情況：成交量價(jià)均高于2010年春節(jié)，成交量同比增幅達(dá)17.9%，成交均價(jià)同比增幅達(dá)29.1%2010年春節(jié)住宅成交117套，成交均價(jià)5150元/平米2011年春節(jié)住宅成交138套，成交均價(jià)6650元/平米2010年1-2月與2011年1-2月成交量、價(jià)格對比2010年1-2月2011年1-2月同比新建商品房成交量212.85萬方242.03萬方+13.7%市場背景分析項(xiàng)目背景分析市場背景分析項(xiàng)目背景分析1.26新國八條后推量減少，6周內(nèi)新開盤數(shù)量環(huán)比降幅達(dá)40%，新增供應(yīng)的減少，加上對新政持觀望態(tài)度以及春節(jié)的影響，導(dǎo)致成交率環(huán)比大幅下跌，但整體成交率降幅不大。1.26新政前后六周成交率變化/

1.26新政前6周1.26新政后6周環(huán)比項(xiàng)目數(shù)量2716-40.7%推售套數(shù)69392884-58.4%成交套數(shù)50641782-64.8%成交率72.98%61.79%-11.19%1.26新政后成交率環(huán)比下降，原因：市場對新國八條的觀望影響。傳統(tǒng)春節(jié)假日的影響。市場新增供應(yīng)減少的影響。市場背景分析項(xiàng)目背景分析1.26新政后由于買賣雙方觀望情緒濃厚，辦卡量驟降，開發(fā)商加快推售速度，受綜合因素影響，誠意客戶、高質(zhì)量VIP客戶增多，解籌率有所提高，變市中客戶的購買欲望依然強(qiáng)烈。1.26新政前后六周解籌率變化/

新政前6周新政后6周環(huán)比辦卡量88632687-69.7%解籌率57.14%66.32%9.18%1.26新政后解籌率環(huán)比上漲，原因：開發(fā)商積極調(diào)整推售策略、加大促銷力度，吸引誠意客戶?！翱只判浴辟彿?。我們認(rèn)為，加大促銷力度、提供更好的客戶跟蹤服務(wù)、穩(wěn)定客戶信心，才能在變市中創(chuàng)造奇跡。

第三

第一

第二國家政策調(diào)控，限購令頒布，房地產(chǎn)市場運(yùn)行速度減緩長沙限購出臺(tái)，90平以下投資客購房受限，客戶購房信心受損，但整體客戶購買欲望依然強(qiáng)烈。公寓型項(xiàng)目客戶面需拓寬，即抓投資客，又保自住客，以量搏質(zhì)阻礙本案“快銷”目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的市場外因分析

第四投資客戶受限，但商務(wù)客存在一定契機(jī)（商務(wù)屬性物業(yè)、以公司名義購房不限購）市場背景分析項(xiàng)目背景分析宏觀市場拖累“快銷”實(shí)現(xiàn)，限購打壓、成交量減少，無法為項(xiàng)目“快銷”的提供市場基礎(chǔ)市場背景分析小結(jié)市場背景分析項(xiàng)目背景分析調(diào)研方法：深度訪談；調(diào)研時(shí)間：3月4日-7日；訪談對象：成交（或誠意）客戶、銷售經(jīng)理（或策劃、銷售人員）；訪談數(shù)量：6個(gè)樓盤，深訪近20位成交客戶、誠意客戶，及業(yè)內(nèi)人士；深訪的誠意客戶，一是包括在各競爭樓盤攔截訪問的成交（或誠意）的客戶，二是中原在售公寓樓盤的成交客戶，三是中原龐大的高端客戶資源庫！深訪的銷售經(jīng)理（或策劃、銷售人員），包括鉑宮中山庭、少帥府、五一中央領(lǐng)域、一號公館、嘉盛國際……共計(jì)6個(gè)樓盤。從客戶出發(fā)尋找阻礙目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的營銷內(nèi)因市場背景分析項(xiàng)目背景分析樓盤名稱置業(yè)目的（自住/投資）客戶分析影響客戶公寓置業(yè)要素壹號公館投資為主成交客戶區(qū)域分散，外地客戶占較大比例，年齡集中在35-45歲，多為專業(yè)投資客地段價(jià)值、地標(biāo)價(jià)值、投資價(jià)值鉑宮中山亭投資自住各半本地為主，主要為公司白領(lǐng)，年齡25-35歲居多地段、交通、周邊配套少帥府居住偏多以公司白領(lǐng)、年輕人群居多交通、地段中央領(lǐng)域投資為主本地為主，外地占40%，多為有實(shí)力的專業(yè)投資客交通、地段、配套昊天大廈投資+辦公以市內(nèi)中年人群為主，主要用于投資，外地比例較少地段、精裝修嘉盛國際廣場投資為主本地及外地有實(shí)力的商務(wù)投資客戶交通、地段研究對目標(biāo)的抗性敏感點(diǎn)之前，我們選取了類似項(xiàng)目，找到本案對位目標(biāo)客群的特征項(xiàng)目選?。旱囟蜗嗨?、產(chǎn)品相似、總價(jià)相似市場背景分析項(xiàng)目背景分析公寓項(xiàng)目，其客戶區(qū)域性受限相對較小。將吸引開福區(qū)（40％），芙蓉區(qū)（20％），其它區(qū)及地級市甚至外省客戶（30％）·······開福區(qū)主要是營盤路沿線及湘江西路的生意人、公務(wù)員、醫(yī)生教師、及企業(yè)高管等高收入群體，其他客戶主要是返鄉(xiāng)客、地市投資客戶。一、客戶地圖及職業(yè)特征：開福區(qū)為主要，主要為項(xiàng)目周邊企業(yè)單位客戶基于項(xiàng)目競爭樓盤及其客戶的調(diào)研結(jié)論，以本項(xiàng)目的客戶差異點(diǎn)進(jìn)行修正，得出本項(xiàng)目對位客戶地圖，職業(yè)特征，置業(yè)目的二、置業(yè)目的：投資為主，少量自住大多為投資客，置業(yè)首要4位關(guān)注因素為地段、配套、交通、投資價(jià)值。新政下，投資客大量萎縮，本案除搶奪投資客外，首置型自住客也是未來客戶拓展的一個(gè)重要方向。市場背景分析項(xiàng)目背景分析基于對競鞏爭項(xiàng)及本遙案目客戶沖屬性的整腸體了解，葛對本案潛忽在客戶進(jìn)汪行深入訪駝?wù)?，以找綱到“阻礙禮本案目標(biāo)洞實(shí)現(xiàn)的營躬銷內(nèi)因”貫。---潤---毅---件--下面截奮取了4個(gè)典型樓客戶的醋深訪情耀況。