世聯(lián)地產(chǎn)長沙白沙灣路大盤項目前期定位及物業(yè)發(fā)展建議書

長沙白沙灣路項目前期定位及物業(yè)發(fā)展建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：長沙江河水利置業(yè)投資有限公司一：項目所擁有的市場、競爭、自身等條件使得項目具有進(jìn)入?yún)^(qū)域第一梯度能力，但不具備打造長沙市頂級項目的條件結(jié)論前置二：針對周邊競爭項目，本項目將采取“挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者”的競爭戰(zhàn)略。與運達(dá)國際城相比，主要采取補(bǔ)缺者的競爭戰(zhàn)略，通過開發(fā)理念、產(chǎn)品等系列手段形成錯位；與大盤及其他項目，采取挑戰(zhàn)者的競爭戰(zhàn)略，通過純粹社區(qū)、精品配套等方面實現(xiàn)超越三：從中心、精品、宜居三個角度明確項目整體定位，突出項目城市屬性、高端定位及高舒適性特征四：在嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期下，結(jié)合項目定位、客戶特征等篩選項目目標(biāo)客戶群，認(rèn)為近階段市內(nèi)剛需、首改客戶及部分高端客戶是主要客戶群體；政策調(diào)控弱化后省外投資客及返鄉(xiāng)客戶將增多五：本項目產(chǎn)品戶型上以主流戶型為主，以實現(xiàn)資金快速回籠，一部分大戶型，提升項目整體檔次，并與常規(guī)項目形成差異化競爭項目整體定位0項目背景及對項目的理解0.1項目本體0.2甲方目標(biāo)及理解1項目背景及對項目的意義2項目價值及可能的發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位【項目區(qū)位】項目位于長沙市雨花區(qū)北部，屬于老城東擴(kuò)區(qū)，距離老城中心、武廣新城、機(jī)場均在15分鐘車程以內(nèi)區(qū)位：項目位于長沙市雨花區(qū)北部，二環(huán)以外，屬于長沙老城中心的東擴(kuò)區(qū)域，未來武廣板塊的核心區(qū)域；商圈：緊鄰高橋大市場，距離市內(nèi)主要商圈均在15分鐘車程之內(nèi)；交通：距離武廣高鐵站10分鐘車程，距離黃花機(jī)場15分鐘車程，交通十分便利；配套：雖在區(qū)劃上屬于雨花區(qū)，實際上共享芙蓉區(qū)的大型城市配套機(jī)場高速東二環(huán)五一廣場商圈東塘商圈火車站商圈人民路15分鐘京珠高速武廣高鐵站汽車東站長沙大道機(jī)場高橋大市場8分鐘10分鐘10分鐘15分鐘10分鐘黃花機(jī)場武廣高鐵站市級商業(yè)中心長沙老城區(qū)地鐵2號線地鐵2號線長沙大道站本項目人民東路長沙大道白沙灣路京珠高速已開通南側(cè)：長沙大道和機(jī)場高速無縫對接，15分鐘直達(dá)市區(qū)和黃花國際機(jī)場；西側(cè)：圭塘河沿岸堤頂路等；北側(cè)：人民東路作為長沙東西向主干道，將項目與市中心緊密相連；規(guī)劃實施中地鐵2號線：預(yù)計2013年開通，在長沙大道與白沙灣路交匯處設(shè)有站點，距離本項目300-400m；白沙灣路：近期將全面貫通火焰路：預(yù)計明后年火焰路將打通機(jī)場高速火焰路【交通條件】項目周邊有人民路、長沙大道、白沙灣路等多條城市主干道，地鐵2號線開通后項目與城市聯(lián)系更趨緊密【周邊現(xiàn)狀】地塊西臨圭塘河，東接京珠高速，南側(cè)和北側(cè)目前為大面積倉儲、小工廠及農(nóng)民房，現(xiàn)狀條件較差圭塘河沿岸臨時施工道路沙灣路倉儲區(qū)1324567京珠高速3倉儲區(qū)24786倉庫158圭塘河沿岸【項目規(guī)?！宽椖靠傉嫉?43畝，規(guī)模適中，后期園林和配套等方面的打造上具有較大的可塑空間，且相對于大盤，更容易做成精品案例：長沙——融科·檀香山占地面積：14萬平方米總建筑面積：30萬平方米容積率：2.5物業(yè)類型：洋房、高層綠化率：40%本項目均價：6880元/平（高層）周邊樓盤：盛世華章、萬家城周邊樓盤均價：5000-6000大氣的會所精致的園林地中海風(fēng)情園林新古典風(fēng)格案例：深圳——

鴻榮源·尚都占地面積：5.8萬平方米總建筑面積：21.3萬平方米容積率：3.6物業(yè)類型：高層綠化率：60%本項目均價：6500元/平米周邊樓盤：御景灣、金泓凱旋城周邊樓盤均價：5500-6000元/平米【用地條件】地塊被白沙灣路分為東西兩大部分，內(nèi)部已基本拆遷完畢，整體較為平整，用地條件較好項目地塊內(nèi)基本拆遷完畢；白沙灣路從項目地塊中間穿過，將項目地塊分為南北兩大部分；西側(cè)1號地塊地勢較高，其他地塊均較平坦，用地條件較好。12345白沙灣路地塊相對平整，拆遷完畢，用地條件較好地塊1地塊2、5地塊3地塊4管理資源網(wǎng)本資料來自

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住宅用地地塊編號地塊面積（㎡）凈用地面積（㎡）容積率限高

（m）建筑面積（㎡）084-G-0458788520592.550130147.5084-G-0523627203302.55050825084-H-0815810137482.55034370084-H-1148605409112.25090004.2總計2.4305346.7教育用地地塊編號地塊面積（㎡）凈用地面積（㎡）容積率限高

（m）建筑面積（㎡）084-G-071206085500.8216840084-H-10376728060.8122244.8總計0.89084.8商業(yè)用地（商住用地）地塊編號地塊面積（㎡）凈用地面積（㎡）容積率限高

（m）建筑面積（㎡）084-G-061290084112.55021027.5084-H-0715252106662.55026665總計2.547692.5醫(yī)療用地地塊編號地塊面積（㎡）凈用地面積（㎡）容積率限高

（m）建筑面積（㎡）084-H-09624449441.1245438.412345【規(guī)劃指標(biāo)】綜合容積率2.26，總建面約36萬平，其中住宅約30萬平，商住醫(yī)療教育等配套建面約6萬平。項目目前限高50米，后期可調(diào)整【規(guī)劃指標(biāo)】與周邊競爭項目對比，本項目容積率占有明顯優(yōu)勢，有條件做出高舒適度的產(chǎn)品組合容積率獨棟舒適性1234低高中項目名稱容積率運達(dá)國際新城4.4湘域熙岸3.2輝煌國際城3盛世華章2.97萬家城2.62本項目2.26茂華國際湘2.2高低獨棟+雙拼洋房多層+小高層聯(lián)排小高層洋房+高層小高層高層高層洋房根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，本項目的容積率可做出——13【內(nèi)部資源】1號地塊地勢較高且鄰圭塘河，1、2號地塊有多處水塘，在后期產(chǎn)品、景觀等打造方面具有可為空間12白沙灣路地塊1地勢由低到高西側(cè)1號地塊地勢較高，最高點與周邊高差約5-10m左右地塊1/2水塘西側(cè)1號地塊與2號地塊中有多出小面積的水塘【昭示性】地塊的昭示性好，有利于項目高端形象展示，同時緊鄰運達(dá)五星級酒店，也可作為本項目的高端配套昭示性好：本項目臨街展示面眾多火焰路臨街面白沙灣路臨街面京珠高速臨街面南鄰五星級酒店距長沙大道不足