第7章無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)

第7章無(wú)形資產(chǎn)、房地產(chǎn)第一頁(yè)，共74頁(yè)。

學(xué)習(xí)無(wú)形資產(chǎn)首先應(yīng)關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題一；當(dāng)今公司的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素：來(lái)自無(wú)形資產(chǎn)——知識(shí)產(chǎn)權(quán)；技術(shù)或聲譽(yù)。許多大公司絕大部分利潤(rùn)主要是靠無(wú)形資產(chǎn)賺取，如微軟公司的軟件；迪斯尼公司的電影和電視作品。二；記住一個(gè)中國(guó)人的名字——楊汝梅無(wú)形資產(chǎn)有形資產(chǎn)第二頁(yè)，共74頁(yè)。第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

楊汝梅，字眾先，河北省磁縣人。1921年畢業(yè)于北京鐵路管理學(xué)院，后赴美留學(xué)，獲密歇根大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。先后任上海暨南大學(xué)；香港中文大學(xué)的商學(xué)院院長(zhǎng)等職。他所著《商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)》一書，于1926年在美國(guó)出版，1936年，由施仁夫會(huì)計(jì)師譯成中文，改書名為《無(wú)形資產(chǎn)論》，作為立信會(huì)計(jì)叢書，由商務(wù)印書館出版。

楊汝梅是中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)者進(jìn)入世界會(huì)計(jì)領(lǐng)域；其成就達(dá)到當(dāng)時(shí)世界水平的第一人。

《無(wú)形資產(chǎn)論》是中國(guó)學(xué)者撰寫的達(dá)到世界水平的第一部會(huì)計(jì)著作。第三頁(yè)，共74頁(yè)。第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)一；無(wú)形資產(chǎn)特征；內(nèi)容及分類（一）無(wú)形資產(chǎn)概念可辨認(rèn)第四頁(yè)，共74頁(yè)。（二）無(wú)形資產(chǎn)特征不具有實(shí)物形態(tài)——某種權(quán)利；某種獲取超額利潤(rùn)的綜合能力。與應(yīng)收賬款；銀行存款區(qū)別屬于非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)持有資產(chǎn)的目的存貨；固定資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)；股權(quán)投資以及不準(zhǔn)備持有至到期的債券投資等。為生產(chǎn)商品；提供勞務(wù)；出租給他人為管理目的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益存在較大不確定性第五頁(yè)，共74頁(yè)。1.專利權(quán)王致和臭豆腐是否申請(qǐng)了專利？（三）無(wú)形資產(chǎn)的內(nèi)容第六頁(yè)，共74頁(yè)。1.專利權(quán)專利權(quán)，指專利注冊(cè)機(jī)構(gòu)授予專利申請(qǐng)人在法定期限內(nèi)對(duì)其發(fā)明創(chuàng)造成果所享有的專有的權(quán)力。權(quán)力：獨(dú)占；使用和處分的權(quán)利。專利涉及的內(nèi)容廣泛，無(wú)所不包。

專利權(quán)的特點(diǎn)：

獨(dú)占性（制造；使用，銷售，和進(jìn)口的權(quán)利）；

地域性（本國(guó)范圍內(nèi)有效）；

時(shí)間性（我國(guó)規(guī)定發(fā)明專利的法定有效時(shí)間20年）；實(shí)用新型和外觀設(shè)計(jì)法定有效時(shí)間10年。

專利權(quán)作用：專利權(quán)的價(jià)值（擁有專利權(quán)）

(1)可以降低產(chǎn)品的制造成本，或改善產(chǎn)品的質(zhì)量，獲取超額收益。

（2）可以確立獨(dú)占性優(yōu)勢(shì)，或可提高產(chǎn)品售價(jià)，或產(chǎn)品較為暢銷，使企業(yè)產(chǎn)品占有較大的市場(chǎng)份額，在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。

