房地產(chǎn)項目策劃概述

第6章房地產(chǎn)項目策劃

6.1房地產(chǎn)項目策劃概述

6.2已有明確項目的全過程策劃6.3房地產(chǎn)項目策劃的生命力——創(chuàng)新思考題什么是項目策劃？策劃=忽悠？小劉所在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓，獲得了一宗2000畝左右的二類住宅用地，擬聘請一家房地產(chǎn)企劃公司對其開發(fā)展開全程策劃，請問策劃內(nèi)容應(yīng)有哪些?6.1房地產(chǎn)項目策劃概述一、房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)項目策劃的特征三、房地產(chǎn)項目策劃與可行性研究的區(qū)別

現(xiàn)在許多經(jīng)濟性和商業(yè)性活動都要策劃：廣告策劃、大型演唱會策劃、商品促銷策劃、申奧策劃、國際博覽會策劃等，可以說策劃這一業(yè)務(wù)已運用于我們?nèi)粘Ｉ钪械姆椒矫婷妗?/p>

策劃往往給人一種神秘莫測之感，我國古代就有許多策劃大師和策劃佳作，如。田忌賽馬房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵那么，什么是策劃，為什么要策劃?

策劃就是籌劃或謀劃：策劃是一項立足現(xiàn)實、面向未來的活動。它根據(jù)現(xiàn)實的各種情況與信息，判斷事物變化的趨勢，圍繞某一活動的特定目標這個中心，來全面構(gòu)思、設(shè)計，選擇合理可行的行動方式，從而形成正確決策和高效工作的過程。

房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵策劃是預(yù)先決定做什么，何時做，如何做，誰來做。

上述策劃的涵義包括如下幾層意思：

第一，策劃是在現(xiàn)實所提供的條件的基礎(chǔ)上進行謀劃。策劃者要盡可能多地掌據(jù)各種現(xiàn)實情況，全面地了解形成客觀實際的各種因素及其信息，包括有利的與不利的因素并分析研究收集到的材料，尋找出問題的實質(zhì)和主要矛盾，再進行策劃。第二，策劃具有明確的目的性。策劃一定要圍繞既定的目標或方針，努力把各項工作從無序轉(zhuǎn)化為有序。第三，策劃可以比較與選擇方案。針對某一個目標，可以擬定多個策劃方案。人們對多個策劃人案可以權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最合理、最科學的一種方案。

房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵狹義：房地產(chǎn)項目策劃就是促銷策劃，即如何想方設(shè)法把樓賣出去。廣義：房地產(chǎn)項目策劃就是從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場調(diào)查、市場定位、……銷售策劃、廣告策劃一直到物業(yè)管理的全過程策劃。從發(fā)展趨勢看，越來越強調(diào)全程策劃！

房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)涵影響曲線投資曲線時間前期開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)項目全程策劃就是運用整合營銷概念，對開發(fā)商的建設(shè)項目，從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上進行整合，合理確定房地產(chǎn)目標市場的實際需求，以開發(fā)商、消費者、社會三方共同利益為中心，通過市場調(diào)查、項目定位、推廣策劃、銷售執(zhí)行等營銷過程的分析、計劃、組織和控制，在深刻了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)商規(guī)劃出合理的建設(shè)取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要而形成產(chǎn)品的自我銷售，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。房地產(chǎn)項目策劃的特征地域性

系統(tǒng)性前瞻性市場性

創(chuàng)新性

操作性

多樣性

效益性

房地產(chǎn)項目策劃與可行性研究的區(qū)別項目項目策劃項目的可行性研究內(nèi)容總體性、全局性的方案策劃項目在經(jīng)濟、技術(shù)上是否可行研究范圍從項目開始直至物業(yè)管理全過程項目立項之前地位整體性的是策劃過程中的一個步驟或一部分結(jié)果從多個方案中選擇科學的、合理的最優(yōu)方案僅僅回答是否可行,不一定是最優(yōu)的落實通常必須落實到計劃、予以實施并不一定落實到計劃，只是一個階段性工作房地產(chǎn)項目策劃已有明確項目的房地產(chǎn)全過程策劃

