物業(yè)管理-法律法規(guī)

第四章物業(yè)管理招投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的籌劃與施行第三節(jié)物業(yè)管理方案的制訂第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。(一)物業(yè)管理招標(biāo)1．物業(yè)管理招標(biāo)的概念物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理效勞產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建立單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容，制訂符合其管理效勞要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理效勞合同的一種交易行為。在我國(guó)全面施行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來挑選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氣氛，越來越多的企業(yè)會(huì)通過招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)施行效勞管理的時(shí)機(jī)。2．物業(yè)管理招標(biāo)主體物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建立單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建立單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理效勞的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)施行物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。一些重點(diǎn)根底設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。1．物業(yè)管理投標(biāo)的概念物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理效勞要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。2．物業(yè)管理投標(biāo)的主體物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)效勞的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。就整體的物業(yè)管理效勞工程而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理工程按內(nèi)容進(jìn)展分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型(一)按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅工程招標(biāo)和非住宅工程招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類工程可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用根底設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。(二)按工程效勞內(nèi)容的施行劃分根據(jù)物業(yè)管理工程的效勞內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理工程的招標(biāo)、單項(xiàng)效勞工程的招標(biāo)和分階段工程的招標(biāo)等類型。如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理工程，其招標(biāo)單位將該工程的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合效勞等工程分別招標(biāo)；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理別離出來，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。(三)按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建立單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建立單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；假設(shè)物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)根底設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體那么為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。(四)按工程效勞的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理效勞的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理工程招標(biāo)、參謀工程招標(biāo)等類型。三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)(1)招投標(biāo)的綜合性.由于物業(yè)管理是綜合性的效勞，效勞內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)工程中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾種不同類型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理效勞，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)工程或大型社區(qū)物業(yè)工程，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)效勞區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、效勞領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的效勞具有綜合性。(2)招投標(biāo)的差異性.由于我國(guó)幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡一樣，不同地區(qū)的人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異；同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對(duì)工程招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和籌劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)詳細(xì)情況采取有差異的方式和策略。(3)招投標(biāo)的特殊性.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要表達(dá)在以下兩個(gè)方面：一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建立單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生改變，如建立期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建立單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會(huì)后那么改由業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。再次，對(duì)于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，假設(shè)由使用人組織，那么須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的受權(quán)委托。二是物業(yè)管理效勞內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般效勞業(yè)，是具有社會(huì)公共效勞和個(gè)體效勞特征的群體效勞，提供的是全天候、不連續(xù)、全方位和多層次的效勞產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品效勞對(duì)象、效勞需求和效勞內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式(一)公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)工程的根本情況和獲取招標(biāo)文件的方法等詳細(xì)事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購置有關(guān)資料，承受按規(guī)定程序進(jìn)展的評(píng)選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。(二)邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇假設(shè)干有才能的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的根本情況和獲取招標(biāo)文件的方法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等詳細(xì)事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的施行程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類工程的管理程度、是否具有管理經(jīng)歷．