深圳酒文化小鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性報(bào)告

XX投資管理公司中國（深圳）酒文化小鎮(zhèn)戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性研究報(bào)告2011年6月1項(xiàng)目名稱說明：目標(biāo)用地范圍規(guī)劃為：中國（深圳）國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)用地及其周邊范圍規(guī)劃為：中國（深圳）酒文化小鎮(zhèn)前者是后者的啟動(dòng)項(xiàng)目和核心項(xiàng)目。特此說明。2楔子篇機(jī)遇篇第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的新契機(jī)第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.1國際酒水業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展2.2酒類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)產(chǎn)品研究2.3酒文化產(chǎn)業(yè)園的新時(shí)機(jī)第三章：新產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢和機(jī)會(huì)3.1區(qū)位優(yōu)勢3.2市場優(yōu)勢3.3技術(shù)優(yōu)勢3.4政策優(yōu)勢審視篇第四章綜合開發(fā)條件優(yōu)越4.1龍華，深圳副中心4.2龍華，城市新勢力4.3龍華，高尚型社會(huì)4.4龍華，復(fù)合助推力4.5龍華，未來大變革第五章目標(biāo)用地分析和評(píng)估5.1區(qū)位和交通便捷5.2可發(fā)展空間充裕5.3現(xiàn)狀問題與對(duì)策執(zhí)行篇第六章產(chǎn)業(yè)園概念性規(guī)劃6.1項(xiàng)目總體定位6.2項(xiàng)目開發(fā)模式6.3項(xiàng)目規(guī)劃概念陳述6.4項(xiàng)目功能分區(qū)設(shè)置6.5啟動(dòng)區(qū)初步規(guī)劃第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排7.1項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序7.2項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)第八章投資與盈利分析第九章戰(zhàn)略規(guī)劃和可行性研究結(jié)論與建議3楔子篇項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景2、目標(biāo)地塊3、策劃范圍4、文本任務(wù)4項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景2009年，國務(wù)院頒布第一部文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃——《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》，標(biāo)志著文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)上升為國家戰(zhàn)略。過去的五年，是深圳文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅猛的時(shí)期。2010年，深圳市文化產(chǎn)業(yè)增加值為637億元，占全市GDP的6.7%。文化產(chǎn)業(yè)已成為深圳市最活躍、最具競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著文化產(chǎn)業(yè)的持續(xù)深入發(fā)展，龍華區(qū)街道辦及其下屬企業(yè)龍華街道投資管理公司決定在龍華下油松片區(qū)整合已有資源，建設(shè)發(fā)展中國深圳（國際）酒文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，以此帶動(dòng)龍華文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)龍華經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。2、目標(biāo)地塊龍華鎮(zhèn)（下油松）東環(huán)一路與民清路交叉口西北角菜地約2萬平米。3、策劃范圍工作內(nèi)容將從目標(biāo)地塊展開，輻射到周邊，整合區(qū)域資源，從而確定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)和遠(yuǎn)景區(qū)，在此基礎(chǔ)上對(duì)中國（深圳）酒文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)行研究分析，論證該項(xiàng)目開發(fā)的可行性。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來產(chǎn)品開發(fā)、市場定位和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行前期策劃。4、文本任務(wù)通過對(duì)國內(nèi)外酒業(yè)、食品業(yè)以及深圳文化產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方面的研究，探索和發(fā)現(xiàn)行業(yè)未來的發(fā)展空間、機(jī)會(huì)和趨勢；通過對(duì)同性質(zhì)或者同類型的項(xiàng)目進(jìn)行分析研究，把握市場發(fā)展規(guī)律，提煉出項(xiàng)目的發(fā)展模式和路徑；通過對(duì)市場、業(yè)態(tài)以及可利用資源的評(píng)估，指導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)。5機(jī)遇篇第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的新契機(jī)6第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化(1)：酒的分類酒的化學(xué)成分是乙醇，一般含有微量的雜醇和酯類物質(zhì)。食用酒是一種保健飲料，能促進(jìn)血液循環(huán)，通經(jīng)活絡(luò)，祛風(fēng)濕。我國是酒的故鄉(xiāng)，也是酒文化的發(fā)源地，是世界上釀酒最早的國家之一。我國是最早釀酒的國家之一，早在2000年前就發(fā)明了釀酒技術(shù)，并不斷改進(jìn)和完善，現(xiàn)在已發(fā)展到能生產(chǎn)各種濃度、各種香型、各種含酒的飲料。酒品分類按照國產(chǎn)和進(jìn)口可以分為國酒和洋酒兩大類。國酒：根據(jù)商品特性，分白酒、黃酒、米酒、果酒、啤酒和藥酒六類。洋酒：根據(jù)釀造方法，分為蒸餾酒、釀造酒和調(diào)制酒三大類。國酒白酒黃酒米酒果酒藥酒啤酒茅臺(tái)塔牌紹興酒米婆婆甜酒釀葡萄酒當(dāng)歸地黃酒青島啤酒五糧液阿拉老酒孝感生龍佬米酒梅子酒地榆菖蒲酒雪花啤酒西鳳酒福建老酒客家米酒草莓酒枸杞子酒燕京啤酒雙溝大曲桃源黃酒東漢醪糟西瓜酒五味子藥酒哈爾濱啤酒洋河大曲湖北乾昌天府醪糟石榴酒對(duì)蝦酒金星啤酒古井貢酒西塘老酒艾佳人月子米酒鴨梨酒紅花酒珠江啤酒劍南春古運(yùn)河黃酒喜仙醪糟西紅柿酒妙沁藥酒金威啤酒瀘州老窖古越樓臺(tái)橘子酒中華啤酒杏花村汾酒會(huì)稽山金棗酒洋酒蒸餾酒釀造酒配制酒威士忌佐餐葡萄酒開胃酒金酒含氣葡萄酒甜食酒伏特加酒強(qiáng)化葡萄酒利口酒朗姆酒特基拉酒白蘭地7第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.1酒和酒文化(2)：酒的文化在世界數(shù)千年的文明發(fā)展史中，酒與文化的發(fā)展基本上是同步進(jìn)行的。在酒的生產(chǎn)、銷售、消費(fèi)過程中所產(chǎn)生和積累的物質(zhì)文化和精神文化，共同構(gòu)建了人類社會(huì)的酒文化。酒文化包括酒的制法、品法、作用、歷史等酒文化現(xiàn)象，既有酒自身的物質(zhì)特征，也有品酒所形成的精神內(nèi)涵，是制酒飲酒活動(dòng)過程中形成的特定文化形態(tài)。酒文化在中國源遠(yuǎn)流長，不少文人學(xué)士寫下了品評(píng)鑒賞美酒佳釀的著述，留下了斗酒、寫詩、作畫、養(yǎng)生、宴會(huì)、餞行等酒神佳話。酒作為一種特殊的文化載體，在人類交往中占有獨(dú)特的地位。酒文化已經(jīng)滲透到人類社會(huì)生活中的各個(gè)領(lǐng)域，對(duì)文學(xué)藝術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、政治經(jīng)濟(jì)各方面都有著巨大影響和作用。世界文化現(xiàn)象有著驚人的相似之處，西方的酒神精神以葡萄種植業(yè)和釀酒業(yè)之神狄奧尼蘇斯為象征，到古希臘悲劇中，西方酒神精神上升到理論高度，德國哲學(xué)家尼采的哲學(xué)使這種酒神精神得以升華。尼采認(rèn)為，酒神精神喻示著情緒的發(fā)泄，是拋棄傳統(tǒng)束縛回歸原始狀態(tài)的生存體驗(yàn)，人類在消失個(gè)體與世界合一的絕望痛苦的哀號(hào)中獲得生的極大快意。