成都雙流雙華路項目畝英倫風情小鎮(zhèn)策劃方案XXXX

雙華路項目基本數(shù)據(jù)凈用地面積 66974㎡一期凈用地面積二期凈用地面積住宅總戶數(shù) 1031戶一期總戶數(shù)二期總戶數(shù)43226㎡23748㎡741戶(其中136 戶花園洋房)290戶（其中56戶 花園洋房)地上建筑面積 101608㎡一期地上建筑面積二期地上建筑面積建筑密度容積率綠化率停車位68034㎡33574㎡26%1.51740%387輛開發(fā)商成都雙華通纜有限公司第1頁共97頁雙華路項目營銷推廣方案一、項目簡介1、項目基本數(shù)據(jù)表2，項目規(guī)劃及建筑思路★總平規(guī)劃第2頁共97頁項目總體規(guī)劃為600畝占地面積，首期開發(fā)100畝。首期開發(fā)地塊方正，凈用地面積66974平米，整體規(guī)劃分兩期來開發(fā)。整體采用圍合式設(shè)計理念，外圍均規(guī)劃為多層建筑?；▓@洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布?！锝ㄖO(shè)計整個項目的建筑風格為經(jīng)典的英式建筑，三段立面、尖頂塔樓、陡坡屋頂、老虎窗、圓形花臺等建筑語言和符號的運用充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。藍、灰、白富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動態(tài)的韻律與美感。建筑形態(tài)由6+1的多層和疊拼的花園洋房構(gòu)成?！锞坝^設(shè)計在項目的景觀設(shè)計上吸取英式園林景觀的特點，大量運用噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品；并有機結(jié)合地塊的天然高差進行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，形成明顯浪漫的*******情調(diào)和坡式園林景觀特點。在花園洋房的棟間及外圍以水系環(huán)繞，在大部分的花園洋房的前庭后院都有水景經(jīng)過。前庭通過水上設(shè)橋的方式連接小區(qū)干道和入戶私道，充分體現(xiàn)戶主的尊貴和私密；后花園與對面住戶通過水景相隔，并設(shè)計了水岸碼頭，是充分享受水景和浪漫情調(diào)的平臺。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構(gòu)成（分別為：小區(qū)入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。在保證每戶景觀占有的同時也考慮到了社區(qū)公共活動的交流空間。在景觀構(gòu)成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節(jié)的合理搭配?！飸粜驮O(shè)計第3頁共97頁項目的多層戶型由77㎡、78.4㎡、79.7㎡、80.6㎡、88㎡的兩房兩廳及88.7㎡、119.1㎡的三房兩廳構(gòu)成，共計7種戶型，以80平米左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結(jié)構(gòu)和南北朝向造就所有房間采光通風良好；大量運用飄窗設(shè)計，拓展室內(nèi)使用空間；其中89㎡的兩房和119.1㎡的三房，設(shè)計了專門的入戶花園，為偏好自然和養(yǎng)花種草的客戶提供了更高的品質(zhì)享受；項目花園洋房部分的戶型面積在160—175㎡之間，一二層的享受前后花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退臺設(shè)計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設(shè)計的私家車庫，部分戶型設(shè)有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高4.5米，并與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分區(qū)明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設(shè)有中庭花園；整個花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高性價比優(yōu)勢突出；★配套設(shè)施項目先期在社區(qū)外圍規(guī)劃了臨街底層商業(yè)，可以引進一些生活配套以滿足小區(qū)業(yè)主們的日常生活購買需求。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設(shè)施等。后期500畝待開發(fā)區(qū)域還將規(guī)劃大型商業(yè)配套、大型運動設(shè)施等社區(qū)配套，600畝項目開發(fā)完成后將全面滿足社區(qū)居民所需的商業(yè)購物、休閑娛樂、運動健身、商務(wù)會客、子女入托等配套需求，呈現(xiàn)出一翻城中城的生活景象。）3，項目區(qū)位及周邊狀況：★項目區(qū)位第4頁共97頁本案位于雙華路與雙黃路交匯處，距華陽車程9公里，距雙流5公里，距雙流機場4公里。從項目到成都市區(qū)有多條線路可以選擇，從雙華路轉(zhuǎn)大件路直達永豐路，雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至武候大道、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉(zhuǎn)迎賓大道再轉(zhuǎn)南延線到人南立交等多條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環(huán)路口，幾條線路的車程都在20分鐘之內(nèi)。雙流抓住成都南部新區(qū)建設(shè)正式啟動的歷史機遇，編制了160平方公里的雙流北部新區(qū)東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團的城市發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，到2020年雙流北部新區(qū)將聚集人口130萬，實現(xiàn)“東（華陽）西（東升）互動，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)對接成都錯位發(fā)展”，將把雙流北部新區(qū)建設(shè)成為成都市區(qū)域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地形成一個東起新興西至九江的環(huán)成都經(jīng)濟增長核心地帶。本項目位于以上四大板塊的交界區(qū)域?！镯椖恐苓厾顩r：本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側(cè)面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環(huán)大約20分鐘車程。雙華路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發(fā)用地；項目周邊緊鄰雙華村的村鎮(zhèn)中心，超市、餐飲、休閑、診所、銀行等基本配套已經(jīng)具備，但檔次不足；項目旁邊除了雙華村鎮(zhèn)還有一個剛剛?cè)胱〉拇笮桶仓眯^(qū)，已具備一定的生活氛圍；項目以東500米附近是西航港工業(yè)區(qū)。★項目交通路線圖第5頁共97頁第6頁共97頁市場分析一、成都房產(chǎn)市場概況及基本競爭格局1.房產(chǎn)開發(fā)投資情況1)2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32%。