400m火焰路臨街展示面白沙灣路臨街展示面京珠高速臨街展示面運達(dá)五星級酒店京珠高速白沙灣路火焰路長沙大道<400m【項目屬性初判】二線城市主城蔓延區(qū)、具有一定資源條件、中等規(guī)模、中等密度房地產(chǎn)開發(fā)項目二線城市主城蔓延區(qū)具有一定的資源條件項目位于長沙市雨花區(qū)北部，雨花區(qū)與芙蓉區(qū)的交界處，屬于老城東擴(kuò)區(qū)，距離老城中心、武廣新城、機(jī)場均在15分鐘車程以內(nèi)項目西北側(cè)鄰圭塘河及圭塘河風(fēng)光帶，內(nèi)部有多個小面積的水塘分布，有一定的自然資源，但資源不強(qiáng)勢周邊配套、交通條件較好，具有豐富的城市資源，城市價值明顯中等規(guī)模、中等密度項目占地243畝，在長沙市及區(qū)域內(nèi)都屬于中等規(guī)模項目項目綜合容積率2.26，與片區(qū)內(nèi)項目相比屬于中等密度項目整體定位0項目背景及對項目的理解0.1項目本體0.2甲方目標(biāo)及世聯(lián)理解1項目背景及對項目的意義2項目價值及可能的發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位【開發(fā)商目標(biāo)】項目主要目標(biāo)為賺取更高利潤并鞏固公司品牌；關(guān)注問題市場競爭及客戶來源關(guān)注的問題競爭：項目周邊市場供應(yīng)量大，特別是萬家城、輝煌國際城等大盤競爭，未來武廣新城土地供應(yīng)量大，競爭存在不確定性客戶：項目周邊高橋市場、拆遷戶等客戶基本消化完畢，未來項目準(zhǔn)備做高端，客戶在哪里？項目背景：該項目為江河水利置業(yè)在長沙的第二個項目；雙水灣作為江河水利置業(yè)在長沙的第一個項目，已在長沙市場打出品牌。目標(biāo)利潤：雙水灣項目實現(xiàn)價格相對較低，2號地塊要賺更多的錢。項目沒有具體回現(xiàn)要求，底線要保證項目自己滾動品質(zhì)：該項目要做的比雙水灣好，初步打算2號地塊作做高端產(chǎn)品備注：以上目標(biāo)和問題為項目團(tuán)隊與江河水利二位張總、朱總及相關(guān)成員等溝通中的原話記錄【目標(biāo)及問題理解】利潤最大化；鞏固公司品牌競爭和客戶是實現(xiàn)高價的不確定性因素，高價則是實現(xiàn)利潤最大化的唯一手段，品質(zhì)是實現(xiàn)高價的必要手段之一。銷售速度是利潤兌現(xiàn)及資本復(fù)合利潤最大化的唯一保證公司在長沙的第二個項目，承擔(dān)著鞏固公司品牌的使命，而項目品質(zhì)、銷售速度等是造就品牌的主要手段項目實現(xiàn)利潤最大化的最大障礙是什么？——回歸本源到城市及房地產(chǎn)市場中尋找答案∨利潤最大化品牌項目整體定位1項目背景及對項目的意義2項目價值及可能的發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位1.1城市背景1.3政策背景1.2房地產(chǎn)市場背景0項目背景及對項目的理解【城市背景1】長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，近年主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均保持15%以上的高增長率，二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供了支撐2005-09年長沙市GDP及增速2005-09年長沙市固定資產(chǎn)投資額及增速1990-2009年長沙市人均GDP及增速2005-09年長沙市地方財政收入及增速長株潭番城市群湖是我國跨京廣經(jīng)瓶濟(jì)帶、牙泛珠三踩角經(jīng)濟(jì)劃區(qū)、長弦江經(jīng)濟(jì)理帶的接趁合部，爬區(qū)位和炸交通條歐件優(yōu)越充。200嗽9年三市GDP占全省42.6矩%，對全省良經(jīng)濟(jì)增長雨貢獻(xiàn)率達(dá)55%長沙市在咐長株潭三似市中占有剪絕對高的播地位，2009年長沙GDP占長株富潭GDP的68%【城市背寺景2】隨著區(qū)域訓(xùn)規(guī)劃（城振市群、兩脆型實驗區(qū)械等）及城把市內(nèi)外大徹型交通設(shè)馬施價值的旗不斷兌現(xiàn)蛾，長沙未魚來城市發(fā)意展前景可脅預(yù)期、可亡持續(xù)地鐵時賭代到來擊，又將打是長沙元發(fā)展新挨的催化弓劑。201護(hù)3-2湯015年，2線、1號線相繼食建成通車牙；據(jù)預(yù)測膚，隨著地汽鐵交通的曬進(jìn)一步完泄善，地鐵章承擔(dān)客運柔量比例將膚達(dá)到37%至40%。武廣沿雅線都市畜圈形成受，長沙徐乃至湖俱南真正療地融入摧泛珠三霞角區(qū)域甘經(jīng)濟(jì)。妙武漢、旋長沙、脊衡陽、透郴州、慈廣州五奔個城市2020年人口將陸增至400災(zāi)0萬，而沿功線20余個城市午總?cè)丝趯⑽锝?億。預(yù)計到2012年，福元錫路湘江大帶橋、湘府昨路湘江大士橋?qū)崿F(xiàn)者通車，南意湖路湘江述隧道緊隨制其后，二蛙環(huán)以內(nèi)，浸幾乎每隔兇約3公里就鴉有一個住過江通國道，長庸沙將步廳入過江釣交通加疲速時代盲，市民低出行將承更加便尺捷。高鐵地鐵過江隧道長株潭校城市群思的中心羨城市長沙市潔內(nèi)外交比通體系祝規(guī)劃利貞好逐步怒兌現(xiàn)【城市背劣景3】長沙在捆中部六羨省會城誦市中處瓦于經(jīng)濟(jì)昂高地，均而房地齊產(chǎn)市場餅卻處于輕明顯的黎價值洼沾地，未懸來發(fā)展聞空間巨虧大2011年上半年吉在中部六閉省中，長測沙市：GDP總量位塵居中部策六省第射二房地產(chǎn)固劉定投資排傘名第三商品房均案價排名倒繳數(shù)第一201洋1上半年十屬二省會城助市房地產(chǎn)盞開發(fā)投資盡額比較（瓶單位：億單元）201逼1上半年夜長沙及夢周邊省三會房地段產(chǎn)市場橫價格比凍較（單白位：元某）2011上半年曠長沙及淚周邊省棟會城市GDP對比分余析（單午位：億洽元）【城市背揉景4】長沙在拐省內(nèi)具蝴有較高骨的城市約首位度未，城市貞建設(shè)水果平遠(yuǎn)高仿于省內(nèi)因其他地遞市，對兩周邊地顯州人群乘具有較董大的吸史引力長沙城許市經(jīng)濟(jì)近首位度私高極高長沙GDP和人均GDP均位居湖開南省之首摟。2009年GDP舍374幫5億元，人身均GDP（按戶皂籍人口檔計算）向為566煙20元；長沙以錦占全省1/20的土地龜面積、塔全省1/10的人口，烈創(chuàng)造了占扮全省29%的GDP和財政揀收入年份全市常住總?cè)丝冢ㄈf人）自然增長率機(jī)械增長率2005639.34.01‰--2006646.54.20‰5.73‰

2007652.924.20‰3.55‰

2008658.565.09‰3.19‰

2009664.225.40‰7.06‰

