某商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

目錄框架思路杭州市宏觀市場(chǎng)分析錢江新城宏觀市場(chǎng)分析杭州市供應(yīng)市場(chǎng)分析杭州市需求市場(chǎng)分析本項(xiàng)目特征分析項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位附件1報(bào)告框架思路2錢江新城目標(biāo)客戶群體項(xiàng)目市場(chǎng)形象項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)部調(diào)整階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃前期準(zhǔn)備階段WHERE？WHO？WHAT？WHY？框架思路3居住的城市——杭州錢江新城目標(biāo)客戶群體購買錢江新城的消費(fèi)群體目標(biāo)客戶特征客戶需求問卷分析目標(biāo)客戶需求項(xiàng)目市場(chǎng)形象項(xiàng)目產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶訪談分析市場(chǎng)案例分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段項(xiàng)目特性項(xiàng)目營(yíng)銷策略框架思路4居住的城市——杭州錢江新城規(guī)劃環(huán)境交通配套生活…環(huán)境經(jīng)濟(jì)配套生活…錢江板塊城西板塊城北板塊老城區(qū)板塊項(xiàng)目市場(chǎng)形象項(xiàng)目特性項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目形象定位自住型OR投資型？建筑類型和風(fēng)格項(xiàng)目品質(zhì)與檔次框架思路宏觀5目標(biāo)客戶群體購買錢江新城的消費(fèi)群體目標(biāo)客戶特征客戶需求問卷分析目標(biāo)客戶需求目標(biāo)客戶訪談分析金色海岸盛世錢塘春江花月…深藍(lán)廣場(chǎng)綠園年齡職業(yè)收入

家庭狀況成長(zhǎng)歷程消費(fèi)習(xí)性購房目的愿意在錢江新城購房愿意購買高層住宅公寓承受單價(jià)10000元/M2以上面積戶型單價(jià)總價(jià)配套裝修…框架思路6項(xiàng)目產(chǎn)品定位市場(chǎng)案例可比性分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段競(jìng)爭(zhēng)案例分析潛在案例分析借鑒案例分析…一線江景二線江景項(xiàng)目營(yíng)銷策略營(yíng)銷概念開發(fā)周期營(yíng)銷階段入市產(chǎn)品…與項(xiàng)目?jī)?nèi)其他物業(yè)關(guān)系立面大堂戶型面積景觀裝修會(huì)所配套物管車位…框架思路7項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位8項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶初步定位對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小結(jié)9HubofLivingHubofBusinessHubofShoppingHubofInterchangeMalllivingexperience,Morelivingexperience……MallLivingInNewCityHub市場(chǎng)形象定位10形象定位新城市核心的摩爾式生活MallLivingInNewCityHubHubofShopping萬象城摩爾式購物體驗(yàn)HubofBusiness杭州中央商務(wù)區(qū)杭州市政府摩爾式商務(wù)體驗(yàn)HubofLiving中央居所豪華酒店服務(wù)式公寓摩爾式居住體驗(yàn)HubofInterchange地鐵公路過江隧道摩爾式出行體驗(yàn)Malllivingexperience,Morelivingexperience……11錢江新城，建設(shè)中的杭州中央商務(wù)區(qū)，新的城市中心萬象城，未來城市中心的商業(yè)“重心”＋＝高品質(zhì)物業(yè)>>附圖天時(shí)、地利、人和本項(xiàng)目具備打造高檔住宅的先決條件！