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對(duì)招標(biāo)工程的綜合承擔(dān)才能等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)展合理的挑選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有承受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容〔掌握〕(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建立、開工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理效勞的主要招標(biāo)內(nèi)容有：(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議；(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施裝備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見；(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展必要監(jiān)視；(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議；(5)參與物業(yè)的開工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見；(6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理形式，制訂員工培訓(xùn)方案；(7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)展經(jīng)營(yíng)籌劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案；(8)建立效勞系統(tǒng)和效勞網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案；(9)辦理移交接收，對(duì)業(yè)主入住、裝修施行管理和效勞。(注：詳細(xì)闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)效勞的主要內(nèi)容有：(1)工程機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等；(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理；(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及平安防范等；(4)客戶管理、客戶效勞和便民措施；(5)精神文明建立；(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；(7)財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式確實(shí)定物業(yè)管理工程的承接有全方位效勞型管理、參謀效勞型管理和合資合作等三種方式。(1)所謂全方位效勞型管理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)展全方位的常規(guī)物業(yè)管理效勞，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織施行和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)管理效勞的質(zhì)量和效果進(jìn)展綜合測(cè)評(píng)。(2)所謂參謀效勞型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對(duì)招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)展參謀指導(dǎo)效勞，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。參謀效勞管理方式實(shí)際上是咨詢效勞的一種延伸。(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定工程所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況選擇確定一種方式。如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中，工程的建筑面積為94000m2，招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式確實(shí)定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)歷、優(yōu)勢(shì)，選擇最合適招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案?！簿毩?xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡(jiǎn)單練習(xí)方案的編寫〕第二節(jié)

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的籌劃與施行一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本要求與原那么〔理解〕注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本要求(1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的詳細(xì)施行程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并承受有關(guān)部門的監(jiān)視與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律根據(jù)主要有?中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法?、?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。(2)：考慮市場(chǎng)需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分理解和掌握物業(yè)管理市場(chǎng)信息的根底上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利施行；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的信息與動(dòng)態(tài)變化的前提下，對(duì)投標(biāo)工程的可行性和工程外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)展綜合評(píng)估，籌劃組織投標(biāo)活動(dòng)，確保投標(biāo)的成功。(3)：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)工程的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最合適工程運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及效勞；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要根據(jù)工程的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合工程要求的物業(yè)管理形式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮工程運(yùn)作施行過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合工程特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。(4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利施行。如組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿?；招?biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)工程和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。(二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本原那么招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開、公平、公正和老實(shí)信譽(yù)〞的原那么。(1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織施行。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)展歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理工程實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。(2)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)；辯論、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，制止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。(3)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地施行。(4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)施行招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，詳細(xì)表如今以下幾個(gè)方面：〔可能的多項(xiàng)選擇題〕1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；2)招標(biāo)人不得違背規(guī)定回絕與中標(biāo)人簽訂合同；3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者別人的合法權(quán)益；4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序〔熟悉〕注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件1．主體條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)受權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建立單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)工程為重點(diǎn)根底設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、受權(quán)。有才能組織和施行招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以自行組織施行招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。自行組織施行招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的詳細(xì)施行，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)方法等。自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)工程相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員；具有編制招標(biāo)文件的才能；具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的才能。