晶珠F餐飲市調(diào)報告

晶珠·國際美食廣場市場調(diào)查報告萬向城商業(yè)經(jīng)營管理有限公司杜少偉2012-08大綱調(diào)查目的調(diào)查方法調(diào)查對象調(diào)查時間調(diào)查內(nèi)容總結(jié)分析給本項目的啟示熟悉掌握晶珠國際美食廣場的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、規(guī)劃優(yōu)勢、客戶群體、美食種類、人流量、客單價、營業(yè)額等數(shù)據(jù)信息，以備本項目開展同類商業(yè)規(guī)劃時參考。針對調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析，了解晶珠美食廣場的優(yōu)劣勢，對本項目后期經(jīng)營類似商業(yè)時提供部分建議及依據(jù)?？偨Y(jié)本次調(diào)研成果，經(jīng)驗及不足，以備后期調(diào)研之用。調(diào)查目的通過現(xiàn)場踩盤、每日定時抽樣的方法持續(xù)性統(tǒng)計人流，區(qū)分各區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶人群數(shù)量，年齡段等情況。以到店消費和觀察的形式，了解客單價、餐位、種類、口味等客觀信息。通過分區(qū)分工調(diào)查店內(nèi)的餐飲分區(qū)、特色、優(yōu)勢及照片采集等。部分資料通過網(wǎng)絡(luò)渠道收集獲取。調(diào)查方法調(diào)查對象美食特色小吃正餐配套服務(wù)停車日期：2012年8月6日（周一）—8月12日（周日），含工作日和周末；時段：11:30—13:00，17:30—19:30。調(diào)查時間1.項目簡介由衡陽晶珠置業(yè)有限公司投資的大型綜合性商業(yè)項目崇盛晶珠廣場總投資2.2億元，總用地面積21766㎡，總建筑面積57105㎡。該項目位于衡陽市南北向的主干道蒸湘北路與東西向主干道船山路交匯處西北角，基地東西臨街長80m，南面臨街長115m，處于老城區(qū)蓮湖商圈內(nèi)。位于三樓的晶珠·國際美食廣場面積約2300㎡，餐位600個（餐桌87張，包廂7間），定位“薈萃千味美食，體驗國際風(fēng)情”。共設(shè)有15個檔口，提供全國各地及國外的近千種特色風(fēng)味美食，品類豐富、口味多樣。自開業(yè)以來，深受廣大衡陽市民青睞。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場（美食城）概況調(diào)查內(nèi)容晶珠·國際美食廣場平面布局圖2.美食口味品類晶珠·國際美食廣場15個經(jīng)營檔口分別為：a.四川涼菜；b.常德風(fēng)味；c.潮州鹵水；d.美味蒸菜；e.印度甩餅；f.日式燒烤；g.異國風(fēng)味；h.蘭州風(fēng)味；i.點點心意；j.阿二靚湯；k.湘粵煲仔飯；m.奶茶鋪；

l.湘涼菜；n.湘小炒；o.環(huán)球生果。調(diào)查內(nèi)容崇盛晶珠廣場（美食城）概況1.客戶年齡層：

主要客群年齡范圍在20—50歲區(qū)間。消費購買力：

衡陽地區(qū)中等消費檔次，買單金額在200—400元之間。輻射區(qū)域：

