不動產(chǎn)登記操作規(guī)范與工作實務(wù)PPT

不動產(chǎn)登記操作規(guī)范工作實務(wù)2017.10（試行）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《中華人民共和國物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》等《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)規(guī)范主要參考資料列表《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》等《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》等《不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》等《物權(quán)法》（2007年）：第10條第2款：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。物權(quán)法中關(guān)于登記的條款第6條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第9條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！保ú粍赢a(chǎn)物權(quán)登記生效原則）第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。（不動產(chǎn)物權(quán)何時生效）第106條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。（善意取得）物權(quán)法中有關(guān)登記條款規(guī)范的內(nèi)容組成1一般規(guī)定2申請3受理4審核5登簿6核發(fā)證書或證明總則7集體土地所有權(quán)登記8國有建設(shè)用地使用權(quán)登記9國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記10宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記11集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記12海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記13地役權(quán)登記14抵押權(quán)登記15預(yù)告登記16更正登記17異議登記18查封登記19登記資料管理20登記資料查詢分則附錄A.1不動產(chǎn)登記申請書A.2通知書、決定書、告知書A.3公告文書A.4不動產(chǎn)實地查看記錄表A.5詢問記錄A.6不動產(chǎn)登記資料查詢文書A.7授權(quán)委托書A.8承諾書A.9具結(jié)書5不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）講解思路1、總體要求2、基本概念3、登記原則4、登記類型5、登記能力6、登記機(jī)構(gòu)和人員7、登記管轄8、不動產(chǎn)登記簿9、登記程序671總體要求

總體要求1.1.1為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(簡稱《條例》)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》(簡稱《實施細(xì)則》)，制定本規(guī)范。保護(hù)權(quán)益嚴(yán)格管理登記法定1.1.4不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé)，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。

8方便群眾1.1.3申請人的申請材料應(yīng)當(dāng)依法提供原件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)實時互通共享取得的信息，對申請材料進(jìn)行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關(guān)材料原件的，不得要求申請人重復(fù)提交。92基本概念

1不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

土地

建筑物

構(gòu)筑物

定著物

符著物（關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第186條）——定著物是定著在土地上不能分離，且有獨立實用價值的物。如房屋、地下管道、樹木、溝渠等。定著物雖與土地連結(jié)，但不是土地的組成部分，故屬獨立之物；2不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

（不動產(chǎn)登記暫行條例第二條）3不動產(chǎn)登記簿

由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法制作和管理，用于記載不動產(chǎn)自然狀況（坐落、界址、空間界限、面積、用途）、權(quán)利狀況（權(quán)利主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化）、不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項和其他依法應(yīng)登記事項的特定簿冊，以宗地、宗海為單位編成，能夠清晰展現(xiàn)不動產(chǎn)的權(quán)利變動情況，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，也是有效表明權(quán)利人就不動產(chǎn)所享有的源證明文件。

133登記原則

14登記原則1.依申請登記2.一體登記3.連續(xù)登記4.屬地登記——依申請登記1.2.1不動產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人申請進(jìn)行，但下列情形除外：

1.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院等國家有權(quán)機(jī)關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記的;

2.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)法律、行政法規(guī)或者《實施細(xì)則》的規(guī)定依職權(quán)直接登記的。依申請依職權(quán)依囑托15——一體登記地隨房走房隨地走一體登記土地使用權(quán)、海域使用權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該土地、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。16——連續(xù)登記

未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但下列情形除外：

1預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的;

2在建建筑物抵押權(quán)登記的;

3預(yù)查封登記的;

4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。17——屬地登記

不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。對于跨區(qū)域登記的：以后詳解18194登記類型

以權(quán)利為線索以形態(tài)為補(bǔ)充

針對《物權(quán)法》有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷的規(guī)定登記類型《條例》第3條：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記針對涉及不動產(chǎn)權(quán)利及登記的事項更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記（預(yù)查封登記）20辦理首次登記所需的權(quán)屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關(guān)部門組織獲取。市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)的首次登記。不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記首次登記具體規(guī)定其他21適用條件：不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記界定指因權(quán)利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發(fā)生變更，不動產(chǎn)的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記（一）權(quán)利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的；（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形。涉及變更登記的情況22適用條件：不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移登記界定

指因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈等原因?qū)е虏粍赢a(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；（二）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（四）不動產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（五）繼承、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；（九）因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。涉及轉(zhuǎn)移登記的情況23（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的；（三）不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。注意：不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請注銷登記的，申請人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書面材料適用條件：指因不動產(chǎn)權(quán)利消滅而進(jìn)行的登記注銷登記辦理注銷登記的具體情況24255登記能力

《條例》下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán);（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。不動產(chǎn)登記能力所有權(quán)+用益物權(quán)+擔(dān)保物權(quán)26所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)不動產(chǎn)物權(quán)體系土地所有權(quán)建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)劃撥國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)租賃國有土地使用權(quán)作價出資或入股國有土地使用權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)國家土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)海域使用權(quán)礦業(yè)權(quán)漁業(yè)權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)林地使用權(quán)草地使用權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)？無居民海島使用權(quán)？抵押權(quán)一般抵押權(quán)最高額抵押權(quán)森林或林木使用權(quán)森林或林木所有權(quán)取水權(quán)？經(jīng)營權(quán)？--27286登記機(jī)構(gòu)和人員