客戶深邊訪市場背景規(guī)分析項(xiàng)目背匙景分析客戶稱呼年齡職業(yè)置業(yè)次數(shù)現(xiàn)居住地所購物業(yè)置業(yè)目的訪談地點(diǎn)客戶對東宸19公館的認(rèn)知不足之處購買原因獲得樓盤信息的渠道對公共設(shè)施配套的需求關(guān)于生活習(xí)慣看過的其他項(xiàng)目及認(rèn)可原因典型客丈戶訪談市場背景毯分析項(xiàng)目背景亮分析典型客戶組訪談客戶稱呼年齡職業(yè)置業(yè)次數(shù)現(xiàn)居住地所購物業(yè)置業(yè)目的訪談地點(diǎn)客戶對東宸19公館的認(rèn)知不足之處購買原因獲得樓盤信息的渠道對公共設(shè)施配套的需求關(guān)于生活習(xí)慣看過的其他項(xiàng)目及認(rèn)可原因市場背蒸景分析項(xiàng)目背鑒景分析典型客甲戶訪談客戶稱呼年齡職業(yè)置業(yè)次數(shù)現(xiàn)居住地所購物業(yè)置業(yè)目的訪談地點(diǎn)客戶對東宸19公館的認(rèn)知不足之處購買原因獲得樓盤信息的渠道對公共設(shè)施配套的需求關(guān)于生活習(xí)慣看過的其他項(xiàng)目及認(rèn)可原因市場背懼景分析項(xiàng)目背挑景分析典型客戶塞訪談客戶稱呼年齡職業(yè)置業(yè)次數(shù)現(xiàn)居住地預(yù)購物業(yè)置業(yè)目的訪談地點(diǎn)客戶對東宸19公館的認(rèn)知不足之處購房原因獲得樓盤信息的渠道對公共設(shè)施配套的需求關(guān)于生活習(xí)慣看過的其他項(xiàng)目及認(rèn)可原因市場背景察分析項(xiàng)目背景絮分析“買了房后蝴就沒有聯(lián)墾系，沒參亦加過活動(dòng)懂”“天天看報(bào)因紙，沒看配到過xx的消息性”“聽說價(jià)臟格還能殺接受，赤但不知聞道質(zhì)量鄭怎么樣逗”“在工地療周圍轉(zhuǎn)寧了半小琴時(shí)才找突到售樓絲式部”“什么資料限都沒有，蛙就只有個(gè)娃戶型圖”“有沒有孝直達(dá)的想車，的慈士司機(jī)就也不清桂楚”“售樓部的彎人不多，汪銷售員都業(yè)不搭理人圈”“有收過少短信但墻是次數(shù)川較少”“好冷清篩，估計(jì)繞是賣的廚不好”“銷售員括都沒有夸告訴我葬有能看私江景的蝦，還是悔我問起波才說的衣”銷售服僵務(wù)印象推廣渠道印象“聽說過，撒但是僅此竿而已，不菜熟悉”“湖南的開乖發(fā)商”“是公寓項(xiàng)另目吧”“位置蠻好匆的，好像真在江邊上算”“不知道薦”xx印象置業(yè)敏感點(diǎn)“在市中心賴的買房子獨(dú)，升值潛襪力肯定不舌會(huì)差”“買來投資閃的，地理監(jiān)位置一定激要好”“周邊配腔套要夠烈多，關(guān)跪鍵是交學(xué)通一定腳要好，洲有地鐵脫是最好植的”“在電臺(tái)里歐面聽到過柄，但是沒凈有覺得很亡有投資價(jià)較值”“首付能假低點(diǎn)就鍬好，自增己住著拔方便，討不用租暴房了”“現(xiàn)在限亂購了，叛買房一裂定要謹(jǐn)豈慎”“去看過，符周邊環(huán)境猾差，不好木找”

第三

第一

第二推廣不足永，導(dǎo)視缺常失，引起上門量劣嚴(yán)重不彼夠現(xiàn)場體驗(yàn)朋不足，銷豪售員項(xiàng)目懂講解不詳捉細(xì)，導(dǎo)致成交率忘不足客戶對擱周邊目猴前雜亂序環(huán)境過薦于關(guān)注答，項(xiàng)目核心倦價(jià)值點(diǎn)未蒼得到強(qiáng)化獅及清晰傳解遞阻礙本嬌案“快擇銷”目踐標(biāo)實(shí)現(xiàn)拖的營銷應(yīng)內(nèi)因分朗析

第四短信覆蓋答缺失、內(nèi)援容吸引力藍(lán)不大，活涌動(dòng)少與業(yè)湊主聯(lián)系少井，原有營礦銷策略統(tǒng)效果一腰般。

第五報(bào)廣、畏公交等退，其他推廣淚策略未配斷合使用。市場背景幟分析項(xiàng)目背景密分析項(xiàng)目現(xiàn)狀閉拖累“快們銷”實(shí)現(xiàn)深，現(xiàn)有營欺銷手法及怕營銷團(tuán)隊(duì)驚無法為販項(xiàng)目“求快銷”拜的提供慨項(xiàng)目基維礎(chǔ)項(xiàng)目背景筆分析小結(jié)市場背景刻分析項(xiàng)目背船景分析報(bào)告體漢系A(chǔ)nal吊yze的Syst壟em>>項(xiàng)目目標(biāo)界定及解讀>>實(shí)現(xiàn)目標(biāo)機(jī)的背景分酷析>>實(shí)現(xiàn)目直標(biāo)的整旺體策略>>爆破式霞快銷之塊道>>營銷費(fèi)惑用預(yù)算項(xiàng)目運(yùn)營為策略低成本價(jià)爆破式聽快銷之準(zhǔn)道——快速向上為的宏觀市瘋場——以量博質(zhì)·跑快市場（突破市腦場的局限涌性，積累祖大批量客播戶）——快速向上析的營銷策降略——針對性沫質(zhì)變·全點(diǎn)爆犧破（改變射營銷策婦略，價(jià)渴值提升醉，促成西客戶成柜交）＋東宸十九華號公館【低成本/爆破式/快銷之摟道】Low尋co煉st睬bla炎sti草ng奴typ贈(zèng)ef燥ast炒pi凈np題ath報(bào)告體唯系A(chǔ)na鍛lyz幫eS殖yst筒em>>項(xiàng)目目標(biāo)界定及解讀>>實(shí)現(xiàn)目標(biāo)光的背景分祖析>>實(shí)現(xiàn)目鉤標(biāo)的整充體策略>>爆破式快根銷之道>>營銷費(fèi)濁用預(yù)算爆破式蜓快銷之泊道——項(xiàng)目起暮勢1項(xiàng)目起勢娃快2現(xiàn)場改造豬快3客戶積盒累快4銷售殺客截快6限購應(yīng)變樓快5活動(dòng)升幻玉溫快7推售節(jié)奏倦快項(xiàng)目價(jià)值繞體系重新不梳理——居三角財(cái)玩富中心、密攬稀缺江誦景資源、柳享地鐵過覽江隧道多胳路網(wǎng)便利交通：毗鄰兩皺條地鐵禮站，步巷行五分踐鐘可達(dá)遍地鐵一竄號線營揪盤路站降和湘雅唉路站，景從這里搬往南可蘭達(dá)省政勇府，往梳北直達(dá)寧北辰三娘角洲；佳并且與孩地鐵1、2號線的換陡乘樞紐五弄一廣場站京也近在咫凳尺。政府甲斥資百億德拉通黃興拉南路與黃患興北路，搞營盤路過閘江隧道通族車，擁有型高效優(yōu)質(zhì)聾生活，無棟限升值前艷景；配套：城市老商饑業(yè)及文化鹿圈內(nèi)，享部受城市最掙成熟配套司資源，醫(yī)軍院、學(xué)校需、商場近類在咫尺…本案正族居泊富厲國際廣順場、北煎辰三角趨洲、萬腐達(dá)廣場莊三角財(cái)劃富核心殃，匯集繁所有財(cái)握富高端樹資源，攏坐享天流時(shí)地利隨人和，泳不僅增斧值空間雜巨大，被而且增炭值時(shí)間宅指日可究待，是乏長沙樓渴市中稀每缺的蒙“珍藏蟻品”。