該項目周邊居民區(qū)及市區(qū)其他區(qū)域。特定客群：周末家庭親子聚餐；情侶會餐。朋友聚餐調(diào)查內(nèi)容二.消費客戶群體調(diào)查內(nèi)容三.人流量抽樣調(diào)查情況調(diào)查內(nèi)容三.人流量抽樣調(diào)查情況樣本總?cè)藬?shù)5476人樣本總批次1941批抽調(diào)天數(shù)7天抽調(diào)時段11:00—13:0017:30—19:30樣本日均人流782人樣本日均人流批次277批樣本人流推算實際人流比率0.75實際日均人流1042人實際日均人流批次369批調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均測算人流：1042人客單價(均值)：RMB40元日均營業(yè)額：41680元調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況日均營業(yè)額41680元月均營業(yè)額1250400

元年均營業(yè)額15004800元毛利率：60%年毛利：9002880元調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況年營業(yè)額材料成本毛利營業(yè)費用管理費用財務(wù)費用營業(yè)稅金及附加1500480060019209002880水費5房屋投入分攤48利息40120電費19房產(chǎn)稅38.4辦公費用1工資153推廣費用5

社保8物管及其他8折舊14物耗及清潔支出18裝修攤銷10獎金10稅務(wù)附加費1凈利潤401.888備注：以上數(shù)據(jù)的單位為“萬元”。調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況凈利潤推算依據(jù)：水費：按1000t/月估算，4元/t；電費：按每月8000度估算，2元/度；推廣費：估算為5萬/年；物管費：物業(yè)面積2300平方，按3元/平方計算；物耗：物料損耗、清潔、維修等按18萬/年估算；獎金：員工人數(shù)按80人計算，普工100元/人，廚師2000元/人，估算獎金為8萬元；調(diào)查內(nèi)容四.人流量推算營業(yè)額（利潤）情況7.房屋投入分攤：餐飲區(qū)面積2300M，按月租4萬計算；8.房產(chǎn)稅：按房屋估價460萬，扣除余值140萬，稅率12%計算；9.工資：員工人數(shù)80人，人均工資1600元，按月工資12萬計算；10.經(jīng)營設(shè)備按150萬估算，預(yù)計使用年限10年，殘值10萬；11.經(jīng)營場地裝修與維護按100萬總價估算，預(yù)計使用年限10年;12.利息：按資本投入500萬估算，資金風(fēng)險及利息按8%計算；13.稅金及附加按綜合稅率值7.6%計算。會員服務(wù)消費金額累計滿1萬元以上可獲得專屬卡，享受用餐9折優(yōu)惠。2.員工情況員工總數(shù)：300余人；現(xiàn)場作業(yè)崗位設(shè)置：迎賓、服務(wù)員、廚師、傳菜員、酒水促銷員、保潔員等；（不含管理崗位）薪資待遇：服務(wù)員1330元/月+酒水提成（其他崗位薪資未知）保險福利：在崗滿半年予以購買國家強制性社會保險。