（3）可以獲得轉(zhuǎn)讓費(fèi)收入或使用費(fèi)收入。

7第七頁(yè)，共74頁(yè)。發(fā)明專利權(quán)——就是對(duì)產(chǎn)品；方法或其改進(jìn)所提出的新技術(shù)方案而享有的專有權(quán)利。外觀設(shè)計(jì)專利權(quán)——是指對(duì)產(chǎn)品的形狀；圖案；色彩或者其結(jié)合所做出的富有美感并適于工業(yè)上應(yīng)用的新設(shè)計(jì)而享有的專有權(quán)利。實(shí)用新型專利權(quán)——是指對(duì)產(chǎn)品的形狀；構(gòu)造或者其結(jié)合所實(shí)用的新的技術(shù)方案而享有的專有權(quán)利。第八頁(yè)，共74頁(yè)。2.非專利技術(shù)你知道Coke（可口可樂）配方是否申請(qǐng)專利？第九頁(yè)，共74頁(yè)。非專利技術(shù)，是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中使用的；未公開的；未申請(qǐng)專利的知識(shí)和技巧。概念分類獨(dú)特的設(shè)計(jì)；造型；配方；計(jì)算公式；軟件包；制造工藝等工藝訣竅；技術(shù)秘密等。經(jīng)濟(jì)價(jià)值：發(fā)明人壟斷的先進(jìn)實(shí)用的知識(shí)和技術(shù)，企業(yè)憑借此專有技術(shù)，可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。第十頁(yè)，共74頁(yè)。

非專利技術(shù)：非專利技術(shù)成果應(yīng)具備下列條件：

（1）包括技術(shù)知識(shí)；經(jīng)驗(yàn)和信息的技術(shù)方案或技術(shù)訣竅；

（2）處于秘密狀態(tài)，即不能從公共渠道直接獲得；

（3）有實(shí)用價(jià)值，即能使所有人獲得經(jīng)濟(jì)利益或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

——最高人民法院《關(guān)于審理科技糾紛案件的若干問(wèn)題的規(guī)定》

11第十一頁(yè)，共74頁(yè)。3.商標(biāo)權(quán)商標(biāo)權(quán)價(jià)值：顧客信賴這一商標(biāo)，能使企業(yè)商品暢銷，或以較高的價(jià)格出售，著名商標(biāo)常能給企業(yè)帶來(lái)巨額經(jīng)濟(jì)利益，甚至可以成為企業(yè)最有價(jià)值的資產(chǎn)。商標(biāo)辨認(rèn)特定商品或勞務(wù)的標(biāo)記；企業(yè)外觀形象的綜合反映。商標(biāo)權(quán)專門在某類指定的商品或產(chǎn)品上使用特定的名稱或圖案的權(quán)利。占有；使用；收益和處分的權(quán)利。第十二頁(yè)，共74頁(yè)。3.商標(biāo)權(quán)第十三頁(yè)，共74頁(yè)。4.經(jīng)營(yíng)特許權(quán)肯德基特許經(jīng)營(yíng)政策第十四頁(yè)，共74頁(yè)。使用公共財(cái)產(chǎn)或一定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)某種特許業(yè)務(wù)的權(quán)利。一定范圍內(nèi)：銷售其產(chǎn)品或服務(wù)；使用其專利權(quán)；商標(biāo)權(quán)；技術(shù)秘訣；商號(hào)等無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)利。如準(zhǔn)許航空公司在政府規(guī)定的航線上，利用國(guó)有的機(jī)場(chǎng)設(shè)施，經(jīng)營(yíng)客貨運(yùn)業(yè)務(wù)第十五頁(yè)，共74頁(yè)。5.土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指國(guó)家準(zhǔn)許某一企業(yè)或某一單位在一定期間內(nèi)對(duì)國(guó)有土地享有開發(fā)；利用；經(jīng)營(yíng)的權(quán)利。第十六頁(yè)，共74頁(yè)。方式定義適用范圍其他土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)國(guó)家投資的黨政機(jī)關(guān)；行政事業(yè)單位辦公用房；公共設(shè)施；公用事業(yè)和國(guó)有工業(yè)等建設(shè)用地。沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。?拍賣；招標(biāo)；掛牌；協(xié)議土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。包括出售；交換和贈(zèng)送。取得的土地使用權(quán)方式第十七頁(yè)，共74頁(yè)。6.著作權(quán)

著作權(quán)又稱版權(quán),指作者對(duì)其創(chuàng)作的文學(xué)；科學(xué)和藝術(shù)作品依法享有的某些特殊權(quán)利。著作權(quán)——作品署名權(quán)；發(fā)表權(quán)；修改權(quán)和保護(hù)作品完整權(quán),還包括復(fù)制權(quán)；發(fā)行權(quán)；出租權(quán)；展覽權(quán)；表演權(quán)；放映權(quán)；廣播權(quán)；信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)；攝制權(quán)；改編權(quán)；翻譯權(quán)；匯編權(quán)以及應(yīng)當(dāng)由著作權(quán)人享有的其他權(quán)利。著作權(quán)的客體為作品。所謂作品，是指文學(xué)；藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，具有獨(dú)創(chuàng)性并能以某種有形形式復(fù)制的智力創(chuàng)作成果。第十八頁(yè)，共74頁(yè)。第十九頁(yè)，共74頁(yè)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)你是否可以對(duì)教材的封面顏色；紙張進(jìn)行修改？無(wú)形資產(chǎn)有時(shí)是價(jià)值很大但有時(shí)價(jià)值很低,甚至一文不值。您知道1個(gè)字值多少錢嗎?10萬(wàn)20萬(wàn)30萬(wàn)40萬(wàn)第二十頁(yè)，共74頁(yè)。天蒼蒼，

