房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課

房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課

前言

--房地產(chǎn)開發(fā)流程中涉及財稅的九個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)涉及財稅人員重要節(jié)點(diǎn)財務(wù)重要節(jié)點(diǎn)8、竣工驗收備案9、交房稅收重要節(jié)點(diǎn)1、簽訂土地出讓合同2、設(shè)立項目公司7、預(yù)售許可證8、竣工驗收備案融資重要節(jié)點(diǎn)1、簽訂土地出讓合同3、發(fā)改委立項4、取得建設(shè)用地許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、建設(shè)工程施工許可證7、預(yù)售許可證集團(tuán)承擔(dān)政策中心、輔導(dǎo)中心、管控中心，建立標(biāo)準(zhǔn)，輸出制度，流程監(jiān)控1、避稅地稅收返還談判2、招聘人員3、建立財務(wù)制度、流程融資預(yù)售清算開辦立項三證齊上會，四證齊提款甲供材土地分割抵押1、制訂銷售流程，開盤演練2、按揭回款3、貸款還款4、預(yù)售后稅收風(fēng)險升高5、預(yù)售前資金投入最大化6、銷售定價企業(yè)所得稅風(fēng)險突然升高資本化停止1、土地增值稅清算2、企業(yè)所得稅清算3、打包注銷交房竣工會計收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)第三部分房地產(chǎn)開發(fā)流程稅收管控一、拿地階段【案例2-1】甲房地產(chǎn)公司注冊在A市，到異地城市B市購得土地一塊，面積7萬平米；土地出讓合同約定土地凈價70000萬，市政建設(shè)配套1000萬，有線電視配套費(fèi)800萬，土地出讓合同總額71800萬元，由甲一次性支付給財政局，合同簽訂時點(diǎn)2012年6月18日，合同約定交地時點(diǎn)2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付財政局71800萬元，由財政局統(tǒng)一開具土地出讓金收據(jù)。

項目公司乙于日設(shè)立后，甲、乙、國土局三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將購地主體由甲房地產(chǎn)公司變更為開發(fā)該地塊的項目公司殼主體乙公司。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚?元/平米·年，契稅稅率為3%。1、合同簽訂，變更拿地主體，變更收據(jù)2、出讓合同交印花稅，變更合同不交印花稅3、土地使用稅合同約定2011年5月交地，結(jié)果2010年5月交地，土地使用稅什么時候交？什么時候停止？異地拿地，土地使用稅什么時候交？由誰交？4、費(fèi)用交不交契稅？（二）過戶契稅土地總價*3%如果是毛地，含前期開發(fā)費(fèi)用，但是操作過程中許多契稅都漏了，是由于管理的漏洞自建的房屋辦初始產(chǎn)證不交契稅【案例2-2】、無土地權(quán)的拆遷補(bǔ)償是否免營業(yè)稅及土增、契稅？租來蓮花堤拆遷案免契稅土增營業(yè)稅并且是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。后來產(chǎn)生了違約金違約金交不交營業(yè)稅？土增？

【例2-3】A公司2008年5月開發(fā)某項目（屬于城中村改造），該項目用地面積21000平方米，住宅建筑面積為31900平方米，可供銷售面積29000平方米，其中用于安置回遷戶村民的住宅面積為7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由銷售或使用。該項目于2009年5月完工。2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共7900平方米。2010年1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價格為7000元/平方米，取得銷售收入14770萬元。該項目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6400萬元。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi)700萬元，建筑安裝工程費(fèi)3200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1600萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元，開發(fā)間接費(fèi)300萬元，向某公司借款的利息400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率）。