房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)謝經(jīng)榮第二章

第二章地租理論

(rental)

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論，是地租剩余理論。該時(shí)期的地租論點(diǎn)是：地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地的位置和肥沃程度。第一節(jié)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論一、威廉·配第的地租理論

地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產(chǎn)品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相對(duì)于土質(zhì)相同而距離較遠(yuǎn)的土地，由于土地產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)約，能產(chǎn)生較多的地租。如果用更多的勞動(dòng)改良土地，使土地豐收，地租會(huì)因收成的增加超過所使用勞動(dòng)的增加而上漲。谷物需求增加，價(jià)格即上漲，因而生產(chǎn)谷物的土地的地租也上漲。二、亞當(dāng)·斯密的地租理論地租是使用土地的代價(jià)，它是在保證租地人取得對(duì)所墊付資本的足夠補(bǔ)償，并獲得平均利潤的前提下，按照土地實(shí)際情況支付給地主的最高價(jià)格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤或利息。地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式不同于工資和利潤。地租隨土地肥沃程度不同而不同，也隨土地位置的不同而不同。谷田和牧場(chǎng)的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產(chǎn)出力和位置。三、詹姆斯·安德森的地租理論土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農(nóng)業(yè)的絕對(duì)生產(chǎn)率毫無關(guān)系。在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的等量產(chǎn)品具有同一的市場(chǎng)價(jià)格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產(chǎn)力，會(huì)同土地的“自然”生產(chǎn)力融合在一起，從而提高地租。對(duì)一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。四、李嘉圖的地租理論地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。

五、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租屬性的認(rèn)識(shí)該時(shí)期的地租觀點(diǎn)是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。工資和利潤的高低是造成農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的原因，價(jià)格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的結(jié)果。土地面積的有限性、不可移動(dòng)性和土地質(zhì)量的差異性是產(chǎn)生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產(chǎn)生地租的差異。地租是為使用土地原生產(chǎn)力而支付給地主的那一部分產(chǎn)品。

一、資本主義地租的實(shí)質(zhì)

資本主義地租，是租地農(nóng)場(chǎng)主為取得土地使用權(quán)，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那一部分剩余價(jià)值。土地所有權(quán)的壟斷是資本主義生產(chǎn)方式的歷史前提。土地所有權(quán)是地租的前提，地租是土地所有權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。第二節(jié)馬克思的地租理論絕對(duì)地租地租級(jí)差地租

與土地等級(jí)相聯(lián)系的地租形式

農(nóng)業(yè)資本家無論租種好地還是壞地，都絕對(duì)必須向土地所有者繳納的地租地租的形式二、級(jí)差地租級(jí)差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入到該生產(chǎn)部門的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額。根據(jù)級(jí)差地租形成的條件不同，又可以分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形式。級(jí)差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化形成的地租。

級(jí)差地租第Ⅰ形態(tài)第Ⅱ形態(tài)

資本主義級(jí)差地租的形式級(jí)差地租形成的條件、原因和來源勞動(dòng)生產(chǎn)率高個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格超額利潤勞動(dòng)生產(chǎn)率低個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格高社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格級(jí)差地租優(yōu)等地中等地劣等地級(jí)差地租的形成土地等級(jí)單位面積糧食產(chǎn)量(噸)成本投入(元)平均利潤(元)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租(元)全部產(chǎn)品每噸每噸全部產(chǎn)品劣等地410020中等地510020優(yōu)等地610020120120120302420303030120150180—3060形成的條件：土地的肥沃程度、距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近的程度不同形成的原因：土地的資本主義經(jīng)營壟斷來源：農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值級(jí)差地租形成的條件、原因和來源級(jí)差地租第一形態(tài)(級(jí)差地租Ⅰ)

由等量資本投入肥沃程度或地理位置不同的地塊上所產(chǎn)生的不同生產(chǎn)率而形成的級(jí)差地租級(jí)差地租第二形態(tài)(級(jí)差地租Ⅱ)

在同一塊土地上連續(xù)投資所產(chǎn)生的不同生產(chǎn)率而形成的級(jí)差地租

級(jí)差地租Ⅱ的形成土地等級(jí)成本投入(元)單位面積糧食產(chǎn)量(噸)平均利潤(元)個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格(元)社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格(元)級(jí)差地租(元)全部產(chǎn)品每噸每噸全部產(chǎn)品ⅠⅡ劣等地100412030301200優(yōu)等地100追加1006520120120202430301801506030級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系：級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看，級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個(gè)不同的發(fā)展階段。從形成過程看，級(jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。三、絕對(duì)地租絕對(duì)地租是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差額，這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租的來源：由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，在對(duì)勞動(dòng)的剝削程度相等時(shí)，將會(huì)比等量的社會(huì)平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價(jià)值，從而生成出更多的利潤。

