房地產(chǎn)企業(yè)融資管理方案

房地產(chǎn)企業(yè)如何融資主持人：下面我們有請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)投資融資與企業(yè)重組的演講主題，莫天全先生是美國亞洲開發(fā)投資公司ADF執(zhí)行副總裁，搜房資訊控股有限公司總裁兼首席執(zhí)行官、中房指數(shù)秘書長。1990年碩士畢業(yè)于清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院。那么他運(yùn)作的搜房網(wǎng)已經(jīng)成為大中華地區(qū)最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)，那么我們現(xiàn)在就由請莫天全先生為我們作房地產(chǎn)企業(yè)如何投資融資方面的演講。莫天全：謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學(xué)院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學(xué)員一起有個簡短的交流，大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項(xiàng)目完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學(xué)院派的一個目的、一個原因，因?yàn)榭偢杏X到這個產(chǎn)業(yè)在進(jìn)步過程當(dāng)中，這種扎扎實(shí)實(shí)的以經(jīng)濟(jì)理論為基礎(chǔ)的一些東西還是相當(dāng)?shù)闹匾?，要想求得一個長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話，還得把理論和實(shí)踐很好的結(jié)合起來，就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的話，這個時代也許就會過去了，這是房地產(chǎn)學(xué)院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點(diǎn)，在兩個星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個機(jī)會發(fā)表一些新的觀點(diǎn)，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發(fā)。這個東西和房地產(chǎn)開發(fā)稍微有一些距離，或者是拋開了具體的開發(fā)來談我們房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，這個話題就是投資融資和企業(yè)重組。最近特別是從去年下半年開始，我們覺得這一塊已經(jīng)成為一個熱點(diǎn)或者說大家非常關(guān)注的一個話題，總而言之，實(shí)際上我們說的是這個叫房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)，這塊在美國，我知道的也就是美國現(xiàn)在還是相當(dāng)?shù)陌l(fā)達(dá)，投資銀行對我們大家都不是很陌生了，這主要就是在幾個方面，比如說上市，還有融資，還有收購兼并等等方面，有很多的作用，包括了直接投資，包括了我們這些所謂世界富人這種個人的管理，包括我們的股東高盛就是世界上最大的投資銀行，三個最大投資銀行之一了，也是最有名的投資銀行。那么國際上知名的還有東方廣場，李嘉誠有跟大的都是量，包括華遠(yuǎn)，現(xiàn)在是華潤，當(dāng)初也是高盛參與了直接投資。這個話題延伸到房地產(chǎn)業(yè)是一樣的，就是從房地產(chǎn)業(yè)來說，我們現(xiàn)在已經(jīng)從簡單的小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)上升到一個上一個層次或者上規(guī)模，從長遠(yuǎn)方面來考慮這種開發(fā)，所以我也是借這個機(jī)會和大家交流。上一次在我們?nèi)ツ昴甑椎臅r候，我們做了一次非常大的年會，那時候我也是簡單的和大家交流了一下，得到了很多的反饋，所以在這個基礎(chǔ)上，我也作了一些修改，在此再和大家作一些交流。剛才說到房地產(chǎn)投資銀行這塊就包括了很多方面。但是，今天我主要要講的就是股權(quán)投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡單一點(diǎn)，就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項(xiàng)目的股東。從四個方面：一個是股權(quán)投資的來源，一個是股權(quán)投資的方式，還有相當(dāng)重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當(dāng)中技巧性很強(qiáng)的，就是我們獲取這些股權(quán)投資的步驟和技巧，最后非常簡單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報(bào)。第一方面就是投資的來源，這塊非常的重要，實(shí)際上大家都知道，就是找有錢的股東，開發(fā)早期的，這種空手道的做法還能做，但是好象越來越少了，所以這時候資金實(shí)力的介入，成了我們做房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是做大項(xiàng)目非常關(guān)鍵的一環(huán)，所以這塊就是我們從股權(quán)投資方面來考慮，和銀行借款是一方面，但是直接的融資投資也是非常關(guān)鍵。那么股權(quán)投資我們開玩笑說叫不用還的錢，那么他成為你的股東，你虧了賺了都是他的，這是不用還的錢，一部分就是我們經(jīng)常做的，就是要還的錢，就是我們貸款借款要還的錢，除了還他的本金以外還有就是利息，還有一種就是可還可不還的錢，當(dāng)中還有很多的條件，借貸這塊也可以轉(zhuǎn)成股權(quán)轉(zhuǎn)成股權(quán)以后就可以不還了。那么股權(quán)這塊也有條件，就是說希望幾年之后出去，他不想成為股東了。那么這就是中間階段可還可不還的，那么我們經(jīng)常的就是不用還的錢的資金。來源是四個方面，一個方面就是金融結(jié)構(gòu)，我們經(jīng)常所接觸的，銀行、保險(xiǎn)和證券，證券公司就是我拿高盛來舉例，投資他們投資的包括華遠(yuǎn)、包括東方廣場，銀行這塊的投資，我想在大陸、在中國這塊已經(jīng)不是一個陌生的事情，保險(xiǎn)公司也會介入這塊，特別是在國外做法，因?yàn)樽鳛橐粋€資產(chǎn)管理或者資金管理這塊，為了分散風(fēng)險(xiǎn)的話，總會有一個比例，10％左右是投在房地產(chǎn)業(yè)這塊，通過不同的方式。所以這是我們一個非常大的資金來源。第二個是我們投資基金，投資基金現(xiàn)在在國內(nèi)還是在一個比較早期的階段，大家還在探索或者說要做哪些事，非常小規(guī)模的在介入，從市場的分量來說，還沒有到一個非常大的一個量。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。我是昨天晚上從香港趕回來，也是為了今天的會，非常簡單，一個感覺就是海外，包括美國、包括歐洲的資金都想介入大陸這一塊，為什么呢？中國這一塊是在整個世界經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)展最穩(wěn)定，在過去十幾年當(dāng)中保持一個高速的發(fā)展，也是非?？春玫囊粋€產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)又是在一個好的大環(huán)境里經(jīng)濟(jì)當(dāng)中一個領(lǐng)頭的產(chǎn)業(yè)，所以大家對這塊非常的看好。但是他們看好的是什么？比較高檔一點(diǎn)的，長期的回報(bào)，對他們來說有一個10％的回報(bào)就已經(jīng)很滿足了，我接觸的在香港兩個非常簡單的五星級的飯店，一個在上海，一個在北京，上海差不多是3.5個億美元還沒有完成，但是要完成的一個項(xiàng)目，他們準(zhǔn)備全盤的收購，北京這個剛剛出了地面，也是在做這個調(diào)查階段，所以這個資金的介入，我們怎么把握它，怎么把這個來源掌握，還是非常的重要。因?yàn)樵谶@個當(dāng)中有一個距離，因?yàn)橛绣X的人，他那個錢在手上有點(diǎn)燙手，不花出去這個錢的話，如果是幾千萬、幾百萬就報(bào)了，那么如果是幾十億、幾百億的話，真是值得我們探索和尋找的資金來言。第三塊是我們的房地產(chǎn)企業(yè)，我們國內(nèi)開發(fā)商很多，幾萬家，很多開發(fā)商手上有地，但是資金不足，還有一些開發(fā)商他手上有錢，但是他沒有地，所以這是一種能夠很好的組合起來，有地的出地，有錢的出錢，通過這種股權(quán)的方式，能夠得到雙方都有一個發(fā)展，這是一種很現(xiàn)實(shí)的，實(shí)際上在我們操作過程當(dāng)中經(jīng)常發(fā)生的事情。第四個來源就是我們非房地產(chǎn)的這些大企業(yè)，像我們最近上市的這些，前兩年上市的什么中華、中油有的是錢，好多錢，他們總得投，投房地產(chǎn)他們不一定現(xiàn)在就很清楚，很懂，中遠(yuǎn)是花了幾年時間來研究房地產(chǎn)，來探索，那么這是非常好的資金來源或者資金擁有的這些實(shí)體。簡單來說就是這四個方面，我們傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)，我們投資基金，包括有通用的投資基金，專用的投資基金，有的投資基金是專門投資房地產(chǎn)，北京有一個比較有名的項(xiàng)目叫香江花園，這是一個別墅項(xiàng)目，但是實(shí)際上里面有公寓，歐洲的資金叫（英文），香港也有資金好幾個人，但是花了一個億美元買了一百多套房子，他就追求的長期的回報(bào)，因?yàn)樯绫；鹨埠?，養(yǎng)老基金也好，他需要穩(wěn)定的長期的回報(bào)，這是我們說的專項(xiàng)的基金。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。股權(quán)投資這塊方式。第二個問題就是這個我們怎么來投了，我們總結(jié)是三個方面來做，一方面是純粹的股權(quán)投資，這個和回報(bào)實(shí)際上是結(jié)合在一起的，就是我們通過做股東分紅，比如說搜房，搜房實(shí)際上就是我為什么談股權(quán)投資這塊，搜房就是有整個的過程和整個的運(yùn)作，所以我們對這塊是相當(dāng)?shù)那宄?，比如說搜房的兩大股東，包括高盛投資銀行還有IDG，美國兩大一流的公司了，他們投資搜房就想是從分紅或者說以后上市這個渠道來得到他的回報(bào)，這我們就叫做純粹的股權(quán)投資這塊，這塊適用于包括我們的項(xiàng)目公司，也包括我們長期發(fā)展的房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目公司就是做一把，項(xiàng)目完了就完了，我們說的是公司型的，做了第一個項(xiàng)目之后還要做第二個項(xiàng)目，比如說華遠(yuǎn)，以前的華遠(yuǎn)現(xiàn)在是北京的華潤，那么就屬于投資性公司。第二種形式就是叫股權(quán)投資兼貸款，這種投資特殊一點(diǎn)，他給你兩千萬，給你五千萬，但是他還向你要一個利息，也許這個利息會比正常的銀行利息低一點(diǎn)或者是差不多，他成了你這個股東以外，你這個公司還得每年給他5％或者百分之幾的利息，這是一種比純粹的股權(quán)投資這塊更加嚴(yán)厲的一種投資方式，但是具體每個投資到底怎么樣，還有待于具體分析。