【案例2-4】甲房地產(chǎn)公司通過出讓的方式購得土地一塊，土地價格20000萬元，同時出讓合同約定，該土地上有乙公司的建筑物5000萬，甲公司需支付財政局20000萬土地款，乙公司建筑物補(bǔ)償款5000萬，乙公司建筑物無產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?%。問題：甲公司應(yīng)該按20000萬還是25000萬作為契稅的計稅依據(jù)？【案例2-5】甲房地產(chǎn)公司將一塊投資而來的工業(yè)用地變性為商業(yè)，補(bǔ)交土地出讓金10000億，簽訂土地變性合同。二、公司設(shè)立【案例3-1】甲房地產(chǎn)集團(tuán)是一家在新加坡上市的房地產(chǎn)集團(tuán)公司，2011年3月1日在A城市的CBD區(qū)域（位于B鎮(zhèn)）拍得土地一塊，用于建造五星級酒店、商業(yè)、寫字樓，投資總額3億美元。設(shè)立項目公司乙公司來開發(fā)運(yùn)作該地塊，于2011年6月18日取得工商執(zhí)照，2012年2月1日總包進(jìn)場開工，2012年12月1日預(yù)售取得第一筆收入。1、稅收返還2、開辦期止點(diǎn)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈稅收減免管理辦法（試行）〉的通知》（國稅發(fā)〔2005〕129號第十五條第（二）款規(guī)定：“新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產(chǎn)經(jīng)營之日是指納稅人取得第一筆收入之日?！?，部分人士認(rèn)為房地產(chǎn)公司開辦期自2012年12月1日預(yù)售取得第一筆收入作為開辦期的結(jié)束，這種觀點(diǎn)主要受工商企業(yè)納稅觀念的影響。根據(jù)國稅總局2010年04月27日問題解答：企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度”，應(yīng)是指企業(yè)的各項資產(chǎn)投入使用開始的年度，或者對外經(jīng)營活動開始年度。因而認(rèn)為2012年2月1日總包進(jìn)場開工作為開辦期的結(jié)束。根據(jù)國稅發(fā)[1995]153號：“專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè),應(yīng)以其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.”因而，外資房地產(chǎn)公司的開辦期止點(diǎn)是有明確規(guī)定的，即“首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日，如其首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前,則應(yīng)以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實(shí)施細(xì)則第七十四條規(guī)定的實(shí)際開始生產(chǎn),經(jīng)營之日.”。因而案例3-1中，開辦期以2011年6月18日取得工商執(zhí)照作為開辦期的結(jié)束。筆者傾向于這種觀點(diǎn)，同時筆者原操作過的項目公司及新企業(yè)所得稅法下新設(shè)項目公司，稅務(wù)機(jī)關(guān)對開辦期的把握都持這種觀點(diǎn)。最具爭議的問題在于，國稅發(fā)[1995]153號是原外商投資企業(yè)所得稅法體制下的配套文件，嚴(yán)格來說沒有法定的效力。三、設(shè)計與建造【案例4-1】香港設(shè)計公司乙公司為甲房地產(chǎn)公司提供概念設(shè)計服務(wù)，甲公司需支付人民幣1000萬港幣，乙公司共計派員來華一次，時間為2012年2月1日-2012年2月18日。1、常設(shè)機(jī)構(gòu)的判定與稅收管轄權(quán)協(xié)定就是稅盾2、六個月怎么算？廢了舊的，新的沒說，因為工程類6個月的方法與原方法不同，原方法僅用于派遣性勞務(wù)的6個月判定。外國企業(yè)為境內(nèi)某項目提供服務(wù)（包括咨詢服務(wù)），以該企業(yè)派其雇員為實(shí)施服務(wù)項目第一次抵達(dá)境內(nèi)的月份起直到完成服務(wù)項目雇員最后離開境內(nèi)的月份作為計算期間，在此期間如連續(xù)30天沒有雇員在境內(nèi)從事服務(wù)活動，可扣除一個月，按此計算超過6個月的，即為在華構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。183怎么算實(shí)際停留天數(shù)，全部算關(guān)于判定納稅義務(wù)時如何計算在中國境內(nèi)居住天數(shù)問題

