房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)手冊課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。

地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。

房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。知識點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。知識點(diǎn)一：房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念土地所有制在我國，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制(即國家所有)和集體所有制(即集體所有)兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。

土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。同樣，消費(fèi)者購買商品房后，對該房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限

土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：

(1)土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(2)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

(3)土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地開發(fā)：是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地(即熟地)。

生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用年限首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，也就是說，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有期限的。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行，即：

(1)居住用地七十年。

(2)工業(yè)用地五十年。

(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年。

(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

(5)綜合用地或者其他用地五十年。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)之日起開始計(jì)算(通常在土地出讓合同中有明確約定)。必須注意的是，購房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購房者的。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購房者在簽訂購房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時，其實(shí)際土地使用年限會短于國家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購房者會關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就要被國家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限

地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。知識點(diǎn)二：土地及土地使用年限開發(fā)商：是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。房屋質(zhì)量是購房者非常關(guān)注的問題，購房者在購房時通常會考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是質(zhì)量的最有效保證。在考察時，他們通常會關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等。對于一個合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《銷售許可證》等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級也是購房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級的開發(fā)商通常更容易獲得購房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)一級企業(yè)(1)自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。(3)設(shè)有高級工程師職稱的總工程師、高級會計(jì)師職稱的總會計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上(含經(jīng)濟(jì)師)職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(4)具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。(5)近3年累計(jì)竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)20％以上。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)二級企業(yè)(1)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。(3)工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(4)具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。(5)近3年累計(jì)竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％，優(yōu)良率達(dá)10％以上。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)三級企業(yè)(1)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。(3)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。(4)具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。(5)累計(jì)竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

資質(zhì)四級企業(yè)(1)自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。(2)有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。(3)工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。資質(zhì)五級企業(yè)自有流動資金不低于100萬元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)承建商即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這里必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商的委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國家對施工企業(yè)分為四個等級。其中一級企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好、信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外，國家對建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評定，一級施工企業(yè)由于其嚴(yán)格的質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購房者對承建公司進(jìn)行考察最簡單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

監(jiān)理公司對于任何一個建設(shè)工程來說，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。知識點(diǎn)三：與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)

商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅等等，建筑形式分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房……商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。

(1)內(nèi)銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

(2)外銷商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實(shí)行土地批租形式，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。知識點(diǎn)四：住宅的類型經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價出售給廣大中低收人家庭的商品房。它是帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過排號購買。知識點(diǎn)四：住宅的類型公房公房也稱公有住房、國有住宅，它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán))歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。所謂“使用權(quán)房”，是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

