青島房地產(chǎn)項目營銷策略報告洋房多層高層等

報告綱要1.大勢&大市——宏觀背景下的策略與目標

2.價值&機會——價值挖掘與機會尋找

3.定位&價值體系——項目整體定位與價值體系的落實

4.營銷——營銷與推廣策略

5.保障——世聯(lián)專業(yè)能力保障

形勢研判1市場形勢為何？市場形勢下我們的應對策略及目標為何？第一部分:大勢&大市全國市場形勢研判一、二線城市市場表現(xiàn)青島市場表現(xiàn)城陽市場表現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增幅走勢及當月出口增長率走勢投資和出口是拉動自2003年開始的中國經(jīng)濟增長高潮的兩大基本需求因素，而目前中國經(jīng)濟投資放緩、出口受阻。國家統(tǒng)計局6月12日公布最新統(tǒng)計，中國5月份消費者物價指數(shù)(CPI)同比上漲7.7%，后市的宏觀調(diào)控壓力依然很大。06年1月至08年5月中國CPI月度走勢投資放緩、出口受阻、CPI高位運行、貨幣政策持續(xù)從緊，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化宏觀經(jīng)濟政府繼續(xù)加強政策調(diào)控，08年房地產(chǎn)市場政策導向?qū)⒊掷m(xù)從嚴房企IPO募資不得用于買地

2008年3月20日，中國證監(jiān)會有關人士表示，中國證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強。但對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準。貨幣政策繼續(xù)從緊，存款準備金率上調(diào)至16%中國人民銀行1月16日宣布，從1月25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；3月25日起，存款準備金率再次上調(diào)0.5個百分點；4月16日，國家統(tǒng)計局公布了今年3月份和第一季度的國民經(jīng)濟運行情況，備受關注的居民消費價格指數(shù)(CPI)3月上漲8.3%，1季度CPI總水平上漲8%。當天下午，央行宣布從4月25日起，為了繼續(xù)落實從緊貨幣政策，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款金0.5個百分點。建設部副部長：居住用地70%來建五類房——東方今報

2008-01-23建設部副部長齊驥21日說，要加強住房有效供應，確保廉租住房等五類住房用地不低于居住用地的70%。《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》——中國新聞網(wǎng)2008-06-18據(jù)國土資源部網(wǎng)站消息，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》已于6月1日起施行。國土資源部日前發(fā)出通知，要求地方各級國土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為，堅決落實問責制度。新土地出讓合同增加開發(fā)商資金壓力——土地一級開發(fā)網(wǎng)2008-06-12國土資源部、國家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年?！边@一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。全國市場從成交量上看，各城市普遍萎縮，除上海外，北京、廣州、深圳商品房竣工面積與商品住宅銷售面積都呈下降走勢，進入觀望期；即使目前尚未進入調(diào)整的城市，我們認為也將陸續(xù)轉(zhuǎn)入。中短期看，各個城市存在差異，珠三角已經(jīng)進入拐點，量價齊跌。價格上看，個別城市有所下降盡管一線城市的市場表現(xiàn)并不相同，但是觀望氣氛濃厚，市場轉(zhuǎn)淡的跡象明顯全國市場二三線城市亦受到“9.28新政”影響，成交面積趨于穩(wěn)定，除天津外，其他二線城市成交價格增幅下降明顯；即使目前尚未進入調(diào)整的城市，我們認為也將陸續(xù)轉(zhuǎn)入。中短期看，各個城市存在差異，珠三角已經(jīng)進入拐點，量價齊跌。價格上看，個別城市有所下降二三線城市房地產(chǎn)市場亦受到“9.28新政”影響，表現(xiàn)為量平、價格增幅明顯下降全國市場2008年青島住宅成交量開始下降，上半年樓市成交率僅為23.9%住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點有所下降：07年青島市住宅成交量小幅上揚，07年12月達到3775套，08年3月和7月銷售量分別下跌至1681套和2115套，分別比最高點下跌55.4%和43.9%；2008年上半年成交率僅為23.9%青島市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上交易平臺發(fā)布2008年上半年青島樓市交易報告，報告顯示青島市上半年樓市總供應量72081套，總成交量17207套，成交率僅為23.9%；2008年1-6月份青島市樓市總供應量和成交量成交率23.9%青島市場08年以來青島市內(nèi)四區(qū)住宅成交量明顯下降，除去四月份政策性住房大量供應的因素外，商品房成交量下降幅度超過65%2008年4月份市內(nèi)四區(qū)住宅共銷售2214套，是近幾年青島市內(nèi)四區(qū)成交最大的一個數(shù)字，但其中政策房總計是1836套，占四區(qū)本月銷售住宅總套數(shù)的比例超過80%！2008年1到7月份青島市內(nèi)四區(qū)商品房月均銷售套數(shù)約400套，是07年后半年月均銷售套數(shù)1200套的40%，降幅超過65%2008年1-7月2006.1月-2008年7月青島市內(nèi)四區(qū)住宅成交量情況青島市場而同時2008年上半年青島市商品房銷售均價成交均價也小幅下挫，青島追隨一線城市進入淡市住宅成交價格比去年最高點下降26.4%：07年青島市商品房均價出現(xiàn)震蕩上揚，11月銷售均價達到最高值6653元/平，之后震蕩下滑，2008年5月達到點4892元/平，與最高值相比下跌26.4%；2007.7-2008.5青島市商品房銷售均價青島市場市場在售項目銷售速度出現(xiàn)較大程度下滑，各項目下降幅度均在50%以上，出現(xiàn)淡市特征表現(xiàn)銷售速度下降：2008年市場在售項目銷售速度比2007年下降較大幅度，各項目下降幅度均在50%以上青島市場城陽房地產(chǎn)市場投資額和施工面積連年大幅度增長，但銷售面積五年來一直小于施工面積，供給量遠遠超過需求量城陽房地產(chǎn)市場投資額近年大幅度增長，2006年達到73.6%的最高增幅，2007年隨有所下降，但市場增幅也達到61.9%；但是，2005年以來，市場年總銷售面積遠遠低于總施工面積，且有逐年增大趨勢，市場供應過剩問題日益嚴峻；2008年上半年城陽房地產(chǎn)市場總銷售量僅28.07萬平，是去年全年銷售面積的27.9%，市場總體消化能力大幅下降。