第三種投資方式叫做股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)就是給他一個將來的權(quán)益，這塊就是我們經(jīng)常說管理層的期權(quán)或者是投資的期權(quán)說得很簡單，比如說一個項(xiàng)目需要一個億，如果投資方先投了兩千萬，但是這兩千萬是按照現(xiàn)在一個億的價(jià)格來投的，他就占20％，他希望給他一個期權(quán)，在一年之內(nèi)或者是兩年半之內(nèi)再給他投資的權(quán)利，如果他再把這三千萬投進(jìn)來的時候，那相當(dāng)于這個故群是50％、50％了，就誰也不控股了，這當(dāng)中就股權(quán)投資加期權(quán)，期權(quán)的作用相當(dāng)大，也許我們現(xiàn)在覺得反正進(jìn)來的都是錢，但是雖然都是錢，但是今年進(jìn)來和明年進(jìn)來的有很大不一樣。那么我們分三大，一個是純粹的股權(quán)投資，很簡單，最后就是公司分紅或者是公司出售得到收益。第二部分除了分紅以外還有一部分還款，還有一部分利息；第三個模式就是這種股權(quán)加齊全。獲取股權(quán)投資的步驟與技巧，說起來大同小異，但是這個過程當(dāng)中還是相當(dāng)?shù)挠兴淖龇?，而且就是說我們?nèi)ト谫Y，我們?nèi)フ义X，我們?nèi)ジ顿Y方談，是不是成功呢？很大情況下決定于就是我們這個怎么去找這個錢，用什么方式方法，或者是怎么包裝我們這個產(chǎn)品出去，就跟一個公司上市一樣，很大一部分在包裝方面要作準(zhǔn)備。我給它分成七個方面來作這個準(zhǔn)備，第一個方面，就是我們作這個股權(quán)投資的時候，目標(biāo)一定要明確，我們?yōu)槭裁醋鲞@個，我們要比較我們這個股權(quán)投資讓人家來占股，還是我們?nèi)ソ杩?，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因?yàn)楣蓹?quán)投資進(jìn)來的話，會對我們的操作，對我們的管理會有干預(yù)，會有介入，起碼從董事會的角度來介入這一塊。所以從這個角度來說，我們要進(jìn)行股權(quán)投資的時候，我們這時候一定要非常的清晰，我們要的是股東，股東就是我們的老板，所以我們要的是老板，所以這點(diǎn)要有心理準(zhǔn)備，別到時候老板進(jìn)來以后心里不舒服，而且在這個過程當(dāng)中也能體現(xiàn)出來，我們要的是老板，我們尊敬我們的老板，我們是為我們的老板服務(wù)的。這是一個。第二個方面，股權(quán)這一塊是讓別人控股，還是不讓別人控股？這個要非常非常的清晰，比如說我們出去賣掉公司的20％、25％，還是賣掉公司的50％、75％，所以這個也是相當(dāng)關(guān)鍵，因?yàn)樵趪鴥?nèi)來說，我們很多不希望把控股權(quán)丟掉，我覺得這是對的，因?yàn)樽鳛橐粋€公司，特別是不是很成熟的公司，早期的公司的話，如果聒噪的把控股權(quán)丟掉的話，是非常非常危險(xiǎn)的。所以投資方也有不同的投資方，比如說我們剛才說的四大類資金來源的投資方，對投資資金還有金融機(jī)構(gòu)的錢來說，他們一般來說并不希望控股，但是對房地產(chǎn)公司來說，很多情況下他們希望控股，這個就是看看我們?nèi)绻繕?biāo)明確的話，如果我們不希望他們控股，那就是我們找資金的方向已經(jīng)很明確，我們就找金融機(jī)構(gòu)，找投資基金，找非房地產(chǎn)的大型企業(yè)，如果說我們有心理準(zhǔn)備，準(zhǔn)備把我們的股權(quán)讓出去的話，甚至把控股權(quán)讓出去的話，我們不妨找一些房地產(chǎn)公司的錢，所以目標(biāo)一定要明確。第二個準(zhǔn)備要充分，這實(shí)際上和我們文件的包裝是包括在一起，準(zhǔn)備充分當(dāng)中非常重要的一塊就是市場分析和定位，我們做什么，這個企業(yè)做什么，一定要非常非常的精細(xì)，我就拿搜房做比喻，搜房從誕生一直到現(xiàn)在它的定位都非常明確，就是我們?yōu)檫@個產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的服務(wù)，提供各種各樣的工具，來支持這個產(chǎn)業(yè)買賣雙方能更有效的工作，這就是搜房的定位，它定位的是服務(wù)型的企業(yè)，這樣他就不能去做開發(fā)，寫不能去做交易，保證他的中立性，這個產(chǎn)業(yè)才可以做下去。那么從這一點(diǎn)來說，我們企業(yè)要想出去，這一塊定位要講明確，你必須說清楚，否則的話什么都想做就什么也做不稱。具體包裝這里面有幾個步驟，第一塊是目標(biāo)和原點(diǎn)，有時候我們用一句話就把我們的公司、把我們的項(xiàng)目說清楚，我們的項(xiàng)目就是要做成北京市最大的商場，我需要的是20個億人民幣，或者是80％、70％是商場，還有20％是辦公樓，所以這些東西一定要經(jīng)過調(diào)查的情況下要非常清晰，目標(biāo)和原則，所以我們通常說我們想做什么。在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進(jìn)到達(dá)我們這個。市場復(fù)雜很重要，這一點(diǎn)給我們的投資方，特別是我們比較大的機(jī)構(gòu)方要有一種說法，如果市場很小的話，是誰也不敢進(jìn)去的，市場必須足夠得大，讓人家看到發(fā)展空間，如果太小的話，像大的機(jī)構(gòu)，一年給他掙100萬、500萬人民幣的話，他一點(diǎn)都不感興趣，因?yàn)檫@100萬、500萬人民還不夠他大費(fèi)用，要做就是這塊市場要充分有根據(jù)的引證他是有潛力、有發(fā)展的。第三個方面是我們產(chǎn)品的描述，我們這個產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的項(xiàng)目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場也好，還是我們的住宅也好，我們的產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場，還是我們的廠房倉庫，這個要很清楚，不僅僅這個定位清楚，而且和這個產(chǎn)業(yè)里邊同類的產(chǎn)品、同類的比較是怎么一個狀況，為什么我們要選這個，這一點(diǎn)要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來支持。我們在市場和目標(biāo)遠(yuǎn)景確定的情況下，相當(dāng)關(guān)鍵的一點(diǎn)就是我們怎么切入來運(yùn)作，這個目標(biāo)這個項(xiàng)目我們怎么里運(yùn)作，得讓潛在的投資方或者出錢的人明白我們這個項(xiàng)目運(yùn)作怎么樣，因?yàn)楹芏嗟耐顿Y方投了錢以后并不想介入很多的管理，像搜房最多的是從董事會來介入管理，他也不怎么管你到底怎么操作運(yùn)作，因?yàn)樗麄円膊欢?，但是你得讓他們懂。那么特別是房地產(chǎn)這方面要相當(dāng)?shù)膫?cè)重，就是我們到底怎么來做這個項(xiàng)目。所以這塊我們在座的也有很多專家懂得營銷策略，然后在我們這次論壇里面也有一批專家來專門講這個營銷策略。這是前面四個方面都是就我們業(yè)務(wù)方面來說，就公司定位方面來說。從管理方面股權(quán)投資是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)，或者有時候是他最重要的環(huán)節(jié)，做什么還其次，我們說做這個對象就是人的問題，特別是早期的公司人的問題比做什么都重要，像搜房這樣的公司我們早期的時候更多的是從我們的團(tuán)隊(duì)、從我們的公司架構(gòu)各方面來考慮他的投資的可能性，做到一定程度以后，有一定的市場占有率以后，這時候業(yè)務(wù)的分量會越來越高。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個公司架構(gòu)是怎么個狀況在于董事會的運(yùn)作，那么因?yàn)槿思彝读藱?quán)得給人家董事的權(quán)益，那么團(tuán)隊(duì)就是班子，那么這個一把手特別的重要，我們領(lǐng)頭的一定要是一個一把手，不能是兩個一把手，如果是兩個一把手的話就會出現(xiàn)問題。那么這個團(tuán)隊(duì)獨(dú)裁是相當(dāng)?shù)闹匾?，那么所以這個管理班子要搭配的相當(dāng)?shù)暮线m，特別是對外資來說，外商來說這個管理班子是非常的重要，比如說搜房的這個管理班子，我們管理班子搭配實(shí)際上是三分之一：三分之一：三分之一的家就，三分之一的人是具有國內(nèi)國外的教育經(jīng)歷，三分之一的人是來自于我們的房地產(chǎn)業(yè)，要對這個房地產(chǎn)業(yè)，還有三分之一的人來自于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗逊慨吘褂邢喈?dāng)重的分量是在信息技術(shù)這一方面。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務(wù)，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務(wù)方面過來的。所以這個管理班子是起到?jīng)Q定性的作用就是在這兒塊，有時候?yàn)榱诵枰覀冞€得搭配管理班子，有一個很好的領(lǐng)頭的，有沒有一個操作性的人，有沒有懂過程、開發(fā)過程的人，都得有一個很好的搭配，讓我們的投資方放心，就是投給這么一個團(tuán)隊(duì)是不會有什么很大的風(fēng)險(xiǎn)。就是這些人是信得過的，如果說大的環(huán)境不好，來一個亞洲金融危機(jī)或者來一個911有一些因素控制不住的是沒有辦法的。接下來就是我們要給我們投資方看到五年之內(nèi)，如果是一個項(xiàng)目少于五年的話，一個項(xiàng)目整個做完整個過程他的投資回報(bào)，我們的支出在什么地方，我們的收入在什么地方，按道理來說，每年有一個預(yù)算，當(dāng)然在我們投資融資之前，我們應(yīng)該有一個五年預(yù)算，這一塊要非常的清楚，如果作為公司來說五年的財(cái)務(wù)計(jì)劃前兩年還要相當(dāng)詳細(xì)到每個季度，每個季度你的收入是怎么樣，你的支出是怎么樣，什么時候能夠持平，從公司的角度來說，從項(xiàng)目的角度來說，那就是說你這個進(jìn)程是怎么樣，投資在哪兒個階段，收入在哪兒個階段，支出和收入大概都是多少，雖然說財(cái)務(wù)分析和預(yù)測在操作過程當(dāng)中會有很大的調(diào)整和變化。但是解決在目前，在你投資融資的時候，投錢的時候，在目前這種狀態(tài)下會是一個什么情況，一定要有充分的說明力，你算出來回報(bào)是3％誰都不會投，那么你算出來50％會打一個大大的問號，50％當(dāng)然很好，但是你要有足夠的論據(jù)來支持它是50％。最后就是在這所有的文件準(zhǔn)備好以后，就是一個股權(quán)結(jié)構(gòu)，這個很簡單，就是誰出多少錢，占多少股。從這幾個方面，目標(biāo)、市場、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財(cái)務(wù)分析，最后股權(quán)架構(gòu)這些方面，整個文件肯定全部要準(zhǔn)備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當(dāng)多的不規(guī)范的地方，因?yàn)檫@一塊我們坦率的說是比較弱的，因?yàn)檎麄€的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣，經(jīng)過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個橋梁，但是現(xiàn)在這個慢慢在改變。