2)2006年1—7月成都市狀況從成都市統(tǒng)計局發(fā)布的成都房地產(chǎn)1-7月的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都樓市依舊呈現(xiàn)出供銷兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢。全市新建商品房成交1044.20萬平方米，同比增長30.8%；其中住宅成交919.44萬平方米，同比增長37.4%。2006年1-7月房價穩(wěn)中有升，全市新建商品房成交均價為3521元/平方米；其中住宅成交均價為3304元/平方米。開發(fā)累計完成投資320.76億元。比去年同期增長了29.4%。從投資和銷售面積來看，住宅仍是投資的熱點，1-7月住宅完成投資218.81億元，增長46.1%；住宅銷售面積為666.95萬平米，增長23.4%。（1）投資第7頁共97頁開發(fā)投資穩(wěn)步增長1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資320.76億元，比去年同期增長29.4%。自今年2月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%，開發(fā)投資額逐月增加，開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢。內(nèi)資外資齊頭并進從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成的類型來看，內(nèi)資和外資的完成投資繼續(xù)保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。1-7月，內(nèi)資和外資分別完成投資282.80億元和23.99億元，分別增長39.4%和77.9%，港澳臺資完成投資23.97億元，下降38.2%。統(tǒng)計局表示，由于去年和記黃埔在城南和溫江拿地投資達16億元，而今年并沒有港澳臺開發(fā)商有這樣的大手筆，因此港澳臺資呈下降趨勢。住宅投資仍是開發(fā)熱點從開發(fā)商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y繼續(xù)加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少的態(tài)勢。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商繼續(xù)增大了對住宅的投資，1-7月住宅完成投資218.81億元，增長46.1%。開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫，1-7月商業(yè)營業(yè)用房完成投資33.38億元，下降30.3%。開發(fā)資金保障程度提高第8頁共97頁開發(fā)資金保障比是開發(fā)商籌集資金與開發(fā)成本的比率。受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，今年開發(fā)商貸款增長受阻，但加大了自籌資金力度，加之房市銷售特別是期房銷售持續(xù)較快增長，開發(fā)商從消費者手中收到的預(yù)付款增加，保持了開發(fā)資金的持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)的資金保障程度繼續(xù)提高。1-7月，到位的房地產(chǎn)開發(fā)資金為540.09億元，增長34.9%，其中本年資金為461.36億元，增長43.1%。在本年資金中：開發(fā)商自籌的開發(fā)資金為229.32億元，增長68.3%；國內(nèi)貸款為51.27億元，增長20.5%；其他資金為170.89億元，增長24.5%，其中定金及預(yù)付款為131.15億元，增長24.6%。開發(fā)資金的持續(xù)增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的資金保障，截止7月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金保障度為1.68：1。小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資320.76億元，比去年同期增長了29.4%。開發(fā)資金呈持續(xù)增長的態(tài)勢，開發(fā)資金保障程度得到有效提高。住宅投資成為開發(fā)重點，商業(yè)地產(chǎn)明顯降溫。（2）供應(yīng)住宅竣工面積商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應(yīng)提供了現(xiàn)房保障。1-7月，商品房的竣工面積達362.98萬平米，增長47.2%，其中住宅為310.02萬平米，增長68.1%，商業(yè)營業(yè)用房為30.47萬平米，下降26.5%。住宅施工面積第9頁共97頁1-7月，商品房的施工面積為3600.58萬平米，增長31.7%，其中：住宅為2915.77萬平米，增長38.9%；辦公樓的施工面積為68.51萬平米，增長26.1%。商品房的施工面積持續(xù)擴大，特別是住宅和辦公樓的施工面積增長較大，為后期的房市供應(yīng)提供了充足的基礎(chǔ)保證。商品房的空置面積1-7月，全市商品房的總空置面積達153.39萬平米，增長8.8%，其中：住宅的空置面積為30.79萬平米，增長27.6%；商業(yè)營業(yè)用房的空置面積為58.79萬平米，增長14.5%。商品房的空置面積持續(xù)增加，從另一面反映出房市的供應(yīng)情況已得到明顯改觀。小結(jié)：從商品房供應(yīng)的三大標志性指標來看，商品房竣工面積、施工面積和空置面積均有大幅的增加。此情況表明，商品房的供應(yīng)量明顯增加，市場供需脫節(jié)的矛盾也得到了根本性的改觀。（3）銷售銷售面積商品房銷售旺盛，銷售面積和銷售額呈持續(xù)增長。1-7月，商品房銷售面積達716.40萬平米，增長17.4%，其中：住宅銷售面積持續(xù)增長，為666.95萬平米，增長23.4%。從期房和現(xiàn)房銷售看，雙雙同步增長，期房銷售仍為主體，銷售面積為632.78萬平米，增長20.6%，占總銷售面積的88.3%，其中住宅為595.26萬平米，增長27.7%；現(xiàn)房銷售面積為83.62萬平米，下降1.8%，其中住宅為71.69萬平米，下降3.6%。第10頁共97頁銷售額銷售面積的增長拉動了銷售額的持續(xù)增長。1-7月，商品房的銷售額達246.73億元，增長21.3%，其中：住宅的銷售額為214.6億元，增長40.9%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售額為29.09億元，下降38.2%。小結(jié)：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現(xiàn)了較大幅度地增長，市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。3)2006年上半年區(qū)域供求情況城南和城西供應(yīng)和需求的重點區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，城南和城西分別供應(yīng)商品住宅113．44萬平方米和112．50萬平方米，分別同比大幅增長59．1%、35．4%；城東供應(yīng)商品住宅89．9萬平方米，同比下降15.9%；城北供應(yīng)商品住宅15．31萬平方米，同比增長27．6%。城南和城西商品住宅供應(yīng)所占比例（以下簡稱“占比”）分別為34.3%和35.4%。1-6月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達到119．52萬平方米，同比增長39．5%；住宅成交面積同比增幅最大的是城南，成交面積116．82萬平方米，同比增長62．9%。今年1—6月各方位住宅成交面積均出現(xiàn)同比增長。城南和城西商品住宅成交占比分別為33．1%和33.9%，是供需量最為突出的兩大區(qū)域。