未有明確項目的房地產(chǎn)全過程策劃單項策劃項目投資策劃；項目規(guī)劃策劃；項目開發(fā)建設(shè)策劃；項目營銷策劃和項目后期策劃投資開發(fā)區(qū)位分析與選擇、投資開發(fā)方向及內(nèi)容分析與選擇、投資規(guī)模分析與選擇、投資開發(fā)合作方式分析與選擇、項目融資方式的分析與選擇、開發(fā)完成后的產(chǎn)品經(jīng)營方式分析與選擇一個具體環(huán)節(jié)的策劃，比如營銷策劃，融資策劃等6.2已有明確項目的全過程策劃已有項目全程策劃流程圖土地獲取市場調(diào)研項目資源分析定位評價符合要求規(guī)劃任務(wù)書不符合要求設(shè)計方案市場定位規(guī)劃策劃投資策劃……….開發(fā)過程策劃營銷策劃

后期策劃房地產(chǎn)項目全程策劃圖對項目的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃等作出專業(yè)策劃建議從項目的宏觀、中觀和微觀層面對項目的投資環(huán)境進行分析初步市場情況調(diào)查確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研進行SWOT分析并初步提出總體策劃思路分析項目潛在價值確定核心價值體系及總體策劃思路項目目標客戶群鎖定及分析項目開發(fā)主題定位及形象定位對項目的經(jīng)營方式、資金籌措和開發(fā)計劃作出策劃建議可類比項目營銷策略分析確定項目營銷策劃總體思路及營銷策略可類比項目物業(yè)管理分析并提出策劃建議項目財務(wù)評價與綜合評價6.2已有明確項目的全過程策劃總體策劃（戰(zhàn)略策劃）定位策劃主題策劃（主題定位）市場策劃投資策劃設(shè)計策劃營銷策劃廣告策劃物業(yè)策劃6.2已有明確項目的全過程策劃萬科企業(yè)形象篇廣告

一、路燈篇最溫馨的燈光一定在你回家的路上如果人居的現(xiàn)代化只能換來淡漠和冰冷那么它將一文不值我們深信家的本質(zhì)是內(nèi)心的歸宿而真誠的關(guān)懷和親近則是最好的人際原則多年來我們努力營造充滿人情味的服務(wù)氣質(zhì)和社區(qū)氛圍贏得有口皆碑的贊譽6.2已有明確項目的全過程策劃二、名樹篇再名貴的樹也不及你記憶中的那一棵越是現(xiàn)代生命的原本美好越值得珍惜我們深信,雖然不斷粉飾翻新的名貴和虛華更容易成為時尚的標簽但令我們恒久眷戀和無限回味的一定是心中最初的那一遍風景多年來萬科珍視和努力保留一片土地上既有的人文財富以純粹的審美趣味引領(lǐng)時代潮流6.2已有明確項目的全過程策劃三、鵝卵石篇潮流來來去去生活本質(zhì)永恒時至今日樸實無華的自然情趣也沒有半點貶值的跡象我們深信那是讓人內(nèi)心寧靜的永恒之美而怎樣的喧囂浮華與榮耀都終將歸于平常多年來萬科珍視自然給予的每一份饋贈努力營造充滿本質(zhì)美好的社區(qū)環(huán)境和人文氛圍正如你之所見該戶型功能分區(qū)混亂，動靜空間相互交叉，相互干擾。入戶走道過長且導(dǎo)向性不強，臥室布局散亂，各置一端，而且主臥室的門正對客廳，無適當過渡，私密性很差。餐廳位于整個戶型的中部，不僅采光受到局限，形成明顯的暗廳，而且被走道占用過多，使用不便。書房和次臥離廚房太近，易受干擾，離主臥室又太遠，交通路線不簡捷。主衛(wèi)沒有天然通風和采光。該戶型的優(yōu)點是平面方正，南北通風尚可。⑴三房二廳二衛(wèi)(116m2

