房地產(chǎn)金融導(dǎo)論sy

房地產(chǎn)金融主講人：盛艷學(xué)時(shí)數(shù)：32使用教材和參考書:曹建元：《房地產(chǎn)金融新編》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社2009年龍勝平等《房地產(chǎn)金融與投資概論》高等教育出版社2009年洪艷蓉等《房地產(chǎn)金融》北京大學(xué)出版社2007年鄧宏乾《房地產(chǎn)金融》復(fù)旦大學(xué)出版社2007年本課程內(nèi)容結(jié)構(gòu)體系第一章房地產(chǎn)金融導(dǎo)論第二章房地產(chǎn)抵押貸款第三章固定利率抵押貸款第四章可調(diào)利率抵押貸款第五章住房抵押貸款證券化第六章住房公積金制度第七章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第八章房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第一章

房地產(chǎn)金融導(dǎo)論

本章講授第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展第三節(jié)

房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)泡沫

1．了解我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程

房地產(chǎn)業(yè)的重要性房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

2．掌握房地產(chǎn)金融的概念和作用掌握房地產(chǎn)泡沫的概念、成因及危害本章學(xué)習(xí)目的和要求第一節(jié)房地產(chǎn)金融概述一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)1.房地產(chǎn)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、效益高2.房地產(chǎn)受區(qū)域市場(chǎng)影響較大3.房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性4.房地產(chǎn)受國(guó)家政策與城市規(guī)劃影響二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性1.城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)2.房地產(chǎn)是家庭重要財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來(lái)源3.房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性十分突出三、房地產(chǎn)金融的概念“金融”在英文中為“finance”，包含了用錢、管錢、以錢生錢等活動(dòng)內(nèi)容。金融學(xué)研究個(gè)人、企業(yè)，以及政府之間進(jìn)行貨幣和信用轉(zhuǎn)移的過(guò)程、機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)及工具，研究貨幣和信用的流通如何有利于生產(chǎn)和分配，屬于應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。

幾種觀點(diǎn)◆房地產(chǎn)金融就是住房金融，即為住房生產(chǎn)和再生產(chǎn)籌集、融通資金，并為個(gè)人提供住房貸款的金融行為（鄭修建，1993年）。◆房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為（謝經(jīng)榮，2002年）。知識(shí)鏈接最具權(quán)威性：房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)等過(guò)程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動(dòng)。四、房地產(chǎn)金融的作用1.房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都是大額交易，技術(shù)上需要金融服務(wù)的大力支持，沒(méi)有金融就不可能有房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。更加重要的是，房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)都需要大量融資，金融業(yè)的融資服務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展的保障，像所有的大額交易一樣，資金成為房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的重要依賴。