城市建超設(shè)水平杜較高，諒?fù)鈦砣嗽蹩谠黾宇}明顯，倒支撐房堅地產(chǎn)市爽場發(fā)展長沙常請住人口倚從05年至今呈條穩(wěn)步上升雖趨勢，自丙然增長率逢比例低于珠機(jī)械增長敞率，證明屆長沙吸引件了大量外糖來人口；長沙市耐城市建毒設(shè)水平尊遠(yuǎn)高于團(tuán)周邊地乏市，作波為政治殘經(jīng)濟(jì)文琴化中心索，對周假邊地州威居民有泳較大吸清引力長沙市200赤5-0辦9年常住人縫口及增長邊率統(tǒng)計2009年長沙概及湖南壤主要城刻市GDP、人均GDP對比指標(biāo)長沙市衡陽市千人病床數(shù)6.29張2.56張有線電視用戶105萬戶52萬戶污水處理率100%32.4%人均綠地面積8.65平9.26平公共體育場館448個31個長沙市與修衡陽市200春9年各項治城市指廊標(biāo)對比數(shù)據(jù)來源廉：湖南省臥統(tǒng)計信息榨網(wǎng)24【城市背知景5】大規(guī)模的謊棚戶區(qū)改呼造計劃和稻經(jīng)濟(jì)適用泊房補(bǔ)貼帶腎來的巨大勾剛性需求稼，將成為貪長沙房地三產(chǎn)市場的血重要支撐損力量改造區(qū)域腎：湘江大道饅以東，東仙二環(huán)線以晶西，瀏陽茅河北段以客南，南二呆環(huán)線以北盤地區(qū)和湘悶江西岸沿賺江地區(qū)，悲以及市人怎民政府確員定的其他阻地區(qū)范圍什內(nèi)改造面積以及時間表狂：200黎9年、2011年、201色1年三年棚粱改項目涉蹦及拆遷面稈積分別為籍約200萬平方米躲、148萬平方米沖、288萬平方米食，總面積醫(yī)約730萬㎡。涉王及6萬戶20萬人口——長沙市人紫民政府關(guān)炕于進(jìn)一步貿(mào)加快棚戶葬區(qū)改造工燦作的通知膠（長政函200撿9-4輩0號）長沙市棚辯戶區(qū)改造哨計劃剛性置鉆業(yè)需求占：隨著棚戶瘦區(qū)改造工維作的額落攻實，按照1:1.博3的需求浩，201浴1和2011年總共將棒產(chǎn)生約689萬平米乖的需求佛量，年畜均需求比量在350萬平米左挑右，勢必海給長沙市巧場帶來強(qiáng)恩有力支撐棚戶區(qū)怠的改造害，不僅濤僅是老宴城區(qū)價脾值的提侮升，更惱為樓市嫁帶來大次量被迫班性剛性疫置業(yè)需尺求200鋤8年長沙經(jīng)闖濟(jì)適用房畢開始推行漫住房貨幣鳳補(bǔ)貼政策蘿，每戶最想高可補(bǔ)8萬元。200慈9年1-11月，長沙嚷市已經(jīng)發(fā)貿(mào)放經(jīng)濟(jì)適早用房貨幣斬補(bǔ)貼憑證2027籮1戶，補(bǔ)貼壁憑證金額15.2三8億元。其綿中，已購碰房1657突3戶，購灶房面積144幻玉.39萬平米經(jīng)濟(jì)適謹(jǐn)用房貨倉幣化補(bǔ)碗貼200湊9年2月份全抽市房產(chǎn)慮簽約量派達(dá)120萬平方繼米，3月份126萬平方貫米，4月份約127萬平方置米。僅退頭四個滅月就超梁過了200貴8年全年成菜交量的一斑半。現(xiàn)在不用閘像以前那僻樣就算拿籌到了經(jīng)濟(jì)帶適用房購姨買資格，妹還要等。綠現(xiàn)在拿到抽錢之后，境就可以按賤自己的需佳求和喜好供買房了，示很方便?！蛻粼L談經(jīng)濟(jì)適績用房貨歇幣化補(bǔ)老貼客觀從上成了葵樓盤成生交放大褲的助推愧器主要改咳造區(qū)域城市宏觀病經(jīng)濟(jì)長期私向好支撐拾長沙房地巖產(chǎn)健康發(fā)擋展背景一：二三啞產(chǎn)業(yè)迅駛速發(fā)展趣帶動長貢沙經(jīng)濟(jì)扇保持快暫速增長越，為房發(fā)地產(chǎn)業(yè)京發(fā)展提睬供了良危好的城聚市經(jīng)濟(jì)初背景支馳撐背景二：隨著區(qū)方域規(guī)劃漿（城市市群、兩嫂型實驗液區(qū)等）磨及城市唇內(nèi)外大蔑型交通勻設(shè)施價序值的不劃斷兌現(xiàn)非，長沙鼻未來城誤市發(fā)展荷前景可蛙預(yù)期、要可持續(xù)背景三：長沙在揀中部六上省會城違市中處級于經(jīng)濟(jì)刮高地，珍而房地轉(zhuǎn)產(chǎn)市場加卻處于行明顯的析價值洼馳地，未喇來發(fā)展拿空間巨坡大背景四：長沙在省磚內(nèi)具有較艱高的城市億首位度，孔城市建設(shè)鼻水平遠(yuǎn)高爬于省內(nèi)其鹽他地市，揪對周邊地掙州人群具風(fēng)有較大的公吸引力背景五：市區(qū)大規(guī)模的豬棚戶區(qū)改啟造計劃和奇經(jīng)濟(jì)適用傲房補(bǔ)貼帶秤來的巨大左剛性需求昆，將成為那長沙房地葡產(chǎn)市場的置重要支撐帳力量核心結(jié)譽(yù)論一：似城市宏珍觀經(jīng)濟(jì)這支撐長伍沙房地訓(xùn)產(chǎn)市場篩長期向單好項目整咽體定位1項目背景會及對項目講的意義2項目價值棗及可能的晝發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)略環(huán)及整體定移位1.1城市背道景1.3政策背瓶景1.2房地產(chǎn)市晴場背景0項目背景素及對項目尺的理解【市場特征1】長沙城市序近年來得神到飛躍式稱發(fā)展，已強(qiáng)由單核格夢局跨越多這元格局，默房地產(chǎn)市另場也向多顯板塊、多叢元化格局往轉(zhuǎn)變城市結(jié)構(gòu)握：沿湘江徑橘子洲段俯東岸發(fā)展州，以五一稠商圈為核掘，政教商船居聚于一士地市場產(chǎn)回品類型列主要以汁城市型它物業(yè)為腎主，相耳對單一10年前的界長沙扭單核格污局5年前的長隱沙多襲元格局現(xiàn)在的藍(lán)長沙壇大城孟市格局“東提西進(jìn),南拓北最聚，長恐望融城爬、瀏寧暑擴(kuò)容”，新區(qū)城釀市化加速鑄，城市內(nèi)賀部空間重瞞組，形成麗現(xiàn)代大城刪市的發(fā)展紋格局；房地產(chǎn)市浸場呈現(xiàn)明勾顯多板塊鼻、多物業(yè)騾類型的發(fā)撇展格局五一廣場溁灣鎮(zhèn)伍家?guī)X火車站東塘城市結(jié)構(gòu)燭：“一江兩岸施，山水洲析城”，城市水大擴(kuò)張澆背景下對，形成“四面開堡花”的多元斗格局；房地產(chǎn)你板塊、偉產(chǎn)品類之型逐漸訪多元化城南城東星沙城北麓谷中心板塊體育新城麓山中心板塊麓北麓南城北城南星沙武廣尚東【市場特脅征2】城市的勝快速發(fā)蓮展帶動告房地產(chǎn)株市場火抬爆，大剝開發(fā)商艙紛紛搶頃灘長沙識，開發(fā)淋商及消匙費者對雁市場信季心充足長沙市鬧房地產(chǎn)跡投資持閉續(xù)高速貌增長，騎商品房刺銷售面拆積連創(chuàng)抹新高，201精1年1-1奔1月銷售全面積近1900萬平，趕杯上甚至超看過了國內(nèi)遵一線城市章水平201潤1年12月，長馳沙市在播售項目鑄達(dá)360多個長沙市場200稍5-1郊0年商品薄房銷售掩面積（棄萬平米李）長沙市場200舟5-1竭0年房地擠產(chǎn)投資粱總額（窄億）國內(nèi)知徑名開發(fā)半商紛紛造搶灘長希沙，不記乏像萬拘科、保潤利等國女內(nèi)一線躲品牌開洋發(fā)商，設(shè)且進(jìn)駐疲長沙的著知名開剛發(fā)商積兼極取地廣，對未暮來長沙袖市場信鞭心較足數(shù)據(jù)來籌源：長鋪沙市國走土局、狠長沙市虹統(tǒng)計公栗報、世頭聯(lián)平臺【市場特征3】長沙市場裝近年來土香地供應(yīng)量設(shè)持續(xù)處于冊高位且供基應(yīng)區(qū)域四室散，導(dǎo)致難開發(fā)熱點錢板塊四現(xiàn)連，二環(huán)與孕三環(huán)之間降是目前的遠(yuǎn)開發(fā)熱點氣區(qū)域長沙土地陡市場的供霸應(yīng)特點：近年來梨長沙市紅土地供午應(yīng)面積林較大。貴除09年以外，笨近幾年市蜜內(nèi)五區(qū)純游商住用地多成交面積耕均在4000畝以上201恩1年1-11月土地俯成交3105畝，12月土地集念中供應(yīng)上于市，預(yù)計2011年長沙市怖土地成交覽量將超過430米0畝；長沙市令土地供殘應(yīng)較為損分散，洽除中心針芙蓉區(qū)纖土地資峰源稀缺協(xié)，供應(yīng)斬量相對芽較低外周，其他奸區(qū)域土忽地供應(yīng)素都較大橫。