酒文化政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活藝術(shù)歷史科技酒文化產(chǎn)業(yè)81.1酒和酒文化(3)：文化屬性及其發(fā)展契機(jī)酒水的文化特性在人類社會(huì)飲酒的漫長過程中，形成了酒自身獨(dú)特的人文特性。不同的場合和不同的環(huán)境下，飲用對(duì)應(yīng)的某種類型和品質(zhì)的酒釀，會(huì)促進(jìn)社會(huì)和生產(chǎn)活動(dòng)的效率。中國的酒釀最為常見的是白酒、葡萄酒和啤酒，他們在社會(huì)生活中扮演著不同的情緒定位。文化產(chǎn)品市場契機(jī)酒水產(chǎn)業(yè)鏈上，衍生的上下游的環(huán)節(jié)包括三大現(xiàn)代社會(huì)的文化產(chǎn)品：非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的釀酒工藝和技術(shù)、以釀酒制酒為核心的創(chuàng)意設(shè)計(jì)業(yè)和以酒水消費(fèi)為中心的休閑體驗(yàn)產(chǎn)品。目前，這三種類型的產(chǎn)品已經(jīng)在其他傳統(tǒng)行業(yè)得到小規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展勢頭良好。如龍潤和八馬兩大企業(yè)的茶葉文化，如深圳羅湖的工藝禮品文化開發(fā)等等。第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展9第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.2酒水產(chǎn)業(yè)鏈及其發(fā)展：產(chǎn)業(yè)發(fā)展脫離原產(chǎn)區(qū)限制酒水作為人類社會(huì)的一種消費(fèi)性產(chǎn)品，自從被發(fā)現(xiàn)起，就逐漸形成了其生產(chǎn)鏈和消費(fèi)鏈。到了現(xiàn)代社會(huì)，隨著生產(chǎn)技術(shù)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，酒水本身及其上下游的行業(yè)共同構(gòu)建起了龐大的酒水產(chǎn)業(yè)鏈。農(nóng)作物種植制作加工廠房建設(shè)設(shè)備采購人才招聘行業(yè)準(zhǔn)入釀制工藝標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量監(jiān)管灌裝酒瓶開發(fā)包裝設(shè)計(jì)直接消費(fèi)進(jìn)入市場品牌營銷分銷渠道媒體活動(dòng)策劃宣傳分銷商管理分銷商服務(wù)消費(fèi)者質(zhì)量保障售后服務(wù)其他原料開發(fā)行業(yè)認(rèn)證專業(yè)評(píng)級(jí)……原產(chǎn)區(qū)：原始產(chǎn)業(yè)鏈貿(mào)易區(qū)：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)鏈社會(huì)的發(fā)展和專業(yè)的分工促進(jìn)了酒水產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，也讓酒水產(chǎn)業(yè)鏈得到了豐富和延伸。商業(yè)的運(yùn)作、政府的管理、行業(yè)的自律以及消費(fèi)者的需求又使得產(chǎn)業(yè)鏈更加完善和深化。酒水產(chǎn)業(yè)鏈，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了酒水原產(chǎn)區(qū)的地域限制和空間限制。酒一次發(fā)酵酒的再發(fā)酵10第一章：新契機(jī)——酒水產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展1.3酒水產(chǎn)業(yè)鏈的新契機(jī)酒水產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，已經(jīng)不再局限于酒水的原產(chǎn)地。酒水中心的建立，也不再需要傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。原產(chǎn)地的各項(xiàng)條件往往滿足不了酒水企業(yè)的與時(shí)俱進(jìn)的發(fā)展。只有在經(jīng)貿(mào)物流發(fā)達(dá)的區(qū)域中心，才能匯聚產(chǎn)業(yè)鏈上各個(gè)環(huán)節(jié)的資源。中國的酒水產(chǎn)區(qū)遍布全國，雖然經(jīng)過近十年來的整合，但仍然沒有真正的資源配置中心。而這一個(gè)行業(yè)中心的建立，對(duì)于一個(gè)城市而言意義非凡。資源配置中心11機(jī)遇篇第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.1國際酒水業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展2.2酒類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)產(chǎn)品研究2.3酒文化產(chǎn)業(yè)園的新時(shí)機(jī)12第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.1國際酒水業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展(1)：葡萄酒成為“國際酒”世界各國都有屬于自己的傳統(tǒng)酒類品種，廣受歡迎的有葡萄酒、啤酒和白酒。但從全球酒水流通的角度看，葡萄酒成為“國際酒”。而國際酒水業(yè)，也基本上圍繞葡萄酒的生產(chǎn)、銷售和消費(fèi)而展開。全球葡萄酒生產(chǎn)國出口情況（百萬公升）1、世界酒業(yè)競爭以葡萄酒為核心2、西歐和美國是世界酒業(yè)的霸主3、中國在國際酒水市場上地位不突出13全球葡萄酒產(chǎn)區(qū)和三大葡萄酒貿(mào)易中心分布圖第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白倫敦紐約香港2.1國際酒水業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展(2)：世界葡萄酒產(chǎn)區(qū)和交易中心美國是全球最大的葡萄酒進(jìn)口國之一，人均年消費(fèi)量在10瓶以上，市場增長空間非常巨大。中國經(jīng)濟(jì)增長，葡萄酒市場迅速升溫，大大提高了行業(yè)預(yù)期。香港依靠中國大陸等新興葡萄酒市場，成為世界第三大葡萄酒貿(mào)易中心。14第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.1國內(nèi)酒水業(yè)現(xiàn)狀與格局(3)：全國酒產(chǎn)區(qū)分布情況總體格局：中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了消費(fèi)量的提升和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這直接促使酒水業(yè)獲得空前的發(fā)展機(jī)遇。從酒類上看，白酒作為國酒的地位依然堅(jiān)挺，形成“東北-西南白酒長廊”；啤酒也有穩(wěn)定的增加；紅酒和其他進(jìn)口洋酒上升速度最快。白酒業(yè)：競爭從無序走向有序，市場加劇向品牌酒企和老牌產(chǎn)酒區(qū)集中。黃酒業(yè)：市場較大，但是品牌分散，局限于市級(jí)區(qū)域影響，缺乏競爭力。啤酒業(yè)：廣東、山東、黑龍江和重慶等啤酒企業(yè)占據(jù)了啤酒業(yè)的大半江山，但是中高端市場長期為國外大品牌所控制。葡萄酒業(yè)：葡萄酒的產(chǎn)量增速一度超過白酒，成為釀酒業(yè)的領(lǐng)頭羊。葡萄酒在中國的銷售，年增長在5%以上，并且預(yù)期上升空間超過白酒。我國酒產(chǎn)業(yè)與國際酒產(chǎn)業(yè)強(qiáng)國的差距：（1）內(nèi)銷為主，國際營銷水平低（2）缺乏核心競爭力產(chǎn)品，樹立品牌（3）缺乏國際化標(biāo)準(zhǔn)（4）出口的產(chǎn)品包裝沒與國際接軌（5）缺乏具有國際商業(yè)的營銷人才15（1）廣東是國內(nèi)最大的紅酒消費(fèi)地?fù)?jù)最新的統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上半年，經(jīng)廣東口岸進(jìn)口葡萄酒1886萬升，價(jià)值1.2億美元，比去年同期分別增長47%和60%。其中，自歐盟進(jìn)口葡萄酒占同期經(jīng)廣東口岸葡萄酒進(jìn)口總量的六成，進(jìn)口量達(dá)1136萬升，大幅增長72.5%。其中，來自澳大利亞的進(jìn)口葡萄酒增長了30%。廣大的消費(fèi)市場吸引商家紛紛入駐廣州酒市場，的廣東省已經(jīng)成為了國外眾多葡萄酒廠商紛紛主動(dòng)上門來尋在商機(jī)的寶地，酒文化產(chǎn)業(yè)園將成為一個(gè)商家入駐的首先目的地，成為一個(gè)消費(fèi)者與酒商各得其所的絕佳平臺(tái)。（2）廣東是最大進(jìn)口酒市場2010年廣東各種酒類總銷售額360億元，占全國酒類銷售總額3800億元的9.5%，其中進(jìn)口酒銷售額110億元，占全國進(jìn)口酒銷售總額218億元的50.5%。廣東成進(jìn)口酒最大市場。進(jìn)口葡萄酒銷售以年均50%以上的速度增長。（3）廣東形成“三分天下”的酒業(yè)格局2008年廣東啤酒銷售額102億元，白酒100億元，洋烈性酒加葡萄酒100億元。（4）酒類經(jīng)營一片混亂盡管廣東有如此之好的市場空間，但酒類經(jīng)營卻是一片混亂。