環(huán)境：可遠(yuǎn)眺買岳麓山疊，近瞰金湘江，廉雖然地猜處中心撿，卻擁公有城市秧不可再膀生的自筒然資源撞，閑步浸200這米可達(dá)肝沿江風(fēng)后光帶，焰實(shí)屬央津區(qū)稀缺喇一線瞰診江公館；產(chǎn)品：40-亡48平主力愈戶型，婦適合投艱資、居班住、辦身公等適流應(yīng)不同延客戶需竄求的綜部合；產(chǎn)測品價(jià)格乳實(shí)惠，老高性價(jià)怎比····急··爆破式快懸銷之道爆破式購快銷之望道——項(xiàng)目起粥勢1項(xiàng)目起湯勢快2現(xiàn)場改造扮快3客戶積累往快4銷售殺冷客快6限購應(yīng)巨變快5活動(dòng)升溫等快7推售節(jié)奏普快特有的文化街結(jié)合教育、醫(yī)療等配套1特有的交通地理位置結(jié)合城市交通規(guī)劃2特有的地理位置結(jié)合競爭項(xiàng)目共享優(yōu)勢3項(xiàng)目資源結(jié)合未來城市規(guī)劃4具有升值空間最大、城市資源獨(dú)享的極具投資同時(shí)又可自住的項(xiàng)目黃興路主干道，湘春路輔導(dǎo)結(jié)合橘子洲大橋擴(kuò)建，營盤路年內(nèi)通車，黃興路南北廂拉通，地鐵1、2號線行遍長沙城等便捷的交通環(huán)境湘雅醫(yī)院，明德中學(xué)，橘子洲頭環(huán)伺，醇厚的歷史沉淀與大型企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)等現(xiàn)代社會(huì)文明成果想結(jié)合作為2線江景豪宅小戶型的現(xiàn)代風(fēng)格與現(xiàn)有周邊臟亂差環(huán)境的矛盾，隨著未來城市規(guī)劃將迎刃而解處于萬達(dá)廣場和泊富國際廣場兩大項(xiàng)目之間，共享客戶，配套，商務(wù)等資源，核心商圈的重大受益者項(xiàng)目價(jià)值擔(dān)體系搭建被極致巷商業(yè)、蜂極致商狗務(wù)、極馳致江景榆三角簇膏擁的明炕珠東辰19公館——三重城市龍最值錢資灶源簇?fù)淼馁F明珠皇冠上的競明珠爆破式賴快銷之給道爆破式績快銷之許道——項(xiàng)目起罩勢1項(xiàng)目起勢寄快2現(xiàn)場改頂造快3客戶積累可快4銷售殺興客快6限購應(yīng)慌變快5活動(dòng)升舊溫快7推售節(jié)濕奏快項(xiàng)目推廣捉契機(jī)矛盾點(diǎn)：新政之下敲，本案作泰為一個(gè)投鞠資屬性的擁項(xiàng)目，不易在線隆上主宣傳語推廣項(xiàng)目項(xiàng)投資價(jià)值！契機(jī)點(diǎn)哨：觀點(diǎn)一：任何投資幟行為的最蜓終功能都翁為居住觀點(diǎn)二信：投資回乘報(bào)=收益-成本將投資價(jià)密值轉(zhuǎn)化為居住成旅本的降彈低或居住附加部值的增加推廣策命略變市之下宿：爆破式快峽銷之道——項(xiàng)目起呈勢1項(xiàng)目起勢怨快2現(xiàn)場改造秤快3客戶積嚼累快4銷售殺劑客快6限購應(yīng)變寒快5活動(dòng)升遙溫快7推售節(jié)奏族快項(xiàng)目價(jià)左值體系澡轉(zhuǎn)化【都市時(shí)尚潮生活觀】——資源集摔約型低憶成本高鄙附加值醋生活方延式節(jié)約生活擴(kuò)時(shí)間成本節(jié)約交通屆運(yùn)輸成本節(jié)約消弄費(fèi)購物滾成本節(jié)約資源都享受成本節(jié)約子主女教育負(fù)成本40歲之豪前我愿意絞住在紐殺約大街魯、東京亦的公寓啊，60歲之炒后我更愿意住傲在農(nóng)村惑的大別尺墅——所唇以雁我選運(yùn)擇東宸19公館公寓形尾象定位40歲之前糖我愛上了春都市快節(jié)持奏的時(shí)尚蚊，60歲之后失我愛驗(yàn)上了鄉(xiāng)藥村慢半販拍的生糊活——所以兵我剛選擇東宸漫19公館40歲之勻前我愿勒意步行5分鐘露去上班，順便看匪看街頭美俗女60歲爽之后題我更愿意基躺在院輛子曬太趟陽，冥返想終日————蓋—所以星我跑選擇東宸19公館40歲之前撤我希望出芬了門，穿吃過都市的嫂繁華，就輕能看到大疾氣的江60歲之后冷我更希望亭呆在竹藤夕椅上，喝房誠一杯清茶購，看溪水雞潺潺——所以諒我偵選擇東肝宸19公館爆破式廉快銷之鞠道——項(xiàng)目起茫勢1項(xiàng)目起借勢快2現(xiàn)場改戚造快3客戶積等累快4銷售殺聯(lián)客快6限購應(yīng)變爹快5活動(dòng)升溫恢快7推售節(jié)許奏快話題為覆王，快降速炒作喘，網(wǎng)絡(luò)奇作為最尊主要項(xiàng)魔目價(jià)值曾傳遞渠糧道（高附關(guān)注度低）運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)直的力量，班實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目初的整體價(jià)北值的宣導(dǎo)；利用網(wǎng)源絡(luò)進(jìn)行采項(xiàng)目價(jià)留值點(diǎn)和士噱頭的炒作；房地產(chǎn)犁門戶：括搜房、0731網(wǎng)。成功案軌例：萬肆科金域龜華府、扮萬博匯···扔···爆破式快膊銷之道——項(xiàng)目起勢1項(xiàng)目起蛋勢快2現(xiàn)場改造搞快3客戶積累騙快4銷售殺顧客快6限購應(yīng)變爐快5活動(dòng)升遷溫快7推售節(jié)允奏快以量博券質(zhì)，短象信作為監(jiān)最主要監(jiān)的線上爸渠道（潑低成本舞、高達(dá)嶄到率）受眾：本案短信捆不僅要瞄積準(zhǔn)高端客嚼群及項(xiàng)目圈周邊，還浮要瞄準(zhǔn)所沉有首置型冤城市白領(lǐng)短客戶群，堤擴(kuò)大基礎(chǔ)馬客戶面。短信數(shù)葡量：每周至少挖兩次，每奶次至少10萬條。發(fā)送時(shí)緊間：集中圣在中午員及晚飯雹時(shí)間最橡為有效滴。發(fā)送內(nèi)容竟：將本案的歌價(jià)值點(diǎn)進(jìn)綠行解構(gòu)，舞每段時(shí)間舍用不同的槳價(jià)值點(diǎn)轟抓炸同一批喂客戶，每群次以新的用價(jià)值點(diǎn)引陣起客戶的艱關(guān)注。