世聯(lián)深圳寶安中心區(qū)某地產(chǎn)蘭喬圣菲別墅項目定位報告

寶安中心區(qū)別墅項目定位報告謹呈：深圳市潤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒豐地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問做出精品，樹理品牌發(fā)展商愿景2007年末開始銷售，規(guī)避風險追求高額利潤發(fā)展商目標把握市場及客戶，最大程度規(guī)避風險，實現(xiàn)物業(yè)價值最大化

世聯(lián)能做到什么項目目標梳理2項目處在規(guī)劃設計前定位策劃階段需要解決項目定位，重點是產(chǎn)品組合建議項目特殊性：項目的兩個地塊分別屬于兩個發(fā)展商項目現(xiàn)狀現(xiàn)階段任務項目現(xiàn)狀、任務及目標項目目標梳理項目所處階段需要解決：項目定位；產(chǎn)品組合要以實現(xiàn)項目價值最大化及平衡兩個發(fā)展商利益為目標。項目任務梳理3通過功能定位的豐富實現(xiàn)物業(yè)價值深入挖掘項目和區(qū)位價值產(chǎn)品全面創(chuàng)新、領先和樹立標桿提高客戶權(quán)益，附加更大價值實現(xiàn)物業(yè)價值最大化路徑產(chǎn)品組合實現(xiàn)物業(yè)價值最大化通過形象定位實現(xiàn)客戶精神需求的提升項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議以物業(yè)價值最大化和項目價值體系建立為目標的項目定位目標與任務的關(guān)系4通過定位，我們達成目標恒豐地塊實現(xiàn)銷售收入10.1億元，潤恒地塊實現(xiàn)銷售收入9.8億元。世聯(lián)將憑借對豪宅市場及客戶的把握，最大程度為項目規(guī)避風險，并建議項目提前營銷，爭取到更多的目標客戶。目標實現(xiàn)5稀缺城市濱海純別墅寶安中心區(qū)第一塊也是稀缺的純別墅用地生態(tài)的、科技的高品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新的戶型設計新奢華主義的產(chǎn)品主張純粹、地道的風格建筑智能化的配置頂級酒店式物業(yè)管家強強聯(lián)手的團隊合作項目價值體系的建立6項目市場定位項目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項目定位項目屬性定位項目功能定位項目形象定位項目規(guī)劃設計建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議7項目屬性定位模型項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源項目屬性定位本項目處在新開發(fā)區(qū)域，需要通過項目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。世聯(lián)對高端物業(yè)屬性的界定模型8項目分析項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對別墅屬性的界定模型世聯(lián)對高端物業(yè)屬性的界定模型項目屬性定位9本項目經(jīng)濟指標：地塊1：占地面積：72500.38平米建筑面積：住宅40400平米居委會100平米，物業(yè)管理及會所3000平米；容積率：小于0.6車位數(shù)：200個地塊2：占地面積：72499.14平米建筑面積：住宅41100平米幼兒園2400平米，網(wǎng)球場1個，垃圾站1個容積率：小于0.5停車位：每戶不小于2個本項目位于寶安中心區(qū)，總建面8.2萬，容積率0.5-0.6，是深圳西岸第一塊純別墅用地項目指標10項目四至項目三邊臨路，進入性強，但有一定噪音影響，私密度不高，南面景觀較優(yōu)新安六路羅田路興華路規(guī)劃路東面羅田路學校用地南面規(guī)劃路低層住宅用地西面新安六路北面興華路深業(yè)新岸線學校用地深業(yè)新岸線低層住宅用地11項目交通便利，路網(wǎng)通達性較好，項目所受噪音污染較小。紅線——西部通道黃線——城市快速路藍線——城市主干道紫線——城市次干道綠線——景觀干道紅圈——地鐵站紅線——主要步行空間綠線——林蔭道藍圈——人行地下通道本項目交通及道路進入狀況分析12項目南向有海景和良好市政公園景觀，但是受前面別墅用地不確定性的影響，景觀資源的利用性存在一定困難項目南向有海景，海面上散落較多漁船，海景的景觀程度較低；西南向灣景有一定的可視性。項目南向有較好的市政公園景觀；由于地勢較為平坦，本項目為低層建筑，海景和市政公園的可視程度較低。項目景觀資源分析項目地塊南向濱海帶及海景西南向灣景別墅用地濱海休閑帶將建成西岸的紅樹灣13本項目屬于緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項目項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟指標項目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對別墅屬性的界定模型世聯(lián)對別墅屬性的界定模型項目屬性定位14項目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點較高的新城市區(qū)域中心項目區(qū)位屬性A區(qū)——商業(yè)中心區(qū)B區(qū)——內(nèi)港碼頭區(qū)C區(qū)——中央公園區(qū)D區(qū)——D-1公園西區(qū)D-2公園東區(qū)E區(qū)——濱海區(qū)F區(qū)——西城區(qū)G區(qū)——北城區(qū)H區(qū)——市政區(qū)15交通將促進城市的西移，拉進了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進一步促進寶安中心的城市化項目區(qū)位前景核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離適中，即可保持居住功能的純粹性，又保證了商業(yè)的配套功能商業(yè)分布16寶安中心區(qū)將是未來深圳濱海城市重要形象標志，是深圳的名片之一項目區(qū)位前景設有紅樹林公園、觀景塔、漫步通道等充滿濱海氣質(zhì)的休閑旅游設施，打造西岸的紅樹灣填海區(qū)。17項目分析本項目屬于有一定景觀資源、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項目。區(qū)位分析本項目是規(guī)劃起點較高的新城市區(qū)域中心，將是深圳濱海形象的標志之一。項目屬性定位本項目屬于新城市區(qū)域中心的、享有城市資源和配套的、濱海的稀缺別墅，將成為深圳的濱海形象名片本項目18本項目近距離的享有城市資源、濱海資源；同時也是城市中少有的低密度物業(yè)。與城區(qū)的距離通常包含了心理距離，享有城市資源的程度。項目屬性界定景觀強弱遠近與城區(qū)距離景觀物業(yè)（景觀資源稀缺、密度較低，距離城市較遠，如天琴灣）頂級物業(yè)（享有良好景觀資源以及良好的較為稀缺城市資源，如波托菲諾別墅）郊區(qū)物業(yè)（有一定的景觀資源，沒有城市資源的有一定規(guī)模的低密度物業(yè)，如尖崗山）城市物業(yè)（享有良好城市資源和一定景觀資源的物業(yè)，圣莫麗斯）世聯(lián)高端物業(yè)屬性定位模型19稀缺的城市濱海別墅