目標(biāo)客戶初步定位錢江新城商品住宅用地基本批租完畢，新城住宅產(chǎn)品在未來具有稀缺性本項(xiàng)目應(yīng)鎖定追求高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群！12項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶初步定位對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小結(jié)13華潤(rùn).新鴻基項(xiàng)目成就杭州市場(chǎng)高檔物業(yè)產(chǎn)品所需關(guān)注的市場(chǎng)項(xiàng)目“錢江新城區(qū)域最高檔公寓住宅““杭州市場(chǎng)最受大眾認(rèn)可的高檔公寓住宅“濱江·金色海岸濱江.金色海岸：杭州錢江新城CBD江景豪宅銷售均價(jià)23000元/平方米

一期售罄；二期熱售中綠城.深藍(lán)廣場(chǎng)：杭州核心商圈頂級(jí)服務(wù)公寓大戶型銷售均價(jià)20000元/平方米

大戶型銷售95%以上綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶14本項(xiàng)目與代表案例之比較本項(xiàng)目與濱江·金色海岸客群相似之處：追求舒適的生活，更看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)?？春缅X江新城未來的發(fā)展。將購買高檔物業(yè)當(dāng)作一種身份的體現(xiàn)，渴望被社會(huì)認(rèn)同的感覺。本項(xiàng)目與綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)客群相似之處：看重精裝修物業(yè)代表的高檔品質(zhì)，認(rèn)同開發(fā)商品牌是品質(zhì)的堅(jiān)強(qiáng)基石。希望居住在城市發(fā)展的中心地帶。將擁有高檔物業(yè)當(dāng)作一種身份的象征。認(rèn)同錢江新城未來發(fā)展追求舒適生活品質(zhì)的購房者為我們應(yīng)該爭(zhēng)取的客戶渴望居住在未來城市中心，追求生活品質(zhì)的客戶也是我們?cè)摖?zhēng)取的客戶。當(dāng)然不排除會(huì)有認(rèn)同華潤(rùn)新鴻基品牌的人群追捧本項(xiàng)目的產(chǎn)品。15認(rèn)同錢江新城未來發(fā)展追求舒適生活品質(zhì)的購房者為我們應(yīng)該爭(zhēng)取的客戶渴望居住在未來城市中心，追求生活品質(zhì)的客戶也是我們應(yīng)該爭(zhēng)取的客戶。當(dāng)然不排除會(huì)有認(rèn)同華潤(rùn)新鴻基品牌的人追捧本項(xiàng)目的產(chǎn)品。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶：認(rèn)同錢江新城板塊的價(jià)值，渴望居住在未來城市中心地帶，享受繁華都市生活，追求卓越生活品質(zhì)和高檔物業(yè)給予的身份與地位的社會(huì)認(rèn)同感的群體。我們稱之為“未來城市的主人”目標(biāo)客戶定位描述16項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶初步定位對(duì)比法尋求目標(biāo)客戶項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征描述項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)習(xí)慣項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位小結(jié)17目標(biāo)客戶特征描述未來城市中心的主人（大面積戶型自住型）職業(yè)：外貿(mào)、IT、金融、房產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主、CEO、大型企業(yè)的高層管理者

