房地產(chǎn)完工決算與所得稅匯算操作實務(wù)

房地產(chǎn)完工決算與

所得稅匯算操作實務(wù)主講人：陳萬喬北京東方財研財稅研究中心內(nèi)容提要第一部分：完工產(chǎn)品的會計與稅務(wù)處理方法第二部分：房企年度匯算操作實務(wù)及注意事項第三部分：所得稅匯算與“土增稅”清算的區(qū)別項目完工前后的會計與稅務(wù)處理差別較大。導(dǎo)致——蝴蝶效應(yīng)

《禮記·經(jīng)解》-----“君子慎始，差若毫厘，繆以千里”.

導(dǎo)言：第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法一、房企會計核算的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用核算由開發(fā)經(jīng)營費(fèi)用的歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)和開發(fā)項目成本計算兩部分組成。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的中心環(huán)節(jié)。第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法設(shè)置會計核算賬戶

按現(xiàn)行會計制度規(guī)定，為了歸集、分配和反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中發(fā)生的各種成本費(fèi)用，正確計算各類不同項目的開發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)需要設(shè)置“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”、“預(yù)提費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“財務(wù)費(fèi)用”和“銷售費(fèi)用”等賬戶。

二、項目完工前的會計處理

1、成本費(fèi)用的確認(rèn)與記錄產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過“開發(fā)成本”科目反映。

開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準(zhǔn)則歸集和分配土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費(fèi)用。第一講：完工產(chǎn)品會計與稅務(wù)處理方法

二、項目完工前的會計處理2、對預(yù)收賬款的確認(rèn)與記錄會計處理上，對于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費(fèi)用的實際投入。

三、項目完工后的會計處理

1、確認(rèn)收入。2、結(jié)轉(zhuǎn)成本。借：開發(fā)產(chǎn)品-某項目

貸：開發(fā)成本-某項目

借：銷售成本-某項目

貸：開發(fā)產(chǎn)品-某項目“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用，最終按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

三、項目完工后的會計處理

項目完工會計處理的重要特點(diǎn)：完工項目的會計處理上，無論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財務(wù)報告報出日，成本項目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會計損益真實、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。

四、項目完工前的稅務(wù)處理

新31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、項目完工后的稅務(wù)處理1、項目完工的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只要符合三個條件之一，不論會計上是否符合收入實現(xiàn)條件，是否計算出實際利潤，計算所得稅時就應(yīng)該按照實際利潤計算應(yīng)納稅所得額。

將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

五、項目完工后的稅務(wù)處理

2、開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計稅成本

計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費(fèi)用。

六、計稅成本的核算體系（一）計稅成本對象的定義計稅成本對象與成本核算對象也是相對應(yīng)的概念。31號文第26條對此進(jìn)行了規(guī)范，明確規(guī)定：計稅成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項目。

六、計稅成本的核算體系（一）計稅成本對象的定義一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

如何確立成本對象對單體開發(fā)項目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)（寫字樓、底商、公寓、裙樓、會所等功能），成本對象如何確定？實務(wù)中存在的兩種做法值得研究和思考如何確立成本對象本人觀點(diǎn)：比較科學(xué)、合理的做法是按不同的功能區(qū)確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。使稅收負(fù)擔(dān)最小化。六、計稅成本的核算體系（二）計稅成本對象的確認(rèn)原則

1、可否銷售原則開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。六、計稅成本的核算體系（二）計稅成本對象的確認(rèn)原則2、分類歸集原則對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

六、計稅成本的核算體系（二）計稅成本對象的確立原則

3、功能區(qū)分原則開發(fā)項目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。4、定價差異原則開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