這里將會成為這個城市人們的夢想和驕傲

20確定了項叉目的基本京屬性定位吊，我們需萌要通過市潮場環(huán)境、印競爭、項蝦目SWO光T、發(fā)展報商的意愿趙及目標確侄定項目的沃市場占位甚。21市場環(huán)境素及競爭分僅析項目SW語OT分析發(fā)展商匪意愿及喪目標市場定料位項目市場援定位模型22市場環(huán)境低及競爭分掩析大勢分梳析及判競斷高端市場朵分析市場供應喬分析市場需翁求分析寶安中心誤區(qū)市場分烏析競爭分肝析232005鞋年政策出奶臺時間軸3月住房按揭處利率上調(diào)穩(wěn)定房搏價“舊八條”11月深圳開潛征土地增值完稅10月《關(guān)于對堤房地產(chǎn)開處發(fā)經(jīng)營企護業(yè)實行明燒碼標價、禁止乎價格欺弄詐的通便知》4月國務院牌副總理票曾培炎洗“關(guān)于抑凝制房價埋過快上汪漲勢頭”的四點潤要求“新八條”打擊躍炒房、韻炒地6月個人購樸房不足嘗2年即予轉(zhuǎn)手交嶼易，交全額營業(yè)屠稅開始實拘施5月七部委銷《關(guān)于穩(wěn)定住春房價格工作的深圳規(guī)胖定普通住房聽標準發(fā)布《帳關(guān)于進爬一步規(guī)范我市騰商品房銷企售行為的通告》起于0循5年的鳳這場調(diào)榨控風暴程，以限還制價格改的漲幅昆、打壓藏投資炒輔房為主震，目的私在于規(guī)范樓市傘、平穩(wěn)房戰(zhàn)價、遏制羨投機24從200勝5年各月俊住宅銷售局價格變動沃看6～9月胳，隨著國元家及本市然穩(wěn)定房價暫系列措施駱的實施，炸房價開始回雖落，基本保屢持在同比測增長率1引5％以下狠的波動；10月照份以后支，價格持續(xù)上升，其中暴10、訂11月激同比增貞長為2俘4.7凍0％和撫38.播62％腎；11月痰份由于湊市場調(diào)漏控措施客的及時測出臺，賊12月追份住房仆價格開始回落，同比畜增長1刑9.9主0％。資料來累源：深欺圳市房塌地產(chǎn)研成究中心雖受政當策影響心房價有偶一定程胖度的波逢動，但把市場需旦求仍然200刑5年整贊體均價漠達到7坊719垃元/平慎米25資料來鞭源：深團圳市房胡地產(chǎn)研酒究中心2005京年需求缺席口較大也賢是深圳市勻場在政策送連連打擊健下，價格秋速度依然職堅挺的原家因之一。26在政策高令壓下，豪呆宅市場持譽續(xù)火爆，餃已出現(xiàn)偏圖熱現(xiàn)象，咸政府和開銜發(fā)商處于敞搏弈狀態(tài)竟，未來終券端消費者保的爭奪更相加激烈深圳市勢場已出奇現(xiàn)偏熱現(xiàn)象（掠以豪宅灘市場為皮例：價秘格漲幅膨高、投迫資成份喬增加、包三級市六場觀望鐘現(xiàn)象加斷重）；產(chǎn)業(yè)鏈終拆端消費者羨的爭奪更優(yōu)加激烈，誰掌屆握客戶喊需求、遠客戶資撒源，誰宅就有能威勝出；政府開姓始頻繁出竹臺政策猛，以限制價完格的漲幅焰、打壓投纖資炒房；資料來源評：世聯(lián)平竹臺項目推售數(shù)量成交量銷售率成交價格（元/㎡）中旅國際公館2期第一批435套405套93%13000城市山谷三期105套60套57%16000波托菲諾三期156套122套78%23400香蜜湖1號29套29套100%30000中旅·國際公館2期第二批430套364套85%11000觀瀾湖高爾夫·黃金嶺三期32套24套75%1198萬港幣/套總計1187套1004套85%186802005僅年10月蘆深圳高端閣市場各項忠目選房日礦成交情況200宜5年1指0月深弄圳豪宅形二級市原場供應六量較大騰，但整體銷鈔售率達到暖85%，殖需求仍然器很旺盛，驢發(fā)展形勢殺良好。27停止批參準大贈芹送面積炮涉及方犯案，將瀉會在一始定程度育上抑制層房價增南長；144有平米以言上住宅翻增加契歲稅將會東使部分則開發(fā)商禽開發(fā)豪襪宅保持畫謹慎態(tài)跌度；政府和開郵發(fā)商處于贊搏弈狀態(tài)，200搶6年政府狡方面還可畝能將繼續(xù)網(wǎng)出臺系列沾政策（如限制二棕次以上購壓房的按揭薄、開征物逢業(yè)稅等），矛著頭直指眾豪宅，脈市場方冷面還有浪較大供棉應，但胃風險逐旬漸增大做，對市砌場和客葛戶的把腸握越發(fā)統(tǒng)重要。2006炸年出臺政走策六大舉釘措調(diào)控爺市場，界嚴懲哄解抬房價4月起叼將停止裙批準大旦贈送面挎積的設穩(wěn)計方案4月1游日起征身收3%候契稅政府和開榮發(fā)商處于獎搏弈狀態(tài)裁，200肆6年的政泊策出臺將失指向豪宅基，而20執(zhí)06年豪甘宅放量很駁大，所以惰對市場和星客戶的把協(xié)握將越發(fā)粘重要282006資年豪宅市塑場將面臨超一定的政醋策威脅，辜但政策一葬定是要平叼衡的，預餃計未來政鋸策將會促稱進市場向景好的方向琴發(fā)展，但展豪宅投資貿(mào)客將會受臣到進一步攔打擊。具體市醉場具體恨分析，講項目的淋稀缺性素將使得棵項目受軋整體市管場影響封較小，道但對客恩戶的把曉握是必剛不可少刃的。即便政策耕不可控，蠶市場和客而戶是我們閑可以去掌竄控的。29市場環(huán)買境及競爭分析大勢分宏析及判愉斷高端市場田分析市場供應呼分析市場需求總分析寶安中心天區(qū)市場分家析競爭分析30200嬌4-2細005慘年別墅肺供應主不要集中渠在關(guān)外微和梅沙扁片區(qū)，繪產(chǎn)品主蓄要集中咸在TH音，關(guān)內(nèi)辜別墅增險長相對費較快，港整體市摔場純別識墅項目愛供應較蘆少。200窯5年關(guān)謠外別墅節(jié)類產(chǎn)品蒙的供應老量幾乎中都集中繁在TH廢上，而晶關(guān)內(nèi)的賊TH供坡應量增領長緩慢餓，相比欠之下，逗別墅產(chǎn)卷品有較串大增長哲，成了露關(guān)內(nèi)別鴿墅類產(chǎn)熄品的主槳要增長裁點純別墅顛項目較三少，只棍有觀瀾幸高爾夫友大宅、障中信高奏爾夫別丘墅、西堤麗山莊曾、城市高山谷這冶4個項棍目，關(guān)冷內(nèi)關(guān)外稿各占一襯半31預計20挽06年供冤應量為1煤000多截套tow耀nhou乓se，6抽00多套私獨棟別墅油，將是名姻副其實的別墅年。4季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季2005200陣620072008潛龍山莊潛50套旺TH，50套隆別墅圣莫麗斯丈200芳余套TH考，5套別筍墅尖崗山項紫目（南區(qū)涼）16扎6套TH兩和別墅星河丹邀堤一期趟約2塑00套虧TH，棍7套別外墅天琴灣提3期棟48套坦別墅鳳凰谷騰68套摘TH，灶15套臘別墅波托菲諾昨別墅2期摔20裳套別墅龍1號籃地塊附小于柜50套悔TH純水岸2腫期TH照17套堂TH東方花味園兄14套貴別墅東部華僑現(xiàn)城一期另約108踢套TH，泰81套別寸墅月亮灣季項目藍約85煎套TH逼，15擇套別墅聯(lián)泰大梅婆沙約6豆9套別墅溪之谷墻10匯1套別伙墅關(guān)外項吸目關(guān)內(nèi)項目觀瀾湖道高爾夫賄大宅（好昆仕頓梯區(qū)）篩25桐套別墅觀瀾湖等高爾夫垮大宅（役漢士達踐區(qū)）容27樣套別墅天籟30套肅TH、環(huán)16套選別墅2006讀年供應的但純別墅項硬目供應較喚多；分布派區(qū)域較為頑集中的是鎖龍華二線津拓展區(qū)和民梅沙片區(qū)施。從目前征的推廣到力度來甩看尖崗今山項目壓、星河病丹堤、鄉(xiāng)豐圣莫里籍斯等將鑰在20須06市絨場上產(chǎn)淘生較大拆影響力親的項目尖。翡翠灣一尋期15參6棟別墅32項目占地（萬㎡）建面（萬㎡）容積率戶型面積（㎡）套數(shù)總價（萬元）圣莫麗斯27.633.2（一期建筑面積14.72）1.2TH：270-500別墅：635-1135200余套TH5套別墅：TH：432-800別墅：1270-2270星河丹堤一期20（總占地）36（總建面）1.8（一期為TH社區(qū)，容積率0.7）TH：210-290別墅：400約200套TH、7套別墅TH：336-464別墅：約800天琴灣3期25.22.530.099別墅：350-1000共48套別墅預計在1500以上東部華僑城————0.23-0.3個性別墅：800（1地塊），別墅：400（1-4地塊），TH：200（3、4地塊）（1地塊）個性別墅：14套，別墅：20套預計為1000-7000（2地塊）別墅：50套（3地塊）別墅：81套、TH：108套（4地塊）別墅：68套、TH：76套聯(lián)泰大梅沙13.973.210.23——約69套——鳳凰谷3.42——200-300TH約68套別墅約15套約400-600純水岸2期TH約3.45.21.51TH：300-350TH約17套TH：1200-1800波托菲諾別墅2期——0.77（計入容積率）0.31別墅：350-500別墅約20套別墅：1800-3500東方花園約0.930.48430.52別墅：400別墅約14套預計總價為1600-2800月亮灣項目2.642.040.77TH：200別墅：300TH約85套別墅約15套TH：400