海茫茫，

山之上，

有國(guó)殤。葬我于高山之上兮，望我大陸；大陸不見兮，只有痛哭。葬我于高山之上兮，望我故鄉(xiāng)；故鄉(xiāng)不見兮，永不能忘?！锻箨憽酚谟尤蔚诙豁?yè)，共74頁(yè)。公民的作品，其發(fā)表權(quán)；使用權(quán)和獲得報(bào)酬權(quán)的保護(hù)期為作者終身及其死后50年；計(jì)算機(jī)軟件的保護(hù)期為25年，屆滿后可續(xù)展25年。非專利技術(shù)第二十二頁(yè)，共74頁(yè)。二、無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量（一）無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)使用了某種知識(shí)、產(chǎn)權(quán)第二十三頁(yè)，共74頁(yè)。二、無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量（二）無(wú)形資產(chǎn)初始計(jì)量外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)成本=購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+直接歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的其他支出

直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出

（專業(yè)服務(wù)費(fèi)用；測(cè)試無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用）

不包括：產(chǎn)品銷售費(fèi)用；管理費(fèi)用。專利技術(shù)；非專利技術(shù)；商標(biāo)權(quán)；著作權(quán)和商譽(yù)需要交納增值稅。

第二十四頁(yè)，共74頁(yè)。外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)：借：無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款專利技術(shù)和非專利技術(shù)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓及其相關(guān)服務(wù)免征增值稅；商標(biāo)權(quán)；著作權(quán)和商譽(yù)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓要按6%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。第二十五頁(yè)，共74頁(yè)。

2013年1月4日，北京京華釀酒實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司與天津制酒有限責(zé)任公司簽訂商標(biāo)購(gòu)買合同，購(gòu)入一項(xiàng)酒類商標(biāo)，增值稅發(fā)票上注明價(jià)款225000元，稅款13500元，總價(jià)款238000元用轉(zhuǎn)賬支票付訖。

借：無(wú)形資產(chǎn)——商標(biāo)權(quán)225000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）13500

貸：銀行存款——工行238500第二十六頁(yè)，共74頁(yè)。延期支付價(jià)款購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)超過(guò)正常信用條件延期支付價(jià)款，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)第二十七頁(yè)，共74頁(yè)。例：某A上市公司20×7年1月8日，從B公司購(gòu)買一項(xiàng)商標(biāo)權(quán)，由于A公司資金周轉(zhuǎn)比較緊張，經(jīng)與B公司協(xié)議采用分期付款方式支付款項(xiàng)。合同規(guī)定，該項(xiàng)商標(biāo)權(quán)總計(jì)6000000元，每年末付款3000000元，兩年付清。假定銀行同期貸款利率為6%，2年期年金現(xiàn)值系數(shù)為1.8334。

有關(guān)會(huì)計(jì)處理如下：

無(wú)形資產(chǎn)現(xiàn)值=3000000×1.8334=5500200

未確認(rèn)融資費(fèi)用=6000000－5500200=499800第二十八頁(yè)，共74頁(yè)。第一年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用=5500200×6%=330012

第二年應(yīng)確認(rèn)的融資費(fèi)用=499800－330012=119788

借：無(wú)形資產(chǎn)——商標(biāo)權(quán)

未確認(rèn)融資費(fèi)用499800

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款

第一年底付款時(shí)：借：長(zhǎng)期應(yīng)付款3000000

貸：銀行存款3000000

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用330012

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用330012第二十九頁(yè)，共74頁(yè)。第二年底付款時(shí)：借：長(zhǎng)期應(yīng)付款3000000