據(jù)廣東酒類專賣局介紹，全廣東省有5000多家制酒企業(yè)，可有生產(chǎn)許可證的只有1000多家，剩下的以“小、亂、散”的家庭作坊居多，給管理造成了很多困難。有關(guān)部門稱，酒市混亂流通最甚。據(jù)悉，廣東一些酒類專賣市場并未起到廓清酒業(yè)市場的作用，很多批發(fā)市場內(nèi)有少數(shù)幾家商鋪在賣酒外，已沒有“專業(yè)市場”的影子。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，批發(fā)市場銷售手法陳舊、市場功能單一，與大部分名酒的品牌形象很難匹配，而且沒有權(quán)威的酒類檢測機(jī)構(gòu)對(duì)酒產(chǎn)品質(zhì)量保證，人們難以建立起購買的信心，市場紅火一陣后就逐步走向衰落。廣東擁有廣闊酒類產(chǎn)品消費(fèi)市場，但是經(jīng)營市場一片混亂，這正是酒文化產(chǎn)業(yè)園的機(jī)遇，通過酒文化產(chǎn)業(yè)園的建立完善廣東酒類營銷市場解決現(xiàn)在問題，產(chǎn)業(yè)園的建立是廣東酒類市場發(fā)展的新引擎。2.1國內(nèi)酒水業(yè)現(xiàn)狀與格局(4)：廣東酒水市場大，白酒紅酒啤酒三分天下第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白16第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.2酒類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)產(chǎn)品研究(1)：深圳概況：深圳國際葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)城位于深圳龍崗區(qū)中心城，處于深莞惠城市圈的重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位交通較好。項(xiàng)目由民營企業(yè)投資開發(fā)，商業(yè)面積4萬㎡，總投資10億元人民幣，項(xiàng)目按照國際頂尖標(biāo)準(zhǔn)打造成集進(jìn)口葡萄酒采購交易、展覽展示、資訊發(fā)布、培訓(xùn)檢測、文化博覽、餐飲休閑等于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈全新服務(wù)平臺(tái)。該項(xiàng)目被評(píng)選為2011年深圳文博會(huì)分會(huì)場。功能分區(qū)：會(huì)展會(huì)所區(qū)、產(chǎn)地使館區(qū)、采購交易區(qū)、酒吧餐飲區(qū)、文化博覽區(qū)五大功能分區(qū)?，F(xiàn)狀問題：項(xiàng)目處于發(fā)展初期，起步較低，目前定位也不高端。文化性質(zhì)不突出，產(chǎn)業(yè)園形象一般，暫時(shí)難以發(fā)揮出應(yīng)有效益。深圳國際葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)城17第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.2酒類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)產(chǎn)品研究(2)：廣州概況：廣州一統(tǒng)國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是香港投資商與廣東省酒類行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合打造的注重體驗(yàn)式消費(fèi)、陽光購物無假酒的酒類產(chǎn)業(yè)基地，定位為永不落幕的酒類博覽會(huì)，預(yù)計(jì)總投資人民幣10億元，總占地面積20萬平方米，總建筑面積30萬平方米。功能分區(qū)：一期建設(shè)商鋪，二期將開設(shè)全國首座酒業(yè)高等學(xué)府，三期將建設(shè)五星級(jí)酒店和酒文化主題公園?，F(xiàn)狀問題：停留在商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營層面上，沒有發(fā)揮其真正的文化創(chuàng)意能量，名不副實(shí)。其未來規(guī)劃的發(fā)展空間也有限。廣州一統(tǒng)國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園18概況：廣州保稅區(qū)國際酒類交易中心是由廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)和廣東省酒類專賣局聯(lián)合打造，項(xiàng)目包括酒類電子交易所、酒類商貿(mào)街和進(jìn)口酒類現(xiàn)代物流三部分，是一個(gè)集倉儲(chǔ)、品牌展示、商貿(mào)、配送、分銷于一體的專業(yè)化酒類交易平臺(tái)，該交易中心打造的是一個(gè)外貿(mào)集散地概念。擁有電子交易中有來自歐洲、澳洲、北美、南美和南非等16個(gè)以上國家的200多個(gè)葡萄酒廠商。目標(biāo)定位：打造華南地區(qū)永不落幕的國際酒類交易中心和繼紐約、倫敦之后的全球第三個(gè)國際酒類交易所現(xiàn)狀問題：注重交易和市場控制，停留于傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)方式。概況：該園區(qū)選址于瀘州市江陽區(qū)黃艤鎮(zhèn)，該區(qū)域內(nèi)匯聚了茅臺(tái)、五糧液、瀘州老窖、郎酒、董酒等名酒，是中國最著名的白酒聚集地。園區(qū)規(guī)劃面積1萬畝，投資120億元。國家酒檢中心已于2009年在此建成并正式投入使用。該中心旨在集中發(fā)展白酒釀造、白酒灌裝、倉儲(chǔ)物流、交易展示等產(chǎn)業(yè)，為入駐白酒企業(yè)提供便利的生產(chǎn)設(shè)備及配套服務(wù)環(huán)節(jié)，來自全國各地的白酒企業(yè)將陸續(xù)入駐此園區(qū)。目的定位：弘揚(yáng)中國酒文化，打造中國的“波爾多”國際品牌，讓川酒更多地進(jìn)入國際市場?，F(xiàn)狀問題：專注于生產(chǎn)鏈環(huán)節(jié)，但是對(duì)其上下游產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)基本忽略。對(duì)于文化的創(chuàng)造、保護(hù)和傳承，缺乏完善的考慮。第二章：新時(shí)機(jī)——酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目空白2.2酒類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目專項(xiàng)產(chǎn)品研究(3)：廣州、瀘州廣州保稅區(qū)國際酒類交易中心四川中國白酒金三角19第二章鍬：新時(shí)閱機(jī)——酒水文上化產(chǎn)業(yè)忙項(xiàng)目空臉白2.3酒文化產(chǎn)懂業(yè)園的新蟻時(shí)機(jī)：產(chǎn)愈業(yè)鏈上最幣高端的酒躺水文化項(xiàng)短目嚴(yán)重缺恐乏酒文化倡產(chǎn)業(yè)園罷的新時(shí)腫機(jī)：1、中國陣形成了特內(nèi)地白需酒生產(chǎn)燈和香港聞紅酒交浴易互相酷輝映的趴局面；2、國內(nèi)治積極開餐發(fā)酒水抵產(chǎn)業(yè)園柏，集中換分布在個(gè)廣東（掉貿(mào)易區(qū)羽域）、深北京（條行政中故心）和久四川（策生產(chǎn)區(qū)防域）。塘這些項(xiàng)膚目注重處生產(chǎn)和并銷售，赤基本上升忽略了燭產(chǎn)業(yè)鏈叫上比產(chǎn)紹品制造帖更高級(jí)齊的文化倒鏈條；3、中高端欺酒水文化延產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目弊的嚴(yán)重缺俱乏，中國播酒水產(chǎn)業(yè)恐發(fā)展面臨咱新時(shí)機(jī)。酒水生產(chǎn)酒水貿(mào)易酒水文化低端高端中端1品級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈①四川中國白酒金三角②深圳國際葡萄酒文化產(chǎn)業(yè)城③廣州保稅區(qū)國際酒類交易中心④廣州一統(tǒng)國際酒文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中高端酒水文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏23420機(jī)遇篇第三章：攻新產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢噴和機(jī)會(huì)3.1區(qū)位優(yōu)勢3.2市場優(yōu)勢3.3技術(shù)優(yōu)戚勢3.4政策優(yōu)熊勢21第三章：鍵新產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢開和機(jī)會(huì)3.1區(qū)位優(yōu)伴勢(1)：深圳是暑國家與世炎界溝通的同最重要窗象口深圳地所處珠江簽三角洲委前沿，顯是連接檔香港和濃中國內(nèi)蕩地的紐嘩帶和橋沉梁，是存華南沿蹤蝶海重要席的交通那紐帶，伯是中國岔通過香友港走向恒世界的君門戶，輩是一個(gè)他具有國目際性質(zhì)乖的貿(mào)易億平臺(tái)22隨著經(jīng)跪濟(jì)和社勒會(huì)的高研速發(fā)展脅，建市30余年的盲深圳如道今已躋健身為大像陸四大黑一線城檔市，它坦以特殊惹的地理杰位置和色暢達(dá)的叉海陸空槍交通，留成為世匪界進(jìn)入鴉中國的厲重要門贏戶、中做國通往安世界的釋重要窗償口。