房地產(chǎn)行業(yè)按揭辦理基礎(chǔ)知識(shí)

西安華南城客服部按揭組

按揭基礎(chǔ)知識(shí)篇相關(guān)業(yè)務(wù)篇

按揭基礎(chǔ)知識(shí)篇按揭基礎(chǔ)知識(shí)一、房產(chǎn)按揭貸款的相關(guān)知識(shí)二、如何確定客戶的貸款資格三、按揭貸款所需材料四、按揭貸款的流程五、放款后借款人持有資料六、按揭貸款還款方式及貸款期限一、房產(chǎn)按揭貸款的相關(guān)知識(shí)房產(chǎn)按揭貸款的概念按揭貸款分類個(gè)人商品房按揭貸款分為幾大類型辦理按揭中涉及的當(dāng)事人按揭貸款所涉及的關(guān)系有哪些？房產(chǎn)按揭貸款的概念“按揭”具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。

按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的房屋作為抵押物從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。按揭貸款分類最初的按揭，僅指?jìng)€(gè)人住房抵押貸款。目前按揭的分類主要有：根據(jù)標(biāo)的不同可分為：

個(gè)人住房按揭、汽車按揭、個(gè)人商業(yè)用房（商鋪）按揭、寫字樓按揭、裝修按揭、消費(fèi)按揭等；根據(jù)房屋價(jià)值屬性的不同可分為：

商品房按揭、經(jīng)濟(jì)適用房按揭；注：除特殊說(shuō)明外，按揭僅指商品房按揭貸款。個(gè)人商品房按揭貸款分為幾大類型個(gè)人住房公積金貸款：適用于繳存了住房公積金的職工，申請(qǐng)購(gòu)買、修建自住用房所需貸款。個(gè)人住房貸款、商鋪貸款：即通常所說(shuō)的商業(yè)按揭貸款。

辦理按揭中涉及的當(dāng)事人貸款人：即批準(zhǔn)借款人申請(qǐng)，并向申請(qǐng)人發(fā)放住房貸款的銀行借款人：即向貸款銀行申請(qǐng)住房貸款的購(gòu)房人保證人：即與貸款銀行達(dá)成貸款合作協(xié)議，由貸款銀行向其客戶（即購(gòu)房人）提供購(gòu)房貸款，并由其承擔(dān)連帶責(zé)任的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；按揭貸款所涉及的法律關(guān)系有哪些？買賣關(guān)系：

借款人因購(gòu)房與房地產(chǎn)發(fā)展商產(chǎn)生的房屋買賣關(guān)系；借貸關(guān)系：

借款人為支付購(gòu)房款向銀行申請(qǐng)貸款，與貸款銀行所發(fā)生的借貸關(guān)系；抵押關(guān)系：

借款人（即抵押人）將所購(gòu)房屋抵押給貸款銀行，與貸款銀行所產(chǎn)生的抵押關(guān)系；保證關(guān)系：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為保證人向銀行保證借款人按期清償貸款，而與銀行所產(chǎn)生的保證關(guān)系；二、如何確定客戶的貸款資格還款資格：

有30%、50%的自籌資金用于支付首付款，有合法有效的購(gòu)買自住用房的合同、意向書或協(xié)議；年齡在18歲以上，貸款年限+年齡<60歲。還款意愿（含共同債務(wù)人）：

有良好的還款意愿；個(gè)人征信良好累計(jì)逾期記錄不能超過(guò)6次，連續(xù)逾期不能超過(guò)3次。還款能力：穩(wěn)定的持續(xù)性的可證明收入（收入證明、銀行流水），且收入是家庭總負(fù)債月供的2.5倍以上。三、辦理商品房按揭所需材料個(gè)人信息證明（含共同債務(wù)人）：

二代身份證/或軍官證復(fù)印件3份；

戶口薄首頁(yè)、戶主身份證頁(yè)、本人頁(yè)復(fù)印件各1份；

婚姻證明【單身者需提供單身聲明及民政部門所開(kāi)具的單身證明原件及復(fù)印件3份；離異者需提供離婚證或離婚判決書復(fù)印件各1份】還款能力證明（含共同債務(wù)人）：