-500別墅：約1000數(shù)據(jù)來噴源：世習聯(lián)平臺關(guān)內(nèi)別墅稼項目供應33項目占地（萬㎡）建面（萬㎡）容積率戶型面積（㎡）套數(shù)總價（萬元）潛龍山莊約34.3601.75TH：250-400別墅：350-50050套TH、50套獨棟——溪之谷15.8約4.70.3別墅：300-700擬建約101棟山地頂級別墅別墅：1000-4000龍1號地塊約6.881.2TH：220-300小于50套TH——觀瀾湖高爾夫(翡翠灣)1004.80.048198-557.22主力：198-288共156棟（174戶）一期將推出156棟別墅預計600-1000觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)）5.32.40.45別墅：600-80025套別墅——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)）4.92.20.45別墅：430-70027套別墅——天籟31.40.46TH：250-280別墅：300-50030套TH、16套別墅預計500-1000尖崗山項目（南區(qū)）20100.5TH：250-400別墅：350-500166套TH和別墅TH：400-800別墅：700-1500數(shù)據(jù)來源繡：世聯(lián)平樂臺關(guān)外別墅慢項目供應3404-0層6年別墅隆市場供應野走勢圖近3年團別墅市貴場供應鎖量保持寬持續(xù)增殃長，供杯應量大床幅增加串，將消疼化大量耕的需求拾，競爭鼓日益激演烈。從總體而頂言，05哥年總體市兔場反映火拼熱，TH借大幅放量廟，供應量絮為近三年抓之最，但轉(zhuǎn)隨著政府熊宏觀調(diào)控辯及土地稀掀缺，06愁年市場供害應有所下導降。別墅供至應量的倒逐年增仁加，一早方面表裹明市場壘對高端菊物業(yè)的座持續(xù)需型求，一粘方面帶括來更為上激烈的甩客戶資正源競爭杰。35整體需求憶較旺，總價區(qū)彩間在7筒00-遭120鞠0萬的圓產(chǎn)品增借幅明顯粥，高端傍產(chǎn)品的碰檔次在磨逐步提確高700-依1200次萬這一區(qū)絮間段的供稍應量增長焦明顯在總價良區(qū)間7昌00萬轎以下的炸項目規(guī)滿模在增扭大，而學總價區(qū)晉間在7悲00萬伸以上的濾項目個淡數(shù)在增冤加617123胃1172402852700萬印以下700柔-12度00萬120因0萬以得上200四4200洞52004余-200池5別墅項纖目的供應撤量與價格伍對比分析36700萬1200唱萬300即0萬2005炒年高價位柄別墅主要船集中在關(guān)土內(nèi)的頂級貼高端物業(yè)123貼1套240套36套16套總價套數(shù)項目3000萬以上16觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬-3000萬36香蜜湖1號雙拼、波托菲諾-23套別墅、中信高爾夫別墅樓王700-1200萬240香蜜湖1號TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹灣TH、中信高爾夫別墅獨棟700萬以下1231城市山谷三期、萬科東海岸3期、振業(yè)城、中信高爾夫別墅TH、萬科第五園、萬科城目前的市閱場上限區(qū)踏間37郊區(qū)物業(yè)萬（價位4歡00-15債00萬營）振業(yè)城慮、尖崗午山意向客戶罷多來自關(guān)制內(nèi)，籍貫披較分散，伸受教育程綿度多為本今科以上，舍且多數(shù)有區(qū)國外學習腳經(jīng)驗；私償營企業(yè)主擋居多，從弄事IT、兇投資、貿(mào)殊易類；最蠢關(guān)注朝向煮、其次為劃花園和景值觀沒有明顯哪的地緣關(guān)龜系，龍崗猜本地和福經(jīng)田為主，塘家庭成員偉較多，喜羨歡安靜的槽生活，對糧環(huán)境較看童中客戶素質(zhì)縮慧較高，基維本上有海肢外學習經(jīng)舟驗，甚至背有外國國不籍或長住棋海外；關(guān)個注的是新標的房產(chǎn)能銀否滿足自傅己不斷攀字升的價值樣需求客戶多來飄自福田，賓有較深的虜?shù)鼐夑P(guān)系寫，廣潮籍歌人士占多稠；私營企宇業(yè)主，從獨事銷售貿(mào)宰易類、生呆產(chǎn)型及投臥資類；注承重區(qū)位、酸價格、升擇值潛力、影社區(qū)環(huán)境城市物喂業(yè)（價皺位90怠0--200耳0萬）香蜜湖怕1號景觀物阿業(yè)（價蛾位40倍0-200烈0萬）中信高歌爾夫別臉墅頂級物獅業(yè)（價拔位10諒00-300村0萬）波托菲諾典型別墅攝客戶描述別墅市場戴整體客戶層面較高拆，價格承受能力較念強。38市場環(huán)夸境及競爭分析大勢分秒析及判容斷高端市假場分析市場供頭應分析市場需喂求分析寶安中員心區(qū)市吧場分析競爭分黑析39從20案05年崗寶安市番場的供謹需來看賊，寶安瀉中心區(qū)裕的價值華不斷被唇認可、掏提升，迫目前成羨交均價誕達到5冤833扯元/平幣米，關(guān)斧內(nèi)成交雷客戶近常50%器。年份樓盤項目名稱均價2005麗晶國際5100幸福海岸6000金成時代家園二期4700天悅龍庭二期5400深業(yè)新岸線5600金泓凱旋城6000鴻榮源尚都7050富源濱海春城5000御景灣花園5716圣淘沙駿園5500均價58332006西城上筑630005年寶黎安中心區(qū)靠整體均價耐達583章3元/平魂方米，市椅場表現(xiàn)火梳爆，進入蘇06年，享西城上筑施搶先入市職，選房當拳天反應熱士烈，實現(xiàn)滅均價68詠00元/黎平方米，年選房率達唯96％。關(guān)內(nèi)客豎戶比例倍不斷增肥加，目緒前關(guān)內(nèi)贈客戶比短例接近傭50％推出時間寶安樓盤關(guān)內(nèi)客戶比例04.12天悅龍庭25％05.1麗晶國際23％05.1幸福海岸30％05.4深業(yè)新岸線30％05.5金泓凱旋城40％40從近兩痛年寶安芽中心區(qū)評供應來坑看，低梳密度高袍檔物業(yè)造缺少，嚴而當?shù)貕艨蛻糍徹i買力強進勁，當揚地客戶纏對低密給度高檔洋物業(yè)的暮需求沒錯有得到拉滿足樓盤項目名稱容積率建面（㎡）進度開盤日期西城上筑4.21600001.2棟已售2月26日泰華N2君逸世家4100000建地基預計11月第五大道一期3.1120000已建18層預計4月幸福海岸二期2.19130000已建3層預計6月深業(yè)新岸線二期2.6100000建地基預計10月金泓凱旋城二期2.8160000未動預計年底宏發(fā)N5翰璽園4.6168000建完地基預計年底正中N4風臨州苑——43000在建預計6月榕江N4菁華趣庭——75000建完地基預計年中泰華N7————未動預計07年金成N13.5——未動——鴻榮源N7西岸官邸——88000建地基預計年底花樣年項目————未動預計年底合計1144000————預計06肯年市場供盤應規(guī)模41市場環(huán)耗境及競懼爭分析大勢分便析及判壩斷高端市場鞏分析市場供賄應分析市場需罩求分析寶安中心應區(qū)市場分厚析競爭分析42鎖定競爭民對手基本黨原則從目前項榴目的進展黑及項目推差出時間來搏看我們將俊確定時間相近性屬性相近性客戶相近性產(chǎn)品相近性為鎖定胞競爭對眉手原則43目前深圳茫別墅分布煉以城市別偶墅和景觀禾別墅分布炮較為集中本項目深圳目前鋪別墅分布城市、填頂級別炭墅景觀別墅郊區(qū)別墅郊區(qū)別墅觀瀾高爾料夫項目444季1季2季3季4季1季2季3季4季1季2季3季4季200簽520062007200書8潛龍山莊階50套征town牽hous渡e，50套別鐮墅尖崗山項獲目天琴灣病3期板48套棋別墅龍1號地鎮(zhèn)塊小饞于50套足town柴hous興e東部華乓僑城一攻期約逗108器套to駁wnh項ous憶e，8末1套別親墅聯(lián)泰大梅緣瑞沙約6枕9套別墅溪之谷畝10偽1套別腹墅關(guān)外項測目關(guān)內(nèi)項目觀瀾湖高鉛爾夫大宅辟（昆仕頓嚷區(qū)）護25套別柱墅觀瀾湖茅高爾夫砌大宅（尚漢士達歡區(qū)）校27嫁套別墅200蔽7-2岸008碼年市場竭可能推俱出的別片墅項目45項目占地（萬㎡）建面（萬㎡）容積率戶型面積（㎡）套數(shù)總價（萬元）天琴灣3期25.22.530.099別墅：350-1000共48套別墅預計在1500以上東部華僑城————0.23-0.3個性別墅：800（1地塊），別墅：400（1-4地塊），TH：200（3、4地塊）（1地塊）個性別墅：14套，別墅：20套預計為1000-7000（2地塊）別墅：50套（3地塊）別墅：81套、TH：108套（4地塊）別墅：68套、TH：76套聯(lián)泰大梅沙13.973.210.23——約69套——潛龍山莊約34.3601.75TH：250-400別墅：350-50050套TH、50套獨棟——溪之谷15.8約4.70.3別墅：300-700擬建約101棟山地頂級別墅別墅：1000-4000龍1號地塊約6.881.2TH：220-300小于50套TH——觀瀾湖高爾夫大宅（昆仕頓區(qū)）5.32.40.45別墅：600-80025套別墅——觀瀾湖高爾夫大宅（漢士達區(qū)）4.92.20.45別墅：430-70027套別墅——尖崗山項目（南區(qū)）20100.5TH：250-400別墅：350-500195套TH、120套別墅TH：400-800別墅：700-1500數(shù)據(jù)來源搖：世聯(lián)平遇臺2007洪-200戰(zhàn)8年市場下可能推出臂的別墅項逆目狀況46本項目致將鎖定化尖崗山障為競爭拆對手東部項畫目都為瞇密度極手低的景毯觀別墅厘，與本罷項目基炒本沒有岔競爭；觀瀾高爾褲夫項目的咐推出時間夾不確定，吉項目屬性鏟差異較大沿，相對競國爭較??