2.房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切關(guān)系使得金融政策成為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，可以通過(guò)調(diào)控金融方面的一些控制變量如利率、保證金率等，來(lái)有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，優(yōu)化資源配置，提高城市和地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。3.房地產(chǎn)金融是提高居民住房消費(fèi)能力的重要手段房地產(chǎn)金融是引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，促進(jìn)住房制度改革的有效途徑，通過(guò)利率優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、住房公積金、鼓勵(lì)居民自購(gòu)住房等措施，可以滿足人民群眾的住房消費(fèi)需求。五、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容1.開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù)（經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者

）2.消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù)（消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購(gòu)買者

）3.市場(chǎng)化房地產(chǎn)金融服務(wù)（形形色色的市場(chǎng)參與者

）房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能知識(shí)鏈接◆籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持?！羧谫Y，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)?！暨\(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)⊙金融業(yè)務(wù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)債業(yè)務(wù)表外業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)——即銀行運(yùn)用資金，使其資本不斷增值的業(yè)務(wù)。資產(chǎn)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)購(gòu)買房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券直接投資房地產(chǎn)等房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)性貸三款、居三民個(gè)人三住房消三費(fèi)性貸三款；短期放三款和中三長(zhǎng)期放三款；房地產(chǎn)三信用放三款、房三地產(chǎn)質(zhì)三押放款三和房地三產(chǎn)抵押三放款。房地產(chǎn)三放款業(yè)三務(wù)即銀行三通過(guò)負(fù)三債業(yè)務(wù)三，吸取三資金的三業(yè)務(wù)。三銀行擁三有的資三本越雄三厚，越三能增強(qiáng)三自身的三經(jīng)濟(jì)活三力。負(fù)債業(yè)三務(wù)的規(guī)三模決定三了其資三產(chǎn)的規(guī)三模。銀三行的負(fù)三債業(yè)務(wù)三主要有三：存款三業(yè)務(wù)、三借款業(yè)三務(wù)、金三融機(jī)構(gòu)三往來(lái)業(yè)三務(wù)等。2、負(fù)債業(yè)三務(wù)表外業(yè)三務(wù)，即三銀行通三過(guò)代替三客戶承三辦支付三和其他三委托事三項(xiàng)而收三取手續(xù)三費(fèi)的業(yè)三務(wù)，通三稱為表三外業(yè)務(wù)三。這類三業(yè)務(wù)不三涉及動(dòng)三用銀行三自己的三資本金三，故也三稱中間三業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)三表外業(yè)三務(wù)主要三有房地三產(chǎn)信托三業(yè)務(wù)、三房地產(chǎn)三租賃業(yè)三務(wù)、房三地產(chǎn)咨三詢業(yè)務(wù)三和房地三產(chǎn)代理三業(yè)務(wù)等三。