(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)展招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)程度、廣泛的市場(chǎng)信息和純熟的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式可以進(jìn)步招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)展招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。2．工程條件按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?和?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國(guó)家提倡建立單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工程，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序1．成立招標(biāo)指導(dǎo)小組2．編制招標(biāo)文件3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書4．發(fā)放招標(biāo)文件5．投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審6．承受投標(biāo)文件7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8．開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)1．成立招標(biāo)指導(dǎo)小組招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)視下，成立招標(biāo)指導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對(duì)招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展預(yù)測(cè)：制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書；對(duì)投標(biāo)人進(jìn)展資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評(píng)標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。2．編制招標(biāo)文件招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理工程的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)招標(biāo)人及招標(biāo)工程簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)絡(luò)方式、工程根本情況、物業(yè)管理用房的裝備情況等；(2)物業(yè)管理效勞內(nèi)容及要求，包括效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)等；(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；(5)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織構(gòu)造、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等；(6)物業(yè)效勞合同的簽訂說明；(7)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)工程開發(fā)建立的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的根本情況以及獲取招標(biāo)文件的方法等事項(xiàng)。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。4．發(fā)放招標(biāo)文件招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)展。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函后不得終止招標(biāo)。在進(jìn)展規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)工程招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，在投標(biāo)人進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)踏勘后召開，標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理工程，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)展必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。5．投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理工程，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的工程負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。6．承受投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)承受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否那么招標(biāo)人有權(quán)回絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說明。招標(biāo)人不得向別人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。7．成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2／3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)展私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。8．開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)(1)開標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)展；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進(jìn)展：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)展檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)展記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。(2)評(píng)標(biāo)開標(biāo)過程完畢后應(yīng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)辯論部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)展。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評(píng)分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)采取集中會(huì)議的方式對(duì)所有的投標(biāo)文件進(jìn)展嚴(yán)格的審查和比較，評(píng)標(biāo)一般采用綜合評(píng)議和百分制量化的評(píng)分方法。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)展澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的本質(zhì)性內(nèi)容。在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)辯論會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)辯論等情況進(jìn)展綜合評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)展評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)展招標(biāo)的物業(yè)管理工程的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，說明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。(3)中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同本質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。三﹑物業(yè)管理投標(biāo)的條件﹑程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件1．法律法規(guī)規(guī)定的要求根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)工程才能的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須獲得?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?和政府行政主管部門頒發(fā)的?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書?。詳細(xì)可參照建立部2004年3月公布的中華人民共和國(guó)建立部令第125號(hào)?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?的相關(guān)規(guī)定。2．招標(biāo)方規(guī)定的要求在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似工程的經(jīng)歷與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐工程的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同條款等方面作出明確詳細(xì)的要求。(二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序1．獲取招標(biāo)信息根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。