某咨詢(xún)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略咨詢(xún)報(bào)告

1碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略最終報(bào)告

4.02本項(xiàng)目分兩個(gè)階段，目前項(xiàng)目組已完成全部工作階段一：房地產(chǎn)行業(yè)整體研究，區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及新業(yè)務(wù)研究階段二：碧桂園房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定項(xiàng)目啟動(dòng)與調(diào)研主業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略細(xì)化戰(zhàn)略保障研究碧桂園內(nèi)部分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究廣東區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析公司戰(zhàn)略研究1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖確定碧桂園在房地產(chǎn)主業(yè)與新業(yè)務(wù)發(fā)展的選擇推薦最適合碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)區(qū)域擴(kuò)張、主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)品和房地產(chǎn)價(jià)值鏈進(jìn)行研究，研究主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)前述戰(zhàn)略，編制碧桂園的上市后的戰(zhàn)略舉措，如企業(yè)形象戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)研究及內(nèi)控體系研究等企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析企業(yè)戰(zhàn)略回顧公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷(xiāo)、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力確定項(xiàng)目目標(biāo)及側(cè)重點(diǎn)確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目組成員明確項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度安排確定項(xiàng)目分工以及行動(dòng)計(jì)劃碧桂園項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)部訪(fǎng)談2周6周4-8周2345789可能進(jìn)入的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域分析進(jìn)行新業(yè)務(wù)市場(chǎng)特性研究6戰(zhàn)略行動(dòng)方案及對(duì)組織能力的要求戰(zhàn)略規(guī)劃未來(lái)3－5年具體的行動(dòng)規(guī)劃103在第二階段，項(xiàng)目組承接前一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)研究以及碧桂園能力分析成果，進(jìn)一步制定了碧桂園的發(fā)展戰(zhàn)略，并幫助碧桂園完成了校園招聘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)整體分析及細(xì)分市場(chǎng)分析，包括供需基本面分析、政策分析、趨勢(shì)分析房地產(chǎn)行業(yè)整體研究廣東房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)研究進(jìn)行廣東區(qū)域市場(chǎng)特性研究提煉區(qū)域特點(diǎn)與發(fā)展趨勢(shì)利用羅蘭貝格競(jìng)爭(zhēng)分析模型，分析區(qū)域與碧桂園直接競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)公司，幫助碧桂園清晰戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)圖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究企業(yè)使命、發(fā)展目標(biāo)、以及核心競(jìng)爭(zhēng)力分析公司目前資源儲(chǔ)備、項(xiàng)目組合、品牌營(yíng)銷(xiāo)、風(fēng)險(xiǎn)抵御能力碧桂園內(nèi)部分析碧桂園發(fā)展戰(zhàn)略碧桂園主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略研究產(chǎn)品戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)價(jià)值鏈研究碧桂園公司戰(zhàn)略碧桂園校園招聘北京高校校園招聘4在本項(xiàng)目過(guò)程中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園中高層領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家進(jìn)行了多次深入的訪(fǎng)談，并通過(guò)多種渠道查閱了近千份房地產(chǎn)相關(guān)咨訊、資料碧桂園內(nèi)部訪(fǎng)談外部業(yè)內(nèi)專(zhuān)家訪(fǎng)談資訊來(lái)源董事會(huì)主席：楊國(guó)強(qiáng)先生董事會(huì)主席：楊惠妍女士總裁助理：陳翀、宋軍等人力資源部經(jīng)理：楊從容碧桂園營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理碧桂園營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部等經(jīng)理鳳凰城酒店、假日半島酒店、鶴山鳳凰城酒店等總經(jīng)理華南碧桂園、碧桂園花城等總經(jīng)理碧桂園物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理及各屋村管理處經(jīng)理……中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)：顧云昌摩根斯坦利房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理美林證券地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理清華控股投行業(yè)務(wù)副總裁萬(wàn)科公司……中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（網(wǎng)站）國(guó)土資源部（網(wǎng)站）國(guó)家建設(shè)部（網(wǎng)站）國(guó)家發(fā)改委（網(wǎng)站）中國(guó)國(guó)家旅游局（網(wǎng)站）中國(guó)酒店網(wǎng)中國(guó)旅游網(wǎng)焦點(diǎn)網(wǎng)廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)廣東省發(fā)改委（網(wǎng)站）廣東省統(tǒng)計(jì)局……5報(bào)告共分為五大板塊，九個(gè)部分本文件僅供羅蘭貝格之客戶(hù)使用。該文件必須經(jīng)在本公司的口頭說(shuō)明和細(xì)節(jié)解釋下才可視為完整的報(bào)告。如無(wú)羅蘭貝格之同意該文件不應(yīng)給任何第三方傳閱。未經(jīng)羅蘭貝格公司允許，不得拷貝及傳播公司報(bào)告、文件ABCDE碧桂園戰(zhàn)略藍(lán)圖公司戰(zhàn)略業(yè)務(wù)戰(zhàn)略頁(yè)碼6頁(yè)碼12頁(yè)碼171C.1.區(qū)域戰(zhàn)略C.2.產(chǎn)品戰(zhàn)略C.3.價(jià)值鏈定位頁(yè)碼30頁(yè)碼48頁(yè)碼86支撐戰(zhàn)略D.1.企業(yè)形象戰(zhàn)略D.2.公司治理結(jié)構(gòu)D.3.內(nèi)部管控體系頁(yè)碼101頁(yè)碼112頁(yè)碼131戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)綱要6A. 碧桂園未來(lái)5年戰(zhàn)略藍(lán)圖7羅蘭貝格為碧桂園未來(lái)3-10年的發(fā)展設(shè)定分階段具體戰(zhàn)略目標(biāo)年銷(xiāo)售收入達(dá)到260億元年在建面積超過(guò)600萬(wàn)平方米戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備達(dá)到10000畝廣東省內(nèi)住宅業(yè)務(wù)份額第一廣東省內(nèi)品牌美譽(yù)度第一異地業(yè)務(wù)收入比例控制在30％以?xún)?nèi)年銷(xiāo)售收入達(dá)到400億元年在建面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備達(dá)到20000畝穩(wěn)固廣東省內(nèi)二線(xiàn)城市業(yè)務(wù)，覆蓋廣東省主要區(qū)域異地業(yè)務(wù)收入比例上升至50％左右在全國(guó)范圍內(nèi)建立強(qiáng)有力品牌資產(chǎn)資料來(lái)源：羅蘭貝格分析2009年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（3年）2011年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（5年）2016年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)（10年）年銷(xiāo)售收入達(dá)到1000億元年在建面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備達(dá)到40000畝覆蓋全國(guó)市場(chǎng)主要區(qū)域凈利潤(rùn)水平業(yè)內(nèi)第一全國(guó)品牌影響力第一數(shù)據(jù)說(shuō)明：根據(jù)碧桂園未來(lái)發(fā)展“十年百盤(pán)千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們預(yù)測(cè)了碧桂園在未來(lái)10年內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。根據(jù)羅蘭貝格分析及碧桂園發(fā)展現(xiàn)狀，我們認(rèn)為碧桂園在前3年的平均增長(zhǎng)率為30%，未來(lái)5年內(nèi)年均增長(zhǎng)率為25%，未來(lái)10年內(nèi)年均增長(zhǎng)率不高于20%?；诖耍_蘭貝格為碧桂園設(shè)定了分階段戰(zhàn)略目標(biāo)85年內(nèi)基于3年戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提升碧桂園的企業(yè)形象全力提升碧桂園的專(zhuān)業(yè)住宅和酒店連鎖兩大產(chǎn)品的品牌影響力，為進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)通過(guò)人力資源管控與發(fā)展體系的建設(shè)，建立公司中高層管理人員的接班人計(jì)劃，為碧桂園最終戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供各級(jí)各類(lèi)優(yōu)秀的人力資源積極優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，整體提升組織績(jī)效和組織發(fā)展力，最終實(shí)現(xiàn)股東與利益相關(guān)方的雙贏各階段戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要碧桂園在內(nèi)部管控上不斷做出改變以適應(yīng)集團(tuán)的快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：羅蘭貝格分析3年內(nèi)建立完善的計(jì)劃與預(yù)算管控體系，最大限度降低成本空間，提升產(chǎn)品增值能力建立和完善集團(tuán)的治理結(jié)構(gòu)，保證人力資本應(yīng)有的地位及利益，防止人力資本侵犯貨幣資本的利益，從而維護(hù)貨幣資本的地位及利益建立健全完善的人力資源管控與發(fā)展體系。而以KPI為核心的績(jī)效管理體系和基于能力模型的企業(yè)培訓(xùn)體系，為集團(tuán)的發(fā)展儲(chǔ)備優(yōu)秀的人力資源優(yōu)化組織流程和業(yè)務(wù)流程，打造完美的客戶(hù)界面，提升企業(yè)整體形象9在公司戰(zhàn)略層面，羅蘭貝格建議碧桂園在未來(lái)的相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，仍以房地產(chǎn)為主業(yè)，采用資本運(yùn)作方式選擇適當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投入，走“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張10形成“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略模式，同時(shí)在房地產(chǎn)主業(yè)中慢慢形成開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)兩大業(yè)務(wù)板塊，以經(jīng)營(yíng)板塊支持開(kāi)發(fā)板塊，協(xié)調(diào)發(fā)展碧桂園未來(lái)的發(fā)展方向投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式11在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略層面，碧桂園應(yīng)堅(jiān)持“全國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商”的戰(zhàn)略定位，最終完成“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)2345三個(gè)階段完成碧桂園戰(zhàn)略定位：全國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商和酒店連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展商“十年百盤(pán)千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以“本地做市，異地做勢(shì)”為原則，勾勒全國(guó)擴(kuò)張藍(lán)圖，增強(qiáng)戰(zhàn)略指導(dǎo)性產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略：在重點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈戰(zhàn)略三個(gè)階段：第一階段，立足廣東，做足做強(qiáng)。第二階段，依托廣東，謹(jǐn)慎拓展二線(xiàn)城市專(zhuān)業(yè)住宅，和酒店業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)與連鎖經(jīng)營(yíng)。.第三階段，依托品牌影響力，挺進(jìn)全國(guó)市場(chǎng)通過(guò)深耕泛珠三角市場(chǎng)，戰(zhàn)略性進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿市場(chǎng)，進(jìn)而進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，最終實(shí)現(xiàn)“十百千”的戰(zhàn)略目標(biāo)采取靈活的合資合作購(gòu)并發(fā)展方式，利用外部力量補(bǔ)充現(xiàn)有資源和能力不足，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)進(jìn)入，推動(dòng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展確立國(guó)內(nèi)地產(chǎn)領(lǐng)袖地位首先通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化提升住宅產(chǎn)品持續(xù)溢價(jià)和住宅產(chǎn)品增長(zhǎng)能力，并在此基礎(chǔ)上積極拓展二級(jí)城市的五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，最終完成集團(tuán)戰(zhàn)略定位根據(jù)利潤(rùn)池、外部條件、關(guān)鍵成功因素等行業(yè)判斷要素，對(duì)主要涉及環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)戰(zhàn)略評(píng)估，最終確定取舍。整合自身資源，把握地產(chǎn)價(jià)值鏈核心環(huán)節(jié)，通過(guò)DBPm集成，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略愿景112B. 公司戰(zhàn)略13合生創(chuàng)展、富力、綠地等成為在香港上市的內(nèi)地地產(chǎn)公司的先驅(qū)，受益于國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程提速，業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好資料來(lái)源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析合生創(chuàng)展2006年股價(jià)走勢(shì)富力地產(chǎn)2006年股價(jià)走勢(shì)股價(jià)全年持續(xù)走高一年間市值均翻倍被投資者廣泛看好14這些公司的股市融資絕大部分仍投向物業(yè)開(kāi)發(fā)與發(fā)展，謀求全國(guó)擴(kuò)張股市融資資料來(lái)源：香港聯(lián)交所；羅蘭貝格分析多元化多數(shù)為相關(guān)多元化地產(chǎn)本身利潤(rùn)率較高，不易被其他行業(yè)所吸引戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備在本地土地儲(chǔ)備的同時(shí)，全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略極具吸引力機(jī)會(huì)性的土地儲(chǔ)備而合生創(chuàng)展、富力戰(zhàn)略性開(kāi)掘異地土地儲(chǔ)備為它們?nèi)珖?guó)擴(kuò)張奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)更有野心的開(kāi)發(fā)商會(huì)利用大量資本在更大區(qū)域范圍內(nèi)儲(chǔ)備未來(lái)5年使用之土地，為全國(guó)市場(chǎng)霸主的爭(zhēng)奪未雨綢繆本地土地儲(chǔ)備本地市場(chǎng)份額的提升往往是開(kāi)發(fā)商融資后的第一目標(biāo)本地儲(chǔ)備不僅僅用于住宅發(fā)展，例如富力在廣州進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，亦取得成功15無(wú)數(shù)商業(yè)實(shí)踐表明，融資成功會(huì)帶來(lái)資本沖動(dòng)，此時(shí)企業(yè)盲目的多元化擴(kuò)張表面上極具吸引力，事實(shí)上風(fēng)險(xiǎn)巨大核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)…t核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)邊緣核心業(yè)務(wù)上下游一級(jí)鄰接業(yè)務(wù)二級(jí)鄰接業(yè)務(wù)三級(jí)鄰接業(yè)務(wù)…t資料來(lái)源：羅蘭貝格分析專(zhuān)注企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的培養(yǎng)專(zhuān)注的企業(yè)更容易形成核心競(jìng)爭(zhēng)力并沿核心競(jìng)爭(zhēng)力周邊進(jìn)行有序的、低風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)張眼光分散的企業(yè)固然可以尋找到更多機(jī)會(huì)，但距離核心競(jìng)爭(zhēng)力越遠(yuǎn)，擴(kuò)張成功的可能性越小，而且風(fēng)險(xiǎn)增加盲目多元化會(huì)令企業(yè)喪失戰(zhàn)略方向，最終甚至喪失在核心業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)注是正確的做法盲目多元化風(fēng)險(xiǎn)巨大16其他行業(yè)的案例也表明，與其承受新事業(yè)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，不如選擇承受主業(yè)相對(duì)低速但穩(wěn)健的增長(zhǎng)；在規(guī)模很大的時(shí)候，即便較低的增長(zhǎng)率也意味著巨大的增長(zhǎng)量資料來(lái)源：《戰(zhàn)略即命運(yùn)》；羅蘭貝格分析Intel公司成立于20世紀(jì)70年代，最初生產(chǎn)集成電路存儲(chǔ)器20世紀(jì)80年代業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向微處理器2000年，公司市值接近4000億美元20世紀(jì)90年代，成立“任務(wù)2”，即超越核心事業(yè)部門(mén)，多次嘗試進(jìn)入新的事業(yè)領(lǐng)域，但大部分努力并沒(méi)有收到預(yù)期的成效在大約15個(gè)核心業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新嘗試中，只有英特爾投資部（IntelCapital）獲得了成功1998年，公司的銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率僅為5％麥當(dāng)勞公司成立于1955年，于1965年成功上市，利用上市資金，迅速拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先現(xiàn)在是世界上最注明的連鎖快餐企業(yè)，到2000年市值超過(guò)600億美元通過(guò)麥當(dāng)勞投資公司（McDonald‘sVentures）與合作品牌部門(mén)（PartnerBrands）承擔(dān)創(chuàng)新性收購(gòu)嘗試2003年1月，麥當(dāng)勞宣布50年歷史上第一次季度虧損在放棄一切不切實(shí)際的收購(gòu)計(jì)劃后，2004年麥當(dāng)勞宣布其美國(guó)公司的經(jīng)營(yíng)收入恢復(fù)10％以上的增長(zhǎng)即便是成熟的大型國(guó)際公司在進(jìn)行創(chuàng)新性多元化時(shí)，失敗的幾率也非常高與這種代價(jià)巨大的價(jià)值陷阱相比，主業(yè)的相對(duì)低速增長(zhǎng)是可以接受的在集團(tuán)內(nèi)部成立專(zhuān)屬投資部門(mén)來(lái)探索新事業(yè)是眾多國(guó)際公司的普遍選擇17鑒于碧桂園在主業(yè)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源、管理經(jīng)驗(yàn)等的不均衡性，羅蘭貝格建議碧桂園走“產(chǎn)融結(jié)合”的發(fā)展道路資料來(lái)源：羅蘭貝格分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融投資業(yè)務(wù)金融資本地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張18市場(chǎng)吸引力碧桂園資源和能力101002030405020304050熱利用產(chǎn)業(yè)太陽(yáng)能房地產(chǎn)業(yè)建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)投資基金制水行業(yè)污水處理行業(yè)光伏產(chǎn)業(yè)碧桂園新業(yè)務(wù)評(píng)估的結(jié)果碧桂園需要重點(diǎn)考慮的新業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)：太陽(yáng)能房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)行業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)：太陽(yáng)能熱利用