城陽區(qū)2003年-2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增幅城陽區(qū)2003年-2008年供需圖城陽市場受李滄等區(qū)域大規(guī)模拆遷和外來品牌開發(fā)商的帶動，07年下半年城陽住宅市場銷售量猛增，連續(xù)7個月月銷售超過600套，居全市之首1、青島市07年重點啟動的18個舊城區(qū)和城中村改造項目主要集中在下半年，共拆遷2.1萬戶，但針對拆遷戶的政策性住宅尚未形成大量供應（去年全年青島市政策性住宅供應量僅1876套），這為城陽市場的住宅熱銷提供了不少客源，城陽市場中的很多客戶為市內(nèi)四區(qū)客戶2、集中在城陽區(qū)的外來品牌開發(fā)商萬科、寶龍等項目下半年上市，帶動市場熱銷3、全國房地產(chǎn)市場熱銷的大背景城陽區(qū)自去年7月份開始銷售量大幅增加，到今年1月連續(xù)7個月銷售量維持在每月600套以上，一直居全市銷售量之首。城陽區(qū)去年下半年銷售量大增有以下幾方面原因：2007年全年各區(qū)住宅銷售套數(shù)2007.1-2008.7月城陽住宅成交量城陽市場2008年城陽市場銷售速度明顯下降，上半年整體銷售率只有13%，面臨巨大的銷售壓力2008年上半年城陽市場銷售狀況不佳在售項目總體銷售量為2570套，僅占總體供應量的13%；市場單盤銷售速度均有較大幅度下降去年市場單盤銷售速度最高能達到90套/月，今年單盤銷售最高僅有35套/月，下降幅度達到60%?？蛻羯祥T量也有較大幅度下降市場調(diào)研期間，各項目售樓處上門客戶均比較少。寶龍去年的銷售額約為8億，今年至今為止僅有2億（1-7月份），目前銷售面臨著很大的壓力。

——寶龍項目銷售經(jīng)理萬科一期共600余套，去年開盤后的前五個月基本就完成了80%，銷售速度很快，但是今年今年開盤兩個月僅銷售了40-50套。——萬科魅力之城銷售代表市場在售項目07年與08年上半年銷售速度比較城陽上半年整體供應與銷售情況城陽市場城陽區(qū)目前可售住宅面積和套數(shù)占全市的比例均超過20%，總面積供應量全市第一截止本月青島市全市可售住宅套數(shù)41322套，面積438萬平米。城陽區(qū)可售住宅套數(shù)為8412套，占全市可售套數(shù)的五分之一，與全市其它區(qū)市相比，僅次于膠南區(qū)；城陽區(qū)目前可售面積約100萬平米，占全市可售面積的23%。按照上半年城陽區(qū)消化量28萬平米計算，僅目前住宅上市量就需消化兩年左右。區(qū)縣住宅套數(shù)面積(萬㎡)套數(shù)比面積比全市41322438.38市南區(qū)265129.776%7%市北區(qū)188921.245%5%四方區(qū)156215.254%3%李滄區(qū)192216.795%4%嶗山區(qū)554468.3513%16%城陽區(qū)841299.9120%23%黃島區(qū)386738.819%9%即墨市5526.751%2%膠州市000%0%膠南市881582.9421%19%平度市312531.468%7%萊西市298327.117%6%城陽市場城陽區(qū)目前在售商業(yè)量50萬平米以上共八千多套，供應量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度僅此存量就需消化至少3年城陽區(qū)目前在售商業(yè)面積52萬平米，占全市商業(yè)總供應面積109萬平米的48%；供應套數(shù)8385套，占全市總套數(shù)的71%。截止7月底城陽區(qū)共銷售商業(yè)套數(shù)426套，面積10.28萬平米，按照這個速度，僅目前上市的商業(yè)量將消化至少3年以上。區(qū)縣商業(yè)套數(shù)面積(萬㎡)套數(shù)比面積比全市11729109.15市南區(qū)29711.483%11%市北區(qū)95713.158%12%四方區(qū)440.980%1%李滄區(qū)1542.951%3%嶗山區(qū)1336.951%6%城陽區(qū)838552.5171%48%黃島區(qū)1083.541%3%即墨市490.730%1%膠州市000%0%膠南市10238.869%8%平度市2363.292%3%萊西市3434.723%4%今年累計銷售量（截止7.23日）面積10.28套數(shù)426消化速度面積1.47套數(shù)61消化時間按面積計算3年按套數(shù)計算11年青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（套數(shù)比）青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（面積比）城陽市場市區(qū)客戶到城陽置業(yè)動力不足，城陽未來仍以現(xiàn)有客群為主，需求量增長乏力青島市區(qū)主動郊區(qū)化客戶置業(yè)區(qū)域集中在王沙路板塊，多是看中城陽的自然環(huán)境資源和低密度物業(yè)與其它兩個片區(qū)相比，城陽中心區(qū)既沒有強勢山水資源，又沒有價格優(yōu)勢，且距離市區(qū)較遠，因此，短期內(nèi)城陽中心市場很難吸引市區(qū)客戶前來置業(yè)，客戶數(shù)量基本不會出現(xiàn)大幅增加，中高端住宅市場未來可能面臨一定消化壓力。青島市區(qū)被動郊區(qū)化客戶多被李倉、四方區(qū)舊城改造類低價項目攔截，較少在城陽中心區(qū)域樓盤置業(yè)理想之城下王埠總建面：209萬平未來開發(fā)建面：130萬平攔截被動郊區(qū)化人口北溢王沙路板塊主動郊區(qū)化人口城陽市場市場趨勢——淡市到來，形勢嚴峻城市房屋及新建商品住房價格指數(shù)同比逐步下降，價格正在回歸理性受“9.28新政”影響，一線城市成交量總體呈下降趨勢，成交均價總體趨于穩(wěn)定“9.28新政”對房地產(chǎn)市場的成交總量和成交均價影響逐漸形成從一線城市到二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢房地產(chǎn)市場中商品房成交量下降幅度超過65%，價格小幅下挫市場供大于求現(xiàn)象明顯，需求增長乏力，面臨較大銷售壓力全國市場一線城市二線城市青島市場城陽市場

“我總是這樣想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但絕大多數(shù)的人會死在明天晚上，堅持、撐下去，隨時準備明天會有更倒霉的事會發(fā)生，那便可能看到后天的太陽了。”

馬云在淡市下開發(fā)商應采取何種策略選擇？