籍貫：浙江省內(nèi)為主，少部分有意向來杭州定居的外省人年齡：35-45之間，40歲左右居多。家庭狀況：三口之家為主，注重家庭生活經(jīng)濟(jì)狀況：可支配收入500-1000萬左右。購房心態(tài)：有多次置業(yè)經(jīng)歷，渴望在城市的中心地帶求得一隅，追求那種能隨時(shí)體驗(yàn)到日新月異的信息變化的時(shí)尚生活，同時(shí)又保持著中國(guó)相對(duì)傳統(tǒng)的倫理觀念，

孝順父母，重視子女教育等，對(duì)居住的舒適度要求很高，已經(jīng)不滿足平

面的感覺，更傾向于空間的層次感和神秘感。對(duì)品牌的認(rèn)同感相當(dāng)強(qiáng)，已經(jīng)滲透到生活的各個(gè)層面，日常用品、家庭裝修、不動(dòng)產(chǎn)購買……品牌就是品質(zhì)的保證。價(jià)值觀：愛面子、表面上時(shí)尚,價(jià)值觀傳統(tǒng)。18未來城市中心的主人（小面積戶型自住型）職業(yè)：企業(yè)中高層職業(yè)經(jīng)理人，一定層次的政府官員，新興人力資本密集型服務(wù)業(yè)專業(yè)人士，朝陽型文化產(chǎn)業(yè)的新型文化人。籍貫：浙江省內(nèi)為主年齡：30-40歲之間，35歲左右居多。家庭狀況：兩口或者三口之家經(jīng)濟(jì)狀況：處在事業(yè)的上升期，有相當(dāng)?shù)姆e蓄，可支配資金300萬以下。購房心態(tài)：做為同齡人中的佼佼者，他們正處在人生的奮斗階段，工作地點(diǎn)在傳統(tǒng)或新興的城市CBD區(qū)域，有過購買二手房經(jīng)歷的他們厭倦了上下班擁塞的交通，渴望在城市的核心地帶擁有一處居所。受過高等教育的他們?cè)诜泵Φ墓ぷ髦嘁捕孟硎茏杂傻纳?，消費(fèi)習(xí)慣有明顯的時(shí)尚消費(fèi)、品牌消費(fèi)、文化消費(fèi)傾向。故對(duì)房間的舒適度、戶型的空間變化、裝修品質(zhì)都有自己的特殊要求。價(jià)值觀：希望與上流階層居住在一起，追求被認(rèn)同的感覺，喜歡追求時(shí)尚有品位的生活方式。目標(biāo)客戶特征描述19目標(biāo)客三戶特征三描述未來城三市中心三的主人三（長(zhǎng)線三投資型三）職業(yè)：三很難描三述，有三著豐富三的的房三地產(chǎn)投三資經(jīng)驗(yàn)籍貫：三浙江省三內(nèi)為主三，部分三華潤(rùn)新三鴻基產(chǎn)三品追捧三者年齡：三不詳家庭狀三況：不三詳經(jīng)濟(jì)狀三況：可三支配收三入100三0萬以上三。購房心三態(tài)：經(jīng)三過相當(dāng)三專業(yè)的三風(fēng)險(xiǎn)評(píng)三估做出三決策，三往往選三擇地段三升值潛三力大，三開發(fā)商三品牌知名度三高的物三業(yè)，長(zhǎng)線持三有?？春萌卷?xiàng)目三所處地三段及CBD區(qū)域住三宅租賃三市場(chǎng)的成長(zhǎng)性三，購買三高品質(zhì)三物業(yè)出三租給周三邊大型三企業(yè)高三層管理三者，同三時(shí)靜待三物業(yè)升三值。20項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三定位目標(biāo)客三戶初步三定位對(duì)比法三尋求目三標(biāo)客戶項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三特征描三述項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三消費(fèi)習(xí)三慣項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三定位小三結(jié)21目標(biāo)客三戶生活三習(xí)慣-常做的三休閑活三動(dòng)主要三為：泡吧、高爾夫三運(yùn)動(dòng)、夜總會(huì)、健身、游泳、高級(jí)三餐廳用三餐對(duì)于酒三吧，多三選擇的三區(qū)域?yàn)槿贾菸骱氯斓睾湍仙铰肪瓢蛇x三擇飲料三基本為洋酒、啤酒，非酒三精飲料三較少喜歡閱三讀時(shí)尚三類、財(cái)三經(jīng)類、旅游類雜志對(duì)于小三紀(jì)念品三，會(huì)留三意到pos三tkar三d和杯墊對(duì)于餐三廳的選三擇，中餐廳為絕對(duì)三多數(shù)出行旅三游地點(diǎn)三選擇國(guó)際游為大多三數(shù)私家車三或出租三車為主三要的交三通工具三，并經(jīng)三常乘坐飛機(jī)購物場(chǎng)三所以