如：40歲之前我享受巴黎的繁華，60歲之后我享受鄉(xiāng)村的寧靜！【東宸19公館】35-45平城中央?yún)^(qū)公寓節(jié)約生活時(shí)間成本，我的選擇：85576828萬科金域耳華府短信戴中，此類睜信息對目原標(biāo)客群最珠有效，相切比其他信兇息對客戶舊到訪的有刊效率高3倍。價(jià)值解跨構(gòu)示例——爆破式質(zhì)快銷之澡道——項(xiàng)目起湊勢1項(xiàng)目起勢昏快2現(xiàn)場改造桃快3客戶積哲累快4銷售殺客選快6限購應(yīng)權(quán)變快5活動(dòng)升溫輕快7推售節(jié)奏遺快路網(wǎng)覆驕蓋，作物為最主域要吸引隱客戶來鈔訪渠道巷（高指套引性、忽高覆蓋灑性）道旗：截?cái)嗫蛻粝葜饕缆焚u，在湘春涉路沿線設(shè)糖置道旗，夾吸引進(jìn)入攝該區(qū)域客途群眼球公交廣寬告：在途經(jīng)本共案周邊區(qū)筑域的公交雁車上投放射車體廣告拾或/公交路線薦提示語（斑濱江小戶槍豪宅xx提醒您牙，下一誼站五一脅廣場····）短信區(qū)域零鎖定：凡客戶的進(jìn)入該篇區(qū)域，怠則進(jìn)行排短信鎖揪定，發(fā)陣送項(xiàng)目嗓信息，榮搶奪競痛爭項(xiàng)目黨客戶群湘春路湘江路爆破式快虧銷之道——項(xiàng)目起際勢1項(xiàng)目起勢鋤快2現(xiàn)場改造育快3客戶積累肚快4銷售殺連客快6限購應(yīng)箏變快5活動(dòng)升慘溫快7推售節(jié)列奏快以小博渠大，報(bào)饅廣作為在重要節(jié)憲點(diǎn)的集氣中信息配釋放渠云道（高序爆破性麻、快速黨蓄客）選取理由南：報(bào)紙廣告掛只在項(xiàng)目網(wǎng)推售節(jié)點(diǎn)屋上重點(diǎn)轟廁炸，以小域搏大，快起速積累客取戶，借助憤目前市場袋旺銷的氣飯勢。以最浪快的速度凍在最短的群時(shí)間內(nèi)積怠累最多的嫂客戶。報(bào)紙媒霧體：瀟湘晨報(bào)推廣時(shí)章間：銷售衰節(jié)點(diǎn)前2天發(fā)送內(nèi)乓容：釋放節(jié)點(diǎn)粒推售信息鼻及項(xiàng)目新本價(jià)值。爆破式快杯銷之道——現(xiàn)場改造1項(xiàng)目起勢斷快2現(xiàn)場改爹造快3客戶積累西快4銷售殺鼻客快6限購應(yīng)碗變快5活動(dòng)升溫西快7推售節(jié)奏杜快現(xiàn)狀昭示框問題：售樓部雄不顯眼鍵！糠樓市體、圍泰墻資源濁未能充堆分利用蛇！售樓部裝不顯眼樓體廣告屬破爛無樓梯燦發(fā)光字工地圍壯擋不顯章眼爆破式是快銷之選道——現(xiàn)場改造1項(xiàng)目起勢店快2現(xiàn)場改努造快3客戶積累作快4銷售殺客便快6限購應(yīng)翁變快5活動(dòng)升玻溫快7推售節(jié)壓奏快針對性建憤議之一：售樓部大亂門頭+樓體噴州繪樓體噴繪1、建議奸：設(shè)置大尺度豆門頭發(fā)趴光字和樓體噴繪，加大限售樓部均大門及幻玉銷售氣院氛，增糧強(qiáng)昭示滔性；2、建議：這設(shè)置大尺孤度的項(xiàng)目銘照牌，增強(qiáng)剪誘導(dǎo)性進(jìn)；爆破式拿快銷之工道——現(xiàn)場改戀造1項(xiàng)目起勢助快2現(xiàn)場改鎮(zhèn)造快3客戶積花累快4銷售殺客筋快6限購應(yīng)變鑄快5活動(dòng)升螺溫快7推售節(jié)奏鳥快借鑒圖處片：大尺度夏營銷中另心門頭勁示意+銘牌示意禽圖爆破式快顧銷之道——現(xiàn)場改造1項(xiàng)目起勸勢快2現(xiàn)場改造勻快3客戶積卡累快4銷售殺釀客快6限購應(yīng)棍變快5活動(dòng)升霜溫快7推售節(jié)社奏快針對性拆建議之鳴二：售樓部這增設(shè)保玩安崗保安崗建議：仔在售樓部門禽口增設(shè)保腔安崗體現(xiàn)項(xiàng)目搬安全感，垂提升項(xiàng)目彼形象！爆破式挺快銷之樣道——現(xiàn)場改百造1項(xiàng)目起修勢快2現(xiàn)場改造械快3客戶積皮累快4銷售殺客念快6限購應(yīng)變賀快5活動(dòng)升溫恩快7推售節(jié)修奏快針對性嘉建議之更三：樓頂發(fā)零光字、饞條幅+大尺度圍扮墻，昭示始最具吸引方力的銷售置策略！1、建議棕：樓盤爐地段繁頭華，是糕天然絕愈佳的戶題外資源擔(dān)，在建觸筑樓上市設(shè)置大糞尺度的發(fā)光字，體現(xiàn)項(xiàng)甲目名稱，龍電話。2、建議引：在樓效體掛條幅，最能吸何引眼球的搏銷售措施惕。3、項(xiàng)目津臨馬路蹲被樹蔭手遮擋，線建議：太做大尺辱度的圍墻廣告，展暢現(xiàn)項(xiàng)目核皇心賣點(diǎn)恒。樓體條頂幅東宸19公館855慚768臨28樓體條目幅圍擋廣冷告爆破式陷快銷之墾道——現(xiàn)場改銀造1項(xiàng)目起熔勢快2現(xiàn)場改梯造快3客戶積累較快4銷售殺客焦快6限購應(yīng)變羅快5活動(dòng)升溫爹快7推售節(jié)番奏快借鑒圖添片：樓體廣告雖及發(fā)光字李示意爆破式快菌銷之道——現(xiàn)場改弓造1項(xiàng)目起勢昌快2現(xiàn)場改造墓快3客戶積累迅快4銷售殺客難快6限購應(yīng)變仰快5活動(dòng)升溫蛾快7推售節(jié)軋奏快針對性建占議之四：項(xiàng)目導(dǎo)入堪從湘江中志路進(jìn)湘春路參周邊多氧棚戶區(qū)償，形象頁較差；捧且由于得周邊道遠(yuǎn)路修整灘，項(xiàng)目餐難找，婦建議：汁項(xiàng)目導(dǎo)差入從湘季江中路貿(mào)進(jìn)，區(qū)潑位介紹炸口徑為勝湘江中議路與湘束春路路難口，東追行200米處。正西臨萬績達(dá)廣場偷，東靠知鉑富商娃務(wù)中心帆。爆破式蒜快銷之田道——現(xiàn)場改絹造1項(xiàng)目起勢駐快2現(xiàn)場改勝造快3客戶積疼累快4銷售殺牢客快6限購應(yīng)棕變快5活動(dòng)升溫爬快7推售節(jié)錯(cuò)奏快針對性明建議之鍵五：增添現(xiàn)場饒銷售道具1、現(xiàn)場宣腫傳物料僅怒有戶型圖蒙，物料不蟻夠，無法邪系統(tǒng)、清膚晰地傳遞雞項(xiàng)目價(jià)值代！2、建議補(bǔ)悼充項(xiàng)目宣臺(tái)傳折頁/單張，制視作特色銷熄售物料有惑利于吸引商客戶目光蜜，進(jìn)行軟鮮性的項(xiàng)目仗價(jià)值洗腦藏！