私房也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。知識點(diǎn)四：住宅的類型

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

廉租房在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。

安居房是指實(shí)施國家“安居(或康居)工程”而建設(shè)的住房(屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類)。它是由國家安排的專項(xiàng)貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中、低收入家庭的住房。知識點(diǎn)四：住宅的類型TOW三NHO三USE通俗的三解釋是三聯(lián)排住三宅，由三幾幢甚三至十幾三幢小于3層的低三層住宅三并聯(lián)組三成，每三幢面積三約在150～200平方米三左右，三有自己三的院落三，但院三子一般三不超過50平方米三，另外三還有專三用車位三或車庫三，離城三不太遠(yuǎn)三，價格三不算太三貴，屬三中等偏三高的水三平。19世紀(jì)四三五十年三代發(fā)源三于英國三新城鎮(zhèn)三時期，三目前在三歐美十三分普及三。Tow三nho三use的基本三要求：三位置應(yīng)三位于城三市邊緣三地帶，三距市中三心車程5至30分鐘，三滿足第三一居所三的要求三，生活三、工作三兩便利三。周邊三應(yīng)有完三善的交三通道路三網(wǎng)絡(luò)，三臨近高三速公路三，強(qiáng)調(diào)三交通的三易達(dá)性三和便捷三性。不三僅強(qiáng)調(diào)三社區(qū)內(nèi)三環(huán)境，三周邊也三應(yīng)有優(yōu)三美的自三然環(huán)境三。社區(qū)三容積率三一般不三超過0．6，其規(guī)三模最好三在15萬平方三米以上三才能滿三足其社三區(qū)配套三和生活三品位的三要求。三社區(qū)由三于地處三城市邊三緣，其三教育、三商業(yè)、三醫(yī)療、三休閑等三配套設(shè)三施必須三齊備。知識點(diǎn)三四：住三宅的類三型商住住三宅商住住三宅是SOH三O(居家辦三公)住宅觀三念的一三種延伸三，它屬三于住宅三，但同三時又融三人寫字三樓的諸三多硬件三設(shè)施，三尤其是三網(wǎng)絡(luò)功三能的發(fā)三達(dá)，使三居住者三在居住三同時又三能從事三商業(yè)活三動的住三宅形式三。商住三住宅適三合于小三型公司三、創(chuàng)業(yè)三集體以三及依賴三網(wǎng)絡(luò)進(jìn)三行社會三活動的三人群。酒店式三公寓是指提三供酒店三式管理三服務(wù)的三公寓。三始于199三4年，意三為“酒三店式的三服務(wù)，三公寓式三的管理三”，市三場定位三很高。三它集住三宅、酒三店、會三所多功三能于一三體，具三有“自三用”和三“投資三”兩大三功效。三除了提三供傳統(tǒng)三酒店的三各項(xiàng)服三務(wù)外，三更重要三的是向三住客提三供家庭三式的居三住布局三、家居三式的服三務(wù)，讓三人有賓三至如歸三的感覺三。知識點(diǎn)三四：住三宅的類三型智能化三小區(qū)所謂智三能化住三宅小區(qū)三，是指三通過綜三合配置三住宅小三區(qū)內(nèi)的三各個功三能子系三統(tǒng)，以三綜合布三線為基三礎(chǔ)框架三，以計(jì)三算機(jī)網(wǎng)三絡(luò)為區(qū)三內(nèi)各種三設(shè)備管三理自動三化的新三型住宅三小區(qū)。三智能化三住宅小三區(qū)從現(xiàn)三代生活三需求出三發(fā)，綜三合運(yùn)用三計(jì)算機(jī)三、信息三、通信三、控制三等科學(xué)三技術(shù)，三以智能三控制系三統(tǒng)、社三區(qū)信息三平臺、三安防系三統(tǒng)、小三區(qū)物業(yè)三管理系三統(tǒng)和綜三合服務(wù)三信息服三務(wù)系統(tǒng)三為依托三，用高三科技手三段構(gòu)建三小區(qū)高三速互聯(lián)三網(wǎng)絡(luò)信三息服務(wù)三平臺，三為小區(qū)三住戶提三供安全三、環(huán)保三、高效三、舒適三、方便三的生活三空間。知識點(diǎn)三四：住三宅的類三型低層住三宅：是指層三數(shù)為1至3層的住三宅。低三層住宅三多出現(xiàn)三于農(nóng)村三，在城三市中的三商品房三由于土三地資源三的限制三，很少三有低層三住宅的三。多層住三宅是指層三數(shù)為4至7層的住三宅。多三層住宅三常出現(xiàn)三于中小三城市，三其性能三價格比三較高，三公共空三間與氛三圍較好三，公攤?cè)娣e少三，物業(yè)三費(fèi)較低三，是廣三泛建造三的一種三住宅類三型。同三時，多三層住宅三也存在三著公用三部分不三足、外三觀單調(diào)三、需要三爬樓梯三而舒適三性較差三的缺點(diǎn)三。小高層三住宅按照國三際通行三劃分標(biāo)三準(zhǔn)，小三高層住三宅是指三層數(shù)為8～16層的住三宅。小三高層住三宅介于三多層住三宅和高三層住宅三之間，三其高度三較為適三中，深三受廣大三消費(fèi)者三喜歡。高層住三宅：是指層三數(shù)在16層以上三的住宅三。其中三，層數(shù)三在40層以上三的為超三高層住三宅。對三于商品三房來說三，超高三層住宅三是比較三少見的三，它一三般多用三于辦公三等用途三。知識點(diǎn)三五：住三宅的層三數(shù)劃分期三房從專業(yè)三角度來三說，期三房是指三從發(fā)展三商取得三商品房三預(yù)售許三可證后三到完成三商品房三初始登三記為止三所出售三的商品三房。習(xí)三慣上，三我們把三市場上三在售的三、尚未三完工的三、不能三馬上交三付使用三的商品三房稱為三期房。三購房者三在這一三階段購三買商品三房時應(yīng)三簽預(yù)售三合同?，F(xiàn)三房這里所三謂的“三現(xiàn)房”三，就是三指消費(fèi)三者在購三買時具三備即買三即可人三住的商三品房，三即開發(fā)三商已辦三妥所售三的商品三房的大三產(chǎn)權(quán)證三的商品三房，與三消費(fèi)者三簽訂商三品房買三賣合同三后，立三即可以三辦理入三住并取三得產(chǎn)權(quán)三證。開發(fā)商三完成房三屋全部三建筑工三程、配三套工程三，使房三屋具備三正常使三用功能三，還要三通過建三筑工程三質(zhì)量驗(yàn)三收、規(guī)三劃竣工三驗(yàn)收、三環(huán)衛(wèi)環(huán)三保驗(yàn)收三、消防三驗(yàn)收，三取得新三建住宅三交付使三用許可三證，才三能到房三地產(chǎn)管三理部門三進(jìn)行房三地產(chǎn)初三始登記三。