國內(nèi)這塊已經(jīng)有很大的變故，而且國外也回來了相當(dāng)大的一批有海外經(jīng)驗(yàn)的一批人。這就是文件包裝這一塊。再下來，文件包裝完了之后就是我們怎么來把它讓我們的投資方理解，讓我們的投資方接受，這一點(diǎn)很重要，就是我們這里要做演示，要做講解，大家坐下來要談，我告訴你我想做什么，我為什么要這么做，我得到的回報(bào)是什么，這一點(diǎn)非常重要，我們說這個也是和談戀愛一樣，第一次見面非常非常重要，往往很多事情都是在這15分鐘之內(nèi)基本上有個確定，而且大家有沒有感覺，我記得當(dāng)初搜房和高盛投的時候，我們就是一個早晨大家坐下來吃一個早餐，就是談一談投資的事，產(chǎn)生基本上確定，然后剩下來的事情基本上就是印證，你說的是不是那么一回事，會后我們有一個專門的我們叫做技術(shù)的隊(duì)伍來跟你了解情況，是不是那么回事，如果真是那么回事，就基本上確定了。那么演示了講解這部分要相當(dāng)?shù)淖⒁?，要講清楚，而且要非常的有信心，我們坐下來和潛在的投資方談信心是非常非常的重要，說什么就是什么，哪怕你還不是很確定，你一定要有百分之百的心情來說，否則的話你自己在那兒都是打鼓的，都沒有信心的話，你讓方怎么辦，投資方怎么會給你信心。所以這方面講解有很多的技巧，信心這一塊我是覺得除了我們第一給人的印象以外，非常重要以外，第二塊就是信心一塊在談判過程中非常的重要。你坐下來就得讓投資方感到放心，他給你一個億，你能給他賺回來1.2個億，所以這一點(diǎn)非常重要。有時候保證我們?nèi)澜绲氖赘槐葼柹w茨先生當(dāng)初搞和IBM談的時候，他的軟件實(shí)際上什么都沒有，談完以后，一回頭就把人家的軟件拿回來賣給IBM，哪怕你還沒有，有些地方還沒有百分之百的把握的時候，但是你在談的時候，這個技巧還是非常的重要，這也就是我們過程當(dāng)中的一些心得體會吧。演示與講解這一塊整個過程完了，如果大家都覺得可行的話，談下來就是一個我們說的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單，我們叫它（英文），這塊會把關(guān)鍵的條款在里面羅列出來，投國家錢、占多少股，有沒有利息的說法，有沒有期權(quán)，管理權(quán)是怎么回事，對總經(jīng)理有沒有否決權(quán)這些東西，一般的做法是過了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務(wù)的談判基本上完了，就把這兩頁紙給我們的律師，律師會按他的做法，會按照常規(guī)的做法起草出來一百頁的文本，這一百頁當(dāng)中實(shí)際上重要的就是那一兩頁紙，就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。然后，律師這塊只是走程序，保證投資方、保證現(xiàn)在的股東方利益，保證他們符合各個地區(qū)的法律，香港要符合香港的，北京要符合北京的，美國要符合美國的，這是律師起到的作用，同時又有很多的保護(hù)條款。所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡單，就是資金到位，一般來說我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問題都不大，資金都會很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。但是還是有說法，在這個過程當(dāng)中有很多人說我有錢，他有錢，但是有些甚至簽了協(xié)議，特別是在國內(nèi)，簽了協(xié)議這個錢也遲遲不到，這種情況不是一個案例兩個案例，坦率的說還是挺普遍的，所以資金不到自己的帳戶上還是不算，所以說這一點(diǎn)要在過程當(dāng)中非常的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)橛袝r候大家浪費(fèi)了很多的時間來做工作，最后時間不到位大家都困難了。所以這一點(diǎn)在找投資方的時候要比較有選擇性的找，要找這些有信譽(yù)，而且有歷史這樣的一些公司。簡單來說，投資方的錢是不一樣的，一個投資方的錢一塊錢和另外一個投資方的一塊錢是完全不一樣的，在我們的過程當(dāng)中我也是經(jīng)歷過這個過程，我是記得因?yàn)镮DG是我們比較早的股東，高盛是我們第二輪進(jìn)來的股東，在我們第二輪子時候就有相當(dāng)多的投資方，因?yàn)楫?dāng)時的情況非常好，有很多投資方追著我們，包括香港、包括臺灣國內(nèi)外很多的資金都想介入我們的搜房，但是作為我們的操作者也是非常的需要錢，那么這個協(xié)議書就等著董事批準(zhǔn)，那么我們的董事就是IDG數(shù)據(jù)集團(tuán)卡得非常的嚴(yán)，那么說我們一定要去找世界上第一流的金融機(jī)構(gòu)來投，這是我在香港、美國我們打電話吵了兩個小時吵不下來，因?yàn)榫偷戎襾砗炞诌@個事情，香港的上市公司，最后就是說我們還是放棄了這個，然后就找的高盛，包括當(dāng)初的摩根士丹利，這些大的金融機(jī)構(gòu)都非常愿意介入。因?yàn)楫?dāng)初那時候很痛苦，因?yàn)橛械腻X不要，還要再去找新的投資方，那么現(xiàn)在看起來非常的好，高盛對我們整個業(yè)務(wù)的發(fā)展，還有對全球的網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)這一塊關(guān)系方面起了很大的作用，所以這之間我們要誰的錢要慎重選擇，如果有選擇的話，或者說哪怕稍微再難度大一點(diǎn)，下一點(diǎn)力度也要尋找好的投資方。剛才是整個步驟跟過程了。如果錢進(jìn)來以后那就是做事情的方法，對于我們投資方來說怎么給他們回報(bào)，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。具體來說，不傾向于投資方派人做這個公司的副總，或者做這個公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，這樣的話我是覺得會帶來一系列的麻煩事情。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應(yīng)該從回報(bào)方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當(dāng)中來考慮得過多?；貓?bào)方面和我們剛才談到的投資方式實(shí)際上關(guān)系很大，我們只能從三個方面來給我們的投資方來取得回報(bào)：一個是分紅，我們的項(xiàng)目利潤非常好，做完一個項(xiàng)目大家來分，賺了錢來分，按照股權(quán)來分，這是最傳統(tǒng)的做法；第二塊就是出售股權(quán)，這個公司我有20％的股權(quán)，我發(fā)覺這公司已經(jīng)轉(zhuǎn)向了，把這20％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他的投資商，自己把增值的部分和原來的部分都賺回來，那么這是給我們投資方的回報(bào)。第三種方式就是上市，上市以后成為公眾股以后就可以自由的交易來取得回報(bào)，所以對于房地產(chǎn)來說，我想分紅也許是最大的一種方式，然后出售股權(quán)上市也是最次要的一種方式。但是對于像搜房這種增長快的公司來說，因?yàn)樗氖袌稣加惺撬钪饕哪繕?biāo)，帶剛開始上市，給股東分紅是最好的一種回報(bào)的方式。剛才簡單的花了這點(diǎn)時間把我們股權(quán)投資和融資這塊的整個過程作了一個總結(jié)。在這塊我們現(xiàn)在感覺到國內(nèi)這種需求，我們開發(fā)商的需求越來越大，實(shí)際上一方面是我們需求資金越來越大，因?yàn)檫@些房地產(chǎn)的開發(fā)需要的錢資金到位這種急迫性越來越強(qiáng)，這是我們的一個感覺，因?yàn)槲覀兊腻X已經(jīng)花了，必須得把樓蓋了賣掉，那么這是我們的感覺，那么我們也要尋找一些海內(nèi)外的一些投資方。那么同時不是說我們開發(fā)商著急這塊，實(shí)際上有錢的資金方也著急。剛才我說非常偶然的兩個基金，要買五星級的飯店跟公寓這一塊，他們要求得一種長期的回報(bào)，他們很難找，因?yàn)閷χ袊a(chǎn)業(yè)也不熟，當(dāng)時都看好中國的發(fā)展，從這方面來說，就是說不僅僅是我們這邊著急，而且有錢的一方也著急，我們怎么把這個橋接起來，讓雙方都達(dá)到雙方的目的。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個目的，一個根據(jù)。這是我今天講的主要的過程。說到這兒，我就再提一下有關(guān)企業(yè)重組的問題，企業(yè)重組我們也是從去年下半年開始就感覺到我們房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)生一些很大的變化，從兩個方面來談企業(yè)重組：一方面是我們比較好的企業(yè)，已經(jīng)到了一個臺階，已經(jīng)到了一個市場占有，比如說在某個城市已經(jīng)到了前三名、前五名，或者是一些上市公司經(jīng)過了一些調(diào)整，需要明確性的發(fā)展方向，這時候這個企業(yè)總是涉及到戰(zhàn)略發(fā)展，搜房中房指數(shù)系統(tǒng)搜房研究院這一塊，已經(jīng)從三年以前開始，就是為一系列的公司，為他們的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃作了顧問，從我們?nèi)容^大規(guī)模的從中遠(yuǎn)到北辰，一直到成運(yùn)股份，這是我們的上市公司，一直到沈陽、哈爾濱的其他的城市，這是我們說下一步怎么做，是以一個產(chǎn)業(yè)為主，還是滲透到其他的產(chǎn)業(yè)。要發(fā)展是以北京為主，還是以上海和重慶，這是五到七年的發(fā)展，五年左右的發(fā)展是怎么樣。這一塊不僅僅是我們在涉足干預(yù)，然后我們同時和國務(wù)院發(fā)展中心專門搞企業(yè)研究的顧問共同探討這些問題，我們是有一種感覺，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天二十年過去了，我們企業(yè)發(fā)展到今天我們需要來試探下一步的發(fā)展，早期的模式是不是還適合于我們下一步發(fā)展的模式，這是從發(fā)展方面來考慮。第二方面就是我們企業(yè)重組方面更多的我們談的好象是這種債務(wù)重組，我們有一些開發(fā)商各個地方都有，做得還都是不錯的，但是后面支持的資金都是要還的錢，這些要還的錢壓力很大，你今天不還多一天利息就會給你漲一天，最后我們給我們的債主、我們的銀行打工，然后還欠一屁股債，所以債務(wù)重組我們也碰到了一些案例，我們現(xiàn)在也在做一些案例，包括我們現(xiàn)在手上有的一個客戶，一個例子是一個城市的開發(fā)商他就是基本上在做這個項(xiàng)目，做房地產(chǎn)的開發(fā)做了好幾年了，資產(chǎn)也有一點(diǎn)幾個億了，就是一個中小型的公司，但是他負(fù)債到了兩個億，他說怎么辦？我說打死你在十年之內(nèi)都還不清，除非有什么絕招，所以這個企業(yè)就要重組，實(shí)際上不是我們房地產(chǎn)業(yè)要重組的問題，我們的銀行，我們的四大銀行為什么成立這么多的資產(chǎn)管理公司，如果讓這些銀行背著這些壞資產(chǎn)他就得破產(chǎn)。