產(chǎn)業(yè)投資基金產(chǎn)業(yè)制水行業(yè)污水處理

示例：在中期報(bào)告中，羅蘭貝格對(duì)碧桂園非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以考慮進(jìn)入的項(xiàng)目進(jìn)行了分類(lèi)分析資料來(lái)源：羅蘭貝格分析19出于資源的有限性以及戰(zhàn)略定位的不同，建議碧桂園對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)管理，不能“一刀切”項(xiàng)目投資意向財(cái)務(wù)型戰(zhàn)略型操作型碧桂園在主業(yè)以外的管理局限

投資項(xiàng)目三種類(lèi)別經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)缺失人力資源匱乏風(fēng)險(xiǎn)增加集團(tuán)現(xiàn)有管理能力不足資料來(lái)源：羅蘭貝格分析20上市后三一段時(shí)三期內(nèi)，三碧桂園三的戰(zhàn)略三核心仍三然是房三地產(chǎn)業(yè)三務(wù)，在三區(qū)域、三產(chǎn)品和三價(jià)值鏈三整合等三維度利三用大量三融資進(jìn)三行規(guī)模三擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張產(chǎn)品戰(zhàn)略?xún)r(jià)值鏈整合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)雄厚融資資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析21根據(jù)主三業(yè)的發(fā)三展戰(zhàn)略三設(shè)計(jì)，三碧桂園三的房地三產(chǎn)業(yè)務(wù)三可以為三資本運(yùn)三作業(yè)務(wù)三帶來(lái)穩(wěn)三定的現(xiàn)三金流，三支撐專(zhuān)三門(mén)的投三資部門(mén)三為集團(tuán)三尋找新三的戰(zhàn)略三業(yè)務(wù)機(jī)三會(huì)資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析現(xiàn)金流管理資三源人力資三源當(dāng)前主三營(yíng)業(yè)務(wù)三：房地三產(chǎn)發(fā)展新三業(yè)務(wù)：三新能源三、環(huán)保三材料等未來(lái)戰(zhàn)三略業(yè)務(wù)三：須視三新業(yè)務(wù)三成長(zhǎng)狀三況而定新事業(yè)（碧桂三園投資三部門(mén)）利潤(rùn)時(shí)間第一層三面：拓展并三確保核三心事業(yè)三之運(yùn)作第二層三面：發(fā)展新三業(yè)務(wù)第三層三面：開(kāi)創(chuàng)未三來(lái)的事三業(yè)機(jī)會(huì)企業(yè)必三須不斷三地開(kāi)展三業(yè)務(wù)增三長(zhǎng)的各三種活動(dòng)三；必須以三對(duì)現(xiàn)有三業(yè)務(wù)的三同等專(zhuān)三注來(lái)關(guān)三心企業(yè)三未來(lái)的三發(fā)展方三向；需要當(dāng)三前業(yè)務(wù)三、新建三業(yè)務(wù)和三未來(lái)可三選業(yè)務(wù)三之間保三持協(xié)調(diào)三平衡的三方法22碧桂園三的主業(yè)三和其他三事業(yè)應(yīng)三該采取三“雙輪三驅(qū)動(dòng)”三模式，三以主輪三發(fā)展帶三動(dòng)輔輪三，輔輪三支持主三輪，避三免陷入三多輪混三亂運(yùn)作三的陷阱地產(chǎn)主業(yè)輔業(yè)資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析正確的三方法是三主業(yè)、三輔業(yè)區(qū)三分明顯三，機(jī)制三清晰，三目的明三確通過(guò)資三本鏈連三接主業(yè)三輔業(yè)，三雙輪驅(qū)三動(dòng)擁有多三個(gè)小“三發(fā)動(dòng)機(jī)三”，但三不能統(tǒng)三一輸出三巨大市三場(chǎng)功率業(yè)務(wù)間三關(guān)系復(fù)三雜混亂三、相互三制約，三管理難三易有的三放矢相互配三合有縫三隙多輪混三亂運(yùn)作三陷阱雙輪驅(qū)三動(dòng)是正三確的做三法23在房地三產(chǎn)業(yè)務(wù)三中，羅三蘭貝格三建議碧三桂園應(yīng)三向未來(lái)業(yè)三務(wù)模式三（二）的方向三發(fā)展類(lèi)投資三管理階三段特點(diǎn)：集團(tuán)資三產(chǎn)管理主要也三參股投三資作為三收益來(lái)三源房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)、三經(jīng)營(yíng)能三力薄弱管理被三動(dòng)、關(guān)三系松散三、控制三力弱開(kāi)發(fā)經(jīng)三營(yíng)階段環(huán)境變?nèi)洪_(kāi)發(fā)市三場(chǎng)需要三巨大，三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)三手水平三較弱，三盈利水三平很高客戶(hù)對(duì)三服務(wù)、三產(chǎn)品相三當(dāng)要求三較低，三比較容三易滿(mǎn)足公司內(nèi)三部管理三調(diào)整迅三速、有三效，對(duì)三市場(chǎng)的三把握比三較準(zhǔn)確未來(lái)模三式選擇未來(lái)模三式一管理型公司ABC開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)型公司投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投融資管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)未來(lái)模式二資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析24形成開(kāi)三發(fā)、經(jīng)三營(yíng)兩大三業(yè)務(wù)板三塊，以三經(jīng)營(yíng)板三塊支持三開(kāi)發(fā)板三塊，協(xié)三調(diào)發(fā)展市場(chǎng)發(fā)三展趨勢(shì)資產(chǎn)收三益要求公司資三源狀況房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)市場(chǎng)三成熟度三提高，三行業(yè)的三競(jìng)爭(zhēng)加三劇，開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)利潤(rùn)三率下降全國(guó)擴(kuò)三張的競(jìng)爭(zhēng)三格局正三在形成三，各區(qū)三域領(lǐng)先三的開(kāi)發(fā)三商已經(jīng)三快速在三全國(guó)各三重要城三市搶攤房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市三場(chǎng)尚處于三起步階三段，隨三著客戶(hù)三服務(wù)要三求的提三高，物業(yè)、三房產(chǎn)咨三詢(xún)、代三理等服三務(wù)行業(yè)三的市場(chǎng)可能有三較大發(fā)三展房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)開(kāi)發(fā)周三期長(zhǎng)，三投資收三益波動(dòng)三大，單一三通過(guò)多三項(xiàng)目、三跨地域三經(jīng)營(yíng)來(lái)三平衡收三益，除三非規(guī)模三很大，三否則十三分困難經(jīng)營(yíng)運(yùn)三作業(yè)務(wù)收益比三較穩(wěn)定公司目三前的土三地儲(chǔ)備三豐富、三資金充三裕，未三來(lái)隨著三成功上三市、全三國(guó)擴(kuò)張三，開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目越來(lái)越三多，是當(dāng)三然的主三動(dòng)板塊公司開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)三的發(fā)展三必將帶三動(dòng)物業(yè)三等服務(wù)業(yè)三務(wù)的向三市場(chǎng)化三、專(zhuān)業(yè)三化方向三提升經(jīng)營(yíng)板三塊可以三為開(kāi)發(fā)三板塊提三供更好三的服務(wù)支三持，是有三力的補(bǔ)三充和聯(lián)三動(dòng)所以羅三蘭貝格三建議碧三桂園在三未來(lái)發(fā)三展中，三形成開(kāi)三發(fā)、經(jīng)三營(yíng)兩大三業(yè)務(wù)板三塊，聯(lián)三動(dòng)發(fā)展三：平衡市三場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三，平衡三收益波三動(dòng)，使公司盈三利平穩(wěn)三增長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)三展，通過(guò)三經(jīng)營(yíng)業(yè)三務(wù)提供三資源、三加深對(duì)三客戶(hù)需三求的理三解，增三強(qiáng)開(kāi)發(fā)三業(yè)務(wù)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力；三通過(guò)開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)三為經(jīng)營(yíng)三業(yè)務(wù)提三供盈利三的平臺(tái)資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析25公司應(yīng)三該采用GE矩陣等三業(yè)務(wù)組三合戰(zhàn)略三性分析三工具，三對(duì)不同三類(lèi)型業(yè)三務(wù)根據(jù)三集團(tuán)戰(zhàn)三略采取三不同策三略進(jìn)行三組合管三理碧桂園三在該行三業(yè)內(nèi)的三競(jìng)爭(zhēng)能三力高中低低中高行業(yè)吸三引力第一類(lèi)三業(yè)務(wù)行業(yè)吸三引力很三大，而三且碧桂園擁有相三當(dāng)資產(chǎn)三和技能三等競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)第二類(lèi)三業(yè)務(wù)市場(chǎng)具三有一定三吸引力三，碧桂三園具有三近期盈三利能力三，但面三臨進(jìn)一三步發(fā)展三挑戰(zhàn)第三類(lèi)三業(yè)務(wù)剩下的三吸引力三不大的三各類(lèi)業(yè)三務(wù)碧桂園三在該行三業(yè)內(nèi)的三競(jìng)爭(zhēng)能三力高中低低中高行業(yè)吸三引力謹(jǐn)慎進(jìn)三入市場(chǎng)1）2）3）選擇性成長(zhǎng)全力奮三斗有限擴(kuò)三充或先三撤出選擇性補(bǔ)充4）保持優(yōu)三勢(shì)減少損三失全面收三獲有限收三獲注：中三期新業(yè)三務(wù)報(bào)告三所測(cè)評(píng)三的行業(yè)三已標(biāo)注三圖中。1）水務(wù)2）太陽(yáng)三能產(chǎn)業(yè)3）建筑三設(shè)計(jì)4）產(chǎn)業(yè)三投資基三金資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析26C.房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)三略27羅蘭貝三格從區(qū)三域、產(chǎn)三品、價(jià)三值鏈三三個(gè)維度三對(duì)碧桂三園的房三地產(chǎn)業(yè)三務(wù)進(jìn)行三了深入三的研究三和分析區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值鏈碧桂園三發(fā)展戰(zhàn)三略研究三的三個(gè)三維度基本結(jié)三論區(qū)域發(fā)三展戰(zhàn)略三：以“本三地做市三，異地三做勢(shì)”三為原則三，勾勒三全國(guó)擴(kuò)三張藍(lán)圖三，增強(qiáng)三戰(zhàn)略指三導(dǎo)性，三采取靈三活的合三資合作三購(gòu)并發(fā)三展方式三，利用三外部力三量補(bǔ)充三現(xiàn)有資三源和能三力不足三，實(shí)現(xiàn)三市場(chǎng)進(jìn)三入，推三動(dòng)業(yè)務(wù)三的快速三發(fā)展確三立國(guó)內(nèi)三地產(chǎn)領(lǐng)三袖地位產(chǎn)品發(fā)三展戰(zhàn)略三：在重點(diǎn)三發(fā)展住三宅產(chǎn)品三的基礎(chǔ)三上，大三力推進(jìn)三五星級(jí)三酒店開(kāi)三發(fā)與連三鎖經(jīng)營(yíng)價(jià)值鏈三戰(zhàn)略：根據(jù)利三潤(rùn)池、三外部條三件、關(guān)三鍵成功三因素等三行業(yè)判三斷要素三，對(duì)主三要涉及三環(huán)節(jié)進(jìn)三行動(dòng)態(tài)三戰(zhàn)略評(píng)三估，最三終確定三取舍。三進(jìn)而整三合自身三資源，三把握地三產(chǎn)價(jià)值三鏈核心三環(huán)節(jié)，三通過(guò)DBP三m集成，三最終實(shí)三現(xiàn)集團(tuán)三戰(zhàn)略愿三景28從區(qū)域三和產(chǎn)品三兩個(gè)維三度看，三碧桂園三房地產(chǎn)三業(yè)務(wù)發(fā)三展的四三個(gè)可能三戰(zhàn)略選三擇具體三描述如三下專(zhuān)業(yè)住三宅

開(kāi)三發(fā)高檔酒三店住宅成三片

開(kāi)三發(fā)廣東二線(xiàn)三城市全國(guó)當(dāng)前碧三桂園業(yè)三務(wù)發(fā)展三模式全國(guó)性三專(zhuān)業(yè)住三宅開(kāi)發(fā)三商區(qū)域性三房地產(chǎn)三綜合開(kāi)三發(fā)商全國(guó)性三房地產(chǎn)三綜合開(kāi)三發(fā)商1234專(zhuān)注于三廣東省三住宅社三區(qū)類(lèi)房三地產(chǎn)和三酒店開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)除了目三前的別三墅、高三檔公寓三外，不三排除進(jìn)三入中低三檔住宅三開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)及經(jīng)三濟(jì)適用三房的可三能性大力發(fā)三展廣東三省住宅三類(lèi)房地三產(chǎn)成片三開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)在此基三礎(chǔ)上，三繼續(xù)以三酒店作三為住宅三社區(qū)配三套業(yè)務(wù)三，努力三挖掘產(chǎn)三品價(jià)值三潛力，三探索產(chǎn)三品新價(jià)三值元素三，逐步三進(jìn)入二三線(xiàn)及全三國(guó)城市三的專(zhuān)業(yè)三住宅市三場(chǎng)依托酒三店配套三優(yōu)勢(shì)，三大力發(fā)三展廣東三省住宅三房地產(chǎn)三成片開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)在此基三礎(chǔ)上，三積極探三索二線(xiàn)三城市專(zhuān)三業(yè)住宅三和酒店三開(kāi)發(fā)業(yè)三務(wù)，同三時(shí)加強(qiáng)三住宅產(chǎn)三業(yè)化標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)程三，改善三公司產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三，提升三產(chǎn)品標(biāo)三準(zhǔn)在做深三廣東房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的同三時(shí)，重三點(diǎn)發(fā)展三二線(xiàn)城三市專(zhuān)業(yè)三住宅和三酒店開(kāi)三發(fā)與經(jīng)三營(yíng)業(yè)務(wù)三，并向三全國(guó)拓三展專(zhuān)業(yè)三住宅開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)努三力挖掘三產(chǎn)品價(jià)三值潛力三，探索三產(chǎn)品新三價(jià)值元三素，改三善公司三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)，提三升產(chǎn)品三標(biāo)準(zhǔn)資料來(lái)三源：羅蘭三貝格分三析專(zhuān)業(yè)住三宅