08年房地產(chǎn)市場走勢07年對房地產(chǎn)市場影響最大的是信貸緊縮政策，開發(fā)商貸不到開發(fā)資金，購房者貸不到按揭貸款，導致市場成交量大面積下降，價格已經(jīng)有下降的趨勢。08年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)執(zhí)行07年出臺的各項政策，主要從土地、投資、信貸、保障房等四個方面進行調(diào)控，然而市場走出低迷狀態(tài)的關鍵在于信貸政策的放松，但作為CPI治理的重要市場手段，在CPI沒有出現(xiàn)明顯下降的狀況下，信貸政策不可能有所松動，從緊的貨幣政策依然是08年宏觀調(diào)控的主旋律。08年我們將面臨兩個確定性和三個不確定性：CPI如果持續(xù)上漲，政府出臺更強有力行政政策無疑是確定的。一旦行政政策出臺，市場一定會進入一段時間的“休克期”，這是確定的。確定性CPI是否還會上漲？還會上漲多少？什么時候達到最高？不確定什么時候出臺強有力的行政政策？出臺什么樣的行政政策？不確定行政政策出臺后市場將進入一段時間的“休克期”，這段時間有多長？市場將在什么時候恢復？不確定不確定性08年市場：確定性和不確定性開發(fā)策略爽建議：現(xiàn)收金流大于草利潤08年希營銷策蹦略：在競政府出娃臺強有婚力的行命政政策順之前，糕適應市柔場的期漠望將價邀格一步伸降到位榨，迅速肅銷售回渠收現(xiàn)金殘，現(xiàn)金流奮為王，喘速度大揭于利潤歡追求宏觀調(diào)飲控下企絮業(yè)可以顫采取的或關鍵行墻動：1.現(xiàn)金流咳為王。現(xiàn)金流旺大于利潤完的開發(fā)指駝導戰(zhàn)略2.出貨為先。價格丸速長期欄不做價毯格領頭貪羊，價撞格下降畢期調(diào)整面價格預冰期3.策略定價。觀望氛汽圍濃厚的加情況下，粒針對不同尸產(chǎn)品策略景不同，低鋼總價產(chǎn)品勸與部分豪妻宅產(chǎn)品仍哭然有較強御的價格支沒撐保證市陜場快速銷售前提下證的利潤最翠大化我們面套臨的核良心問題如何在汗嚴峻的已市場條昂件下實卷現(xiàn)快速向銷售前槍提下的充利潤最泳大化？本體與姿市場2地塊價格值為何蘿？嚴峻投的市場巡壽條件下瓣我們是饒否存在嘆機會？第二部曉分:價冰值&機畝會區(qū)域價值服分析地塊本體鄉(xiāng)豐價值分析城陽房易地產(chǎn)市幼場分析城陽位厭于青島卻市膠州閥灣北岸拆，擁有勾機場及壩大量韓板資企業(yè)塊，GDP墓總量名列全市膨前列，經(jīng)問濟發(fā)展勢北頭良好城陽位述于青島舌市市區(qū)固北部,撈膠州灣塘北岸,呼距青島圖市區(qū)中屆心35陣公里.括全區(qū)總尸面積5容53.狂2平方寨公里，毛200趴7年末換全區(qū)戶捉籍總?cè)思瓤?9圍萬區(qū)域價值1200掠6年青燦島市內(nèi)尊七區(qū)G當DP總吹量對比彩（億元戀）2006年，城步陽GDP總量為400億元，僅喜次于黃島470億元。06年城陽GDP增速為30.皇71％，僅次亦于黃島31.蘋06％。但彩從03-0憲6年，城王陽GDP增長處券于加速秘發(fā)展態(tài)魚勢，前級景看好城陽經(jīng)濟年外向性突限出，2007年利用意外資總丹額達42.側(cè)1億美元幸。06年聞青島七嫩區(qū)GD朱P增速涂對比青島流亭握機場位于鞠本區(qū)，新雅航站樓投漏入使用后效，旅客輸腳送和貨運亮能力得到皇了進一步傅提升擁灣發(fā)展凍戰(zhàn)略將使塵青島北部絮成為城市沾新核心，亂大量高端絲式產(chǎn)業(yè)及城受市資源的狐轉(zhuǎn)移將促天使城陽城怨市化快速天發(fā)展區(qū)域價值1青島城塌市空間裁發(fā)展戰(zhàn)域略：依托老城壩，擁灣發(fā)歸展，組團會布局，軸罷線輻射，奸形成一主懇三副多組頑團的空間黎格局城陽在染此規(guī)劃夜中被定敞位發(fā)展雷國家區(qū)員域性空雀港，青韻島商務索會展、英旅游度慮假基地摔、出口芒加工、認高新技齊術、空穗港經(jīng)濟夜區(qū)的北尸部副中糟心出口加工駕區(qū)和高新掘技術材料票工業(yè)園承嘗載加工制五造功能，閘共同構成檢生產(chǎn)加工勺區(qū)城市中心健區(qū)是城陽顆行政、金遙融中心，剃商業(yè)、居敢住氛圍濃千厚，城市幟建設、服纏務均已具器備良好基擦礎，有條倘件打造成溉為商務核維心區(qū)空港物流界區(qū)主要以黑物流、會品展、貿(mào)易文為主導產(chǎn)寸業(yè)，構成表物流貿(mào)易累區(qū)。未來青植島城市傅格局發(fā)拉生重大彩轉(zhuǎn)變，出城陽憑匹借良好排的城市適基礎設海施建設下及核心寄板塊區(qū)慮位，將犬成為青匠島城市成新一極區(qū)域價值1膠州灣北蓮部新城規(guī)廚劃市南、市摸北：城市核魔心區(qū)，即商貿(mào)、森商務、沾行政中暴心，高掛檔居住溜區(qū)四方：城市蔓削延區(qū)、老工業(yè)區(qū)嶗山：生態(tài)保護挺、旅游區(qū)廣，總部經(jīng)幟濟區(qū)、城尿市頂級居充住區(qū)即墨：休閑旅游顯度假區(qū)，痰reso從rt居住趙區(qū)黃島：港口、京產(chǎn)業(yè)聚敵集區(qū)城陽：空港，宿國際產(chǎn)發(fā)業(yè)區(qū)，歡宜居新頸城李滄：城市蔓碰延區(qū)城挖市中低核檔居住雖區(qū)機場擴惱建基礎設施歡建設：2006膠年城陽投襲入32億娃元進行2焰6項基礎疊設施建設趴工程，內(nèi)稈容包括城擦市道路整祝治，舊村需改造、污抬水處理廠腸等多方面饑的內(nèi)容，穩(wěn)隨著工程烤的落實，量城陽城市工面貌得到褲顯著改觀區(qū)域價值1區(qū)域價仍值：城陽區(qū)位竿于海陸空緣瑞交通樞紐角，近年來棟經(jīng)濟飛速吃發(fā)展，新挺一輪城市板發(fā)展的重劫點發(fā)展區(qū)蜘域，青島未來增長永新一極，將發(fā)展成虹為青島市“城市副月都中心”地塊位莊于城陽該區(qū)城區(qū)轎東部，餃北側(cè)、程西側(cè)和飯南側(cè)分緒別臨近跨市政路寇，東側(cè)伙目前是巾集貿(mào)市瞇場本體價值2本項目地塊位置城陽區(qū)城區(qū)東部，青威路東側(cè)，和陽路南側(cè)占地面積132.32畝土地用途住宅規(guī)劃容積率不大于2.0規(guī)劃建筑密度25%綠地率不小于40%規(guī)劃條件嚴格執(zhí)行70/90標準和陽路崇陽路主要控制到指標青威路家佳源集貿(mào)市怪場本項目耀所在位搬置屬于稠城陽區(qū)隔的最核誕心地段絡，交通剛便利，元周邊商辣業(yè)、醫(yī)廣療等生非活配套嚇設施完傻備，區(qū)奶域成熟齡度高本體價值2城陽核績心城區(qū)晉圖距離項劉目北側(cè)動約20緣瑞0m的適正陽路舍是城陽梢區(qū)東西山方向交控通主干萍道地塊北、古西、南側(cè)滔均臨近市橡政路，交帳通十分便就利城陽區(qū)玻人民醫(yī)炒院、利盒群商廈棟、家佳臟源等環(huán)虛布在四馬周，生買活配套獄設施齊快全周邊城陽捐四中、北奧曲中心幼廟兒園等教純育配套設闖施齊全★正陽路正陽路家佳源城陽人默民醫(yī)院家佳源立群商塘廈城陽區(qū)政鮮府大潤發(fā)奧港國子際城陽四中北曲中心棚幼兒園城陽區(qū)耳公證處城陽城幣區(qū)沿正預陽路分找布著城礦市的政瘋務金融腹區(qū)、商關業(yè)圈和傻休閑區(qū)錯，本項趕目位于憐城陽三是大商圈流之一的舅家佳源跪商圈內(nèi)做，具有倘鮮明的半城市意蕩向區(qū)海洋與漁業(yè)局勞動局市公安局城陽分局檢察院法院大潤發(fā)青島國貨家佳源★區(qū)政府海夢圓酒店怡情樓國際酒店正陽路農(nóng)業(yè)銀行工商銀行政務金融區(qū)休閑區(qū)政務金融區(qū)三大商圈休閑區(qū)正陽路是塌區(qū)域行政諸金融一條喊街，沿線圈聚集了大貞量的行政漆機構和金盯融、商業(yè)付機構，形拖成了城陽償區(qū)的政務壯金融區(qū)政務金融拌區(qū)呈樣城區(qū)搭內(nèi)已形成孕公認的商陪圈主要有董三個：青泰島國貨、看大潤發(fā)和造家佳源，東本項目即脊位于家佳勞源商圈內(nèi)驗，具有鮮駁明的城市間意向三大商圈以世紀公粉園為代表航的區(qū)域已把經(jīng)成為城楊陽的城市垂休閑區(qū)休閑區(qū)本體價值2從未來的萍商業(yè)供應寸來看，本脾區(qū)域?qū)⒊蓾q為新的商煮業(yè)核心區(qū)賭，帶動本纖項目所在役區(qū)域成為蛙城陽發(fā)展克軸心方向本體價值2崇超陽走路文望陽喇路長輩城驅(qū)路中張城件路青銀高速青法威房誠公方路煙即呀高社速青煙公賺路3攪0清8柄國矛道寶龍城鳴市廣場春益陽張路春附城王路華缸城它路奧港國際逃北美休閑并商業(yè)街利群集團療城陽購物殖廣場青特項篩目啟陽國惹際東方城興意陽非路天一廣莊場銀盛泰商業(yè)未來請供應正奮陽梅路海都國撿際IMAG虹E時代廣策場青島國拌貨商圈位于城陽泉城區(qū)西側(cè)礎，是區(qū)域射最早、發(fā)疊展最為成乳熟的商業(yè)字聚集區(qū)，土但是未來已例無商業(yè)搶供應；大潤發(fā)告商圈位于城儀陽城區(qū)槳北部、某青島農(nóng)恩業(yè)學院貞附近，找商圈主拉要依托多中聯(lián)大鉗潤發(fā)購靠物廣場嫂和住宅梢沿街底縱商構成融，是典備型的區(qū)域商業(yè)竟中心；家佳源疊商圈位于城陽司城區(qū)東部悉，未來周冷邊商業(yè)地臺產(chǎn)項目集膏中，業(yè)態(tài)至豐富，將煌成為城陽新的商您業(yè)核心祥區(qū)。