知識點(diǎn)三六：住三宅的完三工程度準(zhǔn)現(xiàn)房是指房三屋主體三已基本三封頂完三工，小三區(qū)內(nèi)的三樓宇及三設(shè)施的三大致輪三廓已初三現(xiàn)，房三型、樓三間距等三重要因三素已經(jīng)三一目了三然，工三程正處三在內(nèi)外三墻裝修三和進(jìn)行三配套施三工階段三的房屋三。尾三房它是房三地產(chǎn)業(yè)三進(jìn)入散三戶零售三時代的三產(chǎn)物，三是空置三房中的三一種。三一般情三況下，三當(dāng)商品三住宅的三銷售量三達(dá)到80％以后三，一般三就進(jìn)入三房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三清盤銷三售階段三，此時三所銷售三的房產(chǎn)三，一般三稱為尾三房。開三發(fā)商經(jīng)三過正常三的銷售三后剩下三了少量三沒有競?cè)隣幜Φ娜孔?，三這些房三子或朝三向不好三、采光三不足，三或是樓三層不佳三、位處三兩級，三其中一三層大多三不帶小三花園且三遮擋較三嚴(yán)重。爛尾房是指那三些由于三開發(fā)商三資金不三足、盲三目上馬三，或者三錯誤判三斷供求三形勢，三開發(fā)總?cè)抗┐笕谇?，三?dǎo)致大三面積空三置，無三法回收三前期投三資，更三無力進(jìn)三行后續(xù)三建設(shè)，三甚至全三盤停滯三的積壓三樓宇。樓盤的三“爛尾三”情況三一般不三會發(fā)生三在房產(chǎn)三推出銷三售的時三候，而三是隨著三項(xiàng)目的三不斷推三進(jìn)一步三步顯現(xiàn)三出來。知識點(diǎn)三六：住三宅的完三工程度二手房二手房三即舊房三。新建三的商品三房進(jìn)行三第一次三交易時三為“一三手”，三第二次三交易則三為“二三手”。三一些無三房的人三，可以三買一套三別人多三余的房三；而另三一些手三里有些三積蓄又三有小房三子居住三的，可三以賣掉三舊房買三新房；三而那些三住房富三余戶，三也能賣三掉自己三的多余三住房換三取收益三。存量房存量房三，即二三手房的三書面稱三呼，是三相對首三次成交三的商品三房而言三。毛坯房“毛坯三房”在三工程建三筑中有三其專門三的定義三。按通三常的理三解，是三指未經(jīng)三過處理三或只經(jīng)三過部分三裝修處三理的房三屋，這三些房屋三大部分三不能保三證基本三入住。三要入住三這樣的三房屋，三往往要三經(jīng)過對三其較大三的改造三裝修。精裝修三房簡單地三說是帶三上被子三就能去三睡的房三子，但三要說的三細(xì)點(diǎn)什三么才是三“精”三卻很難三找到一三個統(tǒng)一三的標(biāo)準(zhǔn)三來衡量三。購房三人只能三參考建三設(shè)部印三發(fā)的《商品住三宅裝修三一次到三位實(shí)施三導(dǎo)則》和國家三標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝三飾裝修三工程施三工規(guī)范》，在合三同附件三三中對三“精裝三修”的三標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)三行具體三約定。三正是因三為這樣三的概念三模糊，三造成了三“精裝三修房”三成為了三開發(fā)商三和購房三者發(fā)生三糾紛的三導(dǎo)火線三，更成三為了開三發(fā)商大三搞貓膩三的地方三。知識點(diǎn)三六：住三宅的完三工程度住宅用三地：是指住三宅建筑三基底占三地及其三四周合三理間距三內(nèi)的用三地(含宅間三綠地和三宅問小三路等)的總稱三。公建用三地：(全稱為三公共服三務(wù)設(shè)施三用地)，是與三居住人三口規(guī)模三相對應(yīng)三配建的三，為居三民服務(wù)三和使用三的各類三設(shè)施的三用地，三應(yīng)包括三建筑基三底占地三及其所三屬場院三、綠地三和配建三停車場三等。(1)居住區(qū)(級)道路：三一般用三以劃分三小區(qū)的三道路，三在大城三市中通三常與城三市支路三同級。(2)小區(qū)(級)路：一三般用以三劃分組三團(tuán)的道三路。(3)組團(tuán)(級)路：上三接小區(qū)三路、下三連宅間三小路的三道路。(4)宅間小三路：住三宅建筑三之間連三接各住三宅人口三的道路三。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語公共綠三地滿足規(guī)三定的日三照要求三、適合三于安排三游憩活三動設(shè)施三的、供三居民共三享的游三憩綠地三，應(yīng)包三括居住三區(qū)公園三、小游三園和組三團(tuán)綠地三及其他三塊狀帶三狀綠地三等。配建設(shè)三施與住宅三規(guī)?；蛉c人口三規(guī)模相三對應(yīng)配三套建設(shè)三的公共三服務(wù)設(shè)三施、道三路和公三共綠地三的總稱三。公共活三動中心是配套三公建相三對集中三的居住三區(qū)中心三、小區(qū)三中心和三組團(tuán)中三心等。日照間三距系數(shù)根據(jù)日三照標(biāo)準(zhǔn)三確定的三房屋間三距與遮三擋房屋三標(biāo)高的三比值。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語人均總?cè)嫉孛嫒e(平均米/人)人均總?cè)嫉孛嫒e=建筑紅三線內(nèi)總?cè)玫亍卤拘^(qū)三規(guī)劃居三住總?cè)巳龜?shù)。人均住三宅用地三面積(平方米三／人)人均住三宅用地三面積：三小區(qū)內(nèi)三總住宅三用地÷本小區(qū)三規(guī)劃居三住總?cè)巳龜?shù)。人口毛三密度人口毛三密度=小區(qū)內(nèi)三總居住三人數(shù)÷小區(qū)內(nèi)三占地面三積(公頃)。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語單元式三住宅：又叫梯三間式住三宅，是三多層、三高層住三宅中最三常用的三一種住三宅建筑三形式。三每層樓三面只有三一個樓三梯，住三戶由樓三梯平臺三直接進(jìn)三人分戶三門，一三般每個三樓梯可三以安排2～4戶(大進(jìn)深三住宅每三層一梯三可安排5～8戶)。公寓式三住宅：是相當(dāng)三于獨(dú)院三獨(dú)戶的三西式別三墅住宅三而言的三。公寓三式住宅三一般建三在大城三市，大三多數(shù)是三高層大三樓，標(biāo)三準(zhǔn)較高三，每一三層內(nèi)有三若干單三獨(dú)使用三的套房三，包括三臥室、三起居室三、客廳三、浴室三、廁所三、廚房三、陽臺三等等，三還有一三部分附三設(shè)于旅三館酒店三之內(nèi)，三供一些三常常往三來的中三外客商三及其家三眷中短三期租用三?；▓@式三住宅：也叫西三式洋房三或小洋三樓，即三花園別三墅。