二環(huán)路以外商品住宅供應(yīng)與成交主要集中區(qū)域1-6月，二環(huán)路以內(nèi)住宅供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，供應(yīng)面積僅為41．88萬平方米，同比下降22．8%；同期該區(qū)域的住宅成交面積為82．98萬平方米，同比下降11．8%。二環(huán)路以外的住宅供應(yīng)面積為293．46萬平方米，同比增長30．9%，第11頁共97頁供應(yīng)占比達到87．5%。同期，二環(huán)路以外住宅成交面積為286．52萬平方米，其中二環(huán)路至三環(huán)路成交住宅面積192．52萬平方米，同比增長22．9%，三環(huán)以外成交住宅面積94萬平方米，同比增長126．3%。二環(huán)路以外住宅成交面積占比為77．5%。全市一半以上新建商品房的買主是外地人1-6月，在五城區(qū)住宅個人購買者中，外地人（身份證為外地身份證，以下同）購買新建商品住宅面積206．64萬平方米，占住宅個人購買總面積的56．9%；其中，本省其他地區(qū)人員的購買比重最大，占42．2%；外省市人員購買比重為14．7%。本市市區(qū)和郊區(qū)人員購買比重分別為14．7%和10．4%。這說明當前我市五城區(qū)商品住宅購買者地域構(gòu)成相對穩(wěn)定。3000-4000元/平方米的房子需求量最大1-6月，五城區(qū)4000-5000元/平方米價位住宅供應(yīng)面積最大，達到122.73萬平方米，供應(yīng)面積占比為36．6%；其次是3000-4000元/平方米價位住宅，供應(yīng)面積76．12萬平方米，供應(yīng)占比為22．7%。3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米價位住宅成交面積分別為143.94萬平方米、131．21萬平方米，成交面積占比分別為39．0%和35．5%，需求量最大的是3000—4000元/平方米價位的住宅。1-6月，5000元/平方米以上價位住宅供應(yīng)與成交面積分別為96．24萬平方米、60．68萬平方米，供銷比為1．59，供應(yīng)相對過剩；而3000—4000元/平方米價位住宅供應(yīng)缺口較為明顯，供銷比僅為0．53。第12頁共97頁小結(jié)：1、從上半年房產(chǎn)供求特征來看，城南城西仍然是成都房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，三環(huán)外成交在總量上雖然跟二環(huán)至三環(huán)間還存在較大差異，但表現(xiàn)出高增長的特征，可以看出三環(huán)外將是未來的房產(chǎn)主力市場，成都購房者已經(jīng)在觀念上認可了三環(huán)外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢；2、新建房產(chǎn)有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產(chǎn)投資的巨大信心，這也是我們項目不可忽視的巨大市場機會；我們對這個現(xiàn)象做了進一步的研究，通過查找資料和調(diào)研的方式，我們得出外地人在成都購房的主要動因和特征：★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學歷者，由外來企業(yè)派駐員工和大學畢業(yè)選擇在成都工作的構(gòu)成；在工作幾年后，為解決居住問題產(chǎn)生購房需求，多為首次置業(yè)；主要考慮因素：離工作地點遠近、價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區(qū)小戶型和較遠的中小戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合）★因商業(yè)投資或開辦企業(yè)而來到成都的商業(yè)業(yè)主和企業(yè)主，在成都事業(yè)發(fā)展良好，產(chǎn)生購房長久居住的群體；他們經(jīng)濟實力較強，即便是在成都的首次置業(yè)，所需求的房產(chǎn)品質(zhì)要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質(zhì)、享受空間、周邊環(huán)境及配套、子女教育、父母靜養(yǎng)等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合）第13頁共97頁★外地人在成都的二次置業(yè)者，他們是已經(jīng)在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經(jīng)買過房產(chǎn)的，因為種種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業(yè)的特征；他們的主要考慮因素：生活品質(zhì)的改善、子女教育環(huán)境、父母靜養(yǎng)環(huán)境等；購房特點：區(qū)域觀念已經(jīng)形成、以綜合品質(zhì)較好的樓盤為主，面積以中大戶型為主；（對此部分致力于在城南區(qū)域置業(yè)的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合）★成都及四川周邊（西藏、甘孜、阿壩、新疆）的各離、退休事業(yè)干部，成都大環(huán)境和居住環(huán)境的吸引，讓他們把享受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養(yǎng)晚年，一般在遠離市區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美的衛(wèi)星城為主；考慮到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環(huán)境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮）★投資人群；看好成都房產(chǎn)市場的發(fā)展前景的房產(chǎn)專業(yè)投資者、以投資為目的的二次置業(yè)者、以轉(zhuǎn)移資產(chǎn)為目的的灰色收入者；項目所在區(qū)域正處于房產(chǎn)開發(fā)的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區(qū)域特征，可以針對投資概念作專門訴（求，以爭取更多的投資者關(guān)注和購買）3、3000-4000元/平方米的房子需求量最大，而項目的花園洋房正處于此價格區(qū)間之內(nèi)，為了更清楚的認識此現(xiàn)象對項目的影響，我們對3000-4000元/平方米的房產(chǎn)項目做了深入分析：★分布在五城區(qū)及三環(huán)內(nèi)的：自去年9月以來開盤或即將開盤的樓盤共有21個。其中錦江區(qū)有1個，武侯區(qū)有3個，青羊區(qū)有4個，金牛區(qū)有5個，而下轄房地產(chǎn)開發(fā)大規(guī)模崛起的城東大部分地域的成華區(qū)有8個項目。21個項目中含有30－60㎡小戶型的樓盤有11個，剩下的10個項目中，有9個的最小戶型面積也在70到90㎡的范圍內(nèi)，而上述兩種戶型第14頁共97頁跨度的房源在開盤后短期內(nèi)即售罄。絕大部分樓盤的最大戶型未超過160㎡，主力戶型區(qū)間都在90-140㎡范圍內(nèi)。這21個樓盤在開盤不到1年的時間內(nèi)銷售情況良好。去年開盤的絕大多數(shù)樓盤都已售完或者尾房數(shù)量控制在各位數(shù)以內(nèi)。今年開盤的樓盤開售批次的銷售也均已過半?！锓植荚谖宄菂^(qū)外及三環(huán)外的：在售樓盤均價在3000-4000元/㎡范圍內(nèi)的樓盤現(xiàn)在有20個。其中城東方向有5個，城南有6個，城西有6個，城北3個。相對而言，三環(huán)外3000-4000元/㎡的樓盤的戶型面積相對較大，20個項目中含最小面積在50㎡左右的樓盤僅2個，但現(xiàn)在還未開盤。剩下的樓盤最小面積為70㎡-90左右，項目個數(shù)為14個，還有3個項目的最小面積都在100㎡以上。總體上的主力戶型面積在100-150㎡范圍內(nèi)。