就白酒溪業(yè)而言梳，深圳位也極力弄扮演著揪后起之匪秀的角饞色，定受位為中浮高端的疑“金鵬叮城”酒棗，如今菜已經(jīng)在顯珠三角逗取得了步喜人的蝴成績。緊鄰世界趣葡萄酒交辮易中心的犬香港，深午圳以其強(qiáng)杯大的消費(fèi)奇能力和廣見泛的國際而影響力，染暢想著在稿酒水市場隸取得新的怖成功，成世為中國白膚酒通往世脈界的樞紐攜。大陸白酒蓬出口國外葡萄碧酒進(jìn)口香港（世界葡矩萄酒貿(mào)易腦中心）內(nèi)地（白酒生冬產(chǎn)基地群資）深圳（世界棄窗口、蜘中國碼諸頭）第三章豈：新產(chǎn)重業(yè)——深圳優(yōu)布勢和機(jī)段會(huì)3.1區(qū)位優(yōu)通勢(2)：深圳緊軟鄰世界第率二大葡萄幣酒貿(mào)易中及心23第三章反：新產(chǎn)稍業(yè)——深圳優(yōu)的勢和機(jī)貧會(huì)3.2市場優(yōu)叔勢(1)桿——經(jīng)濟(jì)支灶撐和廣成大的消淺費(fèi)市場深圳經(jīng)濟(jì)塔保持穩(wěn)而螺快的發(fā)展201愈0年基本斤實(shí)現(xiàn)現(xiàn)助代化，寸全市地俯區(qū)生產(chǎn)集總值達(dá)耍到100憑00億元，人麗均地區(qū)生碗產(chǎn)總值達(dá)外到1.2萬美元帥左右；“十五”插期間，深涉圳平均年遇末增速高池于平均上謠半年增速1.6個(gè)百分點(diǎn)午。人均GDP達(dá)到106膊745元（10年），深轟圳人的平凈均年齡為29歲，消費(fèi)睜方式時(shí)尚好、超前。奧深圳擁有豎強(qiáng)大的消屠費(fèi)能力。廣東是國球內(nèi)類內(nèi)消粘費(fèi)大省，醋深圳市位溫居省內(nèi)前騙茅，消費(fèi)黃市場大廣東各種查酒類總銷水售額360億元，占勉全國酒類惕銷售總額3800億元的9.5密%，其中劃進(jìn)口酒慎銷售額110億元，謎占全國原進(jìn)口酒腹銷售總謊額218億元的50.砍5%。廣東譯成進(jìn)口褲酒最大杜市場。伏進(jìn)口葡籍萄酒銷胳售以年稀均50%以上的速滑度增長。廣東省的貪酒類消費(fèi)哲主要集中殼在廣州，鑼深圳，東佳莞和佛山蹦。深圳是淘我國內(nèi)地葬首個(gè)人均GDP過萬美元念的城市（2007年）。上酒類零跳售總量閣以55億元僅討次于廣龍州。其槍中葡萄漠酒銷售殼額：7億。進(jìn)口找葡萄酒1.5億。銷傭售量：150糕00噸。進(jìn)穴口烈酒烤銷售總蝦額17億。銷售賀量500熊0噸。05-0宴7年銷售收鋼入平均增規(guī)長20%。24第三章獨(dú)：新產(chǎn)范業(yè)——深圳優(yōu)界勢和機(jī)追會(huì)3.2市場優(yōu)袋勢(2)—釣—強(qiáng)烈酒挺文化市侵場需求功能消費(fèi)層次（社交需求、尊重需求）物質(zhì)消費(fèi)層次（生理需求、安全需求）價(jià)值消費(fèi)層次（自我實(shí)現(xiàn)需求）注重對(duì)酒口感、質(zhì)量、價(jià)位的要求，不在乎產(chǎn)品是否有華麗的包裝或是深厚的歷史文化根源注重獲得飲酒享受的要求；對(duì)酒的包裝、外觀的要求往往甚于對(duì)口感、質(zhì)量的要求。注重對(duì)酒品牌，酒文化的需求，一種情感的依托，自我感覺的滿足。酒類產(chǎn)品販的消費(fèi)層朗次示意圖深圳消時(shí)費(fèi)者注憤重酒類營產(chǎn)品的己品牌，熊對(duì)酒文巡壽化的需尋求強(qiáng)烈隨著經(jīng)薪濟(jì)的發(fā)把展，人互民生活堤水平的禍提高，粥消費(fèi)者李對(duì)消費(fèi)懼產(chǎn)品的您需求的黑側(cè)重點(diǎn)狂會(huì)隨之伍改變，恭近幾十燈年來深姑圳經(jīng)濟(jì)柔飛速發(fā)在展，人律民生活則水平快臺(tái)速提高里，人民間的消費(fèi)陳層次不茅斷提高陷，作為黎一個(gè)正顏在快速銳發(fā)展的閘酒類產(chǎn)側(cè)業(yè)也隨柏之發(fā)生海的巨大灰的變化犬，人民假更加注雅重對(duì)酒摧類產(chǎn)品玻的文化封需求，泥酒文化手產(chǎn)品在鳴深圳有清著廣闊俗的市場隱。深圳消費(fèi)秩者在購買億酒考慮的劑因素分別網(wǎng)為：質(zhì)量28.撇57%，品牌23.8忠1%，價(jià)格14.2涉9%，產(chǎn)地4.7矮6%，口味28.5關(guān)7%。在消費(fèi)按酒水中，鵝啤酒和白小酒各占39%，葡萄乞酒占10%。下圖紅色究虛線范圍府內(nèi)正是深概圳當(dāng)酒類齊消費(fèi)市場悔的層次概也況，說明深圳酒辨類消費(fèi)葛已經(jīng)進(jìn)枕入到消趴費(fèi)者對(duì)爹酒品牌反和酒文共化注重臣的階段佩。25第三章農(nóng)：新產(chǎn)份業(yè)——深圳優(yōu)勢禾和機(jī)會(huì)3.3技術(shù)優(yōu)抖勢——物流業(yè)脖與技術(shù)徹人才支勾持深圳的物齊流業(yè)持續(xù)購發(fā)展從200辮4年到200增9年，深圳荷社會(huì)物流淹總額從124災(zāi)17.祥50億元增嚇加到2295雷7.57億元，柿年均增聾長率為10.7窮9%；深圳市邁物流業(yè)增兄加值從308.佛30億元上升賭到789燙.53億元，增新長兩倍多鋼，年均增攏長16.化97%。深圳的物省流效率不符斷提高，烈領(lǐng)先其他幣主要城市在國際岡上，物沖流業(yè)總泳費(fèi)用占GDP的比例是斥衡量一個(gè)眉地區(qū)物流隸業(yè)運(yùn)作效愧率的通行羊指標(biāo)。從2004年到2009年，深圳暖市物流業(yè)靈總費(fèi)用占GDP的比例乘從15.蘆51%下降到15.章10口%，五年期棕間下降了0.4泡1個(gè)百分狹點(diǎn)。從花變化趨證勢上看數(shù)，深圳裝市社會(huì)立物流總宣費(fèi)用占GDP的比例筍整體呈飄不斷下燈降的態(tài)繭勢，這仇說明深慘圳市物鞋流業(yè)運(yùn)繁營的整珍體效率呢在不斷伶提升。少深圳現(xiàn)易代物流碧業(yè)的運(yùn)制營效率碌盡管較怪美國的10%、德國獲的11%、日本的8%相比仍求有較大且差距，胸但整體適較國內(nèi)櫻其他主垃要城市捐已處于爹領(lǐng)先水護(hù)平。深圳擁有圈強(qiáng)大的設(shè)剖計(jì)力量和紅人才08年深圳暴設(shè)計(jì)人腦才存量碑有2萬多人，滲其中還包速括全國拔識(shí)尖的大師流級(jí)的設(shè)計(jì)伙人才。近10年來，握深圳的命設(shè)計(jì)師羽幾乎獲烏得過世層界所有集的頂級(jí)研設(shè)計(jì)賽圓事和國研際展覽案的獎(jiǎng)項(xiàng)耕。在全緞球最權(quán)固威的設(shè)烘計(jì)師組?？棥獓H設(shè)降計(jì)聯(lián)盟原（AGI）中，益中國內(nèi)滅地共有4位會(huì)員，都深圳便占拾了2位。深圳“設(shè)嫩計(jì)之都”泡為產(chǎn)業(yè)園衫區(qū)提供設(shè)炕計(jì)人才2008年11月19日,聯(lián)合國受教科文愿組織正略式批準(zhǔn)公深圳加拿入創(chuàng)意愁城市網(wǎng)途絡(luò)，并掘授予“餡設(shè)計(jì)之打都”稱錄號(hào)。設(shè)覽計(jì)之都斥建立為犯深圳與艷設(shè)計(jì)相顛關(guān)的產(chǎn)售業(yè)吸引垂創(chuàng)意資猛本和人午才，推蛋動(dòng)全市廁與設(shè)計(jì)摸相關(guān)的敘產(chǎn)業(yè)發(fā)誦展。26第三章：篇新產(chǎn)業(yè)——深圳優(yōu)勢積和機(jī)會(huì)3.4政策優(yōu)勢(1)：文化產(chǎn)收業(yè)成為支贊柱產(chǎn)業(yè)，鋪發(fā)展喜人文化是現(xiàn)木代城市競妹爭力的主佩要指標(biāo)，概發(fā)展文化闊產(chǎn)業(yè)已經(jīng)旱成為城市濤爭奪的新檔焦點(diǎn)。文化產(chǎn)尸業(yè)作為現(xiàn)蘆代服務(wù)業(yè)段的重要組帖成部分，槐其快速發(fā)既展對(duì)于促趣進(jìn)城市產(chǎn)剪業(yè)結(jié)構(gòu)升蔥級(jí)、完善秒城市各種嶺服務(wù)功能等具有相當(dāng)怒重要的作陵用。作為罰一個(gè)富有技創(chuàng)新和敢槐為人先精馳神的實(shí)驗(yàn)地性城市，似深圳是推童進(jìn)國家文唉化產(chǎn)業(yè)的辭高峰，各饑級(jí)政府都將制定了一溫系列的戰(zhàn)垃略政策，倆來支持文聲化產(chǎn)業(yè)的宿發(fā)展。200泛4年，深鋼圳市制跪定了《深圳市實(shí)填施文化立哪市戰(zhàn)略規(guī)漲劃綱要》，并提出啦建設(shè)“創(chuàng)毯意設(shè)計(jì)之吐都”的目瘋標(biāo)，重點(diǎn)嗽發(fā)展創(chuàng)意輕設(shè)計(jì)相關(guān)友產(chǎn)業(yè)，包衡括動(dòng)漫產(chǎn)鉛業(yè)、建筑斧設(shè)計(jì)、裝睜飾設(shè)計(jì)、瀉印刷、服悠裝設(shè)計(jì)等貝產(chǎn)業(yè)。深圳市護(hù)的總體墾目標(biāo)是甲用5年時(shí)間建嫂成文化產(chǎn)孤業(yè)發(fā)展中窯心城市，車這意味著辣各級(jí)黨委斧、政府要淺像抓高新遍技術(shù)產(chǎn)業(yè)旗一樣把發(fā)攝展文化產(chǎn)類業(yè)擺在更努加突出的殺位置，使失其成為重但要支柱產(chǎn)國業(yè)。在200泛6年新起草導(dǎo)的《深圳市俘文化產(chǎn)裝業(yè)發(fā)展哄“十一分五”規(guī)茅劃》當(dāng)中，蜻為實(shí)現(xiàn)年將文化悶產(chǎn)業(yè)打棚造成第賺四大支箱柱產(chǎn)業(yè)譽(yù)的目標(biāo)鄰，深圳市已死經(jīng)具體確攻立了扶持魂文化產(chǎn)業(yè)舅發(fā)展的七寒大戰(zhàn)略。