居上項(xiàng)目市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告

目錄第一章柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析……2第二章河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析…6第三章龍城水戀工程市場(chǎng)需求調(diào)查分析……………10第四章綜述……………31柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析一近年柳州房地產(chǎn)業(yè)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)〔一〕房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“亮點(diǎn)〞和“熱點(diǎn)〞近年房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一路走高。2002年企業(yè)家信心指數(shù)為156.8點(diǎn)。在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸及郵電通信業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、社會(huì)效勞業(yè)等六大行業(yè)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，保持領(lǐng)先地位。據(jù)有關(guān)專家的分析，柳州市房地產(chǎn)業(yè)至少還有幾年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。從企業(yè)傳來的信息可預(yù)計(jì)，今后柳州市房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)仍會(huì)處于“高居不下〞的狀態(tài)?！捕沉菔蟹康禺a(chǎn)業(yè)駛?cè)肟燔嚨乐С衷負(fù)?jù)悉，柳州市房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速開展，原因很多，其中主要有，第一，在今后5年內(nèi)，柳州市城鎮(zhèn)化水平由現(xiàn)在的23％增長(zhǎng)到31％。城鎮(zhèn)化開展步伐加快，加大了柳州廣闊市民對(duì)商品房的需求。第二，國(guó)家在政策上支持了房地產(chǎn)業(yè)的開展。柳州市這個(gè)素有“桂中商埠〞之稱的城市享受的“陽(yáng)光〞那么更多。第三，柳州市單位集資建房已逐漸減少，購(gòu)置商品房已成為柳州廣闊市民解決住房和改善住房條件的重要途徑。柳州市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開展預(yù)測(cè)項(xiàng)目年份GDP數(shù)值〔億元〕居民收入〔元〕房地產(chǎn)投資〔億元〕房地產(chǎn)銷售〔萬平米〕2000實(shí)際數(shù)值177.7257404.8439.72001實(shí)際數(shù)值195.7375478.8267.7同比〔%〕9.2%23.9%45.12%41.36%2002實(shí)際數(shù)值230792815.9981.3同比〔%〕14.9%4.81%44.84%16.73%2003實(shí)際數(shù)值275.9957027.997.2同比〔%〕16.6%17.16%42.69%16.36%2004預(yù)計(jì)值330.311400.633.2116.3預(yù)計(jì)同比〔%〕16%16%16%16%2005預(yù)計(jì)值394.813600.439.6137.9預(yù)計(jì)同比〔%〕16%16%16%16%2006預(yù)計(jì)值467.716100.347.2164.8預(yù)計(jì)同比〔%〕16%16%16%16%GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖居民收入情況走勢(shì)圖房地產(chǎn)投資情況走勢(shì)圖房地產(chǎn)銷售情況走勢(shì)圖〔三〕2005——2006年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨勢(shì)在2003——2004年，柳州房地產(chǎn)強(qiáng)勁的開展勢(shì)頭，相當(dāng)?shù)闹С至Χ葋碓从诖罅康呐f城改造拆遷，同時(shí)大型商業(yè)工程齊頭并進(jìn)的開發(fā)勢(shì)頭也是柳州2003——2004年房地產(chǎn)開展一個(gè)最明顯的亮點(diǎn)，整體市場(chǎng)開展呈現(xiàn)持續(xù)、勻速的開展態(tài)勢(shì)。