未來際都將成這為開發(fā)貌熱點長沙市五棋區(qū)06-惹10年的商住粱用地成交久面積統(tǒng)計（單位：根畝）開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)2007年185.395.6119.8177.857.32008年80.020.4173.6154.637.12009年29.622.636.814.44.12011年1-11月69.21.121.9109.35.4合計364.1139.7352.1456.1103.9長沙市近標(biāo)四年市內(nèi)腫五區(qū)土地蓋成交數(shù)據(jù)單位：糊萬平米201旗1年長沙錯市五區(qū)史商住用趴地成交豬面積比額較（單位：潮畝）注：統(tǒng)緊計標(biāo)準(zhǔn)梯為五區(qū)鍛商住用肝地成交膽數(shù)據(jù)，2011年數(shù)據(jù)統(tǒng)欣計假定12月推出的17個地塊菊全部成縱交計算搏（2011躍1-11月成交3105畝）數(shù)據(jù)來掀源：長帝沙市國愈土局招綢拍掛信愛息長沙房帖地產(chǎn)市蟻場參與顆者信心踏充足背景一：開發(fā)云商及消壞費者對僵市場信餐心充足驕，供銷薯兩旺市省場火爆背景二：國內(nèi)知柏名開發(fā)商榨先后進(jìn)入狠長沙市場您，對長沙朝房地產(chǎn)市訓(xùn)場信心充捉足背景三：長沙市逃場近年訂來土地氏供應(yīng)量嗚持續(xù)處基于高位核心結(jié)論求二：長沙魄房地產(chǎn)市偉場參與者蒼信心充足鎖，支撐長侵沙房地產(chǎn)臨市場持續(xù)也健康發(fā)展中心區(qū)麓北麓南城北城南星沙武廣尚東中心區(qū)：城市的商酒業(yè)和商務(wù)葛中心，配刮套完善、窮生活便利——步行街喚、大型幸購物中匪心、星沿級酒店帥等設(shè)施漸聚集，削人流密羨集，交返通擁擠未來將以蓮舊城改造削為主，居構(gòu)住功能逐毫漸衰減并趣向周邊區(qū)帳域遷移麓南區(qū)研：具有較艦強(qiáng)的山旁水生態(tài)吸資源，盛且大學(xué)府城座落般其中，辯教育氛鑰圍深厚濫；但交淘通及區(qū)冊域配套可匱乏使奮區(qū)域發(fā)景展后勁孝不足，停城市價巷值弱，參以低價段作為競巡壽爭力城北區(qū)桿：交通條側(cè)件便利東，價格途低，承預(yù)接了大窩量中心習(xí)區(qū)高房廈價的擠佛出者；底此外，晉依托一濕定的資葬源優(yōu)勢急（湘江凡、高爾固夫、月亂湖等）三，區(qū)域袖發(fā)展繼乞續(xù)向北伸，但城饑市價值食非常弱麓北區(qū)更：隸屬于蹲市府政糾務(wù)新區(qū)垂，并有龜一定產(chǎn)場業(yè)園支架撐，在鑒城市的端主要發(fā)嬌展方向粱上，區(qū)友域發(fā)展果前景看費好，但抵目前區(qū)山域成熟坑度低、粱各類生結(jié)活配套牽等相對賢匱乏城南區(qū)探：省府南酸遷、長想株潭一馬體化，唇為片區(qū)謙帶來良構(gòu)好的規(guī)娛劃前景耍；區(qū)位松優(yōu)勢使找片區(qū)成霜為長沙喝中心區(qū)興與株洲變、湘潭講的紐帶進(jìn)；目前涂是長沙牙開發(fā)的素大熱點梳區(qū)域，懶城市客鉗戶外溢任的首選立之地星沙：以加工制勉造業(yè)為主你、較為獨佛立的國家公級經(jīng)濟(jì)開傍發(fā)新區(qū)，花區(qū)域較陌斜生，傳統(tǒng)葉認(rèn)知度低潛，“第六板區(qū)”遲遲惹不能落實借，城市屬唱性相對較拘弱；擴(kuò)城帶未來的農(nóng)兩轉(zhuǎn)非需扔求及城釘區(qū)首次委置業(yè)的旅青年人效成為區(qū)輩域主要居置業(yè)人領(lǐng)群。尚東：隨著芙新蓉區(qū)府足的東遷芽及交通院系統(tǒng)的映改善，利片區(qū)與畏中心區(qū)小距離迅閉速縮短雕，城市嫩屬性得轉(zhuǎn)以強(qiáng)化紋，成為曠中心城貫區(qū)的一林部分，雁是芙蓉哈區(qū)東擴(kuò)芒發(fā)展第尼一步，腳區(qū)域發(fā)塔展已較由為成熟釣；但未票來面臨律土地匱帥乏的發(fā)捐展局面武廣：依托武廣懲新城的交糞通優(yōu)勢快待速發(fā)展，哄規(guī)劃打造毛中央商務(wù)打區(qū)、商業(yè)慚區(qū)，但區(qū)允域大配套瞇仍然不完夸善；火車川站的存在垮也使本區(qū)醉域成為外仙來人口最往密集的區(qū)針域，專業(yè)雷市場密集開?！臼袌鎏匦驼?】各板塊繞均有利畢好支撐天，目前桌城南及財武廣板知塊相對忍較熱，廣但各板借塊之間版沒有出鞠現(xiàn)明顯悉的分化【市場特征5】巨大的供凳應(yīng)量導(dǎo)致通競爭激烈桂，市場存賓在明顯的污價格箱體服，而板塊譯價值基本裳決定了項越目價格的壘上行空間麓北板塊4000-6800元/平中心板塊6500-15000元/平城北板塊5800-7800元/平城南板塊5000-6600元/平武廣板塊5300-7500元/平尚東板塊4000-5800元/平麓南板塊4100-7000元/平星沙板塊3800-5000元/平長沙市場2006桐-10年商品房倚新開工面蓮積（單位：臘萬平米）長沙市灑場由于冶供應(yīng)量紡大競爭鼓激烈，懂房產(chǎn)價證格存在既明顯的寇箱體空恩間，除時星沙板米塊外，挎市內(nèi)五講區(qū)樓盤鄉(xiāng)豐均價集妙中在5200藏-700報0之間由于各板相塊依托的溪價值點不權(quán)同，前景田較好且利栗好逐步兌煤現(xiàn)的板塊遲相對價格潑箱體上限南較高，地識段及發(fā)展決前景仍是茶主要制約拳因素長沙市場200史6-1唱0年商品刷房竣工嬸面積（單位：拒萬平米）數(shù)據(jù)來肅源：長濤沙市統(tǒng)腎計公報營、世聯(lián)丙平臺【市場特酷征6】而各版塊場（區(qū)域）賴內(nèi)部配套辨、資源等交條件的不更均導(dǎo)致內(nèi)限部細(xì)分片執(zhí)區(qū)均價存葬在較大的財分化201片1年10月岳麓區(qū)給各版塊商辨品房均價瓶實現(xiàn)情況2011年10月雨花湯區(qū)各版極塊商品疊房均價觸實現(xiàn)情銷況2011年10月開福區(qū)程各版塊商頃品房均價決實現(xiàn)情況2011年10月天心區(qū)昂各版塊商侮品房均價欺實現(xiàn)情況201徑1年10月芙蓉區(qū)牢及長沙縣壇各版塊商料品房均價充實現(xiàn)情況數(shù)據(jù)來丑源：長纖沙市房幻玉產(chǎn)研究騙中心、振世聯(lián)長禁沙市場2011年10月報片區(qū)前抄景、配填套條件尊、資源金條件直徑接導(dǎo)致暮各版塊恥（區(qū)域梯）內(nèi)部巧細(xì)分片誦區(qū)的價當(dāng)格分化配套完徐善、資團(tuán)源較好何片區(qū)是貫各版塊弓的價格酸峰值區(qū)【市場特戴征7】各板塊市終場相對封持閉，以區(qū)膠域內(nèi)地緣測性置業(yè)客扭戶為主，夠高端項目花客戶相對腸多元化高端樓盤離客戶仍以縣區(qū)域內(nèi)為咱主，但是偷相對區(qū)域太分布更加標(biāo)多元化。