一三般都是三帶有花三園草坪三和車庫三的獨(dú)院三式平房三或二三三層小樓三，建筑三密度很三低，內(nèi)三部居住三功能完三備，裝三修豪華三，并富三有變化三，住宅三水、電三、暖供三給一應(yīng)三俱全，三戶外道三路、通三訊、購三物、綠三化也都三有較高三的標(biāo)準(zhǔn)三，一般三為高收三入者購三買。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語標(biāo)準(zhǔn)層三：是指平三面布置三相同的三住宅樓三層。躍層住三宅躍層式三住宅俗三稱“樓三中樓”三，是近三年來推三廣的一三種新穎三住宅建三筑形式三。其特三點(diǎn)是住三宅占有三上下兩三層樓面三，臥室三、起居三室、客三廳、衛(wèi)三生間、三廚房及三其他輔三助用房三可以分三層分布三，上下三層之間三的通道三不通過三公共樓三梯，而三采用戶三內(nèi)獨(dú)用三的小樓三梯連接三。一般三一層安三排廚房三、餐廳三、起居三室，樓三上(有時是三樓下)安排臥三室。這三樣的好三處是動三靜分區(qū)三明確，三互不干三擾。躍層式三住宅的三內(nèi)部空三間因?yàn)槿墙梃b三了歐美三小二樓三獨(dú)院住三宅的設(shè)三計(jì)手法三，頗受三海外僑三胞和港三澳臺胞三的歡迎三，在南三方城市(尤其是三福建、三廣東)較為流三行，近三年來在三北方城三市的一三些高級三住宅設(shè)三計(jì)中，三也開始三得到推三廣。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語復(fù)式住三宅復(fù)式住三宅在概三念上是三一層，三并不具三備完整三的兩層三空間，三但層高三較普通三住宅(普通住三宅層高三通常為2．8～3．O米)高，可三在局部三掏出夾三層，安三排臥室三或書房三等，用三樓梯聯(lián)三系上下三，其目三的是在三有限空三間里增三加使用三面積，三提高住三宅的空三間利用三率。錯層住三宅戶內(nèi)樓三面高度三不一致三，錯開三之處有三樓梯聯(lián)三系。優(yōu)三點(diǎn)是和三躍層一三樣能夠三動靜分三區(qū)，但三因?yàn)闆]三有完全三分為兩三層，所三以又有三復(fù)式住三宅豐富三的空間三感?？扇岳萌e層住三宅中不三同的層三高區(qū)分三不同功三能的房三間，比三如起居三室比較三高，臥三室比較三低等。三還有的三利用地三形地勢三的高差三在坡地三上設(shè)計(jì)三錯層式三住宅，三可以減三少挖土三的土方三量。錯三層帶來三空間豐三富的感三受，如三不是身三臨其境三很難想三像得到三，所以三對于初三次進(jìn)入三這種住三宅的人三有較大三吸引力三。但錯三層式住三宅不利三于結(jié)構(gòu)三抗震，三而且顯三得空間三零散，三容易使三小戶型三顯得局三促，更三適合于三層數(shù)少三、面積三大的高三檔住宅三。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語躍復(fù)式三住宅是在復(fù)三式住宅三設(shè)計(jì)功三能上的三一種創(chuàng)三新，其三特點(diǎn)是三其中一三層層高三在2．2米內(nèi)，三通常設(shè)三置在洗三手間、三廚房、三餐廳、三書房、三工人房三、儲藏三室等非三主要活三動區(qū)域三；一般三情況下三該種住三宅的總?cè)龑痈咴?．8～4．9米之間三，客廳三為共享三式。退臺式三住宅退臺式三住宅又三稱為“三臺階式三”住宅三，其外三形類似三于臺階三，特點(diǎn)三是住宅三的建筑三面積由三底層向三上逐漸三減少，三下層減三少的建三筑面積三成為上三層的一三個大平三臺，可三做花園三使用。三目前，三國內(nèi)建三造的退三臺式住三宅都通三常屬于三中高檔三住宅。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語“蝸居式三”小戶三型：是指那三些一室三半的“三小戶型三”住宅三，它雖三比一般三標(biāo)準(zhǔn)戶三型的面三積要小l／3左右，三然而設(shè)三計(jì)比較三精巧，三布局較三為合理三，“麻三雀雖小三，五臟三俱全”三，并可三隨意確三定居室三內(nèi)各部三分面積三。如有三孩子，三也可有三獨(dú)自的三小天地三。因此三，只要三巧妙布三置裝修三，“蝸三居式”三小戶型三同樣能三營造出三溫馨的三家庭氣三氛，而三房價卻三可便宜三許多。“毛坯三型”住三宅：是指在三住宅在三交房時三未經(jīng)裝三飾，也三不附過三多的起三居設(shè)施三，僅是三完成土三建、水三電等基三本工程三，地面三為粗糙三的混凝三土土面三，房頂三僅抹灰三層，預(yù)三留衛(wèi)生三間、浴三缸、水三、氣管三道。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語玄三關(guān)：就是登三堂入室三第一步三所在的三位置，三它是一三個緩沖三過渡的三地段。三居室是三家庭的三“領(lǐng)地三”，講三究一定三的私密三性，大三門一開三，有玄三關(guān)阻隔三，外人三對室內(nèi)三就不能三一覽無三余。玄關(guān)一三般與廳三相連，三由于功三能不同三，需運(yùn)三用裝飾三手段加三以分割三。此外三，玄關(guān)三之處還三可設(shè)置三鞋柜、三儲物柜三等，讓三家人回三家有一三塊放雨三傘、掛三雨衣、三換鞋、三擱包的三地方。三平時，三玄關(guān)也三是接受三郵件、三簡單會三客的場三所。外飄窗三：指房屋三窗子呈三矩形或三梯形向三室外凸三起，窗三子三面三為玻璃三，從而三使人們?nèi)龘碛懈龔V闊的三視野，三更大限三度地感三受自然三、親近三自然，三通常它三的窗臺三較低甚三至為落三地窗。知識點(diǎn)三七：建筑與三規(guī)劃知三識基本三規(guī)劃術(shù)三語框架結(jié)三構(gòu)框架結(jié)三構(gòu)住宅三，是指三以鋼筋三混凝土三澆搗成三承重梁三柱，再三用預(yù)制三的加氣三混凝土三、膨脹三珍珠巖三、浮石三、蛭石三、陶粒三等輕質(zhì)三板材隔三墻分戶三裝配而三成的住三宅?？蚣芙Y(jié)三構(gòu)住宅三適合大三規(guī)模工三業(yè)化施三工，效三率較高三，能為三建筑提三供靈活三的使用三空間，三但抗震三性能差三。同時三由于有三框架結(jié)三構(gòu)的柱三截面較三大，不三宜家具三布置和三裝修，三從而影三響室內(nèi)三使用。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)剪力墻三結(jié)構(gòu)剪力墻三其實(shí)就三是用鋼三筋混凝三土墻板三來代替三框架結(jié)三構(gòu)中的三梁柱，三以鋼筋三混凝土三墻板來三承受來三自豎向三和水平三力的結(jié)三構(gòu)。剪力墻三結(jié)構(gòu)由三縱橫方三向的墻三體組成三抗側(cè)向三力體系三，它的三剛度很三大，空三間整體三性好，三房間內(nèi)三不外露三梁、柱三楞角，三便于室三內(nèi)布置三，方便三使用。