；溪之谷項掀目容積率耕極低，景尋觀較好，煮但目前的眠狀況尚不宮明確，將容會對本項鑼目的高端巨產(chǎn)品產(chǎn)生男一定競爭鑼。尖崗山采雖然與憐本項目佩屬性不嶄同，但麥其二期釘推出時挑間、產(chǎn)湊品、客趨戶（寶件安地緣暑客戶將翠會占一斬定比例皮）都會礙有一定萄的類似媽性，我針們將鎖誕定其為拜項目的俱競爭對驅(qū)手。47地塊編號庭：（以下籠簡稱：挎1號地珍）用地面積夜：213租200m2總建筑泥面積：謀107氣100挎m2住宅建筑盛面積：1訊0563薪0m2容積率：壇0.50產(chǎn)品定位獨：180說~25突0平方生米的T陵H260撕~30唉0平米借小獨棟織產(chǎn)品為額主400行平米的組豪宅別闖墅三者面魔積比例上約4：廚6：1共計約1昨000套認，1期1扎66套尖崗山地榨塊經(jīng)濟指子標48從兩個項堆目指標分弦析來看，努兩個項目途雖然沒有留直接競爭蓋，但由于犧推出時間姥和地域的時原因，將忌會有一定翻競爭，建減議本項目掉提前放出殊信息，以爹攔截部分灣地緣客戶紛。比較因素尖崗山項目本項目規(guī)模/容積率建筑面積107萬，容積率0.5建筑面積8萬平米，容積率0.5-0.6項目屬性郊區(qū)別墅稀缺城市濱海別墅資源狀況山景海濱休閑公園及海景項目可能客戶客戶覆蓋面較廣，一期以招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關(guān)注度也較大，未來保安客戶將會占較大比例寶安當?shù)乜蛻魧⒄嫉揭欢ǚ蓊~推出時間1期預計06年5月份推預計07年底或08年初49市場環(huán)享境及競錯爭分析犯小結(jié)1、市場伐在經(jīng)歷政割策調(diào)整之培后，仍然易會處于上孟升發(fā)展時劈燕期，但投掠資客戶會觀受到打擊陰，豪宅市栗場將面臨盜一定風險凈，但是對?？蛻舻陌焰溛帐顷P(guān)鍵教；2、近溪3年別弄墅市場木供應量續(xù)及需求嗓量都比燃較大，與客戶層驕面較高彈、價格孫承受能災力較強呢；3、寶安亭中心區(qū)價臟值逐漸顯蒼現(xiàn)，成交隊價格較高草，關(guān)內(nèi)客音戶已近5洋成，但寶窩安中心區(qū)眾及周邊市沈場對低密近度高端物棋業(yè)的需求洲沒有得到攻滿足。4、從惑競爭來紀看，本肺項目沒斯有面臨豬直接的驅(qū)競爭項下目，但及尖崗山偶項目的舊二期將淋會同本開項目爭屬奪地緣碗客戶。50市場環(huán)長境及競梯爭分析項目S貓WOT川分析發(fā)展商復意愿及冤目標市場定恐位項目市場歉定位模型51從項目的撓SWOT陷分析來看京，充分挖蠅掘稀缺的創(chuàng)城市濱海向別墅價值上，把握市亮場及豪宅山客戶的需句求將是項望目制勝的崇關(guān)鍵。項目容冊積率較售低；項目交始通便利亡，周便睛有豐富騾可參與畜的景觀衰資源；項目所在啞區(qū)位價值郵較高，近而距離享有估較多的城幸市資源。稀缺的城統(tǒng)市濱海別葬墅；寶安中心錯區(qū)稀缺的朱別墅用地；寶安中心補區(qū)及周邊謊客戶的豪宅饒需求一直魄沒有得到滿足道。與豪宅客干戶的心理者需求相比乞，本項目答的私密性腥相對較弱段；項目處在硬非傳統(tǒng)豪校宅區(qū)將在軍一定程度執(zhí)上制約項晨目價值實初現(xiàn)。宏觀政搬策將會題給豪宅幟項目帶笑來一定抽風險，桶投資客牛戶比例貧下降。景觀的智兌現(xiàn)時奸間不確阻定將會親影響項銜目的價趨值實現(xiàn)饑帶來一股定風險未。Sw0T52發(fā)展商不愿景及哭目標是云：做出漆精品，摟樹立品座牌，博特取物業(yè)備價值最么大化；由此來看困，本項目賢應當用精補品來確立顧自己比較旨高的立意賺。53通過市場搜及項目S譜WOT分炒析，建議辭項目選擇掛合適時機付（例如濱柴海休閑帶象開始建設是，尖崗山由二期銷售前之前）入灶市，并進現(xiàn)行提前營遇銷，例如愧邊設計，貴邊營銷截說流部分尖揚崗山客戶珠，在規(guī)避棚風險的同觸時實現(xiàn)利赴潤最大化患。54項目市嘗場定位項目客戶息定位物業(yè)配層比及價俱格建議項目定位項目屬性貨定位項目功能累定位項目形象堅定位項目規(guī)劃星設計建議項目產(chǎn)品旦規(guī)劃建議55項目市場莫定位深圳西岸蛛頂級城市償濱海別墅深圳濱娃海形象濕的標志多和名片56這里是稀缺的城市別墅濱海型的第一居哀所深圳西角岸的富人區(qū)生活在這辰里的會是禁哪一些人57項目均價產(chǎn)品類型主要客戶香蜜湖1號38000高層、多層、疊拼、聯(lián)排、雙拼以福田客戶為主，幾乎沒有寶安客戶純水岸別墅52000獨棟客戶覆蓋面較廣，但關(guān)內(nèi)客戶較多中信棲湖23000聯(lián)排、雙拼、獨棟龍崗和福田的客戶為主，寶安的客戶之占3％曦城未售聯(lián)排、雙拼、獨棟招華系客戶為主力，福田和寶安的客戶關(guān)注度較大數(shù)據(jù)來源徒：世聯(lián)基液礎數(shù)據(jù)庫除了純肥水岸別咐墅和曦洋城憑借畜片區(qū)和鑒開發(fā)商眾品牌，研覆蓋面斥較廣之耐外，深紹圳的別配墅基本以當?shù)乜托魹橹?，關(guān)外茂的別墅亞憑借優(yōu)梁越的自林然資源掘，對關(guān)譜內(nèi)客戶走有一定區(qū)程度的避吸引力錯，此外徑從各高貞端別墅中的客戶圣分布來翅看，寶依安的客匠戶都較完少，可醬以發(fā)現(xiàn)拌寶安高辜端客戶區(qū)外置沖業(yè)的意薪向不強。深圳高息端項目杏客戶分五布較廣討，但地愿緣客戶收仍然占惕到相當撈比例58項目均價主力戶型主要客戶金泓凱旋城6000120㎡以上的3房、140-160㎡的4房南山約40％、西鄉(xiāng)和新安約35％鴻榮源尚都7050100-120㎡的3房、120-160㎡的4房南山約30％、西鄉(xiāng)和新安約30％深業(yè)新岸線5600120㎡以上的3房、160㎡以上的復式南山約30％、西鄉(xiāng)和新安約35％數(shù)據(jù)來袍源：世帥聯(lián)基礎磨數(shù)據(jù)庫目前寶雕安中心坑區(qū)高端鏈項目的樸客戶基脊本以西鄉(xiāng)和管新安為許主，約占初3－4槽成，其京中多為頃本地居綱民和企干業(yè)管理霜者；此府外對南山丟客戶的甜吸引力傾也較強，客戶認水可度高，業(yè)約為3－躍4成，隨勒著中心區(qū)茫規(guī)劃的逐乘步落實和廟寶安大道直等交通系秘統(tǒng)的，其皂對周邊區(qū)勝域的吸引防力將更大飯，覆蓋的客扒戶面也將旗更廣。寶安中心帶區(qū)高端項民目客戶以稼本地居民舊和企業(yè)管獲理者居多59寶安始慰終堅持梯“產(chǎn)透業(yè)第一熔”政策產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)之集聚效衛(wèi)應明顯區(qū)增強，掛05年生產(chǎn)總值列居于深圳叉六區(qū)之首，達11辰63.4近5億元，雷增長19紅%。規(guī)模樂以上工業(yè)脾總產(chǎn)值接爬近400宴0億元，附首次超過凍東莞。居濁民人均可堆支配性收酬入不斷增鴉加，規(guī)模畫以上工業(yè)藥實現(xiàn)利潤110秩.3億控元，增第長31塞.6%。隨著稼各產(chǎn)業(yè)蹲的快速城增長，角造就了響一批購買力銜強盛的背企業(yè)家，對高端胸物業(yè)的需巴求也日漸際旺盛。前十強企業(yè)產(chǎn)值（億元）增長率（%）鴻富錦精密工業(yè)(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工業(yè)有限公司297.60109%深圳創(chuàng)維—RGB電子有限公司167.1828%恩斯邁電子（深圳）有限公司113.5617%富士施樂高科技（深圳）有限公司82.53165%友利電電子（深圳）有限公司44.918%世成五金塑膠制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光學（深圳）有限公司35.4035%艾默生網(wǎng)絡能源有限公司31.4522%美資旭電（深圳）科技有限公司30.3514%總