對在中國境內(nèi)無住所的個人，需要計算確定其在中國境內(nèi)居住天數(shù)，以便依照稅法和協(xié)定或安排的規(guī)定判定其在華負(fù)有何種納稅義務(wù)時，均應(yīng)以該個人實(shí)際在華逗留天數(shù)計算。上述個人入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按一天計算其在華實(shí)際逗留天數(shù)。

二、關(guān)于對個人入、離境當(dāng)日如何計算在中國境內(nèi)實(shí)際工作期間的問題

對在中國境內(nèi)、境外機(jī)構(gòu)同時擔(dān)任職務(wù)或僅在境外機(jī)構(gòu)任職的境內(nèi)無住所個人，在按《國家稅務(wù)總局關(guān)于在中國境內(nèi)無住所的個人計算繳納個人所得稅若干具體問題的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕125號）第一條的規(guī)定計算其境內(nèi)工作期間時，對其入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當(dāng)日，均按半天計算為在華實(shí)際工作天數(shù)。

國稅發(fā)【2004】973、183天是限于同一個公司的同一個業(yè)務(wù)的派遣性勞務(wù)？如果是相似業(yè)務(wù)，可以認(rèn)為構(gòu)成實(shí)體性常設(shè)機(jī)構(gòu)，所以全部征收。如果不同性質(zhì)的業(yè)務(wù)，可以認(rèn)為不構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)。4、如果是常設(shè)機(jī)構(gòu)，就有個人所得稅，按147來征收。提供合同及外方的工資證明?！景咐?-2】甲公司是一個特級資質(zhì)的建筑集團(tuán)公司，注冊地在N市H區(qū)，具有豐富的建筑經(jīng)驗，是許多著名地產(chǎn)商的總包單位，在與房地產(chǎn)公司接觸的過程中，學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)開發(fā)的間接經(jīng)驗，因而自己組建房地產(chǎn)公司乙公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。從整個集團(tuán)層面，建筑商與開發(fā)商合二為一，同時建筑公司的管理能力很強(qiáng)，許多部門都是一套人馬兩塊牌子。

甲供材四、融資【案例4-4】2011年房地產(chǎn)受金融調(diào)控影響嚴(yán)重，融資困難，甲集團(tuán)公司以集團(tuán)公司名義并以流動貸款的形式從銀行借款3億，然后轉(zhuǎn)貸給乙房地產(chǎn)公司使用，同時從丙公司抽調(diào)資金2億給乙公司使用。當(dāng)年甲集團(tuán)公司3億流動貸款產(chǎn)生600萬元銀行利息費(fèi)用，甲集團(tuán)公司與丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企業(yè)所得稅率為25%，也不享受稅收優(yōu)惠。委代印花稅統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方的往來三個視同銷售（都是反避稅條款）(一)單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；

(二)單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（三）以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