剪力墻三結(jié)構(gòu)形三式是高三層住宅三最為廣三泛采用三的一種三結(jié)構(gòu)形三式。相三比框架三結(jié)構(gòu)，三剪力墻三結(jié)構(gòu)具三有較好三的抗震三性能，三其不足三之處在三于結(jié)構(gòu)三自重大三。預(yù)應(yīng)三力剪力三墻結(jié)構(gòu)三通?？扇宰龅饺罂臻g三住宅布三局，此三時，房三問的分三隔墻和三預(yù)應(yīng)力三廚房衛(wèi)三生間分三隔墻可三以采用三預(yù)制的三輕質(zhì)隔三墻來分三隔空間三，此種三方式為三日后的三室內(nèi)裝三修改造三帶來了三較大的三方便之三處，深三受廣大三住戶歡三迎。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)框架一三剪力墻三結(jié)構(gòu)框架一三剪力墻三結(jié)構(gòu)也三稱框剪三結(jié)構(gòu)，三這種結(jié)三構(gòu)是在三框架結(jié)三構(gòu)中布三置一定三數(shù)量的三剪力墻三，構(gòu)成三靈活自三由的使三用空間三，滿足三不同建三筑功能三的要求三，同時三又有足三夠的剪三力墻，三有相當(dāng)三大的剛?cè)??？蚣艚Y(jié)三構(gòu)的受三力特點(diǎn)三，是由三框架和三剪力墻三結(jié)構(gòu)兩三種不同三的抗側(cè)三力結(jié)構(gòu)三組成的三新的受三力形式三，所以三它的框三架不同三于純框三架結(jié)構(gòu)三中的框三架，剪三力墻在三框剪結(jié)三構(gòu)中也三不同于三剪力墻三結(jié)構(gòu)中三的剪力三墻。因三為，在三下部樓三層，剪三力墻的三位移較三小，它三拉著框三架按彎三曲型曲三線變形三，剪力三墻承受三大部分三水平力三；上部三樓層則三相反，三剪力墻三位移越三來越大三，有外三側(cè)的趨三勢，而三框架則三有內(nèi)收三的趨勢三，框架三拉剪力三墻按剪三切型曲三線變形三，框架三除了負(fù)三擔(dān)外荷三載產(chǎn)生三的水平三力外，三還額外三負(fù)擔(dān)了三把剪力三拉回來三的附加三水平力三，剪力三墻不但三不承受三荷載產(chǎn)三生的水三平力，三還因?yàn)槿o框架三一個附三加水平三力而承三受負(fù)剪三力，所三以，上三部樓層三即使外三荷載產(chǎn)三生的樓三層剪力三很小，三框架中三也出現(xiàn)三相當(dāng)大三的剪力三。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)鋼筋混三凝土結(jié)三構(gòu)鋼筋混三凝土結(jié)三構(gòu)住宅三是指房三屋的主三要承重三結(jié)構(gòu)如三柱、梁三、板、三樓梯、三屋蓋用三鋼筋混三凝土制三作，墻三用磚或三其他材三料填充三。鋼筋混三凝土結(jié)三構(gòu)住宅三具有抗三震性能三好、整三體性強(qiáng)三、抗腐三蝕耐火三能力強(qiáng)三、經(jīng)久三耐用等三優(yōu)點(diǎn)，三并且房三間的開三間、進(jìn)三深相對三較大，三室內(nèi)活三動空間三也相應(yīng)三增加，三室內(nèi)空三間分隔三較自由三。目前三，高層三住宅多三采用這三種結(jié)構(gòu)三，其缺三點(diǎn)是工三藝比較三復(fù)雜，三建筑造三價較高三。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)板三樓從建筑三物本身三來說，三板樓和三塔樓反三映的只三不過是三一個建三筑物的三長、寬三、高之三比。從三板樓的三建筑特三征來看三，板樓三就是東三西長、三南北短三的建筑三，也就三是說在三板樓的三平面圖三上，長三度要明三顯大于三寬度，三其外形三為規(guī)則三的條狀三，就像三一個長三方形，三通常采三用一梯三兩戶布三局，上三到樓層三后，左三右各只三一戶。板樓有三低層、三多層，三最近比三較流行三的是板三式小高三層。目三前市場三上流行三的板樓三主要有三兩種類三型，一三種是長三走廊式三的，各三住戶靠三長走廊三連在一三起；第三二種是三單元式三拼接，三若干個三單元連三在一起三就拼成三一個板三樓。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)綜合而三言，板三樓有四三大優(yōu)點(diǎn)三：(1)南北通三透，便三于采光三通風(fēng)。三板式住三宅多是三正南北三方向，三進(jìn)深在15米左右三，南北三通透，三便于采三光與通三風(fēng)，而三且戶型三方正，三平面布三局合理三，各功三能空間三尺度適三宜。通三常而言三，由于三板樓的三面積充三裕，因三而戶型三設(shè)計(jì)更三容易出三精品。(2)均好性三強(qiáng)。眼三下一梯三兩戶的三小板樓三非常受三寵，正三是因?yàn)槿麠澃迦龢侵懈魅讘粜腿膬?yōu)劣三差距很三小。板三樓由于三住戶不三多，居三家生活三也比較三清靜。(3)管理成三本不高三。通常三而言，三板樓的三管理成三本普遍三較塔樓三低廉，三除一些三配套設(shè)三施要求三較少外三，僅外三墻粉刷三的日常三維護(hù)費(fèi)三用就要三比塔樓三便宜得三多。(4)面積使三用率很三高。使三用率通三常高于三塔樓戶三型。因三為塔樓三內(nèi)的電三梯井、三候梯廳三、變配三電機(jī)房三等公共三設(shè)施面三積較大三，都將三攤到每三個業(yè)主三的頭上三。同時，三板樓也三有兩項(xiàng)三缺點(diǎn)：(1)建筑密三度低，三房價高三。板樓三社區(qū)多三屬低層三低密度三，容積三率較低三，盡管三居住舒三適性強(qiáng)三，但房三價一般三比較高三，特別三是在城三區(qū)內(nèi)寸三土寸金三的地段三，為數(shù)三不多的三板樓也三許只有三非工薪三階層才三能消費(fèi)三得起。(2)戶型格三局不宜三改造。三板樓特三別是磚三混結(jié)構(gòu)三的板樓三墻體起三承重作三用，不三可以變?nèi)?，這三一點(diǎn)不三如塔樓三的可改三造性強(qiáng)三。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)塔三樓“塔樓三”是現(xiàn)三今商品三房市場三上采用三得最多三的一種三建筑形三態(tài)，它三以電梯三、樓梯三為布局三核心，三通常為三一梯六三到八戶三，上到三樓層之三后，向三四面走三即進(jìn)入三各家戶三內(nèi)。從三塔樓的三平面圖三來看，三塔樓的三平面長三度和寬三度大致三相同。三這種樓三房的高三度從12層以上三到35層，超三過35層是超三高層。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)塔樓也三有四大三優(yōu)勢：(1)節(jié)約土三地資源三，房價三較低。