計2113.5565.2%寶安近年經(jīng)陶濟發(fā)展情承況較好，場05年生支產(chǎn)總值居胃于深圳六廊區(qū)之首60西鄉(xiāng)和新媽安高端客坡戶眾多，街置業(yè)熱情射較高寶安當?shù)毓饪蛻舻卦唇庖蕾囆詮姍C，區(qū)外置題業(yè)的意向絨較弱。低容積袍率項目鐵幾乎絕脾跡，高效端客戶慕的需求秤長期受育忽略。寶安近年暫各產(chǎn)業(yè)蓬械勃發(fā)展，塔企業(yè)家總讀多，購買右力強盛。寶安中赴心區(qū)受民認可度精逐漸增蹄強，客獸戶覆蓋活面也將蒼更廣。54321本項目醫(yī)的客戶鳳已經(jīng)呼帽之欲出立足寶絨安，放念眼珠三片角61財富層級處于財富忙金字塔的澇頂端，來磨自全國，緣瑞甚至世界路各地，素資質(zhì)較高，皂有國外學供習或居住接經(jīng)驗，對程價格不敏敗感，更關(guān)暈注的是新偉的房產(chǎn)能廁否滿足自窯己不斷攀粱升的價值透需求。如壩：波托菲狡諾別墅客注戶中小企仰業(yè)主，厚以廣東剛籍人士羅為主，困潮汕和渠客家人伙居多，陽對生活育品質(zhì)要訓求較高葛，單價串不敏感難，但對宴總價較宋敏感。陰如：香薄蜜湖1史號客戶企業(yè)的高至級管理人鵝員或公務惡員等，有私較高的收霜入，但工協(xié)作忙碌，尋多處于事雜業(yè)發(fā)展期夸，有較深茅的地緣傾裁向，對生些活有追求懷，講究舒絡適，注重悄品味，也役注重社區(qū)跡生活。如斥：中信紅遣樹灣客戶200昏0可接受總窩價（萬）1500800超企業(yè)家階層企業(yè)管理人員階層企業(yè)家階層以西鄉(xiāng)、就新安等周兆邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的涂本土居民躁和臺灣、發(fā)香港籍的態(tài)企業(yè)家為衡核心客戶拜，憑借區(qū)負位優(yōu)勢，眼爭取關(guān)內(nèi)域、東莞部節(jié)分區(qū)域甚隆至香港等宰地的高端鑰客戶62深圳高端略客戶需求鉗的共性通過世流聯(lián)對深慨圳豪宅乘客戶訪肥談分析笑及資料收沉淀，藍分析出新以上需當求共性柜。位置選擇選擇有山有水的地方，身處城市，親近自然；別墅建筑在城市的山坡上，俯瞰城市繁華。注重周邊的人文景觀，重視別墅品質(zhì)的純粹性；結(jié)構(gòu)設計別墅應做到3層；設計屋頂要有花園；對純水岸的親水平臺設計認可度極高。外立面設計外立面中式風格；外墻有品質(zhì)感，如觀瀾高爾夫；外立面古典風格戶型設計客廳面積加大；房間數(shù)量太多，減少；主人房面積一定要大；戶型一定要方正；必須配有工人房；挑空空間要夠高夠大；樓梯一定要寬敞、明亮；露臺冬天可做陽光玻璃房；一樓進門是客廳，地下室做健身房?；▓@設計花園面積一定要夠大，（純水岸客戶：240㎡以上），住別墅就是享受；獨立花園空間；前后花園合二為一，集中花園面積；別墅周圍高個植物形成私密空間；注重整體風水，主要是細節(jié)風水。泳池設計對私家泳池有一定期待，但更看重泳池的私密性；泳池面積要大，60㎡以上；泳池可以填充做花園。車位設計車庫入口6.5-8米，滿足車型需要；獨棟別墅至少3個以上車位；別墅入口有公共停車位。交房標準交房時是毛坯房，自己設計；所有管線埋好，管道設好。物管要求安全——智能化安防設施；保安定期巡邏，保證保安密度；嚴格控制進入人員素質(zhì)；配套——齊全的會所配套設施；住戶享有會所優(yōu)先權(quán)；認同林蔭大道設計，看重綠化率；設置循環(huán)水設備；設置中央凈水機；房間可考慮統(tǒng)一安裝中央空調(diào)。63寶安高端愚客戶特征通過世聯(lián)促對寶安高直端客戶訪泄談分析及洋資料沉淀膽，分析出創(chuàng)以上特征竭。需求面積需求面積主要是在250到350平米風格偏好尊貴感、講究氣派接受價格大部分人接受的價格在一萬五到兩萬元戶型需求一般在五房以上，車位要求在兩個以上其他關(guān)注點要求要好的社區(qū)配套和環(huán)境，并看重風水希望有氣派的客廳希望能送大露臺及地下室看重購房折扣注重開發(fā)商品牌及現(xiàn)場展示主要是票寶安本判地商人沉，其中刃大部分廈是潮洲甩人和客名家人。寶安有全瓜民皆商的仁風氣，寶務安客戶基瞞本都是私乘營業(yè)主.汗外企高管脈，只有極寫少數(shù)客戶源在政府機蜜關(guān)工作。寶安高端努客戶需求棍特征64這些人追這求事業(yè)的棒成就，也享受宵家庭的惠溫暖，殃他們是贈向往濱施海生活舍又不愿蛾意舍棄登繁華的環(huán)人，他買們遵循頂著自己窯的法則悶，家族、值驕傲、膠親情、軋倫理都艙是他們移放不下相的堅持這是“精英心睜態(tài)”的一種惰表露：圈他們崇慣尚自我售表達、繼參與和串影響，示因為他扇們都堅折信自己儉的生活梨是獨一販無二的戴。這是一群娛經(jīng)濟地位槍高于社會亞的人，他們有德社會認同綿和身份的備焦慮感，糊社區(qū)成為善他們?nèi)ψ邮箽w屬和身偷份認同的抖領地。目標客戶臣精神狀態(tài)價描述65目前深圳問景觀、郊每區(qū)別墅主摩要以度假好休閑和居卻家休閑為戴主；城市驅(qū)和頂級別說墅以居家潤和居家休塌閑為主。景觀物指業(yè)（景觀睡資源稀缺、密拉度較低都，距離鋪城市較遠，）僑如天琴灣坊、17英里度假休趣閑型部分居家嬸休閑型商務交往染型頂級物想業(yè)（享有良吐好景觀資叉源以及良擠好的較為售稀缺城市革資源，如荷波托菲諾贏別墅、香懷蜜湖1號妖）居家型部分居完家休閑痛型郊區(qū)物完業(yè)（有一定距的景觀資截源，沒有吹城市資源憑的有一定脾規(guī)模的低陽密度物業(yè)睬，如尖崗籮山）度假休不閑型居家休閑旁型城市物慕業(yè)（享有良滔好城市資尚源和一定瓜景觀資源粘的以及物茶業(yè)）居家型部分居家果休閑型而商務虧交往型掛別墅往釋往能博取較大脊的利潤空腳間，如17英有里、北欠京財富邊公館和麗高王扇府。項目功能扁定位66從目標客穿戶及屬性犧來分析，妙項目是以擱居住功能秋即第一居罪所為主的畫別墅目標客京戶項目屬延性以地緣獄客戶為碰主稀缺的城即市濱海別團墅以居住作功能即久第一居柜所為主醫(yī)的別墅度假功脫能和居甩家休閑冷功能相劇對較弱67從項目客該戶機區(qū)位究價值挖掘皇來看，本測項目有發(fā)的展商務交胞往功能的勵空間項目商務帆交往功能發(fā)展榴空間挖掘周邊鎮(zhèn)宋港商、胡臺商客示戶及其才他企業(yè)主商云務交往需局求來往于寶薪安中心區(qū)說及周邊商務往來班本地及允外地客色戶需求目標客含戶挖掘及延展項目區(qū)位如價值挖掘及延剪展項目與僵西鄉(xiāng)港共口、碼保頭、機場距離房誠較近帶來薯的機會項目所抵在區(qū)位砌對周邊甚各鎮(zhèn)及珠三角輻惹射作用較蠶強68項目功廢能配比乏建議為皂居?。和可虅眨毫蓍e度吵假為7學5%：幅20%中：5%項目的商喜務功能一頂方面會體匪現(xiàn)在會所懸及物業(yè)管密理上，另謎一方面也貓會體現(xiàn)在產(chǎn)靠品功能設密計上。居住功能攝75%商務功殿能20金%度假休室閑功能剃5%69項目市混場定位項目客蜓戶定位物業(yè)配比雹及價格建偵議項目定位項目屬性挖定位項目功能享定位項目形笛象定位項目規(guī)奧劃設計裝建議項目產(chǎn)敗品規(guī)劃泡建議價值最大崖化下的產(chǎn)珠品研究70項目可能兔的產(chǎn)品組某合0.5疲的容積登率低密度的加住宅區(qū)新一代塑的富人破區(qū)深圳西姨岸的名禾片建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨棟別墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO雙拼Toho0.50.60.7聯(lián)排Toho0.60.70.95層疊拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.1獨棟雙拼聯(lián)排疊拼根據(jù)世籌聯(lián)經(jīng)驗拖和市場勿數(shù)據(jù)，噸確定獨稍棟、T洞OHO描、疊拼洞的容積繭率上限苦分別為0.4蒸、0.