3、在現(xiàn)程場銷售驕氛圍營側(cè)造上，峰多制作效拉網(wǎng)展保架，展跨示熱銷鞭或活動(dòng)處現(xiàn)場熱模鬧氛圍桑，及客琴戶參與驗(yàn)熱情。暑體現(xiàn)項(xiàng)較目的社肝區(qū)文化炭豐富多胳彩。針對性潔策略——項(xiàng)目宣傳墨折頁/單張時(shí)尚生活站手冊爆破式服快銷之蹄道——客戶積累1項(xiàng)目起勢勺快2現(xiàn)場改造扶快3客戶積努累快4銷售殺客杠快6限購應(yīng)變廈快5活動(dòng)升溫凈快7推售節(jié)貼奏快客戶拓展斯問題：拓客渠屯道窄，穿客源危第機(jī)！據(jù)了解媽，本案闊作為市喬中心項(xiàng)瞎目，客雷戶來訪色僅平均6-8批/日，上賞門客戶漢量嚴(yán)重群不足，獸無法為暗公寓產(chǎn)樣品快速隔銷售積謎累足夠厲客戶量愛；公寓型項(xiàng)攝目客戶數(shù)吹量及客戶凳質(zhì)量受新頌政影響較盼大，投資能型客戶受判限制，客鐘戶觀望情創(chuàng)緒濃厚。如何快輩速積累蝴客戶擴(kuò)爽大客戶訂面是亟歷待解決吩的問題綱！爆破式快戀銷之道——客戶積總累1項(xiàng)目起勢各快2現(xiàn)場改側(cè)造快3客戶積累闊快4銷售殺客卷快6限購應(yīng)變叼快5活動(dòng)升溫獅快1、老客忽戶簽約亮后發(fā)放六“業(yè)主據(jù)權(quán)益卡遼”。2、老客戶促可將此卡逗交新客戶添，新客戶比獲得100糞0元購房棒優(yōu)惠。3、憑此汽卡購房腸成功后反，老客甚戶獲得帶減免3個(gè)月物回管費(fèi)的艷權(quán)益。4、此卡注碗明期限。老業(yè)主蟲拓展，牌老帶新秧獎(jiǎng)勵(lì)7推售節(jié)出奏快類似餐車飲現(xiàn)金資券？給爪客戶“傳銷”的工具字？。。豆。爆破式勿快銷之態(tài)道——客戶積累1項(xiàng)目起靠勢快2現(xiàn)場改造巡壽快3客戶積累粉快4銷售殺元客快6限購應(yīng)幅變快5活動(dòng)升奶溫快Comm犬erc次ialdist防rict掃蕩對象具象寫字樓五一商圈、東塘侯家塘商圈、火車站商圈、伍家?guī)X商圈內(nèi)寫字樓（或商住樓）內(nèi)企業(yè)或高管；商圈高橋、馬王堆萬家麗、南湖、紅星等大市場私營業(yè)主；鎖定項(xiàng)目主要大客戶狐拓展區(qū)扯域，主要安集中在以五一路、芙蓉路沿線為磨主的寫字樓文、商住螞樓，其次在韶山路、解放密路、勞瓣動(dòng)路等棕有少量雕分布。中小企幼業(yè)升級笑手冊秩搞定商鉗務(wù)客企業(yè)升級膊手冊7推售節(jié)奏免快爆破式快絕銷之道——客戶積累1項(xiàng)目起勢灰快2現(xiàn)場改舊造快3客戶積睜累快4銷售殺客聲快6限購應(yīng)變冬快5活動(dòng)升鄭溫快銷售員敗外出大綱客戶拓幻玉展，挖捆掘以公備司名義春購房的勞“商務(wù)彼客戶群家”，主湯要集中價(jià)在各大寫字樓、大市場、重要商業(yè)租網(wǎng)點(diǎn)、商替會(huì)等投資命客戶集倆中區(qū)域喪，可舉怎辦相關(guān)尺投資講賊座或論繁壇活動(dòng)福，進(jìn)行該圈層挖拿掘。圈層介原入皂重點(diǎn)突姻破7推售節(jié)絲式奏快爆破式快滲銷之道——客戶積累1項(xiàng)目起勢屯快2現(xiàn)場改造息快3客戶積累反快4銷售殺計(jì)客快6限購應(yīng)變勝快5活動(dòng)升攀溫快7推售節(jié)當(dāng)奏快中原優(yōu)勢最專業(yè)追的中心福區(qū)域運(yùn)冬營商中國“地斥王”閃印耀登場長宏沙！NUO城市共僵合體創(chuàng)校市場銷子售奇跡診！率先突魄破每平截米一萬元價(jià)羞格巔峰！爆破式快江銷之道——客戶積累1項(xiàng)目起勢的快2現(xiàn)場改造珍快3客戶積方累快4銷售殺叛客快6限購應(yīng)變聯(lián)快5活動(dòng)升賀溫快7推售節(jié)輝奏快中原優(yōu)勢最完善的竭客戶轉(zhuǎn)介闊網(wǎng)絡(luò)公司制度化客箱戶轉(zhuǎn)介運(yùn)作，或規(guī)定轉(zhuǎn)莊介任務(wù)杠，全民處總動(dòng)員潛，設(shè)定湯轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)···水···中原長沙代樹理樓盤，各高百檔項(xiàng)目靈客戶資尚源轉(zhuǎn)介渾：嘉盛善國際、譯北辰三甩角洲、竿湘騰城宗市廣場餅、萬博你匯、萬懸科金域容華府等杰高檔項(xiàng)咱目非傳聰統(tǒng)實(shí)力元商務(wù)方寒向投資路客戶群賽；爆破式貼快銷之餡道——客戶積累1項(xiàng)目起勢犯快2現(xiàn)場改因造快3客戶積狡累快4銷售殺客焦快6限購應(yīng)變殊快5活動(dòng)升溫桐快7推售節(jié)蠻奏快中原優(yōu)勢最狼性寶的外場伸銷售團(tuán)龍隊(duì)必殺技鞏：【湘江路沿得線攔截】【萬達(dá)廣場緊、鉑富廣段場、鉑宮春等競爭項(xiàng)目服定點(diǎn)截客】……中原專業(yè)拋的sale淚s與目標(biāo)碗客戶的惱點(diǎn)對點(diǎn)借接觸。爆破式勢快銷之隨道——客戶積累1項(xiàng)目起勢男快2現(xiàn)場改普造快3客戶積累傅快4銷售殺聾客快6限購應(yīng)灑變快5活動(dòng)升溫獄快7推售節(jié)奏純快中原優(yōu)勢最具執(zhí)行涼力的變市惡營銷團(tuán)隊(duì)爆破式快興銷之道——客戶積累1項(xiàng)目起勢友快2現(xiàn)場改造麗快3客戶積累呼快4銷售殺客排快6限購應(yīng)變且快5活動(dòng)升絞溫快7推售節(jié)奏舉快中原優(yōu)勢最強(qiáng)大犬客戶資坐源平臺(tái)中原客戶資源睛庫銷售員電話CAL陷L客，CAL橋L中原平臺(tái)拐客戶資源賣，以及長打沙各項(xiàng)目姨客戶資源允。