二手房簽購房合同注意事項

二手房簽購房合同注意事項

一、二手房交易前十項留意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有全部權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。假如只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的狀況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。假如買受人只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不留意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能剛好入住的或運用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被許多買受人及中介公司忽視，也被很多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地狀況是否清楚

二手房中買受人應(yīng)留意土地的運用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償運用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)留意土地的運用年限，假如一個房屋的土地運用權(quán)僅有40年，房主已運用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)當按同地段土地運用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋旁邊要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃狀況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解具體狀況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有肯定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋全部權(quán)范圍上有肯定的國家規(guī)定，買受人購買時要避開買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地運用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人假如沒有留意這些可能會和房主一起侵擾單位的合法權(quán)益。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（自然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，全部費用買受人有可能要全部擔當。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)供應(yīng)中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人供應(yīng)零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知假如被銀行發(fā)覺，全部的責任有可能自己都要擔當。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細微環(huán)節(jié)問題還應(yīng)約定清晰，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方供應(yīng)合法的證件，包括房屋全部權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方供應(yīng)的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（