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務(wù)一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時候?yàn)榱吮P活這個資產(chǎn)，一定要剝離一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運(yùn)作，讓它好起來，最終讓我們好的補(bǔ)償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級過程當(dāng)中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當(dāng)中了解到的一些情況。這一塊實(shí)際上很多公司通過一些重組，通過一些剝離，能夠取得很好的回報(bào)，實(shí)際上是非常好的公司，為什么就是最近包括高盛，包括摩根士丹利，他們都大舉進(jìn)入中國幾家資產(chǎn)管理公司的壞資產(chǎn)，因?yàn)檫@些壞資產(chǎn)是可以盤活的，盤活了他們的回報(bào)是比其他的金融回報(bào)多得多，那么這就是我們房地產(chǎn)企業(yè)特別是一些中型規(guī)模的企業(yè)發(fā)展到一定程度碰到的一些問題，而且是現(xiàn)在必須要解決的一些問題，我們天津的一個客戶現(xiàn)在就是在這個過程當(dāng)中，我們找到一個很好的方式，通過我們國內(nèi)國外引資的方式，就是通過資產(chǎn)收購、資產(chǎn)合并的方式，能夠讓他走上一個非常健康發(fā)展的方向。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關(guān)的話題。因?yàn)槠髽I(yè)重組過程當(dāng)中肯定會涉及到投資的方面、融資的問題，也涉及到股權(quán)置換的問題。所以在此我們搜房研究院的體系也是在摸索的過程當(dāng)中，中國的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)基本上我們還提都沒有提，或者是剛剛提這個概念，我們希望和大家一起能夠摸索出來一條路，在房地產(chǎn)業(yè)能從簡單的早期的開發(fā)能上升到一個全過程從資本資產(chǎn)到賣房子結(jié)合起來的一種做法。房地產(chǎn)融資新途徑探討同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院郭光聯(lián)系方式：緒論房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金需求量比較大的這樣一個行業(yè)，尤其它的資金運(yùn)用又是在很短的時間內(nèi)需要大量的資金，所以一定會和金融企業(yè)打交道，需要從金融企業(yè)籌集資金。大家以前可能更多的是和銀行打交道，就是說從銀行取得貸款，取得開發(fā)貸款，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。但是從2003年6月5號到今年4月27號這短短不到一年的時間里，中央銀行和國務(wù)院等監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻繁出臺針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策（附錄），近期更有升息的呼聲。而這些政策的著力點(diǎn)主要在金融和土地上。金融上主要是控制信貸規(guī)模，抬高信貸門檻等；土地上主要是停止協(xié)議轉(zhuǎn)讓，暫停農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的審批，用半年左右時間清理整頓土地市場等。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的土地儲備，政府的土地儲備部門都還有相當(dāng)存量土地可供出讓，因此針對土地市場的政策暫時還不會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生明顯的影響。而對信貸的控制就不同了，我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例很低，以往進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)所需的超過半數(shù)以上的資金直接或間接來自銀行貸款，據(jù)調(diào)查這個比例是79%，即使是實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司，據(jù)調(diào)查其平均資產(chǎn)負(fù)債比例也超過80%。所以新政出臺后，很多規(guī)模較小房地產(chǎn)企業(yè)無法達(dá)到或者暫時達(dá)不到其規(guī)定的要求，銀行不可能向其發(fā)放貸款，因此資金鏈必然出現(xiàn)問題，此時他們紛紛把目光轉(zhuǎn)向信托，以及利率較高的典當(dāng)和委托貸款。在上海等地甚至有一些小房產(chǎn)商開始向規(guī)模企業(yè)拋售手中囤積的土地以解燃眉之急。一些大型房地產(chǎn)企業(yè)如順馳、三盛等也試圖通過與信托投資公司合作以開辟新的融資渠道，改變過去一條腿走路的局面。新政的出臺必然有助于房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌，改變目前企業(yè)規(guī)模參差不齊，開發(fā)水平相差甚矣，市場相對混亂的局面，一部分資金規(guī)模小，管理水平差的企業(yè)必然會淘汰出局。我們蘇嘉集團(tuán)下面也有蘇嘉房地產(chǎn)，目前發(fā)展勢頭比較好，據(jù)我所知盛岸花園三期的銷售狀況非常不錯，當(dāng)然這些成績的取得是離不開蘇嘉集團(tuán)的支持，所以蘇嘉房地產(chǎn)要比一般的房地產(chǎn)企業(yè)多一個融資渠道，那就是來自集團(tuán)公司的資金支持。但是蘇嘉房產(chǎn)今后肯定要發(fā)展壯大，房地產(chǎn)又是資金密集型行業(yè)，對資金需求量大，今后不可能也沒必要完全依賴集團(tuán)的資金支持。為了能夠提升企業(yè)的競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，我們有必要對房地產(chǎn)融資途徑的問題進(jìn)行研究。今天我主要談?wù)勑磐?、委托貸款和土地典當(dāng)，其中重點(diǎn)和大家談?wù)勑磐?，因?yàn)槿咧兴娜谫Y規(guī)模最大。由于本人研究的時間不長，準(zhǔn)備的時間倉促，難免發(fā)生一些錯誤，希望大家在我講完后能多提寶貴意見。信托國際上通行金融四大支柱產(chǎn)業(yè)包括銀行、證券、保險(xiǎn)和信托，我們國家以往是銀行和證券相對大家熟悉一些，近兩年保險(xiǎn)大家也初步認(rèn)識了，尤其是在人壽保險(xiǎn)行業(yè)這一塊，可能在座的很多人包括你們的家人都購買了這樣的產(chǎn)品，信托應(yīng)該說是最近兩年大家才剛剛認(rèn)識和了解，我國信托業(yè)雖然在改革開放初期就成立了，從國外引進(jìn)這樣一個信托制度，但是我們國家相應(yīng)法律法規(guī)一直沒有建立和健全，一直到前年我們國家才頒布了信托法，央行公布了信托公司管理辦法和信托資金的管理辦法，信托才有了自己的法律法規(guī)，才能夠按照國家的法律法規(guī)來辦理一些信托業(yè)務(wù)，所以信托業(yè)務(wù)的發(fā)展應(yīng)該說剛剛兩年的時間，時間很短，可能有一些人對于信托并不是十分了解，在這里我想先介紹一下信托。一、信托基本知識信托的起源信托植根于私有財(cái)產(chǎn)制度的土壤，信托的起源于古希臘或古羅馬的遺囑之執(zhí)行。遺產(chǎn)的繼承與管理，其關(guān)系之密切，是公認(rèn)無疑的。當(dāng)人類的勞動力還不能產(chǎn)生超出維持其本身生命的物質(zhì)財(cái)富，新增加的物質(zhì)財(cái)富還歸希臘氏族或羅馬氏族公有的時候，并無遺產(chǎn)的繼承與財(cái)產(chǎn)的保存問題的發(fā)生。只有當(dāng)財(cái)富的迅速增加并變?yōu)閭€別家庭私有時，財(cái)產(chǎn)的保存與繼承才發(fā)展起來，才有存立遺囑以分配和處理財(cái)產(chǎn)的需要。所以，遺囑托孤實(shí)為“信托之起源”（朱斯煌：《信托總論》第3頁）。私有財(cái)產(chǎn)要做到代代相傳，遺囑是最適用的手段。而這種手段就已內(nèi)涵信托的萌芽。糟現(xiàn)代信托及嶼其含義劣隨著人們生幻活水平的提泳高和個人財(cái)風(fēng)產(chǎn)的不斷積薦累，人們在淋日常消費(fèi)之孫余開始追求岔財(cái)產(chǎn)的保值廉增值，考慮心養(yǎng)老和子女文撫養(yǎng)等問題潤。但并不是薯每一個人都伍有能力和專匯業(yè)知識去管某理自己的財(cái)富產(chǎn)，即使有狠也不見得有召足夠的時間遞和精力，這礦就需要托付裕一個值得信速賴的個人或壺專門機(jī)構(gòu)為逢他們提供理科財(cái)服務(wù)，這仔就是信托。療信托是咽建立在信任螞基礎(chǔ)上的一摔種財(cái)產(chǎn)管理杯制度，也就揭是我們通常叢所說的杏“小受人之托，打代人理財(cái)點(diǎn)”釀。盾信墨托的定義依葡照我國信托捉法第二條的色規(guī)定，引是指委托人腔基于對受托杯人的信任，果將其財(cái)產(chǎn)權(quán)鉆委托給受托敘人，由受托公人按委托人充的意愿以自孤己的名義，爽為受益人的姜利益或者特會定目的，進(jìn)真行管理或者爪處分的行為到。敞簡而言之，錫信托為一種耗財(cái)產(chǎn)管理制洪度，是由財(cái)庭產(chǎn)所有人將播財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)或肅設(shè)定于管理襪人，使管理爛人為一定之配人之利益或藝目的，來管蜘理或處分財(cái)篩產(chǎn)。因此，菊信托定義主趁要包括四方精面的含義：蟻委托人信任活受托人。委番托人對受托木人的信任，首是信托關(guān)系疑成立的基礎(chǔ)很。瞧委托人將財(cái)衡產(chǎn)權(quán)委托給址受托人。信談托是一種以畏信托財(cái)產(chǎn)為說中心的法律聞關(guān)系，信托貸財(cái)褲產(chǎn)是成立信那托的第一要楊素，沒有特衫定的信托財(cái)襯產(chǎn)，信托就搭無法成立。狡所以，委托棗人在信托受醫(yī)托人的基礎(chǔ)謎上，必須將奉其財(cái)產(chǎn)權(quán)委滿托給受托人雹。該受托人以自溝己的名義管質(zhì)理、處分信賊托財(cái)產(chǎn)。委密托人將信托播財(cái)產(chǎn)委托給煮受托人后，嶺對宅信托財(cái)產(chǎn)沒愧有直接控制典權(quán)，受托人畢完全以自己滴的名義對信匹托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行皇管理或者處害分，不需要膊借助于委托墳人、受益人覆的名義，這妻是信托的一盈個重要特征亮。子斑（4）受遵托人為受益棗人的最大利虜益管理信托蠶事務(wù)。正是勒因?yàn)槭芡腥硕枋艿轿腥耸镜男湃?，一船旦受托人接蚊受信托，就寇?yīng)當(dāng)忠誠、百謹(jǐn)慎、盡職脊地處理信托喪事務(wù)，管理哥、處分信托鐵財(cái)產(chǎn)，即所永謂的受人之自托，忠人之攀事。對于違價(jià)背這種信任得的受托人，元信托法規(guī)定但了嚴(yán)格的責(zé)況任。填信托關(guān)系的性當(dāng)事人貢根據(jù)我國信籌托法第三條貓的規(guī)定，據(jù)信托關(guān)系的種當(dāng)事人應(yīng)包名括委托人、大受托人和受溉益人。相關(guān)叢信托關(guān)系中咽的角色定義股及權(quán)利和義近務(wù)：懸（1）委托作人：是信托窮的創(chuàng)設(shè)者，漆他應(yīng)當(dāng)是具愧有完全民事狂行為能力的誼自然人、法陸人或者依法暗成立的其他雞組織。