)⑵三三房二廳三二衛(wèi)+三陽光花三房(三128三.39三m2)無論在三采光通三風的處三理上（三如餐廳三臨陽臺三并安裝三落地玻三璃門）三，還是三在室內(nèi)三通道的三安排上三，都有三細致的三處理。三在主臥三內(nèi)另設(shè)三一化妝三間也屬三匠心之三筆。北三向左側(cè)三次臥在三采光上三有些不三足。入戶花三園的設(shè)三計是本三案最大三的亮點三，也是三目前三三房設(shè)計三中，尤三其在多三層的住三宅結(jié)構(gòu)三中，是三比較前三衛(wèi)和新三穎的設(shè)三計理念三。室內(nèi)三平面布三局也十三分合理三，功能三分區(qū)明三確，⑶三三房二廳三二衛(wèi)+三工人房三(1三10.三8m2)平面布三局方正三有序，三廳房、三臥室以三及廚衛(wèi)三等各功三能區(qū)分三區(qū)明確三，客廳三外設(shè)花三園陽臺三，視野三開闊。三主臥設(shè)三有大窗三臺，南三臥有外三凸窗。三廚房與三工人房三之間連三接一較三大工作三陽臺，三并且工三人房帶三有獨立三衛(wèi)生間三。入戶三設(shè)有一三玄關(guān)，三有很好三的轉(zhuǎn)折三過渡空三間。該三戶型不三足之處三是整體三朝向朝三北，不三太適合三北方地三域的生三活習慣三，而且三公用衛(wèi)三生間位三置過于三深入，三使用起三來略感三不便。⑷三三房二廳三二衛(wèi)三(11三5m2)入戶門三居中，三使雙廳三自然分三區(qū)。雙三向操作三廚房配三弧型角三窗是一三大亮點三，自然三、通風三、采光三俱佳。三南、北三雙陽臺三的通透三設(shè)計也三保證了三略顯狹三長的大三廳光線三充足。三弧型外三飄窗是三主臥的三出彩之三處，而三獨立的三儲物間三設(shè)計也三符合現(xiàn)三代消費三的習慣三。該戶三型最大三的問題三是兩個三衛(wèi)生間三的通風三問題，三因為位三置正在三整個戶三型平面三的中央三，如果三沒有專三門的通三風管道三和設(shè)施三，很不三利于衛(wèi)三生間健三康環(huán)境三的維持三。此外三主臥室三正對客三廳，主三人私密三性將大三受影響三。入戶三門離廚三房較遠三，要穿三越整個三餐廳，三實際生三活中不三太方便三。而且三入口及三主臥室三存在空三間浪費三的問題三。⑸三三房二廳三一衛(wèi)三(10三5.4三8m2)該戶型三間隔方三正，南三北朝向三，采光三通風俱三佳。通三過錯層三結(jié)構(gòu)，三使兩間三臥室與三公共活三動空間三分開，三達到動三靜分離三，廚房三靠近入三戶門，三主臥室三設(shè)有大三飄窗。三客廳帶三有陽臺三。但也三存在一三些問題三：一是三三房中三有二間三朝北，三這種戶三型在北三方地區(qū)三可能不三太受歡三迎，并三且有一三間臥室三緊挨餐三廳，難三免經(jīng)常三會受到三油煙襲三擾；二三是主臥三沒有帶三獨立衛(wèi)三生間，三總是有三一些美三中不足三；三是三餐廳處三于南北三通道之三中，行三走動線三不暢。⑹三三房二廳三二衛(wèi)三(13三2.7三4m2)這是一三套設(shè)計三頗為合三理的三三房二廳三二衛(wèi)住三房，功三能分區(qū)三合理，三動靜、三潔污分三離。短三進深，三南北通三透，雙三陽臺，三三個飄三窗，餐三廳靠近三北方陽三臺，全三明設(shè)計三，采光三通風充三足。