商業(yè)核絹心區(qū)將屯帶動本淹區(qū)域的喝快速發(fā)容展，成倍為城陽發(fā)展阿軸心方向商業(yè)核些心區(qū)城陽城區(qū)止商業(yè)地產(chǎn)府供應分布袖圖項目本畜體：本項目出處于城逢陽區(qū)最核心地章段，區(qū)曲域成熟端度高，交通便肌利，處于城梁市發(fā)展馳軸心方禾向上，是城陽都市氣質(zhì)代表性區(qū)拋域項目本體視角2市場形勢坐回顧在嚴峻的臨市場形勢頓下，我們暴的機會在旨那里？200篩8年城封陽市場耐銷售速撥度明顯烤下降，預上半年閱整體銷壘售率只吊有13列%，面湯臨巨大獅的銷售蠻壓力城陽區(qū)目休前可售住牲宅面積和謠套數(shù)占全爪市的比例棒均超過2趣0%，總傾面積供應豈量全市第銳一市場機會3供應量剖大銷售緩慢目前城混陽市場客戶來由源比較詳廣泛，客戶層滋次豐富咳，市場凍細分明徒顯市場機會-13客戶來源置業(yè)動機產(chǎn)品形式需求面積總價承受能力城陽本地的私企老板多次置業(yè)客戶，追求生活品質(zhì)聯(lián)排花園洋房140-160平米100-120萬權力公務員企業(yè)高層普通公務員二次置業(yè)客戶，改善居住品質(zhì)多層小高層120-140平米50-80萬韓資企業(yè)里面打工的鮮族人和韓國人城陽地緣的養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)園內(nèi)普通打工者剛性需求，首次置業(yè)多層、小高層90-110平米30-50萬本地拆遷客戶李滄來的拆遷客戶投資客戶投資小戶型40-60平米30-40萬高端中高端中端城陽本地僅的私企老稻板權力公扒務員企業(yè)高層他們是…匆…產(chǎn)品形嘆式：聯(lián)綢排、洋乳房產(chǎn)品品質(zhì)編：體現(xiàn)自縫己身份地肉位的好房集子；地段：在騙城陽的最腰核心區(qū)置哀業(yè)他們需斑要……他們出現(xiàn)闖在……青特匯額豪景苑級的聯(lián)排儲和洋房萬科魅罵力之城朱的花園伐洋房高端客戶放：購買力狠80萬以檢上，關注斯地段、產(chǎn)網(wǎng)品形式和炮品質(zhì)孫先生帶私企刑老板及40多敵歲，孩子上莊學，平器時和老越人住在丑一起置業(yè)動五機：多次置血業(yè)，在器市南和旨城陽都膛有房子浩，置業(yè)塔動機為捆換房置業(yè)關注餡要素：房子要好，到市體里的車短行交通要方恥便，可以經(jīng)柱常去市里林辦事、購夏物萬科魅力劃之城銷售茫代表買這里擾的房子膊的客戶我有一部宋分是做明水產(chǎn)、有海鮮批節(jié)發(fā)的老痰板；還臂有大企收業(yè)的高張層；在闖這里買乖房的客供戶一是看中了溝花園洋文房的產(chǎn)澡品（以前災青島沒巾有過洋筒房的概誘念），哀另外一檔個就是看中了這嘴里屬于城討陽的核心柿地段，對面鴨就是世意紀公園流亭機苦場高管紗，4尸0歲左醬右置業(yè)動機嚴：多次置業(yè)賀，市內(nèi)有燙房子，在點即墨也買嗽了一套別音墅，不過完因為自己境家庭的原夜因不想去濾住了，想趟賣掉。還扯想在城陽糕買套房子寺住置業(yè)關洽注要素寨：距離機場儉近，而且夫產(chǎn)品好市場機會-13高端客戶帥典型置業(yè)淚樓盤——么青特匯豪育景苑位置城陽區(qū)城陽區(qū)德陽路189號規(guī)模占地113畝，建面12萬平方米，其中住宅建筑面積9.9萬平米。產(chǎn)品形式聯(lián)排，多層洋房，小高層戶型配比匯豪景園主力面積140-150平米，以3室2廳2衛(wèi)為主銷售狀況洋房2007年6月開賣，現(xiàn)在基本賣完，均價8200元/㎡別墅被青特內(nèi)部消化，均價16000/㎡，3期小高層目前尚未開盤消化速度多層電梯洋房主力總價110-120萬，銷售20套/月賣點水景坡地園林，綠化好，電梯洋房項目點壟評：目前城陽滑地區(qū)價格們最高的樓蒜盤，一期誼推出的產(chǎn)蛙品是洋房狐產(chǎn)品；聯(lián)想排產(chǎn)品尚目未推出，邀但是已經(jīng)聾內(nèi)部消化夕完畢社區(qū)內(nèi)蛙園林景庸觀打造戒較好，瓣也受到瘡了客戶倍認可高端客戶便典型置業(yè)欠樓盤——卷萬科魅力球之城位置城陽區(qū)興陽路（世紀公園北門對面）規(guī)模占地20萬平方米，規(guī)劃建筑面積38萬平方米，總戶數(shù)3300戶左右產(chǎn)品形式多層、小高層戶型配比花園洋房主力面積140-160平米，小高層戶型有80、110、140等，主力戶型為120-140，占一半以上，另有40-60精裝修的螞蟻工房銷售狀況一期共600余套，去年開賣前五個月基本就完成了80%；二期今年5月18日開始銷售，螞蟻工房售價6500-7500，一般多層售價為7200-7500，二期到目前為止差不多已售出40-50套賣點城陽區(qū)中軸線上，距離308國道很近,對面是世紀公園項目點評使：位于城陽電區(qū)核心地掠段，對面并即城陽餐區(qū)世紀糊公園，周邊配套型較好首先把怎花園洋紀房產(chǎn)品詳引入到蘇城陽，產(chǎn)品力受引到客戶的柄認可，一期花膊園洋房早槐已售罄普通公務繩員韓資企雙業(yè)里面靠打工的鮮族人和廚韓國人城陽地緣壺性養(yǎng)老客控戶他們是…綁…性價比：免要求較高危產(chǎn)品品質(zhì)脅，而且價掏格合理環(huán)境：看餃中社區(qū)內(nèi)銹的園林綠沿化和外部館環(huán)境他們需要亮……他們出矮現(xiàn)在…捎…寶龍城市鞋廣場的多旦層和小高盯層都霖美景特的多層和柏小高層希爾景園鐘的小高層中高端客稼戶：購買攜力50-課80萬，隊關注性價狼比和環(huán)境都霖美景翁客戶嚴女呀士，5詢0歲左右客戶信息遙：女，5近0多歲，驗兒子已經(jīng)輩20多歲拜，平時就潑自己住置業(yè)動突機：覺耐得李滄摟太亂了霧，當時軍購買的耽時候主變要是考塵慮城陽的房子柴，未來知發(fā)展前臘景比較對好，環(huán)境也好；置業(yè)關紋注要素恢：價格不要揀太高；平時服開車出書行，交貧通并不眾是問題千禧國際嬸村銷售代店表韓國人、睬鮮族人打沙工的人居判多，買房牌愛扎堆，宜但購買力肌并不是特斤別強，如果婆認準了避一個項挑目，大爆家就都聲在這里拍買；他們買畜房挺看重小原區(qū)環(huán)境這塊的賭，可能艱是因為快他們要以回國，順希望安劈燕全一點難就比較樸放心吧在一些細泡節(jié)方面，晚他們喜歡滔住電梯樓伐（一般是盡指帶電梯斷的小高層等或多層）屯，暖氣希派望是地暖允，窗戶也心喜歡落地似窗城陽客戶艙李先生，付30歲皂左右，在揉一個城陽潮事業(yè)單位泊工作了5方年置業(yè)動驅(qū)機：已景經(jīng)有一悅套房子士了，但旺是面積邁太小，元住起來湖不太舒例服，所怎以想換施一套大疑一些的季。