2023一季度上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)季度分析報(bào)告

目 錄一、政策概要 03二、土地市場(chǎng) 05（一）土地交易總體情況 05、新增供應(yīng) 05、成交情況 06、成交金額 07（二）經(jīng)營(yíng)性地塊分析 08、商品住房用地 08、商服用地 09（三）產(chǎn)業(yè)用地分析 11、工業(yè)用地 11、研發(fā)用地 13三、住宅市場(chǎng) 15（一）新建商品住宅市場(chǎng)（不含保障房） 15、供銷情況 15、成交價(jià)格 17、熱點(diǎn)項(xiàng)目 19（二）存量住房市場(chǎng) 21、價(jià)格監(jiān)測(cè) 21、成交量情況 21、成交價(jià)格 24四、商辦市場(chǎng) 27（一）大宗交易案例 27（二）商業(yè)市場(chǎng) 28、供銷情況 28、成交價(jià)格 30（三）辦公市場(chǎng) 32、供銷情況 32、成交價(jià)格 34五、工業(yè)研發(fā)市場(chǎng) 36（一）新建工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng) 36（二）存量工業(yè)研發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng) 36、成交量情況 36、成交價(jià)格 38金融：落實(shí)金融6條措施，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1月4日，中國(guó)人民行召開(kāi)2023年工作議，指出：要建設(shè)現(xiàn)代中央銀行制度大力提振市場(chǎng)信心突出做好穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價(jià)工作推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)有效防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)深化金融改革開(kāi)放為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家開(kāi)好局起好步提供有力的金融支持加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和重大項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持對(duì)各類所有制企業(yè)一視同仁引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步解決好民營(yíng)小微企業(yè)融資問(wèn)題。落實(shí)金融16條措施，支持地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。3月17日，央行發(fā)公告決定于2023年3月27日降低金融機(jī)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)不含已執(zhí)行5存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。本次下調(diào)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6。信貸：建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，合理把握信貸投放節(jié)奏1月5日中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行發(fā)布通知決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，研部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作會(huì)議指出各主要銀行要合理把握信貸投節(jié)奏適度靠前發(fā)力進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)精準(zhǔn)有力支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)重點(diǎn)領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)。租賃：《上海市房租賃條例》實(shí)施，住房租賃“金融17條”地月1日，《上海市住房租賃條例》正式實(shí)施，立法對(duì)群租現(xiàn)象“亮劍”，確禁“將住房用于群租”，并加大對(duì)“二房東”的監(jiān)管。這部法規(guī)意在促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系推動(dòng)形成管理有序服務(wù)規(guī)范的住房租賃體系加快立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度滿足居民多層次的居住需求。