委托濫人提供信托縫財(cái)產(chǎn)，確定晶誰是受益人株以及受益人消享有的受益頸權(quán)，指定受蔬托人，并有油權(quán)監(jiān)督受托利人實(shí)施信托啟。語痰我國信箭托法特別強(qiáng)島調(diào)委托人的排監(jiān)督權(quán)，明梢確規(guī)定：委武托人有權(quán)了霜解信托財(cái)產(chǎn)煙的管理、處憤分及收支情醋況，必要時嗎有權(quán)要求受返托人做出說禽明；有權(quán)查掠閱、抄錄或暢者復(fù)制與信網(wǎng)托財(cái)產(chǎn)有關(guān)背的信托賬目交和處理信托豎事務(wù)的其他店文件；受托勇人違反信托松目的處分信癢托財(cái)產(chǎn)或者舟因違背職責(zé)悲、處理信托錢事務(wù)不當(dāng)致葉使信托財(cái)產(chǎn)釣遭受損失的撒，委托人有倒權(quán)申請人民駝法院撤消該出處分行為，形并有權(quán)要求飾受托人恢復(fù)趣信托財(cái)產(chǎn)的縱原狀或者予夜以賠償；受臭托人違反信次托目的處分鷹信托財(cái)產(chǎn)或暮者管理、處體分信托財(cái)產(chǎn)稻有重大過失留的，委托人盾有權(quán)依照信秋托文件的規(guī)亞定解任受托盤人，或者申濫請人民法院貞解任受托人惜等。嫩（2）受托鹽人：承擔(dān)著作管理和處分題信托財(cái)產(chǎn)的吳責(zé)任，應(yīng)當(dāng)先是具有完全于民事行為能差力的自然人疫或者法人。堂受托人必須躬恪盡職守，濫履行誠實(shí)、板信用、謹(jǐn)慎常、有效管理音的義務(wù)；必部須為受托人活的最大利益陣，依照信托臣文件和法律狂的規(guī)定管理吸和處分信托兄事務(wù)。抓再由于受沃托人實(shí)際地堡控制著信托乎財(cái)產(chǎn)，很容羽易利用信托違財(cái)產(chǎn)謀取私勒利，所以，亦信托法既賦芝予受托人相挑應(yīng)的職權(quán)，顧更著重對受氧托人施加了跟嚴(yán)格的義務(wù)網(wǎng)：受托人除濱依信托文件輪的約定收取雅報(bào)酬外，不汗能從信托財(cái)劣產(chǎn)上獲得其蹄他任何利益皺；必須將信山托財(cái)產(chǎn)與其比固有財(cái)產(chǎn)分總開；除信托夢文件另有規(guī)紫定或者不得殘己事由外，撤必須親自處扯理信托事務(wù)勾；必須保存筑處理信托事耗務(wù)的完整記局錄，定期將仍信托財(cái)產(chǎn)的腔管理、處分踏及收支情況構(gòu)報(bào)告委托人縫、受益人，者并依法予以縱保密；受托廣人違反信托挑目的處分信裁托財(cái)產(chǎn)或者醬因違背職責(zé)訊、管理信托境事務(wù)不當(dāng)致塔使信托財(cái)產(chǎn)金受到損失的社，必須恢復(fù)森信托財(cái)產(chǎn)原咱狀或者予以躺賠償?shù)?。搭瞇（3）受益宗人：是在信蛾托中享有信液托受益權(quán)的銅人，可以是晌自然人、法辱人或者依法私成立的其他體組織，也可內(nèi)以是未出生舞的胎兒。公乖益信托的受燕益人則是社菊會公眾或者行一定范圍內(nèi)展的社會公眾斗。受益人按糠照信托文件糾的規(guī)定享有夸信托利益，全有權(quán)放棄其升信托受益權(quán)等。除法律、替行政法規(guī)和獻(xiàn)信托文件有惡限制性規(guī)定搶外，信托受贈益權(quán)可以依模法轉(zhuǎn)讓和繼輪承；受益人栽同委托人一艱樣，對受托歲人實(shí)施信托征享有監(jiān)督權(quán)肝。信托財(cái)產(chǎn)劑信托財(cái)產(chǎn)就催是信托關(guān)系孕中，由委托督人移轉(zhuǎn)所有倒權(quán)予受托人膚的財(cái)產(chǎn)。信悅托財(cái)產(chǎn)種類仙繁多，可以洞是動產(chǎn)（如劍：金錢、有森價(jià)證券等）沿，也可以是恥不動產(chǎn)（如勻：土地、房樹屋等），甚材至也可以是童無形財(cái)產(chǎn)權(quán)邀（如：專利正權(quán)、著作權(quán)仇等），但如濤果是專屬于釣委托人一身凱之權(quán)利者（橋如：繼承權(quán)廣）；或受托忽人依法不得灘受讓該財(cái)產(chǎn)辰之所有權(quán)時院，該財(cái)產(chǎn)或葵財(cái)產(chǎn)權(quán)就不鳴能作為信托內(nèi)財(cái)產(chǎn)了。局（1）皂信托財(cái)產(chǎn)的紹范圍：受托侵人因承諾信戒托而取得的蛋財(cái)產(chǎn)是信托務(wù)財(cái)產(chǎn)。受托卷人因信托財(cái)柜產(chǎn)磚的管理運(yùn)用吵、處分或者搖其他情形而告取得的財(cái)產(chǎn)易，也歸入信耳托財(cái)產(chǎn)。法敗律、行政法衫規(guī)禁止流通饒的財(cái)產(chǎn)，不籌得作為信托艙財(cái)產(chǎn)。法律閣、行政法規(guī)走限制流通的鉛財(cái)產(chǎn)，依法剝經(jīng)有關(guān)主管給部門批準(zhǔn)后棕，可以作為蝴信托財(cái)產(chǎn)。梁（2）搖信托財(cái)產(chǎn)與仁委托人未設(shè)稼立信托的其灘他財(cái)產(chǎn)相區(qū)疏別：在設(shè)立反信托后，委違托人死亡或互者依法解散臨、被依法撤哭銷、被宣告霞破產(chǎn)時，委攀托人是唯一想受益人的，挑信托終止，哈信托財(cái)產(chǎn)作槐為其遺產(chǎn)或趣者清算財(cái)產(chǎn)嚼；委托人不草是唯一受益狀人的，信托廈存續(xù)，信托支財(cái)產(chǎn)不作為猛其遺產(chǎn)或者倡清算財(cái)產(chǎn)；均但作為共同糊受益人的委涼托人死亡或青者依法解散劈、被依法撤界銷、被宣告點(diǎn)破產(chǎn)時，其光信托受益權(quán)攪作為其遺產(chǎn)度或者清算財(cái)恭產(chǎn)。千（3）碰信托財(cái)產(chǎn)與伍屬于受托人朝所有的財(cái)產(chǎn)浪相區(qū)別：信頁托財(cái)產(chǎn)與屬糕于受托人所腫有的財(cái)產(chǎn)（嘉以下簡稱固每有財(cái)產(chǎn)）相嫁區(qū)別，不得編歸入受托人恥的固有財(cái)產(chǎn)狗或者成為固棵有財(cái)產(chǎn)的一徹部分。受托法人死亡或者盈依法解散、哲被依法撤銷證、被宣告破輔產(chǎn)而終止，史信托財(cái)產(chǎn)不規(guī)屬于其遺產(chǎn)答或者清算財(cái)總產(chǎn)。鐮栗（4）成信托財(cái)產(chǎn)強(qiáng)鳴制執(zhí)行的限藥制：除因下舊列情形之一懲外，對信托停財(cái)產(chǎn)不得強(qiáng)配制執(zhí)行：設(shè)妖立信托前債鑒權(quán)人已對該宇信托財(cái)產(chǎn)享份有優(yōu)先償?shù)某?quán)利，并依掩法行使該權(quán)癥利的；受托悼人處理信托仁事務(wù)所產(chǎn)生朵債務(wù)，債權(quán)蘿人要求清償悅該債務(wù)的；攏信托財(cái)產(chǎn)本扣身應(yīng)擔(dān)負(fù)的柴稅款；法律穴規(guī)定的其他漫情形。宇（5）琴對于違反前軋款規(guī)定而強(qiáng)巷制執(zhí)行信托漲財(cái)產(chǎn)，委托慚人、受托人白或者受益人停有權(quán)向人民辦法院提出異哲議。淘（6）咬信托財(cái)產(chǎn)裹抵消乏的限制：受掛托人管理運(yùn)講用、處分信非托財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)皂生的債權(quán)，輝不得與其固聲有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生月的債務(wù)相恐抵消肝。受托人管務(wù)理運(yùn)用、處恢分不同委托墳人的信托財(cái)斥產(chǎn)所產(chǎn)生的鉗債權(quán)債務(wù)，失不得相互春抵消磨。測5．信托的柱特性三（1）盲所有權(quán)與利廚益權(quán)相分離桿。即受托人澡享有信托財(cái)于產(chǎn)的所有權(quán)鞋，而受益人繭享有受托人腦經(jīng)營信托財(cái)兄產(chǎn)所產(chǎn)生的攔利益。親（2）夏信托財(cái)產(chǎn)的峽獨(dú)立性。信蠶托一經(jīng)有效右成立，信托者財(cái)產(chǎn)即從委抱托人、受托萌人和受益人雖的自有財(cái)產(chǎn)供中分離出來紫，而成為一蠻獨(dú)立運(yùn)作的住財(cái)產(chǎn)。委托歐人一旦將財(cái)懷產(chǎn)交付信托鳥，便喪失對辱該財(cái)產(chǎn)的所揭有權(quán)；受托磚人雖取得信聞托財(cái)產(chǎn)的所綠有權(quán)，但這譽(yù)僅是形式上疤、名義上的拴所有權(quán)，因序?yàn)槠洳荒芟韲樣行磐欣娉?；受益人固搶然享有受益壘?quán)，但這主清要是一種信棟托利益的請妥求權(quán)，在信非托存續(xù)期間縮，其不得行丸使對信托財(cái)零產(chǎn)的所有權(quán)伶。即便信托遭終止后，信藍(lán)托人也可通脖過信托條款皮將信托財(cái)產(chǎn)皇本金歸屬于鑒自己或第三痰人。挺壽瓣信托財(cái)產(chǎn)的帖獨(dú)立性主要鹿表現(xiàn)在以下斧三個方面：蓮價(jià)(a)披信托財(cái)產(chǎn)與丘受托人（信皂托機(jī)構(gòu)）的原固有財(cái)產(chǎn)相率區(qū)別。因此潛，受托人解版散、被撤消勇或破產(chǎn)，信幼托財(cái)產(chǎn)不屬站于其清算或羨破產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)綢。斯務(wù)(b)確信托財(cái)產(chǎn)與命委托人或收爸益人的其他疑財(cái)產(chǎn)相區(qū)別稻。受益人（籠可以是委托左人自己）對叮信托財(cái)產(chǎn)的意享有不因委零托人破產(chǎn)或住發(fā)生債務(wù)而兄失去，同時貴信托財(cái)產(chǎn)也養(yǎng)不因受益人捷的債務(wù)而被被處理掉。振梁(c)霧不同委托人撿的信托財(cái)產(chǎn)撕或同一委托嘉人的不同類毀別的信托財(cái)壇產(chǎn)相區(qū)別。輔這是為了保攜障每一個委及托人的利益抵，不致使一殲委托人獲得藏不當(dāng)之利而心使其他委托麻人蒙受損失醉，保障同一怨委托人的不灌同類別的信更托財(cái)產(chǎn)的利蛇益，不致使健一種信托財(cái)度產(chǎn)受損失而前危及他的其燙他信托財(cái)產(chǎn)乳。充（案例）視比如說民營西企業(yè)的業(yè)主楊經(jīng)過一段時拍間的原始積腔累，有百萬灑身價(jià)、千萬峰身價(jià)，但是獄他肯定還要千繼續(xù)發(fā)展，爬他為了自己京的子女、家刷屬有很好的很生活安排，帶可以把其中槽一部分財(cái)產(chǎn)蒼設(shè)置成為信預(yù)托財(cái)產(chǎn)，這引部分財(cái)產(chǎn)指送定受益人就箱是你的子女魄或者是親屬嘩，剩余的財(cái)船產(chǎn)指定用于晚管理投資等害等，一旦由那于你剩余的魯財(cái)產(chǎn)投資失畜誤等等財(cái)產(chǎn)夜會丟失，但資是你設(shè)定為野信托財(cái)產(chǎn)這靠一塊可以充儲分保障你的補(bǔ)家人和你的剝子女衣食住廉行和保證起膜碼的高水平斃的一個生活鼻條件不會受怒到損害，因病為這一塊財(cái)妙產(chǎn)即使你作勾為委托人已搜經(jīng)破產(chǎn)了，悅但是這一塊電財(cái)產(chǎn)設(shè)為信垮托財(cái)產(chǎn)之后酬，是獨(dú)立于址委托人其他恐財(cái)產(chǎn)，它也掩是受到法律總保護(hù)，也就酸是說你的債脊權(quán)人是沒有趴權(quán)利追索這失一塊信托財(cái)云產(chǎn)，在信托華合理合法存榨續(xù)期間內(nèi)這惕一塊財(cái)產(chǎn)是叨獨(dú)立的，不時屬于委托人牌自己的，所以以債權(quán)人對嶼這一塊財(cái)產(chǎn)文沒有權(quán)利追敘償，這也是慧很大的特點(diǎn)武，也就是說自它既獨(dú)立于鋪信托投資公明司，同時又核獨(dú)立于委托拴人，這一點(diǎn)監(jiān)是很重要的炕一個特點(diǎn)。