淋融科檀香危山地州和蜻省外客戶私占到50%，萬科窯城客戶軟開福區(qū)臉內(nèi)占到42%，鄰近要的芙蓉告區(qū)占26%相對封閉熄的板塊格絞局高端項目胸客戶相對山多元化長沙市場島各板客戶嫂以區(qū)域內(nèi)讀為主，一悟般區(qū)域內(nèi)彩客戶都占隨近一半以大上，如保黃利花園客賀戶中城南藥板塊客戶夢占70%，麓南板放塊云棲谷招區(qū)域內(nèi)客抱戶占48%融科檀香綁山客戶區(qū)漸域分布萬科城客仆戶區(qū)域分屠布麓南板伴塊云棲威谷客戶器區(qū)域分助布城南板塊寧保利花園熄客戶區(qū)域遍分布【市場特薄征8】從近年附長沙市刷成交土齊地商住丹用地容即積率判端斷，未傍來城市咱內(nèi)部及鐮近郊項唐目將小扎高層、充高層產(chǎn)繼品為主編，雨花突區(qū)則更壺多高層罪產(chǎn)品全市范圍劫商住用地法：全市成交蘆土地綜合案容積率區(qū)聞間為1.44篇-4.0，其中銳，中心瞇板塊容橋積率最睡高，星鐮沙板塊銜容積率薄最低從綜合容趕積率判斷灘，未來土觀地開發(fā)將宏以小高層焰，高層為英主，其他拌物業(yè)特別倍是別墅物辜業(yè)將逐步息減少，容然積率區(qū)間副集中分布似在2.0-福4.0之間中心城區(qū)俗容積率超紗過4，物業(yè)形晨態(tài)將趨于老單一，多佩以高容積蝴率公寓物徑業(yè)為主數(shù)據(jù)來簡源：長槐沙市國蠢土資源羽局、世采聯(lián)平臺2009年長沙全順市主要板補(bǔ)塊出讓土殺地綜合容賄積率（商疲住用地，膠不含工業(yè)盈）200敗9-1檔0年雨花區(qū)督成交商住命用地綜合點容積率一肅覽表（不翅完全統(tǒng)計差）容積率區(qū)間地塊數(shù)量（21塊）占地面積（萬）建筑面積（萬）<2.0219.9940.122.0-3.0711.533.243.0-4.0615.966.54.0-5.011.526.84≥5.054.9727.5雨花區(qū)判商住用滾地：雨花區(qū)2009蓄-201陷1年成交忠的21塊商住用喝地容積率壞區(qū)間為1.8-努6.0之間，制其中2.0-額4.0、大于5.0為主要庫容積率狠區(qū)間可以預(yù)稻見未來督雨花區(qū)泉主要供偉應(yīng)產(chǎn)品綁仍以小櫻高層及捐高層產(chǎn)呈品為主夢，高層許更為主棍流雨花區(qū)住宅供銷走勢（萬平米）（元/㎡）（萬平灰米）長沙內(nèi)五法區(qū)10年1-9月住宅復(fù)供應(yīng)量希比較長沙內(nèi)五僅區(qū)10年1-9月住宅銷挽售量比較長沙內(nèi)五惠區(qū)10年1-9月住宅銷談售價格比滲較（萬平米母）（元/㎡）雨花區(qū)湯供應(yīng)量他和銷售矛量連續(xù)5年一直栗位居長主沙市內(nèi)稀五區(qū)首肺位，區(qū)仆域表現(xiàn)史出供需亞兩旺的爬良好形衰勢。銷售價新格也穩(wěn)貢步上升宅，目前深在內(nèi)五湖區(qū)中居框于中等餃偏上水時平，201挑1年10月備案語銷售均榆價達(dá)到5640元/㎡。雨花區(qū)凈在長沙超市的影畢響力舉謠足輕重獎，隨著嫂地鐵和生武廣高剩鐵的修儀建拉通辟，區(qū)域侵影響力疲進(jìn)一步討提升?！臼袌鎏卣?】項目所伏在的雨老花區(qū)是勝長沙供烏銷量最幸大的區(qū)怠域，表晃現(xiàn)出供方銷兩旺串的暢銷浩勢頭，防良好發(fā)跪展前景澇下的激惡烈競爭清不可避諷免數(shù)據(jù)來捕源：長鍵沙市房碑產(chǎn)研究間中心、菌世聯(lián)平懇臺核心產(chǎn)品蘭層外圍產(chǎn)品翅層外延產(chǎn)品遷層外延產(chǎn)旁品：區(qū)域外己能感受次到的，濟(jì)競爭的降最高級逢別外圍產(chǎn)品退：產(chǎn)品附加白值，有助北于提升物湊業(yè)形象，疏現(xiàn)階段客利戶關(guān)注的多焦點核心產(chǎn)基品：與居住沉基本功釋能直接易相關(guān)因閑素，商痕品房發(fā)蜘展初期汁最集中喉的競爭挨層面質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份戶型物管配套教育功能在外來伴開發(fā)商趨的帶動削下，長跡沙市場鄉(xiāng)豐產(chǎn)品素番質(zhì)提高瓜較快，升競爭集旅中于外保圍產(chǎn)品利體系的沉打造對外圍外屈延產(chǎn)品品惹質(zhì)的訴求漂成為中高修端客戶置亂業(yè)的核心餐驅(qū)動力【市場特征10】在外來引開發(fā)商筆的帶動感下，現(xiàn)絨階段項屠目外圍日、外延罰產(chǎn)品體雜系的競冒爭成為將焦點及棟中高端吩客戶置這業(yè)的核控心驅(qū)動刻力園林（中鹽隆御璽等饞）會所（廚恒大綠篇洲等照）名校（萬以家城等）開發(fā)水平麥提升、競搜爭激烈、線產(chǎn)品趨同忽、價格箱敘體等市場梅趨勢為為矛本項目帶捏來不利影碼響背景一：市場供遭應(yīng)量大，璃城市內(nèi)部屋及近郊基擊本以小高款層、高層翠產(chǎn)品為主乏，未來競鞠爭不可避魔免背景二：在外來開階發(fā)商的帶宵動下，市紫場競爭升聚級，項目伯外圍產(chǎn)品感體系的競期爭成為焦撫點，對本地膀開發(fā)商開罷發(fā)水平提率出了挑戰(zhàn)背景三：板塊內(nèi)部拼競爭的封斧閉型市場茅，市場大嗎量供應(yīng)導(dǎo)敗致價格扁誼平化，市劃場存在明蹈顯的價格笑箱體背景四：各片區(qū)均愧有利好支鉆撐，板塊雙之間并沒坡有出現(xiàn)明弱顯分化背景五：因板塊價爬值不均各丑版塊價格原上限存在壯一定差異舊，板塊價橡值在很大盤程度上決遮定了內(nèi)部課項目價格擔(dān)的上行空幅間核心結(jié)般論三：歲開發(fā)水翼平提升信、競爭癥激烈、具產(chǎn)品趨撐同、價透格箱體脈、相對端封閉市廢場等特肉征壓縮噸了項目銹的可為洋空間項目整蜜體定位1項目背景垂及對項目子的意義2項目價值齊及可能的住發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)狐略及整跪體定位1.1城市背景1.3政策背景1.2房地產(chǎn)市匯場背景0項目背壞景及對哲項目的膀理解2011年以來郵政府出犁臺一系乎列政策劇但調(diào)控優(yōu)效果不突容樂觀憤，預(yù)期11-1油2年仍會扔出臺更乏加嚴(yán)厲霞的市場禁調(diào)控政棕策，且賺行政手樣段的界宅入會更壇加深入在政策面呼沒有任何緩放松情況興下，市場中的表現(xiàn)說柜明市場自戴身的力量裁已經(jīng)突破貢政策效力慈的束縛，危政策效力儀正在邊際段遞減，政魂府初期調(diào)脆控目標(biāo)并愿未完全達(dá)并到信貸、稅辱收等常規(guī)蚊調(diào)控措施定出現(xiàn)失靈顫的時候，代政府行政蕉干預(yù)手段把就會出現(xiàn)生，未來，親政府看得胡見的手影陸響樓市將薄是常態(tài)2011鍋-11年主要調(diào)銹控政策：1.1月7日，《關(guān)于促待進(jìn)房地性產(chǎn)市場餓平穩(wěn)健口康發(fā)展負(fù)的通知》措施：增加有效遞供給；抑欺制投資投深機(jī)性購房2.4月17日，《關(guān)于堅露決遏制妄部分城扭市房價磁過快上辛漲的通葉知》措施：增加住房屬有效供給糕；加快保障障性安居工程建設(shè)旬；加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場芽監(jiān)管3.9月29日，《關(guān)于進(jìn)一院步貫徹落恰實國發(fā)201謹(jǐn)1年10號文件奴的通知》措施：實行問甚責(zé)制；叨加強(qiáng)稅谷收征管狀；保障館性安居淡工程建伴設(shè)；加搬強(qiáng)市場賄監(jiān)管4.2逮011年1月26日，國務(wù)活院部署房弦地產(chǎn)調(diào)控份工作措施：強(qiáng)化差別雄信貸；住賄房用地供擔(dān)應(yīng)管理哥；嚴(yán)格執(zhí)希行限購；斑落實保障堡住房調(diào)控范圍蝴將從東部壇一線城市終向內(nèi)陸二顧線城市蔓市延，部分戀交易活躍刮價格上漲泄過快的二哭線城市首惕當(dāng)其沖2011年4月限購城市2011年9月限購城市2011年10月限購城市2011年11月限購城市2011年1月限購城市國務(wù)院墻辦公廳27日發(fā)出劍通知，堆對新一拋輪房地蓄產(chǎn)市場仿調(diào)控作功出具體籠部署，漲要求進(jìn)感一步做架好房地糧產(chǎn)市場扁調(diào)控工蕉作。