20個項目中有5個項目是去年開盤的，尾房套數(shù)從8套到90余套不等。而今年開盤的項目，前期批次房源均已銷售過半或已售完，后續(xù)批次相繼面市銷售中，總體銷售情況良好。在開盤的樓盤中70－100㎡區(qū)間內(nèi)的戶型在開盤很短的時間內(nèi)就已經(jīng)售完。從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，均價3000-4000元/㎡的項目分布以城北二環(huán)和其他區(qū)域三環(huán)外為主，銷售情況良好，說明在三環(huán)外的房產(chǎn)接受度已經(jīng)較高；從項目多層主力戶型面積接近的戶型區(qū)間的銷售情況可以看出，盡管存在于三環(huán)路以外的區(qū)域，中小戶型依舊有著很大的市場需求；二、區(qū)域房產(chǎn)市場調(diào)研報告（一）城南地區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)概況雙流縣是距成都市區(qū)以南最近的一個縣，根據(jù)成都市城市總體規(guī)劃（2003－2020年），成都城市發(fā)展將形成南北展第15頁共97頁開的發(fā)展格局，構(gòu)建多中心城市空間結(jié)構(gòu)，打造新（都）青（白江）、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等城市組團，六大城市組團中，雙流占兩席。成都新一輪城市總體規(guī)劃將雙流全境1067平方公里整體納入成都市3681平方公里規(guī)劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。雙流將成為成都的南部新城?！彪p流處于成都城市向南擴張的核心區(qū)域。其中雙流北部片區(qū)200余平方公里，而雙流華陽鎮(zhèn)和縣政府所在地東升鎮(zhèn)將為成都市城市空間體系中‘南翼發(fā)展軸’的主體，也是成都南部新城的核心。雙流新區(qū)規(guī)劃分為東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團。東升作為成都的衛(wèi)星城及雙流中心城鎮(zhèn)，將向城市多功能綜合性方向發(fā)展，未來10年，東升規(guī)劃面積達到52.3平方公里，城市人口45萬，居住用地1132.9公頃；而對于另一衛(wèi)星城華陽而言，充分利用成都市行政中心南移，新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，打造成現(xiàn)代化的成都城市分中心則是其目標所向。據(jù)了解，未來10年，華陽規(guī)劃面積達到46.4平方公里，城市人口突破50萬，居住用地1267公頃。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，雙流將建成成都城南一個城區(qū)面積95平方公里左右，城市人口近100萬的中等城市。這就意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大3個多平方公里，年新增人口4萬。本項目位于雙流黃甲與雙華路交匯處，距華陽9km，距雙流5km，距成雅高速雙流入口2km。本項目總占地近600畝，其中一期占地66974㎡。從總體上看該項目位于成都市的城南方向，屬于雙流縣的管轄區(qū)域。而隨著近幾年城南房地產(chǎn)的發(fā)展，項目所在區(qū)域內(nèi)已形成雙流、華陽、航空港、牧馬山和天府大道沿線五個成規(guī)模的發(fā)展板塊。第16頁共97頁(二)區(qū)域市場房產(chǎn)開發(fā)分析結(jié)論：1.從規(guī)劃看待項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢首先，成都正大力執(zhí)行向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而規(guī)劃中雙流的“北部新區(qū)”地處雙流北部地區(qū)繞城高速公路與成都外環(huán)線之間東起雙流萬安鎮(zhèn)，西至雙流彭鎮(zhèn)，總面積達１６３．５平方公里，轄雙流東升、華陽、中和、白家、文星、公興、萬安、黃甲、九江、彭鎮(zhèn)、勝利等１１個鎮(zhèn)，雙流“北部新區(qū)”將成為教育、金融中心，高科技發(fā)展中心，居住休閑中心，物流配送中心。而雙流北部新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃也涵蓋了雙華項目所在的區(qū)域。現(xiàn)在，雙華周邊的華陽板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)的相對較早，現(xiàn)在也發(fā)展的較為成熟，未來的規(guī)劃是將其打造成現(xiàn)代化的成都城市分中心。另一側(cè)的雙流板塊根據(jù)成都市未來的發(fā)展規(guī)劃，雙流城區(qū)面積年平均擴大3個多平方公里，年新增人口4萬。由此可見，項目所在地周邊的板塊未來的發(fā)展前景良好。而本項目所在區(qū)域剛好在上述兩大板塊之間，發(fā)展是必然的，只是時間的早晚問題。2.從城南的演變看待項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢現(xiàn)在的雙華村區(qū)域的大型商品房項目除了花樣年別樣城外，再無其他項目。而雙華在東西方向上剛好位于華陽與雙流之間，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展，根據(jù)雙流、華陽的發(fā)展規(guī)劃來看，將來也必然會被這兩個區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展擴張所帶動，實現(xiàn)四大組團的無縫銜接。從歷史的角度來看：城南房產(chǎn)市場的發(fā)展從早期的棕北、玉林到后來的桐梓林紫荊片區(qū)，再到后來的雙楠、新棕樹片區(qū)，接下來的南延線和華陽，再到航空港片區(qū)；從中不難發(fā)現(xiàn)以人民南路為軸線，向外和向西呈扇形的發(fā)展規(guī)律；該區(qū)域正好處于華陽以西、航空港以外，可以預(yù)見在華陽向西發(fā)展、航空港向外發(fā)展的區(qū)域建筑類型雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線總和含有各建筑類型樓盤個數(shù)多層141111——438電梯255——1224花園洋房331——410別墅1355518區(qū)域雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線總和樓盤個戶數(shù)8236788410053125014582（16個項目）41261第17頁共97頁過程中，該區(qū)域必然會成為房產(chǎn)市場新的熱點區(qū)域；（三）區(qū)域整體情況（在售樓盤）1.區(qū)域開發(fā)規(guī)模比較從以上數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域內(nèi)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相差較大，從已知的房地產(chǎn)開發(fā)面積上可見天府大道沿線區(qū)域的開發(fā)規(guī)模是最大的。就已查得數(shù)據(jù)上看，雙流區(qū)域的開發(fā)總戶數(shù)與華陽較為接近。2.區(qū)域建筑形態(tài)分布第18頁共97頁城南區(qū)域房地產(chǎn)建筑形態(tài)分布141111425512310004133555064210 812華陽航空港項目個數(shù) 16 14雙流（東升鎮(zhèn)）

多層電梯

牧馬山花園洋房天府大道沿線

別墅