六、計稅成本的核算體系（二）計稅成本對象的確立原則

5、成本差異原則開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

6、權(quán)益區(qū)分原則開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

（三）三計稅成三本的支三出內(nèi)容1、土三地征用三費(fèi)及拆三遷補(bǔ)償三費(fèi)為取得三土地開三發(fā)使用三權(quán)（或三開發(fā)權(quán)三）而發(fā)三生的各三項費(fèi)用三。主要包三括土地三買價或三出讓金三、大市三政配套三費(fèi)、契三稅、耕三地占用三稅、土三地使用三費(fèi)、土三地閑置三費(fèi)、土三地變更三用途和三超面積三補(bǔ)交的三地價及三相關(guān)稅三費(fèi)、拆三遷補(bǔ)償三支出、三安置及三動遷支三出、回三遷房建三造支出三、農(nóng)作三物補(bǔ)償三費(fèi)、危三房補(bǔ)償三費(fèi)等。（三）三計稅成三本的支三出內(nèi)容2、前三期工程三費(fèi)指項目三開發(fā)前三期發(fā)生三的水文三地質(zhì)勘三察、測三繪、規(guī)三劃、設(shè)三計、可三行性研三究、籌三建、場三地通平三等前期三費(fèi)用。3、建三筑安裝三工程費(fèi)開發(fā)項三目開發(fā)三過程中三發(fā)生的三各項建三筑安裝三費(fèi)用。三主要包三括開發(fā)三項目建三筑工程三費(fèi)和開三發(fā)項目三安裝工三程費(fèi)等三。（三）三計稅成三本的支三出內(nèi)容4、基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費(fèi)指開發(fā)三項目在三開發(fā)過三程中所三發(fā)生的三各項基三礎(chǔ)設(shè)施三支出，三主要包三括開發(fā)三項目內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通訊、三照明等三社區(qū)管三網(wǎng)工程三費(fèi)和環(huán)三境衛(wèi)生三、園林三綠化等三園林環(huán)三境工程三費(fèi)。5、公三共配套三設(shè)施費(fèi)三（首次三準(zhǔn)確界三定）指開發(fā)三項目內(nèi)三發(fā)生的三、獨(dú)立三的、非三營利性三的，且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三地方政三府、政三府公用三事業(yè)單三位的公三共配套三設(shè)施支三出。（三）三計稅成三本的支三出內(nèi)容6、開三發(fā)間接三費(fèi)指企業(yè)三為直接三組織和三管理開三發(fā)項目三所發(fā)生三的，且三不能將三其歸屬三于特定三成本對三象的成三本費(fèi)用三性支出三。主要三包括管三理人員三工資、三職工福三利費(fèi)、三折舊費(fèi)三、修理三費(fèi)、辦三公費(fèi)、三水電費(fèi)三、勞動三保護(hù)費(fèi)三、工程三管理費(fèi)三、周轉(zhuǎn)三房攤銷三以及項三目營銷三設(shè)施建三造費(fèi)等三。（四）三計稅成三本核算三的一般三程序1、對三當(dāng)期實三際發(fā)生三的各項三支出，三按其性三質(zhì)、經(jīng)三濟(jì)用途三及發(fā)生三的地點(diǎn)三、時間三區(qū)進(jìn)行三整理、三歸類，三并將其三區(qū)分為三應(yīng)計入三成本對三象的成三本和應(yīng)三在當(dāng)期三稅前扣三除的期三間費(fèi)用三。同時三還應(yīng)按三規(guī)定對三在有關(guān)三預(yù)提費(fèi)三用和待三攤費(fèi)用三進(jìn)行計三量與確三認(rèn)。（四）三計稅成三本核算三的一般三程序2、對應(yīng)計三入成本三對象中三的各項三實際支三出、預(yù)三提費(fèi)用三、待攤?cè)M(fèi)用等三合理的三劃分為三直接成三本、間三接成本三和共同三成本，三并按三規(guī)定將三其合理三的歸集三、分配三至已完三工成本三對象、三在建成三本對象三和未建三成本對三象。（四）三計稅成三本核算三的一般三程序3、對三期前已三完工成三本對象三應(yīng)負(fù)擔(dān)三的成本三費(fèi)用按已銷開三發(fā)產(chǎn)品三、未銷開三發(fā)產(chǎn)品和固定三資產(chǎn)進(jìn)三行分配三，三其中應(yīng)三由已銷開三發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的三部分，三在當(dāng)期三納稅申三報時進(jìn)三行扣除三，未銷開三發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)三的成本三費(fèi)用待三其實際三銷售時三再予扣三除。已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本，三按當(dāng)期三已實現(xiàn)三銷售的三可售面三積和可三售面積三單位工三程成本三確認(rèn)。三可售面三積單位三工程成三本＝成本三對象總?cè)杀尽氯杀緦θ罂偪扇勖娣e三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本＝已實三現(xiàn)銷售三的可售三面積×三可售面三積單位三工程成三本（四）三計稅成三本核算三的一般三程序4、對三本期已三完工成三本對象三分類為三開發(fā)產(chǎn)三品和固三定資產(chǎn)三并對其三計稅成三本進(jìn)行三結(jié)算。其中屬三于開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三可售面三積計算三其單位三工程成三本，據(jù)三此再計三算已銷開三發(fā)產(chǎn)品計稅成三本和未銷開三發(fā)產(chǎn)品計稅成三本。對本期已銷開三發(fā)產(chǎn)品的計稅三成本，三準(zhǔn)予在三當(dāng)期扣三除，未銷開三發(fā)產(chǎn)品計稅成三本待其三實際銷三售時再三予扣除三。（四）三計稅成三本核算三的一般三程序5、對三本期未完工和尚未建三造的成本三對象應(yīng)三當(dāng)負(fù)擔(dān)三的成本三費(fèi)用，三應(yīng)分別三建立明三細(xì)臺帳三，待開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三再予結(jié)三算。（五）三計稅成三本的分三配方法1、土三地成本，一般三按占地面三積法進(jìn)行三分配。三如果確三需結(jié)合三其他方三法進(jìn)行三分配的三，應(yīng)商三稅務(wù)機(jī)三關(guān)同意三。土地開三發(fā)同時三連結(jié)房三地產(chǎn)開三發(fā)的，三屬于一三次性取三得土地分期開三發(fā)房地產(chǎn)三的情況三，其土地開三發(fā)成本經(jīng)商稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意后三可先按土地整三體預(yù)算三成本進(jìn)行分三配，待三土地整三體開發(fā)三完畢再三行調(diào)整三。（五）三計稅成三本的分三配方法2、單三獨(dú)作為三過渡性三成本對三象核算三的公共三配套設(shè)三施開發(fā)三成本，三應(yīng)按建三筑面積三法進(jìn)行三分配。3、借三款費(fèi)用三屬于不三同成本三對象共三同負(fù)擔(dān)三的，按三直接成三本法或三按預(yù)算三造價法三進(jìn)行分三配。4、其三他成本三項目的三分配法三由企業(yè)三自行確三定。（五）三計稅成三本的分三配方法5、企三業(yè)單獨(dú)三建造的三停車場三所，應(yīng)三作為成三本對象三單獨(dú)核三算。利三用地下三基礎(chǔ)設(shè)三施形成三的停車三場所，三作為公三共配套三設(shè)施進(jìn)三行處理三。將停車三場所作三為公共三配套設(shè)三施的簡三化處理三后，停三車位的三銷售以三及出租三取得的三收入屬三于凈收三入，沒三有成本三配備了三。（六）三間接成三本的分三配方法開發(fā)產(chǎn)三品應(yīng)按三制造成三本法進(jìn)三行計量三與核算三。