中原現(xiàn)有客戶資源明細(xì)（列舉部分）客戶類型數(shù)量（約）招商銀行白金卡客戶1000個(gè)招商銀行金葵花卡客戶1000個(gè)長沙企業(yè)老板資料3300個(gè)高端樓盤客戶資源45000個(gè)高端車客戶資源55000個(gè)湖南商會(huì)共約1000個(gè)邵陽商會(huì)泉州商會(huì)長沙高橋、紅星客戶名單380個(gè)長沙、瀏陽五星級酒店客戶730個(gè)井灣子家居110個(gè)湘府建材家居市場30個(gè)郁金香建材市場70個(gè)紅星美凱龍80個(gè)南湖、三湘市場20個(gè)房地產(chǎn)公司老板550個(gè)汽車銷售老總100個(gè)佳程VIP客戶10000個(gè)中石油及三一私企高管950個(gè)長沙普瑞溫泉酒店會(huì)員名單1300個(gè)中石油公司、三一重工名單約2000個(gè)高端客戶名單數(shù)量北辰三角洲7000個(gè)嘉盛國際1500個(gè)萬博匯10000個(gè)湘騰城市廣場3500個(gè)萬科金域華府5000個(gè)奧林匹克花園900個(gè)爆破式蓮快銷之姑道——客戶積累1項(xiàng)目起優(yōu)勢快2現(xiàn)場改酸造快3客戶積累杏快4銷售殺可客快6限購應(yīng)變屯快5活動(dòng)升溫飾快7推售節(jié)奏貝快中原優(yōu)勢外地客抓戶是高撈價(jià)項(xiàng)目享最好的芽支撐者分類提閃取研究吵、多重腸銷售渠幼道；適度推廣鐮費(fèi)用、極密高的成交壩率！深圳二級級市場現(xiàn)代理700多個(gè)項(xiàng)門目積累的助客戶資縫源深圳三辜級市場200余間地鋪積累的龐描大客戶資氧源＋＋中原香港妖、珠三角武、上海等參其它發(fā)達(dá)饑區(qū)域分公除司積累的茄客戶資源爆破式快窗銷之道——銷售殺閑客1項(xiàng)目起質(zhì)勢快2現(xiàn)場改造粘快3客戶積累栽快4銷售殺客址快6限購應(yīng)變議快5活動(dòng)升溫板快7推售節(jié)奏煮快銷售團(tuán)隊(duì)陸問題1、物業(yè)鹿顧問對碧項(xiàng)目的質(zhì)理解不夜全面。在接待閑客戶的烈過程中染，沒有竭對項(xiàng)目遼的整體鹽優(yōu)勢進(jìn)傻行詳細(xì)問介紹，邁對項(xiàng)目賭價(jià)值的德理解不讀透徹。2、客戶膜接待前預(yù)臺(tái)無人廁站崗。銷售紀(jì)捎律松懈渴，接待戀前臺(tái)無滲人站崗努；3、物業(yè)舟顧問心港態(tài)有點(diǎn)悠急。如到場聊吼不到10分鐘直炮接拋出客底價(jià)。4、銷售團(tuán)捆隊(duì)銷售狀繳態(tài)一般。銷售員著某裝不一，塞現(xiàn)場銷售客氛圍不濃踐，銷售員邁無事可干正?！剖介喛熹N之晌道——銷售殺義客1項(xiàng)目起聰勢快2現(xiàn)場改蹦造快3客戶積累盯快4銷售殺客堆快6限購應(yīng)變宇快5活動(dòng)升菌溫快中原龐大甜的銷售精曲英團(tuán)隊(duì)，像各品牌項(xiàng)鋸目熟手sale總s大力助茂陣，為眼項(xiàng)目組姐建精英營團(tuán)隊(duì)，兆強(qiáng)力隊(duì)軟伍，超濕強(qiáng)殺客券。北辰三角懲洲嘉盛國做際萬科金盯域華府經(jīng)歷過聯(lián)東合銷售并頃穩(wěn)拿第一差；接觸過趕高端投資王客并逐一哪逼定的最淚強(qiáng)銷售團(tuán)花隊(duì)最了解中述心區(qū)域商差務(wù)投資客琴戶需求，絨并擁有豐乎富銷售經(jīng)蘆驗(yàn)的老牌以的實(shí)力銷徑售團(tuán)隊(duì)萬科品啟牌開發(fā)欣規(guī)范化邀運(yùn)作模跟式，及崖高強(qiáng)度攪銷售壓駛力鍛煉漫下的超慢強(qiáng)服務(wù)排及銷售鎮(zhèn)力的銷剖售團(tuán)隊(duì)中原進(jìn)場泉后的做法沾：抽調(diào)最介具實(shí)力遼、最了節(jié)解中心畏區(qū)客戶困的銷售售老手！7推售節(jié)奏盡快爆破式落快銷之胳道——銷售殺客1項(xiàng)目起福勢快2現(xiàn)場改抵造快3客戶積累墾快4銷售殺轟客快6限購應(yīng)堅(jiān)變快5活動(dòng)升溫嫁快中原進(jìn)場眉后的做法撿：分組PK！1、以銷售回團(tuán)隊(duì)分組爺“PK”的方式，睡引入內(nèi)部誰競爭和淘券汰機(jī)制，牧提高銷售想人員緊迫彩感，促進(jìn)叫現(xiàn)場銷售蓄。7推售節(jié)奏確快爆破式快沉銷之道——銷售殺膨客1項(xiàng)目起菌勢快2現(xiàn)場改造廢快3客戶積寶累快4銷售殺評客快6限購應(yīng)冬變快5活動(dòng)升秧溫快中原進(jìn)傅場后的魄做法：人員培感訓(xùn)和配愿合！增強(qiáng)綜昨合能力——強(qiáng)化人員渴服務(wù)意識欠、增加技木巧培訓(xùn)，盲提高銷售劇人員促進(jìn)臣成交的能捕力。優(yōu)秀的銷售員內(nèi)容培訓(xùn)能力提升12《競品分析》《房地產(chǎn)專社業(yè)知識》《心理學(xué)訓(xùn)及逼定變技巧》《社交禮哄儀》《CA卷LL客技巧》《團(tuán)隊(duì)管摔理及配秀合》《世界品牌剝巡禮》《策劃與銷畝售有機(jī)融平合》時(shí)間管理奇的能力；學(xué)習(xí)提高背的能力；情緒控制叼力；市場穿透爺?shù)哪芰?；促成交邀易的能躺力；與客戶長溝通的斤能力；產(chǎn)品推介宮的能力；自我驅(qū)動(dòng)克力7推售節(jié)鈴奏快爆破式口快銷之堡道——銷售殺拴客1項(xiàng)目起游勢快2現(xiàn)場改造泛快3客戶積研累快4銷售殺鋪客快6限購應(yīng)變忽快5活動(dòng)升溫攻快中原進(jìn)鍋場后的無做法：動(dòng)力+壓力機(jī)制沫保證！壓力機(jī)制棍：堅(jiān)決執(zhí)行餃末尾淘汰董制度，以2個(gè)月為患期，銷曾售業(yè)績朽最后一潑名自動(dòng)盯淘汰.并通過餓及時(shí)補(bǔ)疫充新人佳保持團(tuán)祖隊(duì)的活燙力。（靈鯰魚效甲應(yīng)）動(dòng)力機(jī)蔥制：重獎(jiǎng)之下散必有勇夫售，完善激炊勵(lì)機(jī)制，愉鼓舞營銷排團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗墳力。獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)駛制設(shè)置神（月均2萬元）——刺激sal蛙es銷冠獎(jiǎng)史、頭炮截獎(jiǎng)、銷拾售指引辛獎(jiǎng)、銷乎售精英款獎(jiǎng)等等刺激銷售柳經(jīng)理優(yōu)秀管鏈理獎(jiǎng)7推售節(jié)影奏快爆破式快息銷之道——銷售殺客1項(xiàng)目起精勢快2現(xiàn)場改攪造快3客戶積披累快4銷售殺客首快6限購應(yīng)秘變快5活動(dòng)升溫蜻快中原進(jìn)場治后的做法耐：規(guī)范接仿待流程蓄，提升鼠品牌力刃！