城市土地權(quán)屬管理

城市土地權(quán)屬管理第1頁(yè)/共16頁(yè)一、土地產(chǎn)權(quán)1、產(chǎn)權(quán)⑴含義——

即財(cái)產(chǎn)權(quán)利的簡(jiǎn)稱，是指由法律加以維護(hù)的對(duì)生產(chǎn)資源或生產(chǎn)要素的使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和處置權(quán)。⑵產(chǎn)權(quán)制度——指以產(chǎn)權(quán)為依托，對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行合理有效地組合、調(diào)節(jié)的制度。包括以下三個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)關(guān)系與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)安排，即財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和分解程度；各產(chǎn)權(quán)主體權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的界定；保證各種產(chǎn)權(quán)契約、協(xié)議實(shí)現(xiàn)的法律、制度?！?/p>

從法律意義上來看，財(cái)產(chǎn)并不是由物組成，而是由人對(duì)物的權(quán)利所構(gòu)成，即為產(chǎn)權(quán)。第2頁(yè)/共16頁(yè)2、土地產(chǎn)權(quán)⑴含義——

指存在于土地中的一系列排他權(quán)利束，這一權(quán)利束由各具特色的利益或權(quán)利構(gòu)成，可以分散擁有。其中一個(gè)土地所有者在土地上所能擁有的最大權(quán)益束是完全所有全或者是無限制繼承的所有權(quán)。（注：土地產(chǎn)權(quán)要服務(wù)于公共目的，要受到政府的制約，是相對(duì)的而非絕對(duì)的。）⑵土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地所有權(quán)——

指土地所有者依法對(duì)土地享有占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)利。土地使用權(quán)——

指依法對(duì)土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律體現(xiàn)形式，土地使用全是與土地所有權(quán)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。土地抵押權(quán)——

指在土地受押人對(duì)于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并繼續(xù)使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時(shí)可以將土地拍賣價(jià)款作為受償?shù)膿?dān)保物權(quán)。第3頁(yè)/共16頁(yè)

土地租賃權(quán)土地地役權(quán)——

指在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項(xiàng)權(quán)利。土地所有人為了其毗鄰?fù)恋氐臋?quán)益，有義務(wù)允許他人在其土地上實(shí)施的某種行為。為他人設(shè)置地役權(quán)的土地為供役地，與供役地相鄰并需在他人土地上獲取地役權(quán)的土地為需役地。地役權(quán)主要包括：采光權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等；地役權(quán)可以由于棄權(quán)、接觸、時(shí)效和某些其他原因而消滅；如果需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，地役權(quán)原則上隨之轉(zhuǎn)移；土地發(fā)展權(quán)第4頁(yè)/共16頁(yè)⑶土地產(chǎn)權(quán)的基本特性：具有排他性土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性第5頁(yè)/共16頁(yè)二、土地權(quán)屬管理的任務(wù)和內(nèi)容1、土地權(quán)屬管理的任務(wù)鞏固、維護(hù)和不斷完善社會(huì)主義土地公有制保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)其合理開發(fā)、利用土地和不斷改善土地使用條件的積極性調(diào)整土地關(guān)系2、土地權(quán)屬管理的內(nèi)容依法確認(rèn)土地權(quán)屬依法管理土地權(quán)屬變更依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛第6頁(yè)/共16頁(yè)三、城市土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)1、城市土地所有權(quán)的產(chǎn)生途徑新中國(guó)成立后，我國(guó)政府針對(duì)不同性質(zhì)的土地所有權(quán)形式，分階段，分別采用下述方式，逐步建立起了國(guó)有土地所有權(quán)接管、沒收贖買征用土地法律宣布2、城市土地使用權(quán)的取得和收回⑴取得有償——

指土地使用者通過向國(guó)家交納土地有償使用費(fèi)以取得土地使用權(quán)；無償——

指通過國(guó)家行政劃撥的方式取得土地使用權(quán)；《土地管理法》54條依照法律政策規(guī)定取得——

開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位和個(gè)人長(zhǎng)期使用，使用期限最長(zhǎng)不超過50年。第7頁(yè)/共16頁(yè)⑵收回——城市土地使用權(quán)的收回，是指人民政府依照法律規(guī)定，收回用地單位和個(gè)人土地使用權(quán)的行為。按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第58條的規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，可以收回土地的使用權(quán)。為公共利益需要使用國(guó)有土地的；為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)延期或者申請(qǐng)延期未獲得批準(zhǔn)的；因單位撤消、遷移等愿意，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的。第8頁(yè)/共16頁(yè)四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理

20世紀(jì)80年代開始的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地?zé)o償、無限期、無流動(dòng)的使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有限期、可流?dòng)的土地使用制度。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式：出讓轉(zhuǎn)讓出租抵押第9頁(yè)/共16頁(yè)五、土地征用1、土地征用的概念（1）土地征用的涵義

——指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為。（2）土地征用的特征是一種政府權(quán)利具有強(qiáng)制性具有補(bǔ)償性（3）土地征用的條件必須為了公共利益而進(jìn)行都要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?0頁(yè)/共16頁(yè)二、土地征用的程序建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審用地申請(qǐng)與審查制訂征地方案上報(bào)審批批復(fù)實(shí)施頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

三、征地補(bǔ)償與安置標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)青苗費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金第11頁(yè)/共16頁(yè)4、征用土地與農(nóng)用地的審批權(quán)限（1）征用土地審批權(quán)限①國(guó)務(wù)院審批基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過35hm2的其他土地超過70hm2的②征用以上規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。第12頁(yè)/共16頁(yè)（2）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限①國(guó)務(wù)院審批——省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的②土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)——在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)③市、縣人民政府批準(zhǔn)——在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)的具體建設(shè)項(xiàng)目用地④省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)——上述規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的第13頁(yè)/共16頁(yè)六、土地權(quán)屬糾紛的調(diào)處1、土地權(quán)屬糾紛的概念及其產(chǎn)生的原因⑴土地權(quán)屬糾紛——指有關(guān)土地所有權(quán)、使用權(quán)的爭(zhēng)議，包括兩種情況：依法取得土地所有權(quán)或使用權(quán)受到侵害時(shí)引起的權(quán)屬糾紛；對(duì)現(xiàn)有權(quán)屬界線的爭(zhēng)議2、產(chǎn)生的原因土地權(quán)屬紊亂，地界無明顯標(biāo)志過去農(nóng)村的政策多次變化以及土地問題上“吃大鍋飯”、無償占用造成的權(quán)屬爭(zhēng)議行政區(qū)劃變更、社隊(duì)歸并、調(diào)整等造成的權(quán)屬不清水利建設(shè)、圍湖造田、更改河道、開荒、平整土地、鏟除了原由地界，又無新的用地協(xié)議征用土地審批手不全，界址不清或一地多征引起的糾紛歷史上存在的地權(quán)爭(zhēng)議延續(xù)至今土地隱形交易、土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)移第14頁(yè)/共16頁(yè)2、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處的原則維護(hù)社會(huì)主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者合法權(quán)益以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的事實(shí)求是原則有利于團(tuán)結(jié)，有利于合理利用土地的原則遠(yuǎn)期證據(jù)服從近期證據(jù)的原則。3、土地調(diào)處的法律、政策依據(jù)《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施細(xì)則》、《閑置土地處置辦法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條理》、《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》、《建設(shè)用地審批