依據(jù)目前了解到的政策，柳州在2005年、2006年仍然保持和2003年、2004年根本等量的拆遷量，同時(shí)城市有方案地?cái)U(kuò)張又在同步進(jìn)行，因此預(yù)計(jì)2005年、2006年柳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)根本可以保持2003——2004年的增速，總量需求分別為138萬平方米和165萬平方米；在柳州新增商業(yè)面積已經(jīng)足量的情況下，2005年、2006年柳州商業(yè)地產(chǎn)的開展應(yīng)該有較大的降幅，商業(yè)物業(yè)和其它性質(zhì)的物業(yè)之間的比例應(yīng)該為2：8左右，即住宅物業(yè)、公寓物業(yè)等應(yīng)有較大的開展空間。二柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn)柳州市房地產(chǎn)投資方向與重點(diǎn)——以河?xùn)|新區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為投資重點(diǎn)面對(duì)消費(fèi)主體的變化，政府采取積極措施，加大調(diào)控力度，開展與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)：以落實(shí)住房消費(fèi)貨幣化為核心，深化住房制度改革，加快二級(jí)市場(chǎng)開放，培育租賃市場(chǎng)，全面促進(jìn)住房商品化和市場(chǎng)化進(jìn)程；土地總量控制，加強(qiáng)宏觀調(diào)控；拓寬融資渠道，募集國(guó)內(nèi)外資金；建立“開發(fā)—產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)—規(guī)?；?、融資—多元化、銷售—商品化、效勞—社會(huì)化〞完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)投資以河?xùn)|新區(qū)、陽(yáng)和工業(yè)新區(qū)及舊城改造為重點(diǎn)第二章河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各大板塊功能及趨勢(shì)分析1、城中版塊核心商圈的地位不可動(dòng)搖，商務(wù)保持一定的活力，但行政、居住的功能逐步弱化。以龍城路為中心向周邊擴(kuò)散的城區(qū)改造，包括紅光橋的順利通車，拉動(dòng)了整個(gè)城中區(qū)的建設(shè)開展。未來幾年內(nèi)物業(yè)的開發(fā)將定位于高密度的商務(wù)公寓和精品產(chǎn)業(yè)。即使在其他區(qū)域形成新的商業(yè)區(qū)，也不會(huì)改變此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氣氛，反而會(huì)拉動(dòng)各經(jīng)濟(jì)圈的開展。2、柳南版塊柳南版塊是目前柳州商業(yè)開發(fā)最活潑的版塊，市場(chǎng)將向更高的形態(tài)開展，批發(fā)業(yè)仍然保持全市的領(lǐng)導(dǎo)地位,同時(shí)零售業(yè)將在這次商業(yè)重整中崛起。毫無疑問，以飛鵝路及魚峰一帶的柳南商圈，全力占據(jù)以商品批發(fā)業(yè)為主的外向型商業(yè)陣地，這樣，柳江南北兩個(gè)商圈非但沒有沖突，反而可使柳州的商業(yè)資源實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。3、柳北版塊柳北片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的空間相當(dāng)大，重點(diǎn)還是趨向于中檔次的物業(yè)開發(fā)。在開展空間上應(yīng)以開發(fā)大盤為主，以便于集中吸引各個(gè)單位企業(yè)的集團(tuán)購(gòu)置力。其中環(huán)河板塊憑借得天獨(dú)厚的“河景〞優(yōu)勢(shì)，大工廠搬遷后騰出的地塊將會(huì)倍受高檔住宅區(qū)的青睞！該版塊是線狀的，土地資源稀少緊缺，作為開發(fā)熱點(diǎn)的開發(fā)持續(xù)力不長(zhǎng)；河?xùn)|版塊是塊狀的，土地資源豐富，應(yīng)是柳州今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)商務(wù)、高檔住宅的開發(fā)熱點(diǎn)。