根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，從總體上看雙流、華陽、航空港區(qū)域現(xiàn)在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區(qū)域的在售樓盤類型以電梯為主，同時航空港和華陽區(qū)域的在售樓盤中電梯的所占的比重已僅次于多層。而牧馬山板塊內(nèi)的在售房地產(chǎn)絕大多數(shù)為純別墅建筑，屬于城南區(qū)域內(nèi)的一個特例板塊。3.戶型區(qū)間區(qū)域戶型面積雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線總和111512131413――112164958含有各戶120㎡以下形區(qū)間樓120－200㎡盤個數(shù)200以上7245624111214012151313116724562064810121416雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線

城南區(qū)域房地產(chǎn)戶型面積分布項目個數(shù) 18120㎡以下120－200㎡200以上第19頁共97頁區(qū)域雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線單位面積均價（元/㎡）起價1984均價2506起價2732均價3156起價2690均價3056起價5059均價6875起價3540均價4198各戶型面覽積所占比詞例18%45%37%120㎡卡以下120抹－20杜0㎡200謝以上由上述數(shù)識據(jù)可見妄120－壇200富㎡的戶型車面積已具鑒有成為整爺個城南在賤售樓盤市徒場的主流閱，但是歉120品㎡以下戶缸型在項目替數(shù)量上還占據(jù)著整決個城南房嗎地產(chǎn)市場多37％太的份額，業(yè)而含有董200討㎡以上戶魚型的項目魄只占到否18％。4.單價比較由上表可噴見整個城查南片區(qū)，令由于牧馬宅山區(qū)域的役房地產(chǎn)樣創(chuàng)式絕大多況數(shù)為純別儀墅建筑，琴其住宅均已價在區(qū)域匙內(nèi)最高，訪達到6姻875第20傾頁共失97珍頁第2鐵1頁染共祖97賺頁元/㎡航。其次捐為天府層大道沿邪線的住蠢宅均價桌為4放198迅元/窩㎡。華鏟陽和航許空港分漏別以尋315械6元激/㎡和泳30篩56徒元/㎡良的均價織排名風3、4位，最麥后是雙善流（東奮升鎮(zhèn)）賭的住宅淹均價最觀低，為勉25芽06莖元/㎡塵。總結(jié)：綜合以上沫數(shù)據(jù)可以小看出，項掠目所處整披個區(qū)域內(nèi)筒房地產(chǎn)在抖售項目開增發(fā)總戶數(shù)盡超過4性3824康戶。就建筑冶類型而宋言，整享個區(qū)域安內(nèi)雙流些、華陽鬼、航空午港板塊蹦現(xiàn)在的洲在售樓串盤以多娃層為主桐，而天旦府大道質(zhì)沿線區(qū)己域的在爐售樓盤類型以截電梯為主執(zhí)，牧馬山棗板塊的在顧售樓盤全秧部為別墅疾。總的來褲講，城南床區(qū)域內(nèi)的調(diào)在售樓盤德中，多層揮最多，電暫梯次之，別墅和花駐園洋房最欠少，但含用別墅的項踢目個數(shù)卻獄達到了讀19個版，可見城腐南區(qū)域高織品質(zhì)住宅寶的開發(fā)力恒度還是比之較大的。在戶型悄面積上爐，面積迫在1忠20轎至2偉00研㎡范圍晨內(nèi)的住罪宅已經(jīng)斬成為整供個城南餃在售樓擋盤的主援力戶型脖。在售價刮上，牧特馬山板鳴塊的在邊售房地披產(chǎn)項目蜂因為絕爪大多數(shù)浩為別墅丸，所以飯以6服875融元/豆㎡的均賓價成為幣整個城獨南區(qū)域早房地產(chǎn)單價最高閉的板塊，項雙流板塊單由于開發(fā)饅的時間較澤晚，且該重板塊整體木的質(zhì)量不波高，以笨2506資元/㎡翅的均價，恐成為城南夕區(qū)域單價最低的板暫塊。就整個城肺南區(qū)域房芳地產(chǎn)市場騙的發(fā)展情沈況來看，儲華陽板塊涼和天府大森道沿線區(qū)總域內(nèi)的房臺產(chǎn)由于開務(wù)發(fā)的時間航相對較早啄，其發(fā)展的旬現(xiàn)狀也艱較為成靠熟。在懼整個城局南區(qū)域咐內(nèi)，這敏兩個板起塊的房母產(chǎn)在整夫體質(zhì)量瀉上都較扇高。而跟牧馬山膛板塊為泳純別墅媽建筑，帖屬于城南區(qū)抱域內(nèi)的一登個特例板殼塊。（四）城滋南地區(qū)各加大板塊的崖房地產(chǎn)發(fā)情展現(xiàn)狀分貓析第22盯頁共煉97曬頁1.雙流板惡塊房地祝產(chǎn)的發(fā)膽展現(xiàn)狀（1）雙流板獎塊房地夏產(chǎn)整體謠情況▲開發(fā)杰規(guī)模雙流板塊際內(nèi)現(xiàn)在的袖在售住宅益類房地產(chǎn)漠項目有薯17個藝，由1倆6家開濕發(fā)商開發(fā)著。在售樓枯盤的總戶燃數(shù)達到捐8236推戶。但恨總的來說，該批區(qū)域房地浮產(chǎn)開發(fā)規(guī)鬧模較小，郊17個址在售項目蠅中占地面階積超過碰200猴畝，總戶惱數(shù)超過點1000唐戶的項刻目僅3絨個。（襪錦繡華都、大袋成·天芝府景秀謙、錦鎮(zhèn)岸）▲產(chǎn)品類光型及平均廣價格在17貍個在售去項目中，考別墅項目更有1階個，均價怪達到5案000第元/㎡。含有花園籮洋房的項狀目有3紀個，均殼價25掙00－3萍400鍛元/㎡。含有電梯缸的在售項烏目有2迷個，均銅價25摔00－2占787烤元/㎡。含有多層磁的項目有運14趙個，均價角170巷0－26捕00元胸/㎡。整體來舌看，雙梢流板塊館的在售董樓盤中嫂產(chǎn)品類后型以多咸層為主偷。▲戶型站區(qū)間雙流地吸區(qū)在售繳的1阿7個鋒房地產(chǎn)悄項目中某，含有妨12井0㎡百以下戶訂型的項漁目1舉1個剝，含償120耐－20五0㎡押戶型的勇項目有做15鋤個，半含2注00㎡以上戶瞎型的項目咐數(shù)為7畏個?？偱荔w而言，培雙流板塊倍的在售樓艱盤的主力冰戶型面積她在12育0－15距0㎡之張間。項目名稱配套錦繡華都周邊配套設(shè)施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè)步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心大成·天府景秀小區(qū)配套設(shè)施：景觀泳池，休閑廣場，觀景木棧道，露天咖啡座，兒童游樂場，網(wǎng)球場，商業(yè)街，幼兒園▲建筑風頭格在建筑貝風格上希，檔次腳較高又父有一定歉規(guī)模的棋樓盤，服如大成夠·天府初景秀采食用的是河簡約風枝格，錦爽繡華都迎采用的艦是后現(xiàn)嘗代風格。但促該區(qū)域桿內(nèi)唯一濤的純別要墅盤錦打鎮(zhèn)卻是妙中式宅者院建筑酷?！嚓P(guān)配撐套可見在雙躍流板塊，喜規(guī)模較大泉，檔次較劃高的樓盤旦，其自身魚配套在觀聲賞性和功福能性上也蛾做的比較蠟完善?！葙彿e率、圖綠化率項目名靜稱歐城花園大成天酸府景秀極2期錦繡華麥都宗申室流溪別蝕院4封期水云花都瑞升林疫韻領(lǐng)寓富豪時代容積率1.49俱81.51.41.711.581.81.7綠化率56%55%40%46%45.2真%37％30％34.8織％第2舅3頁放共潔97腔頁錦鎮(zhèn)1.0445％由于雙流宏板塊在售峽的17外個項目去中含電梯確的項目只恭有兩個，洞房地產(chǎn)市勾場整體樣泊式以多層候為主，所宅以大部分墳的樓盤容積率都飽在1冠.4聰?shù)?還.8乘之間，莖綠化率方大體都坦在3頓0％以呈上，規(guī)鉤模較大海的樓盤召綠化率俱在4切0％以雅上，“綠大成·屬天府景孩秀”的禽綠化率更是達街到了5運5％。上午檔次的樓立盤，如錦睛繡華都，荷1.4豪的容積率講，40％覽的綠化率易，在居住寒舒適度上偶來說可以婆說是雙流坑現(xiàn)在最好的笛樓盤?！N售敲情況雙流板塊霜內(nèi)開盤時騾間較早，罵且總戶數(shù)就在20覺0戶左度右的小盤洗，銷售周催期都較長廚，且尾樓內(nèi)積壓時間孫也很長?？愤@類住宅敞的銷售時間附從半年到撐一年不等孩，至今還半有尾盤積突壓。而像熔“錦繡華及都”這樣破總戶數(shù)上雞千戶的大慰盤，由于沖分期開發(fā)凱，又分組團投放磁市場，布所以銷懷售控制嫌比較到司位，尾輝房剩余貪較少。（3）總結(jié)由于雙毛流當?shù)負p的房地眠產(chǎn)市場拴發(fā)展得表較晚，贈加之小眉盤太多窮且價格將較低，絨所以造冷成該板趟塊房地皺產(chǎn)市場牌整體價彈格處于佩25憑00元/㎡御的水平浩。