——登記機(jī)構(gòu)

《條例》：國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

2015年底，全國（除西藏外）各級地方不動產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合已基本完成！29——登記機(jī)構(gòu)部門人民政府以前現(xiàn)在30

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門。（法律地位）如：××縣人民政府確定由該縣國土資源局負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿證加蓋“××縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨立法人資格的不動產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對外行使行政職能?！怯洐C(jī)構(gòu)31——人員《條例》第11條：“不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)?！比藛T類型不動產(chǎn)登記人員、登記質(zhì)量管理人員其他不動產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。我國登記生效主義為原則，登記對抗為例外的模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了登記人員隊伍的門檻應(yīng)具有相當(dāng)?shù)母叨?。目?biāo)：打造一支專業(yè)化、高水平的不動產(chǎn)登記專業(yè)隊伍。32337登記管轄

協(xié)商辦理指定辦理分別辦理分區(qū)域分區(qū)域特殊一般登記管轄

登記管轄不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記34

登記管轄無法分別辦理的跨區(qū)域的登記跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理不動產(chǎn)單元跨行政區(qū)域且無法分別辦理的，由所跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理協(xié)商不成的，由先受理登記申請的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門提出指定辦理申請。協(xié)商不成的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權(quán)利類型等登記結(jié)果書面告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu);跨行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記35國務(wù)院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地的登記，由國土資源部受理并會同有關(guān)部門辦理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。國務(wù)院批準(zhǔn)的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。

登記管轄特殊管轄36378不動產(chǎn)登記簿

1.5.1不動產(chǎn)登記簿介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采取電子介質(zhì)，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配備專門的不動產(chǎn)登記電子存儲設(shè)施，采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施，保證電子數(shù)據(jù)安全，并定期進(jìn)行異地備份。登記簿介質(zhì)38自然狀況Step2不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等如預(yù)告登記、查封登記等權(quán)屬狀況限制、提示事項其他事項39登記簿內(nèi)容統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對于土地承包經(jīng)營權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理。

1.5.2不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)以宗地、宗海為單位編制，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)編入一個不動產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權(quán)屬界線發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)重新建簿，并實現(xiàn)與原不動產(chǎn)登記簿關(guān)聯(lián)。

1一個不動產(chǎn)單元有兩個以上不動產(chǎn)權(quán)利或事項的，在不動產(chǎn)登記簿中分別按照一個權(quán)利類型或事項設(shè)置一個登記簿頁;

2一個登記簿頁按登簿時間的先后依次記載該權(quán)利或事項的相關(guān)內(nèi)容。40登記簿編制不動產(chǎn)登記事項一經(jīng)登入登記簿，就具有法律效力，非經(jīng)法定程序，其中的記載事項不為任何人、也不因任何原因而改變。除依法予以更正登記外不得修改登記事項，更正登記程序的啟動以登記錯誤為前提。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法對不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載、保存和重建，不得隨意更改。有證據(jù)證實不動產(chǎn)登記簿記載的事項確實存在錯誤的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行更正登記。41登記簿更正

1.5.4不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，并永久保存。42登記簿管理439登記程序

1.1.4：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé)，確保不動產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。

沒有法律、行政法規(guī)以及《實施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程。強(qiáng)調(diào)依法行政、規(guī)范登記。44登記程序91.依申請的程序：申請→受理→審核→登簿2.依囑托的程序：囑托→接受囑托→審核→登簿3.依職權(quán)的程序：啟動→審核→登簿我國不動產(chǎn)登記具有物權(quán)變動效力，具有公示性和公信力，登記程序的合法性和規(guī)范性，將為登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和真實性提供保障。45登記程序9依申請登記辦理46登記程序9發(fā)證申請受理審核登簿土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5登記一般程序47登記程序9登記申請《條例》第14條第1款：

“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請”。（一）申請原則：雙方申請是原則，單方申請是例外民事法律行為，一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權(quán)變動情形（不動產(chǎn)買賣、互換、轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動產(chǎn)登記工作，需要雙方申請。雙方申請為原則，既符合不動產(chǎn)物權(quán)變動的實質(zhì)，也有利于保證登記的真實與準(zhǔn)確，防止登記錯誤。雙方申請登記一般程序48

登記申請單方法律行為中，不宜也無法要求共同申請，只能單方申請。主要考慮充分尊重現(xiàn)實，強(qiáng)調(diào)的是“可以”單方申請，而非必須。單方申請為例外登記一般程序49

登記申請《規(guī)范》2.1.2屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

1尚未登記的不動產(chǎn)申請首次登記的;2繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;3人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;4下列不涉及不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的變更登記：

(1)不動產(chǎn)權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;(2)不動產(chǎn)坐落、界址、用途、面積等狀況發(fā)生變化的;(3)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;(4)土地、海域使用權(quán)期限變更的。

5不動產(chǎn)滅失、不動產(chǎn)權(quán)利消滅或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，權(quán)利人申請注銷登記的;6異議登記;7更正登記;8預(yù)售人未按約定與預(yù)購人申請預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購人申請預(yù)告登記的;9法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。單方申請為例外登記一般程序50登記申請《規(guī)范》2.1.3共同申請共有不動產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請。按份共有人轉(zhuǎn)讓、抵押其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人或者抵押權(quán)人共同申請。受讓人是共有人以外的人的，還應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意的書面材料。屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請：