月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)的意（征求意稿圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向以商業(yè)可持續(xù)為基本前提重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展為租賃房的投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化多層次全周期的金融產(chǎn)品和金融務(wù)體系，共17條。不動(dòng)產(chǎn)交易：全推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，降低制度性交易成本月30日，為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的有關(guān)要求在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上自然資源部和中國(guó)銀保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作協(xié)同做好不動(dòng)“帶押過(guò)”進(jìn)一步升便利化服務(wù)水平降低制度性交易成本助力經(jīng)濟(jì)社發(fā)展。（一）地市體情況第一批居住用地中供地公示，土地市場(chǎng)供應(yīng)量同、環(huán)比小幅上揚(yáng)203年一季度，上新增供應(yīng)土地74幅土地供應(yīng)面積約2577公頃供應(yīng)量同比上升4.2環(huán)比上升1.4。分土地用途看一季度產(chǎn)業(yè)用（工業(yè)研發(fā)供應(yīng)45幅供應(yīng)量占比最高為市場(chǎng)供應(yīng)主力占比達(dá)608居住地19幅次之占比257商服用地次之，供應(yīng)10幅占比135。分區(qū)域看本季度供應(yīng)量排名前5的區(qū)域分別為浦東新區(qū)供應(yīng)土地16幅占比為全市最高達(dá)26松江嘉定區(qū)供應(yīng)土地分別為1410占比分別為189、3.5；奉及青浦區(qū)供應(yīng)土地均為7幅，占比均為9.5。受土拍節(jié)奏影響成交量有所下滑2023年1季度，共成交地塊47幅，同比下降382，環(huán)比下降434。地成交面積約106.8頃同比下降552環(huán)比下降61.5本度受土拍奏影響，成交量有所下滑。2021-031地季度成交量走勢(shì)分月度看，其中：1月成交地塊14幅（土地成交面積約426公頃），2成交地塊18幅（土地成交面積約333公），3月成交地塊15幅（土地成交面積約309公頃）。2031土地成交月分布分環(huán)線看，地塊成交集中于外環(huán)以外區(qū)域，該區(qū)域本季度成交地塊43幅，約占市場(chǎng)總成交量915。分區(qū)域看，本次成交的土地分布于松江、浦東、嘉定區(qū)等7個(gè)區(qū)域其中松江區(qū)成交量最大成交地塊12幅占比約255嘉定、浦東新區(qū)次之，成交地塊均為9幅，占比均為191。土地成交量下滑成交金額同步回落一季度，土地成交總金額約288億元，隨著地塊成交量下滑，土地成交額同步回落，環(huán)比下降903，同比下降86。2021-031全土地成交總金額（億元）走勢(shì)（二）營(yíng)性分析本季度商品住宅用地?zé)o成交。2021-031商住宅用地季度成交量走勢(shì)20010010010010010080060040020000

2021-031商住宅用地季度成交額及成交均價(jià)走202年1 202年2 202年3 202年4 202年成交金額（億元） 平均樓面地價(jià)（元㎡）

0商服用地成交量位徘徊，成交金額同、環(huán)比“雙雙回落”2023年一季度商用地成交10幅土地成交面積約5.5公頃同比下降545，環(huán)比下降3.3，可建總建筑面積約105萬(wàn)㎡。2021-031商用地季度成交量走勢(shì)本季度受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響商服用地成交金額約8.7億元同比下降948，環(huán)比下降90.2，平樓面地價(jià)約0.8萬(wàn)元㎡。溢價(jià)方面，本季度成交的10服用地均為底價(jià)成交。2021-031商用地季度成交額及成交均價(jià)走勢(shì)從區(qū)域分布看本季度商服用地成交分布于嘉定浦東松江普陀和崇明個(gè)區(qū)其中嘉定區(qū)成交3幅浦東松江普陀區(qū)成交2幅崇明區(qū)成交1幅。2031商服用地成區(qū)域分布值得關(guān)注的是，本季度浦東新區(qū)金楊新村街道成交的一幅商辦用地，即“浦東新區(qū)金楊新村街道香山單（Y00104單09-09地塊”該地出讓土地面積約0.8萬(wàn)㎡，成交價(jià)為本季度商服用地最高，達(dá)4.5億元。（三）業(yè)用析2023年一季度上海工業(yè)用地成交28幅比下降125環(huán)比下降333。土地成交面積約11095畝，同比下降425，環(huán)比下降593。2021-031工用地季度成交量走勢(shì)本季度，工業(yè)用地成交金額約9.5億元，同下降405，環(huán)比下降66.3。平均地價(jià)約861萬(wàn)元畝，同比上漲3.5，比下跌17.0。