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開(kāi)三發(fā)廣東二線(xiàn)三城市全國(guó)專(zhuān)業(yè)住三宅

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開(kāi)三發(fā)高檔酒三店住宅成三片

開(kāi)三發(fā)廣東二線(xiàn)三城市全國(guó)29從價(jià)值三鏈的維三度看，三碧桂園三應(yīng)整合三自身資三源，把三握地產(chǎn)三價(jià)值鏈三核心環(huán)三節(jié)，通三過(guò)DB三Pm集三成，最三終實(shí)現(xiàn)三集團(tuán)戰(zhàn)三略愿景Desi三gn規(guī)劃設(shè)三計(jì)是碧三桂園產(chǎn)三品研發(fā)三的命脈三所在Buil三d建筑施三工是成三本控制三、品質(zhì)三保障的三基礎(chǔ)Prop三ert三ym三gmt物業(yè)管三理是產(chǎn)三品溢價(jià)三的源泉資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析營(yíng)銷(xiāo)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)物業(yè)管理售后服務(wù)建筑施工工程管理裝飾裝修投資評(píng)估一級(jí)土地開(kāi)發(fā)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：作為一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商的純粹地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型隨著“招牌掛”的全面實(shí)行，已經(jīng)成為政府職能的一部分，在面向市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中已經(jīng)越來(lái)越少，逐漸從主流退出典型企業(yè)：陸家嘴有限價(jià)值鏈集成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型：全面涉足，關(guān)鍵把控；對(duì)組織資源的依賴(lài)，需要投入相對(duì)多的人力資源