置業(yè)關籃注要素駁：買房泄當然是聾看重性價比殊，另外小湯區(qū)的園林環(huán)境偷一定要好市場機會-13中高端鬧客戶典棟型置業(yè)急樓盤—抄—寶龍脖城市廣滋場位置城陽區(qū)文陽路與長城路交會處（新天地旁）規(guī)模規(guī)劃總建筑面積近70余萬平方米，由50余萬平方米的超大規(guī)模游樂主題shoppingmall和20余萬平方米的國際高檔住宅社區(qū)組成，共計1268戶產(chǎn)品形式聯(lián)排、多層、小高層戶型配比主力戶型面積從120㎡-130㎡多種戶型銷售狀況起價:4980元/平方米，均價:5500元/平方米，復式起價：6000元/平米，別墅起價:8000元/平米，07年7月開始銷售，住宅目前已經(jīng)銷售近70%，住宅大約還剩8萬的體量。賣點城陽區(qū)中軸線上，70萬平米的城中城。項目點評難：大型城市冠綜合體項紋目，現(xiàn)推草售住宅產(chǎn)惠品以小高憤層為主中高端早客戶典衣型置業(yè)倍樓盤—乎—都霖盤美景位置城陽區(qū)正陽東路與煙青路交匯處規(guī)模項目規(guī)劃建筑面積40萬平方米，項目共分為三期開發(fā)，目前開發(fā)為一期工程，建筑面積12萬平方米，共31個樓座。產(chǎn)品形式有高層、小高層、多層、多層帶電梯、聯(lián)排疊加等多種建筑形式。多層5＋1、6＋1、高層11＋1、疊排4＋1、5＋1戶型配比戶型面積63－400平方米，二組團花半里為130-150㎡銷售狀況07年10月開始銷售，小高層起價4000元/㎡，多層起價4200元/㎡，均價4400元/㎡賣點70米寬的景觀綠化帶配套2100平方米的星級會所，社區(qū)北部規(guī)劃有一條名品商業(yè)街項目點評懂：自然環(huán)境攀資源豐富，且臨近城透陽核心區(qū)餡成為該項眨目的最大座賣點。屬于郊區(qū)忠大盤，總童建筑面積覽達到40萬平米2007年銷售50套/月，今年中只有10-1梅5套/月，大戶型助消化較擦慢；中高端徹客戶典捕型置業(yè)叼樓盤—水—希爾久景園位置長城路可和興陽路交口西南角規(guī)模占地面積:35500平方米，總建筑面積:地上11萬平方米建筑類型城市綜合體，商業(yè)40年產(chǎn)權，共3棟樓組成，東西向波浪形酒店式公寓1棟，南北向商住寫字樓1棟，和一棟4星級酒店（景園假日酒店）戶型配比酒店式公寓（住宅）面積為130-140㎡銷售狀況4500元/平起價，均價4800，目前已銷售近一年，370多套已基本售完。賣點區(qū)位、城陽最大的公園世紀公園配套住宅1層為商業(yè)，共約5000平；4星級的景園假日酒店。項目點市評：韓國客戶姻占到10-1弄5%，鮮族人猶占60%緊鄰城陽紙世紀公園置，環(huán)境優(yōu)礎勢突出產(chǎn)業(yè)園激內(nèi)的普申通打工西者本地拆編遷客戶鐘，李滄來泄的拆遷緊客戶他們是驅(qū)……價格敏燙感：購除買力多起在50丙萬以下棚，需求宰產(chǎn)品以儉2房和延小3房歉為主他們需逗要……他們出梢現(xiàn)在…吊…林溪美河地的多上層陽光馨苑容的多層、鍋小高層中端客紙戶：購依買力3書0-5敵0萬，排價格敏透感型客載戶，投尺資型客娃戶關注賢未來升竿值潛力林溪美地日銷售代表這里的客記戶主要是枯城陽本地齡的年輕人壯為主，很護多是周邊師產(chǎn)業(yè)園里賀面的員工城陽當?shù)赝髽I(yè)員工埋趙女士，隱26歲，努在城陽已制工作了3珍年置業(yè)動腥機：自休己就在輪城陽工瞎作，就槳想在工庭作地點茄附近買俱一套住置業(yè)關注后因素：有潔錢當然會粘買大一點主的了，但想是現(xiàn)在還扯沒有孩子鹽，只要能恒夠兩個人欄住就可以振了。李滄客戶對曲女士，朽50多呈歲置業(yè)動機宇：，兒子鳳20多歲賤了，所以欄想為兒子卷購買一套刺結婚用置業(yè)關各注要素傍：自己能夠們承受的價俘格大概4嫌0萬左右，面積最孕好大一些狂，所以想既買400劃0塊錢左摩右的市場機會-13青島立藝群趙先樂生這里的攝客戶主登要是城披陽本地溜的年輕腸人為主靈，很多社是周邊娃產(chǎn)業(yè)園坊里面的昏員工中低端浮客戶典該型置業(yè)咸樓盤—置—林溪悠美地位置城陽區(qū)青島農(nóng)業(yè)大學西側(cè)，虹子河北岸規(guī)模地塊總規(guī)模約30萬平方米，首期約12萬平方米，是城陽大學區(qū)稀有的中小戶精品社區(qū)。產(chǎn)品形式多層中小戶型戶型配比主力戶型90——110平米，基本都是兩居銷售狀況2008年4月開盤，起價:3969元/平方米賣點蘊含傳統(tǒng)園林和現(xiàn)代園林的精華，將現(xiàn)代化的生活要素與原生的自然景觀及人文氣息在心靈構思下形成完美相融的園林景觀體系。配套完善的教育配套；大潤發(fā)購物廣場近在咫尺、農(nóng)貿(mào)市場就在家門口，十分鐘生活圈內(nèi)項目點處評：這個項弱目的客駝戶主要蠟是以城崖陽本地班的年輕額人為主浸，剛性訴需求本地拆秀遷戶購死買也多鑰為替子域女購買戶型小基，總價伏低中低端渾客戶典索型置業(yè)煙樓盤—鴿—陽光綱馨苑位置城陽區(qū)南臨正陽路，距離城陽區(qū)中心僅10分鐘車程，北臨雙元路規(guī)?？偨ㄖ娣e8.3萬平米，總戶數(shù)63。產(chǎn)品形式多層小高層戶型配比90——118平米，2房和3房居多銷售狀況均價:2900元/平方米，銷售速度達80套/月賣點價格優(yōu)勢明顯，交通生活配套也較為齊全配套臨近南萬小學，南萬中學。銀行機構，通訊機構，建設中的17000平米南萬商貿(mào)城項目點評僚：本項目是猴城陽地區(qū)叔的限價房城陽銷售炭速度最快杰的樓盤平咽均80套/月客戶以援首次置亂業(yè)的年承輕人為爽主，多宏是周邊綢產(chǎn)業(yè)園豈的普通丙員工他們是…鄰…他們出現(xiàn)務在……中端客戶允（投資客埋戶）：購猶買力30浪-40萬臉，關注未欺來升值潛輩力市場機會-13萬科螞努蟻工房看好城箭陽的投龜資者，鋪有本地印人，也賀有市內(nèi)卡四區(qū)的冷人他們需膛要……投資客葬戶：未午來有升忙值潛力票，小戶鋪型產(chǎn)品青島立員群財務搜主管趙嗽先生，標30多愉歲置業(yè)動機劉：，覺得模城陽未來碑有發(fā)展前桑景，買一鄙套投資不五錯置業(yè)關洽注要素湖：一定要馳有升值您潛力，面積線不用太礎大，要呀不然資欺金方面亦受不了戶型配比螞蟻工房戶型面積40-60平米銷售狀況今年螞蟻工房推出了96套，目前已售出40-50套賣點城陽中心地段，未來有發(fā)展?jié)摿?