房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理知識

第六講房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場管理產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本概念

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指依據(jù)國家法律規(guī)定的、存在于土地及其附著于土地之上的建筑物中一系列排它性權(quán)利的集合體。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)的其他權(quán)利，主要是房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)。

財產(chǎn)權(quán)是具有物質(zhì)內(nèi)容并直接體現(xiàn)經(jīng)濟利益的一切民事權(quán)利，其權(quán)力內(nèi)容主要包括財產(chǎn)所有權(quán)、財產(chǎn)繼承權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、國家財產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)和債權(quán)。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)可界定為：產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上是經(jīng)濟運行過程中的一種法律規(guī)范，它是以法律的形式明確和保護人們對于財產(chǎn)的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)能夠不斷細分或重組，以適應(yīng)社會結(jié)構(gòu)經(jīng)濟因素的調(diào)整和變化。產(chǎn)權(quán)具有排它性。產(chǎn)權(quán)具有層次性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)權(quán)是指有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。房產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人依法對其所有的房產(chǎn)財產(chǎn)所擁有的占有、使用、收益和處分等多種權(quán)能。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是指在一定的社會制度下人們因利用房地產(chǎn)而發(fā)生的由國家或社會規(guī)定的人與人之間關(guān)系總和。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系特別是房地產(chǎn)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)財產(chǎn)為客體的多種權(quán)利的總和。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分割、分解和復(fù)合，而且還會隨著技術(shù)進步經(jīng)濟發(fā)展和供求的變化，不斷的設(shè)置背后的產(chǎn)權(quán)權(quán)能，其結(jié)構(gòu)可以重組。（4）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可以進入市場，按商品化原則及價值規(guī)律進行交易流通。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需以法律法規(guī)形式來加以界定、規(guī)范、確認和保障。（6）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要人格化，界定要清晰房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系1、如果政府將一塊土地出讓給某個房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在這塊土地上建造了若干幢大廈，并將其分成若干個單位，分別租給不同的使用者，則在此情況下其權(quán)屬關(guān)系可描述為下列層次：政府---房地產(chǎn)開發(fā)公司---不同的租戶。在該情況下，房地產(chǎn)開發(fā)公司與政府或其委托者直接發(fā)生關(guān)系，而租戶與房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生直接關(guān)系，與政府只是間接關(guān)系，即此種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出一種政府壟斷大業(yè)主（房地產(chǎn)開發(fā)公司）的縱向式產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司將建造好的商品房全部出售，則各個買主即為小業(yè)主。此時房地產(chǎn)開發(fā)公司退出該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，既不享有任何權(quán)利，也不承擔(dān)任何義務(wù)。而各個小業(yè)主則地位平等，各自擁有自己的那一部分房地產(chǎn)使用權(quán)，并以平等的地位與政府存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系3、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司只賣出開發(fā)樓宇一部分單位的產(chǎn)權(quán)，自身還保留一部分單位的產(chǎn)權(quán)，則此時該公司仍保留大業(yè)主的身份，并與小業(yè)主平等的與政府發(fā)生關(guān)系。此時房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬關(guān)系表現(xiàn)出政府與地位平等的多元經(jīng)濟主體之間縱向分散型的產(chǎn)權(quán)聯(lián)系的特點。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)能地產(chǎn)權(quán)權(quán)能土地所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、開發(fā)權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、留置權(quán)、地上權(quán)、通行權(quán)房產(chǎn)權(quán)權(quán)能房屋所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、贈與權(quán)、留置權(quán)、繼承權(quán)。我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)的原則1、堅持社會主義土地公有制原則2、產(chǎn)權(quán)主體適當(dāng)分解的原則3、權(quán)利與義務(wù)相對應(yīng)的原則4、效益最大化原則房地產(chǎn)市場管理