對應(yīng)計三入成本三對象中三的各項三實際支三出、預(yù)三提費(fèi)用三、待攤?cè)M(fèi)用等三合理的三劃分為直接成三本、間三接成本三和共同三成本，并三按規(guī)定三將其合三理的歸三集、分三配至已三完工成三本對象三、在建三成本對三象和未三建成本三對象。屬于直三接成本三和能夠三分清成三本對象三的間接三成本，三直接計三入成本三對象，三共同成三本和不三能分清三負(fù)擔(dān)對三象的間三接成本三，應(yīng)按三受益的三原則和三配比的三原則分三配至各三成本對三象，具三體分配三方法可三按以下三規(guī)定選三擇其一三：（六）三間接成三本的分三配方法1、占三地面積三法。該方法三一般適三用于土三地成本三的分配三。按已動三工開發(fā)三成本對三象占地三面積占三開發(fā)用三地總面三積的比三例進(jìn)行三分配。（六）三間接成三本的分三配方法1、占三地面積三法。一次性三開發(fā)的三，按某三一成本三對象占三地面積三占全部三成本對三象占地三總面積三的比例三進(jìn)行分三配。分期開三發(fā)的，三首先按三本期全三部成本三對象占三地面積三占開發(fā)三用地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三，然后三再按某三一成本三對象占三地面積三占期內(nèi)三全部成三本對象三占地總?cè)娣e的三比例進(jìn)三行分配三。期內(nèi)全三部成本三對象應(yīng)三負(fù)擔(dān)的三占地面三積為期三內(nèi)開發(fā)三用地占三地面積三減除應(yīng)三由各期三成本對三象共同三負(fù)擔(dān)的三占地面三積。（六）三間接成三本的分三配方法2、建三筑面積三法一般適三用于公三共配套三設(shè)施成三本。按已動三工開發(fā)三成本對三象建筑三面積占三開發(fā)用三地總建三筑面積三的比例三進(jìn)行分三配。一次性三開發(fā)的三，按某三一成本三對象建三筑面積三占全部三成本對三象建筑三面積的三比例進(jìn)三行分配三。分期開三發(fā)的，三首先按三期內(nèi)成三本對象三建筑面三積占開三發(fā)用地三計劃建三筑面積三的比例三進(jìn)行分三配，然三后再按三某一成三本對象三建筑面三積占期三內(nèi)成本三對象總?cè)ㄖ嫒e的比三例進(jìn)行三分配。（六）三間接成三本的分三配方法3、直三接成本三法。按期內(nèi)三某一成三本對象三的直接三開發(fā)成三本占期三內(nèi)全部三成本對三象直接三開發(fā)成三本的比三例進(jìn)行三分配。4、預(yù)算造三價法。按期內(nèi)三某一成三本對象三預(yù)算造三價占期三內(nèi)全部三成本對三象預(yù)算三造價的三比例進(jìn)三行分配三。（七）配套設(shè)三施成本三的扣除企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的會所三、物業(yè)三管理場三所、電三站、熱三力站、三水廠、三文體場三館、幼三兒園等三配套設(shè)三施，按三以下規(guī)三定進(jìn)行三處理：三（1）三屬于非三營利性三且產(chǎn)權(quán)三屬于全三體業(yè)主三的，或三無償贈三與地方三政府、三公用事三業(yè)單位三的，可三將其視三為公共三配套設(shè)三施，其三建造費(fèi)三用按公三共配套三設(shè)施費(fèi)三的有關(guān)三規(guī)定進(jìn)三行處理三。（2）三屬于營三利性的三，或產(chǎn)三權(quán)歸企三業(yè)所有三的，或三未明確三產(chǎn)權(quán)歸三屬的，三或無償三贈與地三方政府三、公用三事業(yè)單三位以外三其他單三位的，三應(yīng)當(dāng)單三獨(dú)核算三其成本三。除企三業(yè)自用三應(yīng)按建三造固定三資產(chǎn)進(jìn)三行處理三外，其三他一律三按建造三開發(fā)產(chǎn)三品進(jìn)行三處理。三（七）配套設(shè)三施成本三的扣除企業(yè)在三開發(fā)區(qū)三內(nèi)建造三的郵電三通訊、三學(xué)校、三醫(yī)療設(shè)三施應(yīng)單三獨(dú)核算三成本，三其中，三由企業(yè)三與國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位合三資建設(shè)三，完工三后有償三移交的三，國家三有關(guān)業(yè)三務(wù)管理三部門、三單位給三予的經(jīng)三濟(jì)補(bǔ)償三可直接三抵扣該三項目的三建造成三本，抵三扣后的三差額應(yīng)三調(diào)整當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法1、土三地成本三的預(yù)提土地開三發(fā)同時三連結(jié)房三地產(chǎn)開三發(fā)的,三屬于一三次性取三得土地三分期開三發(fā)房地三產(chǎn)的情三況,其三土地開三發(fā)成本三經(jīng)商稅三務(wù)機(jī)關(guān)三同意后三可先按三土地整三體預(yù)算三成本進(jìn)三行分配三,待土三地整體三開發(fā)完三畢再行三調(diào)整。三由此可三見，預(yù)三提土地三成本有三兩個前三提條件三：三（三1）土三地開發(fā)三的同時三進(jìn)行房三地產(chǎn)開三發(fā)；三（2）三一次性三取得土三地分期三開發(fā)房三地產(chǎn)。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法1、土三地成本三的預(yù)提當(dāng)具備三了上述三兩個條三件后，三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)可以三將土地三成本按三照土地三整體預(yù)三算成本三按照受三益對象三進(jìn)行分三配，待三土地整三體開發(fā)三完畢后三再按照三實際發(fā)三生的土三地成本三將原來三的預(yù)算三成本調(diào)三整為實三際成本三。需要提三醒的是三，土地三成本的三預(yù)提必三須與主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)溝三通，征三得其認(rèn)三可后，三方可進(jìn)三行。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法2三工程結(jié)三算款的三預(yù)提31號三文第3三2條規(guī)三定，出三包工程三沒有取三得發(fā)票三的，最三多可以三按照按三照合同三額的1三0%來三預(yù)提，三計入開三發(fā)成本三。待工三程結(jié)算三完成并三取得全三額發(fā)票三后，對三原預(yù)提三金額進(jìn)三行調(diào)整三。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法2三工程結(jié)三算款的三預(yù)提這種處三理也有三前提條三件的：三（1三）出包三工程已三經(jīng)完成三；三（三2）出三包工程三結(jié)算正三在辦理三；三（三3）可三能結(jié)算三的金額三有充分三的證明三依據(jù)；三（4三）未全三額取得三發(fā)票。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法2三工程結(jié)三算款的三預(yù)提在實際三工作中三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)與三承建商三簽訂《三工程合三同》的三金額往三往大大三低于實三際結(jié)算三金額。三鑒于此三種情況三，建議三甲乙雙三方重新三簽訂《三工程合三同補(bǔ)充三協(xié)議》三，對工三程合同三金額進(jìn)三行實事三求是的三調(diào)整。三這樣，三更有利三于企業(yè)三按照本三規(guī)定預(yù)三提工程三結(jié)算款三項。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法3、公三共配套三設(shè)施成三本的預(yù)三提31號三文件第三32條三第二款三規(guī)定，三公共配三套設(shè)施三尚未建三造或尚三未完工三的，可三按預(yù)算三造價合三理預(yù)提三建造費(fèi)三用。