4、舊飛機(jī)場(chǎng)版塊是柳州不可無視的住宅開發(fā)熱點(diǎn)！沒有大的工廠，無污染源，空氣清閑，適宜居住。柳州市在前期的規(guī)劃中也將該區(qū)域定位為生活區(qū)?！伴e雜人聚居地〞的歷史決定了該版塊只能成為平民住宅區(qū)，現(xiàn)在開發(fā)的樓盤根本是中低檔樓盤、占天占地形式、經(jīng)濟(jì)適用房等幾種類別，居住人群以工薪階層、個(gè)體戶、拆遷戶為主，柳州市拆遷量的大小在一定程度上成為該版塊開發(fā)熱度的晴雨表。5、河西版塊該區(qū)域是柳州新興的綠色居住區(qū)域。其區(qū)位的交通、綠化、配套設(shè)施等硬件環(huán)境日趨完善。并且該區(qū)域也是柳南區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，城市中心的二級(jí)經(jīng)濟(jì)輻射區(qū)，緊臨都市核心，具有無以倫比的經(jīng)濟(jì)開展前景，因此相關(guān)的居住環(huán)境也同時(shí)得到了極大的改善。二河?xùn)|片區(qū)城市定位——柳州未來的行政、商務(wù)、高檔住宅區(qū)中心1、為加快建設(shè)特大型區(qū)域綜合性城市，柳州啟動(dòng)了河?xùn)|新區(qū)的建設(shè)。河?xùn)|片區(qū)將建成柳州市新的擁有標(biāo)志性建筑和景觀環(huán)境的政治文化中心、金融科研中心和高新產(chǎn)業(yè)與高尚住宅集結(jié)地，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大效益的平衡開展。憑借今后柳州行政中心遷移至此、地塊平整拆遷少易開發(fā)、目前道路建設(shè)在柳州最完善等諸多有利因素，該版塊將成為柳州今后的行政、商務(wù)中心和高檔住宅區(qū)的首選地，其整體開展態(tài)勢(shì)非常類似于南寧的瑯東。隨著河?xùn)|新區(qū)的開展，人口也將由目前的幾萬人聚集至20萬人以上，為房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了巨大的空間，目前開發(fā)條件已成熟。2、河?xùn)|新區(qū)與傳統(tǒng)的城市中心區(qū)隔江相望，隨著友誼橋的修建和市政府的搬遷，柳州的CBD中心將逐步遷移到河?xùn)|一帶。巨大的潛力，注定了河?xùn)|要形成一個(gè)高層次的精品區(qū)域。河?xùn)|區(qū)域的未來價(jià)值已勿庸置疑。三河?xùn)|片區(qū)地產(chǎn)需求——大量的中高檔住宅小區(qū)，中量的寫字樓，適量的商業(yè)物業(yè)1、隨著行政中心東遷，河?xùn)|新區(qū)將成為城市新的中心，行政中心區(qū)域?qū)⑿纬沙鞘行碌腃BD中心。作為河?xùn)|新區(qū)的標(biāo)志性和拉動(dòng)性工程，規(guī)劃行政中心占地300余畝，建筑面積4萬平方米，其特點(diǎn)是：親民、開放、自然、具可持續(xù)開展等。2、河?xùn)|新區(qū)作為柳州市新的政治、經(jīng)濟(jì)中心，其標(biāo)志性工程“行政中心〞遷入新區(qū)后，隨之將帶來廣闊的“商務(wù)辦公〞市場(chǎng)。與政府聯(lián)系緊密的行政部門、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)也會(huì)適時(shí)遷入河?xùn)|片區(qū)，選擇一個(gè)即依托政府又相對(duì)獨(dú)立的辦公場(chǎng)所，該區(qū)域的區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)、商務(wù)性質(zhì)的公寓樓將擁有比擬大的開展空間。從投資角度看，市中心的房?jī)r(jià)已逼近封頂價(jià)。而河?xùn)|區(qū)目前還處于起步階段，2000每平方米的價(jià)位仍有很大的升值空間。有人預(yù)計(jì)，一旦行政、名校全部歸位，房?jī)r(jià)可能會(huì)升至3000元以上每平方米。3、柳州的高端富裕群體沒有南寧的群體大，對(duì)高檔住宅小區(qū)的需求量不會(huì)很大，相比之下，中偏高檔的住宅樓盤在河?xùn)|版塊的開展空間要大得多，一那么因該類樓盤的客戶群體量大，二那么很多地塊的先天資源和整個(gè)河?xùn)|版塊的特性決定做這類樓盤比擬適宜。因此，我們將龍城水戀工程的產(chǎn)品定位為中偏高檔的精品住宅小區(qū)應(yīng)是該工程的合理選擇。