即科技冠創(chuàng)新戰(zhàn)培略、產(chǎn)托業(yè)集聚侍戰(zhàn)略、交品牌帶濾動(dòng)戰(zhàn)略謝、項(xiàng)目爭拉動(dòng)戰(zhàn)臟略、自淋主創(chuàng)新乎戰(zhàn)略、滾國際化格戰(zhàn)略、唯人才戰(zhàn)究略。在良好認(rèn)的政策窮背景下仆，深圳護(hù)文化產(chǎn)早業(yè)的發(fā)婆展逐漸籮走向成神熟，除紗了華僑嚇城著名中的OCT嫂-LO忘FT創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)新園，還創(chuàng)撫建了一些密新型的創(chuàng)板意產(chǎn)業(yè)園約。2011年第六藍(lán)屆深圳降文博會(huì)聯(lián)分會(huì)場齡多達(dá)40多家，中廣泛分齊布于深唯圳各區(qū)行。這說仙明，深圳發(fā)展皮文化產(chǎn)業(yè)漿的理念已豎經(jīng)深入人駝心，為酒錦文化產(chǎn)業(yè)噸園的建設(shè)亞提供了良僵好的氛圍皺與環(huán)境。文化產(chǎn)業(yè)析是城市競件爭新焦點(diǎn)文化產(chǎn)跨業(yè)是深返圳第四恰大產(chǎn)業(yè)深圳文蛾化產(chǎn)業(yè)頁發(fā)展七奇大戰(zhàn)略深圳文半化產(chǎn)業(yè)詳發(fā)展提寨供條件深圳文化輕產(chǎn)業(yè)發(fā)展底具有良好家的政策環(huán)平境273.4政策優(yōu)偽勢(2)：深圳休撐閑旅游興勝起，為項(xiàng)懸目發(fā)展提障供新機(jī)遇20多年來修，深圳題旅游業(yè)安從無到誕有，從區(qū)小到大奶，迅猛抵發(fā)展，勉已成為突中國重含要的旅正游城市活、旅游碰創(chuàng)匯基饑地，形擾成如下捕特點(diǎn)：（1）產(chǎn)業(yè)然框架頗抓具規(guī)模：深圳盞旅游業(yè)分已形成原固定資烘產(chǎn)超過300億元的規(guī)壓模，食、晉住、行、回游、娛、團(tuán)購六要素?fù)u配備齊全象。深圳已惰建成富有擦地方特色仁、自然特?cái)[色、文化倦特色的各旱類旅游景司點(diǎn)50多處，建邪成一批中錄國一流、安極具國際楚水平、文短化內(nèi)涵豐眨富的主題堤公園。（2）旅游總夜體實(shí)力國妙內(nèi)領(lǐng)先：深圳的春旅游行業(yè)賊各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)響指標(biāo)均居葬全國前列乒。目前旅樹游業(yè)已經(jīng)鉗成為深圳馳國民經(jīng)濟(jì)丑的重要增怎長點(diǎn)和重緩要產(chǎn)業(yè)之允一；深圳派假日旅游轟發(fā)展在全任國居領(lǐng)先穗水平，城掛市化進(jìn)程費(fèi)也加速了株群眾休閑究旅游的市嘗場發(fā)展。（3）旅游驕企業(yè)整塑體水平同和服務(wù)蔽水平較敘高：深圳旅扛游直接從麥業(yè)人員達(dá)15萬人，各卷旅游企業(yè)偵都十分注沃重硬、軟港件的建設(shè)眉。（4）旅游產(chǎn)閘品不斷更漿新?lián)Q代：世界和之窗、露錦繡中攀華、民咐俗村、饒歡樂谷窯、明思鳳克、野渣生動(dòng)物淹園、青貢青世界云等景區(qū)蔥，從挖家掘豐富票的文化侍內(nèi)涵入振手，借奧助高科贏技手段邁，使產(chǎn)搏品不斷貢升級(jí)換膊代，以予高檔次喚的文化糠品位吸則引了回戲頭客，弟保持了沈市場占存有率。良深圳市淡在旅游歐資源開倦發(fā)上，搞還堅(jiān)持去高標(biāo)準(zhǔn)樣、高檔淚次和可獨(dú)持續(xù)發(fā)疤展的原捷則，推送出了大領(lǐng)批環(huán)保犯、新、悅奇、特示的產(chǎn)品率，如改端革開放禾風(fēng)景線姐和工業(yè)脈旅游線盾等。（5）旅游行在業(yè)管理和滾運(yùn)行進(jìn)入樣了有序化示和規(guī)范化承的軌道：政府集譯中力量抓崖全市宏觀肌旅游發(fā)展?jié)梢?guī)劃和重宜點(diǎn)旅游開煉發(fā)區(qū)建設(shè)斑，為旅游俱企業(yè)的開帝發(fā)和經(jīng)營習(xí)提供指導(dǎo)闖、示范、先協(xié)調(diào)、服惜務(wù)和監(jiān)督較，其管理陰方法正向理國際準(zhǔn)則妻靠攏。在未來介的幾年呈內(nèi)，深井圳旅游牛將以建朝設(shè)濱海厭特色的薪國際旅縫游城市怪為目標(biāo)墨，以“渠大運(yùn)”申舉辦為禿契機(jī)，滅加速發(fā)信展高端蛛旅游。隨大批外銳地旅游術(shù)者的進(jìn)亮入以及繭本市居搜民的旅貝游需求膛，為酒榆文化產(chǎn)帶業(yè)園項(xiàng)墨目的發(fā)統(tǒng)展提供宇了良好不的環(huán)境談和全新難的機(jī)遇階。第三章成：新產(chǎn)雹業(yè)——深圳優(yōu)勢井和機(jī)會(huì)28審視篇第四章捷綜合開發(fā)扁條件優(yōu)越4.1龍華，深歪圳副中心4.2龍華，城播市新勢力4.3龍華，溉高尚型廣社會(huì)4.4龍華，波復(fù)合助金推力4.5龍華，爐未來大即變革29第四章詠：綜合飛開發(fā)條深件優(yōu)越4.1龍華，縱深圳副爭中心根據(jù)《深圳市厲城市總崇體規(guī)劃201戀0-2輪020友》中城市羅分區(qū)和荷功能組妙團(tuán)規(guī)劃瀉方案，義龍華與狹觀瀾和青坂雪崗次三大街深道共同柜形成深教圳中部走綜合組議團(tuán)。如把圖所示隙?！犊傄?guī)》中，深扇圳市還刺建立了垃三級(jí)城遞市中心怎體系，遇其中，指包括2個(gè)城市看主中心客（福田-羅湖中心禁、前海中裂心）和包乏括龍華在越內(nèi)的5個(gè)城市扶副中心扣。如圖傷所示。龍華位于短深圳中部臉綜合組團(tuán)30第四章徐：綜合熔開發(fā)條儉件優(yōu)越4.2龍華，城與市新勢力龍華包嶄括龍華暑新城和炕龍華中陷心區(qū)，別在發(fā)揮用對(duì)中部批分區(qū)綜棄合服務(wù)全職能的承同時(shí)，股承擔(dān)全豪市和區(qū)笑域性的繼交通樞筍紐功能塵，并承淺接福田較中心區(qū)道綜合服籃務(wù)功能靠的延伸垂。在《深圳市中置部綜合組乖團(tuán)分區(qū)規(guī)虹劃》這一方暢案中，破對(duì)于龍蜜華的未未來發(fā)展歷方向也看有諸多巧的描述虎。對(duì)于接龍華而西言，中碑部組團(tuán)炮重點(diǎn)發(fā)偵展的高端服衣務(wù)業(yè)、特房地產(chǎn)夫業(yè)和先稈進(jìn)制造寄業(yè)都成為微未來最岔大機(jī)會(huì)脊。更重要的繪是，隨著否福田中心敘區(qū)空間的據(jù)飽和和膨狐脹，發(fā)展池壓力和動(dòng)吵力直指龍傾華片區(qū)，探推動(dòng)著龍?jiān)馊A承擔(dān)更虜多責(zé)任，赴發(fā)揮更多頓潛能。在昨這種全新黑形勢下，不龍華的全霜新使命更晨加明確，務(wù)它將成為煎：深圳市裝區(qū)的延幣伸地帶惹、配套菌服務(wù)區(qū)賠和功能贊拓展區(qū)深圳市熄中心區(qū)省的后勤蛋基地深圳物任流中心高和交通回樞紐深圳中盯北部經(jīng)宗濟(jì)、行云政和文乖化中心31第四章：材綜合開發(fā)努條件優(yōu)越4.3龍華，斗高尚型雙社會(huì)龍華在繼國家戰(zhàn)干略和城甜市政策座的引領(lǐng)辣下，在煤自身積按極謀求滾發(fā)展的凳努力下煮，如今誦，往日厚的工業(yè)更型城市櫻正在逐錄漸步入影高尚型初社會(huì)。國家戰(zhàn)略除：產(chǎn)業(yè)結(jié)奇構(gòu)調(diào)整深圳政策貌：特區(qū)內(nèi)外貢一體化龍華淘汰溝落后工業(yè)引入國責(zé)際知名據(jù)企業(yè)市中心北弄擴(kuò)龍華高素質(zhì)人商才集聚居民素日質(zhì)提升消費(fèi)結(jié)構(gòu)鎖優(yōu)化社區(qū)環(huán)律境提升服務(wù)業(yè)大年發(fā)展配套設(shè)杠施完善高尚型瓣社會(huì)逐漸形允成龍華被深塘圳民間稱把為白領(lǐng)鎮(zhèn)芹，富士康是、好日子央等大品牌據(jù)和大企業(yè)買的職員長尖期在龍華漫居住生活廊，他們的野消費(fèi)帶動(dòng)郊了當(dāng)?shù)氐臐q商業(yè)和服膜務(wù)業(yè)的興攜起。此外完，因?yàn)辇埲A距離市槽區(qū)CBD非常近，愧居住成本任較低，也紀(jì)吸引了市牌區(qū)大批白抬領(lǐng)在此生其活。近年來龍澆華房地產(chǎn)旨的發(fā)展，悠促進(jìn)了龍蓬華社區(qū)環(huán)鞏境的提升夕和優(yōu)化。洋龍華，從貓工業(yè)型社辟會(huì)向高尚拆型社會(huì)穩(wěn)辱步過渡。高尚型銳社會(huì)為涂文化產(chǎn)言業(yè)消費(fèi)雞市場和螺酒水消骨費(fèi)市場踢的繁盛巡壽建立起攏良好的侮基礎(chǔ)。謠在這樣盡的前提拒下，酒帶文化產(chǎn)牽業(yè)園的遭發(fā)展更仿迫在眉嬌睫。3232第四章泊：綜合吹開發(fā)條鈔件優(yōu)越4.4龍華，竊復(fù)合助冤推力龍華還熄有眾多籃得天獨(dú)閱厚的優(yōu)職勢。物輛流業(yè)方后面，隨垃著深圳需北站的匯開通和頁運(yùn)營，獻(xiàn)以此為醬中心，貫物流業(yè)威將迎來孫全新的你發(fā)展機(jī)量遇；地綢產(chǎn)業(yè)方股面，龍汪華是目仆前深圳戰(zhàn)豪宅聚籃集地之徑一，并選且住宅吐可開發(fā)虜空間較炒為充裕劇，尤其活是商業(yè)裂性住宅睡，更是喇可以通刑過舊廠主房、民簽房進(jìn)行究改造；起商業(yè)方愉面，龍頸華作為趣城市副酬中心，城已經(jīng)有染良好的存出商業(yè)齡氛圍，復(fù)未來的較商業(yè)潛浙力比較除清晰；豆龍華的瓜科技業(yè)頃整體并壯不具優(yōu)疲勢，但覽是隨著三科技企役業(yè)和白階領(lǐng)人才怠的進(jìn)入筐，依托弊富士康聽這種大振型科技廁航母，糟未來的冊預(yù)期還規(guī)是很有鳴競爭性駁的。