錯三層設(shè)計三將公共三空間與三休息區(qū)三分離，三秘密性三強，空三間功能三區(qū)隔明三顯，客三衛(wèi)分離三式衛(wèi)生三間設(shè)計三，實現(xiàn)三了干濕三分離。三不足之三處是：三餐廳與三客廳之三間有一三塊區(qū)域三顯得有三些浪費三，北向三臥室與三主臥門三口“門三沖”。⑺三三房二廳三二衛(wèi)三(12三8.6三7m2)這是時三下頗為三流行的三大進深三板狀三三房二廳三二衛(wèi)的三戶型。三動靜、三干濕、三潔污分三離，客三廳、餐三廳、廚三房均在三北方，三整體分三區(qū)、布三局比較三合理，三客廳相三對獨立三，寬敞三大氣，三三個臥三室朝南三，三個三陽臺提三升了入三住的舒三適性。三該戶型三不足之三處在于三主衛(wèi)是三“暗衛(wèi)三”，沒三有開窗三。二是三靠西邊三的臥室三采光略三顯不足三，三是三客衛(wèi)無三法實現(xiàn)三干濕分三離，并三且開門三緊挨廚三房門口三。⑻三三房二廳三二衛(wèi)三(10三3.9三6m2)這是與三前一戶三型近似三的一個三戶型，三三房朝三南，動三靜分離三。雖然三面積比三7-7三戶型小三了不少三，但在三功能分三布、區(qū)三域間隔三上并未三顯得遜三色多少三。一是三進深1三2米，三比上述三戶型短三，空氣三對流效三果更好三；二是三客衛(wèi)門三口不再三緊挨著三廚房門三口。當三然它也三有不足三之處：三一是客三廳與餐三廳緊連三在一起三，形成三“模糊三雙廳”三，二是三客衛(wèi)是三“暗衛(wèi)三”。⑼三三房二廳三二衛(wèi)三(12三5.8三m2)休息區(qū)三集中于三一側(cè)，三并有一三定的過三渡空間三，功能三分區(qū)簡三潔明確三。主臥三、書房三、客廳三朝南，三客廳帶三有陽臺三，臥室三帶有飄三窗，客三衛(wèi)干濕三分離，三全明戶三型。本三戶型最三大的創(chuàng)三意點在三于入戶三花園的三設(shè)計，三它最大三限度使三住戶滿三足親近三自然的三要求。不足之三處在于三：一是三客衛(wèi)在三休息區(qū)三中過于三深入，三降低了三房屋的三私密性三。二是三餐廳的三位置處三于入戶三門到客三廳的通三道之中三，略顯三局促，三三是對三于一些三只求溫三飽的住三戶來說三，入戶三花園的三設(shè)計可三能會顯三得奢侈三一些。⑽三三房二廳三二衛(wèi)三(10三9.2三m2)該戶型三功能分三區(qū)合理三，動靜三分離，三三間臥三室全部三朝南，三客廳帶三一陽臺三，左右三兩臥室三各帶一三陽臺，三采光通三風俱佳三，住房三實用率三高。不三足之處三：一是三客衛(wèi)與三廚房門三相對；三二是客三廳與餐三廳沒有三明確界三限，是三模糊雙三廳；三三是主衛(wèi)三、客廳三均為“三暗衛(wèi)”三。⑾四三房二廳三二衛(wèi)三(17三2.8三2m2)這是一三套經(jīng)典三的短進三深的四三房二廳三二衛(wèi)的三戶型，三全明設(shè)三計，廚三房、餐三廳和客三廳形成三獨立區(qū)三域，四三間臥房三錯層設(shè)三計動靜三分離。三廚房入三口位于三入戶門三口旁，三緊挨著三餐廳，三并且配三有工作三陽臺，三使家政三空間得三到拓展三，客廳三配有觀三景陽臺三，客廳三與餐廳三南北通三透，可三有效組三織穿堂三風?？腿l(wèi)潔污三分離，三方便使三用。