3、表外業(yè)三務(wù)六、房三地產(chǎn)金三融的特三點(diǎn)1、集三中性（三額度大三）2、長(zhǎng)三期性3、增三值性（三資金運(yùn)三動(dòng)帶來(lái)三的增值三和自然三增值）4、政三策性5、多三樣性房地產(chǎn)三金融的三形式，三除了一三般的生三產(chǎn)性建三設(shè)貸款三、消費(fèi)三性抵押三貸款，三還有房三地產(chǎn)證三券、信三托投資三、房地三產(chǎn)保險(xiǎn)三、住房三公積金三、合作三建房、三回租、三回買等三多種形三式。6、風(fēng)三險(xiǎn)性政策風(fēng)三險(xiǎn)；決三策風(fēng)險(xiǎn)三；自然三風(fēng)險(xiǎn)；三財(cái)務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)。第二節(jié)三房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展一、國(guó)三外房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展世界房三地產(chǎn)金三融的發(fā)三展經(jīng)歷三了三個(gè)三主要階三段，分三述如下三：建筑業(yè)三協(xié)會(huì)土地開(kāi)三發(fā)銀行公積金三制度1.建三筑業(yè)協(xié)三會(huì)（B三uil三din三gS三oci三ety三）建筑業(yè)三協(xié)會(huì)是三房地產(chǎn)三金融業(yè)三最初的三專門形三態(tài)，起三源于英三國(guó)。其三實(shí)質(zhì)是三“互助三”和“三集資建三房”，三將參與三者的分三散資金三集中起三來(lái)形成三能夠規(guī)三模化經(jīng)三營(yíng)的資三金，由三協(xié)會(huì)建三好房屋三后通過(guò)三各種較三為公平三的辦法三有償分三配給協(xié)三會(huì)成員三。2.土三地開(kāi)發(fā)三銀行（三Lan三dD三eve三lop三men三tB三ank三）土地開(kāi)三發(fā)銀行三是有重三要的政三府參與三或規(guī)范三的房地三產(chǎn)金融三服務(wù)，三起源于三歐洲大三陸，其三發(fā)展經(jīng)三歷了三三個(gè)階段三：⑴早期三階段（三176三9-1三849三）土地開(kāi)三發(fā)銀行三的核心三是土地三，最重三要的主三體是地三主，政三府強(qiáng)制三地主加三入，同三時(shí)出資三并參與三管理、三監(jiān)督，三地主以三其土地三作抵押三取得貸三款進(jìn)行三土地開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三，服務(wù)三于一定三地區(qū)的三民眾。⑵中期三階段（三185三0-1三873三）185三0年開(kāi)三始，土三地開(kāi)發(fā)三銀行取三消了原三來(lái)只有三地主才三能參加三的限制三，并發(fā)三展了抵三押土地三證券化三，經(jīng)營(yíng)三更進(jìn)一三步市場(chǎng)三化，但三還是主三要為本三地居民三服務(wù)。⑶后期三階段（三187三4—）187三4年后三，中央三銀行的三成立和三功能的三充分發(fā)三揮，使三得土地三開(kāi)發(fā)銀三行的融三資范圍三可以擴(kuò)三大，地三區(qū)性的三土地開(kāi)三發(fā)銀行三也因中三央銀行三中的土三地開(kāi)發(fā)三銀行功三能的體三現(xiàn)而得三以形成三鏈條式三的結(jié)構(gòu)三，開(kāi)發(fā)三規(guī)模和三周期都三有了長(zhǎng)三足的發(fā)三展。3.公三積金制三度公積金三制度最三成功的三是新加三坡的中三央公積三金制度三，它始三于19三55年三，是包三含醫(yī)療三、退休三和住房三等各種三社會(huì)保三障功能三的制度三安排，三也是強(qiáng)三制性的三社會(huì)制三度。二、我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展三及存在三問(wèn)題1、我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三發(fā)展的三幾個(gè)階三段（1）三、住房三金融業(yè)三務(wù)的興三起（2）三、政策三性住房三金融制三度的建三立（3）三、住房三金融體三系的初三步確立（4）三、住房三金融的三完善與三發(fā)展知識(shí)連三接：中三國(guó)房地三產(chǎn)金融三的產(chǎn)生三與發(fā)展我國(guó)房三地產(chǎn)金三融的產(chǎn)三生是與三住房改三革密切三相關(guān)的三，中國(guó)三城鎮(zhèn)住三房制度三改革的三理論與三實(shí)踐發(fā)三展，起三始于1三978三年，是三中國(guó)城三市諸項(xiàng)三改革中三提出最三早的，三住房短三缺是住三房制度三改革發(fā)三動(dòng)的最三初動(dòng)因三。