譯7-0南.9、圍1.171建筑形式價值體系價格敏感因素特點契合度疊拼明星產(chǎn)品與現(xiàn)金牛產(chǎn)品的結(jié)合，兼顧速度相對高容積率，有效的創(chuàng)新方式——送面積容積率較大，單位用地的經(jīng)濟價值大；但形象貢獻小聯(lián)院現(xiàn)金牛產(chǎn)品，超額利潤來源取決于供給的創(chuàng)新彈性，高品質(zhì)聯(lián)排與低品質(zhì)雙拼并存時，雙拼成為瘦狗創(chuàng)新度高，單位用地的經(jīng)濟價值大，與本項目客戶契合度高聯(lián)排價值較獨棟低，但經(jīng)濟效益高，形象貢獻一般，對應客戶群廣雙拼占地較獨棟小，但單位用地的經(jīng)濟價值小獨棟標桿產(chǎn)品、超額利潤來源昭示性強，個性化，區(qū)域獨立形成示范效應。位于地塊價值最優(yōu)處，犧牲容積率，數(shù)量受限售價高，易樹立價值標桿，形象好；但占地大，容積率小，對應客戶群相對較窄獨棟、T籠OHO、多疊拼都是醫(yī)項目的現(xiàn)賢金牛產(chǎn)品72在350毛㎡以上出聾現(xiàn)獨棟別厭墅，30狼0㎡以下息出現(xiàn)疊拼閘，300范-350瞎㎡之間以偶聯(lián)排TH樸形式為主菊，370煩㎡以上幾委乎全為別談墅；從面積區(qū)曬間上來看祝，獨棟別恭墅面積跨青度較大；此外近梨期項目肌的產(chǎn)品樓面積都坡較大，架都集中港在各主鳳力區(qū)間孕的前端怒，結(jié)合雄個別項蒼目的具綢體情況聲，也有模將產(chǎn)品搜面積增角大一個客級別，怖作為標碑桿產(chǎn)品便，如中終信紅樹逆灣的疊畢層TH貌和觀瀾暖高爾夫骨的獨棟防別墅。類別聯(lián)排TH疊拼獨棟面積區(qū)間（㎡）191-193210-385174-302350-370322-701872-15281371716200250300350400450500700900以上面積17718770獨棟疊層聯(lián)排產(chǎn)品類型主流型豪華型經(jīng)濟型舒適型市場典航型項目囑產(chǎn)品面珠積分布暮圖產(chǎn)品面儲積研究散選擇73300平擇米400平激米500限平米600平導米主流型豪華型經(jīng)濟型舒適型獨棟面絨積聯(lián)排面積疊層面積200屬平米300基平米環(huán)境市場400平使米500仰平米200津平米300儀平米400平盆米500某平米獨棟的映面積以味舒適型嬌為主，拘面積以350-包400平絞米為主，大獨棟可門以做到500觸平米聯(lián)排的面坡積以主流支型為主，圖面積區(qū)間嗚為280恰-33烏0平米疊層的面納積以經(jīng)濟宵型和主流別型為主，堡面積區(qū)間姿為220平想米產(chǎn)品面斤積選擇簽獨棟在干300庫－50焰0平米簽，TO槍HO在先280至－33汽0平米白，疊拼稅在22伯0平米寬左右由于送術(shù)面積政刮策的出珠臺，面攪積將在餓目前市磁場定位港的基礎上有所犁放大。74產(chǎn)品配比必建議景觀資源門價值利用雷分析同一容積伸率下市場避產(chǎn)品配比地塊價談值最大嶄化下的記核心產(chǎn)品分析各類產(chǎn)品援的適應性章容積率分五析75本項目由于南向攔地塊低密皂度住宅的存在使得緊南向海景俘和濱海帶的景觀可稿視性存在曠一定的不確定性開。項目部分崇組團可以看到西品南向景宿觀項目北麻向受高錘層建筑阻擋，來可利用姿景觀較少東向?qū)W效校將會榜對項目產(chǎn)生噪乎音影響項目景觀美資源利用狼分析由于項目鑄的海景及假濱海帶景免觀資源存掃在較大的不確定裝性，所碌以外部堵景觀資臨源利用緞程度較濟低；但小區(qū)仍銷可部分抬暫高，疊層莖可以看到喜一定的外部景觀。76獨棟最網(wǎng)大化和挨舒適產(chǎn)使品最大膠化是項途目價值鐮最大化警關(guān)鍵外部資源販利用程度普較低安全性景觀朝向噪音價格客戶關(guān)痛注度高低內(nèi)部造首景滿足糧客戶對殿景觀的獅需求產(chǎn)品的宋私密性側(cè)及尊貴損感是產(chǎn)手品價值境最大化往的關(guān)鍵獨棟最大詞化和舒適占產(chǎn)品最大?；?7世聯(lián)沉淀砍：各類產(chǎn)楊品的適應金性容積率框分析項目規(guī)山劃指標建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨棟別墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO雙拼Toho0.50.60.7聯(lián)排Toho0.60.70.95層疊拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.1在容積率踢為0.5仍左右、建攏筑限高為緩低層的情啄況下，測逃算出可能歸的產(chǎn)品形旁式(獨棟澡、TOH遙O、疊拼四)之間的吩配比關(guān)系述。參照深圳曲不同物業(yè)鋤類型容積限率根據(jù)世縮慧聯(lián)經(jīng)驗志和市場技數(shù)據(jù)，泄確定獨翼棟、T賊OHO冤、疊拼厘的容積嚴率上限衛(wèi)分別為0.4設、0.譜7-0聞.9、問1.178在獨棟最益大化及舒勇適產(chǎn)品最果大化前提專下，建議烘以中品質(zhì)光獨棟及高金品質(zhì)的T貿(mào)OHO為品主構(gòu)建產(chǎn)閑品的核心蝴價值體系均。建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨棟別墅小于0.30.3—0.4大于0.4TOHO雙拼Toho0.50.60.7聯(lián)排Toho0.60.70.95層疊拼0.7—0.80.8—0.90.9—1.179從市場情愧況來看，籍在類似容扣積率下，合獨棟最大機化的比例倚約在20哄%左右，扔依據(jù)常規(guī)拴經(jīng)驗來看葉，如果超坑過20%鞠的比例，輕舒適度將擱會比較低項目容積率物業(yè)配比棲湖0.4獨棟22％，雙拼34％，TH44％曦城0.5獨棟20％，TH80％星河丹堤1.0獨棟6％，TH84％，疊拼10％圣莫利斯1.2獨棟4％，TH48％，疊拼48％香蜜湖1號1.4雙拼12％，TH64％，疊拼24％市場各高釘端項目物瓦業(yè)配比情灣況80從市場情莫況來看，企在類似容喚積率下，掘獨棟最大認化的比例妹約在20魔%左右，槽依據(jù)常規(guī)極經(jīng)驗來看龍，如果超役過20%淚的比例，亞舒適度將流會比較低市場各祥高端項依目物業(yè)游配比情撥況類型地塊1配比地塊2配比小計獨棟別墅20%15%35%創(chuàng)新TOHO40%45%85%聯(lián)院TOHO20%20%45%疊層TOHO20%20%40%81地塊1伶物業(yè)及頃面積配強比類型地塊1配比面積建議各物業(yè)總面積棟數(shù)大獨棟1.22%5005001小獨棟別墅18.78%375771921創(chuàng)新TOHO40%3301644050聯(lián)院TOHO20%280822029疊層TOHO20%220822037小計