隨著廉這片區(qū)離域房地聚產(chǎn)市場距開發(fā)規(guī)辜模的擴旁大和高冊品質(zhì)住喘宅的興霸起，其活價格還籍有較大曾的上升鍛空間。2.華陽板澇塊房地脫產(chǎn)的發(fā)叫展現(xiàn)狀（1）華陽板孔塊房地產(chǎn)朵整體情況華陽房嬸地產(chǎn)市辮場近年母來的發(fā)肆展，與近20弓00鏟年開始鉗陸續(xù)貫磁通的天脊府大道會有著密少切的聯(lián)君系。隨凱著成都赤市政府熔辦公區(qū)多的南遷以及新會露展中心在飄天府大道掙旁的建設(shè)宣和高新區(qū)匹科技商務(wù)倉中心、高軌新區(qū)科技錄孵化園區(qū)下等項目的蘆陸續(xù)建成組，城南副恢中心的輪第24蛇頁共鋒97往頁第2腔5頁途共沙97都頁廓也逐斗步顯現(xiàn)劃出來。翠該區(qū)域非的房地完產(chǎn)市場毯也隨之只被帶動腔。而料200衣2年避元旦天舟府大道飾的全線天貫通，述使人們晌心中對肆華陽與蛋成都市區(qū)之間緊的心理距尸離被大幅穿縮短。從咸200算3年開堵始以“左賣岸花都”恨為代表的德中高檔樓盤相店繼面市不，使華理陽樓市鈴開始大誼量吸引城市甲主流消楊費群體手。隨后攤在迎賓言大道向吐華陽城園區(qū)延伸朋的線路推上，陸情續(xù)發(fā)展酷起來的傷高品質(zhì)膚樓盤。炮使華陽仍成為“燥新城南蟲”居住概念出的一部分濃。▲開發(fā)規(guī)愿模華陽板年塊現(xiàn)有繼在售住航宅類項目目1糠6個痛，由貧16牙家開發(fā)阿商開發(fā)弄。在售修樓盤的某總戶數(shù)帥達到剖788估4戶匆。17儉個項稀目中占德地超過200辯畝的項目財有3筆個。（花懼樣年別樣肥城、蜀郡、治陽光華呈苑）▲產(chǎn)品萌類型及扒平均價刊格在1喉6個債在售項夕目中，裙純別墅億項目有甜2垮個（蜀境郡、原棗鄉(xiāng)），足還有灰1個暴項目含稀有別墅硬（南陽匪錦城汁3期標）。其從中蜀郡疤內(nèi)的別墅單價在閉600散0元/鴿㎡以上，箏而原鄉(xiāng)的軋均價在雄5000堆元/㎡弄。含花園販洋房的挪項目有刮3訂個（花漢樣年別僑樣城、黎蜀郡、籌陽光華筒苑），載單位面辯積均價昨從3污000公元/斃㎡到見450諒0元替/㎡不乒等，之督所以造成練這么大鏟的差距盡，主要借還是和墊所涉及險的項目增具體位公置和項飾目整體切檔次有遠關(guān)有關(guān)熱。由于搖花樣年付別樣城汁位于華服陽與雙師流之間的滅雙華路坦旁，其沙項目已建處在華臘陽城區(qū)風之外，拘相對地痰理位置呆比較偏丹僻，所班以項目舉整體價蠢格較低結(jié)；而陽利光華苑殺位于迎母賓大道旁牙，距天歡府大道項13閥00脖米左右杯，能驅(qū)壯車通過溫迎賓大道役、天府盾大道快摧速進入近成都市腿區(qū)，項轎目本身爆為純花含園洋房戶，容積藏率1.1煤5，交倒通便捷踩，均價靈為3伏400幫元/做㎡；而繭蜀郡同木樣位于滴迎賓大刃道旁，演距天府兵大道僅把30屆0米墻，項目察由花園念洋房和游別墅兩借個第2勵6頁役共穴97泄頁規(guī)劃區(qū)盤組成，醒兩個居渠住區(qū)的暢容積率饞分別為劑1.民13、長0.7泰8，綠述化率為飛50綠％、4宏2％，屯項目緊鍛鄰錦江油，花園男洋房均集價達到誘45爭00元/㎡割的。含電梯涂的項目密有5錦個，冰單價在喊32巖00－篩360憲0元致/㎡之瘋間，其拌中戛納補灣畔銷臘售均價騙36成00觸元/㎡許，楓渡宴萊茵均延價3漆200受元/㎡。含有多簽層的項薪目1轎1個復(fù)，均價答在2俘300題－31纏00驢元/㎡到不等。步總戶數(shù)喇基本都趁在3款00仙戶以上則，規(guī)模脹上要稍施大于雙飄流的同西類多層樓盤卷?？傮w上看欲來，華陽攪板塊的在景售樓盤中膏，建筑類割型還是以中多層為主披，電梯類灑住宅的建喊筑僅次于慶多層?！鴳粜投鷧^(qū)間在1考6個辦在售項認目中，矩含有剝120蒙㎡以球下戶型懲的項目堅有1懷2個羅，含有道12林0－2嚇00籃㎡戶型便的項目哨為1抖3個孕，含有糟20圓0㎡在以上戶型的俊項目有萌2烤個?？偤w而言婆，華陽樂板塊內(nèi)上的房地術(shù)產(chǎn)在售繭項目，典主力戶慨型在件120匙－17儀0㎡疲的范圍淺內(nèi)?！ㄖ溜L格在售的樓厭盤中，有杯戛納灣畔散、花樣年急別樣城這惹樣的地中推海式風格錄建筑，也舊有楓渡萊鹿茵、凱萊燒·麗景雅衛(wèi)筑這樣的逝德式風格建策筑。在船別墅和戴花園洋存房項目兆中，原趴鄉(xiāng)為歐席式風格拘，蜀郡角則為純及中式宅模院，陽溫光華苑伶為中式悟傳統(tǒng)庭祥院?！嚓P(guān)配具套項目名稱配套原鄉(xiāng)176畝濱河森林公園/近3000平米私家湖泊/家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭/原裝進口單式中央真空吸塵系統(tǒng)。全能凈水系統(tǒng)、歐洲同步安防系統(tǒng)戛納灣畔500米海岸風情休閑木棧道，7000平米地中海園林水景社商業(yè)配套，獨創(chuàng)豪華游艇會所；酒店式入戶大堂設(shè)計。凱萊·麗景雅筑會所、中庭水景、藝術(shù)墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場楓橋映月與華陽小學隔街相望，周邊醫(yī)院、超市、菜市一應(yīng)俱全南陽錦城政辦公區(qū)、國際會展經(jīng)濟區(qū)、高新科技園區(qū)；華陽一中、華陽中學、西寺小學、幼兒園；石油總醫(yī)院、骨康醫(yī)院；府河音樂廣場、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀廣場、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿(mào)商廈、華盛百貨商場等；各大銀行明珠怡園商業(yè)配套：項目配套的1400平米臨街商鋪，以及就近的華陽商業(yè)中心各大中小超市、商場；餐飲娛樂：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等；教育：國家重點、成都校風示范學樣華陽中學、華陽一中、西寺小學。生活：緊鄰華陽農(nóng)貿(mào)市場。華陽板干塊內(nèi)的勞樓盤，贊在配套法上呈現(xiàn)代出兩種錦不同的吸趨勢，捕靠近華翁陽老城袋區(qū)的樓愉盤基本富依賴于沈當?shù)匾褍从械某韶愂熘苓吳森h(huán)境來體現(xiàn)其綠配套。而軌迎賓大道糟附近的新租興樓盤則檔全力打造部自身的景齒觀、商業(yè)棵、康體休傭閑配套設(shè)仇施?？傮w熊上講由于湯華陽城區(qū)自身的配咬套已經(jīng)成眨熟，所以論華陽境內(nèi)炭的在售樓邁盤能夠在以其居住、熄生活的便扶利性做到朋較高的保若障?！G化率診、容積率項目名堪稱花樣年別浙樣城麗都新齊城3鋪期陽光華庭三和南庭明珠怡園容積率1.6和31.7季51.8綠化率40％32％45％43.530％第27千頁共辣97餃頁蜀郡楓橋映筋月南陽錦城密3期戛納灣傭畔楓渡萊茵陽光華苑凱萊·糾麗景雅情筑原鄉(xiāng)1.2緩63.81.451.751.1茅51.630.7荷351.概3％30%53.賠8％60%36.概7％41％35.1逗％41.3匠％華陽板六塊內(nèi)的趟在售樓防盤其綠稀化率基觀本都在預(yù)40掩％以上昨，作為舉別墅項晶目的蜀牌郡的綠駁化率達敵到了輩51％而，戛納切灣畔依睡靠其旁邊的商探業(yè)項目戛稱納印象所析具備的生含態(tài)公園，里綠化率更悔是達到了真60％蘇。除去電督梯項目衫和別墅濟項目，夾華陽板燒塊內(nèi)的奧在售樓跪盤的容而積率基森本在葛1.7臺左右弊，別墅逃和花園役洋房項輝目的容荷積率都避在1價.2以下，荷電梯項跌目的容尾積率雖體然較高厲，但是侍一般都并有優(yōu)美谷的河景化作為賣著點，所臘以總的濾來說，伏華陽地返區(qū)的在鄭售樓盤錄的居住惰舒適度較于高?！N售暫情況華陽板塊灶的在售樓風盤，開盤倆時間在半液年以內(nèi)銷束售就基本孤告罄，尾福樓的套數(shù)他在10濕套以下躁；大盤（舌花樣年別蛇樣城）基駱本都分期開牧發(fā)，分批嘗次組團上偵市銷售，酷所以銷售喚控制的也殃很好；但析是別墅類可樓盤（蜀萌郡、原鄉(xiāng)余）由于其替本身的價遮格都在帝5000元/㎡以旱上，開發(fā)錯戶數(shù)分別盡為36倒0、24睛3，所以儀經(jīng)過2盼至5靜個月的級銷售過后酷，尾盤剩孝余量較高侵（20％垮、50％腹）。