1.共有的不動產(chǎn)因共有人姓名、名稱發(fā)生變化申請變更登記的，可以由姓名、名稱發(fā)生變化的權(quán)利人申請；2.不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請。共有不動產(chǎn)的申請登記一般程序51登記申請的代理《規(guī)范》1.9.2無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。代理申請—法定代理年滿10周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人不滿10周歲，不能辨別自己行為的精神病人視為無民事行為能力人登記一般程序52——關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請考慮登記申請的代理《規(guī)范》1.9.2

無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請。

監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交申請人身份證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及監(jiān)護(hù)人的身份證明，以及被監(jiān)護(hù)人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料。

處分被監(jiān)護(hù)人不動產(chǎn)申請登記的，還應(yīng)當(dāng)出具為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動產(chǎn)的書面保證

監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書、出生醫(yī)學(xué)證明，或所在單位、居民委員會、村民委員會或人民法院指定監(jiān)護(hù)人的證明材料。還明確需提交“被監(jiān)護(hù)人為無民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料”代理申請—法定代理登記一般程序53登記申請的代理當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書。自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。

【規(guī)范要求】：代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產(chǎn)的，全部代理人應(yīng)當(dāng)共同代為申請，但授權(quán)委托書另有規(guī)定的除外。代理申請—委托代理登記一般程序54——對中央關(guān)于土地登記代理人制度改革的精神理解登記申請的代理2014年7月22日《國務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)〔2014〕27號）公布取消一批準(zhǔn)入職業(yè)資格，包括土地登記代理人。核心在于簡政放權(quán)，向市場和社會放權(quán)。

8月13日人社部下發(fā)《關(guān)于做好國務(wù)院取消部分準(zhǔn)入職業(yè)資格相關(guān)后續(xù)工作的通知》，對取消部分準(zhǔn)入資格相關(guān)后續(xù)工作提出具體要求。經(jīng)溝通，將取消的土地登記代理人等五項準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格，不再實行職業(yè)準(zhǔn)入制。對取得職業(yè)資格證書的人員不再實行注冊管理，不再將職業(yè)資格管理和特定繼續(xù)教育和培訓(xùn)硬性鉤掛。土地登記代理人資格是調(diào)整，而不是取消。代理申請—委托代理登記一般程序55

《規(guī)范》1.10.1符合以下情形之一的，申請人可以一并申請。申請人一并申請的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并受理，就不同的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁。1.預(yù)購商品房預(yù)告登記與預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記；2.預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記與預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記；3.建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記；4.不動產(chǎn)變更登記導(dǎo)致抵押權(quán)變更的，不動產(chǎn)變更登記與抵押權(quán)變更登記；5.不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記致使地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移的，不動產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記與地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記；6.不動產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的，可以與前述情形發(fā)生后申請辦理的登記一并辦理；7.本規(guī)范規(guī)定以及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為可以合并辦理的其他情形。一并申請登記申請登記一般程序56登記申請《條例》第15條：

“當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記?！薄兑?guī)范》細(xì)化：

申請不動產(chǎn)登記，申請人本人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所提交申請材料并接受不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的詢問。

具備技術(shù)條件的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)留存當(dāng)事人到場申請的照片；具備條件的，也可以按照當(dāng)事人申請留存當(dāng)事人指紋或設(shè)定密碼。到場申請登記一般程序57申請材料《條例》第16條：申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（申請主體證明）（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（申請原因）（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（不動產(chǎn)本身）（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料?！段餀?quán)法》第11條：

“當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項提供權(quán)屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！辈牧蟽?nèi)容登記一般程序58申請材料《條例》第16條第1款要求申請人不但要按照要求提交齊備的登記材料，還要對全部申請材料的真實性負(fù)責(zé)，與《物權(quán)法》第21條和《條例》第29條的有關(guān)登記錯誤賠償制度相呼應(yīng)?！兑?guī)范》：1.1.3：申請人的申請材料應(yīng)當(dāng)依法提供原件，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)實時互通共享取得的信息，對申請材料進(jìn)行核對。能夠通過部門間實時共享取得相關(guān)材料原件的，不得要求申請人重復(fù)提交。第16條第2款：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息?！辈牧弦蟮怯浺话愠绦?9申請材料《規(guī)范》1.8.4.1：申請人申請不動產(chǎn)登記，提交下列相應(yīng)的身份證明材料：境內(nèi)自然人：提交居民身份證或軍官證、士官證；身份證遺失的，應(yīng)提交臨時身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；香港、澳門特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門特別行政區(qū)居民身份證、護(hù)照，或者來往內(nèi)地通行證；臺灣地區(qū)自然人：提交臺灣居民來往大陸通行證，或者臺胞證；華僑：提交中華人民共和國護(hù)照和國外長期居留身份證件；外籍自然人：中國政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件，或者其所在國護(hù)照；境內(nèi)法人或其他組織：營業(yè)執(zhí)照，或者組織機(jī)構(gòu)代碼證，或者其他身份登記證明；香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊證明；境外法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊證明。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)，因其權(quán)利人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼等內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人申請辦理該不動產(chǎn)的登記事項時，應(yīng)當(dāng)提供能夠證實其身份變更的材料。身份證明材料登記一般程序60申請材料《規(guī)范》關(guān)于五大類法律文書的特殊規(guī)定：申請人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會裁決書應(yīng)當(dāng)為已生效的法律文書。提交一審法院裁判文書的，應(yīng)當(dāng)同時提交法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關(guān)材料，即時生效的裁定書、經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字的調(diào)解書除外。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)形成的司法文書，應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權(quán)款項支付的民商事案件除外。外國司法文書應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動產(chǎn)所在地中級人民法院按國際司法協(xié)助的方式裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書應(yīng)當(dāng)由該法律文書作出機(jī)關(guān)的工作人員送達(dá)，送達(dá)時應(yīng)當(dāng)提供工作證件和執(zhí)行公務(wù)的證明文件。人民法院直接送達(dá)法律文書有困難的，可以委托其他法院代為送達(dá)。香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)的公證文書及與我國有外交關(guān)系的國家出具的公證文書按照司法部等國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)證與轉(zhuǎn)遞。