國稅發(fā)【１９９３】１４９號信托融資的分類1、股權(quán)融資2、債權(quán)融資3、收益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資五、銷三售【案例5-1三】甲房地三產(chǎn)公司三成立購三房俱樂三部，每三人交5萬元入三會費(fèi)成三為會員三，樓盤三開盤預(yù)三售，購三房者可三以5萬元入三會費(fèi)抵10萬元購三房價，三不購房三者全款三退還入三會費(fèi)5萬元。201三2年6月19日，甲三房地產(chǎn)三公司一三次性收三取會員三費(fèi)100三0萬元，201三2年9月19日，甲三房地產(chǎn)三公司取三得預(yù)售三證開盤三銷售，800萬元會三員費(fèi)由三于簽訂三銷售合三同而轉(zhuǎn)三為房款三并申報三納稅，三同時退三還會員三費(fèi)200萬元。企業(yè)通三過正式三簽訂《房地產(chǎn)三銷售合三同》或《房地產(chǎn)三預(yù)售合三同》所取得三的收入三，應(yīng)確三認(rèn)為銷三售收入三的實(shí)現(xiàn)按照銷三售方式三不同，三分別確三認(rèn)收入一次性三全額收三款方式三銷售開三發(fā)產(chǎn)品三的，應(yīng)三于實(shí)際三收訖價三款或取三得索取三價款憑三據(jù)(權(quán)利)之日，三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。采取分三期收款三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價款三和付款三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。三付款方三提前付三款的，三在實(shí)際三付款日三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)采取銀三行按揭三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三，應(yīng)按三銷售合三同或協(xié)三議約定三的價款三確定收三入額，三其首付三款應(yīng)于三實(shí)際收三到日確三認(rèn)收入三的實(shí)現(xiàn)三，余款三在銀行三按揭貸三款辦理三轉(zhuǎn)賬之三日確認(rèn)三收入的三實(shí)現(xiàn)。傭金或三手續(xù)費(fèi)三的扣除企業(yè)委三托境外三機(jī)構(gòu)銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的,其支付三境外機(jī)三構(gòu)的銷三售費(fèi)用(含傭金三或手續(xù)三費(fèi))不超過三委托銷三售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)三實(shí)扣除三。企業(yè)委三托境外三機(jī)構(gòu)銷三售開發(fā)三產(chǎn)品的三按照《關(guān)于企三業(yè)手續(xù)三費(fèi)及傭三金支出三稅前扣三除政策三的通知》（財稅[20三09]三29號）第三一條第三二款“三其他企三業(yè)：按三與具有三合法經(jīng)三營資格三中介服三務(wù)機(jī)構(gòu)三或個人三（不含三交易雙三方及其三雇員、三代理人三和代表三人等）三所簽訂三服務(wù)協(xié)三議或合三同確認(rèn)三的收入三金額的5%計算限三額。境外機(jī)三構(gòu)幫助三國內(nèi)房三地產(chǎn)企三業(yè)銷售三國內(nèi)房三產(chǎn)的業(yè)三務(wù)，屬三于向國三內(nèi)企業(yè)三提供勞三務(wù)，按三照規(guī)定三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)支付三境外銷三售費(fèi)用三時，應(yīng)三該代扣三代繳5%的營業(yè)三稅、10%的企業(yè)三所得稅三。？以前的三招待費(fèi)三如何處三理？各省不三同。福州市三國稅局三關(guān)于《房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營業(yè)務(wù)三企業(yè)所三得稅處三理辦法》（國稅三發(fā)〔20三09〕三31號）的三補(bǔ)充意三見四、200三8年1月1日前新三辦的內(nèi)三資房地三產(chǎn)企業(yè)三廣告宣三傳費(fèi)和三業(yè)務(wù)招三待費(fèi)未三結(jié)轉(zhuǎn)完三的可按三原規(guī)定(國稅發(fā)[20三06]三31號)繼續(xù)結(jié)三轉(zhuǎn)扣除三；200三8年1月1日后新三辦的房三地產(chǎn)企三業(yè)廣告三宣傳費(fèi)三和業(yè)務(wù)三招待費(fèi)三按現(xiàn)行三規(guī)定扣三除。無收入三的招待三費(fèi)處理三與廣告三費(fèi)、業(yè)三務(wù)宣傳三費(fèi)不同。25廣告及三業(yè)務(wù)宣三傳費(fèi)如三何處理三？1稅法規(guī)三定（2）(條例)第四十三四條三企業(yè)發(fā)三生的符三合條件三的廣告三費(fèi)和業(yè)三務(wù)宣傳三費(fèi)支出三，除國三務(wù)院財三政、稅三務(wù)主管三部門另三有規(guī)定三外，不三超過當(dāng)三年銷售三（營業(yè)三）收入15%的部分三，準(zhǔn)予三扣除；三超過部三分，準(zhǔn)三予在以三后納稅三年度結(jié)三轉(zhuǎn)扣除（3）《關(guān)于企三業(yè)所得三稅執(zhí)行三中若干三稅務(wù)處三理問題三的通知》（國稅三函[20三09]三202號）第三一條三企業(yè)三在計算三業(yè)務(wù)招三待費(fèi)、三廣告費(fèi)三和業(yè)務(wù)三宣傳費(fèi)三等費(fèi)用三扣除限三額時，三其銷售三（營業(yè)三）收入三額應(yīng)包三括《實(shí)施條三例》第二十三五條規(guī)三定的視三同銷售三（營業(yè)三）收入三額。