物業(yè)持有型：優(yōu)質(zhì)物業(yè)長(zhǎng)期投資是其利潤(rùn)來(lái)源；風(fēng)險(xiǎn)較低；對(duì)組織資源和管理能力要求不高；但需要極強(qiáng)的資本實(shí)力；投資評(píng)估和土地獲取是其關(guān)鍵控制點(diǎn)金融投資型：資本角度涉足開(kāi)發(fā)，通過(guò)外包與監(jiān)管滲透各個(gè)環(huán)節(jié)；是國(guó)外房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主流模式，國(guó)內(nèi)剛剛起步完整價(jià)值鏈綜合運(yùn)作型：綜合了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型兩種價(jià)值鏈增值模式，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分少了，所以該種模式也相應(yīng)減少典型企業(yè)：金融街單一價(jià)值鏈環(huán)節(jié)30C.1三區(qū)域三擴(kuò)張戰(zhàn)三略31歷史上三看，1三990三年代初三以來(lái)，三國(guó)內(nèi)先三后出現(xiàn)三三次開(kāi)三發(fā)商區(qū)三域擴(kuò)張三浪潮；三目前正三處于第三三次擴(kuò)三張浪潮三發(fā)軔期局部擴(kuò)三張（199三0－200三2年）全國(guó)布三局*（200三2－200三5年）區(qū)域中三心深耕三（200三5年至今三）背景：198三0年代末三、90年代初三，地產(chǎn)三行業(yè)機(jī)三會(huì)勃發(fā)三，各地三紛紛成三立各種三性質(zhì)的三開(kāi)發(fā)商三企業(yè)典型企三業(yè)：萬(wàn)科、三合生、三碧桂園擴(kuò)張路三徑：自創(chuàng)立三地城市三起家，三有一定三積累后三向省內(nèi)三周邊城三市輻射成就：完成一三系列代三表性項(xiàng)三目，在三發(fā)源城三市成為三市場(chǎng)領(lǐng)三導(dǎo)者，三成功樹(shù)三立本地三品牌，三開(kāi)發(fā)模三式基本三成型，三資本、三人力等三原始積三累完成背景：隨著經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三，地價(jià)三上揚(yáng)，三地產(chǎn)發(fā)三展進(jìn)入三繁榮期三，融資三渠道逐三步多元三化典型企三業(yè)：合生、三綠地、三富力擴(kuò)張路三徑：利用自三身積累三與上市三獲得資三本，進(jìn)三軍珠三三角、長(zhǎng)三三角、三環(huán)渤海三京津地三區(qū)三大經(jīng)三濟(jì)板塊三以及幾三個(gè)區(qū)域三經(jīng)濟(jì)中三心開(kāi)始三全國(guó)布三局成就：全國(guó)范三圍、重三點(diǎn)區(qū)域三進(jìn)行土三地儲(chǔ)備三，建設(shè)區(qū)三域性地三標(biāo)作品三，整合三、樹(shù)立三全國(guó)品三牌形象三，積攢三輻射勢(shì)三能背景：業(yè)內(nèi)競(jìng)?cè)隣?zhēng)逐漸三激烈，三并出現(xiàn)三全國(guó)競(jìng)?cè)隣?zhēng)趨勢(shì)三，融資三渠道進(jìn)三一步多三元化，三土地獲三取手段三趨于單三一典型企三業(yè)：萬(wàn)科、三合生、三綠地?cái)U(kuò)張路三徑：由三大三經(jīng)濟(jì)板三塊與各三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)中心三輻射延三伸，深三耕中心三城市同三時(shí)，滲三透周邊三二三線(xiàn)三城市成就：在全國(guó)三品牌樹(shù)三立與一三定的開(kāi)三發(fā)規(guī)模三基礎(chǔ)上三，不再三聚焦于三規(guī)模，三制定三三大板塊三與各區(qū)三域中心三城市以三及周邊三二三線(xiàn)三城市市三場(chǎng)深耕三戰(zhàn)略，三制定企三業(yè)的全三面形象三戰(zhàn)略注：部三分房地三產(chǎn)商并三沒(méi)有選三擇全國(guó)三擴(kuò)張戰(zhàn)三略，如三河南建三業(yè)資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析32在第二三次區(qū)域三擴(kuò)張浪三潮中，三主要粵三系開(kāi)發(fā)三商*北三伐、東三進(jìn)、西三突并行三，其珠三三角以三外業(yè)務(wù)三收入已三普遍達(dá)三到或超三過(guò)全國(guó)三總收入三的50三％，呈三中心競(jìng)?cè)隣?zhēng)之勢(shì)200三5年粵系三主要地三產(chǎn)商主三營(yíng)業(yè)務(wù)三收入?yún)^(qū)三域分布三圖三單三位：％珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海萬(wàn)科合生創(chuàng)展金地注：由于發(fā)三端較早三且毗鄰三港澳，三成長(zhǎng)速三度快，三粵系地三產(chǎn)商實(shí)三力普遍三較強(qiáng)富力200三5年天津三、西安三、重慶三項(xiàng)目暫三無(wú)銷(xiāo)售三收入資料來(lái)三源：萬(wàn)科（000三02）200三5年報(bào)，三合生創(chuàng)三展（075三4，HK）200三5年報(bào)，三富力（277三7，HK）200三5年報(bào)，三金地（600三083）200三5年報(bào)，三羅蘭貝三格分析富力*三*萬(wàn)科合生創(chuàng)三展金地富力珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海深圳、三廣州、三東莞、三中山上海、三南京、三南昌、三無(wú)錫北京、三天津、三沈陽(yáng)、三大連、三鞍山、三長(zhǎng)春廣東上海北京、三天津廣州、三深圳上海北京廣州北京尚無(wú)銷(xiāo)三售回款33至200三5年，合三生創(chuàng)展三與萬(wàn)科三全國(guó)布三局均基三本成型三，重心三向環(huán)渤三海地區(qū)三轉(zhuǎn)移注：200三6年萬(wàn)科三進(jìn)入杭三州，進(jìn)三入城市三達(dá)到22個(gè)資料來(lái)三源：萬(wàn)三科（000三02）200三5年報(bào)，三合生創(chuàng)三展（075三4，HK）200三5年報(bào)，三羅蘭貝三格分析200三0年，三合生創(chuàng)三展旗下三樓盤(pán)銷(xiāo)三售額占三廣州市三場(chǎng)5%戰(zhàn)略性三精選六三大中心三，分別三輻射珠三三角、三環(huán)渤海三、長(zhǎng)三三角，實(shí)三現(xiàn)三駕三馬車(chē)齊三頭并進(jìn)三的理性三開(kāi)發(fā)模三式200三5年，選三定京津三環(huán)渤海三為公司三未來(lái)的三戰(zhàn)略擴(kuò)三張重心萬(wàn)科于90年代初三開(kāi)始國(guó)三內(nèi)最早三的開(kāi)發(fā)三商區(qū)域三擴(kuò)張，三至今已三遍布22城市*三，完成三三大中三心板塊三戰(zhàn)略布三局從200三5年業(yè)績(jī)?nèi)梢钥慈觯f(wàn)三科在環(huán)三渤海的三凈利潤(rùn)三份額與三收入份三額嚴(yán)重三偏離，三加之京三津有國(guó)三家政策三重點(diǎn)扶三持，萬(wàn)三科亦將三近期戰(zhàn)三略重心三轉(zhuǎn)移至三京津地三帶珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海合生創(chuàng)三展全國(guó)三布局示三意圖萬(wàn)科200三5年主營(yíng)三業(yè)務(wù)收三入與凈三利潤(rùn)區(qū)三域分布三圖三單位三：％三大區(qū)域六大中心以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲拓展區(qū)域以北京、天津?yàn)橹行牡沫h(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域34同期，三得益于三房?jī)r(jià)飛三漲而迅三猛成長(zhǎng)三的滬系三開(kāi)發(fā)商三產(chǎn)生強(qiáng)三烈擴(kuò)張三愿望，三但囿于三珠三角三市場(chǎng)成三熟度高三、競(jìng)爭(zhēng)三激烈，三北方傳三統(tǒng)國(guó)企三資源優(yōu)三勢(shì)明顯三；在繼三續(xù)深挖三長(zhǎng)三角三外，其三戰(zhàn)略擴(kuò)三張目標(biāo)三集中于三中部板三塊和西三部板塊長(zhǎng)三角三（92％）仍三然是復(fù)三地?cái)U(kuò)張三戰(zhàn)略的三絕對(duì)重三心，同三時(shí)攜全三國(guó)擴(kuò)張三愿望在三中部（三武漢、三鄭州等三）尋找三機(jī)會(huì)由于廣三東市場(chǎng)三成熟，三競(jìng)爭(zhēng)激三烈；北三方傳統(tǒng)三強(qiáng)大國(guó)三企資源三優(yōu)勢(shì)明三顯，滬三系開(kāi)發(fā)三商多將三眼光投三向本地三開(kāi)發(fā)商三較為弱三勢(shì)的中三部板塊三和西部三板塊復(fù)地集三團(tuán)200三5年業(yè)績(jī)?nèi)植紙D三單三位：％綠地地三產(chǎn)全國(guó)三城市布三局示意三圖上海南京武漢200三6年7月在香三港成功三上市的三綠地地三產(chǎn)，自200三1年跨出三長(zhǎng)三角三以來(lái)，三已經(jīng)滲三透全國(guó)17個(gè)城市三進(jìn)行開(kāi)三發(fā)綠地的三快速擴(kuò)三張得益三于與本三地開(kāi)發(fā)三商靈活三多樣的三合作方三式，例三如南昌三、鄭州三的合作目前有三項(xiàng)目或三有合作三項(xiàng)目資料來(lái)三源：復(fù)三地集團(tuán)三（233三7，HK）200三5年報(bào)，三外部訪(fǎng)三談，羅三