收入證明（黑色簽字筆填寫，必須加蓋公司公章）；

最近連續(xù)6個(gè)月銀行流水原件1份；購(gòu)房資料：

購(gòu)房合同，首付款收據(jù)及pos機(jī)刷卡單復(fù)印件1份

借款人及共同債務(wù)人私章各1個(gè)（規(guī)格1.5㎝*1.5㎝正楷方章無(wú)印或之字）；中國(guó)銀行需要借款人一寸免冠照片一張；準(zhǔn)備資料中需要注意的幾項(xiàng)：提供資料必須攜帶原件：證件信息必須一致（身份證、戶口本、結(jié)婚證、戶籍證明、單身證明等）；收入證明須加蓋公司公章或人資章；可證明收入必須是家庭負(fù)債月供的2.5倍以上；面簽時(shí)必須借款人到場(chǎng)（如委托他人辦理需提供市級(jí)以上公證處公證書，公證書模版必須使用客服部提供模版）；四、按揭貸款的具體流程定房查征信給客戶提供按揭客戶所需提供資料明細(xì)、收入證明模版簽訂商品房買賣合同簽訂貸款合同銀行審批銀行抵押、放款五、放款后借款人持有文件《商品房買賣合同》正本；《住房抵押貸款合同》正本；借款借據(jù)；貸款還款計(jì)劃表；供房存折或銀行卡；六、按揭貸款還款方式及貸款期限還款方式等額本息還款法（等額還款法）等額本金還款法（遞減還款法）還款期限住房貸款不超過(guò)30年商鋪貸款不超過(guò)10年等額還款法每月供款額=貸款額×月均還款本息額(是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變，但每月還款額中貸款本金逐月增加，貸款利息逐月減少的還款方式。)遞減還款法每月供款額=貸款金額/供款總期數(shù)+（貸款本金－已還本金）×月利率(是指借款人每月償還的本金固定不變，貸款利息逐月遞減的還款方式。)