第三章龍城水戀工程市場(chǎng)需求調(diào)查分析工程情況簡(jiǎn)介〔一〕龍城水戀工程〔以下簡(jiǎn)稱本案〕位于市體育館對(duì)面，占地70畝，用地形狀呈“口〞形，地勢(shì)為比擬平坦，起伏不大，沿東環(huán)路臨街面?！捕潮景赣玫匚挥诹菔懈咝麻_發(fā)區(qū)，原為竹木交易市場(chǎng)，背靠馬鹿山公園，具有優(yōu)越的自然景觀，北鄰兩面針新廠區(qū)，西對(duì)大型住宅小區(qū)---鹿山花苑，緊鄰柳州市城市快速環(huán)道東環(huán)路?！踩惩ㄟ^對(duì)本案所處的地段及周邊資源條件的綜合分析，我們對(duì)本案的定位建議是：開發(fā)一個(gè)高規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)，追求綠色健康主題，并以運(yùn)動(dòng)貫穿始終，竭力張揚(yáng)青春健康的活力，面向柳州市客戶群體，適應(yīng)多樣化居住形態(tài)的中偏高檔的精品住宅小區(qū)。一調(diào)查目的與設(shè)計(jì)為了準(zhǔn)確探詢目標(biāo)客戶群對(duì)河?xùn)|版塊的認(rèn)可度和對(duì)本工程所持的態(tài)度，為本案的開發(fā)提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息，為開展商開發(fā)本案提供決策依據(jù)，特進(jìn)行本次市場(chǎng)調(diào)查，由南寧詩(shī)派博邇房地產(chǎn)籌劃有限責(zé)任公司執(zhí)行?！惨弧场⒛繕?biāo)客戶根據(jù)對(duì)柳州市住宅市場(chǎng)格局的判析，結(jié)合詩(shī)派博邇公司對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知及本案開展構(gòu)思，本案的目標(biāo)客戶群體可進(jìn)行如下特征假定：1、柳州市中、高收入商界人士，政府公務(wù)員。2、柳州市中、高收入家庭，有提升家居環(huán)境需求，屬二次置業(yè)。3、素養(yǎng)較高、追求生活品質(zhì)的人士。〔二〕、調(diào)查目的1、探詢目標(biāo)客戶在有更佳選擇的情況下其購(gòu)房?jī)r(jià)值趨向以及對(duì)價(jià)格的敏感程度。2、探詢目標(biāo)客戶對(duì)工程所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)的看法及接受程度。3、探詢目標(biāo)客戶對(duì)工程開展理念支持程度及工程配套設(shè)施的要求。4、探詢目標(biāo)客戶對(duì)擬開展物業(yè)產(chǎn)品的購(gòu)置支持程度。〔三〕、調(diào)查設(shè)計(jì)圍繞上述調(diào)查目的，我們?cè)O(shè)計(jì)一個(gè)面對(duì)購(gòu)房意向較強(qiáng)的柳州市社會(huì)各界人士，樣本量達(dá)120份的問卷式調(diào)查。具體采用的調(diào)查方式有抽樣調(diào)查、座談式調(diào)查、隨機(jī)調(diào)查等。調(diào)查對(duì)象根本上符合本工程的目標(biāo)客戶群特征假定，樣本量也能滿足定向調(diào)查目的分析需要。二現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)與技術(shù)分析〔一〕、樣本發(fā)放1、執(zhí)行時(shí)間：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作從2004年8月16日開始，于2004年8月20日完成，調(diào)查數(shù)據(jù)處理及本報(bào)告于2004年8月22日完成。2、執(zhí)行人員：主要由詩(shī)派博邇公司籌劃部工作人員完成，上述人員在調(diào)查前均接受本工程的專項(xiàng)培訓(xùn)。3、調(diào)查范圍：根本涵蓋柳州主要市區(qū)。4、發(fā)放份數(shù)：本次調(diào)查共發(fā)放問卷120份，其中回收有效問卷100份，已到達(dá)本次調(diào)查樣本量的要求?！捕场⒓夹g(shù)分析采用SPSS專用數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)回收的樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入，進(jìn)行全部的歸類統(tǒng)計(jì)，以進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)；對(duì)局部重要的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉聚類分析，以探詢不同背景的細(xì)分客戶對(duì)象對(duì)同一問題選擇的差異性。