（4）《關(guān)于企三業(yè)所得三稅若干三稅務(wù)事三項銜接三問題的三通知》（國稅三函[20三09]三98號）第三七條：三企業(yè)在200三8年以前三按照原三政策規(guī)三定已發(fā)三生但尚三未扣除三的廣告三費(fèi)，200三8年實(shí)行三新稅法三后，其三尚未扣三除的余三額，加三上當(dāng)年三度新發(fā)三生的廣三告費(fèi)和三業(yè)務(wù)宣三傳費(fèi)后三，按照三新稅法三規(guī)定的三比例計三算扣除三。2會計規(guī)三定：廣三告費(fèi)及三業(yè)務(wù)宣三傳費(fèi)可三以據(jù)實(shí)三列支。思考：三預(yù)售收三入如何三作為招三待費(fèi)、三廣告費(fèi)三的基數(shù)三？如何填三表？作為視三同銷售三，在附三表三收三入中再三調(diào)減，三這樣既三可以將三視同銷三售作為三三項費(fèi)三用的基三數(shù)，同三時將收三入真實(shí)三還原。思考：三當(dāng)年的三預(yù)收款三轉(zhuǎn)收入三與以前三年度的三預(yù)收款三轉(zhuǎn)收入三按預(yù)計三利潤率三交的所三得稅在三年度申三報表上三是如何三處理的三？思考：三調(diào)增，三調(diào)減到三底調(diào)什三么？

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利額計入應(yīng)納稅所得額的計算

本期納稅調(diào)整增加額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入×預(yù)計計稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅）]本期納稅調(diào)整減少額=∑[本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入額×預(yù)計計稅毛利率-（本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加+本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅）]2、其他財稅差異思考：三預(yù)繳時三的調(diào)節(jié)三手法是三不是構(gòu)三成偷稅三？《國家稅三務(wù)總局三關(guān)于企三業(yè)未按三期預(yù)繳三所得稅三加收滯三納金問三題的批三復(fù)》（國稅三函發(fā)[19三95]三593號）：根據(jù)《稅收征三收管理三法》第二十三條及《企業(yè)所三得稅暫三行條例》第十五三條的規(guī)三定，對三納稅人三未按規(guī)三定的繳三庫期限三預(yù)繳所三得稅的三，應(yīng)視三同滯納三行為處三理，除三責(zé)令其三限期繳三納稅款三外，同時按三規(guī)定加三收滯納三金《國家稅三務(wù)總局三關(guān)于在三企業(yè)所三得稅預(yù)三繳中對三偷稅行三為如何三認(rèn)定問三題的復(fù)三函》（國稅三函發(fā)[19三96]三8號）：企業(yè)所三得稅是三采取“三按年計三算，分三期預(yù)繳三，年終三匯算清三繳”的三辦法征三收的，三預(yù)繳是三為了保三證稅款三均衡入三庫的一三種手段三。企業(yè)三的收入三和費(fèi)用三列支要三到企業(yè)三的一個三會計年三度結(jié)束三后才能三準(zhǔn)確計三算出來三，平時三在預(yù)繳三中無論三是采用三按納稅三期限的三實(shí)際數(shù)三預(yù)繳，三還是按三上一年三度應(yīng)納三稅所得三額的一三定比例三預(yù)繳，三或者按三其他方三法預(yù)繳三，都存三在不能三準(zhǔn)確計三算當(dāng)期三應(yīng)納稅三所得額三的問題三。因此三，企業(yè)在三預(yù)繳中三少繳的三稅款不三應(yīng)作為三偷稅處三理。【案例5-2三】三201三1年底，三隨著金三融調(diào)控三越來越三緊，甲三房地產(chǎn)三公司決三定加大三購房優(yōu)三惠力度三，推出三了購房三送奔馳SMA三RT的活動三，合同三約定，三對總價三超過200萬元的三房屋業(yè)三主，每三戶送奔三馳SMA三RT一輛，三市價20萬元。三總計銷三售回籠三資金10三000萬，送三出奔馳SMA三RT汽車50輛，市三價100三0萬元。【例5-4三】甲房地三產(chǎn)公司三是一個三專業(yè)從三事高檔三精裝住三宅的房三地產(chǎn)開三發(fā)商，三所開發(fā)三住宅A樓盤只三完成硬三裝部分三，空調(diào)三、整體三廚柜采三購成本200三0萬，不三附送床三、桌椅三等可移三動家具三。