通乖知提出叮，尚未采東取住房彼限購措礙施的直烘轄市、位計劃單灘列市、卷省會城挎市和房尸價過高毒、上漲加過快的雪城市，要在2月中旬之覺前，出臺躁住房限購課實施細(xì)則掩。其他城市滴也要根據(jù)靜本地房地洞產(chǎn)市場出偉現(xiàn)的新情礦況，適時毫出臺住房窮限購措施。長沙房地海產(chǎn)市場特拆別是在10年底交結(jié)易活躍忙，在中死央政府糞嚴(yán)厲調(diào)脊控樓市歪的大背樂景下，秋長沙很浙可能通宅過限購叛令等行倆政手段釣抑制房帳地產(chǎn)市濤場過快芬發(fā)展長沙200有5-2忙011年商品存房銷售解面積數(shù)據(jù)來銷源：世支聯(lián)平臺部數(shù)據(jù)，債長沙房榴地產(chǎn)年嘆報長沙200偽5-2宵011年商品房描均價走勢萬平米元201暈1年12月長沙鉛新建商擺品房價倒同比增8.8%國家統(tǒng)計牧局公布的70個大中城船市房屋銷圖售價格指剪數(shù)顯示，2011年12月，長沙90平方米感及以下柴面積的帳新建住顯宅價格比同比增掛長8.5%，環(huán)比穩(wěn)增長1.0%，在70個大中適城市中無，分別染排名第12位和第6位；新句建商品這住宅價運格同比帥增長8.8廚%、環(huán)比增薯長1.3%，分別統(tǒng)排名第13位和第7位國務(wù)院辦擴(kuò)公廳27日通知對新一輪泥房地產(chǎn)市聞場調(diào)控作敞出具體部倘署，要求符進(jìn)一步做向好房地產(chǎn)疼市場調(diào)控轟工作。通劃知提出，織尚未采取借住房限購情措施的直云轄市、計筋劃單列市旋、省會城股市和房價過哲高、上漲過快的城市，良要在2月中旬之沫前，出臺遍住房限購駕實施細(xì)則封。其他城舉市也要根羅據(jù)本地房笛地產(chǎn)市場淡出現(xiàn)的新旁情況，適區(qū)時出臺住怎房限購措譜施。根據(jù)近期包二線省會尤城市限購蠅先例，長居沙市內(nèi)中鋸心城區(qū)可獨能成為實夠行限購的劍重點區(qū)域唱，本項目份極有可能雖處于政策她調(diào)控區(qū)域證范圍內(nèi)201屆1年已蹄經(jīng)有鄭兼州，太秘原武漢頭，昆明甘等4個隊省會城柄市加入養(yǎng)限購行程列。限擺購范圍威均為主看城區(qū)或惡市轄區(qū)根據(jù)長旋沙市場敘現(xiàn)狀地院產(chǎn)格局繼，長沙機(jī)市主要癢開發(fā)樓沖盤集中敬于二環(huán)圓與三環(huán)芳之間。雖我們預(yù)竭測20之11年崗長沙可富能限購惰范圍為菠市轄五純區(qū)整個老范圍，墾其中若套長沙市柄政策力蜂度較小鹿，則三命環(huán)之內(nèi)虎為核心純限制區(qū)域域二環(huán)線內(nèi)鄭州限購區(qū)域武漢鄭州限址購范圍車：二環(huán)扭以內(nèi)武漢限購角范圍：主怨城區(qū)太原限貧購范圍孩：市轄楚六區(qū)太原長沙最可聽能限購區(qū)狐域：市轄變五區(qū)核心限俘購區(qū)域獻(xiàn)：三環(huán)根以內(nèi)的秀中心片黑區(qū)短期內(nèi)制限購令繡的威力板十分顯澆著，抑給需求的舟效果可底謂立竿誰見影，肌但樓市遣供需缺拐口長期撿存在，漢從樓市右本身的斧角度來證看難以愿持久從限購號的城市尊調(diào)控效菌果來看距，限購旗令的出克臺令成良交量應(yīng)府聲下跌捷，抑需狗求的效維果可謂賽立竿見乒影但限購左令以后假若無更滔強(qiáng)勢政六策出臺嚷，限購撈令的影天響被市艇場消化蒼后，市虹場銷量鍋回升，慕價格隨襖后反彈限購令較39周減39%廈門在9.30限購，隨即成交量和均價應(yīng)聲下跌，成交量最低谷較39周減39%之后市場銷量回升，均價在11月出現(xiàn)高峰，成交量則一路攀升世聯(lián)研究認(rèn)為限購只是短期內(nèi)抑制房價的行政行為，不會也不應(yīng)該成為長期的調(diào)控政策1.房地產(chǎn)頭終究是近市場主逃導(dǎo)，政港府“看得見的刪手”只能引斃導(dǎo)而不律能代替贈市場機(jī)撐制發(fā)揮撇作用。厘限購令基后若無傾更強(qiáng)勢孔政策跟竿進(jìn)，作蛙用會很胸快被市區(qū)場消化2.樓市供需歪缺口在短旅期內(nèi)無法淺扭轉(zhuǎn)，這象樣將導(dǎo)致錄剛需在短嫁期內(nèi)快速舌積聚，積眨壓越長，冒未來反彈旺的沖量越升大，所以悠限購令從皺樓市本身菌的角度來薦看，難以堂持久長沙經(jīng)濟(jì)高速增長和區(qū)域規(guī)劃利好推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，長沙樓市仍有巨大的潛力1.當(dāng)前長沙妨房價在中獸部處于洼雀地，居民逐的購買力刑強(qiáng)，高速易發(fā)展的產(chǎn)兇業(yè)經(jīng)濟(jì)、哀不斷完善充的市政建嘗設(shè)，是推動再樓市發(fā)戚展的重準(zhǔn)要力量核心結(jié)論舉四：2011年宏觀調(diào)優(yōu)控大勢所乒趨，長沙旬限購也是趴勢在必行罰；調(diào)控政偶策近期對廳市場將有謎較大打壓稿，但在長胡沙市場需烏求及相對搜健康的市彩場背景支孤?lián)蜗拢偞w向好長沙新的知調(diào)控出臺贈在即，對述市場產(chǎn)生使打壓，但勝不會持久背景一：長沙壩房地產(chǎn)用市場特評別是在10年底交易竿活躍，在患中央政府除嚴(yán)厲調(diào)控碌樓市的大析背景下，沫長沙很可池能通過限皂購令等行分政手段抑少制房地產(chǎn)防市場過快死發(fā)展背景二：長沙市內(nèi)歷中心城區(qū)普可能成為吵實行限購萍的重點區(qū)戀域，本項狠目極有可似能處于政還策調(diào)控區(qū)估域范圍內(nèi)背景三：短期內(nèi)譯限購令嬌的威力臘十分顯嬌著，抑輸需求的擾效果可給謂立竿側(cè)見影，宴但樓市降供需缺說口長期倡存在，蘿從樓市棚本身的紗角度來沸看難以課持久【市場總體化結(jié)論：謹(jǐn)慎樂暈觀】在嚴(yán)厲倦的調(diào)控?fù)尡尘跋卤疲?1-1蘇2年長沙巾市場總棍體持謹(jǐn)雀慎態(tài)度屢；但長事遠(yuǎn)看行忠政手段府調(diào)控難桑以持續(xù)雷，且長紙沙地產(chǎn)子市場受站城市經(jīng)仿濟(jì)、區(qū)取域規(guī)劃疲、剛性襪需求等賊的支撐澆，長期車向好核心結(jié)論妥四：2011年宏觀調(diào)撇控大勢所榆趨，長沙甚限購也是碰勢在必行霧；調(diào)控政溝策近期對壺市場將有厲較大打壓洪，但在長縮慧沙市場需悠求及相對解健康的市費場背景支熄撐下，總繞體向好核心結(jié)論蜜三：開發(fā)擾水平提升波、競爭激捎烈、產(chǎn)品筑趨同、價住格箱體、鞠相對封閉物市場等特退征壓縮了虹項目的可店為空間核心結(jié)騎論二：浴長沙房戲地產(chǎn)市耽場參與心者信心喘充足，顫支撐長軟沙房地餐產(chǎn)市場壯持續(xù)健拌康發(fā)展核心結(jié)藍(lán)論一：頑宏觀經(jīng)述濟(jì)支撐挪長沙房問地產(chǎn)市片場長期俘向好項目整催體定位1項目背駁景及對泊項目的嫩意義2項目價值閣及可能的扭發(fā)展方向3發(fā)展戰(zhàn)揮略及整運體定位0項目背和景及對邊項目的坦理解2.1區(qū)域及武項目價脖值2.3客戶需求駁挖掘2.2市場競爭波機(jī)會通過對購長沙市炸場高價色（高端淡）樓盤剩系統(tǒng)性科分析總身結(jié)發(fā)現(xiàn)尾，地段衡、資源形、產(chǎn)品偵、品牌碰、服務(wù)欲為目前頃高價樓如盤五大嗓核心支糞撐要素怕。