房地三產(chǎn)金融三是隨房三改的逐三步深入三而發(fā)展三起來(lái)的三。200三3年宏三觀調(diào)控三以來(lái)我三國(guó)房地三產(chǎn)金融三政策200三3年6三月13三日中國(guó)三人民銀三行發(fā)布三了《關(guān)三于進(jìn)一三步加強(qiáng)三房地產(chǎn)三信貸業(yè)三務(wù)管理三的通知三》（銀三發(fā)［2三003三］12三1號(hào)）1）提三高了對(duì)三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)商三的自有三資金和三資質(zhì)要三求對(duì)開(kāi)發(fā)三商貸款三，企業(yè)三自有資三金應(yīng)不三低于開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三總投資三的30三％，開(kāi)三發(fā)項(xiàng)目三要求有三土地使三用證、三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三、建設(shè)三工程規(guī)三劃許可三證、工三程施工三許可證三等“四三證”。1、1三21號(hào)三文件的三主要內(nèi)三容2）規(guī)三范個(gè)人三住房貸三款業(yè)務(wù)嚴(yán)禁“三零首付三”個(gè)人三住房貸三款，提三出貸款三額與抵三押物實(shí)三際價(jià)值三的比例三（抵借三比）最三高不得三超過(guò)8三0％，三對(duì)購(gòu)買三期房的三個(gè)人住三房貸款三，所購(gòu)三期房必三須是多三層住宅三主體結(jié)三構(gòu)封頂三、高層三住宅完三成總投三資的三三分之二三。對(duì)購(gòu)三買第二三套或二三套以上三住房的三，適當(dāng)三提高首三付款比三例。3）限三制對(duì)開(kāi)三發(fā)商的三流動(dòng)資三金貸款121三文件規(guī)三定只能三用開(kāi)發(fā)三貸款這三一個(gè)科三目給開(kāi)三發(fā)商發(fā)三放貸款三，嚴(yán)禁三以房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三流動(dòng)資三金貸款三及其他三形式貸三款科目三發(fā)放。三對(duì)房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)已三發(fā)放的三非房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三貸款，三各商業(yè)三銀行只三收不放三。4）強(qiáng)三化對(duì)土三地儲(chǔ)備三貸款的三管理，三防止出三現(xiàn)地價(jià)三泡沫對(duì)土地三儲(chǔ)備機(jī)三構(gòu)發(fā)放三的土地三儲(chǔ)備貸三款必須三以其收三購(gòu)的土三地作抵三押，抵三押貸款三額度不三得超過(guò)三所收購(gòu)三土地評(píng)三估價(jià)值三的70三％，貸三款期限三最長(zhǎng)不三超過(guò)２三年。規(guī)三定不得三向房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)發(fā)三放用于三繳交土三地出讓三金的貸三款。2、提三高貸款三利率和項(xiàng)目資三本金比三率3、規(guī)三范外資三進(jìn)入房三地產(chǎn)市三場(chǎng)200三6年7三月，中三國(guó)人民三銀行等三6部委三發(fā)布了三《關(guān)于三規(guī)范房三地產(chǎn)市三場(chǎng)外資三準(zhǔn)入和三管理的三意見(jiàn)》三，主要三內(nèi)容有三：200三3年9三月25三日，央三行提高三存款準(zhǔn)三備金率三，從6三％提高三至7％三，回籠三貨幣1三400三億元。三然后開(kāi)三始不斷三提息。◆外商三投資設(shè)三立房地三產(chǎn)企業(yè)三，投資三總額超三過(guò)10三00萬(wàn)三美元（三含10三00萬(wàn)三美元）三的，注三冊(cè)資本三不得低三于投資三總額的三50％三。投資三總額低三于10三00萬(wàn)三美元的三，注冊(cè)三資本金三仍按現(xiàn)三行規(guī)定三執(zhí)行；◆外商三投資房三地產(chǎn)企三業(yè)的股三份和項(xiàng)三目轉(zhuǎn)讓三，以及三境外投三資者并三購(gòu)境內(nèi)三房地產(chǎn)三企業(yè)，三由商務(wù)三主管等三部門嚴(yán)三格按照三有關(guān)法三律法規(guī)三和政策三規(guī)定進(jìn)三行審批三。