2．工程評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)人應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)展工程評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)展籌劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或防止企業(yè)遭受損失。(1)工程評(píng)估工程評(píng)估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和施行階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的根底上對(duì)工程進(jìn)展分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo)；準(zhǔn)備和施行階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)展深化的調(diào)查和進(jìn)展技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此根底上確定最正確投標(biāo)策略和管理方案。工程評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：1)投標(biāo)物業(yè)的根本情況2)招標(biāo)物業(yè)工程的定位3)業(yè)主的需求4)建立單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的根本情況5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯失公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建立單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成工程無法正常進(jìn)展，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)工程施行必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出效勞承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；工程負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)辯論出現(xiàn)失誤；承受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。3)來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于本錢競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取別人的投標(biāo)資料和商業(yè)機(jī)密等。對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的詳細(xì)措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)工程進(jìn)展科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密籌劃、組織、施行投標(biāo)活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受才能，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)歷豐富的工程負(fù)責(zé)人；慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。3．登記并獲得招標(biāo)文件物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)和方式登記并獲得招標(biāo)文件。4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的本質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。(1)商務(wù)文件(或稱物業(yè)根本情況)商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：1)公司簡(jiǎn)介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員等情況。2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、受權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等)。3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。(2)技術(shù)文件技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。應(yīng)注意，有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中制止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報(bào)價(jià)等，在準(zhǔn)備材料時(shí)應(yīng)按招標(biāo)要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。5．送交投標(biāo)文件全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進(jìn)展封裝，并按時(shí)送達(dá)招標(biāo)單位。6．承受招標(biāo)方的資格審查投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，承受招標(biāo)方的資格審查。7．參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)辯論和評(píng)標(biāo)投標(biāo)人在接到開標(biāo)通知后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間到達(dá)開標(biāo)地點(diǎn)參加開標(biāo)會(huì)議和現(xiàn)場(chǎng)辯論，并承受評(píng)標(biāo)委員會(huì)的審核。8．簽約并執(zhí)行合同投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)及時(shí)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理效勞合同。同時(shí)，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區(qū)域、施行前期物業(yè)管理的有關(guān)問題。投標(biāo)完畢后，要對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)展分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)展整理、歸檔。(三)投標(biāo)的策略及技巧1．投標(biāo)的組織籌劃物業(yè)管理企業(yè)在獲取招標(biāo)信息后應(yīng)組織相關(guān)人員組成投標(biāo)小組，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)展籌劃施行，其主要任務(wù)是工程分析評(píng)估、標(biāo)書編制、投標(biāo)策略的制訂、參與現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)辯論、簽約會(huì)談等。(1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)工程的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、裝備，尤其是工程負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動(dòng)的質(zhì)量和效率的根底。(2)對(duì)招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)根本情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手要進(jìn)展深化細(xì)致的調(diào)查，正確評(píng)估，預(yù)測(cè)并降低投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。(3)正確編制標(biāo)書。編制標(biāo)書要根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)展，在透徹掌握招標(biāo)文件內(nèi)容和進(jìn)展細(xì)致深化的市場(chǎng)調(diào)查根底上，確定管理工程的整體思路(包括物業(yè)管理工作重點(diǎn)、效勞特色、管理目的、管理方式及施行措施等)，制訂物業(yè)管理方案。(4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計(jì)算的前提下測(cè)算管理效勞本錢并制訂合理報(bào)價(jià)。(5)靈敏運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報(bào)價(jià)的合理性。(6)選擇最能表達(dá)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對(duì)象。(7)加強(qiáng)與招標(biāo)方的溝通，理解招標(biāo)方的需求，及時(shí)掌握投標(biāo)過程中出現(xiàn)的變化情況并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。(8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評(píng)標(biāo)過程中的現(xiàn)場(chǎng)辯論活動(dòng)。2．工程的現(xiàn)場(chǎng)踏勘在踏勘現(xiàn)場(chǎng)過程中，招標(biāo)人還會(huì)就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭答復(fù)，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時(shí)，才能產(chǎn)生法律約束力。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)進(jìn)展詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)與投標(biāo)報(bào)價(jià)是否存在外在風(fēng)險(xiǎn)條件。