蘭貝格三分析35同樣，三北派開(kāi)三發(fā)商南三下進(jìn)展三不大，三在固守三環(huán)渤海三的同時(shí)三，戰(zhàn)略三性布局三華中南三、華西三南、長(zhǎng)三三角成三為普遍三選擇北京太原無(wú)錫成都全國(guó)天津截至2三005三年底首三創(chuàng)置業(yè)三土地儲(chǔ)三備分布三圖三單位：三％首創(chuàng)置三業(yè)目前三的土地三儲(chǔ)備布三局呈現(xiàn)三出“一三個(gè)中心三，兩向三勢(shì)頭”三，即以三京津?yàn)槿行妮椚洵h(huán)渤三海，同三時(shí)出擊三中南部三及西南三區(qū)域華南地三區(qū)布局三基本空三白雖未披三露具體三銷(xiāo)售數(shù)三據(jù)，從三土地儲(chǔ)三備布局三亦可見(jiàn)三端倪已進(jìn)入19個(gè)城市三的專(zhuān)注三商業(yè)地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三商萬(wàn)達(dá)三的全國(guó)三布局呈三現(xiàn)三個(gè)三特征：三據(jù)守環(huán)三渤海，三突圍長(zhǎng)三三角，三布局中三西南跟其他三北派開(kāi)三發(fā)商一三樣回避三華南板三塊，將三未來(lái)戰(zhàn)三略重心三定位于三中西部三大中城三市與長(zhǎng)三江三角三洲資料來(lái)三源：首三創(chuàng)置業(yè)三（286三8，HK）200三5年報(bào)，三外部訪(fǎng)三談，羅三蘭貝格三分析萬(wàn)達(dá)集三團(tuán)全國(guó)三城市布三局示意三圖36自99三年走出三順德以三來(lái)，碧三桂園已三經(jīng)初步三完成珠三三角局三部擴(kuò)張三，但全三國(guó)布局三已落后三一步，三其競(jìng)爭(zhēng)三者占有三一定先三發(fā)優(yōu)勢(shì)碧桂園三所得碧桂園三所失抓住國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)主業(yè)急速擴(kuò)張初步完善珠三角布局形成獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式，積累大量住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，完成原始資本積累，人力資源和能力積累初步完成區(qū)域品牌形成，樹(shù)立良好的企業(yè)形象業(yè)務(wù)定義不夠明晰管理組織架構(gòu)不完善財(cái)務(wù)管控體系缺失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)單一化產(chǎn)品單一、開(kāi)發(fā)模式單一專(zhuān)注省內(nèi)開(kāi)發(fā)，獲取大量土地儲(chǔ)備，持續(xù)開(kāi)發(fā)可為未來(lái)擴(kuò)張?zhí)峁┳銐蛑慰梢越梃b戰(zhàn)略性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擴(kuò)張路徑，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為我所用宏觀調(diào)控影響初顯，地產(chǎn)商向價(jià)值型蛻變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)傾向秩序化、價(jià)值化錯(cuò)失全國(guó)布局戰(zhàn)略時(shí)機(jī)沒(méi)有形成全國(guó)性品牌影響土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)失衡，缺乏異地戰(zhàn)略?xún)?chǔ)備融資手段在歷史上的相對(duì)單一錯(cuò)失戰(zhàn)略中心城市的進(jìn)入先發(fā)優(yōu)勢(shì)局部擴(kuò)張全國(guó)布局資料來(lái)三源：內(nèi)三部訪(fǎng)談三，羅蘭三貝格分三析37羅蘭貝三格行業(yè)三研究結(jié)三果表明三，房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三商在資三產(chǎn)規(guī)模三與能力三積累達(dá)三到一定三程度時(shí)三，會(huì)面三臨兩種三戰(zhàn)略選三擇節(jié)點(diǎn)：三資產(chǎn)10億元？向外看三，看全三國(guó)戰(zhàn)略目三標(biāo)：全三國(guó)市場(chǎng)三，全國(guó)三品牌典型代三表：合三生、富三力運(yùn)營(yíng)風(fēng)三險(xiǎn)：異三地市場(chǎng)三巨大，三高投入三高回報(bào)三同時(shí)高三風(fēng)險(xiǎn)向內(nèi)看三，看省三內(nèi)戰(zhàn)略目三標(biāo)：區(qū)三域強(qiáng)勢(shì)三品牌，三區(qū)域市三場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)三者典型代三表：河三南建業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)三險(xiǎn)：熟三悉本地三運(yùn)營(yíng)環(huán)三境，風(fēng)三險(xiǎn)可控三性高；三但可能三約束企三業(yè)擴(kuò)張三速度地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商做三到10億以上三，一般三都會(huì)向三沿海等三經(jīng)濟(jì)發(fā)三達(dá)地區(qū)三探索，三力求擴(kuò)三張但也有三一些地三產(chǎn)商出三于種種三考慮，三將自己三的戰(zhàn)略三定位于三區(qū)域開(kāi)三發(fā)商向外看向內(nèi)看碧桂園資料來(lái)三源：內(nèi)三外部訪(fǎng)三談，羅三蘭貝格三分析碧桂園三戰(zhàn)略選三擇示意三圖38隨著各三大開(kāi)發(fā)三商全國(guó)三布局紛三紛落定三，群雄三逐鹿中三，碧桂三園已經(jīng)三具備“向內(nèi)看”的條件三和實(shí)力三；在擴(kuò)三張中，三也必須三有“向外看”的智慧三和勇氣本地競(jìng)?cè)隣?zhēng)異地競(jìng)?cè)隣?zhēng)競(jìng)爭(zhēng)激烈國(guó)家政策限制宏觀調(diào)控、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)土地供應(yīng)緊張，拿地困難競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有更好的經(jīng)驗(yàn)曲線(xiàn)人力資源準(zhǔn)備不足業(yè)務(wù)梳理為清晰、管理內(nèi)控不足土地儲(chǔ)備資本優(yōu)勢(shì)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)模式本土品牌優(yōu)勢(shì)人力資源組織準(zhǔn)備上市資金豐富一定的品牌基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品大規(guī)模生產(chǎn)機(jī)會(huì)威脅具有強(qiáng)三大的競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)具有一三定優(yōu)勢(shì)三面臨巨三大誘惑存在系三統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)三但運(yùn)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)小運(yùn)營(yíng)風(fēng)三險(xiǎn)大增三亟需提三高能力資料來(lái)三源：內(nèi)三部訪(fǎng)談三，羅蘭三貝格分三析39此前，三碧桂園三進(jìn)行過(guò)三異地?cái)U(kuò)三張的嘗三試，取三得過(guò)成三績(jī)也遭三受過(guò)失三利，究三其原因三，在于三擴(kuò)張的三機(jī)會(huì)性三，缺乏三有力的三戰(zhàn)略指三導(dǎo)思路機(jī)會(huì)性三擴(kuò)張策三略穩(wěn)守珠三角三，根據(jù)三地的穩(wěn)三固和能三力的逐三漸積累三是徐圖三擴(kuò)張的三根基所三在目前碧三桂園正三在多方三接觸，三試圖拿三出自己三的全國(guó)三擴(kuò)張戰(zhàn)三略資料來(lái)三源：內(nèi)三部訪(fǎng)談三，羅蘭三貝格分三析長(zhǎng)沙上海全國(guó)擴(kuò)三張戰(zhàn)略土地獲三取機(jī)會(huì)三導(dǎo)向使三得碧桂三園進(jìn)軍三湖南長(zhǎng)三沙，取三得過(guò)很三大成功上海項(xiàng)三目局部三失利的三原因在三于：沒(méi)有明三晰戰(zhàn)略三指導(dǎo)一直依三賴(lài)的產(chǎn)三品模式三受到不三同受眾三的挑戰(zhàn)40因此，三羅蘭貝三格建議三碧桂園三勾勒全三國(guó)擴(kuò)張三藍(lán)圖，三目的在三于降低三其擴(kuò)張三隨機(jī)性三，增強(qiáng)三戰(zhàn)略指三導(dǎo)性；三并根據(jù)三企業(yè)能三力與羅三蘭貝格三行業(yè)判三斷為碧三桂園制三定“十年、三百盤(pán)、三千億”的發(fā)展三戰(zhàn)略未來(lái)10年將是三地產(chǎn)行三業(yè)的整三合，將三會(huì)誕生三千億規(guī)三模的大三型企業(yè)三集團(tuán)市場(chǎng)化三競(jìng)爭(zhēng)激三烈，最三終勝出三者一定三是穩(wěn)健三而不失三夢(mèng)想激三情的開(kāi)三發(fā)商過(guò)去，三土地增三值在地三產(chǎn)盈利三中起到三重要作三用，未三來(lái)，行三業(yè)的競(jìng)?cè)隣?zhēng)必將三轉(zhuǎn)向產(chǎn)三品、價(jià)三值、品三牌的競(jìng)?cè)隣?zhēng)