（2）總結(jié)顫：隨著2唐000啦年天府大劑道的修建姜，和成都卻市政度辦碧公區(qū)的南極遷、新國廳際會展商封區(qū)的落成東以及城南雪房地產(chǎn)開醫(yī)發(fā)的向外福擴張，第2巡壽8頁鎮(zhèn)共亮97絹頁第2蛋9頁絲式共句97危頁都對華陽兼的房地產(chǎn)氧發(fā)展產(chǎn)生房誠了極大的戚推動作用姿。如今的僅華陽板塊糧作為一個到房地產(chǎn)發(fā)丙展較為成絡(luò)熟的地區(qū)包，在消費址者的心里早已不凡是郊區(qū)客的概念融，而是蹈“新城許南”居欺住區(qū)的敘一個重嶼要組成齡部分。差現(xiàn)在華素陽的房奏地產(chǎn)開奧發(fā)檔次移已經(jīng)較抖高，花淡園洋房市和別墅項迷目逐漸盜成為華禮陽樓市熔的新寵歡。而府悶河進入支華陽境販內(nèi)的灣饞流區(qū)域敵，已經(jīng)切成為華染陽房地占產(chǎn)開發(fā)剛最為活精躍的地痰塊。較之成都讀市區(qū)的喧染鬧，華陽漿的相對寧仁靜和河岸叢美景，加饅之天府大培道提供的自便捷交通蝦條件和比蒸成都市區(qū)伍每平米要民低上近1個000皇元的均價。這貧些因素都放對購房者鋼產(chǎn)生了強隆大的吸引船力。整個揚華陽成熟鄙齊全的城澇市生活配峽套和比成物都稍低的耐物價，產(chǎn)生的舒是適生活和市較低的生冒活成本，匪也對其房挨地產(chǎn)市場腹的發(fā)展起證到了良好墻的助推，壞哪怕是坐毯出租車，喉華陽的起敘價也才宇2元，而成刺都是5殼元。在鋤一部分伴35歲僵以上并有它一定事業(yè)意基礎(chǔ)的成嶺都人的心目中，閉在華陽買搜一套房子墾作為將來肚養(yǎng)老的居欄所，已經(jīng)變渡成了一蘋種對未屈來舒適倍居家生消活的規(guī)碑劃樣板句，可見混華陽房弱地產(chǎn)對貼成都市搭區(qū)內(nèi)消地費者的曉吸引力運有多大津。加之遮，近年巾兩年來華串陽房地驕產(chǎn)的快扛速發(fā)展描，也帶各動了華銀陽房地琴產(chǎn)價格到的提升啄。以左改岸花都礦為例。平其單價罰原來薦200萬3年郵6圣月開盤墳時為屯200賤0余元/價㎡，到扎20頁05證年3擦月時鞋其最后航一批房善源的單庫價以飆冷升至抓400東0余說元/㎡與。所以戀，在華轎陽購房壤對于消弱費者來拴說可謂父是“自住、投持資兩相積宜”的剝明智之掙選。3.航空港鍋板塊房聯(lián)地產(chǎn)的且發(fā)展現(xiàn)蝦狀（1）航空港板脂塊房地產(chǎn)征整體情況▲開發(fā)規(guī)臟模航空港課板塊內(nèi)膠現(xiàn)有在項售住宅念類房地友產(chǎn)項目困14違個，杜由1柿4家鑰開發(fā)商旋開發(fā)。網(wǎng)在售樓圈盤的總險戶數(shù)達孩到9腰309者戶。慶13甲個項目第3笨0頁耽共求97林頁中占地超導(dǎo)過20雕0畝的堵項目有查2個。爽（錦麗園嚷別墅、溫笛哥華花園騎2期撓藍域）▲產(chǎn)品類鍬型及平均喊價格14個殼在售項目暮中，含別色墅的項目若有4彩個，由于謊錦麗園別拒墅3紐奉期和太禾椅水晶城的校第2做組團還未蒸開盤，所是以暫時沒解有這兩個樓盤替的價格信拘息。在已診知信息的蠟2個屯含別墅樓腎盤中，位繡于白家鎮(zhèn)慚境內(nèi)的江夜南宅院均宿價為5局800返元/㎡，聞歐景藍天臥的別墅均價翠為7猴500坐元/閃㎡。含電梯的移項目有礙5個，積其中川大雹河畔3餡期、和憤貴·久居周福、太禾燦水晶城的紅第2私組團現(xiàn)在暑都未開盤撿，已知的銷文星生活廣場、悼溫哥華闖花園趁2期僑·藍域咸的均價寸分別為不26床50/窮㎡、3擁100摔元/它㎡含多層沫的項目舊有9超個，蠢均價從登25膜00依元/㎡載到3私200達元/透㎡不等禁?？傮w上倘看來，滴航空港侵板塊的乳在售樓額盤中，跑建筑類世型還是茂以多層盛為主，鳴電梯類走住宅的漠建筑僅賀次于多噴層，相鼻對而言煎該板塊內(nèi)的含里有別墅的欺樓盤較多蠶，不過規(guī)嗎模都偏小睛，含別墅姜的樓盤，敢別墅最多守也就5劍0余套做。純別墅山項目中，鉛歐景藍天粱的總戶數(shù)為坡22五戶，戶伯數(shù)最多筆的錦麗島園別墅央3寶期戶數(shù)乞為1億42?！鴳粜蛥^(qū)振間在14筍個在售債項目中，萌含有1勞20㎡炭以下戶型骨的項目有據(jù)12叔個，含有膨120耳－200匠㎡戶型找的項目為廟11感個，含有躍200景㎡以上戶型的肺項目有甲4陷個?？偳弩w而言汪，航空噸港板塊蛾內(nèi)的房跳地產(chǎn)在流售項目研中，戶摔型面積易從4刮0㎡脂到4貞26憲㎡不等邊，戶型虧跨度較蛾大，主力戶型罪在9需0－1薯30蠶㎡的范紛圍內(nèi)。項目名稱配套太禾水晶城毗鄰占地數(shù)千畝的航空港大學城，人文氣息濃郁。東接神仙樹、桐梓林等城南繁華生活區(qū)；西連成都雙流國際機場。教育機構(gòu)：鹽道街中學外語學校、川師創(chuàng)業(yè)學院、信息工程學院航空港校區(qū)、四川大學航空港校區(qū)、西南民族大學航空港校區(qū)。金融機構(gòu)：中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行、郵政局。休閑娛樂：家園國際酒店、紫荊花酒店、大衛(wèi)營國際俱樂部。醫(yī)療機構(gòu)：臺雙醫(yī)院。溫哥華花園二期藍域項目位于新城南航空港片區(qū)，距市中心9公里，機場高速、學府路、長江路三條主路直通社區(qū)；與繞城高速、武侯大道毗鄰。西邊成都雙流機場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區(qū)。項目周邊為政府規(guī)劃之教育產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)，四川大學、西南民族大學、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學、棠湖中學外語實驗學校、鹽道街中學外語學校環(huán)繞四周利通·上優(yōu)水岸西南民族學院、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學、棠湖外國語實驗學校、鹽道街實驗學校等眾多名校，形成文化投資前沿。項目同時接近規(guī)劃中的市鎮(zhèn)廣場，周邊生活配套十分完善，購物、休閑、餐飲、服務(wù)無所不包－－武警醫(yī)院、臺雙醫(yī)院等保障您的家庭健康；占地30畝的商業(yè)廣場全面呈現(xiàn)(德克士等國際品牌已進駐)，集餐飲、娛樂、休閑為一體的約500畝的大型美食城已然成型歐景藍天高新區(qū)機場路大衛(wèi)營國際俱樂部對面，自身配套有網(wǎng)球場.室內(nèi)溫泉游泳池.室外景觀游泳池.餐廳.咖啡吧.書吧.網(wǎng)吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊，周邊又有網(wǎng)球場.室內(nèi)溫泉游泳池.室外景觀游泳池.餐廳.咖啡吧.書吧.網(wǎng)吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊▲建筑病風格航空港銹板塊內(nèi)季的多層鑰建筑有憐翰林南騾城的現(xiàn)滾代海派渡建筑風彩格，電肌梯類住蓄宅有溫洽哥華花涂園2掃期正藍域這毅樣的北蛇美時尚體電梯洋房，別墅晴中有江南豎宅院這樣龍的江南水窗鄉(xiāng)風情般因的水榭庭局院，也有析歐景藍天負這樣的歐頑式莊園。戴而其他的克在售項目兇其使用的建筑符虜號并不窗明顯，俊立面大躬都較為切簡約現(xiàn)竭代?！嚓P(guān)配污套從上面李的表格叢可以看屯出，除繁了別墅撓類樓盤繞的自身遍配置相酬對完善屬以外，翼其余的水樓盤基繼本上依系靠的是械周邊一槐些成熟滅的高校轎園第31寫頁共搏97寫頁項目名稱容積率綠化率學府嘉園5期1.5540%南麗灣1.7440%川大河畔1.8540%溫哥華花園2期藍域2.3644%翰林南城1.746.8％美洲·波特蘭小鎮(zhèn)1.435％太禾水晶城1.830％新航印象1.7利通上優(yōu)水岸1.840%歐景藍天0.61923.91％江南宅院（白家鎮(zhèn)）0.7343.6％錦麗園別墅3期0.6158％第32貪頁共席97懶頁區(qū)配置或蘆是規(guī)劃中都的市政配盜置?！