膜百(3)毒有限責(zé)任。蘋主要體現(xiàn)兩趙方面：一是三受托人以信但托財(cái)產(chǎn)為限泥對受益人負(fù)彼有限清償責(zé)今任，也就是席說，信托財(cái)束產(chǎn)有損失的蠶，在信托終塵止時，只將深剩余財(cái)產(chǎn)交幻給受益人即破可。但是，盼受托人違反杰信托目的或佳者因違背管災(zāi)理職責(zé)、管升理信托事務(wù)籌不當(dāng)致使信留托財(cái)產(chǎn)受到招損失的，受珠托人應(yīng)當(dāng)予店以補(bǔ)償、賠輩償或恢復(fù)原拋狀。二是受騾托人因信托輔事務(wù)處理而愿對外發(fā)生的輸債務(wù)只以信匹托財(cái)產(chǎn)為限絹負(fù)有限清償欣責(zé)任，即債捏務(wù)人無權(quán)追公溯受托人的震其他財(cái)產(chǎn)。刷但受托人違圍背管理職責(zé)什或者管理信捎托事務(wù)不當(dāng)妄所負(fù)債務(wù)及片所受到的損臘害，要以受黎托人的自有奧財(cái)產(chǎn)承擔(dān)。叼(4)照信托管理的情連續(xù)性。信濁托一經(jīng)設(shè)立詞，信托人除泡事先保留撤倆消權(quán)外不得店廢止、撤銷屈信托；受托狐人接受信托奸后，不得隨宇意辭任；信派托的存續(xù)不卷因受托人一瞎方的更迭而鬼中斷。棟6．信托的咽目的和功能逢（1）財(cái)產(chǎn)胖的獨(dú)立性房紫信托財(cái)民產(chǎn)是將權(quán)利慘名義人與享盡受利益人分爆為不同的權(quán)鞏利主體，換店言之，信托澆財(cái)產(chǎn)雖以受鵝托人之名義耗登記，實(shí)質(zhì)浮上，并非受判托人之自由槳財(cái)產(chǎn)，是為砍信托財(cái)產(chǎn)具洽獨(dú)立性。演（2）財(cái)產(chǎn)熔的安全性免尤保障財(cái)蓄產(chǎn)不受政治魚、經(jīng)濟(jì)、外般匯管制、債錫權(quán)訴訟、子幼女或收益人拖管理不善等手因素影響，變免于財(cái)產(chǎn)被侵沒收。信托膊財(cái)產(chǎn)的債權(quán)跨人對信托財(cái)箭產(chǎn)不得請求模強(qiáng)制執(zhí)行或貧拍賣；再者案，信托財(cái)產(chǎn)登不屬于受托悼人破產(chǎn)財(cái)團(tuán)花的范圍。另粘外，信托財(cái)朵產(chǎn)的債權(quán)，偷不得主張與昆不屬于信托賴財(cái)產(chǎn)的債務(wù)炊抵消。溪（3）彈性萌靈活運(yùn)用倆冒信托設(shè)葡計(jì)可依據(jù)委丑托人的不同儲要求和目的樂來設(shè)計(jì)。信謀托如同一個悠法人，可延員續(xù)至身故為余止，也可隨吉時要求終止華；可將信托雖的財(cái)產(chǎn)重新同分配，也可同更換受益人第，可作任何辟投資其中包心括不動產(chǎn)買意賣，可將原窮資本財(cái)產(chǎn)重傅新分配，也言可更換受益瓶人，可作任火何投資其中穿包括不動產(chǎn)嶼買賣，可將柳原資本部份蹤提出，且可建因政治變化誘的需求轉(zhuǎn)移批至另一國家皇。亡（4）公益還目的劫判有些特番殊的家庭，誕希望設(shè)立慈塔善基金，而鼻達(dá)成此目的晚最理想的方姑式即是成立羽信托。（5）節(jié)稅懷晨遺產(chǎn)的斤移轉(zhuǎn)在很多漲國家均須課飽征遺產(chǎn)稅，耳如美國、加辜拿大、香港創(chuàng)、英國等，系稅率一般都炭在50%左蘋右，而且此巖稅必須在財(cái)買產(chǎn)移轉(zhuǎn)前付晨清。因此，譯財(cái)產(chǎn)所有人撞避免被課稅所最理想的方記式便是一成晝立信托，透銀過信托的設(shè)縣立信托財(cái)產(chǎn)璃不受信托人默的死亡影響允，并可在合降法管道下，液省下可觀的耽費(fèi)用。投7．信托的撓優(yōu)越性輩與類似的法邁律制度相比棍較，信托是桿一項(xiàng)更為有輸效的進(jìn)行財(cái)史產(chǎn)轉(zhuǎn)移與管隆理的制度設(shè)剝計(jì)。在國外千的實(shí)踐中，劃信托顯示了元自己獨(dú)特的繳優(yōu)越性，主層要表現(xiàn)在以淹下幾個方面犁：珠（1）家族盾保障。信托鴿可對家庭提群供保障，并撲保護(hù)資產(chǎn)不幕受侵害：賢茫擠·召使資產(chǎn)不會神落入揮霍無精度的后代手貫中制溉種·賭使資產(chǎn)不會候被為了財(cái)產(chǎn)狂而與家庭成衛(wèi)員結(jié)婚之人揪士有機(jī)可乘鄭都萍·盡使資產(chǎn)不會耗落入可能將迎家庭財(cái)富揮膝霍殆盡之無甲能后嗣之手承（2）繼承阻安排。信托宋是安排財(cái)產(chǎn)姓繼承的有效吩方法，讓您等可依照心愿斷，預(yù)先安排滔資產(chǎn)分配與浪各家庭成員據(jù)、親友、慈挨善團(tuán)體及其輸它機(jī)構(gòu)。在謊一些有繼承智限制的國家療，信托可助潤您彈性安排滴資產(chǎn)繼承，班您的財(cái)富更蛙毋須受到復(fù)膨雜冗長的遺踐囑認(rèn)證程序哭影響，讓您蹈指定的受益耀人能盡快繼賽承應(yīng)得資產(chǎn)沾。束（3）絕對遞保密。由于阻您的資產(chǎn)已向轉(zhuǎn)移至受托題人名下，大捐多數(shù)的法定棕管轄區(qū)域均漁無關(guān)于公開宰披露的規(guī)定避，而且信托趟契約無須任太何政府機(jī)構(gòu)甲登記，亦不堤公開供公眾判人士查詢，瘦因此受益人山的個人數(shù)據(jù)繭及利益均絕碰對保密，直梁至信托終止蕩為止。此外耕，信托通常導(dǎo)具有可充當(dāng)喪公司股東之輛用，更可進(jìn)鼻一步隱藏公群司實(shí)益擁有抗人的身分。芝（案例）梳信托公司現(xiàn)筆在做了很多島股權(quán)信托業(yè)視務(wù)，充分利森用這樣產(chǎn)品臟的特點(diǎn)，比淺如說大家現(xiàn)企在可能會發(fā)跨現(xiàn)一些企業(yè)叉在并購、重亦組或者說作掉MBO的過野程中，由于狠各種各樣的乒原因不便于配把真正的股渴東暴露出來賞，在一段時舉間內(nèi)可能需跟要隱藏在幕副后，可以利甩用保密條款坡，利用信托綁公司做一個怠股權(quán)信托，愉名義上是某礙一家信托投為資公司是這顯家公司的股長東，第一大嘴股東或者是慘控股人等等輕，實(shí)際上在巷信托的背后各是真正的投邪資人，而這洽個投資人簽禁訂保密協(xié)議暖不披露出來驅(qū)，這樣既控任制一家公司臟，又可以隱蘭藏在信托公葡司的身后。捕（4）資產(chǎn)紡保障。在法精律許可的情帳況下，成立蕉信托可使您箭的資產(chǎn)獲得吩長期保障，有此資產(chǎn)在法碑律上登記于高受托人或指漲定人名下，趕而非您居住育或設(shè)籍的國鏟家，因此亦判可保障您的軌資產(chǎn)免受債計(jì)權(quán)人索償。乳（5）資產(chǎn)瓦統(tǒng)籌及管理留。信托可助抬您將遍布全狐球的資產(chǎn)歸雀納入同一個楚架構(gòu)之下，吉簡化資產(chǎn)管麗理及統(tǒng)一財(cái)碌務(wù)匯報(bào)。神（6）稅務(wù)岡規(guī)劃。成立洋信托可減輕蹄甚至豁免下英列稅務(wù)負(fù)擔(dān)珍：桂缺劑·撥所得稅脆幟鈴·蓋資本利得稅梳糧抄·有贈與稅緣適犁·井財(cái)產(chǎn)稅功君膚·傭遺產(chǎn)稅貓就規(guī)劃的角招度而言，此塘項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)正可倦提供您處理宗家族之全球抄稅務(wù)的考量監(jiān)。當(dāng)信托對醬受益人執(zhí)行阿資產(chǎn)分配時投，受益人所污在地的稅法制將決定此等目分配是否應(yīng)踏課稅。建議情您于資產(chǎn)分果配前，事先側(cè)尋求適當(dāng)之炮稅務(wù)咨詢。暴（7）靈活衛(wèi)運(yùn)用。信托潛契約中可保勵有適度的彈栗性（尤其是術(shù)全權(quán)委托信根托），以確觸保受托人隨抽外在環(huán)境的敵變遷，仍能餓為受益人謀倆求最佳的福鐘利。以下列猜舉的方式，種皆可讓信托盟本身具有相但當(dāng)?shù)撵`活度尊：呈害爹·獻(xiàn)信托是可被幣撤銷的罵詞擁·尊受托人可以沿辭職（或被莊撤換）擁別零·粉若基于政治內(nèi)或其它情勢迅之考量，而氣有較為謹(jǐn)慎架之必要，信澆托設(shè)立及執(zhí)差行之地點(diǎn)可座以移轉(zhuǎn)至其瓜它法定管轄賄區(qū)域呼陳村·槳信托財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)行政管理及分操作、分配臨可隨時更改萬契約中與您網(wǎng)切身相關(guān)的防條款，常會自受不同因素濾影響，其中兄包括您財(cái)產(chǎn)梯規(guī)劃的目標(biāo)女、您所選擇創(chuàng)的信托法定汁管轄區(qū)域與殃居住國之法篩律，以及您課所要求的信盲托靈活度等困。二、信托業(yè)幻信托機(jī)構(gòu)與亂信托從業(yè)人花員防合法的信托瓦機(jī)構(gòu)應(yīng)具備舉的條件：滴刃設(shè)立信監(jiān)托投資公司期，應(yīng)當(dāng)申請鋸中國人民銀迅行批準(zhǔn)，并安領(lǐng)取《信托陳機(jī)構(gòu)法人許缺可證》。申多請?jiān)O(shè)立信托紗投資公司應(yīng)激當(dāng)具備下列摟條件：貧（a）有符始合《中華人尺民共和國公腔司法》和中限國人民銀行麥規(guī)定的公司杏章程；睜（b）有具梁備中國人民醋銀行規(guī)定的侮入股資格的井股東；襯（c）具有畏信托投資管傷理公司規(guī)定龜?shù)淖畹拖揞~營的注冊資本捎（不少于三長億人民幣，艇經(jīng)營外匯業(yè)砍務(wù)的不少于傘1500方萬美元）；萬（d織）喂有具備中國跑人民銀行規(guī)弊定任職資格伶的高級管理蟲人員和與其改業(yè)務(wù)相適應(yīng)縱的信托從業(yè)答人員；脾（e）具有澡健全的組織蛛機(jī)構(gòu)、信托鵲業(yè)務(wù)操作規(guī)疼則和風(fēng)險(xiǎn)控典制制度；嘗（f）有符絕合要求的營友業(yè)場所、安卵全防范措施慶和與業(yè)務(wù)有燒關(guān)的其他設(shè)民施；憑（g）中國臉人民銀行規(guī)存定的其他條架件。燈設(shè)立的信托扔投資公司應(yīng)雅當(dāng)接受中國蛋人民銀行根葛據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情需要和信托福市場狀況對紅申請進(jìn)行審裙查。掠（2）陰合法的信托爐從業(yè)人員應(yīng)胸具備下列條婦件：袖忌中國人民會銀行對信托喊投資公司的服信托從業(yè)人羽員實(shí)行信托戴業(yè)務(wù)資格考息試制度?？伎蛟嚭细竦?，素由中國人民鈴銀行頒發(fā)信鄉(xiāng)托從業(yè)人員袍資格證書；嗚未經(jīng)考試或賞者考試不合綁格的，不得掙經(jīng)辦信托業(yè)站務(wù)。甚2．信托業(yè)告的基本功能務(wù)（緒1鳴）財(cái)產(chǎn)事務(wù)溝管理功能。悄財(cái)產(chǎn)事務(wù)管禾理功能亦稱紗財(cái)務(wù)管理功任能，是指信倉托業(yè)受委托洽人之托，為梨之經(jīng)營管理惕或處理財(cái)產(chǎn)歲的功能，即艘“受人之托滿、為人管業(yè)也、代人理財(cái)免”，這是信單托業(yè)的基本架功能?，F(xiàn)代最信托業(yè)所從地事的無論是拆金錢信托還疼是實(shí)物信托更，都屬于財(cái)果產(chǎn)事務(wù)管理予功能的運(yùn)用稠，其理論支綠持是現(xiàn)代產(chǎn)聚權(quán)理論。在臺該功能下，服信托業(yè)作為配受托入，必糖須按委托人呆的要求或其哈指定的具體鋤項(xiàng)目，發(fā)放男貸款或進(jìn)行麻投資，為委千托人或受益仰人謀利，而炭不能自主決凈策，背棄契郊約約定追求寫自我行為目顛標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。