高級(jí)商三場(chǎng)和大型超三市為主，三并有一三定的固三定性近期比三較想購三買的高三檔消費(fèi)三品以汽車和名牌衣三物為最多三，洋酒三雪茄也三有相當(dāng)三多，較年輕三的客戶三則對(duì)新三興數(shù)碼產(chǎn)三品有明顯三傾向購買物三品是都三非常注三意細(xì)節(jié)三，講究三精益求三精并無特三殊的集三體購房三行為，三但渴望三與朋友三居住在三一起，三故會(huì)有三明顯的圈層效三應(yīng)購房要三求中大三戶型，三舒適、三寬敞，三功能房三要求突三出，書房、衣帽間成為必三選空間22目標(biāo)客三戶消費(fèi)三習(xí)慣比較多三接觸廣三告的方三式為商三業(yè)報(bào)刊三雜志、off三ice區(qū)域廣三告及機(jī)三場(chǎng)和高三架廣告三牌如果有三購房意三向，除三了通過三報(bào)刊尋三找的常三規(guī)方式三外，到三意向地三區(qū)直接三尋找也三是常用方法三，再次三是通過朋友推三薦，年輕三客戶選三擇利用網(wǎng)絡(luò)的多喜歡銷三售人員三的風(fēng)格三是熱情三、親切三、講解三細(xì)致的比較偏三好的居三住圈子三是商務(wù)三人士圈三層，對(duì)三于有外三國(guó)人居三住的社三區(qū)也會(huì)三有更好三印象目標(biāo)客三戶消費(fèi)三習(xí)慣關(guān)三鍵字高檔消三費(fèi)場(chǎng)所三，健身三，游泳三，國(guó)際三品牌認(rèn)三同，奢三侈品導(dǎo)三向消費(fèi)三，國(guó)際游三，飛機(jī)三，洋酒三，進(jìn)口三汽車，三新興數(shù)三碼產(chǎn)品三，時(shí)尚三雜志，三商業(yè)報(bào)三刊雜志三，圈層三消費(fèi)效三應(yīng)，喜三好有創(chuàng)三意的消三費(fèi)品23項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三定位目標(biāo)客三戶初步三定位對(duì)比法三尋求目三標(biāo)客戶項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三特征描三述項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三消費(fèi)習(xí)三慣項(xiàng)目目三標(biāo)客戶三定位小三結(jié)24目標(biāo)客三戶特征三關(guān)鍵詞三：自我，社交三廣泛，三好客，三愛面子三，中心三人物，三有自己三的追崇三者，國(guó)三際品牌三認(rèn)同、三身份認(rèn)三同、奢三侈品導(dǎo)三向消費(fèi)三、高檔三休閑場(chǎng)三所、商三務(wù)刊物三、閱覽三豐富，三喜歡有三創(chuàng)意的三事物、三注重細(xì)三節(jié)目標(biāo)客三戶定位習(xí)慣讓三自己成三為中心三的人本項(xiàng)目三的目標(biāo)三客戶：認(rèn)同錢三江新城三板塊的三價(jià)值，三渴望居三住在未三來城市三中心地三帶，享三受繁華三都市生三活，追三求卓越三生活品三質(zhì)和高三檔物業(yè)三給予的三身份與三地位的三社會(huì)認(rèn)三同感的三群體。三我們稱三之為“三未來城三市的主三人”目標(biāo)客三戶消費(fèi)三習(xí)慣關(guān)三鍵字高檔消三費(fèi)場(chǎng)所三，健身三，品牌三認(rèn)同，三奢侈品三導(dǎo)向消三費(fèi)，國(guó)際游三，飛機(jī)三，洋酒三，汽車三，新興三數(shù)碼產(chǎn)三品，時(shí)三尚雜志三，商業(yè)三報(bào)刊雜三志，圈三層消費(fèi)三效應(yīng)，三喜好有三創(chuàng)意的三消費(fèi)品25項(xiàng)目產(chǎn)三品定位市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)分析項(xiàng)目產(chǎn)三品定位三建議項(xiàng)目產(chǎn)三品建議建筑樓三層建筑立三面建筑層三高面積配三比戶型設(shè)三計(jì)裝修標(biāo)三準(zhǔn)會(huì)所配三套車位配三比物管服三務(wù)園林景三觀26產(chǎn)品定三位建議相比錢三江新城三競(jìng)爭(zhēng)市三場(chǎng)上的三一線江三景豪宅三產(chǎn)品，三華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目缺三乏打造三奢華豪三宅的先三決條件三，必須三進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)三計(jì)差異三化，從產(chǎn)三品的舒三適性、三便利性三與性價(jià)三比方面三尋求市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三的突破三口。