53.41%p.a.23.三627三%p三.a.5.5120三.0100三0.0199三9200三6E201三5E相關(guān)數(shù)三據(jù)顯示三，從199三8年到200三5年全國(guó)三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)投三資由361三4億元增三加到157三59億元，三平均年三增長(zhǎng)率三達(dá)到22.三7%，而同三時(shí)GDP年均增三長(zhǎng)率為10%左右，三房地產(chǎn)三作為國(guó)三民經(jīng)濟(jì)三的拉動(dòng)三力量，三兩倍于GDP的增速三是正常三的只要居三于行業(yè)三中等之三上，是三完全可三能的根據(jù)碧三桂園目三前的發(fā)三展情況三（開(kāi)發(fā)三模式、三土地儲(chǔ)三備、銷(xiāo)三售額）三，未來(lái)三數(shù)年維三持獲得30％左右三的增速三是可能三的1996年2006年創(chuàng)業(yè)期發(fā)展期成熟期未來(lái)資料來(lái)三源：國(guó)三家統(tǒng)計(jì)三局，羅三蘭貝格三分析碧桂園三十年戰(zhàn)三略目標(biāo)三單位三：億元房地產(chǎn)三行業(yè)集三中度發(fā)三展趨勢(shì)三示意圖41“十百三千”戰(zhàn)三略目標(biāo)三的實(shí)現(xiàn)三需要實(shí)三現(xiàn)三次三跨越資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)泛珠三角市場(chǎng)深耕戰(zhàn)略進(jìn)入?yún)^(qū)域標(biāo)桿全國(guó)擴(kuò)張規(guī)模戰(zhàn)略三級(jí)跳時(shí)間向內(nèi)看持續(xù)開(kāi)發(fā)珠三角城市群；開(kāi)拓東西兩翼與粵北二、三線(xiàn)城市向外看戰(zhàn)略性進(jìn)入核心區(qū)域大中城市，建設(shè)標(biāo)桿性經(jīng)典項(xiàng)目，力圖輻射周邊全國(guó)一盤(pán)棋由中心一線(xiàn)城市標(biāo)桿拓展至三大區(qū)域與中西部大中城市，輻射周邊二、三線(xiàn)城市，確立全國(guó)戰(zhàn)略布局20062008201220162010示意42碧桂園三擴(kuò)張戰(zhàn)三略應(yīng)當(dāng)三追隨國(guó)三家政策三大勢(shì)，三并以“本地做三市，異三地做勢(shì)”為基本三原則原則廣東業(yè)三務(wù)穩(wěn)定三發(fā)展原三則二線(xiàn)城三市業(yè)務(wù)三加速發(fā)三展原則具體含三義碧桂園三廣東省三住宅開(kāi)三發(fā)業(yè)務(wù)三在現(xiàn)有三基礎(chǔ)之三下，今三后維持三穩(wěn)定發(fā)三展必須保三證廣東三業(yè)務(wù)穩(wěn)三定發(fā)展三所需土三地儲(chǔ)備持續(xù)開(kāi)三發(fā)廣東三省二線(xiàn)三城市在其他三區(qū)域標(biāo)三桿樹(shù)立三之后，三可以復(fù)三制廣東三模式，三持續(xù)開(kāi)三發(fā)其他三區(qū)域中三心城市三輻射范三圍內(nèi)的三二、三三線(xiàn)城市原因解三釋廣東業(yè)三務(wù)是碧三桂園各三地業(yè)務(wù)三組合中三的標(biāo)桿廣東市三場(chǎng)成熟三度高，三做細(xì)廣三東市場(chǎng)三將為碧三桂園在三全國(guó)其三他區(qū)域三的擴(kuò)張三提供參三考標(biāo)本碧桂園三目前大三部份的三人力資三源集中三在廣東二線(xiàn)城三市市場(chǎng)三相對(duì)理三性，市三場(chǎng)波動(dòng)三風(fēng)險(xiǎn)較三小，且三遠(yuǎn)期來(lái)三講，盈三利水平三上升空三間充裕二線(xiàn)城三市土地三供應(yīng)相三對(duì)充裕三，獲取三土地儲(chǔ)三備相對(duì)三容易原則一三：原則二三：資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析市場(chǎng)進(jìn)三入投入三原則目標(biāo)城三市逐個(gè)三重點(diǎn)突三破原則市場(chǎng)新三進(jìn)入之三時(shí)，必三須進(jìn)行三市場(chǎng)研三究和公三關(guān)能力三等方面三的投入三，可承三受較低三的利潤(rùn)三水平在一個(gè)三城市連三續(xù)發(fā)展三若干項(xiàng)三目，樹(shù)三立區(qū)域三標(biāo)桿加強(qiáng)重三點(diǎn)城市三標(biāo)桿項(xiàng)三目的輻三射功能各地市三場(chǎng)情況三的了解三，公關(guān)三能力培三養(yǎng)及當(dāng)三地項(xiàng)目三操作情三況熟悉三都需要三進(jìn)行投三入，也三即市場(chǎng)三進(jìn)入需三要交學(xué)三費(fèi)由于財(cái)三務(wù)資源三和管理三資源的三限制，三使得碧三桂園業(yè)三務(wù)不可三能多點(diǎn)三全面鋪三開(kāi)盲目全三面擴(kuò)張三會(huì)導(dǎo)致三資金鏈三緊張、三管理紊三亂等等三一系列三問(wèn)題精細(xì)化三突破可三以推動(dòng)三業(yè)務(wù)穩(wěn)三定增長(zhǎng)三，規(guī)避三擴(kuò)張風(fēng)三險(xiǎn)原則三三：原則四三：43幾個(gè)目三標(biāo)城市三住宅市三場(chǎng)的特三征分析濱海新三區(qū)的建三設(shè)，國(guó)三家政策三重點(diǎn)關(guān)三注地區(qū)三，將成三為環(huán)渤三海新星兩個(gè)中三心的城三市發(fā)展三格局使三得住宅三開(kāi)發(fā)機(jī)三會(huì)較多200三3-2三004三年拆遷三量巨大三，造成三剛性需三求上升三，價(jià)格三上漲，三估計(jì)未三來(lái)2年三內(nèi)市場(chǎng)三因拆遷三量下降三而進(jìn)入三穩(wěn)定期現(xiàn)有規(guī)三劃擬開(kāi)三發(fā)的地三塊中可三獲得的三土地已三經(jīng)不多三，土地三供應(yīng)趨三緊眾多地三產(chǎn)巨頭三已經(jīng)進(jìn)三入，競(jìng)?cè)隣?zhēng)必將三激烈天津（三環(huán)渤海三）重慶（三西部大三中城市三）無(wú)錫（三長(zhǎng)三角三）直轄市三，中國(guó)三西部開(kāi)三發(fā)起點(diǎn)三，因而三預(yù)計(jì)未三來(lái)會(huì)有三大規(guī)模三城市建設(shè)將三是拉動(dòng)住三宅市場(chǎng)三發(fā)展的三主要?jiǎng)尤Χ嘀行娜某鞘腥窬质谷美硐肴淖≌_(kāi)發(fā)機(jī)三會(huì)存于三各個(gè)區(qū)三域年開(kāi)發(fā)三量逐年三遞增，三預(yù)計(jì)未三來(lái)1年市場(chǎng)三會(huì)因放三量過(guò)大三而短期三下調(diào)拆遷非三常困難土地供三應(yīng)相對(duì)三寬裕市場(chǎng)操三作不規(guī)三范，缺三乏政府三關(guān)系者三市場(chǎng)進(jìn)三入困難過(guò)去幾三年內(nèi)的三拆遷量三大，市三場(chǎng)放量三大，估三計(jì)未來(lái)三幾年會(huì)三保持穩(wěn)三定政府對(duì)三城市發(fā)三展的規(guī)三劃明確三而且執(zhí)三行力度三大土地招三拍掛過(guò)三程中，三政府傾三向于大三規(guī)模土三地開(kāi)發(fā)三，造成三總體成三本較高三，進(jìn)入三門(mén)檻高實(shí)力雄三厚的大三型企業(yè)三有機(jī)會(huì)三進(jìn)行大三規(guī)模分三期開(kāi)發(fā)三，在市三場(chǎng)上升三時(shí)期有三可能提三升盈利三能力國(guó)家政三策扶持三，市場(chǎng)三需求穩(wěn)三增，利三潤(rùn)水平三較高，三但短期三內(nèi)土地三供給吃三緊，競(jìng)?cè)隣?zhēng)者眾三，勢(shì)必三提高運(yùn)三營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)自三身發(fā)展三以及政三府政策三導(dǎo)向意三味著較三大市場(chǎng)三空間，三然而短三期內(nèi)市三場(chǎng)投放三量過(guò)大三將影響三市場(chǎng)走三勢(shì)政府在三整個(gè)開(kāi)三發(fā)過(guò)程三中明顯三的傾向三性決定三了短期三內(nèi)進(jìn)入三該市場(chǎng)三可能性三較低資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析舉例44同時(shí)充三分考慮三財(cái)務(wù)以三及管理三資源兩三方面對(duì)三擴(kuò)張速三度的限三制碧桂園三的自有三資金、三可吸引三的直接三投資金三額以及三融資量三基本框三定了碧三桂園發(fā)三展空間三的上限隨著業(yè)務(wù)量三在各地三擴(kuò)展，三管理復(fù)三雜程度三將急劇三上升，三這對(duì)碧三桂園人三力資源三，組織三合理性三，管理三系統(tǒng)有三效性的三要求日三愈提高財(cái)務(wù)資源限三制管理資源限三制碧桂園三必須在三業(yè)務(wù)發(fā)三展速度三和健康三程度之三間進(jìn)行三權(quán)衡，三在努力三提升各項(xiàng)能三力以及三組織管三理系統(tǒng)三的有效三性的同三時(shí)，驅(qū)三動(dòng)業(yè)務(wù)三快速發(fā)三展資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析45根據(jù)自三身能力三選取適三當(dāng)模式多點(diǎn)散布集中突破擴(kuò)張速三度受到三限制品牌影三響難以三大規(guī)模三拓展可能會(huì)三丟失一三些相對(duì)三重要的三發(fā)展機(jī)三會(huì)客戶(hù)慢三熱造勢(shì)，三可以迅三速擴(kuò)大三品牌影三響力迅速搶三占戰(zhàn)略三制高點(diǎn)在客戶(hù)三爭(zhēng)奪中三搶占有三力地全國(guó)擴(kuò)三張布局三迅速成三型大量占三用企業(yè)三資源需要極三高的運(yùn)三營(yíng)能力三和內(nèi)控三能力會(huì)增加三運(yùn)營(yíng)風(fēng)三險(xiǎn)，稍三有不慎三可能導(dǎo)三致整個(gè)三企業(yè)面三臨巨大三困難形成區(qū)三域規(guī)模三經(jīng)濟(jì)、三有利于三降低成三本有利于三分散經(jīng)三營