調(diào)查內(nèi)容五.運營及人員配置情況本次市場調(diào)查側(cè)重于對晶珠·國際美食廣場的人流量測算、客單價和營業(yè)額的推算及美食品類（餐單見附件）的調(diào)查?；谏鲜稣{(diào)查信息，運用SWOT分析法對調(diào)查對象進行總結(jié)分析?？偨Y(jié)分析SWOT分析法優(yōu)勢威脅劣勢機會1.優(yōu)勢分析作為老發(fā)城區(qū)人景氣鼎盛雷的大賣碰場，晶衫珠廣場亞具有得攔天獨厚釘?shù)膬?yōu)勢冷，擁有反固定消臂費習(xí)慣攔的固定帥客戶群異體，布汁局合理是，賣場風(fēng)內(nèi)聚集默人氣的雕店面及朋規(guī)劃項雀目已基博本實現(xiàn)劣初衷目正的且已虛頗具規(guī)坑模。坐擁衡薦陽市區(qū)碗中高端姨消費客獻戶群體凍，周邊孤交通便銳利，娛清樂，休爸閑，餐鏟飲，醫(yī)傲院等配售套設(shè)施鼠齊全。晶珠廣場她區(qū)位圖總結(jié)分熟析1.優(yōu)勢分析市場定位輕精準(zhǔn)。薈萃千味扁美食，體曲驗國際風(fēng)白情。所經(jīng)營富的15個檔口有近千種特色風(fēng)暫味美食，南北風(fēng)膨味俱全悅，顧客綿個性化倡選擇空可間大，力求讓顧彎客有“足雄不出衡，詠吃遍天下住”的愉悅貨享受。按現(xiàn)在脅的就餐感走受及現(xiàn)場考客流情況擠來看已基盲本符合市色場定位。主題特渡色鮮明炸。“情硬調(diào)式”暴主題餐喉廳從其取環(huán)境裝拖飾、動株線設(shè)計熔、餐桌拾用品、堂迎賓手象提花籃福等方面畫襯托而至出。服務(wù)優(yōu)質(zhì)弄。從進門貨迎賓、落秤座、點餐絕、就餐過鏟程服務(wù)需野求、上菜掘速度等方緊面的服務(wù)周都獲得顧吃客認可，朝投訴事件狐較少?？偨Y(jié)分析2.劣勢分析憑：多檔口共霸同經(jīng)營，洽導(dǎo)致菜品托風(fēng)味不一奔，口味品免質(zhì)難以保固障；根據(jù)現(xiàn)幻玉場人流道測算情販況分析悼，其經(jīng)感營面積雙有些偏蔬小，特煮別是節(jié)侵假日期幟間餐位迎略顯不收足。項目規(guī)恒劃建設(shè)前初期，腸車位配寺置預(yù)留寇空間不念足，消古費購物野停車和龜用餐停響車需求忽經(jīng)常難往以全部薦滿足，宣隨即將規(guī)部分車剝輛引至桃外廣場雅停放，干對外觀泰形象和感交通易恰造成影輩響。總結(jié)分析3.機會分析坦：與輔助配干套業(yè)態(tài)實淚現(xiàn)人流共障享，相得數(shù)益彰。崇滿盛晶珠廣警場三樓業(yè)逐態(tài)規(guī)劃設(shè)鋸置較為合工理，以美思食餐飲為魯主，配以看兒童游樂龍園和童裝衡專賣，輔伶助配套業(yè)浴態(tài)功能發(fā)肺揮明顯，富共聚人氣睜、人流共網(wǎng)享。崇盛晶珠退廣場四樓笨“晶珠云適頂”大型餐飲蟻以婚宴、惑商務(wù)宴會辰等為主、包有效彌補崖了美食廣漂場服務(wù)范解疇的缺陷攜，相互補剝充，共同萬實現(xiàn)了晶賄珠廣場餐府飲功能的不全面化。總結(jié)分析4.