龍華物流微業(yè)龍華新城乒商圈牛欄前嬸商圈改夏造項(xiàng)目上河坊柱購物小術(shù)鎮(zhèn)龍華地伶產(chǎn)業(yè)深圳北站艱交通樞紐龍華物滑流園區(qū)龍華城市解物流配送練中心高標(biāo)準(zhǔn)商卷務(wù)樓高星級(jí)產(chǎn)賓館酒怪店現(xiàn)有樓析宇改造大力發(fā)告展樓宇盛經(jīng)濟(jì)龍華商挎業(yè)龍華科島技園富士康狐科技園龍華科技嫩業(yè)物流業(yè)、佳地產(chǎn)業(yè)、集商業(yè)和科保技業(yè)等行濾業(yè)和產(chǎn)業(yè)隱的興起和繡發(fā)展，給先龍華帶來蛾了全新的絨機(jī)遇。對(duì)推于中國深清圳（國際童）酒文化予產(chǎn)業(yè)園而挨言，龍華婆各行各業(yè)劍的優(yōu)勢資攪源都將整辰合為復(fù)合紡性的助推但力，推動(dòng)買酒文化產(chǎn)飛業(yè)園項(xiàng)目首走向成功程。33第四章點(diǎn)：綜合膊開發(fā)條窩件優(yōu)越4.5龍華，城虛市新區(qū)位項(xiàng)目目促標(biāo)地塊趴在5公里范棍圍內(nèi)有航重要交類通樞紐深圳北站第，并以此饞為核心規(guī)劃有啦城鐵四漫號(hào)線、組五號(hào)線震、六號(hào)很線和十剝六號(hào)線蕉等。鐵字路上有稻廣深客丑運(yùn)線、繪深廈鐵稼路、南卻平鐵路賄。加上猴近年來谷修建開品通的福授龍路、們布龍路廢、南坪線快速路則等主干朋道，龍情華區(qū)位什優(yōu)勢更競加明顯素，交通呢更加發(fā)壁達(dá)，這梁進(jìn)一步論提升了鈴項(xiàng)目的偷可進(jìn)入埋性。本案（在深圳壺交通網(wǎng)絡(luò)襲版圖上，豈龍華接近歐為深圳的召心臟）3434第四章：坐綜合開發(fā)麗條件優(yōu)越4.6龍華，未灑來大變革通過前醋面的分梨析我們錢基本上翅對(duì)龍華諷的現(xiàn)狀典和前景蚊有了一紛個(gè)理性晉的判斷屬。在深垮港一體趨化的大且前提下菜，深圳源已經(jīng)接懇近為國喉際性大冬都市，泥并且仍挑將持續(xù)泰深入，每由此而術(shù)崛起的欺不僅僅坐是城市悔規(guī)模，駝更是城洲市影響虎力、市濱場號(hào)召獲力和產(chǎn)絹業(yè)向心沙力。在龍華這血個(gè)特殊重歸要的區(qū)域撓發(fā)展文化掀產(chǎn)業(yè)，并樸依托香港李紅酒市場或和內(nèi)地白暖酒生產(chǎn)群洽，以此來謠打造酒文翻化交易展剃示、酒文雖化娛樂休納閑的文化禽產(chǎn)業(yè)園，肅不僅僅具計(jì)有市場的蛾可行性，豎而且更是懲產(chǎn)業(yè)的一祝個(gè)全新創(chuàng)擋想。35審視篇第五章是目標(biāo)齡用地分襯析和評(píng)月估5.1區(qū)位和被交通便瓜捷5.2可發(fā)展空樸間充裕5.3現(xiàn)狀問尖題與對(duì)階策365.1區(qū)位和交答通便捷(1)：龍華摘位于東乒莞-香港南群北走廊仿中軸上承擔(dān)全市手的行政中贊心、文化訊中心功能輛，發(fā)展成舊為國內(nèi)重移要的金融宮中心和商笨貿(mào)中心，鉆國際著名據(jù)的電子產(chǎn)宴品交易中刺心和國際宵知名的會(huì)烤展中心。南山區(qū)星重點(diǎn)發(fā)荷展現(xiàn)代標(biāo)物流業(yè)穴、商貿(mào)董旅游業(yè)傾和高科械技產(chǎn)業(yè)矩；寶安爪區(qū)定位食為區(qū)域趙生產(chǎn)性哪服務(wù)業(yè)孫中心、圍重要的餅高新技摘術(shù)產(chǎn)業(yè)只和先進(jìn)魔制造業(yè)曾基地。羅湖區(qū)強(qiáng)取化金融和顧商貿(mào)服務(wù)要功能，推肺進(jìn)商業(yè)區(qū)銳及舊工業(yè)末的更新，然發(fā)展文化徒創(chuàng)意等新爬興產(chǎn)業(yè)；曉鹽田區(qū)定刪位為自然猛生態(tài)保護(hù)絮區(qū)，國際往性濱海旅餃游度假區(qū)演和重要的悄海港物流頓基地。發(fā)揮對(duì)膚中部分緣瑞區(qū)的綜潤合服務(wù)級(jí)職能的冒同時(shí)，杰承擔(dān)全職市和區(qū)擋域性的質(zhì)綜合交間通樞紐淹功能，薄并承接導(dǎo)福田中贊心區(qū)綜六合服務(wù)泡功能的蕩延伸。建設(shè)以信停息產(chǎn)業(yè)為隨特色的現(xiàn)將代制造業(yè)脅名城、適擱宜創(chuàng)新創(chuàng)梁業(yè)安居樂泥業(yè)的生態(tài)垃城市和珠座三角新興奧物流城市熄。龍華新鋼區(qū)的南罵北中軸坡線區(qū)域翁中心位跟置，使燒其更容跟易溝通友深圳南蒜北和東旺西；龍華周哲邊區(qū)域呈的產(chǎn)業(yè)足發(fā)展定怪位各有肢偏重但嗽是對(duì)酒裕文化產(chǎn)紛業(yè)園項(xiàng)農(nóng)目不構(gòu)隊(duì)成威脅恩，這是研客觀上經(jīng)最有利緊的條件驚之一。區(qū)域及奴其發(fā)展塊定位第五章爬目標(biāo)老用地分罰析和評(píng)線估37第五章訓(xùn)目標(biāo)柱用地分仿析和評(píng)拴估5.1區(qū)位和交囑通便捷(2)：處于深復(fù)圳中北部牙中樞位置乎，進(jìn)入性左非常好至東莞至機(jī)場壁、廣州至惠州梅觀高速至南山至羅湖至福田中樸心區(qū)至龍大高公速、機(jī)荷高染速至福田中欄心區(qū)目標(biāo)地置塊至梅林關(guān)至觀瀾福龍路梅龍路梅龍路未厭貫通至龍華至布吉片、南坪、水貫官布龍路目標(biāo)用地鉤交通網(wǎng)絡(luò)撐全覆蓋，換三十分鐘脹內(nèi)可東抵訪鹽田、西推達(dá)寶安、戶北至東莞看，十五分家鐘內(nèi)更是催可以直達(dá)鳴福田中心樓區(qū)。38第五章關(guān)目標(biāo)釀?dòng)玫胤滞ㄎ龊驮u(píng)序估5.2可發(fā)展空狀間充裕舊工業(yè)廠包房，可改造老舊物剃業(yè)，利用不合臥理舊廠舊區(qū)騙，可改造悶翻新低水平物趕業(yè)可改造畜升級(jí)農(nóng)田菜地撕，可置換閱發(fā)展低端工黃業(yè)亟待提以升老工業(yè)區(qū)姻和老居民遣區(qū)可提升告發(fā)展目標(biāo)地騰塊根據(jù)對(duì)洲目標(biāo)地仆塊及其中周邊的沫物業(yè)情娃況了解片發(fā)現(xiàn)，陣以目標(biāo)樂地塊為愿中心，鉆東西各姓五百米鵝范圍內(nèi)駝低端的歐舊工業(yè)更區(qū)、舊偏廠房遍趙布。隨田著龍華剪產(chǎn)業(yè)結(jié)戰(zhàn)構(gòu)調(diào)整纏進(jìn)程的吹深入，煩這些舊廠房肌、舊生怒活樓將除被騰空趣，無論沃是改造備翻新還息是推倒毀重建，搞都給酒中文化產(chǎn)到業(yè)園創(chuàng)哨造良好猶的可發(fā)煤展空間。綠地范圍腥，可限制利戀用39第五章車目標(biāo)用地柴分析和評(píng)碧估5.3現(xiàn)狀問題駱與對(duì)策現(xiàn)狀問題應(yīng)對(duì)方昨法1、土地者性質(zhì)：孫目標(biāo)用近地為教晚育用地2、土地愁限制：市周邊用燥地建筑截林立3、河流荒污染：減目標(biāo)用備地東邊艇河流污于染4、周邊亂研象：地塊吉周邊臟亂樹差現(xiàn)象1、發(fā)展貍教育和呆培訓(xùn)項(xiàng)西目，引缸入酒水村專業(yè)學(xué)柱校2、本項(xiàng)目夫申請立項(xiàng)半，先控制麻周邊用地3、規(guī)避枕河流，耍且將濱礙河區(qū)域蜂作為預(yù)贊留用地4、等待愈時(shí)機(jī)，巾集中盤陪整國務(wù)院頒推發(fā)的《全國主體晶功能區(qū)規(guī)灘劃》中指出嬸，深圳粥屬于優(yōu)陶化開發(fā)遞區(qū)域，蜂應(yīng)優(yōu)化雖空間結(jié)應(yīng)構(gòu)。減燙少工礦疤建設(shè)空攔間和農(nóng)俘村生活畝空間……控制城勉市蔓延慌擴(kuò)張、抵工業(yè)遍槍地開花繡和開發(fā)自區(qū)過度福分散。環(huán)顧目標(biāo)育地塊周邊蒜，基本上瞞都可以茂進(jìn)行重凱新開發(fā)40執(zhí)行篇第六章裳產(chǎn)業(yè)歡園概念瓦性規(guī)劃6.1項(xiàng)目總體滅定位6.2項(xiàng)目開苗發(fā)模式6.3項(xiàng)目規(guī)劃投概念陳述6.4項(xiàng)目功肌能分區(qū)皂設(shè)置6.5啟動(dòng)區(qū)初珍步規(guī)劃41第六章計(jì)產(chǎn)業(yè)園概釀念性規(guī)劃6.1項(xiàng)目總體稼定位通過前涌文論述貪，針對(duì)棄不同等拍級(jí)區(qū)域元和不同冤的產(chǎn)業(yè)咱領(lǐng)域，連我們將屋項(xiàng)目總蘭體定位哲為：中國酒文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)亞洲酒水產(chǎn)業(yè)文化博覽交易中心中國大陸紅酒洋酒集散中心廣東文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)深圳旅游設(shè)產(chǎn)業(yè)廣東文化龍產(chǎn)業(yè)中國白擁酒行業(yè)中國酒筋水產(chǎn)業(yè)世界酒滿水產(chǎn)業(yè)深圳休閑娛樂新都會(huì)42第六章什產(chǎn)業(yè)定園概念領(lǐng)性規(guī)劃6.2項(xiàng)目開址發(fā)模式國內(nèi)外常搖見的產(chǎn)業(yè)禾集聚區(qū)開氣發(fā)模式有指兩種：流杯沙型和流費(fèi)水型。這霞兩者并不昏截然相反垮，在宏觀章上看，兩濃者甚至一川致。流沙型膏開發(fā)模挖式流水型掌開發(fā)模宴式流沙型開庭發(fā)模式特仿點(diǎn)：投資擁風(fēng)險(xiǎn)小，暖社會(huì)處于勾上升期。1、最初得區(qū)域整個(gè)體規(guī)劃層；2、選區(qū)鴿域內(nèi)一拾點(diǎn)，集巾中進(jìn)行票復(fù)合型型功能初插期開發(fā)傘；3、初期淚開發(fā)成杠功后，展容量膨增脹往外許延展；4、在區(qū)難域內(nèi)開庫發(fā)其他探獨(dú)立項(xiàng)共目，分床散一期堆功能和臂容量。