三由于塔三樓社區(qū)三的建筑三密度較三高，因三而可以三節(jié)約寶三貴的土三地資源三，有效三降低每三平方米三的房價三，讓更三多的人三安居。(2)空間結(jié)三構(gòu)靈活三，宜于三改造。三塔樓多三采用大三框架結(jié)三構(gòu)，除三少數(shù)承三重梁之三外，戶三內(nèi)分隔三墻基本三都可以三拆改，三某些塔三樓甚至三可以將三整層樓三面打通三，靈活三分割戶三型。(3)結(jié)構(gòu)強(qiáng)三度高，三抗震性三好。高三聳的塔三樓由于三采用了三框架結(jié)三構(gòu)，現(xiàn)三場澆筑三樓板，三因而其三結(jié)構(gòu)強(qiáng)三度比板三樓高，三抗震性三與安全三性很好三。(4)居高望三遠(yuǎn)，視三野開闊三。塔樓三住戶可三盡覽都三市美景三，相信三低層板三樓的住三房是無三法領(lǐng)略三這一份三心曠神三怡的感三受的。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)塔樓有三兩項(xiàng)缺三點(diǎn)：(1)均好性三差，居三住密度三高，通三風(fēng)采光三不能保三證。塔三樓每層三的住戶三多為6戶以上三，甚至三高達(dá)12戶，數(shù)三百戶人三家擠在三一棟大三塔樓里三，居住三環(huán)境當(dāng)三然不如三板樓優(yōu)三越。而三且，因三為進(jìn)深三大、戶三數(shù)多，三塔樓每三層都有三部分住三戶的采三光、通三風(fēng)、景三觀等條三件比較三落后，三且不可三改變。(2)面積使三用率不三高，存三在灰色三空間。三塔樓戶三型的使三用率普三遍低于三板樓10個百分三點(diǎn)左右三，而且三戶型內(nèi)三部的廚三房、餐三廳與洗三手間往三往不可三直接采三光、通三風(fēng)，這三樣的地三方被稱三為“灰三色空間三”。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)住宅的三開間在住宅三設(shè)計(jì)中三，住宅三的寬度三是指一三間房屋三內(nèi)一面三墻的定三位軸線三到另一三面墻的三定位軸三線之間三的實(shí)際三距離。三因?yàn)槭侨鸵蛔匀婚g的三寬度而三言，故三又稱開三間。住宅的三進(jìn)深住宅的三長度即三進(jìn)深，三在建筑三學(xué)中是三指一間三獨(dú)立的三房屋或三一幢居三住建筑三內(nèi)從前三墻的定三位軸線三到后墻三的定位三軸線之三間的實(shí)三際長度三。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)住宅的三層高和三凈高住宅的三高度可三以用“三米”或三“層”三來計(jì)算三，每一三層的高三度稱為三層高。三具體地三說，層三高是指三下層地三板面或三樓板上三表面(或下表三面)到相鄰三上層樓三板上表三面(或下表三面)之間的三豎向尺三寸?！蹲≌ㄈ?shù)三協(xié)調(diào)標(biāo)三準(zhǔn)》(G三Bll三00—三87)中規(guī)定三，住宅三的層高三采用下三列參數(shù)三：2．6米、2．7米、2．8米、3．O米。目三前一般三商品房三的層高三都在2．8米～3．0米居多三。住宅的三凈高是三指下層三地板面三或樓板三上表面三到上層三樓板下三表面之三間的距三離。凈三高和層三高的關(guān)三系可以三用公式三來表示三：凈高=層高一三樓板厚三度，即三層高和三樓板厚三度的差三叫“凈三高”。知識點(diǎn)三八：住三宅的結(jié)三構(gòu)建筑容三積率所謂建三筑容積三率，是三指項(xiàng)目三規(guī)劃建三設(shè)用地三范圍內(nèi)三全部建三筑面積(總建筑三面積)與規(guī)劃三建設(shè)用三地面積(總用地三面積)之比。三其計(jì)算三公式為三：建筑容三積率=總建筑三面積÷總用地三面積×10三0％建筑密三度所謂建三筑密度三，即建三筑覆蓋三率，是三指項(xiàng)目三規(guī)劃建三設(shè)用地三范圍內(nèi)三所有建三筑物的三基底面三積(即房屋三首層的三占地面三積)之和與三規(guī)劃建三設(shè)用地三總面積三之比。三這里的三建筑物三基底面三積應(yīng)包三括構(gòu)筑三物的基三底面積三。其計(jì)三算公式三為：建筑密三度=建筑占三地總面三積÷總用地三面積×10三0％知識點(diǎn)三九：住三宅建設(shè)三的技術(shù)三經(jīng)濟(jì)指三標(biāo)綠地率所謂綠三地率，三居住區(qū)三用地范三圍內(nèi)各三類綠地三的總和三占居住三區(qū)用地三的比率三。這里三的綠地三應(yīng)包括三：公共三綠地、三宅旁綠三地、公三共服務(wù)三設(shè)施所三屬綠地三和道路三綠地(即道路三紅線內(nèi)三的綠地)，不應(yīng)三包括屋三頂、曬三臺的人三工綠地三。通常三情況下三，住宅三項(xiàng)目的三綠地率三應(yīng)不低三于30％。戶型比三：是指各三種戶型三在總戶三數(shù)中所三占百分三比，反三映到住三宅設(shè)計(jì)三上，就三是體現(xiàn)三在一定三數(shù)量住三宅建筑三中，各三種不同三套型住三宅占住三宅總套三數(shù)的比三重。知識點(diǎn)三九：住三宅建設(shè)三的技術(shù)三經(jīng)濟(jì)指三標(biāo)會三所：就是以三所在物三業(yè)業(yè)主三為主要三服務(wù)對三象的綜三合性高三級康體三娛樂服三務(wù)設(shè)施三。會所三具備的三軟硬件三條件如三下：康三體設(shè)施三應(yīng)該包三括泳池三、網(wǎng)球三或羽毛三球場、三高爾夫三練習(xí)館三、保齡三球館、三健身房三等娛樂三健身場三所；中三西餐廳三、酒吧三、咖啡三廳等餐三飲待客三的社交三場所；三還應(yīng)具三有網(wǎng)吧三、閱覽三室等其三他服務(wù)三設(shè)施。三以上一三般都是三對業(yè)主三免費(fèi)或三少量收三費(fèi)開放三。中空玻三璃：是對傳三統(tǒng)單玻三門窗的三革新，三是現(xiàn)代三門窗生三產(chǎn)中的三一項(xiàng)新三的玻璃三加工技三術(shù)，它三由兩層三甚至更三多的玻三璃密封三組合，三但最重三要的是三兩層玻三璃之間三必須形三成真空三或氣體(如加入三惰性氣三體)狀態(tài)，三故稱“三中空玻三璃”，三這種技三術(shù)的運(yùn)三用使門三窗的隔三音阻熱三、密封三、安全三性能都三大大提三高。知識點(diǎn)三十：建三筑配套三與建筑三材料房地產(chǎn)三市場房地產(chǎn)三一級市三場房地產(chǎn)三一級市三場又稱三土地一三級市場三，是土三地使用三權(quán)出讓三的市場三，即國三家通過三其指定三的政府三部門將三城鎮(zhèn)國三有土地三或?qū)⑥r(nóng)三村集體三土地征三用為國三有土地三后出讓三給使用三者的市三場。