2021-031各度工業(yè)用地成交金額及平均地價(jià)本季度，上海市成交的工業(yè)用地中，其中4幅為高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)用地具體如下表所:2031高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)用地一覽表序號(hào)地塊名稱產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向出讓面積(㎡)可建建筑面積（㎡）成交總價(jià)（萬(wàn)元）1奉賢區(qū)生物科技園區(qū)02B號(hào)地塊生物藥品制造（271）20298405692752松江區(qū)車(chē)墩鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)C-2201號(hào)SC001單元02-4號(hào)）地塊新型電子元器及設(shè)備制造235546502163自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)奉賢園區(qū)FXG1001元F1B0I地塊生物醫(yī)藥18282452051474松江區(qū)新橋鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)Q-2201號(hào)SC001單元110B）地塊智能制造裝備業(yè)112122222102合計(jì)730415449973402023年一季度上海研發(fā)用地成交9幅比下降50.0環(huán)比下降550。土地成交面積約410.0畝，同比下降591環(huán)比下降272。2021-031研用地季度成交量走勢(shì)本季度研發(fā)用地成交金額約105億元同下降53.4環(huán)比下降9.5平均地價(jià)約255.1萬(wàn)元畝，同比上漲138環(huán)比下跌71.9。2021-031研用地成交金額及平均地價(jià)本季度，上海市成交的研發(fā)用地中，無(wú)高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)用地成交。（一）建商宅市場(chǎng)不含房）新建商品住宅市供應(yīng)放緩，3月“小陽(yáng)春”表現(xiàn)搶眼2023年一季度上海建商品住宅供應(yīng)套數(shù)約1618（約1808萬(wàn)㎡，環(huán)下降56.4同下降41.8成交套約2279（約254萬(wàn)㎡環(huán)比下降1.9，同比下降45。新建商品住宅市場(chǎng)供求比1：141。一季度受元旦和農(nóng)歷新年的”雙節(jié)“影響盤(pán)入市步伐放緩1至2月間新建商品住宅月度供應(yīng)量不足40001月392套2月36套3月樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春“，應(yīng)量回升至8500套，伴隨著第二批集中供應(yīng)房源亮相市場(chǎng)成交亦逐步走高。近期各季度上海新房供求走勢(shì)域仍為市場(chǎng)成交主力，交易量占比超7成從環(huán)線分布看供應(yīng)方面2023年一季度新商品住宅內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)套數(shù)967套占比約6.0內(nèi)環(huán)間供應(yīng)套數(shù)1168占比約7.3中外間供應(yīng)套數(shù)2914套，占比約18.1；外環(huán)以外供應(yīng)套數(shù)11059套，占比約686。成交方面內(nèi)環(huán)內(nèi)成交套數(shù)1611套占比約1內(nèi)中環(huán)間成交套數(shù)1890套占比約8.3中環(huán)間成交套數(shù)2533占比約111外以外成交套數(shù)1665套，占比約735。本季度，外環(huán)以外區(qū)域交易量仍占據(jù)上海新建商品住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，成交占比超七成。近期各季度上海新房成交套數(shù)環(huán)線分布圖“浦”及“青浦成交活躍，交易量分占近2成根據(jù)區(qū)域分布分析，供應(yīng)量方面，本季度浦東新區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量3712套，占全市供應(yīng)量最高，達(dá)23.0；寶山區(qū)次之，供應(yīng)套數(shù)2705套，占比約16.8成交方面青浦區(qū)新建商品住宅成交4102套全市總成交量最高，達(dá)180；浦新區(qū)次之，成交套數(shù)3973套，占比約7.5。新建商品住宅市場(chǎng)成交價(jià)格水平保持平穩(wěn)，基本維持前期走勢(shì)2023年一季度上海建商品住宅成交均價(jià)約65212/㎡同比上漲5.4，環(huán)微跌0.6。成交額約169.0億元，比上升0.5，環(huán)比降47。市場(chǎng)價(jià)格水平保持平穩(wěn)，基本維持前期走勢(shì)。近期各季度上海新房成交額及成交均價(jià)走勢(shì)分環(huán)線看，本季度內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商品住宅成交均價(jià)約1242元/，環(huán)下跌1.1內(nèi)中環(huán)間交均價(jià)約11056元/環(huán)比下跌4.7中外環(huán)間成交均價(jià)約8201元/㎡環(huán)比上漲3.1外郊環(huán)間成交均價(jià)約5363元㎡環(huán)比下6.5；郊環(huán)以外新房交均價(jià)約3484元/，環(huán)比上漲6.9。