投資三者應(yīng)提三交履行三《國(guó)有三土地使三用權(quán)出三讓合同三》、《三建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證三》、《三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三》、三《國(guó)有三土地許三可證》三等的保三證函，三建設(shè)（三房地產(chǎn)三）主管三部門的三變更備三案證明三以及稅三務(wù)機(jī)關(guān)三出具的三相關(guān)納三稅證明三材料；◆境外三投資者三通過(guò)股三權(quán)轉(zhuǎn)讓三及其他三方式并三購(gòu)的境三內(nèi)房地三產(chǎn)企業(yè)三，收購(gòu)三合資企三業(yè)中方三股權(quán)的三，需妥三善安置三職工，三處理銀三行債務(wù)三，并以三自有資三金一次三性支付三全部轉(zhuǎn)三讓金。4、三200三7年房三地產(chǎn)金三融政策——提三升存貸三利率調(diào)整時(shí)間調(diào)整內(nèi)容2007-03-18上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%。2007-05-19一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2007-07-20上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。2007-08-22一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2007-09-14金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。基準(zhǔn)利三率是金三融市場(chǎng)三上具有三普遍參三照作用三的利率5、2三008三年房地三產(chǎn)金融三政策——降三息；擴(kuò)三大準(zhǔn)備三金率進(jìn)入2三008三年9月三以來(lái)，三美國(guó)金三融市場(chǎng)三風(fēng)云再三起，并三在國(guó)際三金融市三場(chǎng)掀起三滔天巨三浪，曠三日持久三的美國(guó)三次貸危三機(jī)轉(zhuǎn)化三為嚴(yán)峻三的世紀(jì)三性金融三危機(jī)?！汛钨J三危機(jī)模三型從9月三16日三到11三月27三日，不三到兩個(gè)三月時(shí)間三，我三國(guó)政府三相繼4三次降息三。三態(tài)度堅(jiān)三決，三力度鏗三鏘，如三此宏觀三調(diào)控，三意在恢三復(fù)市場(chǎng)三信心。6、2三009三年房地三產(chǎn)金融三政策（三201三0.1三.5）——寬三松政策三，刺激三投資和三消費(fèi)7、2三010三年房地三產(chǎn)金融三政策◎20三10政三策1、2三010三年第一三政財(cái)政部三出臺(tái)“三5年內(nèi)三住房轉(zhuǎn)三讓全額三征收營(yíng)三業(yè)稅”三的規(guī)定三；國(guó)務(wù)三院辦公三廳又出三臺(tái)了“三國(guó)十一三條”。2、督三促“央三企退市三”3、4三月加快三保障性三住房建三設(shè)，同三時(shí)祭出三限購(gòu)令4、5三月“限三購(gòu)令”三地方版三紛紛出三臺(tái)5、9三月嚴(yán)查三空置率（1）三、住房三金融業(yè)三務(wù)的興三起我國(guó)住三房金融三的出現(xiàn)三是19三80年三代中期三，為配三合煙臺(tái)三蚌埠兩三市的房三改試點(diǎn)三，經(jīng)中三國(guó)人民三銀行總?cè)信鷾?zhǔn)三，19三87年三12月三1日和三12月三8日先三后成立三了煙臺(tái)三住房?jī)?chǔ)三蓄銀行三和蚌埠三住房?jī)?chǔ)三蓄銀行三。（2）三、政策三性住房三金融制三度的建三立提租補(bǔ)三貼的方三案立足三于原有三住房投三入資金三的轉(zhuǎn)換三，即把三原來(lái)用三于住房三維修、三管理、三建設(shè)的三資金轉(zhuǎn)三化為對(duì)三職工住三房補(bǔ)貼三以支持三租金大三幅度提三高，從三而促進(jìn)三售房，三實(shí)現(xiàn)住三房商品三化。政策性三住房信三貸業(yè)務(wù)是指受三各級(jí)政三府和軍三隊(duì)、煤三炭、鐵三道、石三油等系三統(tǒng)委托三，由指三定銀行三以政策三性住房三資金為三來(lái)源而三經(jīng)營(yíng)的三住房信三貸業(yè)務(wù)三。政策三性住房三資金來(lái)三源：城三市住房三基金；三行政、三企事業(yè)三單位住三房基金三；行政三、事業(yè)三、企業(yè)三單位收三取的住三房租賃三保證金三；職工三住房公三積金；三地方政三府發(fā)行三住房建三設(shè)債券三籌集的三資金；三國(guó)際金三融組織三為地方三政府提三供的住三房貸款三資金。政策性三住房資三金的運(yùn)三用范圍三：對(duì)實(shí)行三房改單三位的職三工購(gòu)買三、建造三、大修三理自住三住房發(fā)三放抵押三貸款；三發(fā)放城三市經(jīng)濟(jì)三適用住三房開(kāi)發(fā)三貸款；三經(jīng)委托三人同意三購(gòu)買國(guó)三家債券三。中國(guó)三人民銀三行明確三政策性三住房信三貸業(yè)務(wù)三屬委托三業(yè)務(wù)。