登記原因證明材料——法律文書登記一般程序61申請材料《規(guī)范》：1.8.6.因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，按《條例》《實施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。繼承、受遺贈的材料登記一般程序62申請人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：1.8.6.1申請人提交的申請材料包括：所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其它身份證明；被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等；所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料等；放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所，在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料；被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；被繼承人或遺贈人生前與配偶有財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。申請材料繼承、受遺贈的材料登記一般程序63繼承、受遺贈提交材料被繼承人繼承人遺囑或協(xié)議1、享有不動產(chǎn)權(quán)利的材料2、被繼承人或遺贈人的死亡證明1、繼承人身份證明2、繼承人與被繼承人關(guān)系證明1、遺囑、撫養(yǎng)協(xié)議2、與配偶有財產(chǎn)約定的641.8.6.2受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點查驗當(dāng)事人的身份是否屬實、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈人的親屬關(guān)系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結(jié)書。1.8.6.3不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內(nèi)容進(jìn)行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。1.8.6.4經(jīng)查驗或詢問，符合受理條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。1.8.6.5受理后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進(jìn)行審核。認(rèn)為需要進(jìn)一步核實情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關(guān)情況。1.8.6.6對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個工作日。公示期滿無異議的，將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。（注意：是公示，而非公告）登記一般程序65繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結(jié)書申請人：身份證明號碼:被繼承人（遺贈人）：身份證明號碼申請人因繼承（受遺贈）被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)，于年月日向（不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）申請辦理不動產(chǎn)登記，并提供了等證明材料，并保證以下事項的真實性：一、被繼承人（遺贈人）于年月日在死亡。二、被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)坐落于。三、被繼承人（遺贈人）的不動產(chǎn)由繼承（受遺贈）。四、除第三項列舉的繼承人（受遺贈人）外，無其他任何繼承人（受遺贈人）。 以上情況如有不實，本人愿承擔(dān)一切法律責(zé)任,特此具結(jié)。

具結(jié)人簽名（蓋章）： 年月日登記一般程序66申請撤回

允許可以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當(dāng)事人自愿原則的充分尊重。

但必須以不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回。規(guī)范1.10.2撤回申請申請登記事項在記載于不動產(chǎn)登記簿之前，全體登記申請人可共同申請撤回登記申請;部分登記申請人申請撤回登記申請的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。登記一般程序67部分登記申請人撤回登記申請的，登記機(jī)構(gòu)不予受理。申請人申請撤回時，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請書、身份證明材料和原申請受理憑證。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到撤回申請時，查閱不動產(chǎn)登記簿，當(dāng)事人申請撤回的登記事項已經(jīng)在不動產(chǎn)登記簿記載的，不予撤回；未在不動產(chǎn)登記簿上記載的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予撤回，原登記申請材料在作出準(zhǔn)予撤回的3個工作日內(nèi)通知當(dāng)事人取回申請材料。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予撤回登記申請的，申請人應(yīng)及時取回原登記申請材料，取回材料的清單應(yīng)當(dāng)由申請人簽字確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)對撤回登記申請的材料、取回材料的清單應(yīng)一并歸檔保留。