相比錢三江新城三競(jìng)爭(zhēng)市三場(chǎng)上的三二線江三景住宅三產(chǎn)品，三我們應(yīng)三充分利三用本項(xiàng)三目獨(dú)有三的建筑三綜合體三配套，三實(shí)現(xiàn)配套差三異化。目前從三代表杭三州高檔三公寓住三宅水平三的綠城三深藍(lán)廣三場(chǎng)和濱三江金色三海岸這三兩個(gè)項(xiàng)三目來看三，無論三從產(chǎn)品三設(shè)計(jì)、三建筑用三材、室三內(nèi)精裝三修水準(zhǔn)三都達(dá)到三了很高三的標(biāo)準(zhǔn)三，華潤(rùn)三新鴻基三應(yīng)利用三自身擁三有品牌三、配套三等市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)力三的先天三基礎(chǔ)，三同時(shí)利三用塑造三海外高三檔產(chǎn)品三的豐富三經(jīng)驗(yàn)，三揚(yáng)長(zhǎng)避三短，通三過市場(chǎng)推三廣的差三異化來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的三形象差三異化，從而三樹立產(chǎn)三品在市三場(chǎng)上應(yīng)三有的地三位。華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目的三產(chǎn)品定三位重點(diǎn)三在于：通過市三場(chǎng)推廣三的差異三化、產(chǎn)三品設(shè)計(jì)三的差異三化、配三套差異三化實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)品形三象差異三化27產(chǎn)品定三位Mal三lL三ivi三ng三In三New三Ci三ty三Hub形象定三位：客戶定三位：習(xí)慣讓三自己成三為中心三的人產(chǎn)品定三位：中央住三宅，尚三流階層三的人文三居所城市中三央、國(guó)三際品牌三、品質(zhì)三生活、三人文居三所城市中三心的主三人，城三市潮流三的中堅(jiān)三，城市三發(fā)展的三見證人新城市三核心的三摩爾式三生活“中央居三所”是一三個(gè)城市三走向國(guó)三際化所三必然誕三生的終三極居住三形態(tài)；華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目定三位為“三中央居三所”，三不僅僅三是產(chǎn)品三在城市三區(qū)位與三價(jià)值的三象征，三而是一三種國(guó)際三化城市三中心人三文居所三的復(fù)合三價(jià)值體三現(xiàn)：一種基三于人文三化與品三質(zhì)化的三城市中三心主人三的生活三觀；一個(gè)基三于城市三中心與三國(guó)際標(biāo)三準(zhǔn)的三“中央三居所”三。28華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目認(rèn)同錢三江新城CBD價(jià)值、三渴望居三住在未三來城市三中心地三帶、追三求卓越三生活品三質(zhì)、享三受高檔三物業(yè)給三予身份三與地位三的社會(huì)三認(rèn)同感三的客戶三群體。CBD標(biāo)志性三城市建三筑形象城市商三業(yè)中心三的優(yōu)越三配套五星級(jí)酒店生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修配置舒適生活的立體居住空間星級(jí)尊貴生活的空間環(huán)境錢江新三城價(jià)值未來城三市中心卓越生三活品質(zhì)身份與三地位的三社會(huì)認(rèn)三同感產(chǎn)品定三位建議中央居三所29項(xiàng)目產(chǎn)三品定位市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)分析項(xiàng)目產(chǎn)三品定位三建議項(xiàng)目產(chǎn)三品建議建筑樓三層建筑立三面建筑層三高面積配三比戶型設(shè)三計(jì)裝修標(biāo)三準(zhǔn)會(huì)所配三套車位配三比物管服三務(wù)園林景三觀30建筑樓三層分析1.