長沙漢作為單優(yōu)中心城昆市，地添段為價筑格的最竹核心支昌撐要素說，資源并次之，炭而要素射復(fù)合型俘項目價兄格最高單核城沈市，地泄段為王準(zhǔn)，從市裁中心向治外輻射截，價格短梯度遞濱減在資源鼻優(yōu)勢區(qū)末、品牌執(zhí)開發(fā)企幟業(yè)、優(yōu)蟻勢產(chǎn)品注項目形藍(lán)成片區(qū)科相對高帖價，形霞成價值猾凸起區(qū)市中心郊區(qū)郊區(qū)物業(yè)價格價格峰值區(qū)資源強(qiáng)勢，價格凸起區(qū)品牌或產(chǎn)品優(yōu)勢，價格凸起區(qū)高低地段、配資源、禾產(chǎn)品、獅品牌、辟服務(wù)等載因素是見目前長要沙市高把價（高悶端）項島目最重補(bǔ)要的價寸值支撐方點在城市社顛會價值（俊地段、品傍牌）既定揪的情況下繳，競爭力標(biāo)體系逐步房誠形成資源確、產(chǎn)品、植軟性服務(wù)枝三大核心梳體系地段資源品牌服務(wù)高價項目核心支撐要素產(chǎn)品49長沙市總億體規(guī)劃“張一主兩次輩四組團(tuán)”關(guān)的規(guī)劃格冶局，項目范區(qū)域?qū)儆谶堕L沙市主它城區(qū)范圍免，是老城傳區(qū)人口外怪遷的承接評地“一主城”：城市絞主城區(qū)賠，指河煩東城區(qū)梯集中聯(lián)刻片發(fā)展等區(qū)域，雕北、東召至瀏陽稈河，西趁至湘江墾，南至套繞城線廣，規(guī)劃季城市建關(guān)設(shè)用地124平方公里昨，城市人榴口規(guī)模為146萬人。致規(guī)劃強(qiáng)暴化綜合茫服務(wù)功舅能，“退二進(jìn)三”，改善肚環(huán)境質(zhì)淡量，完狗善基礎(chǔ)勤設(shè)施，塘建設(shè)城交市商務(wù)慈中心和比商業(yè)中愁心，使徹之成為慣集信息雄、金融橫、商務(wù)乓、行政孩辦公于巡壽一體，棉環(huán)境優(yōu)國美、設(shè)戴施一流晨、高效育集約的“極核”“兩次新論城”：河西新沙城、星馬蛋新城。河懇西新城充球分利用科坡研院校云校集的有利齒條件以及意國家級高欲新技術(shù)開升發(fā)區(qū)的先位導(dǎo)優(yōu)勢，肢大力發(fā)展旦高新技術(shù)財產(chǎn)業(yè)；星億馬新城利令用其特有攔的對外交蟲通優(yōu)勢，流大力發(fā)展省新型工業(yè)晶、高科技揪農(nóng)業(yè)、航剖空產(chǎn)業(yè)和物文化休閑騎產(chǎn)業(yè)“四組團(tuán)”：暮云則組團(tuán)、排撈霞組窗團(tuán)、高饒星組團(tuán)鎮(zhèn)及含浦開組團(tuán)——《長沙市燭城市總侮體規(guī)劃(200銜3-20屑11)速》本區(qū)域是附長沙城市現(xiàn)主城核心綱區(qū)的重要若組成部分或，城市價鋼值突出50依托鐵路做、公路、倍航空、軌納道等立體膚交通網(wǎng)絡(luò)練，本區(qū)域即將發(fā)展成臟為長沙市塊的黃金東慌大門二環(huán)路黃花機(jī)話場人民路武廣高質(zhì)鐵站長沙大功道萬家麗仁路京珠高找速兩條對外臥交通干線把，尤其是萄武廣高鐵商，3小時直驚通珠三報角其中京拼珠高速峰與機(jī)場薯高速在躲長沙大慎道設(shè)有潤高速出圾入口。遍武廣高遙鐵站便縮慧捷聯(lián)通只武漢城符市圈及丹珠三角綠城市群爬。兩縱兩橫遼四條城市插主干道，倦連通城市俯各大核心防板塊長沙大道角，人民路殼，萬家麗戶路，白沙越灣路四條振主干道，漆使本區(qū)域丸東接機(jī)場漿，西連老披城中心，買北通芙蓉寬生態(tài)新城何，南接城晝南。其中長箭沙大道短是機(jī)場原進(jìn)城的可必經(jīng)要稻道，人賞民路是繳長沙市搭唯一一唱條直接胃貫穿東挑西的交誕通軸，靠并且201汽1年底也翅將直通祝機(jī)場，圍而萬家倚麗路和冰白沙灣偽路則是吉對接武岡廣客運擊站的南槍北向交月通大動趴脈一條城市永快速軌道卵線，連接駛各大重要辣交通樞紐201座3年2號軌道線霜將建成通苦車，在區(qū)賽域附近將賺有火焰路暫站及長沙謹(jǐn)大道站等召兩個站點暫。屆時將秒連通高新浪區(qū)、汽車抓西站、長搖沙火車站淺、長沙火堆車南站等厘城市核心托交通樞紐樹。黃花機(jī)嚷場老城中心高速出口白沙灣脖路軌道2號線武廣高暖鐵51區(qū)域坐擁脖圭塘河、仙瀏陽河兩最大生態(tài)景噴觀資源，俯毗鄰體育絕文化公園烘等大型城茅市綠核，演具有水環(huán)帆綠繞的生湊態(tài)宜居環(huán)毀境圭塘河——長沙唯省一城市絞內(nèi)河作為長猜沙唯一回的城市養(yǎng)內(nèi)河，監(jiān)圭塘河矩整治已虎被列入礦長沙市剪政府重經(jīng)點工程門，并已機(jī)經(jīng)出臺減圭塘河逼中游的盜規(guī)劃治陶理措施供。瀏陽河旦風(fēng)光帶——東城綠肺瀏陽河休繪閑風(fēng)光帶爭提煉瀏陽加河“十曲九窮彎”的特質(zhì),沿河岸規(guī)店劃了文化我公園、東暴岸公園、味橋頭公園棕等，作為舍東城區(qū)的鍵綠肺。瀏陽河善休閑風(fēng)對光帶建紐奉成后，慚不僅將宏結(jié)束東兵城區(qū)近20萬居民黃無處游櫻玩的局愿面，而昆且將會蕉聚集人針流，帶嚴(yán)動該地狡區(qū)的發(fā)絹展，成令為芙蓉漆區(qū)經(jīng)濟(jì)掩發(fā)展的傍又一極還。城市大畢型體育偽文化公備園200潛9年長沙市鬧三大重點佩生態(tài)建設(shè)欺項目之一專，包括了滲體育博覽糖中心、水眼上游樂園陷、迷你高挺爾夫球場享、山林野腔營地等項塊目體育文姓化公園橋頭公園東岸公園汽車公園濱河公園瀏陽河風(fēng)神光帶圭塘河瀏陽河瀏陽河震風(fēng)光帶何五大區(qū)診塊劃分回：河濱運似動公園----內(nèi)設(shè)籃晉球場、對足球場渾、網(wǎng)球醬場、跑棕道、滑斗板公園旁等設(shè)施損。時尚地購帶---胸-內(nèi)設(shè)親水旋廣場、音鹽樂廳、購車物中心。幸福驛站鎮(zhèn)、美食長論廊----內(nèi)設(shè)茶單館、小義吃街和鹿酒店等歌?；閼c廣場細(xì)、濱水公定園---蔥-綜合建憤設(shè)音樂校噴泉、白煙花廣偷場。森林生確態(tài)公園----在人民東臣路和火焰健路之間瀏與陽河沿岸52區(qū)域目前張擁有大型永超市、醫(yī)付院、學(xué)校董、商業(yè)市壤場等，公紹共配套和茫生活服務(wù)掛設(shè)施初步招完善超市：項目西跟邊的萬普家麗路倦商業(yè)發(fā)旁達(dá)，有丘大潤發(fā)才、沃爾版瑪?shù)却笙裥统刑?；學(xué)校：區(qū)域內(nèi)有撒廣益實驗毒中學(xué)，楓引樹山小學(xué)餅，白沙灣題學(xué)校，還損有被譽(yù)為賄長沙四朵睜金花之一統(tǒng)的育才二龍??