這三樣的處三理，也三有它的三前提條三件：（八）計稅成三本的預(yù)三提方法3、公三共配套三設(shè)施成三本的預(yù)三提（1）三此類公三共配套三設(shè)施必三須符合三已在售三房合同三、協(xié)議三或廣告三、模型三中明確三承諾建三造且不三可撤銷三，或按三照法律三法規(guī)規(guī)三定必須三配套建三造的條三件；（2）三公共配三套設(shè)施三尚未建三造或尚三未完工三的；三（3）三公共配三套設(shè)施三預(yù)算造三價的依三據(jù)是充三分的，三最好是三有工程三造價中三介機(jī)構(gòu)三的鑒證三報告。（八）計稅成三本的預(yù)三提方法4三報批報三建費(fèi)、三物業(yè)完三善費(fèi)的三預(yù)提31號三文第3三2條第三三款規(guī)三定，房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三可以預(yù)三提報批三報建費(fèi)三用、物三業(yè)完善三費(fèi)用。三所謂三物業(yè)完三善費(fèi)，三是指按三規(guī)定應(yīng)三由企業(yè)三承擔(dān)的三物業(yè)管三理基金三、公建三維修基三金或其三他專項三基金。三預(yù)提三報批報三建費(fèi)用三、物業(yè)三完善費(fèi)三用的條三件是：三必須有三政府相三關(guān)文件三作為計三算依據(jù)三或者有三相關(guān)政三府部門三發(fā)出的三“繳費(fèi)三通知書三”。否三則，是三不可以三預(yù)提的三。（九）三結(jié)轉(zhuǎn)計三稅成本三的征管三規(guī)定計稅成三本的合三法憑據(jù)企業(yè)在三結(jié)算計三稅成本三時其實三際發(fā)生三的支出三應(yīng)當(dāng)取三得但未三取得合三法憑據(jù)三的，不三得計入三計稅成三本，待三實際取三得合法三憑據(jù)時三，再按三規(guī)定計三入計稅三成本。計稅成三本的結(jié)三轉(zhuǎn)時限開發(fā)產(chǎn)三品完工三以后，三企業(yè)可三在完工三年度企三業(yè)所得三稅匯算三清繳前三選擇確三定計稅三成本核三算的終三止日，三不得滯三后。凡三已完工三開發(fā)產(chǎn)三品在完三工年度三未按規(guī)三定結(jié)算三計稅成三本，主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)有三權(quán)確定三或核定三其計稅三成本，三據(jù)此進(jìn)三行納稅三調(diào)整，三并按《三稅收征三收管理三法》的三有關(guān)規(guī)三定對其三進(jìn)行處三理。第二講三：房地三產(chǎn)企業(yè)200三9匯算三清繳操三作實務(wù)三及注意三事項八項實三務(wù)第二講三：房企三09匯三算操作三－－八三項實務(wù)一、房三企確認(rèn)三應(yīng)納稅三所得額三的三個三管控點(diǎn)1、確三認(rèn)應(yīng)納三稅所得三額的一三般原則2、產(chǎn)三品完工三前的應(yīng)三納稅所三得額的三確認(rèn)原三則3、產(chǎn)三品完工三后的應(yīng)三納稅所三得額的三確認(rèn)原三則應(yīng)納稅三所得額三的一般三規(guī)定權(quán)責(zé)發(fā)三生制企業(yè)應(yīng)三納稅所三得額的三計算，三以權(quán)責(zé)三發(fā)生制三為原則三，屬于三當(dāng)期的三收入和三費(fèi)用，三不論款三項是否三收付，三均作為三當(dāng)期的三收入和三費(fèi)用；三不屬于三當(dāng)期的三收入和三費(fèi)用，三即使款三項已經(jīng)三在當(dāng)期三收付，三均不作三為當(dāng)期三的收入三和費(fèi)用三。本條三例和國三務(wù)院財三政、稅三務(wù)主管三部門另三有規(guī)定三的除外三。——《三條例》三第9條關(guān)注例三外接受捐三贈收入，三按照實三際收到三捐贈資三產(chǎn)的日三期確認(rèn)三收入的三實現(xiàn)。企業(yè)取三得補(bǔ)貼收三入應(yīng)并入三實際收三到該補(bǔ)三貼收入三年度的三應(yīng)納稅三所得額三。企業(yè)銷三售未完三工開發(fā)三產(chǎn)品取三得的收三入，應(yīng)三先按預(yù)三計計稅三毛利率三分季（三或月）三計算出三預(yù)計毛三利額，三計入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額。－新3三1號文三第九條產(chǎn)品完三工前應(yīng)納稅三所得額三的確認(rèn)三方法（1）三開發(fā)項三目位于三省、自三治區(qū)、三直轄市三和計劃三單列市三政府所三在地城三市城區(qū)三和郊區(qū)三的，不三得低于三15％三。（2）三開發(fā)項三目位于三地及地三級市城三區(qū)及郊三區(qū)的，三不得低三于10三%.（3）三開發(fā)項三目位于三其他地三區(qū)的，三不得低三于5％三。（4）三屬于經(jīng)三濟(jì)適用三房、限三價房和三危改房三的，不三得低于三3%.－新3三1號文三第八條產(chǎn)品完三工前應(yīng)三納稅所三得額的三確認(rèn)方三法計稅毛三利率1、開三發(fā)產(chǎn)品三完工后三，企業(yè)三應(yīng)及時三結(jié)算其三計稅成三本并計三算此前三銷售收三入的實三際毛利三額，同三時將其三實際毛三利額與三其對應(yīng)三的預(yù)計三毛利額三之間的三差額，三計入當(dāng)三年度企三業(yè)本項三目與其三他項目三合并計三算的應(yīng)三納稅所三得額。2、在三年度納三稅申報三時，企三業(yè)須出三具對該三項開發(fā)三產(chǎn)品實三際毛利三額與預(yù)三計毛利三額之間三差異調(diào)三整情況三的報告三以及稅三務(wù)機(jī)關(guān)三需要的三其他相三關(guān)資料三。－新3三1號文三第九條產(chǎn)品完三工后應(yīng)三納稅所三得額的三確認(rèn)方三法房地產(chǎn)三開發(fā)產(chǎn)三品符合三下列條三件之一三的，應(yīng)三視為已三經(jīng)完工三：1、開三發(fā)產(chǎn)品三竣工證三明材料三已報房三地產(chǎn)管三理部門三備案。2、開三發(fā)產(chǎn)品三已開始三投入使三用。3、開三發(fā)產(chǎn)品三已取得三了初始三產(chǎn)權(quán)證三明。－新3三1號文三第三條產(chǎn)品完三工的標(biāo)三準(zhǔn)1、開三發(fā)企業(yè)三基本情三況，包三括企業(yè)三資質(zhì)等三級、資三質(zhì)有效三期、從三業(yè)人數(shù)三、法人三代表、三出資方三、關(guān)聯(lián)三方有關(guān)三情況等三；三2三、開發(fā)三項目基三本情況三，包括三開發(fā)項三目名稱三、地理三位置及三概況、三占地面三積、容三積率、三綠化率三、開發(fā)三用途、三初始開三發(fā)時間三、完工三時間、三銷售情三況、銷三售方式三、銷售三費(fèi)用（三含傭金三或手續(xù)三費(fèi)，尤三其是委三托境外三機(jī)構(gòu)銷三售費(fèi)用三結(jié)算情三況）、三配套設(shè)三施的歸三屬及核三算、停三車場所三的核算三、企業(yè)三的融資三情況、三利息的三核算及三支付情三況等；三3、《三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)本年三共同（三間接）三成本分三攤明細(xì)三表》、三《房地三產(chǎn)開發(fā)三項目完三工對象三會計成三本、計三稅成本三調(diào)整計三算明細(xì)三表》、三《房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)預(yù)三提費(fèi)用三明細(xì)表三》實際毛三利額與三預(yù)計毛三利額之間差三異調(diào)整三情況的三報告內(nèi)容第二講三：房企三匯算操三作－－三八項實三務(wù)二、房三企確認(rèn)三應(yīng)納稅三收入的三兩個管三控點(diǎn)1、風(fēng)三險管控三：計稅收三入應(yīng)計三必計2、失三誤管控三－－總分機(jī)三構(gòu)資產(chǎn)流三動視同銷三售售后回三購財政資三金投資收三益收入總?cè)~企業(yè)從三各種來三源取得三的收入以貨幣三形式非貨幣三形式（一）三銷售貨三物收入三；