三調(diào)查結(jié)果與分析本次市場(chǎng)調(diào)查主要由居上工程前期籌劃小組其中4名組員負(fù)責(zé)，目的在于通過對(duì)柳州市居民購(gòu)房意向的調(diào)查分析，為居上工程A地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)開展定位提供策略建議。本次問卷調(diào)查針對(duì)柳州市城中區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)、河西片區(qū)及河?xùn)|片區(qū)分別進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共發(fā)出調(diào)查問卷120份，收回有效問卷100份?，F(xiàn)對(duì)問卷調(diào)查的匯總數(shù)據(jù)進(jìn)行分析?！惨弧场⑹茉L者根本背景資料1、受訪者男女比例受訪者的性別比擬均衡〔男性50%，女性50%〕，可以更全面地探詢目標(biāo)客戶對(duì)河?xùn)|房地產(chǎn)和本工程的價(jià)值取向。2、受訪者學(xué)歷構(gòu)成受訪者學(xué)歷以大專為主，占到全部比例的35%，大專以上到達(dá)57%，普遍受教育程度較高。這類客戶比擬理性，其觀點(diǎn)很有代表性。3、受訪者在柳州市的居住年限本次調(diào)查的對(duì)象根本為在柳州市居住達(dá)20年以上的人士，年齡在25-50歲之間，屬于較為穩(wěn)定的城市人口，對(duì)本城市的房地產(chǎn)也和了解。4、獲取信息途徑受訪者主要接觸的報(bào)紙以?南國(guó)今報(bào)?為主，其次為柳州電視臺(tái)。由此結(jié)果可看出，?南國(guó)今報(bào)?的普及程度較其它媒介高，在受訪者中最受歡送，占到受訪者70%的比例。〔二〕、受訪者置業(yè)意向的需求分析本次調(diào)查為配合工程中偏高檔住宅的定位，調(diào)查對(duì)象主要是針對(duì)柳州市較高收入人群，職業(yè)以國(guó)家公務(wù)員、法律、科教文衛(wèi)工作者及合資、獨(dú)資企業(yè)員工所占比例較大，收入在柳州市屬中上水平，工作較為穩(wěn)定，所在單位的福利也較好，因此受訪者目前的居所以單位福利房或集資房為主，占到了受訪者居住現(xiàn)狀的39%，自購(gòu)商品房的也占到了29%，其中有一次置業(yè)者，也有局部屬于二次置業(yè)者?！惨妶D一、圖二、圖三〕1、受訪者職業(yè)構(gòu)成圖一圖一2、受訪者月收入情況圖二圖二3、受訪者居住現(xiàn)狀圖三圖三4、受訪者置業(yè)區(qū)域選擇趨向受訪者在選擇置業(yè)區(qū)域時(shí)更多的偏向于城中區(qū)、河?xùn)|新區(qū)及魚峰區(qū)。主要是出于離工作地點(diǎn)近，上下班方便，距市中心繁華地段近，購(gòu)物方便，周邊各方面配套齊全等方面的考慮。5、受訪者了解河?xùn)|新區(qū)開展趨勢(shì)的程度受訪者根本上均是從報(bào)紙、電視等媒體上對(duì)河?xùn)|新區(qū)的開展有所了解，絕大局部受訪者的了解程度是“了解一些〞，例如知道市政府東遷，帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的地產(chǎn)，住宅物業(yè)也水漲船高，但對(duì)于具體樓盤的情況還不是非常了解。6、受訪者置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的原因之所以置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)，受訪者中35%表示是因?yàn)楹訓(xùn)|片區(qū)的環(huán)境較市中心及柳北區(qū)好，空氣新鮮，這局部所占比例最大。其次是由于市政府東遷，跟隨城市開展的趨勢(shì)，另外就是隨著這個(gè)趨勢(shì)的開展將帶動(dòng)河?xùn)|片區(qū)的便利交通。7、受訪者選擇置業(yè)于河?xùn)|新區(qū)的具體路段受訪者中有40%已經(jīng)或打算置業(yè)于高新區(qū)一帶，占到近一半的比例，其次是工學(xué)院附近，再次是本工程所在的體育中心一帶。選擇高新區(qū)一帶的原因主要是由于柳高、十二中及景行小學(xué)三大名校將遷至高新區(qū)，而受訪者的年齡層次〔25-50歲〕根本上屬于臨近結(jié)婚或已婚者，考慮到將來或目前子女的教育問題選擇置業(yè)于高新區(qū)一帶。