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有利于三協(xié)調(diào)人三力、物三力、財(cái)三力以及三運(yùn)營(yíng)管三控為進(jìn)一三步擴(kuò)張三積蓄經(jīng)三驗(yàn)和能三力資本實(shí)三力品牌基三礎(chǔ)現(xiàn)有開(kāi)三發(fā)模式區(qū)域開(kāi)三發(fā)能力三、土地三儲(chǔ)備、三人力資三源儲(chǔ)備三、產(chǎn)品三設(shè)計(jì)開(kāi)三發(fā)能力此模式三對(duì)于碧三桂園在三組織和三人力儲(chǔ)三備上的三劣勢(shì)是三一種補(bǔ)三償和積三累做好、三做熟一三些區(qū)域三，相連三成片，三碧桂園三全國(guó)擴(kuò)三張戰(zhàn)略三自然成三型碧桂園園的能力集中突三破，用三碧桂園三習(xí)慣的三、最有三力的方三式樹(shù)立三區(qū)域性三競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)三勢(shì)，在三其他競(jìng)?cè)隣?zhēng)區(qū)域三選擇性三復(fù)制優(yōu)劣比較資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析46采取靈三活的合三資合作三購(gòu)并發(fā)三展方式三，利用三外部力三量補(bǔ)充三現(xiàn)有資三源和能三力不足三，實(shí)現(xiàn)三市場(chǎng)進(jìn)三入，推三動(dòng)業(yè)務(wù)三的快速三發(fā)展幾種基三本業(yè)務(wù)三發(fā)展模三式比較優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用情三境獨(dú)立自三主發(fā)展合資合三作購(gòu)并三發(fā)展對(duì)企業(yè)三戰(zhàn)略規(guī)三劃、業(yè)三務(wù)發(fā)展三和項(xiàng)目三操作具三有完全三的控制三力快速獲三取土地三、資金三、人脈三關(guān)系等三可能缺三乏的資三源有效撬三動(dòng)外部三資源，三拓展碧三桂園業(yè)三務(wù)發(fā)展三空間自身資三源和能三力決定三了未來(lái)三發(fā)展空三間土地獲三取、資三金資源三以及產(chǎn)三品能力三積累必三須完全三依靠自三身來(lái)完三成對(duì)合資三合作業(yè)三務(wù)的控三制力必三須依據(jù)三擁有的三股權(quán)而三定多為項(xiàng)三目公司三，項(xiàng)目三結(jié)束后三各方合三作即結(jié)三束，對(duì)三產(chǎn)品研三發(fā)等知三識(shí)能力三的積累三貢獻(xiàn)小本地：三缺乏土三地或資三金資源三時(shí)異地：三缺乏土三地、資三金或當(dāng)三地人脈三關(guān)系資三源時(shí)土地資三源、資三金資源三、產(chǎn)品三能力均三充足時(shí)資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析喪失與三掌握項(xiàng)三目控制三權(quán)的比三較喪失控三制權(quán)掌握控三制權(quán)項(xiàng)目操三作靈活增加客三戶(hù)需求三理解、三產(chǎn)品開(kāi)三發(fā)能力三和品牌三資產(chǎn)占大股三因而可三享受大三部分收三益基于碧三桂園專(zhuān)三業(yè)能力三的資源三互補(bǔ)型三的合作三將更為三穩(wěn)固和三長(zhǎng)久雖能增三加銷(xiāo)售三收入，三但因股三份稀釋三而絕對(duì)三額不大無(wú)法利三用項(xiàng)目三機(jī)會(huì)對(duì)三客戶(hù)需三求理解三、產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)能三力和品三牌資產(chǎn)三進(jìn)行積三累此類(lèi)項(xiàng)三目在占三用資源三同時(shí)，三對(duì)戰(zhàn)略三目標(biāo)的三實(shí)現(xiàn)貢三獻(xiàn)很小碧桂園三在合資三合作中三必須獲三得對(duì)項(xiàng)目三和品牌三的絕對(duì)三控制權(quán)碧桂園三應(yīng)采取三的方式47最終在三十年左三右，實(shí)三現(xiàn)全國(guó)三業(yè)務(wù)振三興，在三品牌、三規(guī)模、三能力等三多個(gè)層三面確立三國(guó)內(nèi)地三產(chǎn)領(lǐng)袖三地位以顧客三價(jià)值為三導(dǎo)向，三完成地三產(chǎn)界的三價(jià)值革三命，建三立企業(yè)三與行業(yè)三的價(jià)值三標(biāo)準(zhǔn)不僅僅三是業(yè)務(wù)三規(guī)模指三標(biāo)，而三是理念三、制度三、能力三等綜合三系統(tǒng)的三領(lǐng)先，三完善的三風(fēng)險(xiǎn)規(guī)三避機(jī)制三，避免三順馳現(xiàn)三象的出三現(xiàn)參與行三業(yè)藍(lán)圖三的籌劃三，制定三行業(yè)標(biāo)三準(zhǔn)和游三戲規(guī)則慈善、三公益事三業(yè)投資三，教育三、醫(yī)療三、環(huán)保三、節(jié)能三等社會(huì)責(zé)三任感行業(yè)領(lǐng)三袖顧客價(jià)三值導(dǎo)向分階段三實(shí)施企三業(yè)形象三戰(zhàn)略，三樹(shù)立地三產(chǎn)業(yè)乃三至產(chǎn)業(yè)三界最具三聲望、三最受尊三敬的品三牌理念品牌影三響號(hào)召力三、價(jià)值三、責(zé)任三、行業(yè)三領(lǐng)袖資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析48C.2三產(chǎn)品三戰(zhàn)略49C.2三.1三產(chǎn)品定三位50城市化三進(jìn)程加三快和人三民生活三水平提三高是“需求拉三動(dòng)”的兩大三引擎，三是推動(dòng)三未來(lái)住三宅房地三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)三步發(fā)展三的根本三動(dòng)力城市化進(jìn)程的推進(jìn)人民生活水平的提高住宅商品房市場(chǎng)需求推動(dòng)住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展12資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析51廣東省三城市化三水平近三年來(lái)顯三著提升三，20三10年三全省城三市化水三平將達(dá)三到60三.7%資料來(lái)三源：廣三東省城三市化“三十五計(jì)三劃”三，廣東三建設(shè)藍(lán)三皮書(shū)：三城市人三居環(huán)境三發(fā)展報(bào)三告（200三1），羅三蘭貝格三分析廣東省三城市水三平歷年三比較依據(jù)非三農(nóng)戶(hù)籍三人口結(jié)三果（%）+11.77p.e.+6.75p.e.基本結(jié)三論200三1年，廣三東省城三市化水三平達(dá)到31.三6%（戶(hù)籍三口徑）三，已超出國(guó)三際城市三化水平30%的臨界三值，進(jìn)三入加速三發(fā)展階三段，城三市化加三速發(fā)展三的客觀三條件已三經(jīng)具備隨著廣三東省經(jīng)三濟(jì)的迅三猛發(fā)展三，廣東三省200三5年全省三城市水三平達(dá)到60.三7%，全省三城市化三水平顯三著提升以珠三三角城市三群、東三西兩翼三城鎮(zhèn)密三集區(qū)、三粵北城三鎮(zhèn)點(diǎn)軸三發(fā)展區(qū)三為主要三聚集區(qū)三域，引三導(dǎo)各類(lèi)三企業(yè)和三人口向三城市、三縣城和三中心鎮(zhèn)三集聚發(fā)三展廣東省三城鄉(xiāng)規(guī)三劃示意三圖珠三角城市群東翼城鎮(zhèn)西翼城鎮(zhèn)粵北城鎮(zhèn)52經(jīng)過(guò)改三革開(kāi)放三20多三年的發(fā)三展，廣三東省人三民生活三水平也三保持了三持續(xù)提三高資料來(lái)三源：廣三東省“三十一五三”計(jì)劃三；羅蘭三貝格分三析隨著經(jīng)三濟(jì)增長(zhǎng)三和居民三收入的三提高，三城市居三民的消三費(fèi)需求三將從舒三適型向三發(fā)展型三轉(zhuǎn)變，三消費(fèi)進(jìn)三入轉(zhuǎn)型三升級(jí)階三段工業(yè)化三和城鎮(zhèn)三化進(jìn)程三加快，三第三產(chǎn)三業(yè)將獲三得進(jìn)一三步發(fā)展三，產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)進(jìn)三入優(yōu)化三升級(jí)階三段隨著區(qū)三域合作三發(fā)展新三格局的三形成，三特別是三粵港澳三合作、三泛珠三三角區(qū)域三合作的三務(wù)實(shí)推三進(jìn)，區(qū)三域合作三進(jìn)入快三速發(fā)展三階段廣東省200三1-2三005年主要三經(jīng)濟(jì)社三會(huì)指標(biāo)三增長(zhǎng)情三況描述53廣東省三房地產(chǎn)三市場(chǎng)也三日趨成三熟，并三且仍具三有很大三的發(fā)展三空間資源來(lái)三源：廣三東省統(tǒng)三計(jì)局個(gè)人有三效需求三強(qiáng)有力三支撐商三品房市三場(chǎng)，各三種物業(yè)三的房屋三銷(xiāo)售建三筑面積三和銷(xiāo)售三額均有三兩位數(shù)三的增長(zhǎng)市場(chǎng)自三身的持三續(xù)發(fā)展三與供求三關(guān)系的三變化，三引致200三5年廣東三商品房三每平米三均價(jià)同三比增長(zhǎng)7.7三%近年來(lái)三廣東城三市化進(jìn)三程加快三，土地三資源日三益稀缺三，國(guó)民三經(jīng)濟(jì)的三增長(zhǎng)使三改善性三居住增三長(zhǎng)，住三宅產(chǎn)品三結(jié)構(gòu)升三級(jí)，高三端產(chǎn)品三增長(zhǎng)，三導(dǎo)致房三價(jià)呈結(jié)三構(gòu)性上三漲自住型三需求為三主的住三宅需求三呈剛性三增長(zhǎng)，三土地和三存量住三宅供應(yīng)三有所減三少，供三求關(guān)系三日益緊三張，直三接引致三房?jī)r(jià)持三續(xù)增長(zhǎng)基本結(jié)三論廣東省200三4~2三006年上半三年商品三房銷(xiāo)售三情況圖1.三廣東三省20三04~三200三6年上三半年商三品房銷(xiāo)三售增長(zhǎng)三（%）+41.47+27.672006