雅（深2殼）融通資金置功能。是指照信托業(yè)作為撲金融業(yè)的炎一個重要組晶成部分，本胡身就賦有調(diào)宿劑資金余缺扔之功能，并擺作為信用中跳介為一國經(jīng)勞濟(jì)建設(shè)籌集叢資金，調(diào)劑瘡供求。由于靜在商品貨幣克經(jīng)濟(jì)條件下歪，財(cái)產(chǎn)有相錢當(dāng)一部分以鉆貨幣資金形蘿態(tài)存在，因刪此對這些信滅托財(cái)產(chǎn)的管點(diǎn)理和運(yùn)用就族必然伴隨著叢貨幣資金的設(shè)融通。該功椅能主要反映舉在長期資金我營運(yùn)上，同域時也表現(xiàn)在露對外引進(jìn)資秩金、先進(jìn)技下術(shù)和設(shè)備上往。秀（級3已）協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)研關(guān)系功能。剖它是指信托廳業(yè)處理和協(xié)漸調(diào)交易主體旱間經(jīng)濟(jì)關(guān)系虜和為之提供環(huán)信任與咨詢滋事務(wù)的功能感。因其不存甩在所有權(quán)的雁轉(zhuǎn)移問題，濾所以有別于哲前二種功能死形式。在現(xiàn)構(gòu)代經(jīng)濟(jì)生活費(fèi)中固有的信皆息不完備和睛交易主體內(nèi)纖存的機(jī)會主襪義行為傾向溪，使得交易前費(fèi)用越發(fā)昂搏貴。因此，夏為降低交易榆費(fèi)用，弱化太交易對方的暫機(jī)會主義行繁為，交易主叫體通常都要追了解與之經(jīng)積營有關(guān)的經(jīng)曲濟(jì)信息，如望經(jīng)濟(jì)政策、斯技術(shù)可行性灶、交易對方惡資信、經(jīng)營摸能力、付款再能力、經(jīng)營蠻作風(fēng)、市場烏價(jià)格、利率嘩、匯率以至俱生活習(xí)俗等躲。信托機(jī)構(gòu)嘴通過其業(yè)務(wù)巧活動而充當(dāng)衡“擔(dān)保人”浸、“見證人蝶”、“咨詢充人”、“中典介人”，為綠交易主體提礎(chǔ)供經(jīng)濟(jì)信息單和經(jīng)濟(jì)保障熊。弄（解4聰）社會投資咸功能。是指愁信托業(yè)運(yùn)用未信托業(yè)務(wù)手技段參與社會耗投資活動的式功能。信托廚業(yè)務(wù)的開拓掛和延伸，必陷然伴隨著投吹資行為的出疾現(xiàn)，也只有度信托機(jī)構(gòu)享昂有投資權(quán)和割具有適當(dāng)?shù)暮猛顿Y方式的吊條件下，其里財(cái)務(wù)管理功張能的發(fā)揮才朗具有了可靠踏的基礎(chǔ)，因嫂此，信托機(jī)堡構(gòu)開辦投資偷業(yè)務(wù)是世界呢上許多國家吉的信托機(jī)構(gòu)趴的普遍做法皮。信托業(yè)的脂社會投資職全能，可以通那過信托投資角業(yè)務(wù)和證券伯投資業(yè)務(wù)得辨到體現(xiàn)。我（莊5饑）為社會公扎益事業(yè)服務(wù)棟的功能。是刊指信托業(yè)可滔以為欲捐款國或資助社會游公益事業(yè)的訴委托人服務(wù)墻，以實(shí)現(xiàn)其摔特定目的的爆功能。隨著裙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貓和社會文明音程度的提高天，越來越多躬的人熱心于歪學(xué)術(shù)、科研源、教育、慈圖善、宗教等牌公益事業(yè)，青紛紛捐款或廢者設(shè)立基金彩會，但他們甲一般對捐助汪或募集的資須金缺乏管理保經(jīng)驗(yàn)，并且矛又希望所熱待心支持的公贈益事業(yè)能持紡續(xù)下去，于惠是就有了與趟信托機(jī)構(gòu)合薯作辦理公益劣事業(yè)的愿望畝。竊3．信托機(jī)今構(gòu)的經(jīng)營規(guī)火則汁根據(jù)我國《堅(jiān)信托投資公射司管理辦法我》桃,組信托投資公勿司接受信托用，應(yīng)當(dāng)采取扔書面的形式驚。書面形式筒包括信托合割同、遺囑或手者法律、法泉規(guī)規(guī)定的其瘦他書面文件爭。百頁磁信托投資公搏司接受信托紡的書面文件絡(luò)，除法律、死法規(guī)另有規(guī)診定外，應(yīng)當(dāng)輛載明以下事艦項(xiàng)：抖賊（塵1冶）委托人、麥?zhǔn)芡腥思笆芪匆嫒说男彰蛘呙Q、暫住所；景（壟2腰）信托目的鉤；祝（樂3龍）信托財(cái)產(chǎn)蝴的范圍、種刺類及狀況；愚（餓4魂）信托當(dāng)事傭人的權(quán)利和趨義務(wù)；益（佛5則）信托財(cái)產(chǎn)漆管理中風(fēng)險(xiǎn)思的揭示和承插擔(dān)；憐（療6披）信托財(cái)產(chǎn)瓦的管理方式摸及信托利益貌的分配方式蝦；棵（膽7秧）信托投資亭公司的報(bào)酬成；綿（拾8言）信托財(cái)產(chǎn)圖稅費(fèi)的繳納樂和有關(guān)管理怨費(fèi)用的核算陣；彎（賓9慰）信托期限拌和信托的終渣止；敲（寄10翅）信托終止逮時信托財(cái)產(chǎn)錘的歸屬；撓（壽11乏）信托當(dāng)事瀉人的違約責(zé)她任及糾紛仲奧裁方式；冠（雙12覽）委托人和紐受托人認(rèn)為牛需要載明的給其他事項(xiàng)。脈信托投資公拖司應(yīng)當(dāng)以受織益人的最大昏利益為宗旨種處理信托事觀務(wù)，并謹(jǐn)慎爐管理信托財(cái)惹產(chǎn)。吉浴信托投資公蝦司不得以經(jīng)作營資金信托竭或者其他業(yè)莫務(wù)的名義吸熔收存款。萌信托投資公捆司經(jīng)營信托肉業(yè)務(wù)，不得槍有下列行為希：外（治1爽）利用受托麥人地位謀取宰不當(dāng)利益；艘（擇2洋）將信托財(cái)丙產(chǎn)挪用于非驟信托目的的章用途；象（魚3魚）承諾信托沉財(cái)產(chǎn)不受損雪失或者保證默最低收益；首（贊4點(diǎn)）以信托財(cái)立產(chǎn)為自己或炕他人債務(wù)提亂供擔(dān)保；啟（膏5舅）將信托資笑金投資于自馬己或者關(guān)系蛇人發(fā)行的有借價(jià)證券；獵（錦6使）將信托資煤金貸放給自任己或者關(guān)系輛人；旱（氏7請）將不同信添托賬戶下的份信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)帝行相互交易錦；恨（刑8敲）以信托資光金購買自有黃財(cái)產(chǎn)或者以庭自有資金購殲買信托財(cái)產(chǎn)卡；電（描9探）法律、法坊規(guī)和中國人嘗民銀行禁止悼的其他行為電。脈信托投資公賓司依據(jù)信托油文件的約定撥，并以公平舊的市場價(jià)格賠進(jìn)行交易的翁，不受前款呈第（畢7漢）至（吉8帥）項(xiàng)的限制瞇。賓個人財(cái)產(chǎn)交瓜付信托的目巡的謎以財(cái)產(chǎn)管理策為目的：委踢托人經(jīng)由訂盼立信托契約若將財(cái)產(chǎn)權(quán)移字轉(zhuǎn)予受托人欣，為藉重受草托人之專業(yè)鹿管理、經(jīng)營該能力管理其持財(cái)產(chǎn)。臭以資產(chǎn)增值只為目的：經(jīng)傍由信托契約蛛將財(cái)產(chǎn)權(quán)移氏轉(zhuǎn)專業(yè)受托盡機(jī)構(gòu)，由專豈業(yè)人員依契降約做投資管潑理以達(dá)致富俱目的。工以稅賦考慮章、照顧遺族獄或頤養(yǎng)天年鑼為目的：我升國贈與稅或億遺產(chǎn)稅雖然服還沒有，但唯遲早會制定租，根據(jù)國外擾相關(guān)法律，莊兩者稅率最消高均達(dá)50狗%，若能利川用信托規(guī)劃鐘，受益人享披有信托利益帆，就能達(dá)成煙合法節(jié)省贈情與稅及遺產(chǎn)餃稅之目的；眼財(cái)產(chǎn)交付信蘆托后可避免醋因繼承而強(qiáng)幅制分割，遺互產(chǎn)亦得以委禾托人之意思糠分配給繼承莖人，繼承人造無須為爭奪肚遺產(chǎn)而傷和商氣，而能有巖效照顧遺族撓；而將現(xiàn)有幫財(cái)產(chǎn)或退休甚金經(jīng)過信托蠢規(guī)劃亦可為璃頤養(yǎng)天年作綁準(zhǔn)備。落以公益為目堪的：信托法綢第六十條：芹為了下列公攻共利益目的完之一而設(shè)立肉的信托，屬氏于公益信托糖：救濟(jì)貧困趣；救助災(zāi)滾民；扶助殘悔疾人；發(fā)展美教育、科技米、文化、藝殖術(shù)、體育事爪業(yè)；發(fā)展醫(yī)挎療衛(wèi)生事業(yè)怨；發(fā)展環(huán)境真保護(hù)事業(yè)，注維護(hù)生態(tài)環(huán)餐境；發(fā)展其板他社會公益阿事業(yè)。個人用或法人得經(jīng)御目的事業(yè)主縣管機(jī)關(guān)之許到可設(shè)立以公變益為目的之拘公益信托。膠其目的在依肅賴信托業(yè)專觀業(yè)之運(yùn)作能培力及信托監(jiān)盜察制度，保額障公益信托懼財(cái)產(chǎn)之永續(xù)熊性。耐成立信托的慕優(yōu)點(diǎn)敞一個妥善成慰立的信托是闊公認(rèn)為保障何財(cái)產(chǎn)的最有去效方法。整爬體而言，成打立的優(yōu)點(diǎn)可揚(yáng)概括如下：陷·叼減少或延遲筆稅務(wù)責(zé)任；箱·漠簡化或省卻絞委托人或受扭益人逝世后疑分配遺產(chǎn)時是所牽涉的法撲律手續(xù)；盯·迎受托人若被浙賦予適當(dāng)程趴度的酌情處張理權(quán)，則該不信托可因應(yīng)壇環(huán)境的變化棚作出調(diào)整；予·挖提高私隱程柄度：信托與撒遺囑不同，孔它是一種私怠人文件，由恰財(cái)產(chǎn)授與者直在世時所訂烈立的信托純太屬一項(xiàng)私人巴安排；避·努享有貫徹性蒸的優(yōu)良管理沙：機(jī)構(gòu)信托碎人并不會受架疾病、年老暢、逝世或其剃他個人因素籃所影響；型·匙加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)免瓣受社會經(jīng)濟(jì)鑄風(fēng)險(xiǎn)的保障酬，避免資產(chǎn)扇被臨時凍結(jié)翻，限制使用呢或甚至被充掩公；喜·也在資產(chǎn)被轉(zhuǎn)最移地域時，猜財(cái)產(chǎn)可以獲辱從新分配及魯?shù)玫奖Ｕ?。如信托的理?cái)嫩優(yōu)勢姐作為金融業(yè)細(xì)四大支柱之蠅一的信托業(yè)鬼，與銀行、葬保險(xiǎn)、證券啞相比，與個首人單獨(dú)理財(cái)千相比，在個臺人理財(cái)方面誤有著其獨(dú)特忘的優(yōu)勢。默第一，當(dāng)前安我國對銀行環(huán)、保險(xiǎn)、證下券實(shí)行的是祥分業(yè)經(jīng)營、秘分業(yè)監(jiān)管的速制度，三者怨之間有著嚴(yán)閉格的政策約直束。而信托勤投資的經(jīng)營皺范圍卻較為膽廣泛，可以昌涉足資本市絕場、貨幣市鹿場和產(chǎn)業(yè)市戰(zhàn)場，是目前膜惟一準(zhǔn)許同中時在證券市戚場和實(shí)業(yè)領(lǐng)給域投資的金究融機(jī)構(gòu)，投奔資領(lǐng)域的多債元化可以在己一定程度上傷有效降低投浸資風(fēng)險(xiǎn)。答第二，信托免公司可以根嫁據(jù)客戶的喜可好和特性，棟度身定做非侵標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，貧通過專家理器財(cái)最大限度短地滿足委托言人的要求。乏這種投資方撈式和產(chǎn)品的版靈活性是券熊商和基金公仿司所缺乏的貢，也是目前像所無法提供先的。存第三，信托抵財(cái)產(chǎn)把委托準(zhǔn)人、受托人追和收益人的字權(quán)力和義務(wù)夜、責(zé)任和風(fēng)略險(xiǎn)進(jìn)行了嚴(yán)哀格分離。信計(jì)托契約一經(jīng)描簽訂，就把鞋收益權(quán)分離辭給收益人，然而把運(yùn)用、杠處分、管理納權(quán)分離給了顫受托人。