8、受訪者期望的河?xùn)|片區(qū)商品住宅/公寓的理想價(jià)格〔元/㎡〕由下表可見受訪者做為消費(fèi)者普遍存在的“期望最低價(jià)格〞的心理，但還是可以看出受訪者比擬認(rèn)同河?xùn)|片區(qū)的房?jī)r(jià)在1800-2200元之間，而2500元以上的高價(jià)那么較難接受，這也說明了目前柳州市居民購(gòu)房還是以普通住房為主，在定價(jià)時(shí)不宜過高，否那么會(huì)有較大的市場(chǎng)阻力。9、受訪者投資/置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的可能時(shí)間受訪者投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)的時(shí)間有兩極分化的趨勢(shì)，近50%的受訪者投資置業(yè)的時(shí)間集中在2005-2006年之間，另一局部受訪者那么因主客觀原因在2007年之后才考慮投資置業(yè)于河?xùn)|片區(qū)。該時(shí)間區(qū)域?qū)こ痰膯?dòng)還是比擬有利的。10、受訪者購(gòu)置物業(yè)考慮的綜合因素由下表顯示的結(jié)果可見，開發(fā)商的信譽(yù)度是消費(fèi)者購(gòu)房最優(yōu)先考慮的因素，無論是第一提及、第二提及和綜合提及，它的被選比例均最高，這說明開發(fā)商應(yīng)注意樹立企業(yè)的良好口碑和形象，使消費(fèi)者在對(duì)樓盤肯定之前先認(rèn)可開發(fā)商；其次考慮的因素是地理位置，被選比例也較高，占34%，再次是配套設(shè)施及建筑質(zhì)量，另外物業(yè)的升值潛力、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)也是重要考慮因素。由此，開發(fā)商應(yīng)主要在配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境和戶型結(jié)構(gòu)四個(gè)方面投入更多的精力。在價(jià)格因素方面，被選率為23%，這也說明在柳州市中高層收入居民中，大局部消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)并非把價(jià)格擺在第一位，只要樓盤各方面條件滿意，價(jià)格屬合理范圍就可以接受?！踩?、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)劃的需求分析1、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格的需求目前柳州市的住宅樓盤在規(guī)劃風(fēng)格方面幾乎都以園林綠化為主題，本次調(diào)查中也有50%的受訪者表示偏愛于園林綠化風(fēng)格的社區(qū)環(huán)境，這說明了居民渴望回歸自然的心理。而由下表也可見，隨著人民生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)康體設(shè)施做為社區(qū)的必要設(shè)施也逐漸受到居民的重視。建議本工程在規(guī)劃風(fēng)格方面應(yīng)相互結(jié)合并突顯主題，可借助體育中心的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，而且社區(qū)里面同樣修建相當(dāng)數(shù)量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施〔不和體育中心的設(shè)施重復(fù)，占地不大費(fèi)用不高的那一類運(yùn)動(dòng)設(shè)施〕，而園林景觀可以相對(duì)做得簡(jiǎn)單些，用大量的運(yùn)動(dòng)設(shè)施取代局部園林。2、受訪者對(duì)社區(qū)規(guī)模的需求在社區(qū)規(guī)模方面，受訪者的選擇主要集中在80-150畝之間，尤其是100-148畝之間最受消費(fèi)者喜愛。這說明柳州市居民目前比擬偏愛中等規(guī)模的樓盤，而本工程地塊大小根本符合中等規(guī)模樓盤需求。居民偏愛中等規(guī)模樓盤主要是由于如太小規(guī)模居民會(huì)擔(dān)憂配套不全，而幾百畝規(guī)模的大盤，普通居民也較多持觀望態(tài)度，主要是擔(dān)憂入住戶數(shù)過多會(huì)造成物業(yè)管理不完善等問題。3、受訪者對(duì)社區(qū)建筑結(jié)構(gòu)的需求從以下選擇結(jié)果中，我們可以看出傳統(tǒng)的多層住宅還是受到柳州市廣闊居民的歡送，占有絕對(duì)地位，比例高達(dá)50%。