臥三室開間三比例適三中，三三間臥室三配有外三飄窗，三主臥室三為八角三形，兩三面采光三，頗具三新意，三步入式三衣櫥間三，使本三套戶型三設(shè)計更三趨細膩三。略顯三不足之三處是2三間臥室三門南北三相對而三立。⑿四三房二廳三二衛(wèi)三(13三3.1三7m2)這是一三個頗有三創(chuàng)意的三二進深三的四房三二廳二三衛(wèi)的戶三型。公三共活動三區(qū)和休三息區(qū)以三錯層的三方式左三右分開三，充分三保證了三主人對三私密性三的要求三，主臥三帶轉(zhuǎn)角三凸窗，三另外三三間臥室三帶飄窗三，全明三戶型。三這是一三套實用三性強，三頗為舒三適的戶三型。其三創(chuàng)意點三在于：三一是入三戶花園三的設(shè)計三，二是三家庭廳三的設(shè)計三，大大三提升了三家庭生三活的便三利性。三不足之三處在于三：一是三客衛(wèi)在三休息區(qū)三深處，三影響了三臥室的三私密性三，并且三未實現(xiàn)三于濕分三離，二三是餐廳三位置有三些局促三，使動三線有些三不便。⒀四三房二廳三二衛(wèi)三(13三7.4三8m2)戶型方三整，分三區(qū)明確三。三間三臥室朝三南，兩三個臥室三帶陽臺三，東南三向臥室三有大面三積弧形三窗，東三北方臥三室有兩三個飄窗三，兩個三衛(wèi)生間三卻是明三窗設(shè)計三?？蛷d三帶觀景三陽臺，三廚房靠三近入戶三門。南三北對流三，全明三戶型，三采光通三風條件三良好，三是一個三比較舒三適的住三宅。不三足之處三：客廳三開在兩三臥室之三間，使三這兩間三房屋的三私密性三有所降三低。⒁四三房二廳三二衛(wèi)+三工人房三(1三67.三18三m2)這是一三套大進三深的板三狀結(jié)構(gòu)三的房子三。功能三分區(qū)明三確合理三，臥室三私密性三好。四三間臥房三，有三三間臥室三朝南，三其中兩三間帶有三陽臺，三兩間帶三飄窗，三通過走三道與公三共活動三區(qū)實現(xiàn)三了動靜三分離。三廚房與三保姆間三連在一三起，并三外接工三作陽臺三，組成三一個完三整的家三政區(qū)，三客廳方三正寬敞三，獨立三性好。美中不三足的是三：一是三客衛(wèi)沒三有開窗三，并且三沒有實三現(xiàn)干濕三分離（三洗臉臺三在衛(wèi)生三間里面三）；二三是保姆三間沒有三帶獨立三衛(wèi)生間三；三是三客衛(wèi)為三間接采三光。⒂四三房二廳三二衛(wèi)&三工人三房(三120三.98三m2)戶型方三正，所三有房間三均采用三外飄窗三，客廳三有外伸三的寬大三陽臺。三主臥有三南北兩三個外飄三窗，廚三房有工三作陽臺三。由于進三深大，三房間很三難布置三合理，三所以出三現(xiàn)諸多三問題。三首先是三動靜分三區(qū)不明三顯，其三次是客三餐廳劃三分實際三上是“三模糊雙三廳”，三再就是三客廳位三置尷尬三，交通三面積所三占比例三過大；各個房三間的進三出均經(jīng)三由客廳三，且公三用衛(wèi)生三間的門三正對客三廳，殊三為不雅三。餐廳三的采光三有局限三，工人三房雖與三其他房三間分開三，單獨三開在廚三房里，三但由于三無處開三窗，形三成暗房三，不利三于衛(wèi)生三和健康三。此外三，四間三臥室都三彼此對三沖。⒃四三房二廳三二衛(wèi)三(13三5.5三m2)這是一三個樸實三無華的三四房設(shè)三計。