《規(guī)范》關(guān)于申請撤回的規(guī)定登記一般程序68受理審核登簿發(fā)證申請登記一般程序69受理《規(guī)范》關(guān)于受理環(huán)節(jié)的細(xì)化查驗登記范圍查驗申請主體查驗書面材料詢問出具受理結(jié)果受理是指登記機(jī)構(gòu)依法查驗申請主體、申請材料，詢問登記事項、錄入相關(guān)信息、出具受理結(jié)果等工作的過程。登記一般程序70受理1查驗登記范圍申請登記的不動產(chǎn)是否屬于本登記機(jī)構(gòu)管轄范圍；不動產(chǎn)權(quán)利是否屬于《條例》《實施細(xì)則》規(guī)定的不動產(chǎn)權(quán)利；申請登記類型是否屬于《條例》《實施細(xì)則》規(guī)定的登記類型。登記一般程序71受理2.查驗申請主體（1）查驗單雙方申請的適用性、身份證明、申請材料形式（2）查驗身份證明：申請人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：通過身份證識別器查驗身份證是否真實；護(hù)照、港澳通行證、臺灣居民往來大陸通行證等其他身份證明類型是否符合要求；非自然人申請材料的名稱、印章是否與身份證明材料商的名稱、印章一致。（3）查驗申請材料形式：查驗申請人的身份證明材料規(guī)格是否本規(guī)范發(fā)第1.7節(jié)的要求【特別規(guī)定】自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人代為申請登記，其授權(quán)委托書未經(jīng)公證的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)按下列要求進(jìn)行見證：授權(quán)委托書的內(nèi)容是否明確，本登記事項是否在其委托范圍內(nèi)；按本規(guī)范3.2.2的要求核驗當(dāng)事人雙方的身份證明；由委托人在授權(quán)委托書上簽字；不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員在授權(quán)委托書上簽字見證。具備技術(shù)條件的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存見證過程的照片。登記一般程序72受理3.查驗書面申請材料：包括查驗申請材料是否齊全和相互之間是否一致、查驗申請材料是否符合法定形式，并對申請材料進(jìn)行簽名或蓋章確認(rèn)。其中，受理查驗是否符合法定形式時要求：申請材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求，有關(guān)材料是否由有權(quán)部門出具，是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)，簽字和蓋章是否符合規(guī)定。不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明是否真實、有效。對提交偽造、變造、無效的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或不動產(chǎn)登記證明的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法予以收繳。屬于偽造、變造的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)及時通知公安部門。登記一般程序73受理4.詢問環(huán)節(jié)：包括詢問內(nèi)容和詢問記錄兩部分

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)根據(jù)不同的申請登記事項詢問申請人以下內(nèi)容，并制作詢問記錄，以進(jìn)一步了解有關(guān)情況：申請登記的事項是否是申請人的真實意思表示；申請登記的不動產(chǎn)是否存在共有人；存在異議登記的，申請人是否知悉存在異議登記的情況；不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要了解的其他與登記有關(guān)的內(nèi)容。

詢問記錄應(yīng)當(dāng)由詢問人、被詢問人簽名確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)核對詢問記錄與登記申請材料、申請登記事項之間是否一致。登記一般程序745.受理結(jié)果出具經(jīng)查驗或詢問，符合下列條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理：申請登記事項在本登記機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)范圍內(nèi)；申請材料形式符合要求；申請人與依法應(yīng)當(dāng)提交的申請材料記載的主體一致；申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利與登記原因文件一致；申請內(nèi)容與詢問記錄不沖突；法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。符合受理條件的，應(yīng)予以受理，并即時制作受理憑證。登記機(jī)構(gòu)對不符合受理條件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知不予受理的理由，并將申請材料退回申請人。申請人提交的申請登記文件尚未齊全的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。告知書一式二份，經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)后一份交當(dāng)事人，一份由登記機(jī)構(gòu)留存。受理登記一般程序75審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請受理登記一般程序76登記一般程序9學(xué)界的實質(zhì)審查和形式審查之爭從未間斷。依法履職“合理審慎職責(zé)”的提法，有限度的實質(zhì)審查。審核《條例》第18條：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀?quán)法》第12條：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關(guān)事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看。登記一般程序77登記一般程序9審核《規(guī)范》關(guān)于審核環(huán)節(jié)的細(xì)化審核是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請人的申請后，根據(jù)申請登記事項，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對申請事項及申請材料做進(jìn)一步審查，并決定是否予以登記的過程。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對相關(guān)事項進(jìn)行了查驗、詢問等。對于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進(jìn)一步補(bǔ)充材料的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求申請人補(bǔ)全材料，補(bǔ)全材料所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。查閱登記簿查閱原始資料實地查看調(diào)查公告審核結(jié)果書面材料審核登記一般程序78第一步書面材料審核

進(jìn)一步審核申請材料，必要時應(yīng)當(dāng)要求申請人進(jìn)一步提交佐證材料或向有關(guān)部門核查有關(guān)情況。申請人提交的人民法院、仲裁委員會的法律文書，具備條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過相關(guān)技術(shù)手段查驗法律文書編號、人民法院以及仲裁委員會的名稱等是否一致，查詢結(jié)果需打印、簽字及存檔；不一致或無法核查的，可進(jìn)一步向出具法律文書的人民法院或者仲裁委員會進(jìn)行核實或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。對已實現(xiàn)信息共享的其他申請材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)共享信息對申請材料進(jìn)行核驗；尚未實現(xiàn)信息共享的，應(yīng)當(dāng)審核其內(nèi)容和形式是否符合要求。必要時，可進(jìn)一步向相關(guān)機(jī)關(guān)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實，或要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。

登記一般程序9審核登記一般程序79第一步書面材料審核

完稅或者繳費憑證是否齊全。對已實現(xiàn)信息共享的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過相關(guān)方式對完稅或者繳費憑證進(jìn)行核驗。必要時，可進(jìn)一步向稅務(wù)機(jī)關(guān)或者出具繳費憑證的相關(guān)機(jī)關(guān)進(jìn)行核實，或者要求申請人提交其他具有法定證明力的文件。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否完備，權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確。不動產(chǎn)存在異議登記或者設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)或被查封的，因權(quán)利人姓名或名稱、身份證明類型及號碼、不動產(chǎn)坐落發(fā)生變化而申請的變更登記，可以辦理。因通過協(xié)議改變不動產(chǎn)的面積、用途、權(quán)利期限等內(nèi)容申請變更登記，對抵押權(quán)人、地役權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)人、地役權(quán)人同意變更的書面材料。登記一般程序9審核登記一般程序80第二步