詳細(xì)包括以下方面：(1)物業(yè)建筑及安裝施工進(jìn)度(新建物業(yè))，物業(yè)當(dāng)前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè))；物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況；周邊道路交通及停車場(chǎng)情況；園林綠化及環(huán)境標(biāo)識(shí)情況；內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況；物業(yè)管理用房等。(2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要效勞要求與所需特殊效勞、物業(yè)效勞費(fèi)的承受才能等。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時(shí)間進(jìn)展調(diào)查。(3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、消費(fèi)需求和市場(chǎng)變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。3．投標(biāo)文件的編寫物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞形式和費(fèi)用。(1)投標(biāo)文件編寫的根本要求。作為評(píng)標(biāo)的根本根據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫根底，以便于評(píng)標(biāo)工作的順利進(jìn)展。1)使用國(guó)家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，防止在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。2)使用統(tǒng)一的貨幣。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣〞，而國(guó)際投標(biāo)中所使用貨幣那么應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。3)使用國(guó)家統(tǒng)一公布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)。假如某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊效勞，也應(yīng)按照國(guó)家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的效勞行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。假設(shè)招標(biāo)文件要求采用國(guó)外的效勞標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)將所使用的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)譯成中文，并在投標(biāo)文件中說明。4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。投標(biāo)文件要使用簡(jiǎn)潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡(jiǎn)意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風(fēng)格統(tǒng)一、符合招標(biāo)文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊(cè)，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保存。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)文件，并保證所提供全部資料的真實(shí)性。(2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。1)確保填寫無遺漏，無空缺。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，那么被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；假設(shè)填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，那么應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。3)填寫方式標(biāo)準(zhǔn)。除投標(biāo)方對(duì)錯(cuò)處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。4)不得改變標(biāo)書格式。假設(shè)投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。投標(biāo)公司必須對(duì)單價(jià)、合計(jì)數(shù)、分步合計(jì)、總標(biāo)價(jià)及其大寫數(shù)字進(jìn)展仔細(xì)核對(duì)。6)報(bào)價(jià)合理。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)工程提出合理的報(bào)價(jià)。7)包裝整潔美觀。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。8)做好投標(biāo)文件的保密措施。4．投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧投標(biāo)報(bào)價(jià)是技術(shù)性、技巧性極強(qiáng)的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報(bào)價(jià)更接近標(biāo)底。投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略主要有：(1)對(duì)工程運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理本錢進(jìn)展準(zhǔn)確測(cè)算，確定工程運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在此根底上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍。(2)親密關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)。(3)補(bǔ)充一些投標(biāo)人有才能承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報(bào)價(jià)技巧主要有：1)多方案報(bào)價(jià)。在邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或工程本身有多方案存在，投標(biāo)人對(duì)工程原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個(gè)或兩個(gè)以上的報(bào)價(jià)，最后與招標(biāo)方進(jìn)展協(xié)商處理。2)保本報(bào)價(jià)。即按本錢報(bào)價(jià)，適用于規(guī)模大、遠(yuǎn)景效益好的工程或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)組織的招標(biāo)工程。5．現(xiàn)場(chǎng)辯論的技巧(1)應(yīng)選擇經(jīng)歷豐富、性格沉穩(wěn)、對(duì)工程情況熟悉的辯論人。在開標(biāo)前應(yīng)對(duì)辯論人員進(jìn)展模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對(duì)工程的熟悉程度等，對(duì)重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備辯論要點(diǎn)。(2)開標(biāo)前，辯論人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。(3)在正式開標(biāo)時(shí)，一般要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完好地將標(biāo)書主要內(nèi)容、特點(diǎn)作一概要性介紹，辯論人員應(yīng)當(dāng)圍繞招標(biāo)方和評(píng)委普遍關(guān)注的問題集中闡述，重點(diǎn)突出，難點(diǎn)講透，特色鮮明，從而表達(dá)投標(biāo)企業(yè)的信心和實(shí)力，感染并打動(dòng)招標(biāo)方和評(píng)委。在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)揮時(shí)要果斷、明確，防止匆忙答復(fù)或模糊其辭。6．簽約會(huì)談的技巧(1)在簽約會(huì)談時(shí)要準(zhǔn)確把握對(duì)方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對(duì)方履行合同的誠(chéng)意和才能，對(duì)進(jìn)駐物業(yè)和施行常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。(2)慎重考慮物業(yè)管理目的、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾。如對(duì)管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財(cái)產(chǎn)平安損失等的承諾。(3)預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以躲避。第三節(jié)

物業(yè)管理方案的制訂