41100138類型地塊2配比面積建議各類物業(yè)總面積棟數(shù)大獨棟1.24%5005001小獨棟別墅13.76%375555915創(chuàng)新TOHO45%3301818055聯(lián)院TOHO20%280808029疊層TOHO20%220808037小計

40400136地塊2那物業(yè)及欺面積配移比82項目價值品收益各類產(chǎn)握品的單掩價是按驚照世聯(lián)挺經(jīng)驗和調(diào)市場數(shù)棋據(jù)做出細預計，僑具體的椅推導過邀程在下白面的價密格定位應部分有濕詳細說孔明地塊1收退益狀況地塊2疲收益狀坊況項目總收叉益狀況類型面積建議各類物業(yè)總面積棟數(shù)單價單位總收益總收益大獨棟50050014.522502250小獨棟別墅3757719213.25121925085創(chuàng)新TOHO33016440502.582541100聯(lián)院TOHO2808220292.158817262疊層TOHO2208220371.941815618小計

41100138

101315類型面積建議各類物業(yè)總面積棟數(shù)單價單位總收益總收益大獨棟50050014.522502250小獨棟別墅3755559153.25121918067創(chuàng)新TOHO33018180552.582545450聯(lián)院TOHO2808080292.158816968疊層TOHO2208080371.941815352小計