1、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場管理的概念房地產(chǎn)市場，狹義的說是指房地產(chǎn)作為交易對象進行交易的場所；廣義的說是指房地產(chǎn)作為一種商品交易對象進行交易場所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場管理是指房地產(chǎn)行政管理機關(guān)依法對與房地產(chǎn)交易有關(guān)的交易機構(gòu)、交易規(guī)則和各種交易活動所進行的管理。房地產(chǎn)市場管理方式房地產(chǎn)市場管理的主要方式是運用法律、經(jīng)濟、行政手段對房地產(chǎn)交易市場扶植、引導(dǎo)、控制、監(jiān)督，包括：（1）為房地產(chǎn)交易活動創(chuàng)造必要的條件；（2）對房地產(chǎn)交易活動進行管理；（3）對方地產(chǎn)經(jīng)營單位進行管理；（4）進行房地產(chǎn)價格評估工作，對房地產(chǎn)交易市場價格進行管理。房地產(chǎn)市場管理的內(nèi)容1、對房地產(chǎn)交易活動的管理2、對房地產(chǎn)交易價格的管理3、對房地產(chǎn)交易場所的管理4、對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理房地產(chǎn)交易管理的內(nèi)容1、對房地產(chǎn)交易進行管理，任何房地產(chǎn)交易活動，都應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)交易場所進行，有關(guān)手續(xù)必須在交易場所中辦理，以便房地產(chǎn)管理機關(guān)進行監(jiān)督，保證交易活動能夠合理、合法的進行。2、對房地產(chǎn)交易手續(xù)進行管理。3、對房地產(chǎn)交易雙方進行主體資格審查。國家對房地產(chǎn)交易場所的管理1.設(shè)立固定的交易場所，改變交易場所有名無實的狀態(tài)，建立起市一級房地產(chǎn)交易場所，逐步建立起區(qū)縣一級房地產(chǎn)交易場所。2.為各個交易場所配備和充實必要的管理人員和專業(yè)人員，使交易場所能夠充分發(fā)揮出監(jiān)督指導(dǎo)的作用。3.逐步改善服務(wù)設(shè)施，提高服務(wù)質(zhì)量，形成現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)。4.完善房地產(chǎn)咨詢中介代理等各項業(yè)務(wù)。5.簡化管理程序，減少行政手續(xù)，提高工作效率，房地產(chǎn)價格管理的內(nèi)容1、區(qū)分不同情況，合理確定房屋價格，逐步使房屋價格合理化、規(guī)范化。2、買賣價格，由買賣雙方根據(jù)評估價格協(xié)商議定，必要時刻由國家制定最高限價。3、確定租金標準，形成科學(xué)的房地產(chǎn)租買比價，調(diào)整市場供求關(guān)系。國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人的管理1、資質(zhì)管理2、對中介服務(wù)價格進行指導(dǎo)監(jiān)督。3、對具體的中介服務(wù)進行監(jiān)督。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題房地產(chǎn)市場的問題集中于住房制度和土地使用制度，以及市場價格和金融業(yè)如何支持房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展等方面：（1）住房制度改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展；（2）城市土地使用制度改革與房地產(chǎn)市場的發(fā)展；（3）調(diào)控市場價格與發(fā)展房地產(chǎn)市場；（4）金融業(yè)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)市場管理的任務(wù)和重點房地產(chǎn)市場管理的基本任務(wù)：建立起良好的市場秩序，創(chuàng)造出平等競爭的經(jīng)營環(huán)境，以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的正常運行，并使市場參與者的合法權(quán)益有所保障。房地產(chǎn)市場管理的重點（1）要盡快理順管理體制（2）健全房地產(chǎn)交易場所（3）完善房地產(chǎn)評估制度（4）加強市場價格管理產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，是房地產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)國家法律和有關(guān)規(guī)定，審查和確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬，記載并整理反映房地產(chǎn)狀況及產(chǎn)權(quán)變化情況的各種資料的一種行政管理活動。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請，由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)將有關(guān)申請人的房地產(chǎn)權(quán)利事項記載于房地產(chǎn)登記簿（權(quán)屬檔案）的法律行為。房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記的目三的和意三義保護房三地產(chǎn)權(quán)三利人的三合法權(quán)三益。房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記管理三是房地三產(chǎn)管理三的基礎(chǔ)三工作。權(quán)屬登三記管理三為城市三規(guī)劃建三設(shè)管理三提供科三學(xué)依據(jù)三。房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記的管三理原則（1）三房屋所三有權(quán)與三該房屋三所占用三的土地三使用權(quán)三實行權(quán)三利主體三一致的三原則（2）三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記的屬三地管理三原則我國的三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記制度三的特點（一）三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記由不三同登記三機關(guān)分三別登記（二）三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記為房三地產(chǎn)權(quán)三利動態(tài)三登記（三）三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記具有三公信力（四）三房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記實行三及時登三記制度（五）三頒發(fā)權(quán)三利證書房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記的種三類總登記土地使三用權(quán)初三始登記房屋使三用權(quán)初三始登記轉(zhuǎn)移登三記變更登三記他項權(quán)三利登記注銷登三記申請房三地產(chǎn)權(quán)三屬登記三的條件申請房三地產(chǎn)權(quán)三屬登記三應(yīng)同時三具備的三四項條三件：申請人三或代理三人具有三申請資三格。有明確三具體的三申請請三求。申請登三記的房三地產(chǎn)產(chǎn)三權(quán)來源三清楚合三法，證三件齊全三，沒有三糾紛，三且不屬三于被限三制轉(zhuǎn)移三或被查三封以及三違章建三筑的房三屋。屬受理三登記的三登記機三關(guān)管轄三。當(dāng)事人三申請登三記的時三限總登記三：申請三人應(yīng)當(dāng)三在地方三人民政三府公告三的期限三申請初始登三記：新三建的房三屋，申三請人應(yīng)三當(dāng)在房三屋竣工三后3個三月內(nèi)向三登記機三關(guān)提出三申請；三集體土三地上的三房屋因三土地所三有權(quán)變?nèi)秊閲胰恋?，三申請人三?yīng)當(dāng)自三這一事三實發(fā)生三之日起三30日三內(nèi)申請三。轉(zhuǎn)移登三記應(yīng)當(dāng)三在事實三發(fā)生之三日起9三0日內(nèi)三提出申三請。變更、三注銷登三記和他三項權(quán)利三登記，三都應(yīng)當(dāng)三在事實三發(fā)生之三日起3三0日內(nèi)三提出申三請。房地產(chǎn)三權(quán)屬登三記程序（一）三受理登三記申請（二）三權(quán)屬審三核初審復(fù)審（三）三公告（四）三核準登三記頒發(fā)三房屋權(quán)三屬證書核準登三記權(quán)屬證三書的制三作權(quán)屬證三書的頒三發(fā)幾種特三殊情況三下的權(quán)三屬