出三讓的土三地，可三以是生三地，也三可以是三經(jīng)過開三發(fā)達(dá)到三“三通三一平”三或“七三通一平三”的熟三地。房地產(chǎn)三一級市三場是由三國家壟三斷的市三場。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識房地產(chǎn)三二級市三場：是土地三使用者三經(jīng)過開三發(fā)建設(shè)三，將建三成的房三地產(chǎn)進(jìn)三行出售三或出租三的市場三，一般三是指商三品房首三次進(jìn)入三流通領(lǐng)三域進(jìn)行三交易而三形成的三市場。房地產(chǎn)三二級市三場也包三括土地三二級市三場，即三土地使三用者將三符合規(guī)三定可以三轉(zhuǎn)讓的三土地進(jìn)三入流通三領(lǐng)域進(jìn)三行交易三的市場三，如土三地使用三權(quán)的轉(zhuǎn)三讓等。房地產(chǎn)三三級市三場是指已三獲得房三地產(chǎn)權(quán)三的單位三和個人三，再次三將房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)賣三或交換三、轉(zhuǎn)租三的市場三。三級市三場通常三是住房三消費(fèi)者三之間的三交易，三屬于消三費(fèi)市場三的重新三配置，三常見的三有房屋三買賣、三交換、三租賃、三抵押、三典當(dāng)、三拍賣等三流通形三式。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識商品房三預(yù)售：是指三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營企業(yè)三將正在三建設(shè)中三的房屋三預(yù)先出三售給承三購人，三由承購三人支付三定金或三房價款三的行為三。商品房三預(yù)售條三件(1)已交付三全部土三地使用三權(quán)出讓三金，取三得土地三使用權(quán)三證書。(2)持有建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證和三施工許三可證。(3)按提供三預(yù)售的三商品房三計(jì)算，三投入開三發(fā)建設(shè)三的資金三達(dá)到工三程建設(shè)三總投資三的25％以上三，已經(jīng)三確定施三工進(jìn)度三和竣工三交付日三期。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識《商品房三預(yù)售許三可證》商品房三預(yù)售實(shí)三行許可三制度。三開發(fā)企三業(yè)進(jìn)行三商品房三預(yù)售，三應(yīng)當(dāng)向三房地產(chǎn)三管理部三門申請三預(yù)售許三可，取三得《商品房三預(yù)售許三可證》。未取三得《商品房三預(yù)售許三可證》的，不三得進(jìn)行三商品房三預(yù)售。開發(fā)企三業(yè)進(jìn)行三商品房三預(yù)售，三應(yīng)當(dāng)向三承購人三出示《商品房三預(yù)售許三可證》。售樓三廣告和三說明書三應(yīng)當(dāng)載三明《商品房三預(yù)售許三可證》的批準(zhǔn)三文號。預(yù)售合三同商品房三預(yù)售，三開發(fā)企三業(yè)應(yīng)當(dāng)三與承購三人簽訂三商品房三預(yù)售合三同。開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)當(dāng)自三簽約之三日起30日內(nèi)，三向房地三產(chǎn)管理三部門和三市、縣三人民政三府土地三管理部三門辦理三商品房三預(yù)售合三同登記三備案手三續(xù)。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識權(quán)屬登三記預(yù)售的三商品房三交付使三用之日三起90日內(nèi)，三承購人三應(yīng)當(dāng)依三法到房三地產(chǎn)管三理部門三和市、三縣人民三政府土三地管理三部門辦三理權(quán)屬三登記手三續(xù)。開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)當(dāng)予三以協(xié)助三，并提三供必要三的證明三文件。由于開三發(fā)企業(yè)三的原因三，承購三人未能三在房屋三交付使三用之日三起90日內(nèi)取三得房屋三權(quán)屬證三書的，三除開發(fā)三企業(yè)和三承購人三有特殊三約定外三，開發(fā)三企業(yè)應(yīng)三當(dāng)承擔(dān)三違約責(zé)三任。預(yù)售商三品房的三轉(zhuǎn)讓200三5年4月30日，為三了抑制三房價，三國家七三部委聯(lián)三合出臺三了《關(guān)于做三好穩(wěn)定三住房價三格工作三的意見》。該意三見明確三指出，三禁止商三品房預(yù)三購人將三購買的三未竣工三的預(yù)售三商品房三再行轉(zhuǎn)三讓。也三就是說三，以前三常見的三“炒樓三花”行三為被全三面禁止三了。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識商品房三現(xiàn)售條三件(1)現(xiàn)售商三品房的三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)應(yīng)當(dāng)三具有企三業(yè)法人三營業(yè)執(zhí)三照和房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資質(zhì)證三書。(2)取得土三地使用三權(quán)證書三或者使三用土地三的批準(zhǔn)三文件。(3)持有建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證和三施工許三可證。(4)已通過三竣工驗(yàn)三收。(5)拆遷安三置已經(jīng)三落實(shí)。(6)供水、三供電、三供熱、三燃?xì)?、三通訊等三配套基三礎(chǔ)設(shè)施三具備交三付使用三條件，三其他配三套基礎(chǔ)三設(shè)施和三公共設(shè)三施具備三交付使三用條件三或者已三確定施三工進(jìn)度三和交付三日期。(7)物業(yè)管三理方案三已經(jīng)落三實(shí)。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識五三證“五證三”是指《國有土三地使用三證》、《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》、《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》、《建設(shè)工三程施工三許可證》(建設(shè)工三程開工三證)、《商品房三銷售(預(yù)售)許可證》?！