威脅分祥析：崇盛晶珠菜廣場三樓丸的“空中懶補給飆歌益城”裝須飾設(shè)計風(fēng)逃格落伍，籠未重裝；坡設(shè)備老化奸，功能落享后，音質(zhì)低較差；且知衡陽市KTV行業(yè)競爭筍激烈，其接他項目不譯斷標(biāo)新立帝異；消費你顧客反映跌不佳，印攏象偏差；滔目前經(jīng)營纖狀況不理潑想，未能丸發(fā)揮促進躍作用與美宋食廣場形做成人流共諒享，并影稿響到晶珠終廣場整體稍服務(wù)形象江和質(zhì)量。物價上漲防、成本抬始升的速度技未與衡陽惱居民收入團增長速度則形成正比腳，且當(dāng)前急國內(nèi)困難未的經(jīng)濟發(fā)塊展形勢造燙成居民消媽費購買能搖力下降，脊對晶珠·國際美食朱廣場的市室場發(fā)展造避成了深層臉次的影響毯。外部競爭騰激烈。僅脹蓮湖商圈唉內(nèi)，本項殺目宇元·萬向城和哲共創(chuàng)衡陽皇商業(yè)步行蠶街兩大城內(nèi)市綜合體掩項目即將種對其形成欄巨大的外增部威脅，擁晶珠廣場鹿“龍頭老爬大”格局需將轉(zhuǎn)變?yōu)槊谩叭愣窳ⅰ薄？偨Y(jié)分脆析本項目費二期全論中庭特竭色商業(yè)君街業(yè)態(tài)帆規(guī)劃設(shè)飾置，餐儀飲比例峽應(yīng)占到50%忙—60藏%左右，搭集中放乎置三層漠（一、忍二層觀銷光電梯顯附近區(qū)驚域可設(shè)移置小型青開放式立甜品、晨飲品區(qū)嚇），以院餐飲拉鵲動人氣那，從而稍帶動一白、二層幣人流，紹并可引呀導(dǎo)四、騰五層萬扇達影城鑒及戀歌網(wǎng)房KTV的人流下喂行。三層少部戶分區(qū)域設(shè)解置輔助配零套服務(wù)功窗能業(yè)態(tài)（按如兒童游排樂園、玩秒具城、輪噴滑專區(qū)等估），促進叔連帶消費肝，增加顧痕客留店時屠間。餐飲業(yè)清態(tài)規(guī)劃然設(shè)計應(yīng)屑強調(diào)主訂題情景秒式風(fēng)味絹美食，穩(wěn)品類豐蝕富，口雜味廣泛混，達到法全面滿瞇足個性泥化選擇碼的市場螺需求。餐飲業(yè)慕態(tài)實現(xiàn)捎主題情沾景式個伏性化功潤能分區(qū)閃，涵蓋果家庭親厲子餐、糟四海滿是朋餐、貧高端商責(zé)務(wù)餐、奔甜蜜情競侶餐、點福祿壽對喜餐等番；動靜囑分區(qū)，洪既有敞針開式群挽會大廳寫、半敞姿開式雅昌間，亦獎有全封旁閉式包勻廂。給本項幻玉目的啟滔示市場價格劈燕定位在中舌高端消費拉，客群年圾齡范圍應(yīng)木定位在5—6饅0歲區(qū)間扶，鑒于秀晶珠·國際美苦食廣場視的調(diào)查基分析，海本項目份應(yīng)考慮糖滿足兒嘉童飲食皆需求的框功能設(shè)級置?？臻g裝卷飾設(shè)計固應(yīng)力求呆風(fēng)格多暑樣化、僑主題多摟元化；漠動線設(shè)燦計應(yīng)既陳能滿足殃顧客易志行又能控符合情陸景式設(shè)艇計要求侵，與輔騎助配套產(chǎn)服務(wù)業(yè)萍態(tài)區(qū)之樣間的動紀(jì)線設(shè)計服應(yīng)實現(xiàn)壇易導(dǎo)便腿行，避括免顧客領(lǐng)迷向難忘找。晶珠從稼整個項橫目規(guī)劃汽來看，村停車樓翅可謂是窮衡陽商炮業(yè)的一擱個大膽坦創(chuàng)舉，唐也是其辱取得成奧功的重葬要保障角因素，駕但根據(jù)懇現(xiàn)在晶域珠的商指業(yè)需求組，停車況樓仍不背能滿足閉所需。鳥而從我瞎司項目到目前配干套停車葉位數(shù)量督來看，續(xù)還不能蜓滿足二克期家居拒及商業(yè)習(xí)整體的鏈需求，刺如不能希在階段澇時間內(nèi)捆得到有帽效改善味，將成穩(wěn)為二期破商業(yè)運增營發(fā)展蒼的瓶頸煮。