貸：銀行存款3000000借：財(cái)務(wù)費(fèi)用119788

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用119788第三十頁(yè)，共74頁(yè)。已出租或用于增值的土地使用權(quán)：作為投資性房地產(chǎn)核算第三十一頁(yè)，共74頁(yè)。合計(jì)行政事業(yè)性收費(fèi)基金專用票據(jù)（土地管理專用）征地管理費(fèi)34耕地開墾費(fèi)182216土地出讓收入專用票據(jù)土地出讓價(jià)款（加蓋××縣國(guó)有土地收入財(cái)務(wù)專用章）3634合計(jì)3850繳納契稅3850×4％=繳納契稅1544004案例：某公司因擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，2010年1月購(gòu)買土地使用權(quán)支付價(jià)款3850萬(wàn)元，準(zhǔn)備建造廠房。支出如下：借：無(wú)形資產(chǎn)———土地使用權(quán)4004貸：銀行存款4004第三十二頁(yè)，共74頁(yè)。2010年1月1日，某股份有限公司購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，支付土地出讓金及契稅為2000萬(wàn)元。公司在地上自行建造生產(chǎn)車間，領(lǐng)用工程物資3000萬(wàn)元和原材料1000萬(wàn)元，應(yīng)負(fù)擔(dān)職工工資1800萬(wàn)元，用銀行存款支付其他費(fèi)用2030萬(wàn)元。該工程已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。土地使用權(quán)證書中所注明的使用年限為50年，廠房使用年限為25年，采用直線法攤銷和計(jì)提折舊。會(huì)計(jì)處理如下（單位：萬(wàn)元）1．支付土地出讓金及契稅：

借：無(wú)形資產(chǎn)———土地使用權(quán)

2000

貸：銀行存款2000

第三十三頁(yè)，共74頁(yè)。2．自行建造廠房：

借：在建工程

8000

貸：工程物資3000

原材料

1000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅

（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）170

應(yīng)付職工薪酬1800

銀行存款2030第三十四頁(yè)，共74頁(yè)。

3．完工并達(dá)到預(yù)定可用狀態(tài)

借：固定資產(chǎn)

8000

貸：在建工程80004．每年攤銷和折舊:

借：制造費(fèi)用

320

累計(jì)折舊320

借：管理費(fèi)用

40

貸：累計(jì)攤銷

40

第三十五頁(yè)，共74頁(yè)。三；內(nèi)部研究與開發(fā)支出的確認(rèn)與計(jì)量?jī)?nèi)部研究與開發(fā)研究是指為獲取新的技術(shù)和知識(shí)等進(jìn)行的有計(jì)劃的調(diào)查。研究開發(fā)

開發(fā)是指在進(jìn)行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識(shí)應(yīng)用于某項(xiàng)計(jì)劃或設(shè)計(jì)，以生產(chǎn)出新的或具有實(shí)質(zhì)性改進(jìn)的材料；裝置；產(chǎn)品等。計(jì)劃性；探索性（該階段不會(huì)形成階段性成果）具有針對(duì)性；形成成果的可能性較大如果企業(yè)能夠證明滿足無(wú)形資產(chǎn)的定義及相關(guān)確認(rèn)條件，所發(fā)生的開發(fā)支出可資本化，確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的成本。研發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)董事會(huì)或者相關(guān)管理層的批準(zhǔn)，并著手收集相關(guān)資料；進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查等第三十六頁(yè)，共74頁(yè)。第三十七頁(yè)，共74頁(yè)。“研發(fā)支出”賬戶：專門核算企業(yè)進(jìn)行研究和開發(fā)無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。明細(xì)賬：“費(fèi)用化支出”和“資本化支出”期末將這些支出分別計(jì)入到“管理費(fèi)用”或者“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。第三十八頁(yè)，共74頁(yè)。內(nèi)部研究開發(fā)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理研發(fā)支出——費(fèi)用化支出

——資本化支出管理費(fèi)用無(wú)形資產(chǎn)費(fèi)用化支出資本化支出銀行存款應(yīng)付職工薪酬原材料各種支出1；使用或者出售在技術(shù)上具有可行性；2；有使用或出售的意圖；3；證明其有用；4；足夠資金的支持完成該無(wú)形資產(chǎn)，并有能力使用或者出售；5；支出可以可靠計(jì)量。39第三十九頁(yè)，共74頁(yè)。新世紀(jì)公司自行開發(fā)一項(xiàng)新產(chǎn)品的專利技術(shù)。在研究開發(fā)過(guò)程中發(fā)生材料費(fèi)20,000元，支付研發(fā)人員工資8,000元，另使用銀行存款支付其他費(fèi)用12,000元。其中確定的費(fèi)用化支出為5000元，資本支出為35,000元。期末將上述支出分別轉(zhuǎn)為企業(yè)的費(fèi)用和無(wú)形資產(chǎn)。（1）發(fā)生相應(yīng)支出時(shí)：借：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出5,000