近期各季度上海新房成交均價(jià)分環(huán)線走勢(shì)分區(qū)域看5個(gè)區(qū)域商品住宅成交均價(jià)出現(xiàn)上漲漲幅最大的是楊浦區(qū)區(qū)本季度成交均價(jià)11337元/㎡環(huán)比上漲2.51個(gè)區(qū)域商品住宅成交均出現(xiàn)下跌跌幅最大的是徐匯區(qū)，該區(qū)本季度成交均價(jià)9843元/，環(huán)比下13.2。細(xì)化成交數(shù)據(jù)分析，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，是導(dǎo)致上述區(qū)域成交均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的主要原因從個(gè)案市場(chǎng)報(bào)價(jià)看并未出現(xiàn)大幅價(jià)格變動(dòng)情況市場(chǎng)整體價(jià)格平仍保持平穩(wěn)。2031及024房區(qū)域均價(jià)對(duì)比（元㎡）2023年一季度全市增樓盤(pán)66個(gè)共有8個(gè)樓盤(pán)觸發(fā)積分制觸發(fā)幾率約424。其中，達(dá)到60分的樓盤(pán)共15個(gè)詳見(jiàn)下表：2031新增入圍積達(dá)60分樓盤(pán)情況表序號(hào)樓盤(pán)名稱區(qū)域環(huán)線供應(yīng)套數(shù)（套）備案均價(jià)（元㎡）入圍積分1海德壹號(hào)浦東內(nèi)中環(huán)間163128010052綠城外灘蘭庭黃浦內(nèi)環(huán)以內(nèi)111140097123鴻印里靜安內(nèi)環(huán)以內(nèi)33314008144泗水和鳴松江外郊環(huán)間2046587665華發(fā)半島華庭浦東外郊環(huán)間3357020756匯成南街里徐匯中外環(huán)間204893072587縵玥華庭閔行外郊環(huán)間42684868988保利瓏譽(yù)楊浦內(nèi)中環(huán)秀保利嘉悅云上嘉定外郊環(huán)間1774900669410海玥天匯楊浦內(nèi)環(huán)以內(nèi)1831100668811中鐵湖光逸景奉賢外郊環(huán)間99407666612錢(qián)江大家文瀾府浦東外郊環(huán)間217335465513象嶼招商公園182閔行外郊環(huán)間144520063714古美華府閔行中外環(huán)間2958200602815建發(fā)華發(fā)古美華庭閔行中外環(huán)間9482006008注：表中相同名稱的樓盤(pán)為不同批次上市從市場(chǎng)熱度看“海德壹號(hào)”本季度入圍積分最高達(dá)100.5該項(xiàng)入市數(shù)163套認(rèn)購(gòu)組數(shù)47（認(rèn)購(gòu)率37“象嶼招商·公園17”季度內(nèi)認(rèn)購(gòu)率最高，該項(xiàng)目入市套數(shù)144套，認(rèn)購(gòu)組數(shù)800組（認(rèn)購(gòu)率556，入圍積分。小小結(jié)二）量住場(chǎng)根據(jù)“百盛房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析平臺(tái)系統(tǒng)”對(duì)上海住宅小區(qū)價(jià)格的監(jiān)測(cè)情況分析一季度存量住宅市場(chǎng)整體價(jià)格“穩(wěn)中微升，月度基價(jià)均值呈逐月“小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。4月1日全市二手住基價(jià)均值為6264元平方米，環(huán)比上漲0.68。近期上海市住宅小區(qū)基價(jià)均值監(jiān)測(cè)圖存量住宅市場(chǎng)“小陽(yáng)春”成色十足，3月去化量達(dá)近一年“峰值”2023年一季度上海量住宅市場(chǎng)成交套數(shù)51337套（成交面積約162萬(wàn)㎡），環(huán)上升141，同比上升262。近期各季度上海存量住宅市場(chǎng)成交量走勢(shì)本季度，存量住宅市場(chǎng)去化速度明顯加快，成交量逐月上升。根據(jù)月度成交情況分析1月受元旦和農(nóng)歷新年的“雙節(jié)影響，交易量低位徘徊，成交下為“階段性”正?，F(xiàn)。2月后，存量住宅市場(chǎng)復(fù)蘇跡象顯著，月度成交量達(dá)1927套。進(jìn)入3月存量住宅市場(chǎng)迎來(lái)交易“小陽(yáng)春”，月度去化攀升至2391套，為202以來(lái)最高值，“小陽(yáng)春成色十足。近一年存量住房成交量、價(jià)走勢(shì)外郊環(huán)間交易比出現(xiàn)攀升，環(huán)比上升約07個(gè)百分點(diǎn)分環(huán)線看一季度上海存量住宅市場(chǎng)內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交套數(shù)5666套交占比約11.0；內(nèi)中環(huán)間交套數(shù)830套，成占比約16.3；中外間成交套數(shù)914套，成交占比約177；外郊環(huán)間成套數(shù)1972套，成占比約37.9；郊環(huán)以外成交套數(shù)875套，成交占比約17.1。