，萬科產(chǎn)品品質(zhì)較好，且戶型面積小，總價低高端產(chǎn)句品、低橋總價產(chǎn)都品目前獄市場表鴿現(xiàn)最為廚突出，品質(zhì)降改善及隨剛性需浪求為市交場最主棕要需求頓力量萬科魅力疤之城010203040300俯0元4000筒元500曬0元600榮0元7000賽元800失0元寶龍城市監(jiān)廣場都霖美躺景5060林溪美車地匯豪景臭苑華鵬馨苑盛世民務生花園奧港國際希爾景要園弘通學漫城銷售價坦格與銷口售速度擋圖銷售速度單位：月混/套銷售價牌格單位：元活/平7080陽光馨苑25套遙/月在售項目戶均面積（平米）戶均總價（萬元）萬科魅力之城12088寶龍城市廣場40、16035、96都霖美景14060陽光馨苑11434林溪美地8836匯豪景苑166108華鵬馨苑10652盛世民生花園10352奧港國際9547希爾景園12071弘通漫城11762陽光馨苑焦憑借絕對津價格優(yōu)勢，成為允市場銷卵售最好活的樓盤塔；其他樓今盤中，銷售較好朗的希爾景傅園、寶龍棒城市廣場滋、萬科魅洲力之城均穗為城陽中庭高端樓盤市場機會-23商業(yè)供弟應量大猜且同質(zhì)遇化嚴重躁，以“臺超市+蜜百貨”宰為主，蝦城市休厚閑娛樂菌設施缺禽乏市場機會-33名稱業(yè)態(tài)定位寶龍城市廣場主題商業(yè)、超市百貨啟陽國際百貨利群購物廣場超市、百貨青特上豪廣場商業(yè)、酒店、寫字樓海都國際商業(yè)、寫字樓IMAGE時代廣場餐飲、寫字樓、公寓銀盛泰商業(yè)、金融配套東方城酒店、休閑商業(yè)街天一廣場二期-奧港國際北美休閑街休閑商業(yè)街名稱規(guī)模業(yè)態(tài)介紹凱屋餐飲娛樂3600平米餐飲，ktv星之盒KTV娛樂中心5000平米Ktv，迪吧，酒吧金色夜宴3000平米左右多瑙河國際酒店的配套娛樂休閑場所城陽顏容堂美容會所——大型美容連鎖機構飛特尼健身俱樂部3200平米高檔次大型專業(yè)健身俱樂部城陽市民盈訪談：城陽的娛撇樂場所？鍬挺少的！飼好像有幾摘個洗浴中吹心和KTV，這種地篇方本地人罷很少去，午像KTV包間一晚悟上都是800、180月0的，里殿面很亂廣，一般價只有韓闖國人會恨去。城陽市悉民訪談等：海夢園頭的KTV還不錯，粱有1折卡，有舅時候幾個嶄朋友會一繳起唱唱也束不錯。商業(yè)供賤應城市休閑珠娛樂設施定位與策礎略3發(fā)揮自罷身價值答，利用坡市場機抓會，制化定達成何目標的碌發(fā)展策唱略與定莫位第三部醬分:定勿位&規(guī)許劃項目發(fā)展石戰(zhàn)略項目定支位項目規(guī)劃碧構想我們的稍目標：株現(xiàn)金流楚為王，西快速銷伐售我們的價征值：青島愁城市副都酷心之核心掀，最能代扔表城陽都舞市精神之徒地我們的機唇會：客戶顆層面豐富宏、來源廣哈泛；兩極膠客戶表現(xiàn)火活躍；我們的恐開發(fā)策掘略……我們的取開發(fā)策緒略——抓住每個章細分市場猜，建立精機確對位各炊層客戶需柳求的復合面產(chǎn)品體系表；充分發(fā)說揮項目區(qū)欠位價值，易通過創(chuàng)新裁規(guī)劃及產(chǎn)戴品、特色亡配套構建更項目核心伐能力。策略一：創(chuàng)多元復合掠產(chǎn)品擴大嫂客戶覆蓋表面，實現(xiàn)前快速銷售值策略巾二：產(chǎn)品煙創(chuàng)新、規(guī)網(wǎng)劃創(chuàng)新及罩特色配套聚展現(xiàn)項目故都市精神王價值整體定校位New膊Urba溜nCe允ntra飛lBl組ock容納都請市生活曬，領航恥島城未垮來——新欄都市：充滿活力玩的，配套丈齊全的——中厚央：處于領剛導地位讓的，示皂范性的——街區(qū)余：空間豐富擊的，多元賺復合的新都市中弄央街區(qū)新都市：蓬勃生斷長的活力城市的生典命力滲透則到每一棟靠建筑的角末落活力意項味著發(fā)斥展與前眉景新都市：在轉(zhuǎn)身餓回家的一墨剎那便捷的出交通完善的四配套五分鐘螞生活圈區(qū)域中忌央樹立區(qū)議域標桿形象，城市發(fā)浙展風向標交流中央可效仿，但不可被超越。Blo騾ck新鮮體知驗我們給這螺座城市帶鉆來的不僅停僅是一個腰住宅小區(qū)竿，更重要鋪的是鄰里街掀區(qū)：私享與共燙享的平衡功能空妨間：從社區(qū)苦到城市吼，沒有薄局促多元的產(chǎn)品多元的人群多元的生活Blo癢ck新鮮體驗我們就是這樣伸一個區(qū)域予的新興代表我們走在青款島進步阻的前沿我們示范城棋市發(fā)展位的未來客戶定位協(xié)：客戶層衛(wèi)全覆蓋，狼高端為核字心，中端居為重點購買意讀愿支付能力鮮族人、歌韓國人私營企業(yè)電主權力公務狐員本地拆遷例客戶產(chǎn)業(yè)園邀員工企業(yè)高梅層高低高核心客戶重要客戶核心客戶貌來源：城陽本地勿的私營企翻業(yè)主權力公戲務員城陽本案地企業(yè)自、韓資熄企業(yè)以貸及機場磁的高層綿管理人涂員重要客切戶來源宏：普通公舞務員地緣養(yǎng)老墓客戶鮮族人、馳韓國人拆遷客戶普通公幟務員地緣養(yǎng)超老客戶市區(qū)拆遷到客戶產(chǎn)品策盈略及定突位：產(chǎn)智品多元念化；高喚端產(chǎn)品葛低密化輸，中端已產(chǎn)品實暮惠化；物業(yè)類型建筑面積（平米）目標客戶策略戶型面積（平米）疊拼洋房17272左右10%左右城陽本地的私企老板權力公務員企業(yè)高層標桿產(chǎn)品，但成本較高，通過控制面積控制總價160㎡四居超空間多層25909左右15%左右普通公務員韓資企業(yè)里面打工的鮮族人和韓國人次主力產(chǎn)品，以舒適、實用為原則，避免華而不實130-150㎡三居情景小高層112271左右65%左右城陽地緣性養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的普通打工者本地拆遷客戶，市區(qū)拆遷客戶主力產(chǎn)品，在功能齊全的基礎上，盡量緊湊、實用90㎡三居110㎡三居80㎡兩居都市單元17272左右10%左右投資客補充產(chǎn)品，以緊湊小戶型降低純商業(yè)物業(yè)的銷售風險，并迎合投資需求50㎡一居70㎡兩居總計172725（其中商業(yè)面積10000平米）新都市鼠主義3第三部分裹:價值體茅系——規(guī)貿(mào)劃及產(chǎn)懶品建議新都市主幫義（Ne淚wur川bani單sm）緣起……新都市主腸義（NewU范rban緣瑞ism）托是指上世終紀80年交代晚期美始國在社區(qū)淋發(fā)展和城財市規(guī)劃界掀興起的一班個新運動省。其宗旨夸是重新定踏義城市與添住宅的意夢義和形成唐，創(chuàng)造出甚新一代的胡城市與住條宅新都市拋主義（直New隨ur雅ban仰ism坊）主張…某…讓城市自泉然化，讓障自然城市版化回歸城市雷中心，人燦與自然和娘諧多樣化的浴鄰里社區(qū)新都市主侍義倡導一間種生活以人為本壓，建設新偏社區(qū)適度開截放的空洗間復興傳統(tǒng)舍的現(xiàn)代新都市果主義（另New垃ur寶ban拾ism渡）與本太項目本項目處短于城陽區(qū)鴿最核心地段魯，區(qū)域成杜熟度高，交通便就利，處于城漫市發(fā)展你軸心方驕向上，是城陽都市氣質(zhì)代表性避區(qū)域讓城市語自然化徑，讓自瘋?cè)怀鞘薪坊貧w城市刻中心，人摘與自然和堵諧適度開放劃的空間多樣化的愿鄰里社區(qū)……新都市主刪義價值主弱張打造代表使城陽發(fā)展元方向的新都市緞中央街茄區(qū)價值拾體系新都市遣中央街由區(qū)價值崇體系新都市黃中央街區(qū)葬價值體啦系創(chuàng)新價遭值示范價印值規(guī)劃空間Bloc隱k街區(qū)三級商學業(yè)都市價望值建筑疊拼洋仗房高層與野小高層朝空間多慢層三度空麗間豐富天逝際線/才外立面規(guī)劃3-1第三部分壁:價值體叔系新都市果中央街刮區(qū)價值扒體系BLOC豪K街區(qū)三級商業(yè)蟲體系規(guī)劃創(chuàng)新胃——Bl賀ock街流區(qū)Blo緊ck街晴區(qū)關鍵慌詞：1、BL蘭OCK（苗街區(qū)）：寸是城市中心其有最基本笛的活動空間碎單位，幾個醒BLO坊CK集懇中在一趴起就成俘了CI債TY。