40400137

98087類型套數(shù)建筑面積總收益大獨棟210004500小獨棟別墅361327843152創(chuàng)新TOHO1053462086550聯(lián)院TOHO581630034230疊層TOHO741630030970小計2758150019940283700萬120盛0萬3000所萬定價原則滲：憑借稀耐缺屬性，水樹立價格管標桿，給鳴市場一個圍響亮的聲評音大獨棟SUPE煩RST努AR[4伙，5萬]總車價[20咱00-2沫500萬護]1231尋套240睜套36套16套總價套數(shù)項目3000萬以上16觀瀾高爾夫大宅（蔓菲亞區(qū)）1200萬-3000萬36香蜜湖1號雙拼、波托菲諾-23套別墅、中信高爾夫別墅樓王700-1200萬240香蜜湖1號TH、西麗山莊、觀瀾高爾夫大宅（麗維康區(qū)黃金嶺）、中信紅樹灣TH、中信高爾夫別墅獨棟700萬以下1231城市山谷三期、萬科東海岸3期、振業(yè)城、中信高爾夫別墅TH、萬科第五園、萬科城目前的市附場上限區(qū)目間項目樓王羅價格定位84選取項目主要推售時間其它物業(yè)類型/聯(lián)排TH價格比率預期2006年價格比率本項目價格比率2005雙拼：聯(lián)排TH1：0.721：0.751：0.75——聯(lián)排TH：聯(lián)排TH1：11：11：12004疊拼：聯(lián)排TH1：1.31：1.31：1.322003高層：聯(lián)排TH1：2.141：2.81：3本項目州定價參鈔照價格唯比率表對20鑄03-鴨200削5年部坦分高端辱項目中婦各類產(chǎn)睛品的均豬價進行扎比較分攜析，通橋過綜合叫匯總得寧出20偏03-阿200抄5年各漁類產(chǎn)品烘與聯(lián)排砌TH的葉價格比弟率，并窩在此基隔礎上對冊200澤6年各稈類產(chǎn)品沫價格比淡率進行哪預測分顧析疊層T糠H的價厲格比率純主要參朝考了近灣期項目扭，預計藏疊層產(chǎn)界品價格塔比率變化不大，建議亞價格比萬率選取1：1偏.32；綜合考才慮低密直度物業(yè)初的稀缺眉性及其潤價格自掩然增長鮮率，預銜計20魚06年往高層與洗聯(lián)排T輸H的價線格比率互約為1朋：2.防8，本幅項目所耗處片區(qū)艇中已開朋發(fā)低密度物很業(yè)稀缺，建議雀本項目錢采用的啦合理價笑格比率勝為1：3。項目價格漆定位模型85高層均價價格比率06年聯(lián)排TH均價07年聯(lián)排TH均價本項目聯(lián)排TH均價67001：3201002311525000由于片區(qū)起步晚，發(fā)展勢頭強勁，07年年增長率仍取15％，此外考慮到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢和稀缺性等因素，本項目的聯(lián)排TH均價應調(diào)整為25000比價基準價格增長率寶安中心區(qū)05年均價583316.7％西城上筑6800片區(qū)前景樂觀，但秉承謹慎原則，故06年增長率保守估計取15％目前寶游安中心爪區(qū)項目心基本以楚高層為寧主，因粒此以2勢005扯年的片包區(qū)均價綿作為高型層產(chǎn)品劣價格的津比價基囑準，同貨時參考裹近期開誼盤項目午的均價騎表現(xiàn)。06年婆寶安中谷心區(qū)高蛾層均價熄約為6蔑700創(chuàng)新聯(lián)排刑THSTA諷R＋C嚷ASH異CO擊W[2.幫3-2.誦7萬]總價[75謊9－9睬45萬踏]項目創(chuàng)新枝聯(lián)排TH集價格定位86疊拼均價價格比率聯(lián)排TH均價190001：1.3225000疊拼CAS剝HC獎OW[1.8難，2萬]總價[39關(guān)6－4教40萬杏]以創(chuàng)新聯(lián)碑排TH價俯格為基價測，通過內(nèi)俯部定價法騎則，確定倚其他產(chǎn)品浙單價聯(lián)院THCAS史HC蚊OW[1.9賤，2.3萬]總價[53也2－6盟44萬怠]利用項頂目內(nèi)部轟定價法串則，以爬本項目俊聯(lián)排T區(qū)H均價坑250膀00元促/平方創(chuàng)米為比到較基準蠻，結(jié)合叼前面得撇出的價患格比率儀可以得薯疊拼的泄均價聯(lián)院TH均價價格比率聯(lián)排TH均價210001：1.225000本項目眠結(jié)合目膜標客戶心需求設瘋置有部睜分聯(lián)院遠TH產(chǎn)到品，該熊產(chǎn)品面息積較創(chuàng)喪新聯(lián)排紛TH小司，可適脫當控制搶其總價講，充分民激發(fā)客溝戶購買音多套物掩業(yè)的需須求，建情議與聯(lián)稀排TH匙的價格揪比率為驚1：1婆.287小獨棟STA俗R[3假，3.冬5萬]總價[105連0－12好25萬絨]波士頓矩陣市場增長率

高明星:STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG別墅相對市場份額

低

高

低本項目檢的小獨壇棟產(chǎn)品典具有稀綱缺性優(yōu)杏勢，可跌以作為還產(chǎn)品組稍合中的暮明星產(chǎn)乳品，預殖估單價棉3-3讀.5萬歡元/㎡鳥?？們r電區(qū)間在傲105悔0-1榜225糟萬元。項目小獨箏棟價格定提位88SUP膊ER稅STA痰R[4均，5灰]STAR趁＋CAS雪HCO諒W[2團.3，夸2.7快]CASH純COW[1怨.8-騙2]STA為R[3玩，3.5滔]大獨棟賣20勒00－2500墨萬聯(lián)院T幅H云532毅-64根4萬疊拼弓396創(chuàng)-44礎0萬100驗0萬元600萬襪元400如萬元3000龜萬元2000燒萬元800對萬元小獨棟唯1050職-122爸5萬聯(lián)排TH霸75鬧9-95僅4萬項目價格軋定位總結(jié)CAS鉆HC術(shù)OW[1.悶9-2.油3]標竿產(chǎn)矩品主力產(chǎn)品89價值最大丹化下產(chǎn)品框規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)迷劃建議組團價值腿分析產(chǎn)品增值罩創(chuàng)新建議項目市慢場定位項目客魔戶定位物業(yè)配桃比及價謠格建議項目定位項目屬治性定位項目功能緣瑞定位項目形肉象定位項目規(guī)劃匪設計建議項目產(chǎn)爆品規(guī)劃本建議產(chǎn)品布局掃建議90組團價注值分析各類物何業(yè)對規(guī)直劃因素敏或感度分志析組團確賓立各個組圖團的產(chǎn)支品適用分章析各類物休業(yè)價值貴敏感因技素分析客戶關(guān)注附因素分析91TOHO倦類的價格者敏感因素肚：取決于穿供給的創(chuàng)隔新彈性疊拼類的譽價格敏感志因素：濱1、相當滿程度上與擁容積率相艱關(guān)2、與社堂區(qū)中高端茅產(chǎn)品的品智質(zhì)、數(shù)量攀相關(guān)3、實惠劃性各種別孟墅產(chǎn)品厲價值敏欄感因素層分析獨立別好墅的價潑格敏感浮因素：懂景觀/名資源占甩有率；嚴（價格巧衰減度刷大）價值越高疊的產(chǎn)品，商對外部資洽源及資源恢占有的敏格感程度越針高92物業(yè)檔獨次越高冠對項目予的安全轉(zhuǎn)、私密催、朝向要等因素隸的敏感畝度就越圈高安全性朝向景觀噪音客戶關(guān)短注度高低規(guī)劃的私餓密性及物霜業(yè)管理安全性產(chǎn)品規(guī)鎖劃布局匆、項目勁風水景觀的別可視程尾度規(guī)劃設搬計對噪蝦音的規(guī)展避疊層T假OHO創(chuàng)新TOHO獨立別廉墅物業(yè)檔賤次聯(lián)院TOHO93獨棟對各苗項因素要博求都比較良高之外，怖相比之下勸TOHO妹的敏感程搞度稍低各類物業(yè)枕對地塊選赴擇的敏感千程度敏感程度類別私密性風水朝向資源及景觀占有進入性昭示性噪音獨棟高，即便在同一小區(qū)高高、較高高，希望進入性不強不要求昭示性有一定敏感度TOHO有一定要求，只要小區(qū)安全、私密性好即可高一般一般一般