商業(yè)銀三行自營(yíng)三性住房三貸款業(yè)三務(wù)商業(yè)銀三行自營(yíng)三住房貸三款包括三：住房三開(kāi)發(fā)貸三款，個(gè)三人住房三貸款。知識(shí)鏈三接（3）三、住房三金融體三系的初三步確立①在全國(guó)三建立住三房公積三金制度由財(cái)政三部、國(guó)三務(wù)院住三房制度三改革領(lǐng)三導(dǎo)小組三和中國(guó)三人民銀三行聯(lián)合三頒發(fā)的三《建立三住房公三積金制三度的暫三行規(guī)定三的通知三》，明三確住房三公積金三是一種三長(zhǎng)期性三住房?jī)?chǔ)三蓄。住房金三融體系三的初步三確立②區(qū)分政三策性和三自營(yíng)性三住房信三貸業(yè)務(wù)由人民三銀行牽三頭，國(guó)三家有關(guān)三部門制三定出政三策性、三自營(yíng)性三住房信三貸業(yè)務(wù)三的性質(zhì)三范圍等三有關(guān)規(guī)三定。住房金三融體系三的初步三確立③住房貸三款擔(dān)保三機(jī)制開(kāi)三始建立早期：《個(gè)人三住房擔(dān)三保貸款三管理試三行辦法三》的頒三布標(biāo)志三著中國(guó)三住房消三費(fèi)信貸三有了政三策依據(jù)三。個(gè)人三住房貸三款的對(duì)三象是只三能用于三購(gòu)買用三住房公三積金建三造的自三用普通三住房，三不得用三于城市三居民修三、建自三用住房三；范圍三僅限于三實(shí)施國(guó)三家安居三工程的三城市?，F(xiàn)在：擔(dān)保機(jī)三制市場(chǎng)三化。（4）三、住房三金融的三完善與三發(fā)展199三8年7三月國(guó)務(wù)三院發(fā)出三《關(guān)于三進(jìn)一步三深化城三鎮(zhèn)住房三制度改三革加快三住房建三設(shè)的通三知》，三明確提三出深化三城鎮(zhèn)住三房制度三改革的三目標(biāo)是三：停止住三房實(shí)物三分配，三逐步實(shí)三行住房三分配貨三幣化；三建立和三完善以三經(jīng)濟(jì)適三用住房三為主的三多層次三城鎮(zhèn)住三房供應(yīng)三體系；三發(fā)展住三房金融三，培育三和規(guī)范三住房交三易市場(chǎng)三。由此住三房金融三的發(fā)展三真正建三立在住三房商品三化的基三礎(chǔ)之上三。住房金三融的完三善與發(fā)三展①?gòu)?9三98年三下半年三開(kāi)始停三止住房三實(shí)物分三配，逐三步實(shí)行三住房分三配貨幣三化后，三新建經(jīng)三濟(jì)適用三住房原三則上只三售不租三，職工三購(gòu)房資三金來(lái)源三主要有三：職工三工資、三住房公三積金、三個(gè)人住三房貸款三以及財(cái)三政、單三位原有三住房建三設(shè)資金三轉(zhuǎn)化的三住房補(bǔ)三貼等。②對(duì)不同三的家庭三實(shí)行不三同的住三房供應(yīng)三政策：三最低收三入家庭三租賃由三政府或三單位提三供的廉三租住房三；中低三收入家三庭購(gòu)買三經(jīng)濟(jì)適三用住房三；收入三高的家三庭購(gòu)買三、租賃三市場(chǎng)商三品住房三。住房金三融的完三善與發(fā)三展③發(fā)展住三房金融◆擴(kuò)大三個(gè)人住三房貸款三的發(fā)放三范圍?！魧?duì)經(jīng)三濟(jì)適用三的住房三開(kāi)發(fā)建三設(shè)貸款三實(shí)行指三導(dǎo)性計(jì)三劃管理三。◆完善三住房產(chǎn)三權(quán)抵押三登記制三度?！粽{(diào)整三住房公三積金貸三款方向三?！舭l(fā)展三住房公三積金貸三款與商三業(yè)銀行三貸款相三結(jié)合的三組合住三房貸款三業(yè)務(wù)。房改金三融與商三業(yè)性房三地產(chǎn)金三融的差三異政策性三很強(qiáng)地方性三特征有明顯三的階段三性只涉及三住房，三屬于商三業(yè)性金三融機(jī)構(gòu)三的委托三業(yè)務(wù)受政策三性影響三相對(duì)較三弱地方性三特征相三對(duì)弱一三些具有長(zhǎng)三期性可涉及三各類房三地產(chǎn)，三屬于商三業(yè)性金三融機(jī)構(gòu)三的自營(yíng)三業(yè)務(wù)。2、我國(guó)房三地產(chǎn)金三融市場(chǎng)三存在的三主要問(wèn)三題⑴房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三資金來(lái)三源單一⑵房地三產(chǎn)貸款三品種可三選擇性三差⑶房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)的三法律體三系不完三善⑷房地三產(chǎn)金融三市場(chǎng)發(fā)三育滯后⑸銀行三的經(jīng)營(yíng)三機(jī)制需三要改革⑹房地三產(chǎn)金融三風(fēng)險(xiǎn)意三識(shí)有待三提高第三節(jié)三房三地產(chǎn)金三融與房三地產(chǎn)泡三沫一、房三地產(chǎn)業(yè)三與金融三業(yè)的關(guān)三系1.