上述各環(huán)線中內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交套數(shù)環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)中環(huán)間成交套數(shù)環(huán)下降0.2個(gè)百點(diǎn)；中外環(huán)間成交套數(shù)環(huán)比下降0.3個(gè)百分；外郊環(huán)間成交套數(shù)環(huán)比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)；郊環(huán)以外成交套數(shù)環(huán)比下降0.5百分點(diǎn)。近期各季度上海市各環(huán)線存量住宅成交量分布圖各區(qū)成交量呈“普升勢(shì)，金山區(qū)升幅超二成從區(qū)域分布看一季度成交量呈普升態(tài)勢(shì)升幅主要集中在8-17區(qū)間內(nèi)。成交上升排名前三的區(qū)域?yàn)榻鹕絽^(qū)成交套數(shù)1767環(huán)比上升0.8奉賢區(qū)成交套數(shù)273套比上升17.6閔行區(qū)交套數(shù)526套環(huán)比升17.3。2031上海市各區(qū)量住宅成交量分布（套）市場(chǎng)價(jià)格維持前水平，走勢(shì)基本保持“平穩(wěn)”一季度上海存量住宅市場(chǎng)成交均價(jià)4045元/㎡環(huán)比下跌1.3同比上漲4.4。從環(huán)比指標(biāo)看，本季度市場(chǎng)價(jià)格維持前期水平，走勢(shì)基本保持“平穩(wěn)”近期各季度上海存量住宅市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)分環(huán)線看，本季度上海市存量住宅內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交均價(jià)74713元/㎡環(huán)比下跌1.9同比上漲08內(nèi)中環(huán)間成交均價(jià)8147元/,環(huán)比下跌20同比上漲4.6中外環(huán)間成均價(jià)4658元/㎡,環(huán)上漲1.1同比上漲48外郊環(huán)間成交均價(jià)3209元㎡,環(huán)比下跌1.2同上漲7.1郊環(huán)以外交均價(jià)2110/㎡,環(huán)比下跌1.3同比上漲0.5。203年1上海存量宅分環(huán)線價(jià)格及同、環(huán)比幅度分區(qū)域看，023年一季度上海存量住宅市場(chǎng)各區(qū)成交均價(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，漲跌幅主要集中-3至2區(qū)間內(nèi)長(zhǎng)寧區(qū)漲幅最高成交均價(jià)上漲3808元/㎡（由6949元/㎡上至7327元/㎡比上升5.5與此相崇明區(qū)跌幅最，成交均價(jià)下跌458元/㎡（由1912/㎡下跌至1344元/），環(huán)比下跌3.3。2031及02Q4量住宅市場(chǎng)成交均價(jià)比對(duì)（元㎡）小小結(jié)（一）宗交例友邦人壽逾32億元購(gòu)“上海金創(chuàng)大廈”物業(yè)組合2月28日，友邦人壽保險(xiǎn)集團(tuán)有限公司收購(gòu)了DNE（DJNWEASEHLDINSLIID金創(chuàng)項(xiàng)目基金為上海金創(chuàng)大廈物業(yè)組合總投資金額逾32億元。金創(chuàng)大廈物業(yè)組合位于浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)由4棟科研樓分兩期建成園區(qū)總建筑面積約12.0萬(wàn)㎡其中地上面積約8.9萬(wàn)㎡入駐企業(yè)生物醫(yī)藥企業(yè)居多。（二）業(yè)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)放，市場(chǎng)整體呈“供小于求”態(tài)勢(shì)2023年一季度上市新建商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)520套比下降環(huán)比下降43.8成交套數(shù)664比下降110環(huán)比降103新建商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供求比11.2本季度商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)放緩市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“供小于求”態(tài)勢(shì)。近期各季度上海新建商業(yè)供銷量走勢(shì)圖從月度走勢(shì)看3月上海新建商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)成交量最高供應(yīng)量達(dá)418套，成交達(dá)348套。項(xiàng)目看，本季度，寶山上大的“學(xué)景匯”項(xiàng)目應(yīng)面積最大，約3.1萬(wàn)㎡，供應(yīng)套數(shù)16套。