一季度2006

二季度2006

一季度2006

二季度+30.7+21.22004200520042005圖2.三廣東三省20三05年三1~1三2月平三均價(jià)格三增長(zhǎng)趨三勢(shì)54就住宅三開(kāi)發(fā)而三言，根三據(jù)廣東三省的人三口基數(shù)三及增長(zhǎng)三，在達(dá)三到未來(lái)三居住面三積的目三標(biāo)下還三有很大三的市場(chǎng)三潛力預(yù)計(jì)201三0年廣東三城鎮(zhèn)居三民人均三居住達(dá)三到30平米200三5年年初三廣東省三人均居三住面積25.三12平米200三6-2三010年，在三以200三5年人口三基數(shù)不三變的情三況下，三廣東省三住宅市三場(chǎng)每年三的住宅三需求達(dá)448三66.三72萬(wàn)平米人口基三數(shù)不變?nèi)龡l件下的住宅三需求考慮人口增長(zhǎng)，2005-2010年廣東省人口增長(zhǎng)413萬(wàn)以現(xiàn)在平均每戶(hù)家庭2.87人計(jì)算新增住戶(hù)143.9萬(wàn)戶(hù)，需住房143.9萬(wàn)套以每套房90平米計(jì)，則2005-2010年每年需增長(zhǎng)4896萬(wàn)平米人口增長(zhǎng)條件下的住宅需求政府房地產(chǎn)政策的導(dǎo)向。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門(mén)的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動(dòng)百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素448三66.三72萬(wàn)平方三米129三55.三83萬(wàn)平方三米260三20.三15萬(wàn)平方三米129三55.三83萬(wàn)平方三米45%資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析55但隨著三近期系三列政策三調(diào)控力三度的加三大，住三宅開(kāi)發(fā)三結(jié)構(gòu)特三別是高三檔住宅三開(kāi)發(fā)受三到很大三影響1)三20三05年以前三配套商三品房針三對(duì)動(dòng)遷三戶(hù)，2三005三年后對(duì)三非動(dòng)遷三戶(hù)放開(kāi)三，將成三為主要三的消費(fèi)三群資料來(lái)三源：廣三東房屋三土地資三源局；三羅蘭貝三格分析按市場(chǎng)三機(jī)制運(yùn)三作由供需三雙方按三照市場(chǎng)三機(jī)制運(yùn)三作房地產(chǎn)三作為本三地的支三柱產(chǎn)業(yè)三和重要三稅收來(lái)三源政府保三障提供廉三租房，三保障最三低收入三人群基三本住房三需求政府保三障按市場(chǎng)三機(jī)制運(yùn)三作政府調(diào)三控下的三市場(chǎng)機(jī)三制運(yùn)作由供需三雙方按三照市場(chǎng)三機(jī)制運(yùn)三作嚴(yán)格空三置低容三積率土三地供給增加配三套商品三房1)以及中三低價(jià)普三通商品三房住宅三建設(shè)用三地供應(yīng)三，滿(mǎn)足三低收入三人群的三住房需三求最低收三入人群高收入三及中等三收入人群最高收入人三群低收入人群政府對(duì)三市場(chǎng)的三調(diào)控態(tài)三度：以三前政府對(duì)三市場(chǎng)的三調(diào)控態(tài)三度：今三后最低收三入人群低收入人群提供廉三租房，三保障最三低收入三人群基三本住房三需求由供需三雙方按三照市場(chǎng)三機(jī)制運(yùn)三作房地產(chǎn)三作為本三地的支三柱產(chǎn)業(yè)三和重要三稅收來(lái)三源高收入三及中等三收入人群最高收入人三群56商業(yè)地三產(chǎn)和甲三級(jí)寫(xiě)字三樓對(duì)地三段的要三求很高三，同時(shí)三土地供三應(yīng)相對(duì)三緊張，三因而對(duì)三土地獲三取能力三需求較三高資料來(lái)三源：廣三州房屋三土地資三源管理三局；羅蘭貝三格分析不同物三業(yè)形態(tài)三對(duì)地段三的要求200三3-2三004三年廣州三市土地三供應(yīng)分三類(lèi)[萬(wàn)平三方米]價(jià)值近遠(yuǎn)與市中心距離獨(dú)立住宅公寓工業(yè)廠(chǎng)房、物流地產(chǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓零售商業(yè)地產(chǎn)49%44.9%4.5%其它用地1)商品住宅商業(yè)服務(wù)辦公樓1.4%旅游用地0.2%6,84513,20047.9%49.2%2.3%0.5%0.1%1)其他用三地包括三園林用三地、綠三化用地三等從土地三獲取難三易程度三的角度三來(lái)看：甲級(jí)寫(xiě)三字樓以三及商業(yè)三中心項(xiàng)三目對(duì)地三段要求三較高，三理想地三塊的獲三取較為三困難；三廣州住三宅市場(chǎng)三由于中三心區(qū)域三土地供三給的減三少，獲三取好地三段土地三難度增三加，而三二線(xiàn)城三市相對(duì)三而言中三心區(qū)域三住宅用三地可得三性更高各細(xì)分三市場(chǎng)對(duì)三土地獲三取能力三的要求三分析57甲級(jí)辦三公樓，三爛尾樓三改造和三區(qū)域商三業(yè)中心三項(xiàng)目對(duì)三自有資三金和融三資能力三的要求三較高自有資三金要求融資能三力要求8,0三00-三9,000萬(wàn)*5,0三00萬(wàn)*1,0三00-三2,0三00萬(wàn)5-7億4億7,0三00-三8,0三00萬(wàn)2億廣州住宅二線(xiàn)城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心*1三0萬(wàn)平方三米的樓三盤(pán)，位三于廣州三的內(nèi)外三環(huán)之間1.5三-1.三6億1億3,000萬(wàn)5-7億4億1.3億4億廣州住宅二線(xiàn)城市住宅經(jīng)濟(jì)型酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓爛尾樓改造社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心各細(xì)分三市場(chǎng)對(duì)三資金能三力的要三求分析資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析58從經(jīng)營(yíng)三能力上三來(lái)看，三甲級(jí)寫(xiě)三字樓以三及商業(yè)三項(xiàng)目對(duì)三企業(yè)經(jīng)三營(yíng)能力三要求較三高，而三碧桂園三此類(lèi)項(xiàng)三目上的三經(jīng)驗(yàn)積三累和能三力準(zhǔn)備三度尚有三不足住宅甲級(jí)寫(xiě)三字樓爛尾樓社區(qū)商三業(yè)中心區(qū)域商三業(yè)中心物流地三產(chǎn)研發(fā)/三產(chǎn)品三策劃和三設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)三施和管三理銷(xiāo)售和三營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)運(yùn)三營(yíng)綜合評(píng)三分3.34.04.54.04.52.3代表能力要求很高代表能力要求較高代表能力要求一般代表能力要求較低代表能力要求很低各細(xì)分三市場(chǎng)對(duì)三經(jīng)營(yíng)能三力的要三求分析資料來(lái)三源：羅三蘭貝格三分析59就酒店三投資開(kāi)三發(fā)而言三，隨著三國(guó)內(nèi)旅三游業(yè)的三發(fā)展，三酒店市三場(chǎng)在經(jīng)三歷了前三幾年的三低迷后三也開(kāi)始三逐漸復(fù)三蘇國(guó)內(nèi)酒三店業(yè)03年之后三呈現(xiàn)快三速增長(zhǎng)三之勢(shì)注：旅三游總收三入中不三含出境三旅游收三入，其三中200三6年為羅三蘭貝格三根據(jù)年三均增長(zhǎng)三率的預(yù)三測(cè)值數(shù)據(jù)來(lái)三源：國(guó)三家旅游三局