2、由封閉到認開放：開放獻的規(guī)劃縱，賦予獎多種功切能，強轟調(diào)街道家的作用約，注重團街坊鄰某里的溝豪通3、交流、監(jiān)共享：BLO現(xiàn)CK不是喜被圍墻圈狹起來的一竿個封閉的仰獨立體信，而是繞成為與城付市機理融芳合、與地趁域文化相皺傳承的生野命體。街區(qū)強調(diào)廉的是由一賤種開放式誤的空間營辨造出一種輝人文的關公懷，是人岔們相互交領流的良好尼平臺。４、便利：BL賓OCK街桶區(qū)提倡的籃首先是生雞活的便利糾性，商尿業(yè)、休閑防、居住多鏈功能融合BLO飄CK街商區(qū)設計的理念是輸20世翁紀中期疲興起的逮一種全更新的社服區(qū)規(guī)劃水理論，短Blo艘ck街盲區(qū)的概叔念來源勝于美國綱，BL暴OCK扇是5個眉英文單適詞的縮樹寫:B華－Bu旨sin巨ess挨(商業(yè)概)、L誘－Li君efa拒llo計w(休閱閑)、拿0－0康pen購(開放自)、C駱－Cr艇owd辣(人群宗)、K隙－Ki岸nd(墓親和)泡。BL訓OCK挨是居住壺和商業(yè)括的集中偽融合。Bloc洪k街區(qū)：Blo觸ck的窮大小美國幾個凡大都市的征城市肌理緊研究表明撒合理的蒼Bolc繩k大小為難200f到t*2引00ft涉,即占地亡3500淚-400沈0㎡左右Bloc先k街區(qū)：Blo渴ck與疲圍合每個B姓LOC區(qū)K內(nèi)基溝本由一塑到兩個箱庭院做熟成，庭始院具有豬多種圍商合方式退，或是禍全圍或里是半圍睜，庭院逃之間形街成自然勒的“巷肅”，B器LOC跪K之間顛形成“頃街”圍合Blo溜ck街凍區(qū)：對內(nèi)圍融合、對中外形成己街區(qū)Bloc著k圍合形饞式有利冰于形成區(qū)組團內(nèi)艦部封閉鍋，保障璃私密性艇。并形受成組團妄之間有煤效區(qū)隔淺。作為Bloc扁k邊界的至小高層音產(chǎn)品可密布置底魂商，符選合項目論商業(yè)規(guī)階模較大哨的要求井。底商形逆式有利度于形成茶街區(qū)商壯業(yè)氛圍快，同時那營造出凡組團之擇間的公漲共空間飲，與封謙閉的Blo準ck組團形談成空間叫層次性振。Blo載ck街在區(qū)：Bloc脆k之間開放性速的交往叼空間：社區(qū)由一狠條貫穿南疑北的景觀朵休閑步行煉街（斜軸爐）分隔成頃相對獨立皇又緊密聯(lián)晴系的各大壟生活社區(qū)。社區(qū)之源間采用街扛區(qū)網(wǎng)絡布畜局的方式罰，營造豐囑富浪漫的溝交往、休蝦閑、娛樂利環(huán)境Blo搶ck街賴區(qū)：Blo龜ck之注建筑從建筑形叫式上突出五開放、自遭由、開拓慎精神，高低錯居落、起具浮有秩。從建襲筑設計壇上注重觀居住建激筑的生兄活氛圍退的塑造險，體現(xiàn)予簡潔、絞舒適、帖品質(zhì)為柱先，講鎮(zhèn)求建筑的宜蝕人尺度，關注輛建筑細賓部的品每質(zhì)感，渾以構筑謹和諧的燦“生活貼街區(qū)”呆。Bloc短k街區(qū)：Blo援ck之插建筑私密性但的居住垂空間：悶組團形技成相對葡獨立的到居住空例間，以寒創(chuàng)建和霞諧的鄰涉里關系功和私密雖的居住何空間。Bloc括k街區(qū)：Bloc惠k之入口私密空玩間與共史享空間期之間的騎轉(zhuǎn)換本項目B蛙lock監(jiān)計劃青威路崇陽路和陽路Blo叮ck邊凍界市政道欲路商業(yè)街疊拼洋房超空間多趨層情景小高導層都市單板元（高每層）入口產(chǎn)品排蠻布：最廁西北角柄入口處鄰是兩條虧市政路濕交叉處熟，昭示遞性好，偏排布高訓層可鮮礙明體現(xiàn)相本項目詢都市劃如特色多層產(chǎn)品恢排布在地頑塊東南側(cè)恥，小高層化排布在其碼左側(cè)和后纖面，避免釘產(chǎn)生采光乖問題疊拼洋房砌是本項目茄標竿產(chǎn)品睜，與洋房例產(chǎn)品排布燈在一起，鞋有利于形揭成整體低秀密度意向扁，排布在丘東北角私主密性好，脊避免排布印在中間產(chǎn)擔生被俯視奧的感覺城市級商惜業(yè)以特色商鋤業(yè)街體現(xiàn)特色商業(yè)充休閑中心摘設置在主善入口位置別，交通便溪捷、昭示井性強。采用內(nèi)同街形式介，減少頸快速路移的影響丸。設置集中巷性休閑中中心The通me濁roo村m，形成整噴個商業(yè)街牽的視覺點屠和高潮三層級商賄業(yè)之城市級濟商業(yè)Chin打ese燥Shop戴hous畝e構成要棚素院+街刃：主街鈴/里弄（次街）/院落街名動感、標趣味/捐生活/勉參與性步行系村統(tǒng)標志點景觀元角素/體爬驗點核心交匯須點（Th杰eme娃Room弱）三層級姻商業(yè)之城市級商庭業(yè)Chin叛eseShop濕hous疫e——適合人罰體尺度男以及與竹周邊環(huán)極境相結耽合的小隊規(guī)模體叮塊組合卡而成的奪院落空蔽間，使扮街區(qū)生砍動活潑交流平臺——體塊相互售錯落，形贊成了豐富峽的空間層絞次，同時父形成交流慢平臺與體簡驗點商業(yè)街采以用兩層為赴主，局部退三層的建昌筑形式院+街展：里弄兆（次街草）/院慘落三層級孟商業(yè)之城市級閑商業(yè)針對城稱陽地區(qū)寫娛樂休意閑設施將的缺乏狀，本項害目商業(yè)斥街利用撐山墻和毯屋頂結與合商業(yè)賽業(yè)態(tài)，豎營造出斥攀巖墻/滑板道/漫跑徑/迷你gol柏f等時尚動詠感的體驗領點動感、趣焰味/生活雅/參與性景觀元素槐/體驗點X.Game攀巖籃球慢跑徑跑鞋店果汁吧漫跑道小型劇院/餐館迷你golf三層級斥商業(yè)之城市級商診業(yè)The醋me抱Roo檔m（主雄題區(qū))The鑒me蒜Roo半m延續(xù)了茅“Chi紫nes沈eShop燦hous乎e”(商業(yè)街畜坊)的建筑形懂式，將街訪道引進了斬建筑體內(nèi)肌，創(chuàng)造盡妄可能多的斬沿街店面冤，營造更洲豐富的空承間“Chi于nes議eShop框hous帶e”在體量與架色彩上與洋軸線商業(yè)日的其它建皺筑相呼應莊，而在建拜筑風格上尼卻獨樹一朗幟核心交匯鴉（The醫(yī)meR油oom）三層級商漿業(yè)之城市級你商業(yè)社區(qū)商者業(yè)全部累采用一財層底商雀的形式色，并分真組團集沾中布置蕉，形成斃鄰里商佳業(yè)街。聚即可以天打造組鬼團間的茫共享空談間，又漁可作為混組團間各的區(qū)隔齒，人車成人流，貪打造步及行商街她。三層級綱商業(yè)之社區(qū)級因商業(yè)三層級商拖業(yè)之組團級商寫業(yè)鄰里商業(yè)椅街重在經(jīng)驅(qū)營業(yè)態(tài)之孕間搭配，遵能全面滿搭足社區(qū)需企求。在經(jīng)蟲營方式及紗店面裝修弟方面也需筆要統(tǒng)一要科求，與社酒區(qū)建筑體寶風格相協(xié)批調(diào)。建筑3-2第三部籮分:價龍值體系疊加洋房超空間多表層情景小高寺層都市單西元新都市中所央街區(qū)價隨值體系青特匯雙豪景苑禍——電揉梯洋房青特匯批豪景苑青特匯爭豪景苑而一期推袍出了電梯花園云洋房，電梯攜入戶的經(jīng)概念得餃到了客傳戶的認毅可；洋辭房產(chǎn)品罷目前已錦經(jīng)基本玻售罄數(shù)量多層花園洋房共230套戶型面積90-200平米（140-150的為主）價格均價8200元/平米賣點電梯花園洋房、園林銷售情況2007年6月份開盤，平均銷售速度20套/月左右，目前已基本售罄－洋房榨產(chǎn)品－客戶劉行先生，棒40多嚴歲，企覽業(yè)高層投：來這里并有一見須鐘情的鍬感覺，掃房子確接實好，4層樓怖還帶電偽梯，不汽用爬樓烈了，園給林也不賞錯萬科魅力恒之城——冶情景花園逆洋房萬科魅力煎之城萬科魅力割之城是城蠅陽市場上胖第一個將萄花園洋房消引入的項想目。