開發(fā)模式扎代表：深圳華僑押城旅游區(qū)氧、美國加唐州葡萄酒暑產(chǎn)業(yè)集聚蔑群、美國塵硅谷流水型托開發(fā)模案式特點(diǎn)途：投資紐奉風(fēng)險(xiǎn)大莖，社會(huì)沿處于穩(wěn)壇定期。1、最初賀區(qū)域整貧體規(guī)劃獸；2、在規(guī)波劃全域凳，同時(shí)份鋪開開夏發(fā)；3、開發(fā)委完成后燈，同時(shí)康運(yùn)作、定發(fā)展和復(fù)深化；4、在某軍一地區(qū)側(cè)取得成休功后，某復(fù)制到毅其他地誦區(qū)。開發(fā)模式援代表：香港迪忌斯尼、餡北京房題山葡萄炊酒集群炭、深圳現(xiàn)永豐源兩者可以互相融柴匯43第六章負(fù)產(chǎn)業(yè)柳園概念攻性規(guī)劃6.2.怖1項(xiàng)目開發(fā)蠻模式（流騙沙型）：亦美國加州脆葡萄酒產(chǎn)做業(yè)集群Juni板pero認(rèn)Ser達(dá)ra神父在勾圣地亞洪哥建立荷了San盈Ju伙an演Cap倡ist宅ran桌o教會(huì)葡濕萄園并誰生產(chǎn)葡優(yōu)萄酒Jean慌Lou成isV陣igne投s開拓大膀型葡萄瀉園并在遮國內(nèi)銷紅售葡萄環(huán)酒。加州淘金虧熱吸引了諒來自世界饞各國的夢塑想家，新喉移民推動(dòng)迅葡萄園發(fā)妄展加州葡悲萄酒贏擠得國際蒼榮譽(yù)，扒開始快雖速發(fā)展療，新世亂界葡萄芹酒的時(shí)評(píng)代來臨加州葡萄射酒業(yè)歷經(jīng)哲蟲災(zāi)、禁熔酒令和二幻玉戰(zhàn)的重重刷磨難后，遼恢復(fù)正常幫營運(yùn)Agos毀ton頸Hara脾szth罵y伯爵在葡僅萄產(chǎn)業(yè)的煙成功促使罷加州大學(xué)秒成立了葡室萄研究中赤心177骨9年，圣叢地亞哥1830年，洛企杉磯1848年，加州Colo輕ma1880年，加州1950年代，福加州20世紀(jì)六七巖十年代，崇加州解讀：加州葡萄夠酒產(chǎn)業(yè)集兩群，不是惜完整意義由上的“流責(zé)沙型”發(fā)轟展模式。濃但是這種蠻自然形成秒的、與社冶會(huì)保持同粉步上升和郊發(fā)展的歷膏史路線給辮予我們啟刷發(fā)：看準(zhǔn)叛市場機(jī)遇關(guān)和資源優(yōu)芝勢，以小判規(guī)模的投撞入贏取大祥產(chǎn)業(yè)的噴鏈涌式發(fā)展緣瑞。44第六章念產(chǎn)業(yè)園概辮念性規(guī)劃6.2.枯2項(xiàng)目開發(fā)喂模式（流澇水型）：段北京房山頁葡萄酒產(chǎn)根業(yè)集群解讀：房山葡摔萄酒產(chǎn)繭業(yè)集群想，在規(guī)循劃上屬基于流水洞型的開莖發(fā)模式蕩，但實(shí)種際操作姥上也類企似流沙懸型。這飽一項(xiàng)目第的特點(diǎn)松是在規(guī)旦劃完成敘后，在簽區(qū)域內(nèi)遼進(jìn)行大照范圍的巖開發(fā)，浮包括葡爪萄種植憶園的開射發(fā)和國君際紅酒軍城的建婆設(shè)。該稀項(xiàng)目的毅局部同享期開發(fā)討和后期傭分期開陸發(fā)，具墳有可借灰鑒性。項(xiàng)目背景睡：青龍湖掘湖區(qū)氣蘇候環(huán)境親和土壤淘條件為眨酒用葡鎮(zhèn)萄種植脫和紅酒逢產(chǎn)業(yè)發(fā)厘展提供停了天然站條件。項(xiàng)目遠(yuǎn)景嗓規(guī)劃：房山選擇值了國際葡恒萄酒莊作盼為主導(dǎo)產(chǎn)與業(yè)，建設(shè)命以青龍湖勾國際紅酒賤城、房山廢國際葡萄司酒莊產(chǎn)業(yè)否集群。集蒙群以“一婦樽一盞一策心海，一箭房一山一材世界”為阻主題，以斧青龍湖鎮(zhèn)釘為核心起惰步區(qū)，進(jìn)末而帶動(dòng)城北關(guān)等10個(gè)淺山儀區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)蟻發(fā)展高射端葡萄辦酒產(chǎn)業(yè)海。項(xiàng)目具體道規(guī)劃：青龍湖仔國際紅帽酒城計(jì)慣劃總投從資80億元。鋪其中，終紅酒核雀心城區(qū)員占地面仰積500畝，計(jì)逮劃投資40億元；俘同時(shí)，忘建設(shè)酒關(guān)莊20個(gè)，其尖中201般1年建設(shè)5個(gè)，201歉2年建設(shè)10個(gè)，201紡3年建設(shè)5個(gè)，每料個(gè)酒莊做投資2億元，賄計(jì)劃投炒資40億元。國佩際紅酒城礦建成后每塑年預(yù)計(jì)實(shí)創(chuàng)現(xiàn)收入2億元。45第六章熔產(chǎn)業(yè)次園概念田性規(guī)劃6.2烏.3項(xiàng)目開發(fā)布模式選擇酒文化產(chǎn)歡業(yè)園選擇軟何種開發(fā)攻模式進(jìn)行集開發(fā)，是零本項(xiàng)目最酬重要的問嚇題之一。通過前文羨對(duì)國內(nèi)外與兩種開發(fā)揪模式——“流沙端型”和腐“流水逢型”的怨研究和夸剖析，叼我們對(duì)監(jiān)國際酒存文化產(chǎn)石業(yè)園項(xiàng)順目未來棵的開發(fā)朽道路有同了清晰志的認(rèn)識(shí)腿。酒文化漁產(chǎn)業(yè)園油項(xiàng)目的疾開發(fā)，勇前期因嗚素有：投資商要或確保投入清回報(bào)比龍華社丘會(huì)環(huán)境叮和經(jīng)濟(jì)共處于快擴(kuò)速上升港期產(chǎn)業(yè)園目置標(biāo)控制區(qū)赴域空間大姓，但是民劉房、廠房查遍布，清卻理時(shí)間漫絞長機(jī)遇關(guān)桌鍵時(shí)刻戰(zhàn)，市場婚還在蘇鳴醒期間漫，競爭欣壓力不家大通過對(duì)起現(xiàn)狀問伸題的深送入了解效，我們意建議酒慨文化產(chǎn)淹業(yè)園采醒取“流績沙型”羨開發(fā)模歷式：確保功能激復(fù)合型的誘核心區(qū)——交易展示爐中心的成漠功開發(fā)，在此干基礎(chǔ)上羨在不同教發(fā)展階影段將核沫心區(qū)交攪易展示今以外的其他專業(yè)恭功能分離牛到區(qū)域內(nèi)侍對(duì)應(yīng)片區(qū)，進(jìn)而打造賞酒文化產(chǎn)雕業(yè)集群。46第六章遙產(chǎn)業(yè)園概胸念性規(guī)劃6.3項(xiàng)目規(guī)淚劃概念澤陳述通過對(duì)項(xiàng)申目的前述認(rèn)研究，我歇們對(duì)未來絲式的發(fā)展方否向已經(jīng)形過成清晰的溪認(rèn)識(shí)。在臉深圳“文乏化立市”墳的宏觀政塌策的指引倡下，在新吩龍華新使儲(chǔ)命的前提死下，酒文破化產(chǎn)業(yè)園葡將聯(lián)合香品港接軌國澆外紅酒市勢場，聯(lián)合朵茅臺(tái)、宜注賓等國內(nèi)耕白酒釀造體重鎮(zhèn)締造喉大陸白酒臣交易中心咱，深度整抵合深圳商鍛貿(mào)資源、酬龍華本地場的土地資穴源和城市喉配套設(shè)施栗，定位鮮喇明、功能蹤蝶齊全、品峰味高端、唱目光長遠(yuǎn)仙、考慮周罪全，有策戒略、有計(jì)且劃、有執(zhí)鳴行、有落農(nóng)地的建設(shè)洪和發(fā)展中編國（深圳奴）國際酒濃文化產(chǎn)業(yè)宏園項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)技術(shù)教育研發(fā)食品餐飲物流包裝產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)社會(huì)民生白酒葡萄酒黃酒啤酒……法國美國新西蘭加拿大酒類繁多產(chǎn)地?zé)o數(shù)文化多樣工藝復(fù)雜飲酒風(fēng)俗禮儀儀式種植作物釀造加工貿(mào)易銷售交易中心交易方式收藏饋贈(zèng)節(jié)日慶典珍品拍賣人文故事歷史傳統(tǒng)名人軼事文化藝術(shù)文學(xué)電影表演活動(dòng)深圳酒文化產(chǎn)業(yè)園整合全方位資源龍華發(fā)揮潛力、劍指金字塔尖成為中北部文化產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)47第六章愈產(chǎn)業(yè)園概羅念性規(guī)劃6.4項(xiàng)目功能陷分區(qū)設(shè)置項(xiàng)目的功遭能分區(qū)設(shè)后置，需要摩綜合考慮恐目前的用葵地現(xiàn)狀、裙未來發(fā)展池空間及城盾市區(qū)域規(guī)奇劃。通過犯對(duì)項(xiàng)目用切地及其周腥邊的了解潔，將項(xiàng)目申分為一條不中軸線、置四大發(fā)展優(yōu)板塊和七遞大功能中咳心，形成“濫一軸、涼四板、哀七中心毀”的格沾局。一個(gè)軸線估、四大板茶塊七大中友心123456748第六章燙產(chǎn)業(yè)討園概念串性規(guī)劃6.4桑.1項(xiàng)目功能饅分區(qū)一覽項(xiàng)目的功研能分區(qū)設(shè)準(zhǔn)置，需要自綜合考慮班目前的用豬地現(xiàn)狀、蠅未來發(fā)展烏空間及城看市區(qū)域規(guī)龍劃。通過航對(duì)項(xiàng)目用扔地及其周黎邊的了解缸，將項(xiàng)目脾分為一條辣中軸線、辯四大發(fā)展弱板塊和七增大功能中輸心，形成“倡一軸、榆四板、隔七中心禮”的格滋局。序號(hào)分區(qū)所屬板塊初步功能定位1全球名酒交易展示中心一期啟動(dòng)板塊交易展示、國際紅酒期酒交易2世界酒釀高級(jí)研習(xí)學(xué)院二期配套板塊科研機(jī)構(gòu)、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)和試驗(yàn)中心3酒文化小鎮(zhèn)管理中心后勤、服務(wù)、生活4國際酒飲文化產(chǎn)業(yè)論壇三期拓展板塊產(chǎn)業(yè)論壇、會(huì)議、酒店5美酒美食設(shè)計(jì)藝術(shù)區(qū)四期綜合板塊周邊產(chǎn)業(yè)拓展6龍城美食休閑文化廣場休閑、商業(yè)、餐飲和娛樂7紳龍酒釀文化莊園私家酒窖、高級(jí)宴會(huì)、私密會(huì)所因?yàn)榫蒲幕』箧?zhèn)寸土印寸金，鴉并且不給適合大膝型貨柜雄車輛進(jìn)露出，所淺以建議恒仰溫倉儲(chǔ)振、物流網(wǎng)配送功旁能架設(shè)則在周邊避其他物籃流園區(qū)。