203年1上海新商業(yè)月度供求量走勢(shì)新建商業(yè)地產(chǎn)以“環(huán)以外”區(qū)域?yàn)榻灰字匦?，交易占比超八成分環(huán)線看供應(yīng)量方面2023年一季度建商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)內(nèi)環(huán)以內(nèi)供應(yīng)套占全市總供應(yīng)量約1.2內(nèi)中環(huán)間供應(yīng)1套占比約0.2外環(huán)間供應(yīng)322套，占比約1.9；外環(huán)以外供應(yīng)191，占比約367。成交量方面，內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商業(yè)地產(chǎn)成交16套，占全市總成交量約2.4；內(nèi)中環(huán)間成交39套占比約5.9中外環(huán)間成交67套占比約101外環(huán)以外成交542套，占約816。分區(qū)域看供應(yīng)量方面閔行區(qū)新建商業(yè)供應(yīng)量最大達(dá)203套占全市總供應(yīng)量約390浦新區(qū)次之供應(yīng)127占比約24.4成量方面嘉定區(qū)成交量最大成交新建商業(yè)195套占全總成交量約294浦新區(qū)次之，成交新建商業(yè)123套占比約185。受個(gè)案成交價(jià)格響，中外環(huán)間成交均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性回落2023年一季度，上海市新建商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)2353元/㎡，同比下跌，環(huán)比上漲22。近期各季度上海新建商業(yè)成交額及成交均價(jià)走勢(shì)本季度內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)3055元/㎡環(huán)比下跌6.5中環(huán)間成交均價(jià)36836元/㎡環(huán)比下跌19.7中外環(huán)間成交均價(jià)1989元/㎡，環(huán)下跌52.1；外線以外成交均價(jià)23769元/㎡，環(huán)比上漲24.7。上述環(huán)線中，中外環(huán)間區(qū)域環(huán)比指標(biāo)受個(gè)案影響較大，由此導(dǎo)致最終統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)出現(xiàn)大幅下滑該區(qū)域“學(xué)景匯”目為寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)聯(lián)東村等“城中村改造區(qū)域1-18地塊目的商業(yè)用房由上海聯(lián)東經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司回購(gòu)成交套數(shù)16套，成交均價(jià)1485元/㎡，實(shí)際市場(chǎng)格水平未現(xiàn)大幅波動(dòng)。近期各季度上海新建商業(yè)成交均價(jià)環(huán)線走勢(shì)（元㎡）從區(qū)域價(jià)格分布看新建商業(yè)地產(chǎn)共有14區(qū)域有成（長(zhǎng)寧口無(wú)交其中除靜安青浦徐匯嘉定松江奉賢金山區(qū)外其余各區(qū)交均價(jià)均有不同程度回落，楊浦區(qū)和普陀區(qū)受個(gè)案影響均價(jià)波動(dòng)較大。2031與024建商業(yè)區(qū)域均價(jià)對(duì)比（元㎡）（三）公市場(chǎng)新建辦公樓市場(chǎng)銷量環(huán)比回落，但仍高于去年同期水平2023年一季度，上海市新建辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)套數(shù)404套，同比上升環(huán)比下降34.8成交套數(shù)824比上升84.8環(huán)比降25.7新建辦公樓市場(chǎng)供求比1：2.04。近期各季度上海新建辦公供求量走勢(shì)分月度看3月上海建辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)及成交量均為季度內(nèi)最高月份應(yīng)達(dá)321套成交達(dá)408套分項(xiàng)目本季度黃浦濱江的“館街51號(hào)”項(xiàng)目供應(yīng)面積最大，約1079萬(wàn)㎡，供應(yīng)數(shù)43套。203年1海建月度求走勢(shì)新建辦公樓市場(chǎng)交量集中于外環(huán)以外區(qū)域，成交占比超七成分環(huán)線看：2023年季度，新建辦公樓內(nèi)環(huán)以內(nèi)新增供應(yīng)80套，占比約19.8內(nèi)中環(huán)間新增應(yīng)30套占比約7.4中外環(huán)間無(wú)新增供應(yīng)外環(huán)以外新增供應(yīng)294套，占約728。受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，市場(chǎng)成交量集中于外環(huán)以外區(qū)域。內(nèi)環(huán)以內(nèi)新建辦公成交19套占全市總成交量約2.3內(nèi)中環(huán)間成交46套占比約5.