需求調(diào)三查顯示三，杭州三高端消三費(fèi)者對(duì)三超高層三的接受三度基本三對(duì)半，三市場(chǎng)并三不抵觸三。2.超高層三的引入三可以減三少建筑三密度，三有利于三塑造環(huán)三境。3.杭州市三場(chǎng)目前三還沒有三出現(xiàn)超三高層產(chǎn)三品，未三來只有三東方紅三潤(rùn)園有三一幢138米的超三高層。三在今后三一段時(shí)三間之內(nèi)三超高層三產(chǎn)品在三市場(chǎng)上三具有稀三缺性。4.超高層三概念的三導(dǎo)入可三以提升三整體項(xiàng)三目檔次三，有助三于市場(chǎng)三推廣。可能產(chǎn)三生的消三極影響三：公攤?cè)娣e增三加，施三工成本三增加。對(duì)策：三可通過三高品質(zhì)三樓盤塑三造來增三加附加三值弱化三成本的三影響，三高端客三戶對(duì)得房三率的敏三感度較三低。接受不接受55%45%31項(xiàng)目產(chǎn)三品定位市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)分析項(xiàng)目產(chǎn)三品定位三建議項(xiàng)目產(chǎn)三品建議建筑樓三層建筑立三面建筑層三高面積配三比戶型設(shè)三計(jì)裝修標(biāo)三準(zhǔn)會(huì)所配三套車位配三比物管服三務(wù)32借鑒案三例分析統(tǒng)計(jì)華三潤(rùn)項(xiàng)目三所在的三錢江新三城的供三應(yīng)案例三，匯總?cè)拿娣e三區(qū)間供三應(yīng)分布三如下圖三：統(tǒng)計(jì)案三例包括三：倚天.盛世錢三塘新紫云.水岸帝三景金基.曉廬東方紅.潤(rùn)園宋都.新城國(guó)三際濱江.金色海三岸濱江.金色家三園景江城三市花園贊成.林風(fēng)34.4022.158.034.5112.1144.8550-100平米100-120平米120-140平米140-160平米160-200平米200平米以上萬平方米33借鑒案三例分析50-三100平米100三-12三0平米120三-14三0平米140三-16三0平米160三-20三0平米200平米以三上根據(jù)市三場(chǎng)需求三關(guān)于面三積區(qū)間三的調(diào)研三結(jié)果預(yù)三測(cè)，到200三8年華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目入三市時(shí)，三市場(chǎng)面三積區(qū)間三供應(yīng)如三下：市場(chǎng)供三應(yīng)的機(jī)三會(huì)點(diǎn)0%18%47%26%9%0%0%10%20%30%40%50%<50M251－100101－150151－200201－250>250M234面積配三比建議從錢江三新城供三應(yīng)方面三來看，50-三100平米和160三-20三0平米兩三個(gè)面積三段預(yù)計(jì)三在200三8年是兩三個(gè)面積三段機(jī)會(huì)三點(diǎn)從需求三層面來三看，單三價(jià)承受三能力較三強(qiáng)的消三費(fèi)群對(duì)50-三100平米和150三—20三0平方米三的需求三度分別三為18%和26%，共計(jì)44%，需求三值得關(guān)三注；市場(chǎng)對(duì)三復(fù)式戶三型有著三較高的三需求度三，建議三高樓層三作一定三比例的三復(fù)式單三元。泛城建三議：華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目應(yīng)三充分尋三求市場(chǎng)三機(jī)會(huì)點(diǎn)三，考慮三產(chǎn)品的差異化三定位，定位三的面積三區(qū)間為三，90—三125平方米三；160三—18三5平方米三；200三—25三0平方米三。二房、三小三房三：90—三125平方米三，戶數(shù)三比35%；大三房三、四房三：160三—18三5平方米三，戶數(shù)三比60%；復(fù)式：200三—25三0平方米三，戶數(shù)三比5%。從可比三案例來三看，同三樣是50-三100平米和170平米以三上最受三市場(chǎng)歡三迎，銷三售率相三對(duì)最高三。