房三地產(chǎn)業(yè)三越發(fā)達(dá)三，與銀三行業(yè)的三關(guān)系就三越密切三，依賴三性越強(qiáng)2.房三地產(chǎn)業(yè)三與銀行三業(yè)相互三促進(jìn)3.房三地產(chǎn)業(yè)三的不良三發(fā)展會(huì)三影響金三融業(yè)的三正常運(yùn)三行二、房三地產(chǎn)泡三沫的概三念：房地產(chǎn)三泡沫是指由三于房地三產(chǎn)投機(jī)三引起的三房地產(chǎn)三市場(chǎng)價(jià)三格與使三用價(jià)值三嚴(yán)重背三離，脫三離了實(shí)三際使用三者支撐三而持續(xù)三上漲的三過(guò)程及三狀態(tài)。房地產(chǎn)三泡沫是三一種價(jià)三格現(xiàn)象三，是房三地產(chǎn)行三業(yè)內(nèi)外三因素，三特別是三投機(jī)性三因素作三用的結(jié)三果。三、房三地產(chǎn)泡三沫的成三因：1．地三價(jià)飛漲三房地產(chǎn)三投資在三一定程三度上變?nèi)闪巳θ赝稒C(jī)三，投機(jī)三的成分三越多，三泡沫形三成的越三快。同三時(shí)由于三土地資三源是稀三缺、有三限的，三隨著經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展，人三口的增三多，城三市化進(jìn)三程步伐三的加快三，人們?nèi)龑?duì)土地三不斷增三長(zhǎng)的需三求與土三地的稀三缺之間三的矛盾三越來(lái)越三突出。2．消三費(fèi)者的三預(yù)期由于房三地產(chǎn)不三同于一三般商品三，當(dāng)價(jià)三格上升三時(shí)，人三們預(yù)期三今后價(jià)三格還要三上升，三需求量三增加，三房地產(chǎn)三持有人三惜售，三供給量三反而減三少。這三樣就進(jìn)三一步刺三激了價(jià)三格上升三，促進(jìn)三了泡沫三的產(chǎn)生三。3．信三息不對(duì)三稱房地產(chǎn)三市場(chǎng)是三壟斷競(jìng)?cè)隣?zhēng)市場(chǎng)三，作為三市場(chǎng)的三兩大主三體開(kāi)發(fā)三商和最三終消費(fèi)三者所獲三取的信三息是不三對(duì)稱的三。4．政三策因素房地產(chǎn)三業(yè)對(duì)國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三的發(fā)展三有著重三要的促三進(jìn)作用三。因此三，政府三往往會(huì)三下大力三氣對(duì)該三行業(yè)進(jìn)三行干預(yù)。5．房三地產(chǎn)投三資的過(guò)三度增長(zhǎng)房地產(chǎn)三投資的三增長(zhǎng)速三度應(yīng)該三與城市三化進(jìn)程三的步伐三一致的三。如果三房地產(chǎn)三投資的三增長(zhǎng)速三度遠(yuǎn)遠(yuǎn)三超過(guò)了三城市化三進(jìn)程的三速度，三就容易三造成市三場(chǎng)供給三與市場(chǎng)三需求的三嚴(yán)重不三平衡，三房屋閑三置率高三，房地三產(chǎn)價(jià)格三急劇下三跌，產(chǎn)三生泡沫三。6．銀三行信貸三的非理三性擴(kuò)張隨著房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)規(guī)模三的不斷三擴(kuò)大，三開(kāi)發(fā)商三僅靠自三有資金三是遠(yuǎn)遠(yuǎn)三不夠的三，其開(kāi)三發(fā)資金三主要來(lái)三源就是三銀行貸三款。由三于房地三產(chǎn)的高三回報(bào)，三使許多三銀行在三貸款的三實(shí)際操三作過(guò)程三中，違三反了有三關(guān)規(guī)定三，向開(kāi)三發(fā)商發(fā)三放大量三貸款，三甚至不三去驗(yàn)證三其信用三等級(jí)。7．結(jié)三構(gòu)性矛三盾經(jīng)濟(jì)適三用房和三豪宅的三開(kāi)發(fā)比三例應(yīng)該三控制在三一個(gè)合三理的范三圍之內(nèi)三。如果三開(kāi)發(fā)商三為追求三高利潤(rùn)三而紛紛三投向豪三宅的開(kāi)三發(fā)，使三一段時(shí)三間內(nèi)大三面積、三大戶型三的豪宅三開(kāi)發(fā)數(shù)三量急劇三上升而三閑置多三，而經(jīng)三濟(jì)適用三房則出三現(xiàn)供不三應(yīng)求的三情況，三這種結(jié)三構(gòu)性的三矛盾一三方面提三高了商三品房空三置率，三一方面三使經(jīng)濟(jì)三適用房三的價(jià)格三不斷提三高，兩三方面的三作用極三易導(dǎo)致三房產(chǎn)泡三沫。四、房三地產(chǎn)泡三沫造成三的危害1、房三地產(chǎn)泡三沫的長(zhǎng)三期存在三和發(fā)展三抑制了三其他產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展。2、房三地產(chǎn)泡三沫的長(zhǎng)三期存在