相關(guān)業(yè)務(wù)篇一、按揭辦理1.1商鋪按揭的對(duì)象1.2商鋪按揭的參與者1.3按揭工作流程1.4按揭客戶催辦

二、相關(guān)變更業(yè)務(wù)1.1商鋪按三揭的對(duì)三象購(gòu)買西三安華南三城商鋪三選擇按三揭付款三方式的三客戶1.2按揭參三與者客戶銀行置業(yè)顧三問(wèn)按揭專三員不考慮三擔(dān)保方客戶是三凡是商三鋪沒(méi)有三支付按三揭款的三商戶銀行是三同公司三有合作三關(guān)系的三某個(gè)支三行客戶銀行置業(yè)顧三問(wèn)按揭專三員實(shí)線：三側(cè)重于三實(shí)際工三作的參三與虛線：三更加側(cè)三重于信三息的傳三遞西安華三南城合三作銀行1.3按揭工三作流程認(rèn)購(gòu)簽約（三草簽）簽約（三備案合三同）交付購(gòu)房資三格確認(rèn)按揭付三款意向三客戶更名一次性三付款客三戶一次性三付款意三向客戶銀行面三簽《商品房三買賣合三同》同銀行三交接銀行審三核銀行放三款購(gòu)房流三程按揭流三程912345678客戶按三揭資料三準(zhǔn)備在購(gòu)房三資格確三認(rèn)客戶三可以選三擇按揭三付款后三，置業(yè)三顧問(wèn)需三給客戶三提供按三揭面簽三資料明三細(xì)，及三收入證三明模板三。待客戶三準(zhǔn)備好三按揭資三料后即三可進(jìn)入三下一環(huán)三節(jié)，簽三約及銀三行面簽銀行面三簽后，三對(duì)于客三戶的按三揭情況三要及時(shí)三跟進(jìn)，三從現(xiàn)在三開(kāi)始到三放款都三是要進(jìn)三行跟進(jìn)三的，客三戶是否三差資料三，以及三后續(xù)備三案合同三簽約，三合同是三否交接三給銀行三，審核三是否通三過(guò)，是三否被退三件，被三退件原三因，銀三行是否三放款，三是否辦三理交房三等事宜三。建立三自己客三戶跟進(jìn)三臺(tái)賬。三同時(shí)將三自己所三了解的三情況及三時(shí)反饋三給其他三按揭參三與者。1.3按揭工三作流程認(rèn)購(gòu)簽約（三草簽）簽約（三備案合三同）交付購(gòu)房資三格確認(rèn)按揭付三款意向三客戶更名一次性三付款客三戶一次性三付款意三向客戶銀行面三簽《商品房三買賣合三同》同銀行三交接銀行審三核銀行放三款購(gòu)房流三程按揭流三程912345678客戶按三揭資料三準(zhǔn)備在商品三房合同三交接后三，銀行三才會(huì)對(duì)三面簽客三戶進(jìn)行三審核，三在審核三的過(guò)程三中，可三能會(huì)需三要客戶三補(bǔ)充提三供相關(guān)三按揭補(bǔ)三充資料三，也可三能在審三核過(guò)程三中，被三銀行退三件，此三時(shí)置業(yè)三顧問(wèn)也三需及時(shí)三跟進(jìn)催三辦，對(duì)三于補(bǔ)資三料客戶三要及時(shí)三跟進(jìn)，三對(duì)于退三件客戶三要及時(shí)三同客戶三、銀行三，按揭三專員溝三通，重三新確定三解決方三法方案三，直到三銀行放三款，或三是客戶三補(bǔ)齊剩三余房款銀行放三款后，三銀行會(huì)三及時(shí)通三知客戶三，客戶三需去銀三行領(lǐng)借三款合同三，還款三明細(xì)等三資料，三在放款三后客戶三也既須三來(lái)我司三辦理相三關(guān)的交三房手續(xù)抵押注三銷房產(chǎn)證三未辦理三下來(lái)前三，客戶三還清余三款后，三銀行做三抵押注三銷，客三戶將撤三押通知三單復(fù)印三件留客三服部。房產(chǎn)證三辦理下三來(lái)后，三客戶還三清按揭三款后銀三行退還三客戶抵三押的房三產(chǎn)證。銀行臺(tái)三賬你有自三己的臺(tái)三賬嗎？置業(yè)顧三問(wèn)臺(tái)賬針對(duì)置三業(yè)顧問(wèn)三自己所三負(fù)責(zé)的三商鋪/房號(hào)，三針對(duì)鋪三子/客戶建三立一個(gè)三進(jìn)度情三況跟進(jìn)三表客服按三揭臺(tái)賬銀行面三簽臺(tái)賬三合三同交接三臺(tái)賬三銀行放三款臺(tái)賬項(xiàng)目簽三約臺(tái)賬1.4按揭客三戶催辦催辦對(duì)三象催辦人催辦時(shí)三間催辦方三式解決方三法對(duì)于不三同類型三的催辦三對(duì)象選三擇合適三的催辦三方式，三在合適三的催辦三時(shí)間由三合適的三催辦人三運(yùn)用合三適的解三決方法三催辦按三揭回款三。催辦時(shí)三間是相三對(duì)于簽三約日期三而言的按揭未三回款客三戶未辦理三按揭類三客戶按揭辦三理未補(bǔ)三齊按揭三資料類三客戶基礎(chǔ)資三料未提三供銀行后三期審核三資料未三提供備案合三同未簽根據(jù)商三品房買三賣合同三中2個(gè)月時(shí)三間內(nèi)支三付銀行三按揭余三款可分三為：未逾期三期間已逾期三期間面談催三辦電話通三知催辦發(fā)函催三辦（告三知函三違約告三知函三律師函三）按揭銀三行放款按揭轉(zhuǎn)三一次性法務(wù)部三處理（三收鋪，三罰沒(méi)等三法律手三段）二.按揭相三關(guān)變更三業(yè)務(wù)認(rèn)購(gòu)后三按揭無(wú)三法辦理三客戶更三名付款方三式的轉(zhuǎn)三變按揭轉(zhuǎn)三一次性合同內(nèi)三容的變?nèi)J(rèn)購(gòu)后三按揭無(wú)三法辦理三客戶更三名業(yè)務(wù)1、簽寫三商鋪更三名業(yè)務(wù)三變更單，相關(guān)三部門審三核及領(lǐng)三導(dǎo)簽批三。2、到客三服處打三印新認(rèn)三購(gòu)書3份及選三鋪流轉(zhuǎn)三單1份（帶三新舊業(yè)三主身份三證復(fù)印三件各2份及更三名業(yè)務(wù)三變更單三復(fù)印件1份）3、財(cái)務(wù)三處更換三收款票三據(jù)（帶三更名業(yè)三務(wù)變更三單原件1份，認(rèn)三購(gòu)書3份，商三鋪流轉(zhuǎn)三單）4、給客三服交回三財(cái)務(wù)處三所換票三據(jù)的客三服聯(lián)（三黃聯(lián)）三、認(rèn)購(gòu)三書1份，商三鋪流轉(zhuǎn)三單客服三聯(lián)付款方三式轉(zhuǎn)變-按揭變一次三性辦理步驟1、置三業(yè)顧問(wèn)三填寫按三揭轉(zhuǎn)一三次性業(yè)三務(wù)變更三申請(qǐng)單三，投資三計(jì)劃表三（五金機(jī)三電簽約三信息表）；2、客服三打印一三次性交三款明細(xì)3份；3、帶齊以三上資料三到財(cái)務(wù)交款；4、填寫三單張補(bǔ)三充協(xié)議3份；5、到客三服打印三《合同三數(shù)據(jù)維三護(hù)申請(qǐng)三表》；6、客戶三簽字、蓋章三并蓋手??；按揭變?nèi)淮涡匀娇头蛴　度贤瑪?shù)三據(jù)維護(hù)三申請(qǐng)表三》時(shí)所三需收取三資料：1、客三戶身份三證復(fù)印三件3張2、投三資計(jì)劃三表（五三金簽約三信息表三）3、業(yè)三務(wù)變更三申請(qǐng)單三復(fù)印件1份4、交三款明細(xì)1份5、交三款票據(jù)三客服聯(lián)6、商三品房買三賣合同三客戶份7、租賃三合同客三戶份8、按揭三轉(zhuǎn)一次三性單張三補(bǔ)充協(xié)三議3份在這個(gè)三流程中三