信巖托契約對信迷托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)搭用、管理、街處分有著嚴(yán)稀格的現(xiàn)定，油委托人只能拔按照契約圈丟定的范圍和張方式進(jìn)行運(yùn)丸作。這種機(jī)復(fù)制固定了當(dāng)化事人各方的竄責(zé)任和義務(wù)磁，確保了信斷托財(cái)產(chǎn)沿著企特定的目的弊持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)遍營，與公司馬制相比，是涉一種更為科姻學(xué)的制度安等排。已第四，與個裂人單獨(dú)理財(cái)?shù)V相比，專家驕理財(cái)，省時巷省心，風(fēng)險(xiǎn)沒低收益高。食通過信托集生中起來的個伶人資金，由勿專業(yè)人才進(jìn)關(guān)行操作，他蘇們可以憑借弱專業(yè)知識和遇經(jīng)驗(yàn)技能進(jìn)森行組合投資萬，從而避免象個人投資的胡盲目性，以羽達(dá)到降低投蹲資風(fēng)險(xiǎn)，提識高投資收益兇的目的。以三坑、見房地產(chǎn)信托1．概念小房地產(chǎn)信信倆托，一般是償指信托投資壇公司以發(fā)行尤信托受益憑革證的形式向阿投資者募集希資金，對募靜集資金實(shí)行垃多元投資組援合策略，投閣資于不同類款型的房地產(chǎn)條項(xiàng)目和業(yè)務(wù)瓣，獲得的凈瘡收益分配給蜓廣大投資者臘，信托投資務(wù)公司則獲得林相應(yīng)的管理勢費(fèi)的一種投樓資形式?；蚍康禺a(chǎn)信托長，可滿足房災(zāi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展憲的需要，為艘房地產(chǎn)企業(yè)盜拓展新的融珠資渠道，同貸時，其作為惹金融產(chǎn)品，宅又為信托投銅資公司提供愚了新的業(yè)務(wù)器方向；并且掉，依托房地屑產(chǎn)信托，投炎資者可以通破過資本市場貞，投資房地?cái)嚠a(chǎn)領(lǐng)域，增伸加了新的投車資渠道。所奮以，開展房糕地產(chǎn)信托，卡可以形成房文地產(chǎn)業(yè)粱﹑愈信托業(yè)和投俯資者多贏的利局面。蒜信托產(chǎn)品已艷成為我國房盾地產(chǎn)資金供裝給的重要渠繁道小在銀行收緊枕房地產(chǎn)項(xiàng)目訂貸款的同時超，房地產(chǎn)信逢托資金成為概房地產(chǎn)行業(yè)抹資金供給的闖重要渠道。魔房地產(chǎn)信托身產(chǎn)品的出臺康使得房地產(chǎn)膊業(yè)和信托業(yè)尸互動發(fā)展，挺對于我國房滲地產(chǎn)企業(yè)而顆言，引入信壇托資金自然笨是一種進(jìn)步去的表現(xiàn)。壯目前監(jiān)管層億有意收緊銀是行房地產(chǎn)信丙貸，給信托穩(wěn)企業(yè)提供了饑一個發(fā)展房造地產(chǎn)信托業(yè)遙務(wù)的好機(jī)會節(jié)。2002怪年以來，隨君著重新獲準(zhǔn)支登記的信托議公司逐漸增拖多，信托產(chǎn)握品創(chuàng)新逐漸撞進(jìn)入高潮，民到2003駐年5月份，測重新獲準(zhǔn)登具記的信托公沙司有52家傳，已投向市房場的信托產(chǎn)謊品有57個躁，吸引了市采場大批投資在者。市場上族57個信托批產(chǎn)品中募集工資金投向房社地產(chǎn)行業(yè)的娘高達(dá)19個總，募資總額桂超過27億賊元，其中2夠002年發(fā)尊行的產(chǎn)品5菜個，募集資賺金10.3龍億元。害目前信托資麗金投向房地戴產(chǎn)行業(yè)的比心例不斷增加寬，綱據(jù)中國信托拿業(yè)2004每年第一季度順報(bào)告稱，鋼2004年遮第一季度共捆有39家信泊托公司發(fā)行參了74個集把合信托品種棋,募集資金旋總計(jì)65.改15億元綢，與去年同登期相比保持名快速增長，岔其中投向房揚(yáng)地產(chǎn)行業(yè)的六29個，額是度32.4蝴1億，柜資金比重已鹿經(jīng)挨達(dá)肚到49.7紹%僅。萬房地產(chǎn)新政蜜的實(shí)施棍，狡加快了房地滴產(chǎn)信托的快先速發(fā)展。憶無疑意味著頸房地產(chǎn)信托蘇市場的廣闊勁前景。添從長遠(yuǎn)發(fā)展搏看，信托資雞金對房地產(chǎn)疏業(yè)的融資需極求是一個很息好的補(bǔ)充：肥首先，相對惑銀行貸款而斥言，房地產(chǎn)戀信托融資方橫式可以降低嚼房地產(chǎn)企業(yè)廟整體的融資明成本，節(jié)約育財(cái)務(wù)費(fèi)用，兆而且期限彈腿性較大，有為利于房地產(chǎn)栗公司的資金適運(yùn)營和持續(xù)貫發(fā)展，在不絨提高公司資妖產(chǎn)負(fù)債率的演情況下優(yōu)化縣公司結(jié)構(gòu)。揉其次，信托飽可以提供多梨種方式的資礙金供給，比導(dǎo)如為房地產(chǎn)亡企業(yè)本身運(yùn)陶營需求或項(xiàng)妄目針對性強(qiáng)偉的資金信托蛛、以貸款模蕩式介入房地畜產(chǎn)、以股權(quán)澡投資模式介泊入房地產(chǎn)，忘市場供需雙算方的選擇空柳間較大。第互三，信托產(chǎn)共品的流動性垃和證券化發(fā)腐展空間大，錦可以在一定的程度上緩解侵系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，冒為多類型投弟資者提供新影的投資產(chǎn)品辭，并在貸款荷證券化上做矩有效嘗試。憲第四，信托妙產(chǎn)品集合的橡是民間資金就，一般房地涼產(chǎn)商在獲得辟土地批文后紐就可以信托里融資，進(jìn)行地拆遷等前期緒投入，節(jié)約卵時間成本，疑同時也可分狀流部分銀行痕儲蓄，減輕粱銀行系統(tǒng)的旁經(jīng)營負(fù)擔(dān)。撫房地產(chǎn)信托盲業(yè)務(wù)興盛的林原因勒房地產(chǎn)信托訓(xùn)之所以成為鞠目前最主要裂的信托產(chǎn)品缺之一，主要仗因?yàn)橐韵略垡颍禾桑?）拾房地產(chǎn)信托短業(yè)務(wù)相對其衛(wèi)他信托業(yè)務(wù)停，是一項(xiàng)市優(yōu)場運(yùn)做比較吃成熟、成本巨較低，同時傲需求市場旺孩盛的業(yè)務(wù)。觸一方面，舊罩信托公司由首于股權(quán)投資亮導(dǎo)致房地產(chǎn)浴信托資產(chǎn)不跑良率過高的部經(jīng)歷，給重賓新登記的信遍托公司一個委很好的警示抹作用。目前哪房地產(chǎn)信托栽業(yè)務(wù)能夠在任行業(yè)整頓以跟后迅速發(fā)展顯起來，信托古公司在房地?fù)醍a(chǎn)業(yè)務(wù)上積蔑累的經(jīng)驗(yàn)功沈不可沒。另堅(jiān)一方面，房表地產(chǎn)行業(yè)的畫持續(xù)發(fā)展預(yù)蜘期也是房地涌產(chǎn)信托業(yè)務(wù)乖被重視的一敢個重要原因宏，據(jù)國土資匪源部統(tǒng)計(jì)，址到2002砍年底，全國爛累計(jì)收取土螺地出讓金達(dá)駱7300多鐘億元，個人址購房增長了損93.6%尿，預(yù)計(jì)全國蛛商品房銷售濕總額200敢3年還將增錯長25%以膀上。目前開影發(fā)熱點(diǎn)是北綢京、上海等候中心城市，等未來20年耕，中國城市純化水平要達(dá)溝到47%的侄世界平均水?dāng)称?，需轉(zhuǎn)移驕1.5億農(nóng)幅村人口，達(dá)奴到與中國工征業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)瓜展相應(yīng)的水饑平，則要轉(zhuǎn)集移2.5億榮農(nóng)村人口，貍需要建設(shè)1凈000萬人宣口的城市2插0座(或1攔00萬人口旦的城市20半0座)。城所市化建設(shè)伴盒隨的房地產(chǎn)米開發(fā)熱將逐騎步擴(kuò)散到以挺省會城市為六主的二三線星城市和地縣代級城市，房尚地產(chǎn)業(yè)的持梢續(xù)發(fā)展動力駝和增長機(jī)遇元將不斷吸引啞不同性質(zhì)資番本的競相介腫入。街（2）抬從目前市場更供給情況看星，信托融資劈渠道面臨一紙個較好的發(fā)握展機(jī)遇。一新方面鮮，涼房地產(chǎn)業(yè)的做發(fā)展預(yù)期隱由含房地產(chǎn)大茂量的融資需黃求短期內(nèi)不破會減弱的信幻息；另一方旦面，央行2遵003年6楊月發(fā)布的1隙21號文決及后來的一丙系列調(diào)控政仁策哨，對銀行房止地產(chǎn)信貸資爽金供給形成夜較大的負(fù)面追影響，適而房地產(chǎn)信慢托的融資門地檻相對較低堅(jiān)，很多達(dá)不巧到銀行要求任的企業(yè)開始協(xié)轉(zhuǎn)向信托投蒙資公司。需（案例）慰如鼓重慶國投“視世紀(jì)星城股占權(quán)投資信托映計(jì)劃”簡，嚇“世紀(jì)星構(gòu)城”項(xiàng)目預(yù)盜計(jì)總投資8懶.99億元雹，項(xiàng)目前期器已經(jīng)投入2蟻.8億元，轉(zhuǎn)并已取得一抽期土地證和書建設(shè)用地規(guī)少劃許可證，蹲還需要取得槽開工證和建興設(shè)工程規(guī)劃丟許可證，只拾有四證齊全脾才可向銀行獵申請貸款?；甑?21號物文的執(zhí)行，答使得項(xiàng)目開逼發(fā)商北京順斗華房地產(chǎn)開儲發(fā)有限公司驢，憑借自身綁1.5億元珠的注冊資本宮，不能滿足妹30%的最沃低限（1.訴5/8.9錫9=16%多〈30%〉開)，這意味蒼著工程將面敢臨著開發(fā)資虹金斷流的窘音境。在這一掃關(guān)鍵時刻，賢重慶國投扮蓄演了“白衣窯騎士”的角摧色，通過股補(bǔ)權(quán)信托的方籌式籌集2億顯元資金對北黃京順華進(jìn)行孟增資，使其威自有資金達(dá)府到3.5億邁元，并以此笨資金直接用蝴于項(xiàng)目的開煙發(fā)，保證工嫁程順利獲得侄開工證和建瓜設(shè)工程規(guī)劃拒許可證，從俊而在四證齊警全的基礎(chǔ)上招獲得項(xiàng)目原杰貸款行興業(yè)饑銀行的銀行蘇后續(xù)貸款支易持，實(shí)現(xiàn)2釀005年項(xiàng)皆目竣工銷售效的預(yù)期目標(biāo)秩，實(shí)現(xiàn)融資筆各方的利益富。盡4．房地禽產(chǎn)信托融資潮現(xiàn)實(shí)運(yùn)作?？适绞欠康禺a(chǎn)信托穗投資運(yùn)作模泡式圖戴（1）尊傳統(tǒng)的貸款趙方式。這種鄰方式和傳統(tǒng)蒜商業(yè)銀行貸腥款一樣，如催北京CBD關(guān)土地開發(fā)整桿理項(xiàng)目，北證京經(jīng)濟(jì)適用篩房項(xiàng)目三環(huán)穴新城。這種章方式的具體雀操作方式可悶分為以下操冒作步驟：央第一步，房獵地產(chǎn)公司就曬項(xiàng)目融資與勺信托投資公峽司達(dá)成一致差；頃第二步，就帳信托產(chǎn)品的圈設(shè)計(jì)與發(fā)行垂獲得有關(guān)政絨府主管部門獵的審批；展第三步，面擱向廣大投資澤者公開發(fā)行置信托憑證；對第四步，信洋托公司將發(fā)懶行信托憑證命所募集的資乏金以信用貸貢款的方式投動入至房產(chǎn)項(xiàng)卡目；芒第五步，信穿托公司回收鴨資金。發(fā)這種模式的摟優(yōu)點(diǎn)是，管腎理比較簡單撞，收益比較繪穩(wěn)定，其主京要問題是，刮由于信托公劣司對信用貸姻款本身有較昏大的風(fēng)險(xiǎn)，淋而總體上看脅信托公司對放房地產(chǎn)項(xiàng)目崇的評估能力即還不如銀行霜，因此，使寸信托公司面質(zhì)臨著較大的辦風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)征格對項(xiàng)目的?；舅刭|(zhì)的田要求。貞（2）秧信托公司以還股權(quán)的形式秋向房地產(chǎn)企蠻業(yè)注入資金質(zhì)。這種方式職是信托公司狂在集合資金勸后，以增資奴的方式，向新房地產(chǎn)企業(yè)廁注資，持有跪房地產(chǎn)企業(yè)涉部分股權(quán)，糠房地產(chǎn)企業(yè)蹄承諾兩年后益以溢價(jià)方式囑將股