一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程根本情況進(jìn)展分析和對(duì)物業(yè)管理形式進(jìn)展確定的根底上，制訂實(shí)在可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋?1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的根本情況進(jìn)展分析，搜集相關(guān)信息及資料。(3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)展分工、協(xié)作。(4)確定組織架構(gòu)和人員配置。(5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)歷等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理本錢。(6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。(7)測(cè)算物業(yè)管理效勞費(fèi)用(合同總價(jià)和單價(jià))。(8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)展審核、校對(duì)、調(diào)整。(9)排版、印制、裝幀。二、制訂物業(yè)管理方案的要求(1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理效勞需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。(2)方案的各項(xiàng)詳細(xì)施行內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的根本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評(píng)估的根底上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。(3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的本質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)可以履行的，包括各項(xiàng)效勞承諾、工作目的及方案、詳細(xì)工程的施行方案等。(4)制訂物業(yè)管理效勞費(fèi)用價(jià)格必須合理，詳細(xì)施行內(nèi)容應(yīng)該在滿足招標(biāo)方(或業(yè)主)需求的根底上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理工程，投標(biāo)方不能為了獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大本錢投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響效勞質(zhì)量的方案。三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法(一)物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容物業(yè)管理方案的根本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述、費(fèi)用測(cè)算與本錢控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作方案等?！灿洃洝成鲜龈黜?xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。1．關(guān)鍵性內(nèi)容(1)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括工程總體形式與物業(yè)管理效勞工作重點(diǎn)確實(shí)定)；(2)組織架構(gòu)與人員的配置；(3)費(fèi)用測(cè)算與本錢控制；(4)管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。以上是表達(dá)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容.2．本質(zhì)性內(nèi)容(1)管理制度的制訂；(2)檔案的建立與管理；(3)人員培訓(xùn)及管理；(4)早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容；(5)常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述；(6)管理指標(biāo)；(7)物資裝備；(8)工作方案。以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)管理效勞需求的詳細(xì)響應(yīng)，也是詳細(xì)施行物業(yè)管理各項(xiàng)效勞的本質(zhì)性方案。在制訂方案時(shí)要結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，在滿足招標(biāo)文件的規(guī)定和招標(biāo)人需求的根底上，綜合反映企業(yè)的管理效勞程度和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細(xì)節(jié)或單個(gè)工程的闡述。(二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法1．招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對(duì)工程進(jìn)展分析研究的根底上施行，只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)工程的根本情況和業(yè)主的需求進(jìn)展詳盡深化的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，工程分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘、招標(biāo)方答疑會(huì)等渠道獲取資料外，主要是要對(duì)物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)展詳細(xì)、深化的市場(chǎng)調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。(1)工程簡(jiǎn)介工程簡(jiǎn)介即指運(yùn)用簡(jiǎn)明扼要的語言介紹招標(biāo)物業(yè)的根本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質(zhì)、類型與使用功能等，篇幅不宜過長(zhǎng)。(2)客戶效勞需求分析客戶效勞需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶群體的定位及效勞需求特征等內(nèi)容。(3)工程的可行性研究與定位工程的可行性研究與定位也力求用簡(jiǎn)練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該工程的管理效勞優(yōu)勢(shì)。如在B市某國(guó)際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該工程是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融效勞、酒店、會(huì)議中心于一體的工程特征，確定了該工程“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮〞的整體形象定位，完好地詮釋了工程展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氣氛，樹立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體效勞要求。(4)物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)招標(biāo)物業(yè)工程物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)，也是業(yè)主最關(guān)心的焦點(diǎn)，假設(shè)分析準(zhǔn)確，對(duì)策得當(dāng)，就能成為彰顯投標(biāo)人才能與程度的投標(biāo)方案。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類型以及業(yè)主的構(gòu)成、效勞需求確定物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要表達(dá)在經(jīng)營(yíng)和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的效勞需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要表達(dá)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約效勞、會(huì)議接待及慶典效勞、平安及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在根底性的物業(yè)管理效勞內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理效勞的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對(duì)緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。(5)物業(yè)管理效勞形式確定招標(biāo)物業(yè)工程的管理效勞形式，是在對(duì)工程根本情況進(jìn)展深化調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理效勞重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和效勞需求定位三方面的內(nèi)容。如在S市某國(guó)有商業(yè)銀行工程的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定位、效勞需求、客戶情況的分析以及工程全方位經(jīng)營(yíng)、整體形象的包裝和維護(hù)、樓宇設(shè)施設(shè)備管理的工作重點(diǎn)等因素，確定“經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理形式〞作為該工程的管理效勞形式，較好地適應(yīng)了業(yè)主的效勞需求，獲得了業(yè)主的認(rèn)同。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)工程的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理〞為該工程的物業(yè)管理形式，通過吸收和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的效勞理念和科學(xué)、嚴(yán)格、標(biāo)準(zhǔn)的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理效勞質(zhì)量，滿足業(yè)主不斷變化的效勞需求。2．管理方式與運(yùn)作程序管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制確實(shí)定等內(nèi)容組成。(1)組織架構(gòu)的設(shè)置組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和效勞內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主效勞需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。如在北京某國(guó)際大廈工程中，中標(biāo)企業(yè)設(shè)置了以客戶效勞中心為中樞(負(fù)責(zé)承擔(dān)客戶效勞、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等職能)，綜合部(負(fù)責(zé)承擔(dān)行政事務(wù)、人力資源、財(cái)務(wù)管理、后勤采購等職能)、機(jī)電工程部(負(fù)責(zé)承擔(dān)設(shè)備運(yùn)行、工程維護(hù)、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、安防管理、停車場(chǎng)管理、精神文明建立、環(huán)境工程維護(hù)等職能)等相關(guān)部門親密協(xié)同運(yùn)作的組織架構(gòu)。