查閱不動產(chǎn)登記簿

除尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過查閱登記簿記載信息，審核申請登記事項與登記簿記載的內(nèi)容是否一致。1申請人與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否一致；2申請人提交的登記原因文件是否與登記事項一致；3申請人申請登記的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致；4申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致；5不動產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預(yù)告登記、預(yù)查封、查封等情形。已經(jīng)登記的登記薄采用電子介質(zhì)的，查閱登記薄時以已經(jīng)形成的電子登記薄為依據(jù)。第三步

查閱登記原始資料

經(jīng)查閱登記簿，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為仍然需要查閱原始資料確認(rèn)申請登記事項的，應(yīng)當(dāng)查閱不動產(chǎn)登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理。

登記一般程序?qū)徍说怯浺话愠绦?1登記一般程序9審核《物權(quán)法》第12條第2款：

申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看。第四步實地查看登記一般程序82登記一般程序9審核《條例》第19條第1款：“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C(jī)構(gòu)“可以”實地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動產(chǎn)登記的實際情況和需要，進(jìn)行實地查看，形成查看的記錄和照片影像等，避免“無中生有”、與事實不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時，如果對已經(jīng)建成部分是否有申請人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時，就可以進(jìn)行。登記一般程序83登記一般程序9審核《規(guī)范》關(guān)于實地查看的內(nèi)容要求不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查看，重點查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。登記一般程序84登記一般程序9審核《條例》第19條第2款：“對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！薄咀⒁狻坎粍赢a(chǎn)權(quán)屬爭議類型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭議，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實不動產(chǎn)是否存在權(quán)屬爭議這種客觀事實，確保不動產(chǎn)登記的真實、準(zhǔn)確。

對不動產(chǎn)權(quán)屬爭議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過多的介入不動產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對爭議事實的調(diào)查和對爭議的處理屬于兩個工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。

查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。第五步調(diào)查登記一般程序85登記一般程序9審核第六步公告有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記；（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記；（三）依職權(quán)更正登記；（四）依職權(quán)注銷登記；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。說明：1.公告并非登記必需法定程序，視情形而定。2.公告內(nèi)容包括擬予登記的不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱；不動產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)等。登記一般程序864.7.1.3公告期滿無異議的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。公告期間，當(dāng)事人對公告有異議的，應(yīng)當(dāng)在提出異議的期限內(nèi)以書面方式到登記機(jī)構(gòu)的辦公場所提出異議，并提供相關(guān)材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按下列程序處理：（一）根據(jù)現(xiàn)有材料異議不成立的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項及時記載于不動產(chǎn)登記簿。（二）異議人有明確的權(quán)利主張，提供了相應(yīng)的證據(jù)材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并告知當(dāng)事人通過訴訟、仲裁等解決權(quán)屬爭議。登記一般程序9審核登記一般程序87登記一般程序9審核第七步形成審核結(jié)果審核后，審核人員應(yīng)當(dāng)作出予以登記或不予登記的明確意見?！P(guān)于不予登記的情形：《條例》第22條：登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（3）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。說明：嚴(yán)禁借登記手段將”小產(chǎn)權(quán)房“等違法行為合法化。

登記一般程序884.8.2經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記并書面通知申請人：申請人未按照登記機(jī)構(gòu)要求進(jìn)一步補(bǔ)充材料的；申請人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請人不一致的；申請登記的不動產(chǎn)不符合不動產(chǎn)單元設(shè)定條件的；申請登記的事項與權(quán)屬來源材料或者登記原因文件不一致的；申請登記的事項與登記簿的記載相沖突的；不動產(chǎn)存在權(quán)屬爭議的，但申請異議登記除外；未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或者相關(guān)稅費的；申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；不動產(chǎn)被依法查封期間，權(quán)利人處分該不動產(chǎn)申請登記的；未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人書面同意，當(dāng)事人處分該不動產(chǎn)申請登記的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于不予登記情形的細(xì)化規(guī)定登記一般程序89不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)決定不予登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制作不予登記決定書、退回登記申請材料清單，由申請人簽字確認(rèn)后，將登記申請材料退還申請人。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存申請材料復(fù)印件、退回登記申請材料清單、相關(guān)決定書的簽收文件。申請人應(yīng)當(dāng)自接到不予登記書面決定之日起30個工作日內(nèi)取回申請材料。取回申請材料自申請人收到上述書面決定之日起，最長不得超過6個月。在取回申請材料期限內(nèi)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管該申請材料；逾期不取回的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不負(fù)保管義務(wù)。登記一般程序9《規(guī)范》關(guān)于不予登記材料退回的規(guī)定登記一般程序90登記一般程序9審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請受理登記一般程序91登記一般程序9登簿《條例》第20條：“不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外?！保ㄒ唬┺k理期限