戶三型方正三，客廳三寬大氣三派，帶三一外伸三觀景陽三臺并采三用了落三地玻璃三窗。主三臥室朝三南并帶三有衛(wèi)生三間和觀三景陽臺三，布置三十分理三想。但三套內(nèi)交三通聯(lián)系三部分面三積比例三偏大，三尤其是三餐廳的三位置尷三尬，成三了實際三意義上三的起居三通道。三公用衛(wèi)三生間是三暗室設(shè)三計，不三利于采三光、通三風和健三康；餐三廳采光三有局限三；北向三的臥室三和書房三相互門三沖，影三響私密三性。⒄四三房三廳三二衛(wèi)三(14三7.2三5m2)該戶型三的明顯三特征就三是功能三分區(qū)更三加明細三，在客三餐廳之三外，又三增加了三家庭廳三的功能三配置，三通過一三個小躍三式使動三靜分區(qū)三更為明三確?？腿龔d4.三5米的三開間使三其符合三人體行三為學的三空間標三準，雙三陽臺設(shè)三計，而三且每個三房間都三有外飄三窗，使三得整個三戶型通三風采光三條件良三好，空三間比例三分配得三當，兩三個衛(wèi)生三間的設(shè)三置使生三活條件三更為便三利、優(yōu)三裕。不足之三處在于三過道太三狹長，三臥室與三臥室之三間布置三過密，三使私密三性難以三得到維三護；主三臥室衛(wèi)三生間開三門居中三，使用三不便。⒅四三房二廳三二衛(wèi)三(17三2.7三m2)錯層式三戶型結(jié)三構(gòu)，使三主次、三動靜分三區(qū)更加三鮮明。三戶型方三正實用三，功能三布局合三理，便三于居家三布置。三整個戶三型南北三朝向，三冬暖夏三涼，而三且通風三采光俱三佳，尤三其適合三四季分三明的地三域。四三間臥室三中央形三成10三平方三米左右三的過廳三，雖有三面積過三大之嫌三，但也三自成一三區(qū)，不三僅使整三個房間三的層次三感增強三，還有三效地保三護了臥三室的私三密性。三廚房和三工人房三形成家三政區(qū)，三生活陽三臺寬敞三實用，三只是工三人房位三置既影三響了廚三房的進三深，又三阻礙了三廚房和三餐廳之三間的聯(lián)三系，而三且工人三房也缺三少單獨三的衛(wèi)生三設(shè)施。三另外，三入戶大三廳面積三達56三平方米三，但缺三少適當三的分割三，不可三避免地三給人以三空曠的三感覺，三而且客三餐廳之三間有1三0平方三米的面三積得不三到很好三地利用三。⒆四三房二廳三三衛(wèi)二三廚)三工人房三(1三84.三37三m2)這是一三個比較三理想的三四房戶三型。平三面結(jié)構(gòu)三方正實三用，入三戶設(shè)計三有玄關(guān)三，客廳三、餐廳三南北通三透，可三有效組三織穿堂三風。主三臥房配三有獨立三衛(wèi)生間三和衣帽三間，并三南向開三窗（兩三個），三采光通三風條件三良好，三可以說三是一個三亮點。三客人房三也配有三獨立的三衛(wèi)生間三，使用三方便。三工人房三、廚房三和小陽三臺組成三家政區(qū)三，與其三他功能三區(qū)分區(qū)三明確。三主臥室三與客廳三的開間三比例有三些失衡三，而且三入口處三的客人三房位置三不太理三想，有三游離于三家庭之三外的感三覺。主三人房的三衣帽間三可不設(shè)三門，反三而顯得三大氣。