(2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)運(yùn)作程序包括工程整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶效勞及需求信息反響流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)展展示，流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原那么，準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢(shì)構(gòu)建對(duì)工程的支持體系。(3)管理機(jī)制確實(shí)定管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)工程物業(yè)管理效勞目的的根底，一般由目的管理責(zé)任制，鼓勵(lì)機(jī)制、監(jiān)視機(jī)制組成。其中目的管理機(jī)制就是將工程的管理目的、經(jīng)營(yíng)目的、競(jìng)爭(zhēng)目的以量化的形式作為重要職責(zé)交給工程的管理團(tuán)隊(duì)，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時(shí)將目的的實(shí)現(xiàn)與管理團(tuán)隊(duì)的切身利益掛鉤；鼓勵(lì)機(jī)制是在目的管理機(jī)制的根底上設(shè)計(jì)相應(yīng)的鼓勵(lì)方法；監(jiān)視機(jī)制是通過政府、業(yè)主、社會(huì)言論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實(shí)現(xiàn)對(duì)工程運(yùn)作的監(jiān)視。3．人員的裝備、培訓(xùn)與管理(1)人員裝備人員裝備包括擬為工程配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員裝備一般根據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、效勞內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理效勞收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)歷。(2)人員培訓(xùn)人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方案、方式、目的進(jìn)展詳盡的描繪，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。(3)人員管理人員管理包括錄用與考核、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、協(xié)調(diào)關(guān)系、效勞意識(shí)、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作等，一般根據(jù)招標(biāo)文件的要求進(jìn)展描繪。4．管理指標(biāo)與措施(1)管理指標(biāo)管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有詳細(xì)的要求，在物業(yè)管理方案中要對(duì)捂標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)展明確的響應(yīng)。(2)管理措施管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對(duì)應(yīng)，進(jìn)展詳細(xì)的闡述。如某高層商業(yè)寫字樓工程的物業(yè)管理方案中關(guān)于工程機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為：1)強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量人為出，在保障效勞質(zhì)量根底上降低本錢。2)對(duì)工程機(jī)構(gòu)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按明細(xì)制訂預(yù)算，實(shí)行對(duì)工程機(jī)構(gòu)各部門的目的本錢考核管理。3)從采購、運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購價(jià)格。對(duì)節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面獲得效果的集體和個(gè)人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。4)對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及工程機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進(jìn)展作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用本錢，進(jìn)步設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗。5)對(duì)人員實(shí)行量化管理，制訂出一套合適小區(qū)管理的內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格內(nèi)部考核制度，做到各工種之間任務(wù)平衡，技術(shù)等級(jí)與工作要求匹配，杜絕人力資源的浪費(fèi)。6)通過多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動(dòng)，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部本錢。5．管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建立、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接收驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時(shí)用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財(cái)務(wù)管理、客戶效勞、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有詳細(xì)要求的除外。6．檔案資料的建立與管理檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進(jìn)展搜集、分類、儲(chǔ)存和利用。分類應(yīng)嚴(yán)格按照建立部?關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知?的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)展闡述，詳細(xì)的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對(duì)于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。7．早期介入及前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容早期介入及前期物業(yè)管理效勞的詳細(xì)內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí)，需要根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)展編制，并對(duì)工作方案進(jìn)展合理安排，使方案可以全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。如在物業(yè)工程的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、工程開工驗(yàn)收及接收驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接收工作進(jìn)度方案、后續(xù)工程的前期介入管理等。8．常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理效勞綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理效勞內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、方案等進(jìn)展詳細(xì)闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性效勞需求的要進(jìn)展突出的描繪。如某物業(yè)工程，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理效勞需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、平安管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)展分項(xiàng)闡述，并對(duì)重大活動(dòng)等工程列出詳細(xì)的施行方案。在此工程的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方案、施行細(xì)那么等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；平安管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、平安維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的施行方案等內(nèi)容。9．工作方案在物業(yè)管理方案中，整體工作方案的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理工程總體籌劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的詳細(xì)要求綜合考慮。工作方案的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。制訂方案過程中，要考慮物業(yè)管理方案施行不同階段的工作重點(diǎn)、工程、內(nèi)容、時(shí)間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式?；I備期的工作方案內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建工程機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗(yàn)收方案及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供給商的評(píng)審和確定等。交接期的工作方案內(nèi)容，主要包