（三二）提三供勞務(wù)三收入；三（三三）轉(zhuǎn)讓三財產(chǎn)收三入；三（四）三股息、三紅利等三權(quán)益性三投資收三益；三（五）三利息收三入；三（六）三租金收三入；三（七）三特許權(quán)三使用費(fèi)三收入；三（八三）接受三捐贈收三入；三（九）三其他收三入。收入總?cè)~企業(yè)從三各種來三源取得三的收入以貨幣三形式非貨幣三形式（一）三銷售貨三物收入三；（二）三提供勞三務(wù)收入三；（三）三轉(zhuǎn)讓財三產(chǎn)收入三；（四）三股息、三紅利等三權(quán)益性三投資收三益；（五）三利息收三入；（六）三租金收三入；（七）三特許權(quán)三使用費(fèi)三收入；（八）三接受捐三贈收入三；（九）三其他收三入。企業(yè)轉(zhuǎn)三讓固定三資產(chǎn)、三生物資三產(chǎn)、無三形資產(chǎn)三、股權(quán)三、債權(quán)三等財產(chǎn)三取得的三收入。收入總?cè)~企業(yè)從三各種來三源取得三的收入以貨幣三形式非貨幣三形式（一）三銷售貨三物收入三；（二）三提供勞三務(wù)收入三；（三）三轉(zhuǎn)讓財三產(chǎn)收入三；（四）三股息、三紅利等三權(quán)益性三投資收三益；（五）三利息收三入；（六）三租金收三入；（七）三特許權(quán)三使用費(fèi)三收入；（八）三接受捐三贈收入三；（九）三其他收三入。企業(yè)資三產(chǎn)溢余三收入、逾期未三退包裝三物押金三收入、確實無三法償付三的應(yīng)付三款項、已作壞三賬損失三處理后三又收回三的應(yīng)收三款項、債務(wù)重三組收入三、補(bǔ)貼收三入、違約金三收入、匯兌收三益等銷售開三發(fā)產(chǎn)品三過程中三取得的三全部價三款，包三括現(xiàn)金三、現(xiàn)金三等價物三及其他三經(jīng)濟(jì)利三益。企三業(yè)代有三關(guān)部門三、單位三和企業(yè)三收取的三各種基三金、費(fèi)三用和附三加等，凡納入三開發(fā)產(chǎn)三品價內(nèi)三或由企三業(yè)開具三發(fā)票的三，應(yīng)按三規(guī)定全三部確認(rèn)三為銷售三收入；未納入三開發(fā)產(chǎn)三品價內(nèi)三并由企三業(yè)之外三的其他三收取部三門、單三位開具三發(fā)票的三，可作三為代收三代繳款三項進(jìn)行三管理。收入范三圍企業(yè)將三開發(fā)產(chǎn)三品用于（三）（三）（三）（三）（三）（三）（三）（三）、換取其三他企事三業(yè)單位三和個人三的非貨三幣性資三產(chǎn)等行三為，應(yīng)當(dāng)三視同銷三售?！缎氯?1號三文》第三七條捐贈償債贊助獎勵投資職工福三利利潤分三配視同銷三售收入關(guān)注采取產(chǎn)三品分成三方式如三何確認(rèn)三收入？采取產(chǎn)三品分成三方式取三得收入三的，按三照企業(yè)三分得產(chǎn)三品的日三期確認(rèn)三收入的三實現(xiàn)，三其收入三額按照三產(chǎn)品的三公允價三值確定三。－－《三條例》三第24三條哪些產(chǎn)三品屬于三該企業(yè)三已經(jīng)確三定；該企業(yè)三在法律三上已經(jīng)三獲得該三產(chǎn)品的三所有權(quán)三。第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)二、房三企確認(rèn)三應(yīng)納稅三收入的三兩個管三控點(diǎn)2、失三誤管控三－－總分公司資三產(chǎn)流動視同銷三售售后回三購財政資三金投資收三益第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)三、稅三前費(fèi)用三扣除的三三個管三控點(diǎn)1、稅三前費(fèi)用三扣除原三則的把三握2、一三些重點(diǎn)三費(fèi)用項三目稅前三扣除的三把握3、風(fēng)三險與失三誤管控職工福三利費(fèi)列三支范圍差旅費(fèi)三和會議三費(fèi)的的三把握預(yù)提費(fèi)三用資產(chǎn)損三失實際發(fā)三生的與取得三收入有三關(guān)的合理的企業(yè)實際發(fā)三生的與取得三收入有關(guān)的、合理的支出，三包括成三本、費(fèi)三用、稅三金、損三失和其三他支出三，準(zhǔn)予三在計算三應(yīng)納稅三所得額三時扣除三?！度枚惾ā返谌?條企業(yè)實際發(fā)三生的與取得三收入有關(guān)的、合理的支出，三包括成三本、費(fèi)三用、稅三金、損三失和其三他支出三，準(zhǔn)予三在計算三應(yīng)納稅三所得額三時扣除三?！度ā返谌?條有關(guān)的三支出：與取得三收入直三接相關(guān)三的支出三?！度龡l例》三第27三條合理的三支出：符合生三產(chǎn)經(jīng)營三活動常三規(guī)，應(yīng)三當(dāng)計入三當(dāng)期損三益或者三有關(guān)資三產(chǎn)成本三的必要三和正常三的支出三?！度龡l例》三第27三條收益性三支出和三資本性三支出企業(yè)發(fā)三生的支三出應(yīng)當(dāng)三區(qū)分收益性三支出和資本性三支出收益性三支出在三發(fā)生當(dāng)三期直接三扣除；資本性三支出應(yīng)三當(dāng)分期三扣除或三者計入三有關(guān)資三產(chǎn)成本三，不得三在發(fā)生三當(dāng)期直三接扣除三。－《條三例》2三8條1、企三業(yè)在進(jìn)三行成本三、費(fèi)用三的核算三與扣除三時，必三須按規(guī)三定區(qū)分三期間費(fèi)三用和開三發(fā)產(chǎn)品三計稅成三本。2、企三業(yè)發(fā)生三的期間三費(fèi)用、三已銷開三發(fā)產(chǎn)品三計稅成三本、營三業(yè)稅金三及附加三、土地三增值稅三準(zhǔn)予當(dāng)三期按規(guī)三定扣除三。房企在三確認(rèn)所三得額時三可扣除三的費(fèi)用三項目在計算三應(yīng)納稅三所得額三時，下三列支出三不得扣三除：（一）三向投資三者支付三的股息三、紅利三等權(quán)益三性投資三收益款三項；（二）三企業(yè)所三得稅稅三款；（三）三稅收滯三納金；（四）三罰金、三罰款和三被沒收三財物的三損失；（五）三本法第三九條規(guī)三定以外三的捐贈三支出；（六）三贊助支三出；（七）三未經(jīng)核三定的準(zhǔn)三備金支三出；（八）三與取得三收入無三關(guān)的其三他支出——《三所得稅三法》第三10條不得扣三除項目借款費(fèi)三用企業(yè)為三購置、三建造固定資三產(chǎn)、無形資三產(chǎn)、經(jīng)過1三2個月三以上的三建造才三能達(dá)到三預(yù)定可三銷售狀三態(tài)的存三貨發(fā)生借三款的，三在有關(guān)三資產(chǎn)購三置、建三造期間三發(fā)生的合理的借款費(fèi)三用，應(yīng)三當(dāng)作為三資本性三支出計三入有關(guān)三資產(chǎn)的三成本，三并依照三本條例三的規(guī)定三扣除。三－－《三條例》三28條重點(diǎn)項三目分析企業(yè)為三建造開三發(fā)產(chǎn)品三借入資三金而發(fā)三生的符三合稅收三規(guī)定的三借款費(fèi)三用，可三按企業(yè)三會計準(zhǔn)三則的規(guī)三定進(jìn)行三歸集和三分配，三其中屬三于財務(wù)三費(fèi)用性三質(zhì)的借三款費(fèi)用三，可直三接在稅三前扣除三。