7推售節(jié)奏芝快爆破式快慎銷之道——銷售殺舟客1項(xiàng)目起態(tài)勢快2現(xiàn)場改造崇快3客戶積累憶快4銷售殺客帝快6限購應(yīng)變戀快5活動(dòng)升溫街快中原進(jìn)場撤后的做法炎：開盤流瘦程化作望業(yè)，提逗高成交犧率二次算價(jià)預(yù)，引導(dǎo)部遭分三房客上戶購二房配，平衡客寇源；第一輪，朱讓客戶的層選擇房源扎在10個(gè)以上的晉選擇；第二輪，何以銷控算留價(jià)為原則傳，要求每名套單位算近價(jià)的客戶憂不超過兩慣戶。321客戶梳理反復(fù)演酷練現(xiàn)場逼法定中原迅速映調(diào)集團(tuán)隊(duì)狗支持，加交上項(xiàng)目組型，工作人策員充分；開盤前案反復(fù)演趁練，排敏查各環(huán)兆節(jié)漏洞擾及突發(fā)孟事件，娛確保開臘盤能緊艘張、順宜利、有遲序進(jìn)行猶；開盤前慌兩天，撇連續(xù)兩邁天走場逮排練，塊各自崗顏位了然么于胸。布置的令大氣、州動(dòng)線流棒暢、氣悉氛緊張斗而有序液；“三重甩等候”毀，保證眼客戶有偵序進(jìn)入送選房區(qū)券選房；一對一慕選房，爛銷售員耀積極引嚇導(dǎo)，現(xiàn)膛場配合涂快節(jié)奏焦音樂，改整個(gè)現(xiàn)落場氣氛吹熱烈，恒客戶間乓無形的流形成你蠢爭我搶君的局面業(yè)，現(xiàn)場腎氛圍幫煉助銷售歐員逼定傳客戶。嚴(yán)密組敗織，密躲切把控參，包裝乏開盤最記大成交照率！7推售節(jié)奏單快1項(xiàng)目起勢付快2現(xiàn)場改造甚快3客戶積甘累快4銷售殺源客快6限購應(yīng)變趨快5活動(dòng)升溫郵快價(jià)格空窩間突破最大的項(xiàng)目同處持識銷期在肢售豪宅巡壽項(xiàng)目中賽銷售套震數(shù)最多的項(xiàng)鼻目同期在隱售豪宅矛中成交沫率最高的項(xiàng)鑼目同期在日售豪宅橫第一次鋒到訪即符成交比神例最高的項(xiàng)俊目深圳有史象以來活動(dòng)鞏頻率最高的項(xiàng)驕目同處持理銷期在帝售項(xiàng)目鑼中成交罵氣氛最瘋狂的項(xiàng)決目占深圳艱萬科全閃年總銷比售額比榮例最高的項(xiàng)目高密度瓣多方式鈴目的性但活動(dòng)營云銷創(chuàng)造罷“變市族”銷售標(biāo)奇跡8-1洋2月萬科·東方尊旅峪活動(dòng)幫實(shí)戰(zhàn)錄——炒作引適爆類活酷動(dòng)、圈含層拓展根類活動(dòng)缺、暖場含類活動(dòng)案例借米鑒【萬科·東方尊搭峪】7推售節(jié)奏訂快爆破式折快銷之說道——活動(dòng)升溫1項(xiàng)目起勢快2現(xiàn)場改造快3客戶積累快4銷售殺客快6限購應(yīng)變快5活動(dòng)升溫快7推售節(jié)奏快爆破式快嶄銷之道——活動(dòng)升婚溫開盤造勢較熱學(xué)銷為王主題：xxO濾PEN銷-DA蛋Y目的：未現(xiàn)場制滲作熱鬧避氛圍，揭有利于古集中銷知售，提足高項(xiàng)目居開盤解害籌率地點(diǎn)：售蛋樓部現(xiàn)場庸；活動(dòng)內(nèi)容涂：1）公寓開魔盤；2）現(xiàn)場廈節(jié)目表單演；3）現(xiàn)場竿抽獎(jiǎng)活皮動(dòng)參與人妖群：認(rèn)示籌客戶雄、媒體紙覆蓋人起群媒體支持箏：報(bào)廣、屯網(wǎng)絡(luò)、短附信、電視狂。1項(xiàng)目起勢快2現(xiàn)場改造快3客戶積累快4銷售殺客快6限購應(yīng)變快5活動(dòng)升溫快7推售節(jié)奏快爆破式銜快銷之穗道——活動(dòng)升歪溫時(shí)尚名矩品扶周周耳送活動(dòng)策北略：話勁題炒作撲，保持口項(xiàng)目市俗場持續(xù)陡熱度；活動(dòng)主汁題：時(shí)桑尚名品陸拍賣會(huì)活動(dòng)背景泳：1）話題晉炒作，墨吸引新番客戶關(guān)醒注；2）老客棄戶回流濱，營造漲現(xiàn)場熱撿銷氛圍設(shè)；活動(dòng)地點(diǎn)通：售樓部卻現(xiàn)場；活動(dòng)內(nèi)容臂：1）時(shí)尚名洲品拍賣會(huì)嘗；2）拍賣品課：ipad，ipho曠ne，lv箱包，為施華諾施思奇水神晶等時(shí)扣尚品參與人情群：項(xiàng)矮目積累抬客戶、騎媒體覆喬蓋網(wǎng)羅駕客戶1項(xiàng)目起勢快2現(xiàn)場改造快3客戶積累快4銷售殺客快6限購應(yīng)變快5活動(dòng)升溫快7推售節(jié)奏快問候?yàn)橹髯?，活?dòng)為沸輔、于細(xì)饒微處加強(qiáng)掃與老業(yè)艷主的感煤情互動(dòng)叢，增強(qiáng)業(yè)主的乓歸屬感；釋放老告帶新獎(jiǎng)梁勵(lì)政策稈，促進(jìn)膛老帶新澡。業(yè)主生日及祝福彩信發(fā)給征業(yè)主的快紅報(bào)爆破式快廣銷之道——活動(dòng)升傲溫業(yè)主圈鉗層活動(dòng)恥維辛系客戶米感情1項(xiàng)目起勢快2現(xiàn)場改造快3客戶積累快4銷售殺客快6限購應(yīng)變快5活動(dòng)升溫快7推售節(jié)奏快爆破式挪快銷之釣道——活動(dòng)升賄溫商務(wù)精英聞時(shí)析尚酒會(huì)主題：精語英名媛鈔時(shí)尚pat食ty目的：叉結(jié)合目覺標(biāo)客戶禍群精神爬特征，的時(shí)尚酒衣會(huì)的形逮式達(dá)到商客戶及度項(xiàng)目客猛戶資源院的開拓符。形式：邀汁約各類行癥業(yè)精英人下士在會(huì)所獵或酒店舉棄行時(shí)尚patt江y、現(xiàn)場節(jié)晚目表演、尖抽獎(jiǎng)活動(dòng)地點(diǎn)：貴售樓部推廣：夫結(jié)合報(bào)艦紙、網(wǎng)職絡(luò)強(qiáng)勢脹渲染項(xiàng)季目品牌望及項(xiàng)目捐各營銷怠節(jié)點(diǎn)的瘦炒作活盟動(dòng)。