不動產(chǎn)估價第十章

不動產(chǎn)估價第十章第1頁/共13頁第10章

基準地價系數(shù)修正法10.1基準地價系數(shù)修正法的基本原理10.2基準地價系數(shù)修正法的應(yīng)用第2頁/共13頁學(xué)習(xí)目標通過本章的學(xué)習(xí)，讀者應(yīng)了解基準地價系數(shù)修正法的基本思路與適用范圍，培養(yǎng)熟練應(yīng)用基準地價修正系數(shù)表，并按照基準地價系數(shù)修正法評估不動產(chǎn)價格的能力。第3頁/共13頁10.1基準地價系數(shù)修正法的基本原理10.1.1基準地價系數(shù)修正法的概念10.1.2基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)10.1.3基準地價系數(shù)修正法的適用范圍與條件10.1.4基準地價系數(shù)修正法的基本公式10.1.5基準地價系數(shù)修正法的操作步驟第4頁/共13頁10.1.1基準地價系數(shù)修正法的概念基準地價系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價時點價格的方法。第5頁/共13頁10.1.2基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)基準地價系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原則，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的不動產(chǎn)市場中，應(yīng)當具有相似的價格。第6頁/共13頁10.1.3基準地價系數(shù)修正法的適用范圍與條件①基準地價系數(shù)修正法適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)所進行的土地估價。②基準地價系數(shù)修正法可在短時間內(nèi)進行宗地地價的批量評估。③基準地價修正系數(shù)法估價的精度，取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。④在評估城市某區(qū)域地價走勢變化時，基準地價修正系數(shù)法并不適用。第7頁/共13頁10.1.4基準地價系數(shù)修正法的基本公式基準地價系數(shù)修正法的基本公式可以簡單的表示為：第8頁/共13頁10.1.5基準地價系數(shù)修正法的操作步驟1收集、整理土地定級估價成果資料2確定基準地價修正系數(shù)表⑴基準地價修正系數(shù)的測定途徑⑵基準地價修正系數(shù)的測定步驟3調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件4制定待估宗地修正系數(shù)5確定待估宗地使用年期修正系數(shù)6確定日期修正系數(shù)第9頁/共13頁7確定容積率修正系數(shù)8評估待估宗地地價按照上述的分析和所計算得到的修正系數(shù)，按下式求算待估宗地地價。待估宗地所處級別的基準地價待估宗地地價＝×宗地修正系數(shù)日期修正系數(shù)×××容積率修正系數(shù)年期修正系數(shù)第10頁/共13頁本章基本概念基準地價系數(shù)修正法

基準地價修正系數(shù)表

均質(zhì)地域

批量評估第11頁/共13頁思考與練習(xí)1簡述基準地價系數(shù)修正法的基本思路與操作步驟。2基準地價系數(shù)修正法在怎樣的情況下適用，在怎樣的情況下