35戶型配三比建議兩房?jī)蓮d三房?jī)蓮d四房及以上58%21%21%13000元/平米以上客戶房型需求三房需三求與四三房需求三比為58%：21%，接近3:1。故建議三大三房三戶數(shù)比45%，四房三戶數(shù)比15%。三房需三求與兩三房需求三比也為58%：21%，故建三議小三房三戶數(shù)比24%，兩房三戶數(shù)比9%。最終面三積配比三建議：兩房，90－100平米，三戶數(shù)比10%；三小三房三，115－125平米，三戶數(shù)比25%；大三房三，160－170平米，三戶數(shù)比45%；三四房三，170－185平米，三戶數(shù)比15%；復(fù)式，200－250平米，三戶數(shù)比5%。36項(xiàng)目產(chǎn)三品定位市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)分析項(xiàng)目產(chǎn)三品定位三建議項(xiàng)目產(chǎn)三品建議建筑樓三層建筑立三面建筑層三高面積配三比戶型設(shè)三計(jì)裝修標(biāo)三準(zhǔn)會(huì)所配三套車位配三比物管服三務(wù)園林景三觀37市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)案例結(jié)論：產(chǎn)品定三位關(guān)鍵三詞“商三業(yè)配套三”、“三私家會(huì)三所”；高檔性三住宅公三寓項(xiàng)目三同樣會(huì)三以標(biāo)準(zhǔn)三與時(shí)尚三的主題三性會(huì)所三配套來三體現(xiàn)高三檔的定三位，游三泳池、三網(wǎng)球場(chǎng)三、健身三房、紅三酒吧等三常規(guī)設(shè)三施來滿三足業(yè)主三休閑性三的生活三需求。濱江.金色海三岸規(guī)劃設(shè)三計(jì)了休三閑、養(yǎng)三生為主三題的私三家會(huì)所三，內(nèi)配三有室內(nèi)三恒溫游三泳池、三室外游三泳池、三網(wǎng)球場(chǎng)三、商務(wù)三中心、三桑拿、三健身美三容設(shè)施三、中西三餐廳、三酒吧，三以及老三人養(yǎng)生三中心等三設(shè)施。綠城.深藍(lán)廣三場(chǎng)規(guī)劃設(shè)三計(jì)了內(nèi)三置商業(yè)三街配套三，同時(shí)三根據(jù)酒三店式公三寓的定三位，按三照國(guó)際三潮流設(shè)三計(jì)了商三務(wù)會(huì)所三，設(shè)置三室內(nèi)游三泳池、三健身房三、紅酒三吧、拳三擊角、三跳舞區(qū)三、瑜伽三館等會(huì)三所設(shè)施三。38單價(jià)承三受能力130三00元/平米以三上客戶三對(duì)會(huì)所三的要求上海－三太原邸項(xiàng)目規(guī)三模：總?cè)?萬平米三會(huì)三所規(guī)模三：200三0平米上海－三靜安楓三景項(xiàng)目規(guī)三模：總?cè)?0萬平米三會(huì)三所規(guī)模三：450三0平米根據(jù)高三端客戶三需求，三結(jié)合高三檔住宅三項(xiàng)目的三會(huì)所配三置，考三慮到sho三ppi三ngm三all的休閑三配套，三建議華三潤(rùn)新鴻三基項(xiàng)目三會(huì)所規(guī)三模控制三在350三0－450三0平米，其中三包括：游泳池三－100三0平米健身房三－700平米壁球室三－300平米乒乓球三室－200平米桌球室三－200平米室外籃三球場(chǎng)－150三0平米棋牌室三－400平米……39會(huì)所服三務(wù)建議泛城建三議：華潤(rùn).新鴻基三項(xiàng)目的三主要優(yōu)三勢(shì)條件三就是商三業(yè)配套三，大型Sho三ppi三ng三Mal三l萬象城三將成為三本項(xiàng)目三住宅部三分主要三的生活三配套設(shè)三施，當(dāng)三然為了三滿足未三來業(yè)主三對(duì)于生三活質(zhì)量三的高標(biāo)三準(zhǔn)度要三求，以三及體現(xiàn)三高檔住三宅公寓三的定位三，專屬三的私人三會(huì)所也三應(yīng)該是三本項(xiàng)目三的主要三配套之三一，建三議：1、充分三利用萬三象城的三配套優(yōu)三勢(shì)，將三商業(yè)中三心的生三活化與三社區(qū)住三戶的尊三貴性結(jié)三合起來三，如設(shè)三置百貨三超市社區(qū)會(huì)三員專用三收銀通三道、百三貨金卡三會(huì)員服三務(wù)等，增三加項(xiàng)目三未來業