－《新3三1號文三》21三條借款費(fèi)三用（一）非金融三企業(yè)向三金融企三業(yè)借款三的利息三支出、三金融企三業(yè)的各三項存款三利息支三出和同三業(yè)拆借三利息支三出、企三業(yè)經(jīng)批三準(zhǔn)發(fā)行三債券的三利息支三出。（二）非金融三企業(yè)向三非金融三企業(yè)借三款的利三息支出三，不超三過按照三金融企三業(yè)同期三同類貸三款利率三計算的三數(shù)額的三部分?！度龡l例》三第38三條企業(yè)在三生產(chǎn)經(jīng)三營活動三中發(fā)生三的下列三利息支三出，準(zhǔn)三予扣除三：重點(diǎn)項三目分析借款費(fèi)三用企業(yè)集三團(tuán)或其三成員企三業(yè)統(tǒng)一三向金融三機(jī)構(gòu)借三款分?jǐn)側(cè)瘓F(tuán)內(nèi)三部其他三成員企三業(yè)使用三的，借三入方凡三能出具三從金融三機(jī)構(gòu)取三得借款三的證明三文件，三可以在三使用借三款的企三業(yè)間合三理的分三攤利息三費(fèi)用，三使用借三款的企三業(yè)分?jǐn)側(cè)暮侠砣?zhǔn)三予在稅三前扣除三。－《新三31號三文》第三21條重點(diǎn)項三目分析銀行轉(zhuǎn)三貸重點(diǎn)項三目分析租賃費(fèi)——《三條例》三第47三條企業(yè)根三據(jù)生產(chǎn)三經(jīng)營活三動的需三要租入三固定資三產(chǎn)支付三的租賃三費(fèi)，按三照以下三方法扣三除：以經(jīng)營租三賃方式租三入固定三資產(chǎn)發(fā)三生的租三賃費(fèi)支三出，按三照租賃三期限均三勻扣除三。以融資租三賃方式租三入固定三資產(chǎn)發(fā)三生的租三賃費(fèi)支三出，按三照規(guī)定三構(gòu)成融三資租入三固定資三產(chǎn)價值三的部分三應(yīng)當(dāng)提三取折舊三費(fèi)用，三分期扣三除。重點(diǎn)項三目分析企業(yè)將三已計入三銷售收三入的共三用部位三、共用三設(shè)施設(shè)三備維修三基金按三規(guī)定移三交給有三關(guān)部門三、單位三的，應(yīng)三于移交三時扣除三。－－《三新31三號文》三第16三條維修基三金重點(diǎn)項三目分析企業(yè)采三取銀行三按揭方三式銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三凡約定三企業(yè)為三購買方三的按揭三貸款提三供擔(dān)保三的，其三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三時向銀三行提供三的保證三金（擔(dān)三保金）三不得從三銷售收三入中減三除，也三不得作三為費(fèi)用三在當(dāng)期三稅前扣三除，但三實際發(fā)三生損失三時可據(jù)三實扣除。－－《三新31三號文》三第19三條銀行擔(dān)三保金重點(diǎn)項三目分析開發(fā)企三業(yè)委托三境外機(jī)三構(gòu)銷售三開發(fā)產(chǎn)三品的，三其支付三境外機(jī)三構(gòu)的銷三售費(fèi)用三（含傭三金或手三續(xù)費(fèi)）三不超過三委托銷三售收入三10%三的部分三，準(zhǔn)予三據(jù)實扣三除。－－《三新31三號文》三第20三條境外銷三售費(fèi)用重點(diǎn)項三目分析企業(yè)因三國家無三償收回三土地使三用權(quán)而三形成的三損失，三可作為三財產(chǎn)損三失按有三關(guān)規(guī)定三在稅前三扣除。－－《三新31三號文》三第22三條企業(yè)開三發(fā)產(chǎn)品三（以成三本對象三為計量三單位）三整體報三廢或毀三損，其三凈損失三按有關(guān)三規(guī)定審三核確認(rèn)三后準(zhǔn)予三在稅前三扣除。－－《新3三1號文三》第2三3條資產(chǎn)損三失企業(yè)參三加財產(chǎn)三保險，三按照規(guī)三定繳納三的保險三費(fèi)，準(zhǔn)三予扣除三?！稐l三例》第三46條重點(diǎn)項三目分析財產(chǎn)保三險與商三業(yè)壽險除企業(yè)三依照國三家有關(guān)三規(guī)定為特殊工三種職工支三付的人三身安全三保險費(fèi)三和國務(wù)三院財政三、稅務(wù)三主管部三門規(guī)定三可以扣三除的其三他商業(yè)三保險費(fèi)三外，企三業(yè)為投三資者或三者職工三支付的三商業(yè)保三險費(fèi)，三不得扣三除。—《條三例》第三36條重點(diǎn)項三目分析工資三薪三金企業(yè)發(fā)三生的合三理的工資薪三金支出，準(zhǔn)予三扣除。－－《條例》三34條三。同時三注意（三09）三3號文。企業(yè)每三一納稅三年度支三付給在三本企業(yè)三任職或三者受雇三的員工三的所有三現(xiàn)金或三者非現(xiàn)三金形式三的勞動三報酬，三包括：基本工三資、獎金、津貼、補(bǔ)貼、年終加三薪、加班工三資，與任職三或者受三雇有關(guān)三的其他三支出。第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)三、稅三前扣除三的三個三管控點(diǎn)3、風(fēng)三險與失三誤管控三－－職工福三利費(fèi)列三支范圍差旅費(fèi)三和會議三費(fèi)的的三把握其他預(yù)三提費(fèi)用一般性三資產(chǎn)損三失第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)四、資三產(chǎn)稅務(wù)三處理的三四個管三控點(diǎn)1、如三何確定三資產(chǎn)計三稅基礎(chǔ)三稅前扣三除2、固三定資產(chǎn)三折舊方三法與折三舊范圍3、固三定資產(chǎn)三的后續(xù)三支出4、開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)為自三用的折三舊時限外購自行建三造投資者三投入換入抵入捐入租入盤盈初始計三量的差三異及協(xié)三調(diào)固定資三產(chǎn)固定資三產(chǎn)準(zhǔn)則三是在對三200三1年發(fā)三布的《三企業(yè)會三計準(zhǔn)則三——固三定資產(chǎn)三》進(jìn)行三修訂完三善的基三礎(chǔ)上完三成的,三新準(zhǔn)則三與原準(zhǔn)三則相比三,主要三差異如三下:新舊會三計比較新準(zhǔn)則：對購三買固定三資產(chǎn)的三價款超三過正常三信用條三件延期三支付的三情況，三要求企三業(yè)以購三買價款三的現(xiàn)值三為基礎(chǔ)三確定固三定資產(chǎn)三的成本三。原準(zhǔn)則三：對此沒三有規(guī)定三。(一)三在固定三資產(chǎn)初三始計量三中引入三了現(xiàn)值三計量屬三性①企業(yè)購三買固定三資產(chǎn)通三常在正三常信用三條件期三限內(nèi)付三款,但三也會發(fā)三生超過三正常信三用條件三購買固三定資產(chǎn)三的經(jīng)濟(jì)三業(yè)務(wù)事三項,如三采用分三期付款三方式購三買資產(chǎn)三,且在三合同中三規(guī)定的三付款期三限比較三長,超三過了正三常信用三條件,三通常在3年以上。超過正三常信用三條件購三買在這種三情況下三,該類三購貨合三同實質(zhì)三上具有三融資租三賃性質(zhì)三,購入三資產(chǎn)的三成本不三能以各三期付款三額之和三確定,三而應(yīng)以三各期付三款額的三現(xiàn)值之三和確定三。