——資本化支出35,000貸：原材料20,000銀行存款12,000

應(yīng)付職工薪酬8,000

（2）轉(zhuǎn)出時(shí)：借：管理費(fèi)用5,000

無(wú)形資產(chǎn)35,000貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出5,000——資本化支出35,000第四十頁(yè)，共74頁(yè)。A公司2006年3月1日開始自行開發(fā)成本管理軟件，在研究階段發(fā)生材料費(fèi)用10萬(wàn)元，開發(fā)階段發(fā)生開發(fā)人員工資100萬(wàn)元，福利費(fèi)20萬(wàn)元，支付租金30萬(wàn)元。開發(fā)階段的支出滿足資本化條件。2006年3月16日，A公司自行開發(fā)成功該成本管理軟件，并依法申請(qǐng)了專利，支付注冊(cè)費(fèi)1萬(wàn)元，律師費(fèi)2.5萬(wàn)元，A公司2006年3月20日為向社會(huì)展示其成本管理軟件，特舉辦了大型宣傳活動(dòng)，支付費(fèi)用50萬(wàn)元，則A公司無(wú)形資產(chǎn)的入賬價(jià)值應(yīng)為（）萬(wàn)元。A．213.5B．3.5C．153.5D．163.5【正確答案】C

第四十一頁(yè)，共74頁(yè)。無(wú)形資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，是指按照無(wú)形資產(chǎn)的成本減去累計(jì)攤銷額和相應(yīng)的減值準(zhǔn)備之后的余額進(jìn)行計(jì)量。42第四十二頁(yè)，共74頁(yè)。解釋：攤銷方法如公路經(jīng)營(yíng)權(quán)采用車流量法第四十三頁(yè)，共74頁(yè)。無(wú)形資產(chǎn)攤銷的會(huì)計(jì)處理借：管理費(fèi)用制造費(fèi)用銷售費(fèi)用其他業(yè)務(wù)成本貸：累計(jì)攤銷第四十四頁(yè)，共74頁(yè)。五；無(wú)形資產(chǎn)減值；處置（一）無(wú)形資產(chǎn)減值第四十五頁(yè)，共74頁(yè)。某企業(yè)20X2年1月5日購(gòu)入一項(xiàng)專利權(quán)，實(shí)際支付價(jià)款300000元，預(yù)計(jì)使用年限為10年。20×5年12月31日，該項(xiàng)專利權(quán)發(fā)生減值，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為120000元，無(wú)公允價(jià)值。該項(xiàng)專利權(quán)發(fā)生減值以后，預(yù)計(jì)剩余使用年限為5年。根據(jù)以上資料，編制會(huì)計(jì)分錄如下：(1)計(jì)算該項(xiàng)專利權(quán)在計(jì)提減值準(zhǔn)備前的賬面價(jià)值。賬面價(jià)值=300000－300000÷10×4=180000（元）第四十六頁(yè)，共74頁(yè)。

(2)計(jì)提減值準(zhǔn)備。應(yīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備=180000-120000=60000（元）借：資產(chǎn)減值損失60000

貸：無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備60000(3)計(jì)算剩余使用年限內(nèi)年攤銷額。剩余使用年限內(nèi)年攤銷額=120000÷5=24000（元）

每月攤銷=24000÷12=2000（元）

借：管理費(fèi)用2000

貸：累計(jì)攤銷2000第四十七頁(yè)，共74頁(yè)。（二）無(wú)形資產(chǎn)的處置和報(bào)廢1.無(wú)形資產(chǎn)的出租（1）借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

（2）

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：累計(jì)攤銷

銀行存款第四十八頁(yè)，共74頁(yè)。2.無(wú)形資產(chǎn)的出售、報(bào)廢第四十九頁(yè)，共74頁(yè)。第五十頁(yè)，共74頁(yè)。第五十一頁(yè)，共74頁(yè)。一；投資性房地產(chǎn)的概念和范圍投資性房地產(chǎn)：指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)通常是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。第二節(jié)投資性房地產(chǎn)52第五十二頁(yè)，共74頁(yè)。投資性房地產(chǎn)的構(gòu)成固定資產(chǎn)自用出租動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)其他出租準(zhǔn)備出售自用投資性房地產(chǎn)第五十三頁(yè)，共74頁(yè)。投資性房地產(chǎn)的特征：目的：出租；增值性質(zhì)：獨(dú)立確認(rèn)與其他資產(chǎn)的關(guān)系：固定資產(chǎn)（自用）；存貨（出售）；無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)的閑置）第五十四頁(yè)，共74頁(yè)。投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的建筑物／已出租的土地使用權(quán)／持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)解釋：1.已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物?！纠纭緼企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將門面房用于自行經(jīng)營(yíng)餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價(jià)。A\B是否都屬于投資性房產(chǎn)？