(yè)三主尊貴三身份的三歸屬感三；2、為體三現(xiàn)本項(xiàng)三目的品三質(zhì)，會(huì)三所配套三應(yīng)盡量三做到高三標(biāo)準(zhǔn)、三高檔次三，同時(shí)三突出休三閑與商三務(wù)的主三題特色三，商務(wù)三性的設(shè)三施可利三用萬象三城、酒三店等配三套，住三宅內(nèi)會(huì)三所配套三可差異化三的配置一些休三閑健身三的設(shè)施三，如室三內(nèi)恒溫三游泳池三、室內(nèi)三健身房三、燈光三網(wǎng)球場(chǎng)三或籃球三場(chǎng)等，三為今后三入住的三業(yè)主提三供健康三生活的三專業(yè)服三務(wù)。40項(xiàng)目?jī)r(jià)三格定位41營(yíng)銷服三務(wù)增值三因素＋10%三=197三40泛城建三議：本三項(xiàng)目?jī)r(jià)三格定位三區(qū)間為180三00—三200三00元/平方米價(jià)格定三位

銷售均價(jià)(元/m2)產(chǎn)品因素(裝修)地段因素品牌因素配套因素時(shí)間因素系數(shù)修正價(jià)格權(quán)重加權(quán)均價(jià)綠城·深藍(lán)廣場(chǎng)200001.020.850.90.91.1516152.222%17946新紫云·水岸帝景155731.20.881.151.021.0520254.68%倚天·盛世錢塘115421.161.041.051.011.0515505.015%宋都·新城國(guó)際110001.31.021.151.0051.0217194.915%景江城市花園147661.10.881.151.031.0617946.58%濱江·金色海岸2260010.90.951.11.0522318.122%贊成·林風(fēng)100001.181.051.051.091.0414747.65%濱江·金色家園112931.151.050.951.11.115674.95%42400三0800三0120三00160三00200三00240三00280三00100200300400500600700800華潤(rùn)新三鴻基水岸帝三景景江城三市新城國(guó)三際盛世錢三塘金色海三岸贊成林三風(fēng)金色家三園錢江新三城競(jìng)爭(zhēng)三案例總?cè)齼r(jià)分析43400三0800三0120三00160三00200三00240三00280三00100200300400500600700800華潤(rùn)新三鴻基水岸帝三景景江城三市新城國(guó)三際盛世錢三塘金色海三岸贊成林三風(fēng)金色家三園價(jià)格定三位比較總價(jià)：三萬元單價(jià)：三元/M244謝謝！459、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三21:三42三PM11、以我三獨(dú)沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢(mèng)三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國(guó)三見青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動(dòng)三出成果三，工作三出財(cái)富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時(shí)，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點(diǎn)的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒有三失敗，三只有暫三時(shí)停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三3:三21:三42三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點(diǎn)三點(diǎn)小小三努力的三積累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對(duì)圓三滿，留三一份不三足，可三得無限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅(jiān)強(qiáng)的三人能把三世界放三在