產(chǎn)品耗是萬科經(jīng)徑典的情景花園閘洋房，從入戶當方式、險外立面筑、露臺劑等多方的面體現(xiàn)華出了高軋品質(zhì)，嶺但洋房狠產(chǎn)品數(shù)任量少，外已售罄數(shù)量花園洋房共192套戶型面積130-200平米價格均價7600元/平米，總價100-160萬賣點城陽的第一個花園洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品品質(zhì)高銷售情況2007年5月份開盤，平均銷售速度30-40套/月，目前已售罄－洋房期產(chǎn)品－業(yè)主王先撇生，35推歲，私營動業(yè)主：我覺得絞城陽的查房子就餅萬科這伍里做的戀還不錯秒，別的協(xié)什么洋節(jié)房都不頂行。這里的洋飽房一看就煮給人一種邊豪華、奢燙侈的感覺葵，很不錯本項目花登園洋房發(fā)立力點：做擾足產(chǎn)品力本項目的竟花房產(chǎn)品診發(fā)力點：做足品抱質(zhì)感，遍體現(xiàn)洋柜房的別馬墅化特框色萬科和青怨特花園洋霉房的產(chǎn)品爪品質(zhì)受到拔客戶認可市場競爭洋房客戶崇注重產(chǎn)品元品質(zhì)客戶敏感外點－洋房產(chǎn)屬品－洋房產(chǎn)屠品做足炭品質(zhì)感育，體現(xiàn)張洋房的壤別墅化嗚特色岔力的三硬種方法－洋房產(chǎn)傘品－1、以晉綠城產(chǎn)績品為代屬表——釘“花園委化洋房稠”路線２、以萬侮科情景洋誕房系列為猾代表——鐘“情景化落洋房”路鏈線3、以萬效科寬景H針ouse利為代表—荷—“疊拼遮化洋房”既路線上承多層萄產(chǎn)品將平層空裳間變化做偶到極致下啟類汽低密度蓮產(chǎn)品“花園光化洋房鏡”通過叼規(guī)劃布晉局和景皮觀的打流造凸現(xiàn)塘其產(chǎn)品票特色總體規(guī)劃采用江南屑圍合式的撇布局方式盟，通過大藍規(guī)模的中綿心花園和雹組團規(guī)模旬綠地、宅閘間綠地和種蜿蜒曲折閃的水系，尾營造具有暴兩級規(guī)劃滲體系的江間南小鎮(zhèn)意宰象以2萬平睛米中央水燒花園統(tǒng)領舉社區(qū)景觀員，通過道港路景觀系須統(tǒng)貫通各腐組團花園炒，構成多樂層次、組聚團化的景悅觀布局體漲系南入口披架空棟青的北立喚面平齊傭，一層尺挑空為交停車庫糕，一樓簽住戶可配穿過停追車庫直礎接繞到襪南庭院閘入戶，析其他住桌戶需繞打行停車鏡庫入戶兵，南立潑面為花摧園露臺眉層層退拉設計；一層可斧由南庭何院入戶工，二層甜以上均候由南樓晴梯入戶曠；二層退臺劣為一層陽羨光房頂，縫長3.9引米，三層欺退2.6洞米，四層博退1.3曬米北入口哪轉(zhuǎn)角棟趨的北外那立面為乓平齊，結中間設故置樓梯吹；花園跨露臺層鵲層退設墓計只表鍵現(xiàn)在南唯立面；一層可蕉由南庭良院入戶綠，二層挽以上均擋由北樓止梯入戶框；二層退臺弱為一層陽披光房頂，閱長3.9不米，三層鹽退2.7借米，四層夾退1.7樹米“情景化汪洋房”通懸過功能空謙間的變化醋凸現(xiàn)其產(chǎn)賺品特色“疊拼化辟洋房”以跑產(chǎn)品鮮明屆的別墅化繪意向吸引監(jiān)客戶寬景h享ous妨e五大般價值點途：1－2層均有地桑下室附送獨特的裂露臺空茂間豐富的建叮筑形態(tài)氣派的防橫向客些廳豪華的仰頂層套玩房abcde結合本項刻目自身特比點，建議停以3+1旬寬景Ho灶use產(chǎn)桐品取勝市渣場花園化謙洋房與本項目灰本體條件躁、規(guī)劃特培點不符合情景化洋捷房市場上已免有萬科產(chǎn)司品，如直憲接模仿容形易產(chǎn)生市懂場風險疊拼化洋卵房市場上尚葉未出現(xiàn)；毯產(chǎn)品具備鮮明的美別墅化梳意向，峽品質(zhì)感泡強寬景ho肉use的悟種種價值彎點能提高貝對客戶的速吸引力，色比普通的什多層產(chǎn)品疫更易銷售選用寬景液Hous底e的原因原因一市場產(chǎn)品襲稀缺情況董下，創(chuàng)新溝物業(yè)帶來飼的吸引力原因二解決對大忽戶型、別耗墅類產(chǎn)品持有需求但斷受總價限持制的客戶電需求原因三寬景Ho欺use能仆增加戶數(shù)屢，降低1信－2層的翁總價區(qū)間貞，所以優(yōu)背于疊拼別印墅產(chǎn)品。番產(chǎn)品從舒狠適三房到剪舒適四房單，面積從由145平果米-20弟0平米不搭等。大面寬戶請型高附加值舒適性與害人性化低總價基類別墅疊拼化洋林房設計要矛點——債一層的下非沉式私家促院落/半鼠地下層/勤陽光房庭院入川戶/多井景式情上景房從入戶花龍園走到一電樓地下室地下室是任附送的，識面積也很片大，可以臨分影音室嫁和書房地下室半圍合暢庭院疊拼化洋餃房設計要薪點——二隨層附送地晉下室與大斜露臺通向地下霞室的樓梯露臺二層：附送露臺葛/地下室明廚明衛(wèi)方正實用疊拼化洋予房設計要帥點——“咱3+1層仗”豪華套環(huán)房送露臺拖空中花績園頂層附送么閣樓三層復式貧結構：復式結絨構4個露辯臺獨立主人偽套房客廳挑擋空強調(diào)親里情化鄰膝里住區(qū)怕模式—脖—多元剖性的建丟筑營造視有生命盤力的城匯市，創(chuàng)秘新而又歌個性化昆的居住員空間設串計，更種賦予社要區(qū)豐盛術內(nèi)涵超空間多輩層產(chǎn)品：閣多層產(chǎn)品扛創(chuàng)新，舒咐適，實用贏為主設計元素愛關鍵詞：天井值院落吹拔連廊平唱臺坡頂生父態(tài)城陽市場陶中供應的鏡主流產(chǎn)品用戶型以殼90-1捆10平的愧兩居以及釀120-鋒140的謀三居為主裁，90平穩(wěn)米以下產(chǎn)址品供應量此較少－－小高層高層市場在總售項目兩居主力艘戶型：90-1酒10平米市場在售灑項目三居主掠力戶型：120舍-14晃0平米市場在襲售項目四居主議力戶型：150-拳170平米07年至飲今城陽區(qū)憂住宅銷售暫的戶均面咐積為110平露米目前城陽票可售住宅灣面積86炭70套，溉其中10吹0平米以堂上的住宅班占比為5恰8%，1斯00平米仇以下戶型盈占比僅為聯(lián)42%。本項目高避層和小高家層發(fā)力點里：創(chuàng)新戶言型，送足任實惠1。本項謹目受到“映90/7捉0”規(guī)劃票條件限制價，結合市門場現(xiàn)狀，墾本項目高愧層和小高愉層產(chǎn)品的阿發(fā)力方向標之一為如崖何將90厲平米以下蔽小戶型做陽好做精？2，購買住高層和小乘高層的客牽戶注重性循價比，所鈴以本項目眉高層和小計高層產(chǎn)品造的發(fā)力方逆向之二為山如何體現(xiàn)欠實惠？市場主抽流產(chǎn)品焰，大戶銳型產(chǎn)品輪居多市場競爭高層和每小高層屑客戶注看重性價枯比客戶敏憂感點“90達/70崗”政策限制條件件創(chuàng)新小亞戶型面積贈蟻送創(chuàng)新戶型松推薦：舒芬適型90斯平米產(chǎn)品89.私34平康米，2塌室2廳63.4陳2平米，暴1室1廳90.6仰7平米，拿3室1廳戶型設隙計合理炊，空間膽利用率忠高，1速梯2戶胞居多，該且沒有聾大戶型現(xiàn)產(chǎn)生90平余米3房覆南北通騾透，非機常舒適遠洋一方果13號樓－－小高層高層創(chuàng)新戶狼型推薦漲：90扎平米以膀下小戶拒型組合仿的合理丟安排86平權米的建飄筑面積踐得以充書分利用園，3室誼2廳附起送入戶探花園和爆大陽臺中間6滾0平米梯的2室銳戶型也狹可以實煩現(xiàn)良好位通風90平遙米3室紐奉2廳60平祥米2室燥1廳整個樓預層空間鑼利用率罵高