而隨著小高層在住宅物業(yè)中的普及，逐漸被局部居民接受，選擇率為38%，也占有較大市場(chǎng)份額。本工程根據(jù)目標(biāo)客戶群體的選擇及工程的市場(chǎng)定位，在建筑結(jié)構(gòu)方面以多層及小高層的為主導(dǎo)應(yīng)是符合市場(chǎng)需求的定位。4、受訪者對(duì)戶內(nèi)空間形式的需求由下表可見，在戶內(nèi)空間形式上，傳統(tǒng)的平層及新型的躍層形式都受居民歡送，而躍層成為選擇率最高的形式，選擇比例為50%，傳統(tǒng)的平層結(jié)構(gòu)退居第二位，選擇比例為38%，樓中樓的選擇率相對(duì)少一些，比例為12%，還不是目前柳州市居民的主導(dǎo)需求。而本工程的主導(dǎo)套式正是躍層及平層結(jié)構(gòu)，符合市場(chǎng)的主導(dǎo)需求。5、受訪者在戶型選擇方面的需求在戶型選擇方面，三房?jī)蓮d占有絕對(duì)地位，比例高達(dá)56%，選擇率明顯高于其它戶型，而四房?jī)蓮d和兩房一廳的比例都在20%左右，說明目前柳州市居民對(duì)住宅的需求主要是以三房戶型，住房消費(fèi)仍然以群眾型消費(fèi)為主。此次在本工程的戶型設(shè)計(jì)上也以三房為主導(dǎo)戶型，輔以四戶及兩房戶型。6、受訪者對(duì)住宅面積的需求在住宅面積方面，受訪者的選擇集中在100-150平米之間，以100-120平米的提及率最高。主要原因是由于柳州市居民對(duì)三房?jī)蓮d的住宅戶型最為喜愛，而100-120平米的面積對(duì)三房而言也較為合理。從這一點(diǎn)也可看出緊湊型三房目前還是柳州消費(fèi)的主流。7、受訪者對(duì)廳房面積分布的需求以下結(jié)果顯示，主人房及睡房較大，客飯廳較小，及客飯廳較大，主人房及睡房較小兩方面需求呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，所占比例相差不遠(yuǎn)，分別為44%和41%。8、受訪者對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)的需求由以下圖可見，簡(jiǎn)單裝修標(biāo)準(zhǔn)成為柳州市居民的首要選擇，比例到達(dá)了69%。其它形式那么相對(duì)弱化，要求程度差異不大，比例分別為17%和14%，說明目前柳州市居民在家裝方面的需求還是比擬樸實(shí)，傾向于共性局部開發(fā)商裝修，個(gè)性局部自己裝修。〔四〕、受訪者對(duì)社區(qū)配套的需求分析1、理想小區(qū)的配套由下述統(tǒng)計(jì)表可以看出，地下停車場(chǎng)、管道煤氣、寬帶接入三項(xiàng)的需求程度均超過了50%，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮。其次，羽毛球場(chǎng)、健身房和游泳池三個(gè)工程的選擇率也超過了45%，這說明隨著柳州市居民生活水平的不斷提高，對(duì)運(yùn)動(dòng)健身的需求也越來越強(qiáng)烈，而康體設(shè)施也逐漸成為健康人文社區(qū)的必要設(shè)施。本工程在社區(qū)配套方面將考慮光纖到樓，每戶寬帶網(wǎng)的接入成為根本配置，還將考慮智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括IC卡一卡通〔門禁、物業(yè)收費(fèi)、會(huì)所支付等〕，與之配套的有遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、每戶預(yù)設(shè)的三防接口系統(tǒng)等。在運(yùn)動(dòng)設(shè)施方面，將在不與體育中心重復(fù)的根底上建設(shè)數(shù)量相當(dāng)?shù)倪\(yùn)動(dòng)設(shè)施，充分表達(dá)工程的運(yùn)動(dòng)主題，使工程擁有自己鮮明的特色，擁有更寬泛的目標(biāo)客戶群體。2、受訪者對(duì)社區(qū)商業(yè)配套的需求在社區(qū)的商業(yè)配套方面，對(duì)百貨的提及率最高，其次是便利店、休閑娛樂和食品、副食品店，說明了柳州市居民目前對(duì)社區(qū)配套根本以滿足日常生活需求為主。而對(duì)于家居裝飾和服裝方面的需求提及率一般，主要原因與柳州市居民習(xí)慣于到市中心或傳統(tǒng)的專業(yè)商場(chǎng)等地采購(gòu)此類用品有關(guān)。在本工程的商業(yè)配套方面，考慮到體育中心雖已形成一定規(guī)模的河魚餐飲，但從工程的停車、整個(gè)樓盤的銷售考慮，在工程沿東環(huán)路做河魚餐飲還是不可取，其它商業(yè)又暫時(shí)無勢(shì)可借；但目前該