房地產(chǎn)三項目策三劃的理三論發(fā)展三階段建設(shè)觀三念階段——標準規(guī)三劃樓盤觀三念階段——銷售策三劃推銷觀三念階段——賣點群三策劃準營銷三觀念階三段——概念策三劃營銷觀三念階段——全程策三劃6.2三已三有明確三項目的三全過程三策劃建設(shè)觀三念階段三——標三準規(guī)劃80年三代以前三，還沒三有房地三產(chǎn)市場三概念，三那時“三蓋房子三”、“三蓋家屬三院”，三連人們?nèi)幕救幼⌒枞蠖茧y三以滿足三，住宅三的建設(shè)三標準由三政府統(tǒng)三一制定三，大家三全按標三準圖進三行建設(shè)三，千樓三一面。80年三代末，三消費者三對住房三的需求三迅速增三長，需三求也逐三漸有了三層次,三但消費三者對房三地產(chǎn)產(chǎn)三品的需三求遠大三于供應(yīng)三，因而消費者三最關(guān)心三的是能三否得到三住房，三而不是三關(guān)心住三房的細三小特征。開發(fā)三商致力三于獲得三高生產(chǎn)三效率和三廣泛的三分銷覆三蓋面，三同時認三為消費三者喜愛三那些可三以隨處三得到的三、價格三低廉的三住房。樓盤觀三念階段三——銷三售策劃房地產(chǎn)三剛剛走三向市場三化，大三部分開三發(fā)商開三發(fā)項目三的意識三依然停三留在計三劃經(jīng)濟三時代，三往往是三跟著感三覺走，三那時的三策劃往三往依賴三于企業(yè)三領(lǐng)導(dǎo)或三幾個設(shè)三計院專三家的“三大腦風三暴式”三討論，根本沒三有市場三調(diào)研、三消費者三需求調(diào)三查的意三識，開三發(fā)的項三目充滿三了主觀三臆斷，開發(fā)商三的營銷三處于樓三盤觀念三階段，三開發(fā)商三認為自三已知道三該怎樣三設(shè)計和三改進產(chǎn)三品，他三們甚至三不考察三競爭者三的樓盤三。結(jié)果三樓盤空三置率猛三增。房三地產(chǎn)策三劃概念三于19三93年三前后悄三然出現(xiàn)三。樓盤觀三念階段三——銷三售策劃199三7年以三前房地三產(chǎn)策劃三的主要三特點是三運用各三種單項三技術(shù)手三段進行三策劃，三隨著房三地產(chǎn)策三劃實踐三的日益三深入，三房地產(chǎn)三策劃理三論也逐三漸形成三，房地三產(chǎn)策劃三的一些三成功案三例，為三企業(yè)創(chuàng)三造了可三觀的經(jīng)三濟效益三，因而三房地產(chǎn)三策劃開三始得到三人們的三關(guān)注和三認可。三一些發(fā)三展商在三企業(yè)內(nèi)三部設(shè)立三策劃部三，專業(yè)三策劃公三司、策三劃代理三機構(gòu)，三物業(yè)顧三問公司三、自由三策劃人三也應(yīng)運三而生，三以房地三產(chǎn)策劃三為謀生三手段的三也多起三來。但總體三上說，三此階段三的房地三產(chǎn)策劃三95%三以上屬三于“銷三售策劃三”。推銷觀三念階段三——賣三點群策三劃房地產(chǎn)三市場的三泡沫與三樓盤空三置的現(xiàn)三實，并三沒有使三開發(fā)商三意識樓三盤空置三的真正三原因，三繼續(xù)銷三售其能夠三建造的三樓盤，三而不是三建造能三夠出售三的適用三樓盤。開發(fā)三商認為三消費者三缺乏理三性，有三一種購三買惰性三或者抗三衡心理三，必須主三動推銷三和積極三促銷，三用好話三勸說他三們。為將三發(fā)展商三以建設(shè)三觀念、三樓盤觀三念建筑三