G化兼率、容盞積率該區(qū)域較內(nèi)的在刺售的大蓬多數(shù)樓散盤的綠低化率在涌40金％以上制，錦麗檔園別墅左的綠化蠢率更是化達到了妥58滾％。別扶墅類樓棟盤的容妖積率在0.6昨到往0.7郵3左傘右。溫袋哥華花眼園2掙期換藍域的撈容積率洲分別為笛2.杯36。領(lǐng)其他的負以多層產(chǎn)為主的遭樓盤容浮積率在蓮1.名7到牧1.璃8之影間▲銷售情霜況該板塊凡內(nèi)在今板年開盤址的新盤解較多，照多數(shù)樓援盤以分伐期開發(fā)掘，分組饞團面市擠的方式濤進行銷蠅售。川線大河畔節(jié)、溫哥唇華花園即2鎮(zhèn)期·藍域的面世旬批次在蠅2至取4個月玻內(nèi)就銷售貧過半了。（2）總結(jié)：第33籃頁共采97希頁雙流航梢空港作順為中國免五大航倚空港之撕一，龐委大的人貍流以及貪政府有停關(guān)部門咸南遷的豎實施成耐就了其西不可替駝代的區(qū)盤域價值懼?，F(xiàn)在政府籃已在航哪空港區(qū)姨域規(guī)劃辮出成都置雙流物汽流園區(qū)合和教育逐產(chǎn)業(yè)園宵居住區(qū)鏈。按照借規(guī)劃物陶流園區(qū)唐將被建庭設(shè)成為蟲全國一降流，國常際知名的區(qū)營域性物流破樞紐，并班與雙流機孔場實現(xiàn)“造無縫對接裝”，在園課區(qū)的管理斧和運作上價與機場形科成聯(lián)動。惱此外，規(guī)鑼劃中的地碌鐵6掘號線也粒將通過悼這里，屬連接行漿政中心臉和機場娘。如今裁航空港固大學城蒼已初具攀規(guī)模，啞形成城砌南文化源氣息濃叛郁的高覽校經(jīng)濟甜圈?，F(xiàn)已有的惹四川大際學、西免南民族甘大學、翠成都信粒息工程下學院、涂四川教攀育學院毀、四川擾師范大春學等多研所高校戒，和棠費湖中學金外語實奧驗學校、鹽攝道街中學童外語學校友等名牌中綱學使整個菊航空港具東備了教育謙產(chǎn)業(yè)園區(qū)肅的基礎(chǔ)。在這種漏環(huán)境下梳，航空擴港區(qū)域夠內(nèi)的房針地產(chǎn)開戶發(fā)也變時得如火續(xù)如荼。圍該區(qū)域救內(nèi)基礎(chǔ)勇配套設(shè)霸施成熟蘆，農(nóng)貿(mào)售市場、符超市以叔及未來小區(qū)稈商業(yè)配耀套都保槽證了居臺家的方合便。特垮別是道嶼路的暢閑通帶來泡了居家刮的便捷訊。航空叛港區(qū)域鵲內(nèi)的房免地產(chǎn)開訪發(fā)不但葉業(yè)態(tài)豐圈富，樓盤品質(zhì)還及設(shè)計規(guī)劇劃也較高頑。戶型設(shè)伸計，園林任綠化，整衰體規(guī)劃和裂配套設(shè)施脅都不低于兇一般的城派區(qū)樓盤。幼而多層和治電梯類住宅每平米前250件0元到紙320貪0元左戀右的價格低，也在吸本引越來越多的購俯房者的目金光。4．牧馬山瘋板塊房地竟產(chǎn)的發(fā)展摸現(xiàn)狀（1）牧馬山板常塊房地產(chǎn)魔整體情況▲開發(fā)稠規(guī)模牧馬山朱板塊現(xiàn)震有在售賓項目別5個牲，由規(guī)5家虎開發(fā)商街開發(fā)。橡在售樓惹盤的總更戶數(shù)為肚12擔50。典由于別愧墅盤的懂戶數(shù)較供少，該鞠板塊內(nèi)職戶數(shù)最多的征維也納暗森林別熄墅4圖期的待總戶數(shù)筆也只有域44活7戶坑。項目名稱配套牧馬山易城茶樓、圖書館、便利店、室內(nèi)網(wǎng)球場、社區(qū)游泳池、兒童樂園中航·云嶺高爾夫別墅會所、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫練習場。半山衛(wèi)城半山會（3600平方米主題會所）、網(wǎng)球場、羽毛球場維也納森林別墅·半山高爾夫露天廣場、恒溫泳池、會所商務(wù)中心、無公害蔬菜市場、超市、自助銀行、醫(yī)療中心薩爾茨堡商店街、廣場、長廊、城堡式會所、游泳池、網(wǎng)球場、各種健身設(shè)施等第3是4頁稀共陽97湖頁▲產(chǎn)品痕類型及合平均價喪格該板塊內(nèi)鄙的5火個在售樓青盤，全部破為別墅類吩樓盤。每幅平米均價緊在60搬00到妻100晌00元好之間?！鴳粜妥寘^(qū)間在售的巖5個別突墅類樓盤戀中，只有泥半山衛(wèi)城尊含有2個00㎡濕以下的戶衛(wèi)型，其他昏的別墅項惰目，最小跟的戶型都御在25竟0㎡以杯上。其中維也納森羽林別墅毅4期半撒山高爾夫倡的戶型最木大，該項擴目最小的句戶型面積戶為32淘9㎡，瘋最大的戶潔型面積達寬到了9潮90㎡蕩。而其他的別墅項搜目戶型跨里度大都在活250研㎡到粉369葛㎡之間。▲建筑奶風格牧馬山板博塊內(nèi)的別蝕墅在建筑景風格上有晶半山衛(wèi)城但這樣的地確中海式建追筑風格，噸也有維也蛋納森林別總墅、薩爾懸茨堡這樣摸的歐式建筑風抬格的別墅戲，而中航塵·云嶺高中爾夫別墅京這屬于美賊式草原建歉筑風格，畢牧馬山易醬城則是新干亞洲主義飾原創(chuàng)風格照別墅。由于牧馬窄山有豐甩富的坡振地資源雁和自然稿湖泊，潔所以這情里的別疊墅樓盤姜大多利粱用坡地供的自然貪起伏進膽行建筑陜規(guī)劃，渠形成風估景優(yōu)美誘，融山地旨、湖泊桶、森林松為一體未的別墅宇群落。▲相關(guān)質(zhì)配套項目名稱容積率綠化率牧馬山易城03267.5％中航·云嶺高爾夫別墅0.3658.5％半山衛(wèi)城0.4836.2％維也納森林別墅·半山高爾夫0.2678%薩爾茨堡0.4539.4％第3班5頁勿共緒97黎頁從上面的龍表格可以商看出，牧遇馬山板塊包內(nèi)的別墅殊項目的自寺身配套都剝較為完善訓，高檔的運會所滿足蹲了業(yè)主會之客的需要林，同時也是業(yè)主身良份的象征乘。商業(yè)配思置和各類脖康體健身仆設(shè)施也很侮齊備?！G化率頸、容積率由于該質(zhì)區(qū)域內(nèi)狹的在售董樓盤為緣瑞別墅類繩建筑。護所以容隸積率都流較低，倉容積率皇在0.26到0.48之間，項墾目自身的何綠化率也窗較高。綠化率最嘴低的半山趣衛(wèi)城綠化墓率達到36.陰2％，而維炭也納森林倒別墅的綠覆化率更是始高達78％。該燒區(qū)域內(nèi)精的別墅附盤檔次帥都較高艙，居住舒監(jiān)適度很虧高。由趣于自身掩配套完看善，生擇活的便碎捷度也猾很高?！N售市情況整個牧乏馬山板運塊的別辰墅檔次點較高，惑每平米哭均價在賞60城00灶到1晴000所0元貓之間。毅各個別按墅項目籃采用分撫期開發(fā)跌，分組尿團面市獵的方式進勒行銷售敲。除牧背馬山易否城為跨200季5年碑10豆月開患盤以外至，中航晃·云嶺去高爾夫抹別墅、態(tài)半山衛(wèi)舅城、維徑也納森軋林別墅金·半山迷高第36逼頁共沸97豎頁爾夫均為刺200偽6年皆5、6菌月間開盤沉的項目。牽由于分期苦開發(fā)，分罵組團面市括，整個上彼看來各個民別墅項目畝的銷售情筑況都比較冶好，經(jīng)過出2到垂3修個月銷裁售后，紀剩余套考數(shù)基本議都在培10括套左右輪。開盤錫近一年忍的牧馬毅山易城儀剩余套報數(shù)僅為合5筐套。（3）總結(jié)：牧馬山作弟為一個相熔對獨立的循別墅開發(fā)盡區(qū)域帶，鴿從20絕03年董開始干，由炸成都腦森宇陶集團蛾旗下銹的“峰維也搏納森牧林別乎墅”購以一個狠拓表荒者餅的檢角色弦進滋駐，仙開續(xù)辟了棉成漏都近碌郊截第一框個罩別墅夕群潔落區(qū)斃。最如今腹牧義馬山姨別贏墅區(qū)逼云場集了破中具航·挑云嶺拉、礙牧馬山易城棗、薩爾筍茨堡、工維也納室森林別精墅、半土山衛(wèi)城畢等別墅稱項目，秒一個成袖熟的近梁郊別墅邀群落，瓶儼然已選經(jīng)形成獸。從交精通那條件舌來組看，揚5條攀直顏達城亮市或中心邀區(qū)問的大蒼路齡，與拉國際責機攻場僅觸4諒公里則之看遙，儉如此惠得闖天獨訴厚饞的交歷通惑條件冰，使辨牧馬山別除墅板塊蛛已成為觀成都別己墅市場例重要板綢塊之一言。5.天府大謎道沿線猛房地產(chǎn)判的現(xiàn)狀（1）天府大洞道沿線嶼板塊房音地產(chǎn)整始體情況▲開發(fā)規(guī)級模天府大籍道沿線良現(xiàn)有在丟售項目罷17灑個，崖由1碗8個是開發(fā)商窩開發(fā)。否在售樓棵盤的總弦戶數(shù)超籃過1偽558漁2戶深。17抓個項批目中占友地超過煎40垮0畝的項目混有3落個。（藍憶山美樹坑500頑余畝，世伐紀城天鵝鄙湖花園渴1504潮畝，麓府山國際社梨區(qū)40鴿00畝格）▲產(chǎn)品類堡型及平均妥價