給本項目悄的啟示A）點菜：鐵板干月鍋類：10種砂鍋醬香短娃娃菜：18元/份鐵板茄貴子：22元/份鐵板花辰菜：22元/份鐵板粉桌絲：22元/份鐵板嫩貫仔牛肉究：28元/份平鍋泰任椒魚頭北：28元/份干鍋肚狀條：38元/份干鍋魷魚盡須：38元/份干鍋米銀豆腐牛廉排：38元/份干鍋毛玻驢一鍋淡鮮：38元/份附唱件青椒臘倒八豆炒絨蛋：22元/份青椒河蝦框：28元/份骨肉相連刻：28元/份虎皮豬手屈：28元/份竹網(wǎng)邊魚錦：28元/份順風(fēng)耳尖疊：28元/份青椒野鴨疤：28元/份爽口雞振雜：28元/份B）湘味德小炒類喉：42種農(nóng)家小炒廣肉：15元/份南粉雞雜指：18元/份水煮檳片榔芋：18元/份茶樹菇燴月燕餃：18元/份鯪魚燒茄蹲子：22元/份土匪豬痰肝：22元/份附暗件B）湘味小殲炒類：42種土椒牛阻蛙：28元/份招牌三刑黃雞：28元/份小炒鯊般魚腸：28元/份貢菜豬腳茂皮：28元/份湘西炒陳雜燴：28元/份湘西鴨四潮寶：28元/份青椒棍子灑魚：28元/份茄香魚頭栗煲：28元/份金牌肉炒嫩肉：28元/份老干媽鵝伍掌筋：28元/份功夫香辣霸肚尖：28元/份干豆角雪炒脆脆繞骨：28元/份大蒜芹菜忘炒扣肉：28元/份附件B）湘味小稅炒類：42種爆豆角辭炒脆腸益頭：32元/份醋溜豬手搬：32元/份青椒炒脆貼骨：32元/份剁椒蒸邊姑魚：32元/份茄子燒仔槳排：32元/份四季豆芽炒純香能臘舌頭揀：32元/份下飯雀胗臟：38元/份九觀橋做煮雞：38元/份蒜苗炒鱔胳魚：38元/份黃燜黃沙摘魚：38元/份黃燜翹扒君鰱：38元/份黃燜桂魚未仔：38元/份藠頭炒臘本腰花片：38元/份手撕瀏陽樣花皮肉：38元/份拱橋手雕撕獐排鞋：48元/份附伏件C）蒸菜謎類：10種剁椒蒸剩毛芋：12元/份開胃千葉費豆腐：12元/份清蒸香較腸片：22元/份干蒸發(fā)財招鴨：28元/份爽椒魚趟泡：28元/份香芋蒸扣可肉：28元/份清蒸排察骨：28元/份臘八豆戒蒸豬尾紅：28元/份開胃海莖魚肚：28元/份香辣刁陪子魚：28元/份附鳥件D）田園膏時蔬：8種素炒時蔬借：15元/份白灼時蔬火：15元/份青椒燒街茄子：15元/份茄豆合炒形：18元/份韭菜炒蠟?zāi)径?8元/份雞汁黑木營耳：18元/份衡山蛋湯圍：18元/份海帶肉末芳湯：18元/份附積件E）鹵水伯類：9種蜜汁叉言燒：18元/例熱鹵四糧合一：28元/例潮州咸蝦葵：28元/例廣東燒鴨集：28元/例生煎小黃株魚：28元/例脆皮乳鴿脖：28元/只白切雞巴：28元/半只深井燒鵝齡：48元/例廣東片置皮鴨：58元/只附件F）煲湯論類：7種木瓜燉銀但耳：8元/盅西紅柿翼牛尾湯碰：10元/份39元/大份花生蓮起藕煲排巾骨：10元/小份38元中份玉米煲龍后骨：18元/例28元/大份冬瓜煲甜老鴨：28元/例38元/大份木瓜煲老部鴿：38元/例48元/大份黨參貝婆氏煲烏拍雞：38元/例48元/大份附盒件G）茗茶耐類：6種洞庭湖分毛尖：6元/杯18元/壺君山銀針妨：6元/杯18元/壺普洱：6元/杯18元/壺鐵觀音：6元/杯18元/壺碧螺春：6元/杯18元/壺人參烏板龍：10元/杯20元/壺附件H）生果類炮：8種香蕉牛奶狼汁：12元/杯48元/扎火龍果擋牛奶汁濃：12元/杯48元/扎西瓜柳橙啄