自受理登記申請之日起30日。這是最長辦理期限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動產(chǎn)登記都應(yīng)當(dāng)本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時限，各地登記機(jī)構(gòu)可以結(jié)合本地實際進(jìn)一步細(xì)化明確。登記一般程序92登記一般程序9登簿《條例》第21條第1款：“登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記?！薄段餀?quán)法》第14條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

不動產(chǎn)登記以登簿工作完成為標(biāo)志，而非發(fā)證。登記一般程序935.1.1經(jīng)審核符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)將申請登記事項記載于登記簿。1.記載于登記簿的時點應(yīng)當(dāng)按下列方式確定：使用電子登記簿的，以登簿人員將登記事項在登記簿上記載完成之時為準(zhǔn)；使用紙質(zhì)登記簿的，應(yīng)當(dāng)以登簿人員將登記事項在登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準(zhǔn)；2.登記簿已建冊的，登簿完成后應(yīng)當(dāng)歸冊。

登記機(jī)構(gòu)合并受理的，應(yīng)將合并受理的登記事項依次分別記載于登記簿的相應(yīng)簿頁《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)物權(quán)記載于登記簿的時點是不動產(chǎn)登記的重要內(nèi)容之一，本條明確了電子登記簿和紙質(zhì)登記簿兩種形式下，該時點的確定方式。登記一般程序9登記一般程序登簿94登記一般程序9審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權(quán)法》第14條)申請受理登記一般程序95發(fā)證《條例》第21條第2款：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。1.不動產(chǎn)權(quán)屬證書與登記證明的效力《物權(quán)法》第17條第1款：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明?！?.登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)向申請人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國際上，契約登記和權(quán)利登記模式下的國家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢（如昆士蘭州2000年修訂的《1994年土地法》）登記一般程序96發(fā)證——《細(xì)則》關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。除辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法向權(quán)利人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明，應(yīng)當(dāng)加蓋不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記專用章。登記一般程序97發(fā)證——關(guān)于共有不動產(chǎn)證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外）

申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書。

共有不動產(chǎn)權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)注明共有情況，并列明全體共有人?！P(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書的收回

因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上公告作廢。登記一般程序98發(fā)證——關(guān)于權(quán)屬證書、登記證明的換發(fā)、補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明污損、破損的，當(dāng)事人可以向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)。符合換發(fā)條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應(yīng)當(dāng)將補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并在不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

注意：1.換發(fā)、補(bǔ)發(fā)都要將有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿，新不動產(chǎn)權(quán)屬證書或證明應(yīng)當(dāng)更換號碼，原證號廢止。2.屬于補(bǔ)發(fā)的，還要打印留存一份遺失、滅失聲明材料。登記一般程序99不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一制定樣式、統(tǒng)一監(jiān)制、統(tǒng)一編號規(guī)則。不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明的印制、發(fā)行、管理和質(zhì)量監(jiān)督工作由省級國土資源主管部門負(fù)責(zé)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)一證一號，更換證書和證明應(yīng)當(dāng)更換號碼。有條件的地區(qū)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以采用印制二維碼等防偽手段。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明的管理，建立不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明管理臺賬，采取有效措施防止空白、作廢的不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記證明外流、遺失。

《規(guī)范》關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬證書和證明的監(jiān)管要求登記一般程序100條例的基本制度構(gòu)架123475不動產(chǎn)權(quán)利登記6集體土地所有權(quán)登記國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記土地承包經(jīng)營權(quán)登記海域使用權(quán)登記地役權(quán)登記8抵押權(quán)登記101條例的基本制度構(gòu)架1不動產(chǎn)權(quán)利登記集體土地所有權(quán)登記102一、集體土地所有權(quán)登記的申請人（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民委員會代為申請；（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請，沒有集體經(jīng)濟(jì)組織的，由村民小組代為申請；（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織代為申請。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1103二、集體土地所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）不動產(chǎn)登記申請書;（二）申請人身份證明;（一）土地權(quán)屬來源材料；（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標(biāo)；（三）其他必要材料。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1104三、集體土地所有權(quán)首次登記的審查要點（一）申請集體土地所有權(quán)首次登記的土地權(quán)屬來源材料是否齊全、規(guī)范；（原因）（二）不動產(chǎn)登記申請書、權(quán)屬來源材料等記載的主體是否一致；（主體）（三）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；（客體）（四）權(quán)屬來源材料與申請登記的內(nèi)容是否一致；（內(nèi)容）（五）公告是否無異議；（其他）土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1105四、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（一）轉(zhuǎn)移登記的原因：互換、土地調(diào)整等（二）應(yīng)提交的材料：（1）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（2）本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料；（3）互換、調(diào)整協(xié)議等集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料；（4）其他必要材料。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1106五、集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的審查要點1

轉(zhuǎn)讓方是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；受讓方是否為農(nóng)民集體；（雙方主體的審查）2申請事項是否屬于因農(nóng)民集體互換、土地調(diào)整等原因?qū)е聶?quán)屬轉(zhuǎn)移；（原因?qū)彶椋?集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；4申請登記事項是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；5有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險的書面承諾；土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1107六、集體土地所有權(quán)變更、注銷登記應(yīng)提交的材料（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）集體土地所有權(quán)變更、消滅的材料；（三）其他必要材料。已經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)，因下列情形發(fā)生變更的，當(dāng)事人可以申請變更登記：