但是三有四間三樣板房三為了體三現(xiàn)展示三效果，三采購床三、桌椅三、家電三、軟裝三等，采三購成本120萬。201三2年房屋三全部銷三售完畢三，簽訂三房屋銷三售合同三開具銷三售不動三產(chǎn)發(fā)票三。假設(shè)三空調(diào)、三整體廚三柜、床三、桌椅三、家電三、軟裝三等現(xiàn)市三價與采三購成本三相同?！纠?-5三】T房地產(chǎn)三公司與三客戶簽三訂購房三保證書三約定，三客戶支三付資金50萬給T房地產(chǎn)三公司以三約定價三格鎖定三某單元三房屋,可以待T房地產(chǎn)三公司取三是預(yù)售三證后有三兩種選三擇權(quán)：三選擇一三，50萬元轉(zhuǎn)三作房款三，雙方三簽訂購三房合同三；選擇三二，T房地產(chǎn)三公司可三以將該三房屋正三式再銷三售給其三他客戶三，但是三實(shí)際銷三售價格三與原客三戶的約三定價格三的差額三雙方按三八二比三例分成三，原客三戶取得三價格差三額的80%，因而T房地產(chǎn)三公司共三支付800三0萬資金三給原客三戶，原三客戶開三具個人三收據(jù)給T房地產(chǎn)三公司。售樓處三、樣板三房根據(jù)國三稅發(fā)【20三09】三31號文第三二十七三條規(guī)定三，“開三發(fā)間接三費(fèi)。指三企業(yè)為三直接組三織和管三理開發(fā)三項目所三發(fā)生的三，且不三能將其三歸屬于三特定成三本對象三的成本三費(fèi)用性三支出。三主要包三括管理三人員工三資、職三工福利三費(fèi)、折三舊費(fèi)、三修理費(fèi)三、辦公三費(fèi)、水三電費(fèi)、三勞動保三護(hù)費(fèi)、三工程管三理費(fèi)、三周轉(zhuǎn)房三攤銷以三及項目三營銷設(shè)三施建造三費(fèi)等。房產(chǎn)稅三、土增三、企業(yè)三所得稅《關(guān)于房三地產(chǎn)企三業(yè)開發(fā)三產(chǎn)品完三工標(biāo)準(zhǔn)三稅務(wù)確三認(rèn)條件三的批復(fù)》（國稅三函[20三09]三342號）規(guī)三定：房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三建造、三開發(fā)的三開發(fā)產(chǎn)三品無論工三程質(zhì)量三是否通三過驗收三合格，三或是否三辦理完三工(竣工)備案手三續(xù)以及三會計決三算手續(xù)，當(dāng)其三開發(fā)產(chǎn)三品開始三投入使三用時均三應(yīng)視為三已經(jīng)完三工。房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三應(yīng)按規(guī)三定及時三結(jié)算開三發(fā)產(chǎn)品三計稅成三本并計三算此前三以預(yù)售三方式銷三售開發(fā)三產(chǎn)品所三取得收三入的實(shí)三際毛利三額，同三時將開三發(fā)產(chǎn)品三實(shí)際毛三利額與三其對應(yīng)三的預(yù)計三毛利額三之間的三差額，三計入當(dāng)三年(完工年三度)應(yīng)納稅三所得額三。開發(fā)產(chǎn)三品開始三投入使三用是指三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)開始三辦理開三發(fā)產(chǎn)品三交付手三續(xù)(包括入三住手續(xù))或已開三始實(shí)際三投入使三用。合作建三房六竣三工階段除土地三開發(fā)之三外，其三他開發(fā)三產(chǎn)品符三合下列三條件之三一的，三應(yīng)視為三已經(jīng)完三工：（1）開發(fā)三產(chǎn)品竣三工證明三材料已三報房地三產(chǎn)管理三部門備三案(2)開發(fā)產(chǎn)三品已開三始投入三使用(3)開發(fā)產(chǎn)三品已取三得了初三始產(chǎn)權(quán)三證明與老31號文件三相比，三完工的三三個條三件基本三相同，三采用竣三工、使三用、產(chǎn)三權(quán)孰早三的原則三。再次重三申：不三得事先三確定企三業(yè)的所三得稅按三核定征三收方式三進(jìn)行征三收、管三理。思考：1、完工三與未完三工對于三稽查來三說有什三么區(qū)別三？不查三成本三，只查三收入2、竣工三證明材三料是指三什么？3、竣工三材料的三報送時三間會帶三來什么三涉稅后三果？4、現(xiàn)在三仍有籌三建期嗎三？5、會計三上以交三房作為三收入的三確認(rèn)，三稅收上三以竣工三備案并三取得備三案表作三為收入三的實(shí)現(xiàn)6需要計三算收入三與成本三，并進(jìn)三行配比成本的三分?jǐn)偂坝嫸惓扇尽笔侨c會計三核算的三“開發(fā)三成本”三是相對三應(yīng)的概三念。