①如何確三定固定三資產(chǎn)計三稅基礎(chǔ)——《三企業(yè)所三得稅條三例》第三58條外購的三固定資三產(chǎn)以購買三價款和三支付的三相關(guān)稅三費(fèi)以及三直接歸三屬于使三該資產(chǎn)三達(dá)到預(yù)三定用途三發(fā)生的三其他支三出為計三稅基礎(chǔ)。①二、自三行建造三固定資三產(chǎn)新準(zhǔn)則三：自行建三造固定三資產(chǎn)的三成本,三由建造三該項資三產(chǎn)達(dá)到三預(yù)定可三使用狀三態(tài)前所三發(fā)生的三必要支三出構(gòu)成三。包括三工程用三物資成三本、人三工成本三、交納三的相關(guān)三稅費(fèi)、三應(yīng)予資三本化的三借款費(fèi)三用以及三應(yīng)分?jǐn)側(cè)拈g接三費(fèi)用等三。自行建三造的固三定資產(chǎn)三，以竣三工結(jié)算三前發(fā)生三的支出三為計稅三基礎(chǔ)?！度龡l例》三第58三條①稅法規(guī)三定：在計算三應(yīng)納稅三所得額三時，企三業(yè)按照三規(guī)定計三算的固三定資產(chǎn)三折舊，三準(zhǔn)予扣三除。下列固三定資產(chǎn)三不得計三算折舊三扣除：（一）三房屋、三建筑物三以外未三投入使三用的固三定資產(chǎn)三；（二）三以經(jīng)營三租賃方三式租入三的固定三資產(chǎn)；（三）三以融資三租賃方三式租出三的固定三資產(chǎn)；（四）三已足額三提取折三舊仍繼三續(xù)使用三的固定三資產(chǎn)；（五）三與經(jīng)營三活動無三關(guān)的固三定資產(chǎn)三；（六）三單獨(dú)估三價作為三固定資三產(chǎn)入賬三的土地三；（七）三其他不三得計算三折舊扣三除的固三定資產(chǎn)三?！度枚惾ā返谌?1條關(guān)于折三舊計提三范圍②關(guān)于折三舊方法三的稅法三規(guī)定固定資三產(chǎn)按照直線法計算的三折舊，三準(zhǔn)予扣三除?！稐l三例》第三59條企業(yè)的三固定資三產(chǎn)由于三技術(shù)進(jìn)三步等原三因，確三需加速三折舊的三，可以三縮短折三舊年限三或者采三取加速三折舊的三方法?！端枚惙ㄈ返?三2條企業(yè)所三得稅法三第三十三二條所三稱可以三采取縮三短折舊三年限或三者采取三加速折三舊的方三法的固三定資產(chǎn)三，包括三：三（三一）由三于技術(shù)三進(jìn)步，三產(chǎn)品更三新?lián)Q代三較快的三固定資三產(chǎn)；三（二）三常年處三于強(qiáng)震三動、高三腐蝕狀三態(tài)的固三定資產(chǎn)三。三采三取縮短三折舊年三限方法三的，最三低折舊三年限不三得低于三本條例三第六十三條規(guī)定三折舊年三限的6三0%；三采取加三速折舊三方法的三，可以三采取雙三倍余額三遞減法三或者年三數(shù)總和三法。—《條三例》第三98條關(guān)于折三舊計提三依據(jù)會計準(zhǔn)三則指南三：固定資三產(chǎn)應(yīng)當(dāng)三按月計三提折舊三，當(dāng)月三增加的三固定資三產(chǎn)，當(dāng)三月不計三提折舊三，從下三月起計三提折舊三；當(dāng)月三減少的三固定資三產(chǎn)，當(dāng)三月仍計三提折舊三，從下三月起不三計提折三舊。企業(yè)應(yīng)三當(dāng)自固三定資產(chǎn)三投入使三用月份三的次月三起計算三折舊；三停止使三用的固三定資產(chǎn)三，應(yīng)當(dāng)三自停止三使用月三份的次三月起停三止計算三折舊?！度龡l例》三第59三條②關(guān)于折三舊計提三年限和三凈殘值會計準(zhǔn)三則：企業(yè)應(yīng)三當(dāng)根據(jù)三固定資三產(chǎn)的性三質(zhì)和使三用情況三，合理三確定固三定資產(chǎn)三的使用三壽命和三預(yù)計凈三殘值。企業(yè)確三定固定三資產(chǎn)使三用壽命三，應(yīng)當(dāng)三考慮下三列因素三：（一）三預(yù)計生三產(chǎn)能力三或?qū)嵨锶a(chǎn)量；（二）三預(yù)計有三形損耗三和無形三損耗；（三）三法律或三者類似三規(guī)定對三資產(chǎn)使三用的限三制。企業(yè)應(yīng)三當(dāng)根據(jù)三固定資三產(chǎn)的性三質(zhì)和使三用情況三，合理三確定固三定資產(chǎn)三的預(yù)計三凈殘值三。固定資三產(chǎn)的預(yù)三計凈殘三值一經(jīng)三確定，三不得變?nèi)！度髽I(yè)所三得稅法三條例》三第59三條在計算三應(yīng)納稅三所得額三時，企三業(yè)發(fā)生三的下列三支出作三為長期三待攤費(fèi)三用，按三照規(guī)定三攤銷的三，準(zhǔn)予三扣除：（一）三已足額三提取折三舊的固三定資產(chǎn)三的改建三支出；（二）三租入固三定資產(chǎn)三的改建三支出；（三）三固定資三產(chǎn)的大三修理支三出；（四）三其他應(yīng)三當(dāng)作為三長期待三攤費(fèi)用三的支出三?！度髽I(yè)所三得稅法三》第1三3條稅法規(guī)三定：后續(xù)支三出固定資三產(chǎn)固定資三產(chǎn)后續(xù)支三出固定資三產(chǎn)的改建支三出改變房屋或者建筑物結(jié)構(gòu)、三延長使三用年限三等發(fā)生三的支出三。已足額三提取折三舊的固三定資產(chǎn)三的改建三支出按照固三定資產(chǎn)三預(yù)計尚三可使用三年限分三期攤銷三。改建支三出大修理三支出改建支三出如何三攤銷？租入固三定資產(chǎn)三的改建三支出按照合三同約定三的剩余三租賃期三限分期三攤銷?！度龡l例》三第68三條固定資三產(chǎn)后續(xù)支三出改建支三出大修理三支出大修理三支出如三何攤銷三？固定資三產(chǎn)的大三修理支三出固定資三產(chǎn)的大三修理支三出，是三指同時符三合下列條三件的支三出：（一）三修理支三出達(dá)到三取得固三定資產(chǎn)三時的計三稅基礎(chǔ)50%以上（二）三修理后三固定資三產(chǎn)的使三用年限三延長2年以上。固定資三產(chǎn)的大三修理支三出，按照固三定資產(chǎn)三尚可使三用年限三分期攤?cè)N?！度龡l例》三第69三條其他長三期待攤?cè)M(fèi)用其他應(yīng)三當(dāng)作為三長期待三攤費(fèi)用三的支出自支出三發(fā)生月三份的次三月起，三分期攤?cè)N，攤?cè)N年限三不得低三于3年三?！稐l三例》第三70條開辦費(fèi)：（0三9）9三8號3年會計準(zhǔn)三則前期差三錯通常三包括計三算錯誤三、應(yīng)用三會計政三策錯誤三、疏忽三或曲解三事實以三及舞弊三產(chǎn)生的三影響以三及存貨三、固定三資產(chǎn)盤三盈等。前期差三錯應(yīng)當(dāng)三采用追三溯重述三法進(jìn)行三更正，三視同該三項前期三差錯從三未發(fā)生三過，從三而對財三務(wù)報表三相關(guān)項三目進(jìn)行三重新列三示和披三露盤盈的三固定資三產(chǎn)通過三“以前三年度損三益調(diào)整三”科目三核算。固定資三產(chǎn)盤盈盤盈的三固定資三產(chǎn)，以三同類固三定資產(chǎn)三的重置三完全價三值為計三稅基礎(chǔ)三；——《三條例》三第58三條會計處三理：企三業(yè)在財三產(chǎn)清查三中盤虧三的固定三資產(chǎn)－固定資三產(chǎn)盤虧三、毀損借：待三處理財三產(chǎn)損溢三——待三處理固三定資產(chǎn)三損溢貸：固三定資產(chǎn)借：營三業(yè)外支三出——三盤虧損三失其他應(yīng)三收款貸：待三處理財三產(chǎn)損溢三——待三處理固三定資產(chǎn)三損溢稅務(wù)處三理：國稅發(fā)三（20三09）三88號三；財稅三（20三09）三57號企業(yè)開三發(fā)產(chǎn)品三轉(zhuǎn)為自三用的，三其實際三使用時三間累計三未超過三12個三月又銷三售的，三不得在三稅前扣三除折舊三費(fèi)用。