1農(nóng)民集體名稱發(fā)生變化的;

2土地坐落、界址、面積等狀況發(fā)生變化的;

3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。已經(jīng)登記的集體土地所有權(quán)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請辦理注銷登記：

1集體土地滅失的;

2集體土地被依法征收的;

3法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1108七、集體土地所有權(quán)變更登記的審查要點1申請材料上的權(quán)利主體是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體一致；2集體土地所有權(quán)變更的材料是否齊全、有效；3申請變更事項與變更登記材料記載的變更事實是否一致；4土地面積、界址范圍變更的，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、宗地界址點坐標(biāo)等是否齊全、規(guī)范，申請材料與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果是否一致；5申請登記事項是否與登記簿不動產(chǎn)登記簿的記載沖突；土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1109八、集體土地所有權(quán)注銷登記的審查要點

1申請材料上的權(quán)利主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的農(nóng)民集體相一致;

2集體土地所有權(quán)消滅的材料是否齊全、有效;

3土地滅失的，是否已按規(guī)定進(jìn)行實地查看;

4申請登記事項是否與不動產(chǎn)登記簿的記載沖突;

5本規(guī)范第4章要求的其他審查事項。土地承包經(jīng)營權(quán)登記5土地承包經(jīng)營權(quán)登記5集體土地所有權(quán)登記1110條例的基本制度構(gòu)架2國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記111一、適用

依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以單獨申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

依法利用國有建設(shè)用地建造房屋的，可以申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記。

體現(xiàn)“一體登記”原則

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2112二、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）土地權(quán)屬來源材料；（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標(biāo)；（三）土地出讓價款、土地租金、相關(guān)稅費等繳納憑證；（四）其他必要材料。前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2113三、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的審查要點

1不動產(chǎn)登記申請書、權(quán)屬來源材料等記載的主體是否一致；2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；3以出讓方式取得的，是否已簽訂出讓合同，是否已提交繳清土地出讓價款憑證；以劃撥、作價入股、出租、授權(quán)經(jīng)營等方式取得的，是否已經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)或者授權(quán)；4權(quán)屬來源材料與申請登記的內(nèi)容是否一致；5國有建設(shè)用地使用權(quán)被預(yù)查封，權(quán)利人與被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記；6依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價款的，是否已付清土地價款；依法應(yīng)當(dāng)納稅的，是否已完稅；

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2114五、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；（五）相關(guān)稅費繳納憑證;（六）其他必要材料。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2115六、業(yè)主共有部分的首次登記

辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！癸@一體登記原則；明確了登記的共有權(quán)的客體范圍；明確權(quán)利主體為“全體業(yè)主”。

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2116七、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記審查要點1.國有建設(shè)用地使用權(quán)是否已登記。已登記的，建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗收等材料記載的主體是否與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利主體一致；未登記的，建設(shè)工程符合規(guī)劃、房屋竣工驗收等材料記載的主體是否與土地權(quán)屬來源材料記載的主體一致；（適用于宅基地、集體建設(shè)用地、海域使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記）2.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；3.建筑物區(qū)分所有的，申請材料是否已明確建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等的權(quán)利歸屬；4.存在查封或者預(yù)查封登記的：國有建設(shè)用地使用權(quán)被查封或者預(yù)查封的，申請人與查封被執(zhí)行人一致的，不影響辦理國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記；商品房被預(yù)查封的，不影響辦理國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記以及預(yù)購商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)國有建設(shè)用使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。5.是否已按規(guī)定進(jìn)行實地查看；

國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2117八、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記應(yīng)提交的材料

申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）發(fā)生變更的材料；（三）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件；（四）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議；（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、稅費等繳納憑證；國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2118九、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)

轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的材料

1.國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原因文件是否齊全、有效；2.申請轉(zhuǎn)移國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)與登記原因文件記載是否一致；3.國有建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)被查封的，不予辦理轉(zhuǎn)移登記；4.涉及買賣房屋等不動產(chǎn)，已經(jīng)辦理預(yù)告登記的，受讓人與預(yù)告登記權(quán)利人是否一致。5.設(shè)有抵押權(quán)的，是否已經(jīng)辦理抵押權(quán)注銷登記；6.有異議登記的，受讓方是否已簽署知悉存在異議登記并自擔(dān)風(fēng)險書面承諾；7.依法應(yīng)當(dāng)繳納土地價款、納稅的，是否已提交土地價款和稅費繳納憑證；8.申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2119國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記2十、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的審查要點1國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的變更材料是否齊全、有效；2申請變更事項與變更材料記載的變更內(nèi)容是否一致；3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料是否齊全、規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查表記載的權(quán)利人、權(quán)利類型及其性質(zhì)等是否準(zhǔn)確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標(biāo)、面積等是否符合要求；4存在預(yù)告登記的，不影響不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書以及其他不涉及權(quán)屬的變更登記；5申請登記事項與不動產(chǎn)登記簿的記載是否沖突；6依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地價款的，是否已提交補(bǔ)交土地價款憑證；120條例的基本制度構(gòu)架3宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記121一、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記應(yīng)提交的材料（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記3122二、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請材料特別規(guī)定

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料