營銷部件署：嫁芳接車友辨會(huì)客戶死資源，勻中原客只戶資源1項(xiàng)目起勢箏快2現(xiàn)場改穩(wěn)造快3客戶積逢累快4銷售殺客翼快6限購應(yīng)莖變快5活動(dòng)升丹溫快7推售節(jié)奏罷快爆破式快聾銷之道——活動(dòng)升溫我的財(cái)?shù)赘灰形蚁拮鲋髦黝}：私閘人理財(cái)計(jì)壺劃目的：為師客戶提供統(tǒng)更多的附阿加值，同您時(shí)又能渲本染項(xiàng)目的舊投資價(jià)值形式：整金合知名理自財(cái)機(jī)構(gòu)，燙為客戶量輝身定做個(gè)治性理財(cái)服寫務(wù)內(nèi)容：饞匯豐卓賓越理財(cái)興及荷蘭嫁銀行梵從高貴賓挽理財(cái)服撒務(wù)，房快產(chǎn)加按舒，快速欲貸款等故，使房堅(jiān)地產(chǎn)成涉為流動(dòng)頸的資產(chǎn)地點(diǎn)：售辭樓部推廣：結(jié)扎合網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)值勢渲染項(xiàng)拘目品牌及弱項(xiàng)目各營炸銷節(jié)點(diǎn)的惰炒作活動(dòng)診。營銷部署仍：新老客宋戶資源，赴中原客戶薪資源1項(xiàng)目起富勢快2現(xiàn)場改軟造快3客戶積累描快4銷售殺客根快6限購應(yīng)此變快5活動(dòng)升溫甘快7推售節(jié)奏蔽快爆破式快略銷之道——活動(dòng)升咱溫社區(qū)淘譯寶節(jié)匆暢招想多彩皂生活主題：咽社區(qū)主裙題廟會(huì)目的：展便示全新、幣便捷的社遞區(qū)生活，唇聚集人氣忽，拉動(dòng)客嘗戶。同時(shí)趕又能凸顯束項(xiàng)目地處考五一核心誰商圈，依舍附萬達(dá)廣恩場及鉑富銳廣場的優(yōu)兇勢配套資轟源形式：侍以創(chuàng)意窯集市、右特色美呼食街、沖淘寶為趴主題設(shè)稼置社區(qū)融廟會(huì)，壩定期舉梁行，展公示項(xiàng)目霉配套的味成熟度狹、完善則配套等地點(diǎn)：欲售樓部推廣：結(jié)碌合報(bào)紙、據(jù)網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢劇渲染項(xiàng)目秋品牌及項(xiàng)號目各營銷廊節(jié)點(diǎn)的炒寶作活動(dòng)。營銷部得署：新丑老客戶莖資源，己中原客搬戶資源1項(xiàng)目起勢跟快2現(xiàn)場改造孫快3客戶積妹累快4銷售殺賞客快6限購應(yīng)造變快5活動(dòng)升狂溫快7推售節(jié)畝奏快爆破式紹快銷之怒道——限購應(yīng)聲變長沙將對韻在本市市奧區(qū)（市轄浮五區(qū)，下毛同）已擁種有1套住房的半家庭（環(huán)渴長株潭戶仆籍家庭）盾，限購1套90平方米未（含）漠以下新爽建商品聲住房；商對在本描市市區(qū)閣無住房以并能夠葡提供本網(wǎng)市居住臣證的外爐地家庭摧，在主狹城區(qū)限把購1套90平方米目（含）殿以下新慰建商品黨住房；蘇對在本犁市市區(qū)劃已擁有2套（含）喪以上住房蛙的家庭、鍋擁有1套（含）替以上住房勉的外地家蔑庭、不能品提供本市鏟居住證的冤外地家庭事，暫停在誼本市主城答區(qū)購買90平方米仍（含）化以下新訓(xùn)建商品息住房小戶型投涂資成本輪舍長沙限購扶令重點(diǎn)調(diào)控紐奉對象應(yīng)變策略堤：以量博悟質(zhì)由僅吸納芝有錢的投遠(yuǎn)資客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楦弁瑫r(shí)吸步納首置珠型自住釋客戶1項(xiàng)目起受勢快2現(xiàn)場改造倉快3客戶積累厭快4銷售殺夏客快6限購應(yīng)變覺快5活動(dòng)升溫幕快解決客戶都限購問題煤：假離婚（民政局萍與房地局開系統(tǒng)不對趣稱，夫妻毛二人可各但購兩套房喊）分割產(chǎn)權(quán)（子女18歲以上即紋可脫離家洋庭，獨(dú)立疲立戶，獲但得購房名炎額）外地居盾住證7推售節(jié)瞇奏快爆破式快眉銷之道——限購應(yīng)繭變讓買的起保的客戶盡躍量買（多伯改投資型顏客戶）1項(xiàng)目起以勢快2現(xiàn)場改龍?jiān)炜?客戶積累請快4銷售殺客夸快6限購應(yīng)拴變快5活動(dòng)升溫少快降低客戶抓首付壓力嚇：分期首付（分簽約卡和交房兩絡(luò)次首付）煤；推遲供樓（建議由腰開發(fā)商寄出面推建遲客戶排和銀行文面簽的深時(shí)間，名讓客戶曠交房時(shí)仇才開始律供房，免去租房宰壓力，推很遲月供壓姓力，相當(dāng)于捏給到客戶車對現(xiàn)金流挽要求的時(shí)間價(jià)值?。?dān)保公司（開發(fā)商滾找擔(dān)保公萍司，并承態(tài)擔(dān)擔(dān)保費(fèi)退為客戶提爸供低首付防）7推售節(jié)吊奏快爆破式杠快銷之廢道——限購應(yīng)變讓買不勾起的客浪戶買的皆起（首庫置自住晨型客戶漸）1項(xiàng)目起累勢快2現(xiàn)場改造竿快3客戶拓展丑快4銷售殺客袖快6限購應(yīng)變春快5活動(dòng)升談溫快7推售節(jié)澇奏快爆破式坊快銷之疲道——推售節(jié)奏整體推售算策略制定萄的原則：契合項(xiàng)崇目整體貨的現(xiàn)場女改造和熱工程節(jié)息點(diǎn)；合理規(guī)避煩市場同類候型產(chǎn)品的隱競爭；推售產(chǎn)品晃線齊全，見采用高低陶及好壞搭行配原則；把控推售騾節(jié)奏，實(shí)菜現(xiàn)小步快續(xù)跑。1項(xiàng)目起跨勢快2現(xiàn)場改造饅快3客戶拓展驅(qū)快4銷售殺顧客快6限購應(yīng)變馳快5活動(dòng)升男溫快7推售節(jié)爬奏快爆破式嘗快銷之最道——推售節(jié)句奏產(chǎn)品機(jī)會(huì)縱點(diǎn)：產(chǎn)品線完幫善共一棟公雷寓樓，32層（1-3層為底銳商，4-32層為公鄙寓）已推售肝產(chǎn)品：4-7樓、13-1牌7樓去化產(chǎn)非品：30-3陸1樓整層啞；4-7、13-1色7樓部分產(chǎn)幕品；剩余套數(shù)靜：約450套1項(xiàng)目起溪?jiǎng)菘?現(xiàn)場改曲造快3客戶拓展連快4銷售殺客配快6限購應(yīng)效變快5活動(dòng)升榮溫快7推售節(jié)奏抹快爆破式快槳銷之道——推售節(jié)奏少帥府8月12月4月8月6月10月11年2月6月10月鉑宮·中山庭一號公館中央領(lǐng)御12月19日開盤，目前基本售罄，僅剩十余套55—105㎡房源12月29日開盤，目前還剩100套左右下批房源預(yù)計(jì)今年第四季度或明年推出10年12月份推出4—17層400余套房源，至今銷售230套左右，34—80㎡戶型均有存貨12月10年7月26日開盤，目前基本售罄，僅剩十余套29—113㎡房源，銷售已撤場，僅留一人守盤18—31層預(yù)計(jì)四季度推出下批房源預(yù)計(jì)于今年第三到第四季度推出