；旺旺醫(yī)飾院：經(jīng)國家河衛(wèi)生部妹、商務(wù)蕩部批準(zhǔn)妹，在祖孝國大陸碗成立的匯首家中挨外合資嘴大型綜件合性高橋市只場商圈執(zhí)：建材、家鞏具、酒店拘用品、美請容用品等群各類生產(chǎn)貞、生活用智品專賣市餓場12345671234576大潤發(fā)男超市育才二仔小華雅大折酒店高橋大普市場廣益實烘驗中學(xué)沃爾瑪旺旺醫(yī)途院53根據(jù)長沙胳市城市總業(yè)體規(guī)劃，飛主城區(qū)現(xiàn)導(dǎo)狀零散的算廠房、倉滋庫等將逐幟步外遷，掉區(qū)域整體避環(huán)境、基鉛礎(chǔ)和公共放設(shè)施將全則面提質(zhì)環(huán)線以內(nèi)籃要有機(jī)疏糟散人口，續(xù)外遷布局柿零散的工悉業(yè)企業(yè)，悶優(yōu)化用地添結(jié)構(gòu)，增關(guān)加綠地及麗公共設(shè)施遇用地，改蒼善基礎(chǔ)設(shè)米施條件。流規(guī)劃將展俱覽館路以座南、人民妻路以北、碗車站路以向西、湘江威路以東的窯地域作為歉市級中心童，集中布輔置城市金宮融、貿(mào)易塊、信息、進(jìn)商業(yè)、辦擔(dān)公等公共泉服務(wù)設(shè)施環(huán)線以竄南規(guī)劃伐以公共姿設(shè)施和成居住用軟地為主個，要盡練早搬遷艘黑石鋪冤地區(qū)的間危險品撕倉庫及喊有污染捐的企業(yè)陵，結(jié)合顛省政府銀新址的踢建設(shè)，宵建成現(xiàn)氏代化的搖省級行斗政管理少中心，罷并在原裝有文教歡科研的燒基礎(chǔ)上興，大力煌發(fā)展文聯(lián)化教育矛產(chǎn)業(yè)，籠逐步建流成面向至長株潭美的井灣脫子文教繪科研區(qū)環(huán)線以寫東規(guī)劃紅充分利羅用其區(qū)造位和存技量土地荷較多的糠優(yōu)勢，途為舊城頂區(qū)人口忌外遷提備供發(fā)展溝用地，劑并在圭助塘規(guī)劃畫體育中圓心——《長沙市城界市總體規(guī)按劃(200哪3-20學(xué)11)贈》區(qū)域現(xiàn)用已云集而水云間邁、檀香冊山、萬歷科西街忌、桂花殲城等眾苗多享譽(yù)塘全城的丘高品質(zhì)掘樓盤，俗初步形價成了長名沙市不援可多得壘的“城撓市型”聽高端住匙宅片區(qū)融科檀香香山——長沙罕倉有的城稠市花園騰洋房檀香山總耀建面30萬平米顫，容積掙率2.5，其中熟洋房31棟約440套，容催積率1.5。融科檀便香山以“居住功倒能的別寬墅化、農(nóng)別墅居徹住的城宇市化”實踐居住戚理念的一刪場革新，膜長沙首屈判一指的“美式院石落洋房”水云間——長沙絕駕版高爾卻夫社區(qū)包括202—240平米疊獎墅、253—340平米聯(lián)狂排別墅副、私家顏庭院和附超豪華拐藝術(shù)會虧所等。械多次榮藝獲200他4年“長沙名盤”、200泰4年“中國名治盤”、2005年中國豪婦華別墅示款范項目等休，已奠基替的兩大冶超豪華杰五星級炮酒店、影國際5A寫字樓、涌國際名品腸商場等東找城新地標(biāo)頂，將極大枕地提升本船區(qū)域的高樓端城市形撇象運達(dá)國軌際新城翅：長沙純首個集頓兩大超窮豪華五坊星級酒土店于一扁城的大歐型高端體城市綜負(fù)合體投資30億元，占友地面積137畝，總建般筑面積約52萬平方米梯，容積率姿約4.4，由高端燃商業(yè)和高丙檔精裝修虎住宅組成父，目前已瞎在建設(shè)中其中總宵面積達(dá)18萬平方門米的商群業(yè)組合淹包括兩高大超豪戴華五星葵級酒店敵、國際熱名品商股場、國枕際5A寫字樓鵲以及國翁際酒店滿公寓。該項目餓將是現(xiàn)藏有運達(dá)境國際廣誦場的全裁面升級膨版，新責(zé)建的兩動家五星暢級酒店盤都將在奸運達(dá)喜股來登的丙基礎(chǔ)上熱更上一丸層樓。恥同時，蟲還將擁殼有比美煉美百貨累大幾倍掙的奢侈遠(yuǎn)品商場強(qiáng)，還將冶引進(jìn)更傷多的國摩際高端鑰品牌?！\達(dá)集團(tuán)野副總裁唐價超奇隨著長沙廈城市東進(jìn)掛和武廣新肝城北擴(kuò)，免本區(qū)域?qū)⒓蛇M(jìn)一步發(fā)波展成為一惑個承接老菠城和武廣為功能外溢聯(lián)的更加純涂粹的高端紐奉居住板塊純粹的授居住功汪能板塊隨著城窮市化的膛東進(jìn)以舅及武廣材新城的債快速發(fā)呆展，長芬沙東部耕片區(qū)分驕化出兩蘿大主要淺功能，育南部圍長繞武廣混高鐵站下點發(fā)展絡(luò)成為以仆集商務(wù)速、文化鎖休閑于遺一體的復(fù)城市副伯中心，蠅北部則謠依托瀏億陽河、超長沙大航道等發(fā)平展為以溫居住功嗓能為主扁的配套危服務(wù)區(qū)租，本項蘿目所在妹區(qū)域則霉處在北截部居住蝦功能區(qū)現(xiàn)狀擁見有濃厚染的居住縮慧氛圍現(xiàn)狀沿鋼長沙大臉道兩側(cè)晉、圭塘受河、瀏陽河有飯輝煌國際濤城、湘域纏熙岸、雙水灣、挖融科檀香異山、盛世猶華章、運達(dá)國際少城、新華典都萬家城籍等大量品質(zhì)樓誼盤，片區(qū)溉的居住氛渣圍濃厚。二環(huán)路人民路武廣高鐵站長沙大多道萬家麗路商務(wù)功能喇片區(qū)居住功懲能片區(qū)老城綜合礦功能區(qū)茂華國際盲湘融科檀香淡山雙水灣湘域熙亮岸輝煌國際生城武廣片澡區(qū)規(guī)劃核心結(jié)種論五：自本區(qū)域剃具有相芳對較優(yōu)榜的城市飛、資源腿及居住辣條件，喉能夠支朝撐高端雨項目的膜打造；潛但放置既于長沙翼市內(nèi)考廉慮，在起城市地匹段、資慨源條件伸方面并忽不強(qiáng)勢共，不具垮備打造決城市頂繩級豪宅善項目的另條件麓北板塊中心板柄塊城北板蒼塊城南板弱塊武廣板裁塊尚東板塊麓南板汗塊星沙板去塊湘江自然資源睡條件：長沙最秀大的資源發(fā)條件為湘架江及部分券河湖資源急，以湘江燈為首，項糊目區(qū)域并艷不具備強(qiáng)編勢資源社會文?；Y源：與政府服及大型公眉建設(shè)施的拳關(guān)系，項汪目區(qū)域有汽用武廣高護(hù)鐵、體育袍館等設(shè)施稱，但放置踏于長沙市智內(nèi)，基本紙每個板塊稱都有類似軋資源，處炮于同一起謹(jǐn)跑線上城市地夸段：長沙是州單中心城饒市，以中滿心向外擴(kuò)哲散，向北剃、向東、牢向南均據(jù)岔優(yōu)勢，本雞區(qū)域與其賣他區(qū)域基奪本于同一吸水平項目整體潔定位1項目背景僚及對項目取的意義2項目價堪值及可逃能的發(fā)慌展方向3發(fā)展戰(zhàn)旱略及整帽體定位0項目背景黎及對項目奸的理解2.1區(qū)域及項界目價值2.3客戶需貫求挖掘2.2市場競爭守機(jī)會長沙目倦前市場茅中高價搜樓盤核況心價值兄點是什戴么？項目周邊排項目競爭索處于怎樣漢的水平？項目如何PK區(qū)域內(nèi)程直接競乞爭對手嘩？長沙市相梨對封閉的飯市場競爭則特征，決次定了本項脾目未來的季主要競爭咱仍來自于孔項目區(qū)域觀內(nèi)部融科檀香山客戶區(qū)域分布萬科城客戶區(qū)域分布麓南板塊云棲谷客戶區(qū)域分布城南板塊保利花園客戶區(qū)域分布主要競爭陷區(qū)域隨著城市欣的進(jìn)一步怖東擴(kuò)、武賽廣新城的竄建設(shè)及運澆達(dá)超五星頌級酒店的沿建成，片治區(qū)中心將首從原有的斗人民東路允轉(zhuǎn)移至長穿沙大道兩后側(cè)，形成劑以運達(dá)國念際新城為然中心的城然東新的版勁塊格局重要商業(yè)廢節(jié)點11政府機(jī)鴨關(guān)1區(qū)域內(nèi)高慶端樓盤人民東晶路長沙大道機(jī)場高絕速京珠高殊速126115234白沙灣路61地段屬技性相近鞏、中高油端、未蒜來推售奪期與本膊項目重時疊的項鄰目將是班我們主遇要的競桐爭對手尚東、武廣板塊在售和將售樓盤篩選原則1篩選原景則2篩選原倚則3競爭對手地段屬性扭相近原則?。ㄎ鳎憾h(huán)之外失，東：瀏陽河帽