－《新三31號三文》第三24條開發(fā)產(chǎn)三品轉(zhuǎn)為三固定資三產(chǎn)第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)五、優(yōu)三惠政策的掌控三與應(yīng)用免減收三入加計扣三除減免所三得優(yōu)惠稅三率稅款優(yōu)三惠《國家三稅務(wù)總?cè)株P(guān)于三企業(yè)所三得稅減三免稅管三理問題三的通知三》三－－－國稅發(fā)三【20三08】三第11三1號減免稅三管理第二講三：房三企匯算三操作－三－八項三實務(wù)六、關(guān)三聯(lián)交易三及其特三別納稅三調(diào)整的三管控（09三）2號七、分三支機(jī)構(gòu)三匯總納三稅的相三關(guān)管控（08三）21三、（0三9）2三21八、稅三務(wù)局備三案（審三批）事三項。第三講三：房地三產(chǎn)企業(yè)所得稅三匯算與三“土增三稅”清三算的區(qū)三別1.對三土地征三用費(fèi)及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)處三理，二三者有區(qū)三別。企業(yè)所三得稅中，該三項費(fèi)用三是指為三取得土三地開發(fā)三使用權(quán)三（或開三發(fā)權(quán)）三而發(fā)生三的各項三費(fèi)用，三主要包三括土地三買價或三出讓金三、市政三配套費(fèi)三、契稅三、耕地三占用稅三、土地三使用費(fèi)三、土地三閑置費(fèi)三、土地三變更用三途和超三面積補(bǔ)三交的地三價及相三關(guān)稅費(fèi)三、拆遷三補(bǔ)償支三出、安三置及動三遷支出三、回遷三房建造三支出、三農(nóng)作物三補(bǔ)償費(fèi)三、危房三補(bǔ)償費(fèi)三等。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別1.對三土地征三用費(fèi)及三拆遷補(bǔ)三償費(fèi)處三理，二三者有區(qū)三別。而在土地增三值稅中，此三項費(fèi)用三包括土三地征用三費(fèi)、耕三地占用三稅、勞三動力安三置費(fèi)及三有關(guān)地三上、地三下附著三物拆遷三補(bǔ)償?shù)娜齼糁С鋈仓萌齽舆w用三房支出三等，不三包含取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別2.對三前期工三程費(fèi)的三處理，三二者一三致。3.建三筑安裝三工程費(fèi)三的范圍三和內(nèi)容三，二者三相同。企業(yè)所三得稅中三，該項三費(fèi)用是三指開發(fā)三項目開三發(fā)過程三中發(fā)生三的各項三建筑安三裝費(fèi)用三。主要三包括開三發(fā)項目三建筑工三程費(fèi)和三開發(fā)項三目安裝三工程費(fèi)三等。土地增三值稅中三的建筑三安裝工三程費(fèi)，三是指以三出包方三式支付三給承包三單位的三建筑安三裝工程三費(fèi)、以三自營方三式發(fā)生三的建筑三安裝工三程費(fèi)。三雖然前三者特別三規(guī)定了三建筑費(fèi)三用和安三裝費(fèi)用三，后者三特別規(guī)三定了承三包方式三和自營三方式，三但二者三的范圍三和內(nèi)容三完全相三同。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別4、基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)費(fèi)三，都允三許在稅三前扣除三。主要包三括開發(fā)三項目內(nèi)三道路、三供水、三供電、三供氣、三排污、三排洪、三通信、三照明等三社區(qū)管三網(wǎng)工程三費(fèi)和環(huán)三境衛(wèi)生三、園林三綠化等三園林環(huán)三境工程三費(fèi)。雖然所三得稅強(qiáng)三調(diào)是開三發(fā)項目三內(nèi)發(fā)生三的費(fèi)用三，土地三增值稅三強(qiáng)調(diào)是三開發(fā)小三區(qū)內(nèi)的三費(fèi)用，三但無論三哪種，三都允許三按受益三對象合三理分?jǐn)側(cè)?，在企三業(yè)所得三稅和土三地增值三稅稅前三扣除。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別5.對三公共配三套設(shè)施三費(fèi)的處三理，二三者有區(qū)三別。二者的三區(qū)別是三，企業(yè)所三得稅對此有三限制條三件，即三必須是三“獨(dú)立三的、非三營利性三的，且三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主的三，或無三償贈與三”的公三共配套三設(shè)施費(fèi)三。土地增三值稅對上述三規(guī)定作三了補(bǔ)充三，國稅三發(fā)〔2三006三〕18三7號文三件規(guī)定三，房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)開三發(fā)建造三的與清三算項目三配套的三公共設(shè)三施，按三以下原三則處理三：建成后三產(chǎn)權(quán)屬三于全體三業(yè)主所三有的，三其成本三、費(fèi)用三可以扣三除；建三成后無三償移交三給政府三、公用三事業(yè)單三位用于三非營利三性社會三公共事三業(yè)的，三其成本三、費(fèi)用三可以扣三除；建三成后有三償轉(zhuǎn)讓三的，應(yīng)三計算收三入，并三準(zhǔn)予扣三除成本三、費(fèi)用三。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別6.對三開發(fā)間三接費(fèi)的三處理，三二者有三區(qū)別。企業(yè)所三得稅中，該三項費(fèi)用三是指企三業(yè)為直三接組織三和管理三開發(fā)項三目所發(fā)三生的，三且不能三將其歸三屬于特三定成本三對象的三成本費(fèi)三用性支三出。和土地增三值稅中的開三發(fā)間接三費(fèi)用相三比，前三者比后三者多了三工程管三理費(fèi)和三營銷設(shè)三施建造三費(fèi)。稅三法規(guī)定三，工程三管理費(fèi)三符合土三地增值三稅間接三費(fèi)用范三圍，可三以作為三扣除項三目。而營銷三設(shè)施建三造費(fèi)能三否作為三扣除項三目，需要三稅務(wù)總?cè)诌M(jìn)一三步明確三。所得稅三與土增稅三的區(qū)別一、開三發(fā)成本三的處理三有區(qū)別7.預(yù)三提費(fèi)用三的處理三，二者三有區(qū)別三。31號三文件第三32條三規(guī)定，三出包工三程未最三終辦理三結(jié)算而三未取得三全額發(fā)三票的，三在證明三資料充三分的前三提下，三可以按三合同總?cè)痤~的三10％三預(yù)提；公共配三套設(shè)施三尚未建三造或尚三未完工三的，可三按預(yù)算三造價合三理預(yù)提三建造費(fèi)三用。應(yīng)向政三府上交三但尚未三上交的三報批報三建費(fèi)用三、物業(yè)三完善費(fèi)三用可以三按規(guī)定三預(yù)提。所得稅三與土增稅三