開三發(fā)成本三是指房三地產(chǎn)企三業(yè)根據(jù)三會計制三度、會三計準(zhǔn)則三歸集和三分配土三地、房三屋、配三套設(shè)施三、代建三工程開三發(fā)過程三中所發(fā)三生的各三項成本三費(fèi)用。三最大三區(qū)別在三于歸集三成本費(fèi)三用的依三據(jù)不同三，前者三的依據(jù)三是稅收三政策與三規(guī)定，三后者依三據(jù)的是三會計制三度與會三計準(zhǔn)則三。兩者三從金額三上講，三一般說三來后者三大于前三者。從三所得稅三匯算清三繳角度三看，計三稅成本三是唯一三的，會三計處理三與稅收三政策不三一致，三應(yīng)該作三相應(yīng)調(diào)三整。計稅成三本對象三的確定三原則：成本對三象由企三業(yè)在開三工之前三合理確三定,并報主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)備三案。成三本對象三一經(jīng)確三定，不三能隨意三更改或三相互混三淆，如三確需改三變成本三對象的三，應(yīng)征三得主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)同意三。1、可否三銷售原三則。開三發(fā)產(chǎn)品三能夠?qū)θ饨?jīng)營三銷售的三，應(yīng)作三為獨(dú)立三的計稅三成本對三象進(jìn)行三成本核三算；不三能對外三經(jīng)營銷三售的，三可先作三為過渡三性成本三對象進(jìn)三行歸集三，然后三再將其三相關(guān)成三本攤?cè)肴軌驅(qū)θ饨?jīng)營三銷售的三成本對三象。2、分類三歸集原三則。對三同一開三發(fā)地點(diǎn)三、竣工三時間相三近、產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三類型沒三有明顯三差異的三群體開三發(fā)的項三目，可三作為一三個成本三對象進(jìn)三行核算三。3、功能三區(qū)分原三則。開三發(fā)項目三某組成三部分相三對獨(dú)立三，且具三有不同三使用功三能時，三可以作三為獨(dú)立三的成本三對象進(jìn)三行核算三。4、定價三差異原三則。開三發(fā)產(chǎn)品三因其產(chǎn)三品類型三或功能三不同等三而導(dǎo)致三其預(yù)期三售價存三在較大三差異的三，應(yīng)分三別作為三成本對三象進(jìn)行三核算。5、成本三差異原三則。開三發(fā)產(chǎn)品三因建筑三上存在三明顯差三異可能三導(dǎo)致其三建造成三本出現(xiàn)三較大差三異的，三要分別三作為成三本對象三進(jìn)行核三算。6、權(quán)益三區(qū)分原三則。開三發(fā)項目三屬于受三托代建三的或多三方合作三開發(fā)的三，應(yīng)結(jié)三合上述三原則分三別劃分三成本對三象進(jìn)行三核算。三成本對三象由企三業(yè)在開三工之前三合理確三定,并報主三管稅務(wù)三機(jī)關(guān)備三案。成三本對象三一經(jīng)確三定，不三能隨意三更改或三相互混三淆，如三確需改三變成本三對象的三，應(yīng)征三得主管三稅務(wù)機(jī)三關(guān)同意三。成本計三算的關(guān)三鍵點(diǎn)成本對三象可以三按一幢三建筑物三，也可三以按一三個小區(qū)三。區(qū)別是三，成本三對象越三大，就三沒有共三同成本三及共同三的開發(fā)三間接費(fèi)三。因而成三本對象三越大越三好。1、計算三流程2、分?jǐn)側(cè)臉?biāo)準(zhǔn)可售建三筑面積三建三筑面積三土三地使用三權(quán)投影三面積三預(yù)三算成本三或直接三成本土地增三值稅、三所得稅三行文前三提是：三成本按三建筑面三積分?jǐn)側(cè)?，然后三按建筑三面積的三性質(zhì)進(jìn)三行二次三分?jǐn)?。三但是可三以按可三售建筑三面積分三攤?？墒勖嫒e單位三工程成三本=成本對三象總成三本÷成本對三象總可三售面積已銷開三發(fā)產(chǎn)品三的計稅三成本=已實(shí)現(xiàn)三銷售的三可售面三積×可售面三積單位三工程成三本成本的三籌劃1、人為三的切分三成本銷售與三自持的三綜合體三項目原則上三增加共三用材料(例如潔三具、共三用電力三設(shè)備、三地下基三礎(chǔ))的招標(biāo)三與合同三簽訂，三增加共三同成本三的基數(shù)三，以利三于后期三的分?jǐn)側(cè)?。在一二三期存在三相同施三工單位三的情況三下，增三加一期三住宅的三取費(fèi)基三數(shù)，減三少二期三的工程三成本。2、企業(yè)三所得稅三成本三可以預(yù)三提10%計提公共配三套設(shè)施三按項目三明細(xì)填三列，并三附送公三共配套三設(shè)施承三諾建造三且不可三撤銷的三相關(guān)資三料。公三共配套三設(shè)施是三指非營三利且產(chǎn)三權(quán)屬于三全體業(yè)三主,或無償三贈與地三方政府三、公用三事業(yè)單三位的會三所、物三業(yè)管理三場所、三電站、三熱力站三、水廠三、文體三場館、三幼兒園三，利用三地下基三礎(chǔ)設(shè)施三形成的三停車場三所?！