拔遄C三”中最三重要的三是《國有土三地使用三證》和《商品房三銷售(預(yù)售)許可證》，兩者三表明所三購房屋三屬合法三交易范三疇?！渡唐贩咳N售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售三范圍為三本項(xiàng)目三可銷售三樓盤。兩三書“兩書三”是指《住宅質(zhì)三量保證三書》和《住宅使三用說明三書》?！皟蓵笨梢匀鳛樯倘贩抠I三賣合同三的補(bǔ)充三約定，三并且是三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)在商三品房交三付使用三時，向三購房人三提供的三對商品三住宅承三擔(dān)質(zhì)量三責(zé)任的三法律文三件和保三證文件三。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識內(nèi)部認(rèn)三購房是三房地產(chǎn)三開發(fā)商三在未獲三得《商品房三預(yù)售許三可證》等有關(guān)三證件之三前，在三小范圍三內(nèi)以“三內(nèi)部認(rèn)三購”方三式銷售三商品房三。內(nèi)部三認(rèn)購可三以為開三發(fā)商盡三快回籠三資金，三并且由三于內(nèi)部三認(rèn)購的三商品房三價格較三低，通三常會吸三引眾多三購房人三士。商品房三銷售基三本知識三與法律三常識(1)房屋面三積計(jì)算三系指外三圍水平三面積及三水平投三影面積三計(jì)算，三其中包三括房屋三建筑面三積、共三有建筑三面積、三使用面三積等的三測算。(2)房屋建三筑面積三計(jì)算按三房屋外三墻(柱)勒腳以三上各層三的外圍三水平投三影面積三包括陽三臺、挑三廊、地三下室、三室外樓三梯等，三．且層三高2．20米(含2．20米，下三同)以上的三永久性三建筑。(3)房屋共三有建筑三面積系三指各產(chǎn)三權(quán)人共三同占有三或共同三使用的三建筑面三積。(4)房屋使三用面積三系指房三屋戶內(nèi)三全部可三供使用三的空間三面積，三按房屋三的內(nèi)墻三面水平三面積計(jì)三算。(5)房屋層三數(shù)是指三房屋的三自然層三數(shù)，一三般按室三內(nèi)地坪±0米以上三計(jì)算。三假層、三附層(夾層)、插層三、閣樓(暗樓)、裝飾三性塔樓三，以及三突出屋三面的樓三梯間、三水箱間三不計(jì)層三數(shù)。(6)房屋所三在層次三是指本三權(quán)屬單三元的房三屋在該三幢樓房三中的第三幾層。三地下層三次以負(fù)三數(shù)表示三。建筑面三積的測三算原則計(jì)算全三部建筑三面積的三范圍(1)永久性三結(jié)構(gòu)的三單層房三屋按一三層計(jì)算三建筑面三積。單三層房屋三內(nèi)如帶三有部分三樓層者三，符合三上述一三般規(guī)定三的亦應(yīng)三計(jì)算建三筑面積三。(2)多層和三高層房三屋按各三層建筑三面積的三總和計(jì)三算。(3)房屋內(nèi)三的技術(shù)三層(管道層三、附層三、夾層三等)，層高三在2．20米以上三的按其三墻外圍三水平面三積計(jì)算三。(4)穿過房三屋的通三道，房三屋內(nèi)的三門廳、三大廳均三按一層三計(jì)算建三筑面積三。門廳三、大廳三內(nèi)的回三廊部分三，層高三在2．20米以上三的，按三其水平三投影面三積計(jì)算三建筑面三積。(5)樓梯、三樓梯問三、電梯(觀光梯)井、提三物井、三垃圾道三、管道三井等均三按房屋三自然層三計(jì)算建三筑面積三。(6)屬永久三性結(jié)構(gòu)三有上蓋三的室外三樓梯，三按各樓三層外圍三水平投三影面積三計(jì)算。建筑面三積的測三算原則(7)房屋天三面上屬三永久性三建筑，三層高在2．20米以上三的樓梯三間、水三箱間、三電梯機(jī)三房按外三圍水平三面積計(jì)三算。(8)原始設(shè)三計(jì)斜面三結(jié)構(gòu)屋三頂下加三以利用三的空間三，高度三在2．20米以上三的部位三，按其三外圍水三平投影三面積計(jì)三算。(9)挑樓、三全封閉三的陽臺三，按外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。(10三)與房屋三相連的三有柱走三廊、兩三房屋間三有上蓋三和柱的三走廊，三均按柱三外圍水三平面積三計(jì)算。(11三)房屋間三永久性三的、封三閉的架三空通廊三，按外三圍水平三投影面三積計(jì)算三。(12三)層高在2．20米以上三的地下三層(地下室三、半地三下室、三地下車三庫、地三下商場三等)及其相三應(yīng)出入三口，按三其外墻(不包括三采光井三、防潮三層及保三護(hù)墻)建筑面三積的測三算原則(13三)有柱或三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)的門三廊、門三斗，按三其柱或三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)外圍三水平面三積計(jì)算三。(14三)玻璃幕三墻、金三屬幕墻三以及其三他材料三幕墻等三作為房三屋外墻三的，按三其外圍三水平面三積計(jì)算三建筑面三積。既三有主墻三體又有三幕墻時三，以主三墻體為三準(zhǔn)計(jì)算三建筑面三積，其三墻厚亦三按主墻三體厚度三計(jì)算。(15三)屬永久三性建筑三層高在2．20米以上三有柱的三車棚、三貨棚等三按柱外三圍水平三面積計(jì)三算。(16三)與房屋三相通的三有柱雨三篷按柱三外圍水三平面積三計(jì)算。三雨篷上三蓋面積三小于柱三外圍水三平面積三時，按三上蓋水三平投影三面積計(jì)三算。(17三)室內(nèi)體三育館按三實(shí)際層三數(shù)計(jì)算三建筑面三積。體三育館(場)看臺下三空問加三以利用三的，高三度在2．20米以上三的部位三，按其三外圍水三平投影三面積計(jì)三算建筑三面積(多層按三多層計(jì))。(18三)機(jī)械車三庫不論三其高度三和停放三層數(shù)，三均按一三層計(jì)算三。(19三)依坡地三建筑的三房屋，三利用吊三腳做架三空層有三圍護(hù)結(jié)三構(gòu)的，三按其高三度在2．20米以上三部位的三外圍水三平投影三面積計(jì)三算。(20三)房屋的三伸縮縫三，若與三室內(nèi)相三通的，三伸縮縫三計(jì)算建三筑面積三。三．建筑面三積的測三算原則計(jì)算一三半建筑三面積的三范圍(1)與房屋三相連有三上蓋無三柱的走三廊、檐三廊，按三其圍護(hù)三結(jié)構(gòu)外三圍水平三面積的三一半計(jì)三算。(2)獨(dú)立柱三、單排三柱的門三廊、雨三篷、車三棚、貨三棚等，三按其上三蓋水平三投影面三積的