價(jià)值社會(huì)（一般）生產(chǎn)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租級(jí)差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價(jià)格圖2—1絕對(duì)地租概念四、壟三斷地租壟斷地三租是由三產(chǎn)品的三真正壟三斷價(jià)格三帶來的三超額利三潤轉(zhuǎn)化三而形成三的地租三。壟斷地三租可以三分為兩三種：由于土三地所有三權(quán)壟斷三，不付三地租在三未耕地三上進(jìn)行三投資受三到限制三，以至三土地產(chǎn)三品按照三高于它三們價(jià)值三的壟斷三價(jià)格出三售，由三此而形三成超額三利潤轉(zhuǎn)三化為地三租。由于某三一土地三的獨(dú)特三的自然三特性，三所生產(chǎn)三出的產(chǎn)三品具有三較好的三口味或三其他質(zhì)三量特征三，以至三于能夠三以超出三價(jià)值基三礎(chǔ)的壟三斷價(jià)格三出售，三由這種三壟斷價(jià)三格產(chǎn)生三的超額三利潤轉(zhuǎn)三化為壟三斷地租三。生產(chǎn)部門c+vm’100%剩余價(jià)值平均利潤產(chǎn)品價(jià)值生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租工業(yè)80+20100農(nóng)業(yè)60+4010020402020120140120120-20絕對(duì)地三租形成三的條件三、原因三和源泉絕對(duì)地三租產(chǎn)生三的條件三是農(nóng)業(yè)三資本有三機(jī)構(gòu)成三低于社三會(huì)平均三資本有三機(jī)構(gòu)成絕對(duì)地三租產(chǎn)生三的原因三是土地三私有權(quán)三的壟斷絕對(duì)地三租來源三于農(nóng)業(yè)三工人創(chuàng)三造的剩三余價(jià)值絕對(duì)地三租產(chǎn)生三的條件三、原因三和源泉五、建三筑地段三地租和三礦山地三租建筑地三段地租三和一切三非農(nóng)業(yè)三用地的三地租一三樣，是三由真正三的農(nóng)業(yè)三地租調(diào)三節(jié)的。三位置對(duì)三其級(jí)差三地租具三有決定三性的作三用。礦山地三租的決三定方法三和農(nóng)業(yè)三地租是三完全一三樣的。一、邊三際生產(chǎn)三力地租三理論投入土三地的資三本和勞三動(dòng)，是三由陸續(xù)三使用的三等劑量三構(gòu)成的三。在陸三續(xù)投入三的過程三中，陸三續(xù)使用三的各個(gè)三等劑量三所產(chǎn)生三的報(bào)酬三會(huì)出現(xiàn)三遞增、三遞減或三者增減三交替的三過程。三我們把三所產(chǎn)生三的報(bào)酬三剛好與三耕作者三的生產(chǎn)三費(fèi)用相三等的劑三量，稱三為邊際三劑。它三所產(chǎn)生三的報(bào)酬三稱為邊三際報(bào)酬三。投入三土地的三總劑量三數(shù)乘以三邊際報(bào)三酬，得三到所投三入資本三和勞動(dòng)三的一般三總報(bào)酬三。所投三入資本三和勞動(dòng)三產(chǎn)生的三總報(bào)酬三，超過三這個(gè)一三般總報(bào)三酬，超三過的部三分就是三土地的三剩余生三產(chǎn)物，三在一定三條件下三轉(zhuǎn)化為三地租。第三節(jié)三新古三典經(jīng)濟(jì)三學(xué)的地三租理論圖2—2邊際生三產(chǎn)力地三租的形三成efghcdbaa′o資本和勞動(dòng)投入量報(bào)酬量△d二、稀有三地租和三級(jí)差地三租如果地三租被看三成土地三服務(wù)總?cè)齼r(jià)值，三超過所三有土地三在按照三邊際利三用時(shí)所三提供的三總服務(wù)三價(jià)值的三差額時(shí)三，地租三就是級(jí)三差地租三。土地所三提供服三務(wù)的價(jià)三格，由三服務(wù)總?cè)康淖匀幌∪比院蛯?duì)三這些服三務(wù)的需三求即供三求來決三定，而三地租最三容易被三看成這三種稀缺三價(jià)格總?cè)亢彤a(chǎn)三品生產(chǎn)三成本總?cè)恐钊?，因此三它一般三又被視三為稀有三地租。三、城三市地租城市地三租等于三位置地三租加上三農(nóng)業(yè)地三租。四、準(zhǔn)三地租準(zhǔn)地租三是指從三人類制三造出來三的特定三生產(chǎn)工三具中獲三得的收三入。即三任何無三供給彈三性的生三產(chǎn)要素三都能得三到或多三或少具三有地租三性質(zhì)的三收入。五、地三租與土三地產(chǎn)品三價(jià)格的三關(guān)系地租是三不是決三定價(jià)格三的成本三，取決三于我們?nèi)菑囊蝗齻€(gè)企業(yè)三、一個(gè)三小的行三業(yè)，還三是一個(gè)三大的行三業(yè)或整三個(gè)經(jīng)濟(jì)三范圍的三角度來三看問題三。一、城三市級(jí)差三地租城市土三地的空三間位置三，包括三交通便三捷程度三、基礎(chǔ)三設(shè)施完三善程度三、集聚三程度、三地質(zhì)水三文狀況三、環(huán)境三等區(qū)位三因素，三是影響三城市級(jí)三差地租三的決定三性因素三。城市級(jí)三差地租Ⅰ：由土三地位置三引起的三相對(duì)較三高的利三潤，在三一定條三件下，三會(huì)轉(zhuǎn)化三為地租三。城市級(jí)三差地租Ⅱ：連續(xù)三投資直三到建筑三邊際，三由此產(chǎn)三生的建三筑產(chǎn)品三總價(jià)值三與總建三筑生產(chǎn)三成本之三間的差三額，構(gòu)三成業(yè)主三的超額三利潤。三這一利三潤在一三定條件三下轉(zhuǎn)化三為地租三。第四節(jié)三城三市地租三理論二、城三市絕對(duì)三地租城市絕三對(duì)地租三是在土三地使用三權(quán)和土三