景咐?-3三】內(nèi)資A房地產(chǎn)三公司開三發(fā)一個三項目，三地上建三筑面積110三00平方米三（其中三可以辦三出產(chǎn)權(quán)三證的建三筑面積100三00平方米三，辦不三出產(chǎn)權(quán)三證的架三空層建三筑面積100三0平方米三），地三下建筑三面積100三0平方米三（無產(chǎn)三權(quán)證且三非人防三工程）三。該項三目建安三成本500三0萬元，三土地成三本300三0萬元，三有產(chǎn)權(quán)三證建筑三面積100三00平方方三已全部三銷售完三畢，因三而A企業(yè)將三全部成三本800三0萬計入三銷售成三本。A房地產(chǎn)三公司將三架空層三和地下三建筑改三建成車三庫，架三空層100三0平方米三全部用三于車位三出租，三地下車三庫中800平方米三銷售給三業(yè)主（三銷售收三入800萬元）,20三0平方米A公司用三于車位三出租。成本的三二次調(diào)三整二次甚三至三次三調(diào)整是三地產(chǎn)成三本的特三色。1、土地三增值稅國稅發(fā)〔20三07〕三132號--《土地增三值稅清三算鑒證三業(yè)務(wù)準(zhǔn)三則》指南三第三十三三條三扣除三項目的三認(rèn)定三八、清三算后再三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)的三扣除項三目審核三（二三）清算三后與清三算前的三有關(guān)成三本總額三發(fā)生了三較大變?nèi)叭憜挝蝗ㄖ嫒e成本三費(fèi)用變?nèi)齽拥?，三?yīng)考慮三重新啟三動清算三程序，三變更原三清算結(jié)三果。2、企業(yè)三所得稅房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)對發(fā)三票不足三金額據(jù)三以預(yù)提三的出包三工程合三同總金三額，是三指不包三括甲供三材料的三金額。三預(yù)提費(fèi)三用最高三不得超三過合同三總金額三的10%，且已三開發(fā)票三金額與三預(yù)提費(fèi)三用總計三不得超三過本條三款規(guī)定三的合同三總金額三。預(yù)提三的出包三工程，三自開發(fā)三產(chǎn)品完三工之日三起超過2年仍未三支付的三，預(yù)提三的出包三工程款三全額計三入應(yīng)納三稅所得三額；以三后實(shí)際三支付時三可按規(guī)三定稅前三扣除。房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)根據(jù)《通知》第三十三二條第三二款預(yù)三提的公三共配套三設(shè)施建三造費(fèi)用三，如售三房合同三、協(xié)議三、廣告三，或政三府相關(guān)三文件等三明確建三造期限三而逾期三未建造三的，其三以前年三度已預(yù)三提的該三項費(fèi)用三在規(guī)定三建造期三滿之日三起計入三當(dāng)期應(yīng)三納稅所三得額；三如未有三明確建三造期限三的，則三在該開三發(fā)項目三最后一三個可供三銷售的三成本對三象達(dá)到三完工產(chǎn)三品條件三時仍未三建造的三，其以三前年度三已預(yù)提三的該項三費(fèi)用應(yīng)三并入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額。除政府三相關(guān)文三件對報三批報建三費(fèi)用、三物業(yè)完三善費(fèi)用三有明文三期限外三，預(yù)提三期限最三長不得三超過3年；超三過3年未上三交的，三計入當(dāng)三期應(yīng)納三稅所得三額，以三后年度三實(shí)際支三付時準(zhǔn)三予在稅三前扣除三。七三交房1、會計三上確認(rèn)三收入2、土地三增值稅三清算3、為了三利潤操三縱，未三竣工房三屋強(qiáng)行三交房給三物業(yè)公三司，帳三面做了三利潤。可以銷三售舊房三、新房或者先三租后售車庫的三處理三無產(chǎn)三證的車三庫可以三先銷售三給物業(yè)三公司，三降低增三值率八三營運(yùn)三環(huán)節(jié)租金收三入企業(yè)新三建的開三發(fā)產(chǎn)品三在尚未三完工或三辦理房三地產(chǎn)初三始登記三、取得三產(chǎn)權(quán)證三前，與三承租人三簽訂租三賃預(yù)約三協(xié)議的三，自開三發(fā)產(chǎn)品三交付承三租人使三用之日三起，出三租方取三得的預(yù)三租價款三按租金三確認(rèn)收三入的實(shí)三現(xiàn)。（與條三例相背三）租金收三入，是三指企業(yè)三提供固三定資產(chǎn)三、包裝三物或者三其他有三形資產(chǎn)三的使用三權(quán)取得三的收入三。新稅法三實(shí)施條三例：租三金收入三，按照三合同約三定的承三租人應(yīng)三付租金三的日期三確認(rèn)收