49第六章液產(chǎn)業(yè)園概窮念性規(guī)劃6.4效.2全球名酒功交易展示必中心：酒釀世綱博會(huì)全球名酒塵交易展示裁中心即為旋項(xiàng)目的一狐期啟動(dòng)板侮塊，也是校此文本規(guī)使劃設(shè)計(jì)的俱中心工作限內(nèi)容。交易展士示中心是出整個(gè)項(xiàng)目慕的心臟，樹它的成功康決定著整作個(gè)項(xiàng)目的霸未來發(fā)展瓣前景。交州易展示中綁心的目標(biāo)克用地較為遍平整，但啟用地面積稈受到限制倒，因此初步規(guī)應(yīng)劃為一檔個(gè)中型共的復(fù)合準(zhǔn)型功能鳴中心，妹在后續(xù)拍功能分伴區(qū)沒有野開發(fā)之嶄前，需憑要承擔(dān)檢起整個(gè)啟項(xiàng)目的述所有職寇能，包括品刊牌酒水展糕示、博物障館、交易息、餐飲、因商業(yè)、休世閑、行業(yè)曬認(rèn)證、教緩育培訓(xùn)、其辦公、投典融資、金濾融保險(xiǎn)和刷倉儲(chǔ)等功停能。50第六章覺產(chǎn)業(yè)園概匙念性規(guī)劃6.4.映3世界酒釀框高級(jí)研習(xí)瀉學(xué)院：酒釀西砌點(diǎn)軍校世界酒價(jià)釀高級(jí)友研習(xí)學(xué)伯院集聚救了國內(nèi)岔外酒水球行業(yè)的喉各類高咐端研究猜機(jī)構(gòu)、向行業(yè)協(xié)樓會(huì)、學(xué)愛術(shù)機(jī)構(gòu)念、認(rèn)證杯機(jī)構(gòu)、董藝術(shù)團(tuán)潮體、培飲訓(xùn)機(jī)構(gòu)吵和政府捎相關(guān)單匯位。這接個(gè)板塊姓是整個(gè)火項(xiàng)目規(guī)握劃的文忠化核心竿，囊括丘了與酒磨水、餐胡飲相關(guān)覺的產(chǎn)業(yè)英鏈相關(guān)會(huì)的科研衡和服務(wù)烈兩種業(yè)那態(tài)。更娃重要的歲是，科訊技研發(fā)狗中心所匹制定的餓行業(yè)和涌產(chǎn)品標(biāo)昏準(zhǔn)、所肉進(jìn)駐的緊認(rèn)證機(jī)存構(gòu)，將喪成為國每內(nèi)外酒晌企及相勻關(guān)企業(yè)朗組織進(jìn)君出口市濕場的要醋塞。51第六章澆產(chǎn)業(yè)理園概念益性規(guī)劃6.4.系4酒文化破小鎮(zhèn)管什理中心酒文化庭小鎮(zhèn)管濟(jì)理中心勤是整個(gè)子項(xiàng)目管珍理運(yùn)營象的核心卡片區(qū)，主同時(shí)也觀是園區(qū)守職工的禽生活片尤區(qū)。在搞此板塊拜中，最止重要的例是保安勺部門和反消防設(shè)指施的管苦理。在竭項(xiàng)目起戒步初期攔，有適兄量的倉挨儲(chǔ)功能摔，但是尖步入發(fā)跌展成熟粒期，可步進(jìn)行產(chǎn)陜品調(diào)整診，如發(fā)支展房地槽產(chǎn)等。52第六章界產(chǎn)業(yè)柳園概念嗚性規(guī)劃6.4彈.5國際酒裳飲文化寸產(chǎn)業(yè)論礎(chǔ)壇：酒水奧盜斯卡針對(duì)未慎來龍華諒經(jīng)濟(jì)、綢商業(yè)發(fā)舍展的大役環(huán)境，口以及項(xiàng)罰目在國怖際上的粗重要地忽位，建設(shè)四星垂級(jí)以上酒吳店，設(shè)立芬酒水產(chǎn)業(yè)井專業(yè)論壇子，舉辦品甜酒賽事、對(duì)美食賽事仆和紅酒品云鑒會(huì)、名務(wù)酒拍賣會(huì)弊等，這是丹促進(jìn)項(xiàng)跡目發(fā)展響的重要盡舉措，泊也是項(xiàng)薯目發(fā)展球的必要煤需求。國際酒隊(duì)飲文化稈產(chǎn)業(yè)論貞壇規(guī)劃優(yōu)為民清任路和東挺環(huán)一路削交接的紋西北角臉，這一阿位置面諒向更廣董闊的龍堵華商業(yè)巧，交通閥外向、宮形象突譽(yù)出，適蝕合建設(shè)啟四星級(jí)癢以上的淚酒店。處并且目丈前目標(biāo)鍵地塊上猴已經(jīng)有孟已建成葉的建筑令，建議到將其進(jìn)造行改造駁翻新，企以酒文穗化包裝害成為主臂題酒店嶼。53第六章這產(chǎn)業(yè)園概哄念性規(guī)劃6.4.道6美酒美西食設(shè)計(jì)來藝術(shù)區(qū)躺：酒的夢繭工廠美酒美唇食設(shè)計(jì)母藝術(shù)區(qū)血，是出密于滿足曉未來以菠酒為核盡心的周尖邊業(yè)態(tài)代而規(guī)劃漏，如酒彩類包裝故、設(shè)計(jì)添、營銷時(shí)、策劃抗、演藝咬、圖書的館、展乓覽和商咬業(yè)等。誤此外，臣在此板豎塊，也蹈可以進(jìn)財(cái)行地下約空間的桑拓展，竭適當(dāng)引強(qiáng)入私密學(xué)性比較莊強(qiáng)的相露關(guān)項(xiàng)目灣。這一兼?zhèn)€功能叨區(qū)我們烘建議以LOF使T形式開發(fā)懷，營造設(shè)飼計(jì)氛圍，堤張揚(yáng)個(gè)性辣風(fēng)格。54第六章很產(chǎn)業(yè)司園概念練性規(guī)劃6.4貴.7龍城美食鋼休閑文化打廣場龍城美食屢休閑文化墳廣場，既穴是項(xiàng)目必傻備的功能害，也是充敘分利用了賢場地優(yōu)勢域和區(qū)內(nèi)資愛源。休閑酒美食分為視兩大部分剝的功能，若即休閑和敵美食，融勸合了休閑語、旅游、檢娛樂、餐眾飲、酒吧扶、表演等凳業(yè)態(tài)，包尼括國際酒曬吧文化風(fēng)耀情街等。迷通過建筑化規(guī)劃、路棗面鋪設(shè)和郊景觀設(shè)計(jì)蠢等整體包那裝。龍城美限食休閑蛇文化廣盜場不應(yīng)燃僅僅是紹項(xiàng)目的臨一個(gè)輔帽助功能辱或者配吼套功能掠?；谏呔扑a(chǎn)泊業(yè)和餐填飲業(yè)緊率密的聯(lián)桐系，以泛及龍華聽至于深滾圳的重鏡要性，潑此板塊淡可以進(jìn)怒行深度交規(guī)劃，卵打造成演為龍華匙美食文新化中心日。55第六章報(bào)產(chǎn)業(yè)園概叫念性規(guī)劃6.4愈.8紳龍酒享釀文化央莊園：深港波爾仁多紳龍酒戲釀文化婚莊園板膽塊，依件托于項(xiàng)度目西北訓(xùn)角的山責(zé)地、綠緞地地形累而規(guī)劃參設(shè)計(jì)。鼠此片區(qū)擋坐北朝敗南，方污位較好貨，并且西深藏于海項(xiàng)目的援后院，認(rèn)空間私繳密、環(huán)認(rèn)境清幽添，適合野高檔、淋稀缺的誰尊貴奢射華服務(wù)瓶產(chǎn)品。貴賓服務(wù)廉中心配置磚四大服務(wù)盛項(xiàng)目：會(huì)晌所、宴會(huì)快、SPA和酒窖。龍華作為直深圳未來續(xù)的副中心碗，將迎來非更多國內(nèi)摔外的高端夠客人，對(duì)獲高級(jí)的接筐待、款待輪、宴會(huì)和板美食的需黃求會(huì)愈加劫旺盛。項(xiàng)壺目所規(guī)劃統(tǒng)的貴賓服蓬務(wù)中心，不以“星老級(jí)”為標(biāo)魯準(zhǔn)，而致特力于打造述會(huì)員制服肚務(wù)。在這薪里，客六人享受伸的不是目千篇一朝律的五孔星級(jí)酒姿店服務(wù)揮，而是島特色鮮頓明、無仰微不至缸、頂級(jí)站奢侈的陽各種產(chǎn)年品。貴域賓服務(wù)信中心面銀向全球賊開放年望費(fèi)會(huì)員貍申請，隨以低調(diào)者、私密蠟來保證庸客戶的貢利益。貴賓服析務(wù)中心奔依托于班青山綠吼水，可罰規(guī)劃設(shè)連計(jì)地下屯恒溫酒恐窖群。裳酒窖針促對(duì)終身峰貴賓會(huì)也員服務(wù)開，每個(gè)疑會(huì)員可擺獲得一貍個(gè)私家晚酒窖，軌享受專釘業(yè)的珍屆藏管理恥服務(wù)。56第六章聽產(chǎn)業(yè)雄園概念先性規(guī)劃6.5啟動(dòng)區(qū)度（全球娃名酒交圣易展示辦中心）夫初步規(guī)發(fā)劃6.5痰.1啟動(dòng)區(qū)建馬設(shè)指標(biāo)基本指標(biāo)園區(qū)面積20,000平米建筑占地面積10,000平米建筑面積195,000平米（地面17.5萬+地下2萬）容積率地上建筑面積/園區(qū)面積=17.5/2=8.75物業(yè)規(guī)劃裙樓*1幢10,000m2/層*5層=50,000m2裙樓地下層*2層10,000m2/層*2層=20,000m2塔樓*2幢2500m2/層/幢*2幢*25層=125,000m2建筑高度裙樓24m（4.8m/層*5層）+塔樓75m（3m/層*25層）=99m項(xiàng)目地位夸于深圳龍?zhí)杖A東環(huán)一著路與民清傻路交匯地脅帶附近。裝一期為紅孟線內(nèi)，約20畝。周邊絮控制用地哥約200畝，為后皺期開發(fā)預(yù)連留用地。一期開發(fā)座用用地內(nèi)垃南側(cè)即為止國際酒文欄化中心大狗樓。樓前雄設(shè)有一定闊數(shù)量的露晴天停車場慮。北邊靠斷近民清路轟設(shè)有入口仁廣場與外蛙界對(duì)接。頌中心大樓構(gòu)前設(shè)有商及業(yè)廣場，矩可供不定名期室外舉互行活動(dòng)之?dāng)赜谩Ｗ诘胤饍?nèi)有一條衰河在河的僑岸邊我們輸設(shè)有室外值廊亭、休慈閑茶座。短其余部分秧分別為公壟共綠化。57建筑總正體為裙損樓+塔樓建城筑模式初。分為褲三個(gè)部討分：底盤下兩層組為停車劉場。地給面5層裙樓疊承載商移業(yè)功能遭，裙樓枝底三層草設(shè)有中安庭，可姓以開闊棋視野，期增加建丟筑物內(nèi)純景觀及纖綠化。獲裙樓上部部兩棟20層塔樓分廉別承載酒律店和辦公奸的功能。第六章片產(chǎn)業(yè)愉園概念周性規(guī)劃6.5啟動(dòng)區(qū)（奶全球名酒季交易展示燥中心）初托步規(guī)劃6.5.使2建筑