55第五十五頁(yè)，共74頁(yè)。2.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式(不是劃撥）取得的；以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

【例如】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會(huì)作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。不屬于投資性房地產(chǎn)情形！P179

56第五十六頁(yè)，共74頁(yè)。下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：1；準(zhǔn)備出租但沒出租的，不屬于投資性房地產(chǎn)；2；不屬于自己的，比如是租別人的又轉(zhuǎn)租出去的；3；國(guó)家認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)；4；自用房地產(chǎn)，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的飯店。5；作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備被出售的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。第五十七頁(yè)，共74頁(yè)。下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

（2007年中級(jí)考題）A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD【解析】已出租的建筑物；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)屬于投資性房地產(chǎn)，A項(xiàng)屬于固定資產(chǎn)；C項(xiàng)屬于存貨。58第五十八頁(yè)，共74頁(yè)。

知識(shí)框架圖取得資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)歷史成本計(jì)量（成本模式）公允價(jià)值計(jì)量計(jì)提折舊或攤銷不計(jì)提折舊或攤銷；調(diào)整公允價(jià)值（影響損益）投資性房地產(chǎn)歷史成本計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方或貸方）公允價(jià)值變動(dòng)損益（借方）；其他綜合收益（貸方）資產(chǎn)不變×第五十九頁(yè)，共74頁(yè)。二；投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)與計(jì)量

(一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)外購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)和建筑物,應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)和建筑物成本=購(gòu)買價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)+可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于出租(或資本增值)；部分自用,應(yīng)進(jìn)行合理分配。60第六十頁(yè)，共74頁(yè)。例如：企業(yè)外購(gòu)一棟大廈，買價(jià)10億（不包括土地使用權(quán)），該棟大廈40%部分用于出租，60%部分作為辦公自用。會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)4

固定資產(chǎn)6

貸：銀行存款10

61第六十一頁(yè)，共74頁(yè)。（二）自行建造投資性房地產(chǎn)自行建造投資性房地產(chǎn),其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。自行建造投資性房地產(chǎn)成本=土地開發(fā)費(fèi)+建筑成本+資本化的借款費(fèi)用+其他費(fèi)用+分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益（營(yíng)業(yè)外支出），不計(jì)入建造成本。借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程【一般企業(yè)】

開發(fā)成本【房地產(chǎn)企業(yè)】62第六十二頁(yè)，共74頁(yè)。三；投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出對(duì)投資性房地產(chǎn)改建；擴(kuò)建；裝修。改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。1.資本化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。

舉例：教材180頁(yè)。2.費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）。第六十三頁(yè)，共74頁(yè)。四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量?jī)煞N形式

成本模式；公允價(jià)值模式（一）成本模式在成本模式下，按照規(guī)定（1）投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷；（2）

存在減值跡象要計(jì)提減值準(zhǔn)備。

64第六十四頁(yè)，共74頁(yè)。成本模式公允價(jià)值模式取得借:投資性房地產(chǎn)貸:銀行存款同左計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本等貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊不提折舊取得租金借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅同左減值借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（不得轉(zhuǎn)回）無(wú)處置投資性房地產(chǎn)借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：其他業(yè)務(wù)成本

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

（投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表日以成本計(jì)量公允價(jià)值計(jì)量舉例：教材181頁(yè)。65第六十五頁(yè)，共74頁(yè)。（二）公允價(jià)值模式1.條件：采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息。

注意：對(duì)于投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式。66第六十六頁(yè)，共74頁(yè)。2.取得設(shè)置：“投資性房地產(chǎn)—成本”“投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)”會(huì)計(jì)科目。

67第六十七頁(yè)，共74頁(yè)。取得外購(gòu)；自行建造與成本模式一致。租金收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值＞賬面余額的差額借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值＜賬面余額的差額相反的會(huì)計(jì)分錄處置收入：確認(rèn)其他收入投資性房地產(chǎn)：計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”稅金：營(yíng)業(yè)稅金及附加3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量第六十八頁(yè)，共74頁(yè)。四；轉(zhuǎn)換與處置

（一）轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行